Содержание договора строительного подряда

Содержание договора строительного подряда. Порядок заключения договора строительного подряда До начала строительно-монтажных работ проводится целый комплекс подготовительных мероприятий, который сводится к разработке технико-экономического обоснования строительства объекта и составлению на его основе проектной документации, подлежащей обязательной государственной экспертизе, а затем утверждению в соответствии с законодательством.

Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» 2007 года не допускает проведение иных государственных экспертиз проектной документации за исключением государственной экспертизы проектной документации, сформированной по принципу «Одного окна». Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 г. № 145 регламентирован порядок проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, размеры платы за ее проведение, требования к комплектности и содержанию представляемой на государственную экспертизу документации и т.д. (7) . Существуют 2 способа заключения договора строительного подряда: первый – путем ведения переговоров сторон по всем существенным условиям будущего договора и его подписанию; второй – организация и проведение специальных торгов на размещение заказа на выполнение строительных работ.

Порядок заключения договора строительного подряда регламентируется общими положениями ГК РФ для договоров, заключаемых по свободному усмотрению сторон, согласно которым выбор контрагента, определение условий договора осуществляется сторонами самостоятельно, или путем проведения торгов.

Вопросы организации и проведения торгов регулируются положением о подрядных торгах в РФ от 13 апреля 1993 г методическими рекомендациями по проведению торгов (конкурса) на закупку товаров (работ), предварительному отбору поставщиков (подрядчиков) – (конкурсная документация), утвержденными приказом Минэкономики РФ от 30 сентября 1997 г. № 117. При этом указанные акты носят обязательный характер лишь для случаев, которые в них прямо названы.

В частности, в соответствии с Положением о подрядных торгах в РФ проведение торгов является обязательным лишь при размещении заказов на вновь начинаемое строительство для федеральных, государственных нужд. (8, п. 1.3 Положения). В остальных случаях заказчики могут принимать решения о проведении подрядных торгов в порядке, установленном данным положением.

Подрядные торги (конкурс) проводится в виде тендера, представляющего собой соревнование представленных претендентами оферт (письменных предложений о заключении договора) с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся в тендерной документации.

В подрядных торгах могут участвовать любые лица, в том числе иностранные граждане, не зависимо от формы собственности, имеющие необходимое разрешение на занятие строительной деятельностью.

Победителем торгов, который определяется специальным тендерным комитетом, становится тот оферент, предложивший наиболее выгодные условия исполнения договора строительного подряда.

Решение комиссии оформляется протоколом, в котором указываются основания проведения торгов, краткое описание выполняемых работ по строительству объекта, наименования и адреса участников конкурса, свободная таблица оферт, наименование победителя, результаты голосования, сроки подписания договора с победителем. Протокол о результатах торгов утверждается заказчиком (инвестором), после чего торги считаются завершенными.

С победителем конкурса заказчик заключает договор строительного подряда на условиях, содержащихся в конкурсной документации и в заявке победителя. (11, стр. 167) Момент заключения договора строительного подряда, а также его содержание (условие договора) должны определятся сторонами с учётом того обстоятельства, что подрядчик обязан выполнить работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем работ, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей стоимость работ. 3.2 Права и обязанности заказчика и подрядчика Важной частью договора строительного подряда является регламентация прав и обязанностей сторон.

Права и обязанности заказчика и подрядчика определяются положениями закона, условиями договора строительного подряда, а также требованиями нормативно-технических документов по вопросам проектирования и строительства. Для того чтобы подрядчик имел возможность приступить к работе, заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок, передать техническую документацию, а также необходимые для работ здания и сооружения в пользование, осуществить временную подводку сетей энерго водоснабжения, паропровода и оказать иные услуги. (1, ст. 747 п.п. 1, 2). Обязанность заказчика своевременно предоставить для строительства земельный участок отражена в законе в императивной форме.

Это обусловлено тем, что без своевременного предоставления земельного участка строительство вообще не может быть начато.

