Сделки с недвижимостью

СОДЕРЖАНИЕ. Стр. ВВЕДЕНИЕ. ГЛАВА 1. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом. 1. Понятие недвижимого имущества. 2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 3. Правила государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью. 4. Требования к документам, представляемым для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. 5. Государственная регистрация прав на некоторые объекты недвижимого имущества. 6. Правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. 7. Некоторые вопросы рассмотрения в судах дел по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ГЛАВА 2. Ипотека как способ обеспечения обязательств по договору о залоге недвижимого имущества. 1. Понятие ипотеки. 2. Предметы ипотеки по закону Об ипотеке . 3. Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений. 4. Особенности ипотеки земельных участков. 5. Особенности ипотеки жилых домов и квартир. ГЛАВА 3. Гражданско-правовые сделки с жильем 1. Договор купли-продажи жилого дома квартиры . 2. Договор найма жилого помещения. 3. Договор пожизненного содержания с иждивением. 4. Виды мошеннических сделок с жильем. 5. Виды сделок с жильем, признаваемые недействительными. 6. Ответственность за незаконные операции с жильем. ЗАКЛЮЧЕНИЕ. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ. ПРИЛОЖЕНИЕ. ВВЕДЕНИЕ. Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований, именуют разгулом, когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время.

Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.

Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников.

Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений.

Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки. В главе 1 рассматривается институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядок государственной регистрации и ее участники с точки зрения обеспечения стабильности оборота недвижимости, его гласности и публичности. 17 июня 1997 г. Государственной Думой был принят Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и 31 января 1998 г. он вступил в силу. Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 122-ФЗ определяет 1. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 2. Перечень прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация которых обязательна. 3. Круг участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав. 4. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав учреждения юстиции по регистрации прав, порядок создания которых и их размещение определяются субъектами РФ по согласованию с центром . 5. Порядок государственной регистрации прав. 6. Особенности регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, куда включены права на предприятие как имущественный комплекс кондоминиумы права общей собственности сервитуты ипотека права на вновь создаваемый объект аренда права, установленные судебным решением права, связанные с распоряжением имуществом на условиях доверительного управления или опеки. Очевидным преимуществом является введение обязательной правовой экспертизы документов в сделках с недвижимостью.

Ранее проверка законности полностью зависела от порядочности нотариуса, чью функцию теперь взяло на себя государство.

С другой стороны полнота власти чиновника в решении таких вопросов создает дополнительные возможности для злоупотребления служебным положением.

Кроме этого, Закон о государственной регистрации имеет еще одну особенность. С момента его вступления в силу отменено обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью.

Теперь такое удостоверение является правом, а не обязанностью граждан и организаций.

Таким образом, Закон о государственной регистрации внес существенные изменения в действующее гражданское законодательство, повлиял на существующие гражданско-правовые отношения в сфере недвижимости и, наконец, заставил заработать ряд положений нового гражданского законодательства. В главе 2 рассмотрена ипотека. В расцвет рыночных отношений в России, когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, залог выступает одной из немногих и наиболее эффективной гарантией стабильности отношений между субъектами экономики в повседневной практике, по сути своей, представляя реальную страховку неисполнения обязательств. Сегодня, несмотря на наличие негативных оценок действующего законодательства о залоге, он приобретает всё большую популярность, чему есть масса причин, вытекающих из современной рыночной ситуации в стране.

В Законе РФ Об ипотеке закреплены гарантии реализации прав и законных интересов участников залоговых отношений.

Закон подробно регулирует многие важные вопросы ипотечного правоотношения сущность договора ипотеки, заключение договора об ипотеке, составление и выдачу закладной, передачу прав залогодержателя третьим лицам, обременение заложенного имущества третьими лицами правами третьих лиц, последующий залог, взыскание на заложенное имущество и его реализацию, особенности ипотеки отдельных объектов предприятий, зданий, сооружений, земельных участков, жилых домов, квартир и других объектов недвижимости. В главе 3 рассмотрено правовое регулирование сделок с таким видом недвижимости как жилье.

Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных посреднические организации - риэлтерские фирмы и отдельные маклеры - готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом большие дивиденды.

В этой главе также проанализированы самые распространенные способы мошенничества и приведен правовой механизм борьбы с ними. ГЛАВА 1.

Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом

Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом . 1.1.

Понятие недвижимого имущества

2. Но, прежде чем рассмотреть названные вопросы, необходимо раскрыть юрид... Все вещные права по своей правовой природе являются абсолютными. В этой связи, хотелось бы обратить внимание на ст. Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соотве...

Правила государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью

Договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты ст.584 ГК РФ... К правоустанавливающим документам относятся - договоры купли-продажи, ... Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое и... . 102-ФЗ Об ипотеке залоге недвижимости далее - Закон об ипотеке.

Государственная регистрация прав на некоторые объекты недвижимого имущества

Правовой режим земельного участка является существенным условием догов... Договор аренды является договором, ограничивающим право собственности ... 131 ГК РФ, п. В соответствии с общим правилом, составившим ч.2 п.1 ст.7 Закона о гос... Сведения об ограничениях обременениях включают в себя наименование огр...

Правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом

Применительно к сделке - это возможность предъявления иска о признании... и С. было отказано в регистрации. Длительного судебного разбирательства мож... Из материалов дела следовало, что основанием для государственной регис... Для того чтобы права граждан были зарегистрированы, им необходимо обра...

Ипотека как способ обеспечения обязательств по договору о залоге недвижимого имущества

Ипотека как способ обеспечения обязательств по договору о залоге недвижимого имущества . 2.1.

Понятие ипотеки

334 . Залоговое право. Учебное и практическое пособие - М. 334, 339 ГК, ст. ст. 2.2.

Предметы ипотеки по закону Об ипотеке

Что же касается указания на возможность запрета или ограничения залога... ст.1 здесь разрешено всё, что прямо не запрещено, то есть, представлен... 209 ГК . Предприятие является сложным по составу своему назначению организмом. ... 1997.

Особенности ипотеки земельных участков

1997. 74 исключает возможность заключения договора об ипотеке, предметом кот... Хорошие результаты могли бы дать извещение о залоге жилого помещения и... Несмотря на обилие государственных программ по развитию жилищного комп... 13 Указа Президента РФ N 293 перечисляют следующие условия - если жило...

Гражданско-правовые сделки с жильем

Гражданское и жилищное законодательство признают правомерными все виды... Он также может реализовать свое право собственника, заключив договор н... . Гражданско-правовые сделки с жильем. Гражданин может вступать в любые, не противоречащие закону договорные ...

Договор купли-продажи жилого дома квартиры

на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в со... Так, для совершения сделки купли-продажи приватизированной квартиры, к... Но тем не менее, обман с пропиской регистрацией - явление довольно час... Возможна оплата за наем жилого помещения в других формах, не только де... Таким образом, заключая договор содержания с иждивением, одна сторона ...

Виды мошеннических сделок с жильем

Но даже тогда, когда будет доказан факт мошенничества, перед судом вст... В этом случае вероятность обмана гораздо меньше. Такими основаниями являются несоответствие сделки закону, иным правовы... Гражданский кодекс ст.41 предусматривает и такую форму попечительства,... Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения, имеющ...

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. Было бы, наверное, излишним описывать и без того известную ситуацию в государстве. Положение в экономике, проблемы правового поля, социальные бури - страна переживает это всё не первый год. Сама модель построения сегодняшнего общества представляет собой систему неразрывной связи экономики и права.

Стратегической целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов. Основными результатами реализации государственной политики, на мой взгляд, должны стать - вовлечение в гражданский оборот земли и иной недвижимости - обеспечение государственной защиты прав на недвижимость и баланса интересов субъектов правоотношений - становление и развитие системы ипотечного кредитования и привлечение инвестиций под обеспечение недвижимостью - функционирование эффективной системы правового регулирования рынка недвижимости.

