Жилищное законодательство в Республики Казахстан

Жилищное законодательство в Республики Казахстан. Впервые кодификация жилищного законодательства в бывшем СССР была проведена в первой половине восьмидесятых годов, а точнее 24 июня 1981 года Верховный Совет СССР принял Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик.11 Ведомости СССР, 1981, 26, ст.834 А чуть позже 30 июня 1983 года Верховный Совет Казахской ССР принял на базе Основ первый Жилищный кодекс Казахской ССР22 Ведомости Верховного Совета Казахской ССР 1983, 38, ст.299 , который вступил в силу с 1 января 1984 года. Затем в 1992 году 1 июля был принят новый жилищный кодекс Республики Казахстан.33 Ведомости Верховного Совета Республики Казахстан 1992, 15, ст.356 1993. 8, сь.159 С тех пор произошли коренные изменения, обусловленные главным образом распадом СССР и образованием независимых суверенных государств и переводом экономики на рельсы рыночного хозяйства.

В результате всего этого и Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и Жилищный кодекс Казахской ССР утратили роль базовых законодательных актов в области жилищного права и в настоящее время не применяются, т.к. были рассчитаны на принципиально иной социально-экономический, политический и духовный строй общества.

К тому же эти законы пришли в противоречия с законодательными актами принятыми позднее.

В настоящее время основными или базовыми законодательными актами в области жилищного законодательства являются Конституция Республики Казахстан принятая 30 августа 1995 года ст.25,26 и Закон Республики Казахстан О жилищных отношениях принятый 16 апреля 1997года,44 Ведомости Парламента Республики Казахстан, 1997, 8, ст.84 а также нормы Гражданского кодекса Республики Казахстан, принятого 27 декабря 1994 года общая часть и иное законодательство, издаваемое в соответствии с ними. В области регулирования жилищных отношений видная роль отводится указу Президента Республики Казахстан О новой жилищной политике от 6 сентября 1993 года 1344, постановлению Правительства Республики Казахстан от 4 октября 1995 года 1299 О мерах по развитию жилищно-коммунального хозяйства республики, постановлению Правительства Республики Казахстан от 27 мая 1996 года 647 О мерах по развитию потребительских кооперативов собственников квартир и нежилых помещений в жилых домах и постановлению Правительства Республики Казахстан О переходе на новые принципы оплаты содержания жилья и жилищно-коммунальных услуг от 12 апреля 1996 года 437. Наряду с законами, указами Президента и постановлениями Правительства к источникам жилищного законодательства относятся акты государственных комитетов, министерств и ведомств, в том числе и тех, которые ныне свое существования прекратили.

Так, продолжает действовать Инструкция о порядке обмена жилыми помещениями утвержденная Постановлением Совета Министров Казахской ССР в 1985 году,11 СААП Казахской ССР, 1985, 4, ст.10 а также Инструкция о порядке сохранения за гражданами, временно отсутствующими по условиям и характеру работы, жилого помещения в месте постоянного жительства Инструкция о порядке бронирования жилого помещения, утвержденная Советом Министров Казахской ССР от 17 января 1985 года.22 СААП Казахской ССР, 1985, 4, ст.12 Но, разумеется все они действуют лишь в части, не противоречащей позднее принятым законам и иным нормативным актам.

Некоторые нормативные акты, регулирующие жилищные отношения, принимаются на региональном уровне - местными представительными и исполнительными органами.

Так 30 апреля 1996 года принято решение Акима г. Алматы О создании кооперативов собственников квартир в Алматы.11 Сборник нормативных актов КСК, Алматы, 1995. Наконец, к вспомогательным источникам жилищного законодательства надлежит отнести руководящие разъяснения Пленума Верховного Суда Республики Казахстан по жилищным делам, например постановление О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами от 11 октября 1991 года. Как видно из вышеперечисленного, жилищное законодательство отличается многослойностью своих источников.

Таким образом, под жилищным законодательством следует понимать совокупность или систему правовых норм, регулирующих жилищные отношение, т.е. отношение, обеспечивающие удовлетворение потребности граждан в жилье.

Согласно, ст. 1 Закона Республики Казахстан О жилищных отношениях от 16 апреля 1997 года Жилищное законодательство РК регулирует отношения с участием граждан, юридических лиц и государственных органов, связанные с основаниями возникновение и прекращение права собственности на жилище и права пользования ими обеспечением сохранности и ремонта жилых помещений контролем государственных органов за соблюдением прав граждан в жилищной сфере и использованием жилищного фонда. Действие жилищного законодательства распространяется на такие отношения по удовлетворению потребности граждан в жилье, предметом которых является жилое помещение, пригодное для постоянного в нем проживания, хотя бы оно и было рассчитано на то, чтобы обеспечить граждан жильем лишь на время, при наличии целого ряда условий.

Жилищное законодательство регулирует отношения по предоставлению и использованию жилья в общежитиях, служебных жилых помещениях.

Оно регулирует отношения по использованию жилья поднанимателями и временными жильцами.

В то же время оно не распространяется на отношения по использованию дачных жилых помещений, т.к. указанные помещения в состав жилищного фонда не входят.

