Общие положения договора найма по законодательству Российской Федерации.
Договор найма жилого помещения – один из видов гражданско-правовых договоров ; одновременно договор найма является основным договором жилищного права. Он выступает в качестве одного из оснований предоставления жилого помещения и пользования этим помещением.
Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст.671-688 гл. 35 ГК РФ , ст.51-100 ЖК РСФСР , а также в Законе РФ об основах федеральной политики и других федеральных законах.
По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) –обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст.671 ГК РФ).По своей юридической природе договор найма жилого помещения является двусторонним (взаимным) , консенсуальным, возмездным.
Данное в ГК определение договора найма жилого помещения является общим для всех видов найма независимо от принадлежности жилых помещений, являющихся объектом данного договора. Давая общее определение договора найма жилого помещения , ГК одновременно выделяет (ст.672) особую разновидность договора найма – договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (договор социального найма жилого помещения).В соответствии с Законом об основах жилищной политики жилищный фонд социального использования выделен для социально незащищенных слоев населения (малообеспеченные граждане, военнослужащие, ветераны, инвалиды). Гражданский кодекс не ставит задачу регулировать социальный наем :договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (п.3 ст.672). Определением договора найма жилого помещения, данным в ГК , охватывается также договор найма жилого помещения, заключаемый на коммерческих началах.
Такой договор найма получил название «договор коммерческого найма». Отношения коммерческого найма регулируются гражданским законодательством, тогда как отношения социального найма – главным образом жилищным законодательством.
Отдельным категориям граждан (выпускникам детских домов, пенсионерам-одиночкам)могут предоставляться жилые помещения по договору безвозмездного пользования (ст.18 Закона об основах жилищной политики в городе Москве) Находящиеся на территории Российской Федерации жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд. Жилищный фонд включает в себя: -жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству (государственный жилищный фонд ); -жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд ); -жилые дома, принадлежащие жилищно- строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов); -жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд). 1.1.