Документальное сопровождение сделок с недвижимостью. Основные документы, регламентирующие процедуру сделок Участниками в процедуре сделок с недвижимостью являются следующие юридические и физические лица: заемщик, поручители, ипотечные кредиторы, продавцы жилья, государственные органы регистрации, оценочные агентства, страховые компании, ипотечные агентства.
Заемщик – физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга. Необходимые документы Заемщика: - заявление на предоставление ипотечного кредита (обычно требуется заполнение специальной «анкеты заёмщика», в которой указывается сведения об имеющимся имуществе, поручителях (если они требуются), расходах, приобретаемой квартире и прочем) (приложение 1); - паспорт (требуется копия всех страниц паспорта, по нему определяется наличие брака, несовершеннолетних детей и возраст заёмщика); - копия свидетельства государственного пенсионного страхования; - копия трудовой книжки (необходимо предоставить ксерокопию трудовой книжки, копия заверяется печатью организации с последнего места работы, надписью «заверяю, Отдел кадров» и подписью.
Стаж по последнему месту работу должен быть не менее полугода.
Должность в трудовой книжке должна соответствовать получаемой заработной плате, указанной в справке о доходах физического лица); - справка о доходах - это может быть либо справка по форме НДФЛ-2 (где учитывается только официальная зарплата) (приложение 2), либо справка по форме банка, заполненная предприятием, на котором работает Заемщик (приложение 3). Следует отметить, что справки о доходах выборочно проверяются службой безопасности банков, существование организации легко проверяется по номеру ИНН, который обязательно указывается в справке); - частному предпринимателю требуется декларация о доходах за отчетный период, заверенная налоговой инспекцией, либо копии трудовых контрактов и соглашений (при их наличии), заверенные компанией нанимателем (приложение 4); - свидетельство о браке / расторжении брака (предоставляется копия свидетельства о браке или расторжении брака, если штамп о таковом присутствует в паспорте); - копии свидетельств о рождении детей либо копии паспортов несовершеннолетних детей (при их наличии); - разрешение на продажу недвижимости органов опеки и попечительства (если есть несовершеннолетние дети); - копии свидетельств о смерти родителей, детей, супруга (при наличии); - копия военного билета заемщика; - справки из психоневрологических и наркологических диспансеров о вменяемости заемщика; - свидетельство о государственной регистрации права собственности на покупаемую квартиру; - правоустанавливающие документы на покупаемую квартиру; - дополнительные документы (если по условиям выдачи кредита в качестве гарантий обеспечения кредита требуются поручители: справки о доходах по форме 2-НДФЛ на каждого поручителя и копии их паспортов.
Если в качестве гарантий обеспечения кредита банк потребует дополнительно потребует наличие собственности у покупателя: копии документов на собственность (другой квартиры, автомашины). Банк, работающий по собственной программе ипотечного жилищного кредитования, в отличие от работающих по Федеральной программе ипотечного жилищного кредитования, может дополнительно потребовать дополнительные документы и справки). При вынесении решения по ипотечному кредиту, банк уделяет значительное внимание как проверке документов, так и персональной оценке заёмщика. Ипотечные кредиторы – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества.
К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита.
Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.
Ипотечный банк предоставляет залогодателю кредит на покупку жилья, при этом между ними заключаются кредитный договор, и как следствие его, договор залога. Договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества (приложение 5). В случае применения ипотеки для решения жилищных проблем, предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира.
Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны: -предмет ипотеки; -оценочная стоимость предмета ипотеки; -существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; -право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.
Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.
Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению и указывается в договоре в денежном выражении. Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки указывают основные условия кредитования – кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Это и является существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой – то есть необходимыми элементами договора ипотеки.
Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Договор представляет собой один из видов текстовой унификации. Он состоит из постоянной и переменной информации. Постоянная информация – это некий текст-трафарет, содержащий неизменную, повторяющуюся часть, переменная информация характеризует какую-либо конкретную ситуацию.
В тексте-трафарете содержатся пробелы для внесения переменной информации. Обязательны следующие реквизиты: дата, ИНН, наименование организации, справочные данные об организации, наименование документа, адресат, подпись, оттиск печати. Для государственной регистрации договора ипотеки необходимы следующие документы: - совместное заявление залогодателя и залогодержателя; - подлинный платежный документ об уплате государственной пошлины и его копия; - документы, удостоверяющие личности физических лиц; - подлинники или нотариально удостоверенные копии (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями (если стороной договора об ипотеке является юридическое лицо); - подлинник нотариально удостоверенной доверенности; - подлинники договора об ипотеке, заключаемого в простой письменной форме (в количестве, равном числу сторон сделки); - подлинник и копия кредитного или иного договора, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой. - письменное согласие всех собственников объекта недвижимого имущества; - нотариально удостоверенное согласие другого супруга на