Жилищное законодательство не регулирует отношения по использованию приспособленных под жилье помещений в вагончиках, сборно-разборных сооружениях и иных строениях, не рассчитанных на удовлетворение постоянной потребности в жилье. Они также не входят в состав жилищного фонда. Жилищное законодательство относится к числу комплексных правовых образований, включающих в свой состав нормы различной отраслевой принадлежности. Это нормы государственного права, закрепляющие право граждан на жилище, основные принципы его осуществления и охраны, служащие отправными при классификации жилищных фондов, нормы административного права, обеспечивающие управление жилищным фондом, учет граждан, нуждающихся в жилье, распределение жилых помещений, контроль за их надлежащим содержанием и эксплуатацией нормы гражданского права, регулирующие отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями нормы финансового права, обеспечивающие направление денежных средств на капитальный ремонт жилого фонда, иные нужды жилищно-коммунального хозяйства и т.д. Жилищное законодательство не распространяется на отношения по строительству и реконструкции жилых домов независимо от того, кто выступает в них в качестве подрядчика и заказчика.

Таким образом, отношения, регулируемые жилищным законодательством, тесно соприкасаются с отношениями, составляющими предмет других отраслей права, в первую очередь с нормами гражданского права. Многие законы и иные нормативные акты с равным основанием могут считаться актами как жилищного, так и гражданского законодательства.

Это относится и к Закону Республики Казахстан О жилищных отношениях в Республики Казахстан, и к Закону Об усилении ответственности за самовольный захват домов, квартир, садовых дачных домиков и иных помещений, а также за самовольный захват земли и самовольное строительство и ко многим другим законам и подзаконным нормативным актам, рассчитанным как на собственно гражданские, так и на жилищные отношения.

Близость жилищного законодательства с гражданским нашла отражение и в том, что наем жилого помещения специально урегулирован в особенной части Гражданского кодекса см. глава 30 Проект ГК особенная часть. Как указывает профессор Толстой Ю.К. Четкую разграничительную линию между ними едва ли можно провести. Так, Закон Российской Федерации О приватизации жилищного фонда влечет преобразование отношений и с этой точки зрения должен быть отнесен к актам гражданского законодательства.

В то же время он порождает или может породить жилищные отношения между собственников и членами его семьи, не пожелавшими стать участниками приватизаций между собственником и иными лицами, проживающими в приватизированном помещение и т.д а потому относится и к актам жилищного законодательства .11 Толстой Ю.К. Жилищное право в кн. Толстой Ю.К Сергеев А.П. Гражданское право М. 1997. ч. II, с. 210. На наш взгляд, жилищное право не является самостоятельной отраслью права, оно является подотраслью такой крупной отрасли права как гражданское право.

Следовательно и жилищное законодательство является неотъемлемой частью гражданского законодательства.

Этой точки зрения придерживаются многие крупные ученые-цивилисты, такие как профессор Басин Ю.Г проф. Толстой Ю.К проф. Сулейменов М.К проф. Яковлев В.Ф. и др.11 См. например Толстой Ю.К Новое советское жилищное законодательство. М.1984, Яковлев В.Ф Седугин П.И. Жилищное законодательство М. 1991 Басин Ю.Г Сулейменов М.К. Комментарий к жилищному кодексу.

Алма-Ата, 1987г. Интересен тот факт, что Конституция Российской Федерации относит гражданское законодательство к ведению Российской Федерации, а жилищное - к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. Корнеев С.М Крашенинников П.В. и другие ученые считают поскольку жилищное законодательство относится к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов, коллизии между нормативными актами в этой области принятыми на федеральном и региональном уровне, должны решаться в пользу федеральных актов. 22 Корнеев С.М Крашенининников П.В. Приватизация жилищного фонда.

М. 1996 с.16 Рассматривая вопрос о жилищном законодательстве нельзя не обратить внимание на действие этого законодательства во времени, в пространстве и по кругу лиц. Общим принципом действия закона во времени является немедленное действие нового закона. Это значит, что новый закон применяется к тем правоотношениям, которые возникают с момента его введения в действия.

Если же правоотношение носит длящийся характер, то новый закон применяется к тем правам и обязанностям, которые возникают после введения его в действие. Изменение законодательства не влечет автоматического изменения гражданских правоотношений, и они сохраняются такими, какими были в момент законного возникновения. Эти положения служат содержанием принципа Закон обратной силы не имеет и относятся также к жилищному законодательству.

Но из названного принципа возможны исключения, которые устанавливаются законодательством но не соглашением сторон ст. 6 ГК РК . Например, новым законодательством устанавливаются правила, в силу которого отношения, возникшие до принятия нового закона, сохраняется размер квартирной платы, коммунальных платежей и т.п И если закон запрещает совершение каких-либо действий, ранее не запрещенных, то такие действия должны быть прекращены. Рассматривая действия закона в пространстве, следует напомнить, что по общему правилу, он распространяется на всю территорию Республики Казахстан, за исключением случаев, когда пространственные пределы действия закона ограничены например, он распространяется на районы, подвергшиеся стихийному бедствию. Наконец, действие закона может быть ограничено и по кругу лиц. Особенно это относится к законам и иным нормативным актам, предусматривающим различного рода льготы при предоставлении жилья, оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

К числу лиц, имеющих право на льготы, относятся инвалиды и участники Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица участники афганской войны - воины-интернационалисты военнослужащие, уволенные в запас или отставку инвалиды 1 и 2 групп за исключением лиц, ставших инвалидами в результате совершенного ими преступления многие другие категории граждан и лиц, которые нуждаются в особой социальной защите со стороны органов государственной власти и местных исполнительных органов.