Заказчик может отдельно указать в договоре строительного подряда своё право на компенсацию затрат на подготовку земельного участка к строительству. Иначе у него не будет права на компенсацию этих затрат. Основная же обязанность подрядчика – построить в установленный срок объект либо выполнить иные работы. Причем подрядчик обязан осуществить строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией и сметой качественно и в срок, а также исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика, не противоречащие условиям договора строительного подряда и не представляют собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика (1, ст. 743 п. 1; ст. 748 п. 3). Далее подробнее рассмотрим некоторые права и обязанности сторон по договору строительного подряда.

Обязанность подрядчика осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии со сметой, определяющей цену работ и с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования предусматривает пункт 1 ст. 743 ГК РФ. Обязанность предоставить техническую документацию. Это прежде всего проектная документация, являющаяся основанием для получения заказчиком разрешения на строительство.

Вопрос о подготовке технической документации возникает тогда, когда при заключении договора строительного подряда имелось лишь технико-экономическое обоснование строительства, на основе которого должна быть разработана проектная документация, либо когда технический проект строительства требует уточнения в рабочей документации.

Техническая документация и смета должны быть согласованы обеими сторонами независимо от того, кто их готовит – заказчик или подрядчик. Техническая документация и смета остаются, как правило, неизменными до завершения строительства. В случае, когда заказчик желает, например, дополнить проект, он вправе вносить изменения в техническую документацию без согласования с подрядчиком, но при одном условии: дополнительные работы не должны превышать 10 процентов общей сметной стоимости работ и менять их характер (1. ст. 744 п. 1). Оплачивает же работы заказчик, но не на основании сметы, а по дополнительному соглашению.

Если же объем дополнительных работ превысит 10 процентов общей сметной стоимости или повлечет изменение характера договора, заказчик должен согласовать с подрядчиком дополнительную смету. Хотелось бы обратить внимание на вопрос, связанный с материально-техническим обеспечением строительства.

В настоящее время обязанность предоставлять материалы может быть возложена договором на любую из сторон, ст. 745 ГК исходит из определенной презумпции, которая возлагает материально-техническое обеспечение строительства в полном объеме на подрядчика, одновременно допуская указание в договоре иное, т. е. возложение на заказчика, целиком или частично. (1, ст. 745 п. 1). Постановлением Правительства РФ от 27 декабря 1997 года № 1636 были приняты «Правила подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве». Этот документ обязаны применять все физические и юридические лица, занимающиеся строительной и ремонтной деятельностью, а также производством и поставкой материалов и оборудования для строительства.

Ответственность за ненадлежащее качество материалов и оборудования несет сторона, которая их предоставила. Но именно подрядчик обязан проконтролировать их пригодность для строительства и требовать их замены при обнаружении, что они могут ухудшить качество выполняемых работ. Подрядчик вправе отказаться от договора строительного подряда и потребовать от заказчика оплатить выполненную часть работ, если тот отказывается заменить материалы (1, ст. 745 п. 3). Согласно ГК РФ, подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материалов, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи (1, ст. 716 п. 1). Обязанность заказчика оказывать подрядчику дополнительные услуги.

Эта обязанность может быть возложена на заказчика только договором.

Именно в нем стороны могут предусмотреть, что заказчик обязан передавать в пользование подрядчику находящиеся у него на балансе здания и сооружения, обеспечивать своевременную транспортировку грузов в адрес подрядчика, осуществлять подводку воды, электроэнергии, тепла (1, ст. 747 п.1). Обязанности по страхованию.

Договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски. Сторона, на которую возлагается обязанность по страхованию, должна предоставить другой стороне доказательства заключения ею договора страхования на условиях, предусмотренных договором строительного подряда, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках (1, ст. 742 п. 1). Обязанность застраховать определенные риски может быть возложена и на заказчика, и на подрядчика.

