Общая характеристика договора долевого участия в строительстве

Общая характеристика договора долевого участия в строительстве. По договору долевого участия в строительстве одна сторона (Застрой¬щик) обязуется в установленный договором срок построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство (ре¬конструкцию) и передать часть построенного объекта (долю) другой сто¬роне (Дольщику) для оформления права собственности Дольщика на долю как на вновь созданное недвижимое имущество, а Дольщик обязуется в срок осуществить капитальные вложения в строительство (финансировать стро¬ительство) объекта и принять свою долю о нем. Договор долевого участия в строительстве можно отнести к договорам, которые хотя и предусмотрены гражданским законодательством, но спе¬циально им не регламентированы.

Практическое существование договора долевого участия в строительстве обусловлено принципом свободы дого¬вора, в соответствии с которым стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иным право¬вым актом (ст. 421 ГК РФ). Основными источниками правового регули¬рования долевого участия в строительстве являются Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), особенно его первая часть, Жилищный кодекс РСФСР (ЖК РСФСР), федеральные законы от 25.02.1999 г. № 39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществ¬ляемой в форме капитальных вложений» (Федеральный закон об инвес¬тиционной деятельности), от 24.12.1992 г. № 4219-1 «Об основах феде¬ральной жилищной политики», от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государствен¬ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Феде¬ральный закон о государственной регистрации), другие нормативные акты. Договор долевого участия в строительстве является примером консенсуалъного договора.

Консенсуальные договоры считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным усло¬виям договора.

Соответственно, после подписания договора стороны вправе требовать друг от друга надлежащего исполнения договора.

Договор долевого участия в строительстве является двухсторонним до¬говором (взаимным договором), т.е. договором, по которому у каждой сто¬роны есть права и обязанности.

Дольщик обязан осуществить финанси¬рование строительства, а Застройщик обязан организовать строительство объекта и передать Дольщику его долю. Договор долевого участия в строительстве по своей природе является возмездным, т.е. договором, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (п. 1 ст. 423 ГК РФ). Дольщик обязан осуществить финансирование строитель¬ства и именно на этом основании Застройщик передает ему его долю. Договор долевого участия в строительстве должен быть заключен в простой письменной форме (ст. ст. 160-162 ГК РФ). Федеральный закон о государственной регистрации предопределяет, что договор должен быть составлен в форме одного документа, подписанного сторонами.

По желанию сторон договор может быть совершен в нотариальной форме, что дает некоторые преимущества: 1) при удостоверении сделки нотариус проверяет правильность оформления документов Застройщика; 2) по нотариально заверенному договору проще и дешевле зарегистриро¬вать право собственности. Структура отношений в долевом строительстве.

В строительной це¬почке можно выделить две группы отношений. В первую группу отношений входят отношения, регламентирующие техническую сторону строительного процесса: — отношения Застройщика и собственника земельного участка; — отношения Застройщика и подрядчика-проектировщика; — отношения Застройщика и генерального подрядчика; — отношения генерального подрядчика и субподрядчиков. Во вторую группу отношений входят отношения, которые регламен¬тируют имущественную сторону процесса строительства: — отношения Застройщика и инвестора (Дольщика); — отношения Дольщика и пользователя объекта капитальных вложений.

Вышеуказанные отношения целесообразно рассмотреть по стадиям осуществления инвестиционного строительного проекта. Начнем с пер¬вой группы отношений.

Первоначально Застройщик осуществляет поиск земельного участка под строительство. После завершения переговоров с собственником зе¬мельного участка Застройщик составляет инвестиционный проект — обо¬снование экономической целесообразности, объема и сроков осуществ¬ления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и пра¬вилами), а также описание практических действий по осуществлению ин¬вестиций (бизнес-план). Для подготовки проектной документации Заст¬ройщик заключает договор подряда с проектировщиком.

Проект прохо¬дит стадию согласования в государственных органах. Под инвестиционный проект Застройщик получает земельный учас¬ток. Собственник земельного участка может передать его в собственность, постоянное пользование или в аренду. Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, обычно предоставляются в аренду.

Затем, под инвестиционный проект Застройщик начинает привлекать капитальные вложения иных инвесторов, в том числе по договорам доле¬вого участия в строительстве. Этот процесс начинается с момента состав¬ления инвестиционного проекта и часто затягивается до момента его окон¬чательной реализации. Застройщик заключает договор строительного подряда с подрядчи¬ком. Подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязанностей дру¬гих лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика (ст. 706 ГК РФ). Генеральный подрядчик и субподрядчики готовят строительную пло¬щадку и возводят фундамент дома (начинают нулевой цикл). После выполнения всех этапов работ генеральный подрядчик прини¬мает объект по акту сдачи-приемки у субподрядчиков.

Генеральный под¬рядчик совместно с субподрядчиками по акту сдает дом Застройщику и рабочей комиссии. Заканчивается первая группа отношений сдачей дома в эксплуатацию государственной приемочной комиссии Вторая группа отношений связана с финансовой основой строитель¬ства объекта.