Эффективность действия жилищного законодательства в настоящее время возросла, т.к. новый Закон О жилищных отношениях устранил многочисленные противоречия возникшие ранее в регулировании жилищных отношений.

В целом при применении норм жилищного законодательства следует на наш взгляд придерживаться следующих правил во-первых нормы Гражданского кодекса подлежат приоритетному применению по сравнению с нормами, которые содержатся в других законах и тем более подзаконных нормативных актах во-вторых, последующий закон отменяет действие закона преды- дущего в той части, в какой предыдущий закон противоречит последующему в-третьих, при столкновении закона с подзаконным нормативным актом применению подлежит закон 2. Жилищные правоотношения в Республики Казахстан. Правовые отношения, содержанием которых является возникновение, осуществление, изменение или прекращение права на жилище, можно назвать жилищными правоотношениями.

Важнейшим отличительным признаком данных правоотношений является их предмет или специфический объект - жилище, принадлежность, свойства, назначение и характер которого существенным образом влияют на все элементы правоотношения.

Понятие жилищного правоотношения является собирательным, охватывающим правоотношения различной отраслевой и видовой принадлежности. Это отношения по управлению и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности, учету нуждающихся в жилье граждан и предоставлению жилых помещений, а также отношения по использованию пригодных для постоянного проживания жилых помещений.

Надо отметить, что понятием жилищные отношения охватываются не только отношения по использованию жилых помещений нанимателями, членами кооперативов и др. гражданами, но также связанные с ними отношения по управлению эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности, учету нуждающихся в жилье граждан. Хочется подчеркнуть, что понятие жилищные отношения является собирательным, поскольку в обыденном сознании жилищные отношения ассоциируются с отношениями по использованию уже полученного или приобретенного жилья.

Жилищное законодательство регулирует во-первых, отношения организационные, которые складываются на началах власти и подчинения во-вторых - отношения, которые складываются на началах равенства их участников и, в свою очередь, подразделяются на имущественные и личные отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, как наем жилых помещений личные неимущественные отношения обычно неразрывно связанные с имущественными как отношения соседства в коммунальной квартире. Характер проживания в жилище может быть различным постоянное, временное, в связи с работой или иными обстоятельствами и т.д. Но все эти разновидности входят в единое понятие жилищного правоотношения. Решающее влияние на юридическую природу указанных отношений имеет правовая связь пользователя жилого помещения с его собственником или уполномоченным им органом, которая носит не абсолютный, а относительный характер.

Сюда можно отнести и отношения нанимателя с наймодателем отношения члена кооператива не выкупившего квартиру с кооперативом отношения собственника жилого помещения с членами его семьи и другие отношения, где пользователю жилого помещения противостоит конкретное лицо - собственник жилого помещения. На вопрос же, тяготеет ли жилищное правоотношение к вещным или обязательственным, однозначно ответить трудно.

Хотя в юридической литературе существуют различные мнения по этому вопросу. Так д.ю.н проф. Ю.К. Толстой считает, что ответ на этот вопрос зависит от того, есть ли достаточные основания признать право пользователя жилого помещения вещным или нет. 11 Ю.К. Толстой Жилищное право в кн. Гражданское право. Проспект 1997. С. 217 Проф. Ю.Г. Басин считает, что основным стержнем жилищных правоотношений служит субъективное право гражданина на жилище.

В большинстве случаев такое право носит вещный характер. 11 Ю.Г.Басин. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963.С.118 Проф. М.К. Сулейменов отмечает, что необходимой чертой всякого вещного права, кроме права собственности, является его комплексный характер, заключающийся в сочетании абсолютных и относительных обязательственных элементов.

Их соотношение служит основанием признать данное рассматриваемое субъективное право вещным или обязательственным. И граница между ними носит весьма условный характер .22 М.К. Сулейменов. Вещные права по гражданскому праву РК. В кн. Актуальные вопросы коммерческого законодательства в РК и практика его применения.

Т.1 Алматы. Адилет-пресс. 1996. С. 249. К вещным могут быть отнесены -право собственности на жилище -право члена кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа -право членов семьи на жилое помещение, принадлежащее гражданину на праве собственности -право на жилое помещение в силу завещательного отказа -право пользование государственными жилищем -право участника кондоминиума -право пользования жилищем, предоставленным малоимущим социально защищаемым гражданам.

Всем этим правам свойственны такие присущие вещному праву признаки, как право следования и абсолютный характер защиты. Абсолютные и относительные, вещные и обязательственные правоотношения нередко сосуществуют и переходят друг в друга. Это в полной мере распространяется и на жилищные отношения. Так, до приватизации квартиры наниматель и члены его семьи находились с собственником квартиры или уполномоченным им органам в жилищном правоотношении обязательственного типа. После приватизации квартиры возникло правоотношение собственности, которое носит абсолютный и вещный характер.

Если участниками приватизации являются все члены семьи и, кроме них, в квартире никто не проживает, то все они в этом правоотношении выступают в качестве управомоченных лиц и действие жилищного правоотношения прекращается. Если же не все члены семьи, давшие согласие на приватизацию являются ее участниками, то наряду с правоотношениями собственности возникает жилищное правоотношение собственника с членами его семьи, которое принадлежит к относительным и в тоже время к вещным. Если же в квартире проживают другие лица, то правоотношение с ними собственника квартиры будучи жилищными, является и относительным и обязательственным.

