Стороны договора найма жилого помещения.
В п.1 ст.671 дается легальное определение договора найма жилого помещения. Анализ этого определения позволяет указать на следующие важнейшие признаки.
Наймодателем выступают гражданин или юридические лица(как коммерческие, так и некоммерческие организации). Гражданин должен иметь на праве собственности любое количество жилых помещений. Гражданин систематически сдающий жилое помещение должен зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель.(ст.2 ГК ,ст.11НК)Этим и отличается ст.671 ГК РФ от ст.51 ЖК РСФСР , исходившей из того, что наймодателем могут выступать лишь государственные предприятия, учреждения, организации, жилищно-эксплуатационные организации, являющиеся подразделениями исполнительной власти.
Таким образом, собственники-это граждане, юридические лица , Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. Собственник может управомочить других лиц представлять их интересы при заключении договора найма жилого помещения. От имени Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований в качестве наймодателей выступают госорганы и органы местного самоуправления, чаще всего жилищно-эксплуатационные органы. Нанимателем может быть только гражданин.
Если речь идет о юридическом лице, то они могут лишь арендовать жилое помещение по договору аренды, а не выступать нанимателем в договоре найма жилого помещения.
В п.2 ст.677 ГК РФ установлено, что по общему правилу наряду с нанимателем в договоре найма жилого помещения должны быть указаны лица постоянно с ним проживающие, к которым относятся: супруг (супруга) , дети ( в том числе усыновленные ) , родители супругов, прабабушка, прадед, внуки, братья, сестры ;иные родственники;бывшие члены семьи (бывший супруг, супруга, если они продолжают проживать в жилом помещении; любые другие лица, хотя и не состоящие в родственных отношениях с нанимателем, но фактически постоянно проживающие с ним на данной площади. О том, кто считается постоянно проживающим вместе с нанимателем, следует судить, исходя из факта регистрации гражданина по месту жительства. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, в частности, вправе:пользоваться жилым помещением по прямому назначению, хранить в жилом помещении свои вещи, предметы личного обихода ; пользоваться электро сантехническим и другим оборудованием. Отношения между нанимателем и упомянутыми лицами регулируются соответственно нормами Семейного кодекса РФ , Жилищного кодекса РФ ,Основ жилищной политики. Учитывая, что стороной по договору найма является наниматель, именно на него ГК РФ возложил ответственность за соблюдение постоянно проживающими с ним лицами условий договора, а также правил пользования жилым помещением, придомовой территорией, общим имуществом многоквартирного дома. При этом нужно учесть, что наниматель отвечает за действия упомянутых лиц, носящих неправомерный характер и нарушающих условия договора найма.
Разновидностью договора найма жилого помещения является договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования ( далее ДНЖСИ).Наймодателем по ДНЖСИ выступают соответствующие подразделения госорганов и органов местного самоуправления, а также государственные и муниципальные предприятия, учреждения. Нанимателями являются только граждане, принятые в установленном порядке на учет ( включенные в очередь) для предоставления им жилого помещения. Порядок такого учета определяют субъекты РФ. 1.2.