Законодательное обеспечение сделок с недвижимостью

Законодательное обеспечение сделок с недвижимостью. Гражданское законодательство СССР такого понятия, как ипотека не знало. Залог, как средство обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств допускался (ст. 192—202 ГК РСФСР 1964 года, п. 1, 4 и 5 ст. 68 Основ гражданского законодательства СССР и союзных республик от 31.05. 1991). В принципе не исключался и залог недвижимого имущества, хотя сфера применения последнего существенно ограничивалась (ч.1 ст.194, ст.101 и 104 ГК РСФСР), по крайней мере, до введения в действие вышеупомянутых Основ. Поскольку административно-командная экономика СССР и РСФСР не нуждалась в частноправовых механизмах, да и оборот недвижимости между гражданами отнюдь не поощрялся, то залог недвижимости в частности — не имел широкого применения, и поэтому не был предметом детального законодательного регулирования [39]. Впервые в послевоенный период понятие ипотеки появилось в нашем гражданском праве в Законе РФ от 29.05.1992 «О залоге», а конкретно - ипотеке была целиком посвящена гл. 2 разд. 2 этого закона, которая состояла всего из четырех коротких статей и не давала подробной регламентации связанных с ипотекой отношений.

Фактически она содержала определение понятия «ипотека» (ст.42 Закона РФ «О залоге»), нормы о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке, а также - о государственной регистрации перехода вещного права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу (ст. 43 Закона РФ «О залоге»), отдельные нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса (ст. 44 Закона РФ «О залоге») и не понятно сформулированную норму о праве залогодателя на досрочное исполнение основного обеспеченного ипотекой обязательства в случае, «если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога того же предмета ипотеки» (ст. 45 Закона РФ «О залоге»). Исходя из названия разд. 2 Закона РФ «О залоге» при ипотеке не мог иметь место заклад, т. е. не допускалась передача предмета ипотеки на период действия договора об ипотеке залогодержателю. Кроме того, залог права аренды недвижимого имущества Законом РФ «О залоге» не исключался (см. разд. 4 данного законодательного акта), но ипотекой такой залог не считался.

Во всем прочем, что не было оговорено нормами гл. 2 разд. 2 Закона РФ «О залоге», к ипотеке подлежали применению общие правила разд. 1 и гл. 1 разд. 2 этого же законодательного акта. Закон РФ от 29.05.1992 «О залоге» был шагом вперед по сравнению с ГК РСФСР 1964 года и вышеупомянутыми Основами, но все же недостаточным.

ГК РФ содержит посвященный залогу §3 главы 23, который так и называется – «Залог». Пункт 2 ст.334 ГК РФ содержит упоминание о специальном законодательном акте, который должен регламентировать вопросы ипотеки.

Понятие ипотеки, содержащееся в п.2 ст.334 ГК РФ шире, чем понятие ипотеки, введенное ст.42 Закона РФ «О залоге». Понятие ипотеки по ст.42 Закона РФ «О залоге» охватывало залог лишь непосредственно связанных с землей объектов вместе с соответствующими земельными участками или правом пользования ими. Понятие ипотеки по п.2 ст.334 ГК РФ, кроме того, включает залог собственно земельных участков самих по себе, а также залог не связанных непосредственно с землей объектов, причисленных к недвижимости ч.2 п.1 ст.130 ГК РФ. О залоге права аренды недвижимости как о разновидности ипотеки п. 2 ст. 334 и вообще § 3 гл. 23 ГК РФ не упоминает.

Пункт 2 ст. 334 ГК РФ содержит также важную норму: общие правила о залоге, содержащиеся в ГК применяются к ипотеке в случаях, когда ГК или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Параграф 3 гл. 23 ГК РФ содержит специальные нормы об ипотеке в ч. 2 п. 1 ст. 338 (о недопустимости передачи залогодержателю недвижимого имущества, на которое установлена ипотека, на период действия договора об ипотеке), в ч. 2 п. 2 и п. 3 и 4 ст. 339 (об обязательном нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке), п. 2-5 ст. 340 (об объекте, на который распространяются права залогодержателя при различных видах ипотеки), п. 2 ст. 352 (о регистрации прекращения ипотеки). Помимо § 3 гл. 23 ипотека упоминается в Части первой ГК РФ, в частности, еще в п. 1 ст. 131 (отдельной от регистрации договора об ипотеке как сделки) государственной регистрации.

