Правовая экспертиза документов и проверка законности сделок

Правовая экспертиза документов и проверка законности сделок.

Правовая экспертиза - это изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения ограничения прав на недвижимое имущество Постатейный комментарий к Федеральному закону О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Под общ. ред. П.В. Крашенинникова Москва, 1999 г. Стр.114 Требования к документам, представляемую на государственную регистрацию, содержатся в ст.18 Закона о государственной регистрации.

В ней говорится, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение обременение прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Хотелось бы остановиться на некоторых особых требованиях к содержанию правоустанавливающих документов и документов технического учета, необходимых в случае регистрации прав и сделок с землей. Одним из правоустанавливающих документов в данном случае является решение постановление местной администрации.

Оно должно содержать следующие данные 1. Месторасположение земельного участка, его площадь и целевое назначение. 2. Фамилию, имя, отчество лица, которому предоставляется земельный участок. 3. Право собственность, пожизненно наследуемое владение, постоянное бессрочное пользование и др на котором данный земельный участок предоставляется. 4. Список членов крестьянско-фермерского хозяйства в случае предоставления земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства . 5. Список членов садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого объединения граждан при предоставлении для вышеуказанных целей . 6. Список граждан, в соответствии с действующим законом имеющих право на получение земельной доли при реорганизации сельскохозяйственного предприятия.

Если в тексте постановления решения местной администрации имеются записи о приложениях, списках и т.д то данные списки, приложения должны быть предоставлены вместе с копией постановления решения и являются неотъемлемой его частью Постатейный комментарий к Федеральному закону О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Под общ. ред. П.В. Крашенинникова Москва, 1999 г. Стр.155-156 Также следует заметить, что эти правоустанавливающие документы после вступления в действие Указа Президента РФ 1767 должны быть зарегистрированы в районном городском комитете по земельным ресурсам и землеустройству и без такой регистрации считаются недействительными.

Документы, необходимые для государственной регистрации представляются в подлиннике за исключением актов государственных и муниципальных органов с приложением копий, предназначенных для хранения в делах учреждения юстиции.

Копия, заверенная в установленном законом порядке, то есть нотариально или организацией, издавшей документ, имеет такую же юридическую силу, как и подлинник.

На учреждение юстиции по регистрации прав возложена обязанность по проверке законности сделки.

Законная сделка должна соответствовать следующим условиям 1 стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью 2 волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле 3 представители сторон имеют надлежащие полномочия 4 имущество находится в собственности хозяйственном ведении, оперативном управлении правоотчуждателя 5 договор заключен в требуемой законом форме и содержит существенные условия признанные законом в качестве необходимых для договоров данного вида 6 соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу.

Постатейный комментарий к Федеральному закону О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Под общ. ред. П.В. Крашенинникова Москва, 1999 г. Стр.114. Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям законодательства, является ничтожной, если законом не установлена, что она является оспоримой.

Следовательно, существует необходимость составления перечня оспоримых, по действующему законодательству, сделок.

Это сделки 1 юридических лиц, выходящие за пределы их правоспособности ст.173 ГК РФ 2 совершенные с превышением полномочий ст.74 ГК РФ 3 совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей, попечителей ст.175 ГК РФ 4 совершенные гражданами, ограниченными судом в дееспособности, без согласия попечителя ст.176 ГК РФ 5 совершенными гражданами, не способными понимать значения своих действий или руководить ими ст.177 ГК РФ 6 под влиянием заблуждения ст.178 ГК РФ , обмана, насилия, угрозы ст.179 ГК РФ 7 требующие нотариального удостоверения или государственной регистрации по распоряжению общим имуществом супругов без согласия другого супруга ст.35 Семейного кодекса РФ 8 заключаемые акционерным обществом, в совершении которых имеется заинтересованность ст.84 Федерального закона Об акционерных обществах 9 приватизации государственного имущества, совершенные с нарушением положений Федерального закона О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации ст.29 этого Закона. Постатейный комментарий к Федеральному закону О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Под общ. ред. П.В. Крашенинникова Москва, 1999 г. Стр.114-115. Проверка законности сделки не позволяет зарегистрировать сделку, не соответствующую законодательству, даже если законом допускается ее оспоримость.

Для проверки законности должностное лицо учреждения юстиции вправе требовать документы, подтверждающие законность сделки, например, согласие родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетних граждан и т.п. Следует отметить, что учреждение юстиции обязано проверить законность всех сделок с недвижимым имуществом, независимо от того, подлежат ли они обязательной государственной регистрации или считаются заключенными с момента подписания сторонами, а также если они совершены, по желанию сторон или установлению закона, в нотариальной форме. 3.