Правовое регулирование ограничения права собственности на земельные участки в интересах общества

Правовое регулирование ограничения права собственности на земельные участки в интересах общества. Предварительное замечание По законодательству, государство должно регулировать вопросы собственности на землю таким образом, чтобы использование земельных участков осуществлялось с учетом интересов общества. Этим обусловлено ограничение свободы распоряжения частной собственностью, получившее правовую гарантию в Конституции Федеративной Республики Германия благодаря принципу "связанности обязательством использовать собственность в общественных интересах". В принципе, такое соблюдение интересов общества в Германии осуществляется двояко: - через право государства на приобретение или отчуждение земельного участка, когда право пользования переходит государству в полном объеме.

В случае принудительного отчуждения в качестве компенсации выплачивается рыночная стоимость отчуждаемого участка. Право на проведение отчуждения может быть оспорено в судебной инстанции по ходатайству потерпевшей стороны (это касается как причины отчуждения, так и суммы компенсации); - через всеобщие правила по ограничению использования, которые, однако, не ущемляют сам принцип собственности и вытекающие из него права пользования собственностью.

Такие ограничения можно вводить только на основе законов, которые достаточно конкретно регулируют ограничения права собственности и в некоторых случаях предусматривают экономическую компенсацию за ограничение возможности пользования собственностью.

Основанием для введения таких ограничений могут служить региональное и муниципальное право планирования, строительное право, природоохранное право, право в области охраны окружающей среды, право в области охраны памятников и др. Возможности приобретения собственности государством Государство (включая коммуны) может приобретать земельные участки тремя способами: При определенных предусмотренных законодательством обстоятельствах государство имеет право отчуждать собственность на земельный участок, находящийся в частной собственности, в рамках одностороннего административного акта. В этом случае прежний собственник должен получить компенсацию в размере рыночной стоимости данного земельного участка.

Отчуждение допускается только в случаях, которые являются предметом особого государственного регулирования. Прежде всего, отчуждение собственности в пользу государства допускается в следующих целях: - Строительство транспортных путей Осуществить отчуждение можно в том случае, когда транспортные пути или иные коммуникации (автомобильные дороги, железные дороги, аэропорты, системы электро газо водоснабжения и необходимые для этого сооружения) строятся общественными организациями или организациями частного права. 1/S - Санирование городов Отчуждение возможно, если согласно закону определенный городской район объявляется зоной санирования и санирование или необходимые для этого строительные меры можно осуществить только путем отчуждения соответствующего земельного участка в пользу государства. - Размещение промышленных предприятий Отчуждение собственности в пользу государства возможно также и в том случае, когда это необходимо для размещения промышленных предприятий или других предприятий, деятельность которых соответствует интересам общества, и иное размещение предприятий не представляется возможным. - Прочие сооружения в интересах общественности Отчуждение возможно также, когда оно необходимо для реализации строительства других сооружений, отвечающих интересам общества, например, военных сооружений, государственных и коммунальных сооружений и др. - Укрупнение земельных владений Отчуждение возможно также в интересах рационального ведения сельского хозяйства, например, для увеличения посевных площадей или для разукрупнения слишком больших полей, насаждения лесозащитных полос, высадки деревьев для укрепления почвы и т.д. Право преимущественной покупки Право преимущественной покупки - это право бенефициара (как правило, коммуны, но в принципе и частное лицо может иметь право преимущественной покупки) войти в имеющий законную силу договор купли-продажи и приобрести данный земельный участок вместо лица, которое является покупателем согласно этому договору, с соблюдением всех условий договора купли-продажи.

Права преимущественной покупки могут принципиально согласовываться в договоре между коммуной и собственником земельного участка (например, если этому предшествовало приобретение земельного участка из владений коммуны). Однако Строительный кодекс Германии допускает, что коммуны в рамках принятия ими решений по планированию в отношении определенных земельных участков могут в одностороннем порядке определять право коммуны на преимущественную покупку.