Также необходимо обеспечить правовую возможность гражданского оборота единых объектов недвижимости и защитить права покупателей при приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем законодательного требования к продавцу дарителю, иному отчуждающему имущество лицу, залогодателю перед актом продажи иного отчуждения, залога реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием отмены неоправданных ограничений на гражданский оборот земельных участков.

Следует отказаться от дозволительного порядка оборота земельных участков например, п. З ст. 129 ГК РФ и иных объектов недвижимости, определив, что оборот разрешён во всех случаях, кроме прямо установленных федеральным законом.

Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи. Необходимо сформировать систему установления и гарантирования прав на объекты недвижимости путем законодательного закрепления единства кадастрового учёта, в который должен входить учёт земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости как физических объектов.

Зафиксировать права и обязанности кадастровых органов и граждан в связи с кадастровым учётом, обеспечить публичность сведений кадастра недвижимости. Кадастровый учёт единых объектов недвижимости на территории муниципального образования или иной установленной юрисдикции должен осуществлять один орган, который ведет учёт и земельного участка, и здания, помещений и иных объектов недвижимости лес, участки недр, обособленные водные объекты и пр обеспечения гарантии надёжности регистрации прав на недвижимость, доверия к записям Единого государственного реестра прав, а в перспективе - переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя. определения содержания прав по использованию и развитию недвижимости.

Необходимо установить, сделать общеизвестными и защитить от произвольного изменения со стороны властей права владельцев недвижимости на её использование и строительное изменение. Необходимо правовое зонирование территории, в рамках которого правила обращения с земельным участком заранее определены местным законодательным актом, а не сиюминутным решением очередного аппаратчика.

Администрациям не нужно, чтобы правила владения земельными участками были известны заранее, они хотят иметь полный контроль над оборотом и использованием участков и менять правила этого контроля сколь угодно часто.

Усовершенствовать гражданское законодательство о недвижимости. Сделать единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества. Внести изменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости. Подготовить законопроекты и внести изменения в существующее законодательство относительно определения земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка.

Ввести и определить необходимые новые правовые понятия, включая категории ограниченных вещных прав, к которым, в частности, следует отнести все вторичные вещные права в том числе, права собственника строения на участок, находящийся в собственности иного лица, сервитуты. Список литературы. 1. Белобанов И.Т. Операции с недвижимостью в России М. Финансы и статистика, 1996. 2. Белобанов И.Т. Операции с недвижимостью в России М. Финансы и статистика, 1998. 3. Бунич А. Приватизация - новый порядок Экономика и жизнь. 1997. 29 С.14. 4. Бунич А. Приватизация - переход от количества к качеству Экономика и жизнь. 1997. 3 С. 11. 5. Вацковский Ю. Сделки с приватизированными квартирами Право и экономика. 1994. 21. 6. Головин Ю. Земля - как предмет залога.

Рос. Юстиция. 1997. 2. 7. Гражданское право. Под ред. Суханова Е.А М. Бек, 1993. 8. Гражданское право.

Учебник ч.1 Под ред. Сергеева А.П Толстого Ю.К М. 1997. 9. Грачёв И.Д. Закон об ипотеке Проблемы и перспективы Юридический мир. 1998. 2. 10. Гумаров И. Незавершённое строительство Хозяйство и право. 1997. 10. 11. Ерофеев Б.В. Земельное право Учебник Отв. Ред. Г.В. Чебуков М. Нов. Юрист, 1998. 12. Жариков Ю.Г Масевич М.Г. Недвижимое имущество Правовое регулирование М. БЕК, 1998. 13. Завьялов А Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость Российская юстиция. 1998. 6. 14. Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения.

Адвокат. 1999. 9. 15. Исрафилов М. Форма сделок по приватизации жилья Российская юстиция. 1998. 8. 16. Казанцев В. Виды прав граждан на землю по Российскому Законодательству Хозяйство и право. 1998. 7. 17. Калашникова А.Е. Сделки с жилыми помещениями М. 1999. 18. Комментарий к ГК РФ ч.1 Под ред. Садикова О.Н М. 1995. 19. Комментарий части первой Гражданский Кодекс Российской Федерации для предпринимателей.