Любой из вышеуказанных участников строительного про¬цесса (Застройщик, собственник земельного участка, проектировщик, ге¬неральный подрядчик, субподрядчик) может выступать в качестве инвес¬тора (Дольщика) и иметь право на получение одной или нескольких квартир в строящемся доме. В этой ситуации необходимо различать прямые и косвенные договоры долевого участия в строительстве. По прямым договорам долевого участия Дольщик заключает договор непосредственно с Застройщиком.

По косвенным договорам долевого уча¬стия в строительстве Дольщик заключает договор не с Застройщиком, но с другим инвестором, который имеет право на получение квартиры. Та¬кое лицо может иметь с Застройщиком прямые договорные отношения (проектировщик, генеральный подрядчик, собственник земельного участка и др.) либо косвенные отношения (субподрядчик и т. п.). Получив свою часть объекта. Дольщик может предоставить ее для за¬селения другому лицу (пользователю объектом капитальных вложений). Стороны договора долевого участия в строительстве.

Сторонами пря¬мого договора долевого участия в строительстве являются Застройщик и Дольщик, а косвенного договора долевого участия — инвестор и Доль¬щик. Инвестором по косвенным договорам долевого участия в строительстве может быть только лицо, которое участвует в строительстве на основании гражданско-правового договора и имеет право на получение определен¬ной площади. Лицо, не участвующее в строительстве (хотя бы косвенно), не может распоряжаться долей в строящемся объекте.

Если Дольщик не обладает полной дееспособностью, его права и обя¬занности по договору долевого участия в строительстве приобретает и осуществляет опекун (ст. 32 ГК РФ) или попечитель (ст. 33 ГК РФ). В обязательстве долевого участия может иметь место множественность лиц. Так, в качестве Дольщиков на одной стороне договора иногда высту¬пают оба супруга либо родители и дети. В этом случае такие лица стано¬вятся сособственниками квартиры.

Договор долевого участия в строительстве может быть заключен по конструкции договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). По такому договору Застройщик обязан передать квартиру в построенном объекте не Дольщику, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу. Третье лицо вправе отказаться от прав по договору долевого участия в строительстве. Тогда этими правами может воспользоваться Дольщик. Дольщик и Застройщик не вправе расторгать или изменять заключен¬ный ими договор долевого участия без согласия третьего лица с того мо¬мента, как третье лицо выразит Застройщику намерение воспользоваться своим правом по договору.

Договор в пользу третьего лица предоставляет третьему лицу право на получение доли в объекте. Обязанность по финансированию строитель¬ства остается на Дольщике. При ненадлежащем финансировании Доль¬щиком строительства Застройщик вправе не передавать долю третьему лицу. На практике родители заключают договоры долевого участия в пользу своих детей.

Однако, нельзя смешивать договор в пользу третьего лица с теми ситуациями, когда родители действуют от имени и в интересах сво¬их недееспособных детей как их законные представители (опекуны). В этом случае финансирование строительства осуществляется за счет де¬тей, в том числе из средств, подаренных детям самими родителями. Договор долевого участия может быть заключен как договор об исполне¬нии третьему лицу. По договору об исполнении третьему лицу последнее не .вправе требовать от Застройщика передачи ему помещений в постро¬енном объекте.

Передавая долю в построенном объекте непосредственно третьему лицу, Застройщик лишь исполняет таким способом свою обя¬занность перед Дольщиком. Именно Дольщик в течение всего срока дей¬ствия договора является управомоченным лицом, способным требовать надлежащего исполнения договора от Застройщика. По такой схеме орга¬низации могут участвовать в строительстве жилья для своих работников. Дольщик может передать свои права по договору долевого участия тре¬тьему лицу на основании договора об уступке права требования (договора цессии). В этом случае происходит перемена лиц в обязательстве долевого участия: третье лицо приобретает права Дольщика и его статус. Договор цессии может быть заключен без согласия Застройщика, если предыду¬щий Дольщик исполнил все свои обязанности перед Застройщиком.

