ЗАРОЖДЕНИЕ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ

ЗАРОЖДЕНИЕ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ. Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции.

Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э предшественник Солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. до н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право завещать «собственность» по своему усмотрению.

Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную Солон предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой [2, т. 24, с. 470]. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka – подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков [4, с. 95]. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию.

Для этого создавались специальные социальные институты. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы были образованы в России в Х1Х в.) [4, с. 100]. Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к более прогрессивной стадии - пигнусу и далее к ипотеке.

Здесь необходимо пояснить, что первая стадия "фидуция" возникла и развивалась в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился "пигнус" (pignus, от лат неформальный залог), и лишь затем собственно "ипотека". При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах). Основная суть "фидуции" заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в "fiducia" и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора.

Сделка (или договор) "фидуция" также прошла свою эволюцию[4, с. 102]. На первом этапе развития института "фидуции" должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество.

В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику. Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора.

Договор "пигнуса" (договор о залоге на стадии "пигнуса") предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств.

При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были предметом особого судебного разбирательства [4, с. 112]. Появление последней стадии института ипотеки - собственно самой ипотеки - было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки.

По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить.

Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя [4, с. 120]. Если желаете заполучить полную версию диплома – то через терминалы олплаты услуг положите на счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в этот же день диплом будет у вас в почтовом ящике Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся дипломами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы, а отдаю это всё за копейки.

Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку Если желаете заполучить полную версию диплома – то через терминалы олплаты услуг положите на счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в этот же день диплом будет у вас в почтовом ящике Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся дипломами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы, а отдаю это всё за копейки.

Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку Если желаете заполучить полную версию диплома – то через терминалы олплаты услуг положите на счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в этот же день диплом будет у вас в почтовом ящике Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся дипломами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы, а отдаю это всё за копейки. Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку Если желаете заполучить полную версию диплома – то через терминалы олплаты услуг положите на счёт 89042196908 3(три) ысячи ублей=) и смс со своим мылом, в этот же день диплом будет у вас в почтовом ящике Поверьте это гораздо меньше чем просят многие люди занимающиеся дипломами, к тому же я сам лично потратил на него 2 месяца скурпулёзной работы, а отдаю это всё за копейки.

Да ещё инфа – диплом был защищён на 5-ку.