Таким образом, надо признать что грань, разделяющая вещные и обязательственные жилищные права очень условна и подвижна. Прежде всего вещным правом на жилище является право собственности, которое как известно, означает для собственника возможность в полном объеме по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Предметом жилищных правоотношений является жилое помещение, которое должно быть пригодным для постоянного в нем проживания, хотя оно и было предоставлено для удовлетворения лишь временной потребности в жилье. Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется с учетом достигнутого в данном городе или ином поселенном пункте уровня благоустройства. Требования, предъявляемые к жилым помещениям, предназначенным для проживания граждан, различаются в зависимости от оснований предоставления указанных помещений и их функционального назначения.

В соответствии с п.1 ст. 76 Закона О жилищных отношениях жилище, предоставляемое гражданам для проживания должно быть благоустроенным, т.е. должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, применительно к условиям данного населенного пункта. В домах государственного жилищного фонда предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение - квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома Ст. 75 Закона О жилищных отношениях. В указанных домах не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом смежные комнаты, а также подсобные помещения.

В домах или квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, внаем могут сдаваться и неизолированные жилые помещения. Например, гражданин приватизировал квартиру - распашонку, даже если в ней ни одна комната не изолирована, собственник имеет право сдать часть этой квартиры внаем.

В последнее время достаточно широкое распространение имеет сдача в наем комнаты или даже части комнаты особенно для студентов. Но как бы то ни было, предметом договора не может быть помещение, которое не является жилищем, например подсобное помещение, сарай и т.д. Таким образом, предметом жилищных правоотношений может быть только жилище. Под жилищем понимается отдельная жилая единица индивидуальный жилой дом, квартира предназначенная или используемая для постоянного проживания Ст.2 Закона О жилищных отношениях. На наш взгляд следует к этому добавить, отвечающая строительным, санитарным, противопожарным и иным обязательным требованиям.

В жилищном законодательстве на протяжении ряда лет закреплен принцип посемейного заселения квартир, который, однако, сопровождается оговоркой как правило См. ст. 27 Жилищного кодекса Каз. ССР, 1983г. См. ст.28 Жилищного кодекса 1992г. В настоящее время в соответствии с новым Законом О жилищных отношениях от 16 апреля 1997 года далее ЗоЖО , Жилище из государственного жилищного фонда предоставляется в размере не менее 15 кв. м. и не более 18 кв. м. полезной площади на человека, но не менее однокомнатной квартиры. Малоимущим социально защищаемым гражданам, не находящимся на государственной или военной службе, а также не работающим в бюджетных организациях учреждениях, жилище из государственного жилищного фонда может быть предоставлено в размере, определяемом Правительством РК, но не менее санитарной нормы жилой площади на человека, действующей в республике, и не менее одной жилой комнаты.

В настоящее время санитарная норма в республике остается на уровне 6 кв. м. жилой площади на человека.

Перечень малоимущих социально защищаемых граждан определен в ст.68 ЗоЖО. Такой же примерно перечень действовал и прежде, но под другим наименованием. Этот перечень включает лиц, которые в силу возраста, состояния здоровья, семейного положения и иных предусмотренных законом социальных оснований не могут собственными силами построить для себя дом или приобрести жилище.

Сюда относятся инвалиды и участники Великой Отечественной войны, инвалиды I и II группы, многодетные семьи, пенсионеры по возрасту и другие подобные граждане. Закон требует однако, чтобы лица, входящие в этот перечень были не только социально защищаемыми, но и одновременно малоимущими. Но ни в одном законодательном акте нет пояснения или определения, кто же у нас является малоимущим.

На наш взгляд, к малоимущим относятся те семьи, где на каждого члена семьи в месяц, приходится сумма не превышающая минимальной расчетной показатель. По жилищному законодательству Российской Федерации, жилое помещение предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади - 12 кв.м. на одного человека, но не менее размера, устанавливаемого в порядке определяемом Правительством РФ. В настоящее время этот порядок определен постановлением Совета Министров РСФСР от 9 сентября 1983 года 42711 СП РФ .1983. 18 Ст.111. на основании которого исполнительные органы субъектов РК наделены правом устанавливать минимальный размер предоставляемой гражданам жилой площади на одного человека не менее средней обеспеченности жилой площадью в соответствующем субъекте РФ. Так, В Санкт-Петербурге жилая площадь лицам, состоящим на учете для получения государственного или муниципального жилья, предоставляется из расчета от 9 до 12 кв.м. на одного человека.

В то же время предоставляемая площадь по своим размерам может и превышать этот верхний предел. В частности, это имеет место, когда жилая площадь в виде отдельной квартиры предоставляется одиноким гражданам.22 Ю.К. Толстой Указ. работа С. 250. Жилище должно соответствовать тем санитарно - техническим нормам благоустройства, которые применимы к условиям данного населенного пункта, а также должно находиться в черте того населенного пункта, где состоял на учете нуждающийся.

Если жилище из государственного жилищного фонда не отвечают вышеуказанным требованиям, то оно может быть предоставлено только с письменного согласия нуждающегося и всех совершеннолетних членов его семьи.

