Объект договора найма жилого помещения.
Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) ст.673 ГК РФ Из данной статьи следует, что объектом договора найма жилого помещения может быть отдельная квартира или ее часть, если квартира коммунальная. В этом случае жилое помещение должно быть изолированным. Не может предметом найма часть комнаты, смежная комната, подсобные помещения. Кроме того объктом найма может служитьжилой дом состоящий как из одной так из нескольких квартир.
В случае если предоставляется часть дома, то должны быть соблюдены требования об изолированном помещении.
Соответствие жилого помещения определенным санитарным и техническим требованиям-необходимое условие, обеспечивающее нормальное проживание, нормальную жизнедеятельность. Жилище должно обеспечивать поддержание надлежащей температуры окружающей среды, иметь чистый воздух, должно обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь надлежащее естественное освещение, быть безопаснымв противопожарном отношении. Кэлементам благоустройства относятся: водопровод, электрическое освещение, ванная комната, подсобные помещения.
В отличие от договора социального найма в отношении которого жилое помещение должно быть пригодным для проживания, благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, законодательство о коммерческом найме предусматривает в качестве основного требования то, что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, т.е.помещение должно быть включено в состав жилых помещений, соответствовать требованиям строительных норм, противопожарных нормативов, санитарным и техническим требованиям.
Кроме жилого помещения наниматели вправе пользоваться таким имуществом как балкон, вестибюль, веранда, тамбур, технический этаж. Жилые помещения предоставляются гражданам в пределах нормы жилой площади, за исключением случаев предусмотренных законодательством РФ.Согласно ст.38 ЖК РСФСР норма жилой площади устанавливается в размере двенадцати квадратных метров на одного человека. Сейчас норма жилой площади имеет юридическое значение: при исчислении платы за жилое помещение ; при реализации права нанимателя на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемому; при предоставлении нанимателю другого помещения в связи с капитальным ремонтом.
Социальная норма площади жилья – это размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций при оплате жилья и коммунальных услуг(ст.1 Закона). В принятых субъектами Российской Федерации нормативных актах, посвященных социальной норме площади жилья, устанавливается, как правило, размер не жилой ( как это сделано в ЖК РСФСР ) , а полезной, т.е.общей площади жилого помещения на одного человека.
Так в Москве социальная норма предоставления жилого помещения по договору социального найма составляет 18 кв.м. общей площади на одного человека. В зависимости от конструктивных особенностей предоставляемого жилья допускается предоставление жилой площади свыше социальной нормы: на семью из одного человека-до 33 кв.м общей площади;на семью из двух человек-до42 кв.м общей площади.
Статья 39 ЖК РСФСР закрепляет право граждан на дополнительную жилую площадь. Отдельным категориям граждан сверх нормы жилой площади предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 10 кв.м. Гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также гражданам, которым эта площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы, размер дополнительной площади может быть увеличен до 20 кв.м. Порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади и перечень категорий нраждан, имеющих право на ее получение, устанавливаются законодательством. 1.3.