рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Реферат Курсовая Конспект

Основные гражданско-правовые сделки с квартирами

Работа сделанна в 1996 году

Основные гражданско-правовые сделки с квартирами - Курсовая Работа, раздел Право, - 1996 год - Гражданско-правовые сделки с квартирами Основные Гражданско-Правовые Сделки С Квартирами. По Завершении Процесса Прив...

Основные гражданско-правовые сделки с квартирами. По завершении процесса приватизации квартира становится собственностью лиц, проживавших в ней. Это означает, что ее собс-твенники могут вступать в любые гражданско-правовые отношения, касающиеся этой квартиры, а именно: заключать договоры купли-про-дажи, мены, дарения, завещать квартиру, отдавать ее в залог`и т.д. Однако следует помнить, что в случаях, когда в приватизиро-ванной квартире на момент регистрации приватизации жил один чело-век, а также случаях, когда в квартире ЖСК пай выплачен, привати-зированная квартира остается общей собственностью семьи, то есть ни один из ее членов без согласия других не имеет права распоря-жаться квартирой самостоятельно.

Независимо от того, какая сделка совершается в отношении квартиры, для оформления в нотариальном порядке договора об ее отчуждении требуются определенные документы, причем они будут различными в зависимости от того, какие квартиры отчуждаются. _ш+_0 Приватизированные муниципальные квартиры: 1) договор передачи муниципального жилья в собственность граждан, зарегистрированный Департаментом муниципального жилья; 2) свидетельство о собственности на жилище; 3) справка районного (городского) БТИ об оценке стоимости квартиры. Кооперативные квартиры с выплаченным паем: 1) свидетельство о собственности на жилище; 2) справка ЖСК о сумме выплаченного пая, зарегистрированная Департаментом муниципального жилья; 3) справка БТИ об оценке стоимости квартиры.

Квартиры, приобретенные в собственность по договору купли-продажи, мены, дарения: 1) оригинал договора, зарегистрированного Департаментом муници-паль ного жилья; 2) справка районного (городского) БТИ об оценке стоимости квартиры. • 5 - Квартиры, приобретенные в порядке наследования:_0 1) свидетельство о праве на наследство; 2) свидетельство о собственности на жилище; 3) справка БТИ об оценке стоимости квартиры.

При любом отчуждении квартир требуется нотариально удостоверенное _ш-согласие второго супруга, независимо от его прописки в данной квартире, за исключением случаев, когда квартира была подарена первому супругу, перешла к нему в порядке наследования или была приобретена им до брака. _ш+_0 Отчуждаться могут не только квартиры, но и комнаты в комму- нальных квартирах 0 В этом случае необходимы следующие документы: 1) свидетельство о собственности на комнату (с указанием ее размера и общей площади коммунальной квартиры); 2) договор передачи комнаты в собственность, зарегистриро-ванный в Департаменте муниципального жилья; 3) соглашение об определении долей, зарегистрированное нота- риально и зарегистрированное в Департаменте муниципального жилья; 4)справка БТИ об оценке стоимости коммунальной квартиры (с указанием размера долей всех ее собственников). Для продажи ком- наты коммунальной квартиры необходимо также заявление всех соседей-собственников, что они не возражают против ее продажи, так как они имеют право преимущественной покупки про-даваемой комнаты за указанную в договоре цену. _ш- _0Кроме того, если в договоре передачи жилья и свидетельстве о собственности на жилище в качестве собственников указаны и несо-вершеннолетние, то в этом случае требуется согласие органов охра-ны детства на любое отчуждение.

Для граждан при регистрации сделок с квартирами необходимо присутствие всех участников сделки, которые должны иметь при себе паспорт, подлинник и копии нотариально заверенных договоров, справки из ремонтно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. Для юридических лиц при регистрации сделок с квартирами не-обходимы устав юридического лица или его нотариально заверенная копия, свидетельство о регистрации юридического лица, доверен-ность на представительство юридического лица и паспорт доверенно-го лица. Договоры купли-продажи жилья, заключенные между предприятия-ми, также подлежат регистрации Департаментом муниципального жилья. • 6 - На практике возникает много вопросов, связанных с выпиской бывшего собственника из проданной или подаренной квартиры.