Более того, предоставление такого жилище влечет снятие с учета нуждающихся. К сожалению до сих пор у нас в Республике при предоставлении жилища из государственного жилищного фонда не учитываются возраст, состояние здоровья, наличие детей, близость места работы, лечебных и учебных заведений и т.д. Исключение составляют инвалиды, престарелые, больные сердечно-сосудистыми и другими тяжелыми заболеваниями, которым жилище из государственного жилищного фонда должно предоставляться на основании п.3 ст. 76 ЗоЖО с учетом их желания на нижних этажах или в жилых домах, имеющих лифты.

А инвалидам, в соответствии с индивидуальной программой реабилитации предоставляется право выбора жилого помещения с учетом типа здания, степени благоустройства и других необходимых условий для проживания п. 3 ст. 76 ЗоЖО . Но к сожалению, при той острой нехватке жилья, которая существует например, в г. Алматы, это законное право выбора конечно же остается только на бумаге.

При предоставлении жилища из государственного жилищного фонда также должно учитываться одно обстоятельство, предусмотренное п. 2 ст. 76 ЗоЖО. Так не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше семи лет кроме супругов без их согласия. На наш взгляд добавление без их согласия является явно лишним в этой статье Закона.

Надо отметить, что в Жилищном кодексе РК 1992г это было одним из требований, предъявляемых к жилым помещениям предоставляемым гражданам для проживания. В частности п.3 ст.40 гласил при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 7 лет, кроме супругов. 11 См. Ведомости Верховного Совета Республики Казахстан. 1992, 15 ст.356 1993. 8. Ст.159. Причем на практике эта норма Закона имела очень широкое применение при предоставлении жилища в домах ведомственного, коммунального и коллективного жилищных фондов, а также в домах жилищного фонда предприятий.

Благодаря именно этой статье Жилищного кодекса РК многие граждане РК получили в свое время жилища полезная площадь которых позволяла жить в более - менее нормальных условиях в квартире из 3-х комнат семье состоящей из мужа, жены и двух разнополых детей. Интересен тот факт, что аналогичная норма Жилищного кодекса РФ ч.1 ст.41 ЖК РФ не допускает заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме сурпругов .11 Мушкин А.Е. Предоставление жилых помещений и пользование ими. Л 1988, с.55 Административная и судебная практика истолковала это правило в том смысле, что старше девяти лет должны быть по крайней мере, двое разнополых. Если, например, семья состоит из мужа, жены и двух разнополых детей в возрасте 10 и 7 лет, то дети могут быть поселены в одну комнату.

Конечно же, это неверно. Ю.К. Толстой имеет иное мнение на сей счет и пишет при всех обстоятельствах нельзя ради однополости разъединять супругов т.е поселять отца с сыном, а мать с дочерью .22 Мушкин А.Е. Предоставление жилых помещений и пользование ими. Л 1988, с.55 На наш взгляд наступило время изложить данную норму Закона в следующей редакции При предоставлении жилища из государственного жилищного фонда не допускается заселение одной комнаты двумя и более лицами кроме супругов Почему однополые дети или взрослые должны жить в одной комнате? Как правило у нас в РК граждане получают жилище из государственного жилищного фонда один раз, не более. И живут в этой квартире или комнате до тех пор, пока не появится возможность приобрести свое собственное жилище.

Принципиально новым в жилищном законодательстве РК является подход к приобретению права частной собственности на жилище.

Так, п.2 ст. 11 ЗоЖО гласит Количество и размеры жилищ, находящихся в собственности одного гражданина или юридического лица, не ограничиваются. Следовательно и понятие излишков жилой площади следует применять с учетом того, в каком жилищном фонде находится жилое помещение.

В первую очередь, оно имеет значение для жилых помещений в домах государственного жилищного фонда. Излишней жилой площадью считается разница между фактическим размером жилой площади в помещении, занимаемом нанимателем, и размером жилой площади, полагающейся по норме - не более 18 кв. м. п.1 ст.75 ЗоЖО самому нанимателю и членам его семьи. Излишки жилой площади, в чем бы они ни выражались - в виде внутрикомнатных излишков или излишков в виде отдельных комнат, изъятию у нанимателя не подлежат, по крайней мере, до тех пор, пока не истек срок договора жилищного найма если договор заключен на срок. Если же договор заключен без указания срока и наниматель исправно выполняет свои обязанности, а наймодатель не имеет оснований требовать освобождения предоставленного нанимателю помещения, например, потому, что помещение необходимо для проживания самого наймодателя и членов его семьи, наличие излишков само по себе также не может служить основанием ни для прекращения действия договора, ни для его изменения например, путем сдачи внаем меньшей площади. Вопрос о наличии излишков может всплыть, если речь идет о выселении нанимателя при наличии законных к тому оснований с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения или при решении вопроса, какое помещение должно быть предоставлено нанимателю в связи с капитальным ремонтом - прежнее или другое.

В то же время сейчас утратило силу правило действовавшее ранее об оплате излишков жилой площади в тройном размере.

В настоящее время в основу оплаты жилья и коммунальных услуг положены иные критерии и коэффициенты тип жилого дома, уровень благоустройства в нем, совокупный доход членов семьи, наличие льгот и т.д Не считается излишней дополнительная площадь, которая предоставляется в виде отдельной комнаты гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утвержденных в установленном законодательством порядке. В целом в нашем жилищном законодательстве на протяжении десятилетий существует множественность жилищных норм, с каждой из которых связаны определенные правовые последствия.