Это возможно прежде всего в следующих случаях: » - в отношении незастроенных земельных участков, которые в планах указаны как территории жилищного строительства; - в отношении земельных участков в городских районах, которые объявлены районами санирования; - в отношении незастроенных земельных участков на территории, для которой утвержден план городской застройки.

Пользование правом преимущественной покупки допускается только тогда, когда это служит интересам общества. Покупка земельных участков на рыночных условиях Государство и коммуны имеют право приобретать земельные участки на рыночных условиях по свободному соглашению.

Обязательным условием этого является получение ими при составлении бюджета разрешений согласно бюджетному праву.

Такую покупку земельных участков государство и коммуны предпринимают, прежде всего, в следующих случаях: - если земельные участки требуются для выполнения конкретной задачи, стоящей перед государством или коммуной, и нужно избежать сложного пути отчуждения земельного участка в пользу государства; - если на этой территории должна быть осуществлена единая застройка и покупка по договору лучше и быстрее служит достижению цели, чем отчуждение и право преимущественной покупки.

В большинстве таких случаев коммуна продает эти земельные участки предприятиям, которые строят на этих территориях жилые здания или промышленные сооружения; - создание резерва земельных участков для строительства на них в будущем промышленных предприятий, жилых домов или проведения мероприятий по совершенствованию инфраструктуры; - создание резерва земельных участков для того, чтобы в случае возникновения дефицита земельных площадей из-за спекулятивных операций коммуна могла бы противостоять этой тенденции за счет продажи принадлежащих ей незастроенных земельных участков.

Во всех перечисленных случаях покупки земельных участков на рыночных условиях государство (коммуна) выступает как свободно действующий партнер, имеющий все права и обязанности, которые есть и у частного лица - участника рыночных отношений.

Ограничение права собственности на землю на основании общих положений права планирования и охранного права Немецким законодательством предусматриваются ограничения свободного распоряжения собственностью на землю в интересах общества, прежде всего в следующих случаях: - запреты на застройку или введение определенных обязательств, касающихся вида застройки, в рамках общего права планирования и строительного права. » - обязательства и ограничения в отношении использования земельных участков и зданий в рамках общего охранного права (защита ландшафтов, охрана природы, охрана окружающей среды, охрана памятников, охрана полезных ископаемых, полезных сельскохозяйственных площадей и водных ресурсов). - Запрет, ограничение или необходимость обязательного получения разрешения на изменение вида использования земельного участка или на продажу земельных участков и зданий. Регулирование в рамках строительного права и права планирования осударство (или коммуны) имеет право издавать правила, регулирующие структуру пользования территориями Федеративной Республики Германия, ее федеральных земель, их отдельных регионов, территорий городов и коммун и отдельных земельных участков под строительство.

Федеральным законодательством и соответствующими законами федеральных земель устанавливается разграничение полномочий между федерацией, землями и коммунами (муниципалитетами): Согласно "Закону о землеустройстве", на федеративном уровне осуществляется регулирование принципов землеустройства в Федеративной Республике Германия (например, обеспечение наличия свободных территорий для водного хозяйства, проведение природоохранных мероприятий, обеспечение возможностей для отдыха, для развития транспортных путей, для использования полезных ископаемых и т.д.). Эти принципы должны соблюдаться органами федерации, земель и коммун при проведении мероприятий по составлению планов, поскольку ущемленные в своих правах граждане или организации имеют право на обжалование соответствующих планов.

Согласно федеральному законодательству, федеральные земли обязаны разрабатывать один или несколько планов землеустройства для всей территории соответствующей федеральной земли (в некоторых случаях по согласованию с затрагиваемыми этими планами соседними федеральными землями), направленные на реализацию принципов Федерального закона о землеустройстве.