Неред-ки случаи, когда продавец, получив деньги с покупателя, отбывает в неизвестном направлении, и покупатель лишается возможности осу-ществить свое право собственности на приобретенную квартиру.

По-купатель вынужден разыскивать недобросовестного продавца, а иног-да и предъявлять в суд иск о его выселении.

Поэтому в случаях, когда продавец вызывает у покупателя определенные сомнения, целе-сообразно взять его доверенность на выписку из квартиры, а также нотариально заверенное заявление о выписке, адресованное в отде-ление милиции по месту прописки продавца, после чего можно за-няться его выпиской самостоятельно.

В любом случае покупатель должен потребовать от продавца вы-писку из домовой книги или копию финансового лицевого счета, пос-кольку кроме собственника квартиры в нем могут быть прописаны ли-ца, не являющиеся собственниками, но обладающие правами нанимате-ля, которые могут и не знать, что квартира продана.

Эти люди сох-раняют права нанимателей, и при переходе права собственности вы-писать их с занимаемой ими площади практически невозможно.

Осуществление права собственности на квартиру неразрывно связано с пока еще сохранившейся пропиской 0 В соответствии с пос-тановлением Правительства Москвы “О сборе с граждан, прибывающих на жительство в Москву”, собственники жилого дома или квартиры в Москве имеют право на прописку.

Для этого они должны уплатить го-родской сбор за право прописки (регистрации) прибывающих в столи-цу для проживания в собственных квартирах.

Прописку иногородних граждан будут осуществлять ГУВД Москвы при наличии квитанции об оплате городского сбора.

Установлены следующие ставки за пропис-ку: для граждан РФ 500 минимальных размеров оплаты труда, а для граждан СНГ 1000 минимальных размеров оплаты труда, для иностран-ных граждан и лиц без гражданства 2500 минимальных размеров опла-ты труда в РФ. Если в приобретенную квартиру, расположенную на территории Москвы, прописываются члены одной семьи, то следует оплатить лишь одну ставку городского сбора.

Если же приобретенная в собствен- ность квартира расположена в домах, подлежащих отселению в связи со сносом или реконструкцией, или не соответствует установленной норме жилья (не менее 9 кв. м на каждого члена семьи), то в такие • 7 - дома прописка предоставляться не будет. Оплата городского сбора за право прописки в Москве не влечет за собой обязательства Де-партамента муниципального жилья и иных жилищных органов выделения иногородним гражданам жилой площади.

Следует отметить, что до принятия указанного постановления органы внутренних дел нарушали права граждан-собственников квар-тир, отказывая им в прописке. Так, гражданин С получивший квартиру в Москве по договору дарения, решил прописаться в ней и жить. Однако паспортное управление Москвы в прописке ему отказало. Не нашел он под- держки и в Октябрьском районном народном суде Москвы, куда обратился с жалобой на действия паспортного управления.

От- казано ему было на том основании, что С. проживает в Твери и московской прописки не имеет. Вышестоящие судебные инстанции оставили решение народного суда без изменения. Лишь протест заместителя председателя Верховного суда РФ об отмене упомя- нутых решений восстановил законные права собственника. Моти- вировано это было тем, что отказ в прописке исключает воз- можность человека правомерно пользоваться квартирой и тем самым нарушает его право собственности. Ссылка нрродного су- да на правовые акты местных органов власти и управления неп- равильна, поскольку противоречит Конституции РФ и Закону о собственности в РСФСР. В настоящее время немало случаев, когда жилые помещения ис- пользуются не по назначению, а именно: сдаются под офисы, склады и т.д. Договоры аренды или вообще не заключаются, или стороны их не регистрируют.

Таким образом, собственно арендаторы не платят ни налогов, ни других платежей. Как известно, в соответствии с действующим законодательством собственники жилья при сдаче его в аренду утрачивают право на льготы по его содержанию, обслуживанию и ремонту.