Это и норма средней обеспеченности жильем в данном населенном пункте и норма, в пределах которой постоянно проживающие в данном населенном пункте граждане принимаются на учет нуждающихся в жилье и норма, в пределах которых граждане имеют право на компенсации при оплате жилья и коммунальных услуг. Плата за коммунальные услуги в жилищах всех форм собственности взимается по тарифам, утвержденным в порядке, установленном Правительством РК. Так, 29 мая 1997 года было принято Постановление Правительства РК Об упорядочении применения норм потребления тепла, горячей и холодной воды .11 Сборник нормативных актов КСК В этом постановлении было отмечено, что до настоящего времени населению Республики Казахстан устанавливается плата за коммунальные услуги по нормам, которые введены в действие еще в 1984-1988 гг. тогда как фактическое потребление коммунальных услуг в домах с установленными приборами учета значительно ниже. В целях защиты прав потребителей Правительство РК приняло решение с 1 января 1998 года взимание платы за коммунальные услуги, как правило, производить по показаниям приборов учета.

Одновременно с введением коэффициентов обеспечить проведение соответствующих перерасчетов по платежам за коммунальные услуги. Надо отметить, что взимание платы за коммунальные услуги производится по показаниям приборов учета во многих странах мира на протяжении многих лет. Причем эта такая взаимовыгодная и удобная форма взаиморасчетов и экономики при которой ни страдает ни организация, поставляющая тепловую энергию, газ, холодную и горячую воду, ни потребитель, который не будет платить лишние деньги за то, чем он не пользовался.

А экономика ресурсов будет колоссальная.

Большинство алматинцев, например за установление приборов учета коммунальных услуг.11 М. Акчулаков.

Почему в КСК Асыл фантастические тарифы на тепло и горячую воду? См. газета Начнем с понедельника . 2.04.1998 13 182 Подтверждением этого также служат результаты эксперимента, проведенного в г. Алматы, в микрорайоне Самал-2 в доме 70, которые показали, что фактическое потребление коммунальных услуг жильцами этого дома гораздо ниже тех норм потребления тепла, горячей и холодной воды, установленных в 1988г. в крупных городах Республики.

Хотелось бы верить, что Постановления принятые нашим Правительством в этом плане будут выполнены и в 1998 году во всех домах г. Алматы будут установлены приборы учета коммунальных услуг и следовательно, плата за эти услуги и в целом за жилище будет доступна каждому гражданину Республики Казахстан. 2. Возникновение жилищных правоотношений.

Если жилище, будь то дом или квартира, принадлежит гражданину на праве собственности и никто, кроме самого собственника, в этом помещении не проживает, то по поводу указанного помещения жилищных правоотношений вообще не возникает.

Реализация права на жилище как субъективного гражданского права в данном случае не выходит за пределы правоотношения собственности. Но так бывает далеко не всегда. Как правило, кроме собственника в жилище проживают и другие лица. К ним относятся и члены семьи собственника, и наниматель, и временные жильцы и др. лица. Со всеми этими лицами собственник может находиться в жилищных правоотношениях.

Таким образом, основанием возникновения жилищных правоотношений с собственником жилого помещения могут служить семейные отношения с собственником, сдача помещения внаем, исполнение завещательного отказа и поселение в помещение временных жильцов. Отношения, связанные с приобретением или осуществлением права собственности на жилище, регулируется также Законодательством Республики Казахстан о собственности ст.11 ЗоЖО . Таким образом, жилищные правоотношения по поводу жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности широко распространены и в связи с приватизацией жилищного фонда имеют устойчивую тенденцию к росту. Согласно ст. 67 ЗоЖО жилища из государственного жилищного фонда предоставляются в пользование нуждающихся в жилье гражданам Республики Казахстан, постоянно проживающим в данном населенном пункте и относящимся к малоимущим социально защищаемым слоям населения.

Как видно из текста статьи правом получить жилище из государственного фонда могут пользоваться только те, кто нуждается в улучшении своих жилищных условий. Перечень нуждающихся установлен статьей 69 ЗоЖО. Это те, кто не имеет собственного жилища на территории Республики Казахстан, не имеет в данном населенном пункте государственного жилища либо жилища, принадлежащего на праве собственности негосударственному юридическому лицу или жилищному кооперативу, и другие лица, жилище которых не отвечает санитарным и техническим нормам, либо проживающие двумя и более семьями в смежных, неизолированных помещениях, а также имеющие в составе семьи больных, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний из специального списка заболеваний, утвержденного в установленном законодательством порядке. Жилища предоставляются нуждающимся в порядке очередности ст.74 ЗоЖО РК . Такая очередность устанавливается списками с момента подачи заявления со всеми необходимыми документами.

В каждом акимате ведутся по два таких списка нуждающихся в предоставлении жилища из государственного жилищного фонда.

Первый - список малоимущих социально защищаемых граждан и второй - список государственных служащих, работников иных бюджетных организаций и военнослужащих.

Права граждан, включенных в указанные списки, признаются равными. Никто не имеет преимущественного права на получение жилища из государственного жилищного фонда перед другими. Распределение жилищ из государственного жилищного фонда по раздельным спискам производится акиматами пропорционально численности раздельных списков. Перечень и форма документов необходимых для учета, утверждаются Правительством Республики Казахстан.