В целом Часть первая ГК РФ более подробно и на более высоком технико-юридическом уровне регламентирует общие вопросы залога по сравнению с Законом РФ «О залоге». Частью первой ГК РФ был введен также ряд частных (специальных) норм об ипотеке, однако по-настоящему детальное и конкретное правовое регулирование связанных с ипотекой отношений было отнесено на отдельный специализированный закон об ипотеке.

В период между вступлением в силу Закона РФ «О залоге» и введением в действие Закона «Об ипотеке» Президентом Российской Федерации неоднократно издавались нормативные правовые акты по вопросам развития ипотечного кредитования (например, ныне отмененный Указом Президента РФ от 25.01.1999 № 112 Указ Президента РФ от 28.02.1996 № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»), а также нормативные правовые акты, санкционировавшие ипотеку земельных участков.

Однако в отсутствие полноценной детализированной законодательной базы ни эти многочисленные и противоречивые президентские указы и распоряжения, ни издававшиеся в развитие их норм правительственные нормативные правовые акты (например, известные «Основные положения об ипотеке (залоге недвижимости)») не дали существенного импульса развитию ипотечных отношений.

Такова предыстория появления Закона «Об ипотеке» и самого понятия ипотеки в том виде, в котором оно существует на данный момент.

Правила настоящего Федерального закона 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяются к отношениям, возникающим в связи с залогом недвижимого имущества (ипотекой). Общие нормы о залоге, не нашедшие места в указанном законе, принимаются по соответствующим статьям Гражданского кодекса РФ. Регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости вообще невозможен, регулируется Федеральным законом 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Законом «Об ипотеке» введено в российское гражданское законодательство множество нововведений. Согласно статьям 1, 2 и 3 закона ипотекой могут обеспечиваться лишь денежные требования.

Требования же, к примеру, о выполнении работ или оказании услуг обеспечиваться ипотекой не могут.

Предметом ипотеки (именно ипотеки, а не просто залога, как это было ранее) может являться право аренды недвижимого имущества. Таким образом, Закон фактически расширяет понятие ипотеки по сравнению не только с Законом РФ «О залоге», но и с Частью первой ГК РФ (которая право аренды недвижимости в число возможных предметов ипотеки не включает). Законом установлены дополнительные основания для предъявления залогодержателем требований о досрочном исполнении основного обеспеченного ипотекой обязательства (ст. 12 и 35 Закона «Об ипотеке») и для досрочного обращения залогодержателем взыскания на заложенное по договору об ипотеке недвижимое имущество.

Статьей 13 Закона «Об ипотеке» в гражданский оборот вводится новый вид именных ценных бумаг, а именно закладная. Закладная одновременно удостоверяет и право ее владельца на получение исполнения по основному обеспеченному ипотекой денежному обязательству, и права залогодержателя (которым является владелец закладной) по договору об ипотеке Закладная находится в свободном обороте, она может продаваться, быть предметом договора мены, залога и т. д. Также законом введено правило о возникновении в соответствующих случаях ипотечных отношений в силу закона при наступлении определенных обстоятельств (в данном случае - при приобретении жилья за счет кредита банка или иной кредитной организации). Вступивший в силу 16.06.1998 Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существенно повлиял на процесс формирования отечественного ипотечного рынка.

Согласно законодательству, ипотеку регулируют напрямую следующие законы и документы: - Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [6]; - Федеральный закон от 29.12.2004 №188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации» [2]; - Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [8]; - Федеральный закон от 30.12.2004 №218-ФЗ «О кредитных историях» [10]; - Постановление Правительства от 13.05.2006 №285 «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг.» [17]. Таким образом, ипотека и ипотечное кредитование регламентируется нормами действующего российского законодательства.

Правовая база ипотечного кредитования в России постоянно расширяется и совершенствуется.

Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения условий для осуществления гражданами права на жилище, владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями. 1.2. Нормативно-методическое обеспечение документирования сделок с недвижимостью На любом этапе процесса сделки с недвижимостью, будь то оценка, оформление или регистрация, документирование является важным и неотъемлемым условием для законного заключения сделки.

Нормативно-методическое обеспечение документирования в сфере сделок с недвижимостью включает в себя нормативно-методические документы, регламентирующие документационное обеспечение управления в целом и внутриотраслевые нормативно-методические документы, отражающие специализацию процесса документирования сделок с недвижимостью.