В распоряжении мэра Москвы “О мерах по пресечению про-тивоправного использования жилых помещений, находящихся в собс-твенности граждан и юридических лиц” от 11 июня 1994г. подчерки-вается, что договор о сдаче в аренду жилых помещений должен зак-лючаться в письменной форме с обязательной регистрацией в жилищ-но-эксплуатационных органах и налоговых инспекциях. По каждому факту выявленного нарушения комиссией, включающей представителей рабочей группы префектуры, муниципальной жилищной • 8 - инспекции и РЭУ при участии владельцев квартиры или его предста-вителя составляется акт и дается предписание об устранении нару-шения в 15-дневный срок. В случае невыполнения предписания дело передается в суд, а Департамент муниципального жилья должен в су-дебном порядке расторгнуть договор о передаче гражданам в собс-твенность занимаемых жилых помещений или договор купли-продажи жилья. Следует отметить, что с юридической точки зрения данное рас-поряжение мэра далеко не безупречно, поскольку нарушает ч.1 ст.209 ГК РФ, в соответствии с которой собственник владеет, поль-зуется и распоряжается своей собственностью по своему усмотрению при условии, что не затрагиваются права других лиц. Поэтому, если офис, созданный в жилом помещении, не причиняет беспокойства со-седям, лишать собственника права собственности на жилое помещение вряд ли правомерно. В настоящее время появилось много компаний, которые привле-кают средства частных лиц, обещая впоследствии предоставить им квартиры.

Известно, что государство не способно обеспечить своих граждан относительно недорогим жильем, поэтому последние готовы поверить даже в весьма рискованные обещания.

Развитию такого рода бизнеса способствует и то, что до сих пор в нашей стране не полу-чила распространение ипотека (залог недвижимости для получения кредита). Это вызвано, во-первых, отсутствием соответствующего законодательства, во-вторых, высоким уровнем инфляции, при кото-ром ипотечные кредиты теряют смысл.

Ведь обычно они выдаются на срок от 10 до 40 лет под невысокий процент.

Предполагается, что Указ Президента “О жилищных кредитах” от 16 июня 1994г. поможет решению квартирных проблем. В соответствии с Указом очередникам гарантируется получение от государства ссуд на приобретение жилья. Эти ссуды могут составлять от 5 до 70% его стоимости. Договор купли-продажи_0 Под куплей-продажей действующее законодательство понимает договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупа- • 9 - тель обязуется принять это имущество и уплатить за него опреде-ленную денежную сумму (ст. 237 ГК РФ). Сам договор купли-продажи не устанавливает права собствен-ности покупателя на проданное ему имущество.

Вопрос о моменте пе-рехода права собственности разрешается ст. 223 ГК РФ, устанав ли-вающей, что право собственности приобретателя возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собс-твенности возникает с момента регистрации. _ш+_0 В связи с особенностями квартир как объектов гражданских правоотношений для них установлен особый порядок оформления дого-вора купли-продажи. По аналогии со ст. 239 ГК РСФСР (купля-прода-жа жилого дома) договор считается заключенным после того, как оформление договора прошло две стадии: а) нотариальное удостоверение; б) последующую регистрацию соответствующим органом исполни- тельной власти.

При нотариальном удостоверении договора куп-ли-продажи квартиры нотариус проверяет принадлежность квартиры лицу, его отчуждающему и дееспособность сторон, подлинность их подписей. Удостоверение договора нотариальной конторой еще не влечет за собой передачи права собственности. До регистрации но-тариально удостоверенного договора между сторонами существуют лишь обязательственные отношения.

Если одна из сторон отказывает-ся от договора до его регистрации, то дальнейшие взаимоотношения сторон определяются их новым соглашением или судом. _ш 0 Если договор не зарегистрирован и стороны договорились об его аннулировании, то достаточно заявления сторон в нотариальную контору. Нотариус в этом случае делает соответствующую надпись на первом и втором экземплярах договора и отметку об этом в реестре. После же регистрации договор не может быть аннулирован, а стороны должны заключить новый договор о расторжении этого договора и урегулировании своих отношений.

Фактическая передача квартиры покупателю не связана с момен-том перехода права собственности, она может предшествовать ре-гистрации или следовать за ней (немедленно или спустя некоторое время). Стороны могут своим соглашением определить время факти-ческой передачи, но не могут изменить юридического значения самой регистрации. Правоустанавливающими документами на квартиру, на основании которых можно заключить договор купли-продажи, являются: свиде- • 10 - тельство о собственности на жилище, выданное на приватизированную муниципальную квартиру; свидетельство о праве собственности на кооперативную квартиру с выплаченным паем; свидетельство о праве наследства, в состав которого входит квартира; договор купли-про-дажи, нотариально удостоверенный и зарегистрированный в Департа-менте муниципального жилья.