Закон запрещает местным исполнительным органам требовать предоставления гражданами каких-либо дополнительных документов, кроме тех что содержатся в вышеуказанном перечне. Ст.71 ЗоЖО п.2 . Заявления граждан о постановке на учет нуждающихся в жилище рассматриваются в течение месяца по месту жительства местным исполнительным органом. Но на практике нередки случаи, отказа в постановке на учет нуждающихся.

Это происходит по основаниям предусмотренным законом. В частности, ст. 72 ЗоЖО прямо гласит, если гражданин стал нуждающимся в результате преднамеренного ухудшения своих жилищных условий в течение 5 лет путем обмена жилища, его отчуждения либо разрушения или порчи по его вине, а также в случае выезда из жилища, где он не был нуждающимся и вселения в жилище других лиц, кроме супруга, детей и нетрудоспособных родителей. Во всех остальных случаях отказ в постановке на учет нуждающихся в жилище подлежит обжалованию в суде. Местные исполнительные органы, в частности акиматы, постоянно ведут учет нуждающихся путем сверки документов с реальным проживанием нуждающихся.

И если обнаруживают случаи, когда основания для предоставления жилища из государственного жилищного фонда, то происходит снятие таких граждан с учета нуждающихся. Этими основаниями могут служить и выезд гражданами на постоянное жительство в другой населенный пункт либо получения земельного участка и завершение строительства собственного дома либо приобретение жилища, а также предоставление неверных сведений о нуждаемости в жилище из государственного жилищного фонда.

Во всех этих случаях акиматы принимают решения с указанием оснований снятия с учета. После принятия такого решения о снятии с учета, заинтересованные лица извещаются в письменном виде в 10 дневной срок. В случае выезда гражданина, состоящего на учете, на другое постоянное место жительства либо его смерти, очередность сохраняется за членами его семьи, оставшимися в данном населенном пункте и вместе с ним состоящими на учете.

Согласно п.2 ст.67 ЗоЖО жилища из государственного фонда предоставляются также нуждающимся в жилье государственным служащим, работникам бюджетных организаций, военнослужащим и лицам, занимающим государственные выборные должности. Предоставляемые им жилища приравниваются к служебным. Что понимать под служебным жилищем? Статья 2 ЗоЖО дает ему разъяснение это жилище с особым правовым режимом, предназначенное для заселения гражданами на период выполнение ими обязанностей, связанных с характером их трудовых отношений. Надо отметить, что законодательное понятие служебных жилых помещений, имеющих особый правовой режим, выработано только для государственного жилищного фонда. Перечень категорий работников, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работу и которым могут быть предоставлены служебные жилища устанавливается законодательством Республики Казахстан.

Такое проживание не столько право работника, сколько его должностная служебная обязанность.

Наглядно это видно на примере переезда многих государственных служащих из бывшей столицы Республики Казахстан в новую столицу г. Акмолу с предоставлением служебных жилых помещений. Особенность правового статуса нанимателя служебного жилого помещения это связь права на жилое помещение не только с работой в определенной организации, но и связанная с определенным кругом обязанностей.

Статья 111 ЗоЖО устанавливает жесткие требования к работникам, прекратившим трудовые отношения на основании, которых им и предоставлялось служебное жилище. Такие работники подлежат выселению со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения. Перевод гражданина, продолжающего работать в организации на другую должность, не требующую проживание по месту работы, служит основанием для выселения из служебной квартиры, которую займет работник, назначенный на освобожденную должность.

Требование о выселении нанимателя служебного жилого помещения может быть предъявлено в течение 3-х лет со дня прекращения трудовых отношений. Это означает, что после окончания срока связь между жилищными и трудовыми отношениями завершается, т.к. прекращаются трудовые отношения и остаются только жилищные. Жилище из государственного жилищного фонда может быть приватизировано нанимателем с согласия собственника жилища, а также обменено на другое жилище из государственного жилищного фонда.

При этом обмен не должен приводить к намеренному ухудшению жилищных условий гражданина. А государственный служащий или работник бюджетной организации либо лицо, занимающее государственную выборную должность должно проработать на государственной службе или в бюджетных организациях не менее 10 лет. Но если вышеперечисленные лица прекратили трудовые отношения до момента приватизации занимаемого жилища, они подлежат выселению со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения.

Исключение составляют случаи увольнения по следующим причинам 1 в случае ликвидации предприятия, сокращения численности или штата работников 2 в связи с болезнью, препятствующей дальнейшей работе 3 в связи с выходом на пенсию. Не подлежат выселению семьи работников, которые погибли при исполнении служебных обязанностей. Военнослужащие, которым жилище, приравненное к служебному было предоставлено на период прохождения службы в данном населенном пункте, вправе приватизировать его после 10-летнего стажа военной службы, а при увольнении по выслуге лет, болезни или по сокращению штатов - независимо от срока службы.

Жилище, предоставленное в пользование гражданину может быть, по желанию его и совершеннолетних членов его семьи приравнено к служебным, если он поступит впоследствии на государственную или военную службу, работу в бюджетных организациях или займет государственную выборную должность. Закон о жилищных отношениях специально не предусматривает особенностей предоставления жилища из жилищного фонда государственных предприятий.