Под ред. В. Кузнецова и Т. Брагинской М. 1996. 20. Куликов А.Д. Понятия, краткая история происхождения и развития института залога Юридический мир. 1998. 9-10. 21. Матвеев Ю.В. Экономико-правовые проблемы приватизации в РФ. АТВШМ. 1998. 4. 22. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека Российская юстиция. 1998. 11. 23. Павлодарский Е. Залог и ипотека Хозяйство и право. 1997. 2. 24. Плешанова О. Закладная - новый вид ценной бумаги Российская юстиция. 1998. 5. 25. Плешанова О. Объекты ипотеки Российская юстиция. 1998. 10. 26. Попов М.В. О документах, удостоверяющих права на земельные участки.

Хозяйство и право. 1998. 6. 27. Поповкин Н.А. Залог. История возникновения и развитие залоговых правоотношений Юрист. 1997. 3. 28. Постатейный комментарий к Федеральному закону О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. -М. 1999. 29. Редин М. Приватизация коммунальных квартир Законность. 1997. 4 С.4. 30. Романенко Н. Сделки с жилплощадью Закон. 1993. 8 С.5. 31. Рубанов А. Залог и банковский счёт. Его реализация в банковском кредитовании Хозяйство и право. 1997. 9. 32. Сапожников М.В. Залог как способ обеспечения обязательств Юридический мир. 1997. 1. 33. Сауль С. Как приватизировать коммунальную квартиру Российская юстиция. 1997. 4. 34. Свириденко О. Правовое регулирование недвижимого имущества Хозяйство и право. 1997. 7. 35. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса государственная регистрация, образцы документов М. 2000. 36. Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество Право и экономика. 1999. 12. 37. Скловский К. Залог, арест имущества, иск, как способы обеспечения прав кредитора Российская юстиция. 1997. 2. 52. Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий найм в жилищной сфере, Государство и право. 1997. 4 С.14. 53. Степашин С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество Российская Юстиция. 1998. 3. 54. Терновская Е. Ипотека проблемы, перспективы Хозяйство и право. 1997. 9. 55. Толстой Ю.К. Обмен жилых помещений Правоведение. 1994. 4 С.13. 56. Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве М. 1995. 57. Чубаров В.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним Закон. 1999. 5. 58. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права По изданию 1907г М. Спарк, 1995. 59. Шестак И.Н. Как купить, продать, арендовать, заложить квартиру, дом М. Ось, 1995. Список нормативных актов. 1. Конституция Российской Федерации.

Принята 12 декабря 1993г М. Юридическая литература. 1996. 3. Гражданский кодекс РФ. Часть первая от 30 ноября 1994 г. 51-ФЗ и часть вторая от 26 января 1996 г. 14-ФЗ М. ИНФРА?М - НОРМА, 1997. 4. Арбитражный процессуальный кодекс РФ 123-ФЗ от 05.05.95 г М. СПАРК, 1995. 5. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. 223-ФЗ Ростов-на-Дону. Проф-Пресс, 1996. 6. Жилищный кодекс РСФСР ред. от 28.03.98 45-ФЗ. Собрание законодательства РФ, 1998, 13, ст. 1473. 7. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР. Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, 35, ст. 4134. 8. Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 г. 63-ФЗ. Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, 25, ст. 3274. 9. Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. Собрание законодательства РФ, 1997, 30, ст. 3594. 10. Федеральный закон Об ипотеке залоге недвижимости 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. Собрание законодательства РФ, 1998, 32, ст. 3602. 11. Указ Президента РФ О реализации конституционных прав граждан на землю от 07.03.96г. 337 Российская газета, 12 марта 1996 года. 12. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. 219 Российская газета, 42, 4 марта 1998г. 13. Постановление Правительства РФ Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах от 26.02.98 г. 248 Российская газета, 12 марта 1998г.