Регистрация договора отчуждения квартиры или комнаты комму-нальной квартиры, находящейся в частной собственности, осущест-вляется при условии, что стороны представят справку из ремонт-но-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по квартплате на бланках, полученных в этой организации.

Бланки вы-даются по установленной форме и действительны в течение месяца. В соответствии со ст. 56 Основ законодательства РФ о нотари-ате удостоверение договоров об отчуждении квартиры производится по месту нахождения этой квартиры. Договор купли-продажи квартиры может быть удостоверен соот-ветствующим органом власти в тех населенных пунктах, где нет но-тариальных контор.

Несоблюдение правил об обязательной нотариальной форме дого-вора купли-продажи квартиры делает такой договор недействительным с последствиями, предусмотренными ч. 2 ст. 167 ГК РФ, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. В исключительных случаях в соответствии со ст. 165 ГК РФ суд вправе признать действительной сделку купли-продажи квартиры, не удостоверенную в нотариальной конторе, при условии, если сделка не содержит ничего противозаконного и фактически она была испол-нена обеими сторонами или одной.

При удостоверении нотариусом сделок по купле-продаже кварти-ры проверяется наличие документов, подтверждающих право собствен-ности на отчуждаемое имущество, и справка о регистрации в БТИ. Если квартира является общей долевой или совместной собс-твенностью, ее отчуждение требует согласия других участников об-щей собственности.

Такое согласие должно быть дано в письменном виде и удостоверено нотариусом. Кроме того, оно может быть удос-товерено по месту жительства или месту работы. В тексте договора об отчуждении доли указываются арифмети- • 11 - ческие доли, а не конкретные реальные части квартиры. Может быть указан лишь порядок пользования конкретными частями при наличии ранее состоявшегося нотариально удостоверенного и зарегистриро-ванного в БТИ соглашения между собственниками о таком порядке пользования в соответствии с долями участников.

Продавец должен представить письменные доказательства того, что он известил участников общей долевой собственности о намере-нии продать свою долю посторонним с указанием цены и других усло-вий, на которых продается доля (ч.2 ст. 250 ГК РФ), а именно: их заявления об отказе осуществления права преимущественной покупки продаваемой доли квартиры (с указанием цены и других условий, на которых продается эта доля). Подпись удостоверяется в том же по-рядке, как было указано выше. Доля общей собственности на квартиру может быть отчуждена также иными способами, например подарена.

Любое отчуждение или приобретение квартиры допускается толь-ко в нотариальном порядке. Обязательным условием является и ре-гистрация сделки в местной администрации, которую осуществляет БТИ. На правоустанавливающих документах должен быть штамп о ре-гистрации помещения за новым собственником. Если квартира является общей долевой собственностью, в справке БТИ в соответствии с правоустанавливающими документами указывается долевое участие каждого, при этом лицоl отчуждающхе часть квартиры, указывается в ней первым. Если есть решение о предстоящем сносе строения в связи с реконструкцией населенного пункта, или наложенный нотариальными органами запрет на отчужде-ние, или на квартиру наложен арест судебно-следственными органа-ми, то эти обстоятельства отражаются в справке БТИ. В связи с тем, что в ГК отсутствуют конкретные нормы, регули-рующие сделки с квартирами, то применяются те же правила, что и к договору купли-продажи жилого дома. Так, продавец в соответствии со ст. 241 ГК РСФСР обязан предупредить покупателя о правах третьих лиц на продаваемую квартиру.

К таким лицам могут отно-ситься, например, залогодержатель или наниматель.

Дело в том, что при переходе права собственности эти лица сохраняют свои права на квартиру и вполне естественно, что для покупателя немаловажным является то обстоятельство, что в покупаемой им квартире будет жить посторонний человек. • 12 - Если продавец этого не сделал, покупатель вправе требовать либо уменьшения продажной цены, либо расторжения договора куп-ли-продажи и возмещения убытков.

Для того, чтобы устранить воз-можные конфликты, соответствующее положение должно включаться в договор. Если покупатель не возражает против покупки квартиры, обремененной залогом или договором найма, то такой договор может быть заключен.