Специально этому посвящена статья 100 Закона, которая в основном носит отсылочный характер, указывая что порядок предоставление указанных жилищ и пользование ими устанавливается Правительством Республики Казахстан. Однако, после введения в действие Закона и по сей день, Правительство не принимало каких-либо общих постановлений определяющих правовой режим жилищ государственных предприятий.

Но, поскольку такие жилища все же существуют и их количество растет, следует руководствоваться Законом и теми правовыми нормами, которые действовали ранее и не противоречат новому законодательству. Раздел V Закона о жилищных отношениях регулирует возможность предоставления жилища в порядке исполнения договора. Возникающие в таком порядке жилищные правоотношения по-своему содержанию не отличаются какими либо специфическими особенностями. Закон предусматривает возможность передачи жилища по договору в собственность или в пользование.

Права нанимателя возникают на основании двух последовательно заключаемых договоров. Во-первых о представлении жилища в будущем. По этому договору гражданин - будущий наниматель вправе требовать от другой стороны передать ему в установленный срок определенное договором жилое помещение. После исполнения этого договора его действие прекращается, и с лицом, получившим квартиру, заключается договор о пользовании жилым помещением договор найма жилого помещения. Договор о предоставлении жилища может быть заключен либо с гражданином, который сам передает имеющееся у него жилище, и предоставление другого жилища является своего рода вещественной компенсацией 1-4 ст.115 ЗоЖО , либо с гражданином, которому жилое помещение по договорному обязательству должно предоставляться в связи с иными основаниями п.5-6 ст.115 . В первом случае договор о предоставлении жилища ведет к прекращению права гражданина на одно жилище и возникновению у него права требовать предоставления взамен другого жилища.

Во втором случае гражданин не передает предоставляющей организации никакого жилья, но берет вместо этого на себя обязанность принимать трудовое или финансовое участие в строительстве или приобретении жилого дома либо надлежащее исполнять обязанности, возникающие из трудового договора, получая за это право требовать передачи ему жилища.

Оба варианта ведут к одному конечному результату - приобретение нанимателем получившим жилище в пользование по договорному основанию права не зависимого от места работы или занимаемой должности получателя жилища.

Правовой статус такого нанимателя после получения жилища аналогичен статусу нанимателя жилого помещения из государственного жилищного фонда. 2. Изменение и прекращение жилищных правоотношений. Изменение жилищных правоотношений может происходить по самым различным основаниям и затрагивать все элементы правоотношения субъекты, содержание, предмет. В то же время к изменению правоотношения нельзя относить случай, когда у правоотношения полностью меняется объект, здесь происходит не изменение, а прекращение правоотношения.

Именно поэтому обмен жилыми помещениями в одних случаях влечет прекращение жилищного правоотношения с возникновением другого правоотношения, а в других - его изменение и прекращение, что происходит при родственном обмене. Вопросы изменения жилищных правоотношений специально исследованы в работах Б.С. Лесина, Б.М. Гончало, С.П. Соколова и др.11 Лесин Б.С. Изменение жилищных правоотношений.

Автореферат канд. дисс. Л. 1967 Гончало Б.М. Основания изменения жилищных правоотношений. Автореф. Канд. Дисс. Свердловск, 1984 Соколов С.П. Изменение жилищных правоотношений. Автореф.канд. дисс. Минск. 1988. Но надо отметить, что эти работы написаны на основании российского жилищного законодательства. В данной работе рассматриваются основные случаи изменения жилищных правоотношений, предусмотренные жилищным законодательством Республики Казахстан. а Изменение жилищного правоотношения при вселении в помещение членов семьи и других лиц. В данном случае изменения происходят прежде всего в субъектном составе жилищного правоотношения.

Подход законодателя к определению условий, при которых такое вселение допускается, подвергся в последние годы существенному пересмотру, вызванному главным образом двумя обстоятельствами. Во-первых, провозглашением отказа от прописки и перехода к учету населения по месту пребывания и жительства во-вторых, разграничением социального и коммерческого найма.

Наниматель жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, может вселить в это помещение других лиц только с согласия собственника. Независимо от согласия собственника наниматель может вселить в нанятое им помещение только несовершеннолетних детей, а если, а если указанное помещение является изолированным - также супруга и нетрудоспособных родителей. Лицо, вселенное нанимателем в нанятое им помещение, приобретает равное с нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи право пользования жилым помещением, во-первых, если оно признается членом семьи и, во-вторых, если при вселении не было предусмотрено иное. Изменение состава семьи может иметь место в случае смерти члена семьи, переезда его на другое постоянное место жительства и наступление иных обстоятельств.

Выбытие члена семьи не сопровождается здесь вселением в жилое помещение другого члена семьи.

Выбытие члена семьи влечет изменения жилищных отношений лишь в строго очерченных законом пределах. В частности, оно может повлечь изменение в оплате жилья и коммунальных услуг. В то же время ни при каких обстоятельствах оно не может само по себе повлечь изменения в предмете жилищного правоотношения. Так, наймодатель не может требовать от нанимателя переезда на меньшую площадь по тем основаниям, что состав семьи уменьшился и занимаемая нанимателем жилая площадь для него, как полагает наймодатель, слишком велика. б Изменение жилищного правоотношения при разделе жилого помещения.

В данном случае изменение жилищного правоотношения затрагивает как его предмет, так и субъектный состав. Раздел жилой площади при социальном найме регламентирован в ст. 92 ЗоЖО. Хотя в ней сказано, что требовать