Города и коммуны обязаны разработать план использования территории своего региона, где, прежде всего, определяется, какие территории должны использоваться для следующих целей: - жилищного строительства; - промышленности и коммерческой деятельности; - транспортных сооружений; - как специальные территории для особых целей использования (территории университетов, больниц и пр. ) - для создания и сохранения скверов, парков, лесов, в сельскохозяйственных целях, и т.д. Кроме того, коммуны обязаны в рамках своего плана использования территорий разрабатывать конкретные планы строительной застройки для отдельных участков, предназначенных под строительство.

Эти планы должны четко и с точностью до одного квадратного метра определять, какие площади предусмотрены под: - дороги и другие транспортные сооружения; - зеленые насаждения; - строительство жилья; - иные виды застройки; - застройку и использование в рамках "общественных потребностей" (школы, детские сады, больницы и т.д.). Помимо этого, план застройки определяет: - высоту зданий; - интенсивность использования земельного участка ("поэтажная площадь"); - характер использования зданий; - вопросы, имеющие особое значение для эстетического оформления фасадов, скатов крыш и т.д. Наряду с планом застройки имеются многочисленные другие нормативные документы, предписания которых должны соблюдаться при проведении строительных работ.

Эти предписания могут, например, регламентировать: - надежность строительных конструкций; - соблюдение норм пожарной безопасности; - виды и качество теплоизоляции; - соблюдение правил техники безопасности.

Соблюдение всех предписаний контролируется коммуной в процессе выдачи разрешения на строительство.

Новой тенденцией является то, что в отношении определенных видов зданий (например, коттеджей на одну семью) законы федеральных земель все больше ограничивают выдачу разрешений на строительство, а проверка соблюдения существующих норм и предписаний происходит только при приемке готового здания.

Общее охранное право Наряду со строительным правом и правом планирования, немецкая правовая система предусматривает общее охранное право в интересах общества.

Оно направлено, прежде всего: - на охрану окружающей среды; - охрану природы; - охрану ландшафтов; - охрану памятников; - охрану резервов питьевой воды и т.д. Эти законы дают государству (коммунам) право введения ограничений на пользование собственником его собственностью.

Однако необходимо, чтобы в конкретных законах были четко регламентированы случаи сведения ограничений на пользование.

Примерами регулирования являются: - обязательства по очистке сточных вод; - ограничение использования земли в сельскохозяйственных целях в природоохранных зонах; - ограничение строительного права в зонах охраны ландшафтов; - обязательства при реконструкции здания, состоящего под охраной государства как памятник.

Федеральные земли и коммуны обязаны учитывать эти охранные цели в своих планах. Охранные цели имеют силу для конкретного собственника земельного участка также в тех случаях, когда это не следует однозначно из планирования. Многие охранные обязательства должны соблюдаться независимо от планирования строительной деятельности. Ограничение на изменение вида использования земельного участка и ограничение на продажу В определенных случаях государство для осуществления своих целей может вмешиваться в права собственников, вводя запреты на изменение вида использования или на продажу земельных участков или ставя условие обязательного получения разрешения на эти действия, например, - в определенных жилых районах запрещается превращать квартиры в производственные помещения, офисы или пансионы; - может быть введен запрет на превращение пахотных земель в лесные территории или лесных территорий в пахотные земли; - если предстоит изменение планов использования земельных участков или планов застройки или если решение о таком изменении уже принято, то может вступить в силу положение о "блокировании проведения изменений" во избежание того, чтобы "свершившиеся факты" не произошли до вступления планового изменения в силу; - действует принцип, согласно которому необходимо получать разрешение на продажу сельскохозяйственных земель.

В таком разрешении может быть отказано: - чтобы предотвратить возникновение земельных участков, размеры которых являются экономически нецелесообразными (мелкие земельные участки, наделы); - чтобы избежать приобретения земельных участков в спекулятивных целях лицами, не являющимися фермерами.

В выдаче разрешения может быть отказано на основе таких аргументов, которые однозначно предусмотрены законом.