Следует, однако, иметь в виду, что заложенной квартирой собственник обычно владеет и пользуется. Но в большинстве случаев он не может ею распоряжаться (продать, подарить и т.д.), посколь-ку в договоре о залоге обычно содержится запрещение на отчуждение квартиры. Приватизация квартир вызвала волну связанных с ней крими- нальных явлений 0 Возник, так называемый, квартирный рэкет, когда под угрозой применения насилия собственников приватизированных квартир заставляют за бесценок продавать свою квартиру.

Иногда прибегают к обману. Жертвами таких преступлений становятся, как правило, престарелые беспомощные люди, а также алкоголики, кото-рых в течение определенного времени спаивают, а затем уговаривают продать свою квартиру или обменять ее на комнату в коммунальной квартире. Для этого они передают свои документы преступникам, вы-дают им генеральную доверенность на совершение всех юридических действий. После чего квартира по доверенности продается третьим лицам, а владелец квартиры становится бомжем.

Подобные виды сделок не подпадают под действие уголовного кодекса. Потерпевшая сторона сама добровольно идет на сделку. Нередки случаи, когда квартиры продаются по фальшивой дове-ренности или по фальшивому договору купли-продажи. Иногда уже после заключения договора купли-продажи выясняется, что в приоб-ретенной квартире кто-то прописан и, следовательно, является на-нимателем, выселить которого собственнику практически невозможно. В этом случае фальшивыми являются копия финансового лицевого сче-та и выписка из домовой книги.

В настоящее время очень распространена следующая схема мо- шенничества. Собственник квартиры оформляет договор дарения, на основании которого квартира позже отчуждается третьему лицу. Че- рез некоторое время появляется первый собственник квартиры и за- являет, что договор дарения его вынудили подписать. Второе звено • 13 - в этой цепочке (одаряемый) пропадает, и все неприятности претер-певает нынешний владелец квартиры.

В связи с этим следует очень осторожно относиться к предложению о продаже дешевых квартир. Внимательным следует быть и при покупке квартиры, доставшейся ны-нешнему владельцу не по первичному свидетельству о собственности, а по договорам купли-продажи, дарения и т.д. К числу наиболее распространенных правонарушений по куп-ле-продаже квартир относится и так называемый сбор залога. Дается объявление о продаже квартиры по цене несколько ниже рыночной, в результате чего появляется достаточно большое количество покупа-телей. Владелец квартиры может быть как мнимым, так и настоящим.

В случае заинтересованности берется залог в размере 10-15% от продажной стоимости с условием продажи квартиры через неделю. После получения залога от нескольких покупателей квартира прода-ется самому “везучему” из них, после чего продавец исчезает, а новому владельцу приходится объясняться с обманутыми претендента-ми на покупку. Иногда квартира продается по фальшивым документам, причем фальшивыми могут быть как первичные документы (свидетельство о собственности), так и вторичные (договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.).В ряде случаев применяется продажа квартиры “по двум договорам”. При регистрации договора купли-продажи составляются два абсолютно одинаковых экземпляра договора, один из которых по-лучает покупатель, другой - продавец.

Получив экземпляр договора продавца (например, путем обмана), покупатель располагает двумя документами, по которым он имеет право перепродавать квартиру двум лицам, оформляя договор купли-продажи одновременно в двух нотариальных конторах.

Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо тща-тельно изучать документы, подтверждающие право собственности на продаваемую квартиру. Следует также поинтересоваться, не прожива-ют ли в продаваемой квартире лица, выписанные из нее временно (находящиеся в загранкомандировке, на службе в армии, на учебе или в заключении: в соответствии с действующим законодательством эти лица имеют право на

– Конец работы –

Эта тема принадлежит разделу:

Гражданско-правовые сделки с квартирами

Исходя из этого, целью ра-боты является исследование правоотношений в области жилищного права в настоящий период времени в нашей стране. Рассмотрение данной темы ставит следующие задачи: 0 Рассмотреть основные… В ходе написания курсовой работы использовались следующие методы: • изучение литературы; • обобщение материалов…

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Основные гражданско-правовые сделки с квартирами

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Все темы данного раздела:

Эта работа не имеет других тем.

Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Education Insider Sample
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Реклама
Соответствующий теме материал
  • Похожее
  • Популярное
  • Облако тегов
  • Здесь
  • Временно
  • Пусто
Теги