В договоре цессии должны быть указаны стороны, характеристики дого¬вора долевого участия (дата, номер, стороны, предмет), объем передавае¬мых прав, их цена. Предметом долевого участия в строительстве следует признать ту часть (долю) строящегося объекта недвижимого имущества, которая подлежит передаче Дольщику (квартира, комната, помещение). Предмет договора мо¬жет быть определен индивидуальными или родовыми признаками (путем указания точного размера общей или полезной площади в объекте, подлежа¬щей передаче Дольщику, или через пропорцию участия Дольщика в общем объеме финансирования строительства — ст. 24 ЖК РСФСР). Для согласования условия о предмете договора (независимо от спосо¬ба его определения) стороны должны обязательно указать характеристи¬ки строящегося объекта недвижимости в целом: адрес земельного участ¬ка, на котором осуществляется строительство, расположение строящего¬ся дома на земельном участке (обозначается на отдельном плане); целе¬вое назначение (жилое или нежилое строение); общую площадь объекта (в том числе полезную площадь); этажность, наличие балконов, гаражей, лифтов, подвалов, чердаков, мансард и т.п. Обычно предметом договора долевого участия в строительстве являет¬ся отдельная квартира. Для того, чтобы индивидуально определить пред¬мет договора долевого участия квартиры необходимо указать: предвари¬тельный номер квартиры; этаж, на котором она расположена, и ее поло¬жение в осях; планировку квартиры; количество уровней квартиры; об¬щую проектную площадь квартиры, в том числе полезную, наличие и площадь балконов, мансард, кладовок и т.п.; площадь иных помещений, подчиненных квартире (гаражей, подвалов, чердаков и т.п.); помещения и оборудование, которое станет общей собственностью всех жильцов дома. Ценой договора долевого участия в строительстве является тот объем ка¬питальных вложений, который Дольщик обязан осуществить в строитель¬ство Объекта недвижимого имущества.

Поскольку недвижимость, даже будущая, относится к уникальным вещам, к цене договора долевого уча¬стия не применимы правила ст. 424 ГК РФ. В договоре долевого участия стороны обычно указывают, что Дольщик финансирует строительство именно конкретно своей доли в объекте. На практике условие о цене обычно формулируется в виде валютной оговорки (ст. 317 ГК РФ): цена определяется в денежной сумме эквива¬лентной определенной сумме в долларах США или в иных условных еди¬ницах.

Платежи осуществляются в рублях по курсу, установленному ЦБ РФ на день платежа.

Денежные средства вносятся единовременно или по частям.

При этом вся или большая часть денежных средств обычно под¬лежит перечислению до момента завершения строительства.

Цена в договоре долевого участия в строительстве в подавляющем боль¬шинстве случаев определяется через стоимость одного квадратного метра общей площади, которую должен получить Дольщик.

В этом случае целе¬сообразно указывать, что общий объем капитальных вложений по дого¬вору определяется исходя из фактического размера переданного Дольщи¬ку недвижимого имущества. Если фактический размер объекта не будет совпадать с его проектной площадью, необходимо определить порядок расчета сторон по возврату или доплате денежных средств.

Содержание договора образует совокупность прав и обязанностей сто¬рон. Обязанности по договору долевого участия одной стороны противо¬поставляются правам другой стороны и наоборот. Основными обязанностями Застройщика являются: — подготовка проектной документации, получение согласовании и разрешений на строительство объекта; — строительство (реконструкция) или организация строительства объек¬та недвижимого имущества в соответствии с градостроительными норма¬ми и правилами, а также условиями договора; — организация приемки объекта недвижимого имущества в эксплуа¬тацию, подключение его к городским инженерным сетям; — передача Дольщику его доли в введенном в эксплуатацию объекте недвижимого имущества в срок, указанный в договоре.

Если в договоре такой срок не указан, объект недвижимости подлежит передаче Дольщи¬ку в течении семи дней с момента предъявления первого требования Доль¬щика после приемки дома в эксплуатацию; — гарантийные обязательства Застройщика и подрядчика.

Основными обязанностями Дольщика являются: — осуществление финансирования строительства в порядке и сроки, которые установлены договором; — приемка доли в введенном в эксплуатацию объекте недвижимости. В случае невыполнения Застройщиком обязанности по передаче Доль¬щику его индивидуально-определенной доли, последний вправе обратиться в суд (арбитражный суд) с иском к Застройщику об истребовании своей доли. Если предмет договора индивидуально не определен, Дольщик вправе обратиться с иском о выделении доли из общей площади пропорцио¬нально внесенным им капитальным вложениям.

Иск Дольщика будет удов¬летворен, если дом не был заселен в установленном порядке другими лицами. При этом площадь выделяемой доли будет определяться по сто¬имости квадратного метра на момент выделения квартир. В случае неисполнения Застройщиком обязанности по строительству и передаче Дольщику квартиры, Дольщик по суду вправе: потребовать возврата внесенных им капитальных вложений; взыскать с Застройщика стоимость квартиры в полном объеме; обязать Застройщика приобрести и передать Дольщику аналогичную квартиру.

Неисполнение или ненадлежащее исполнение стороной обязательств по договору может повлечь взыскание с нее убытков, причиненных соот¬ветствующими действиями другой стороне. Убытки взыскиваются в пол¬ном объеме: реальный ущерб и упущенная выгода.

Договором могут быть предусмотрены штрафные санкции (неустойка, штраф) за нарушение стороной отдельных обязанностей по договору. В этом случае убытки взыскиваются в части, не покрытой неустойкой. Ответственность Дольщика по договору обычно связана с неисполне¬нием или ненадлежащим исполнением обязанности по финансированию строительства. Если неустойка договором не определена, за каждый день просрочки с Дольщика могут быть взысканы проценты за пользование чу¬жими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают сторону от исполнения обязанностей по договору долевого участия в строительстве.

Глава 2