К нормативным документам, регламентирующим общие вопросы ДОУ, относятся: - законодательные акты Российской Федерации в сфере информатизации и документации; - указы и распоряжения Президента РФ, постановления и распоряжения Правительства РФ, регламентирующие вопросы документационного обеспечения на федеральном уровне; - правовые акты федеральных органов исполнительной власти (министерств, комитетов, служб, агентств и др.) как общеотраслевого, так и ведомственного характера; - правовые акты органов представительской и исполнительной власти субъектов РФ и их территориальных образований, регламентирующие вопросы делопроизводства; - правовые акты нормативного и инструктивного характера, методические документы по делопроизводству учреждений и организаций; - государственные стандарты на документацию; - унифицированные системы документации; - общероссийские классификаторы технико-экономической и социаль-ной информации; - государственная система документационного обеспечения управления, основные требования к документам и службам документационного обеспечения (ГСДОУ); - нормативные документы по организации управленческого труда и охране труда; - нормативные документы по организации архивного хранения документов.

К нормативно-методическим документам, регламентирующим документирование в области сделок с недвижимостью, относятся: - Федеральный закон РФ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; - Федеральный закон РФ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; - Постановление Правительства РФ от 26.08.1996 №1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»; - Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» [14]; - Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (Приказ от 09.06.2005 №82) [25]; - Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества (Приказ от 15.06.2006 №213) [24]. Инструкция предусматривает установление единых правил государственной регистрации ипотеки, возникающей на основании договора.

Разработаны положения о порядке государственной регистрации ипотеки, предоставляемые документы и их оформление.

Все представленные на государственную регистрацию документы должны регистрироваться в книге учета входящих документов под одним номером.

Номер государственной регистрации договора об ипотеке формируется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

На все подлинные экземпляры договора об ипотеке должны вноситься надписи, удостоверяющие проведение государственной регистрации ипотеки, содержащие: - полное наименование регистрирующего органа; - место государственной регистрации ипотеки; - дату и номер государственной регистрации ипотеки.

Указанные надписи должны быть заверены подписью государственного регистратора и скреплены печатью регистрирующего органа.

В целях удостоверения проведения государственной регистрации ипотеки должен использоваться штамп регистрационной надписи на документах, в котором после слов «Произведена государственная регистрация» указывается слово «ипотека». В штампе регистрационной надписи на документах место проведения государственной регистрации ипотеки отражается посредством внесения в данный штамп: - полного наименования территориального органа регистрации; - номера регистрационного округа; В графе «Номер регистрации» указывается номер государственной регистрации права покупателя. В графе «Срок» указывается срок, на который устанавливается ипотека (на основании договора купли-продажи и т.д.). В графе «Залогодатель» указываются данные покупателя, а в графе «Залогодержатель» — данные продавца.

В графе «Документы-основания» указываются реквизиты договора, сведения о его нотариальном удостоверении (фамилия и инициалы нотариуса, реестровый номер); В течение последних лет в области рынка недвижимости идет работа над созданием системы информационного обеспечения деятельности в сфере сделок с недвижимостью - информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие всех участников в процессе сделок с недвижимостью.

В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления: 1. Информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен). 2. Информационное обеспечение технологии риэлтерской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информации, необходимой риэлторам). 3. Информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (мониторинг, анализ состояния и прогнозирование тенденций развития рынка). В этих же направлениях происходит разработка новых форм документов и методических инструкций, положений, материалов, организующих работу с ними. Использование информационных технологий при документировании сделок с недвижимостью позволяет, в какой-то степени, оптимизировать достаточной сложный и многоступенчатый процесс в этой области.

Однако это происходит лишь на уровне оформления документов и в составе электронного документооборота государственных и крупных негосударственных учреждений.

К сожалению, на сегодняшний день, не существует специализированной информационной системы предрегистрационной подготовки документов.

Но в рамках этой работы прорабатывается нормативно-методическое обеспечение процессов подготовки документов. Подготовленные универсальные регламенты оформления документов устанавливают последовательность основных действий и регламентируют сроки их выполнения ответственными участниками [37]. Таким образом, при документировании сделок с недвижимостью необходимо руководствоваться нормативно-методическими документами, регламентирующими общие вопросы ДОУ, такие как прием, регистрация, оформление, хранение документов и т.д а также внутриотраслевыми нормативно-методическими материалами, организующими процесс документирования сделок с недвижимостью.

Придерживаться этих нормативных документов крайне важно, так как в результате нарушения правил оформления документов сделка может признаться недействительной. 2.