Следовательно, стороны могут застраховать риск случайного уничтожения или повреждения материалов, оборудования и самого объекта строительства.

Страхователем по договору страхования будет та сторона, которая несет риск случайного уничтожения или повреждения соответствующего имущества либо несет ответственность за причинение вреда жизни, здоровью, имуществу третьих лиц. Вместе с тем, определенную заинтересованность в страховании того или иного объекта может иметь и другая сторона. Например, при страховании риска случайной гибели объекта строительства страхователем выступает подрядчик. При наступлении страхового случая он несет потери только в размере выплаченной им страховой премии.

Но и заказчик получает реальные гарантии возмещения ему убытков, связанных с неисполнением договора. Страхование не освобождает соответствующую сторону от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая (1, ст. 742 п. 2). Обязанности по обеспечению охраны. Строительство обычно идет довольно долго. Поэтому нужно обеспечить охрану самого объекта строительства, материалов и оборудования.

Как правило, этим занимается подрядчик, даже если заказчик принял и оплатил отдельные этапы работы. Но чтобы избежать споров, сторонам необходимо предусмотреть в самом договоре все необходимые охранные мероприятия, а также размер компенсации подрядчика. Обязанность по охране окружающей среды и обеспечению безопасности строительных работ. Конкретные требования по охране окружающей среды и безопасности строительных работ содержатся в целом ряде законов и правовых актов: Федеральном законе от 23.11.1995г. «Об экологической экспертизе», Федеральном законе от 21.07.1997 г. «О безопасности гидротехнических сооружений», Законе «Об охране окружающей среды», СНиПах, правилах и т. п. Подрядчик обязан при осуществлении строительства и связанных с ними работ соблюдать требования закона и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ.

Подрядчик несет ответственность за нарушение указанных требований. При этом подрядчик не только не вправе производить работы, которые могут привести к нарушению обязательных требований к охране окружающей среды и безопасности строительных работ, но и использовать материалы и оборудование заказчика или выполнять его указания, если это может привести к указанным нарушениям (1, ст. 751 п.п. 1,2). В соответствии со ст. 1079 ГК РФ строительная и иная связанная с ней деятельность признается источником повышенной опасности, следовательно, подрядчик как владелец источника повышенной опасности обязан возместить вред, причиненный источником повышенной опасности, если не докажет, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего (1, ст. 1079 п. 1). Нормативно-правовыми актами установлено, что подрядчик несет ответственность за все, что может произойти как с персоналом подрядчика, так и с третьими лицами, причем ответственность наступает как во время производства работ, так и после принятия работ заказчиком в течение 10 лет. Указанный вид ответственности носит внедоговорной характер и регулируется нормами главы 59 ГК РФ. Право заказчика на контроль и надзор за ходом исполнения договора строительного подряда.

Статья 748 Гражданского кодекса предусматривает широкие права заказчика по контролю и надзору за действиями подрядчика, в том числе возможность проверить ход работ и их качество, а также соблюдение графика работ.

Заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством предоставляемых подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика (1, ст. 748 п. 1). При этом вопрос, какие указания заказчика являются вмешательством в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика, ГК не решен.

В любом случае, если подрядчик отказался исполнять условия заказчика, считая их вмешательством в свою оперативно-хозяйственную деятельность, он принимает на себя соответствующий риск. В соответствии со ст. 716 ГК РФ он обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при наличии возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы (1, ст. 716 п. 1). В этом случае ответственность за неблагоприятные последствия выполнения указаний заказчика о способе исполнения работы, если заказчик их не изменит, ложится на заказчика, а подрядчик будет вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных его прекращением убытков.

Пункт 4 ст. 748 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, не вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль и надзор за их выполнением, кроме случаев, когда обязанность осуществлять такой контроль и надзор возложена на заказчика законом.

Следует отметить, что в силу принципа свободы договора (1, ст. 421 п. 1,), обязанность осуществлять контроль и надзор за выполнением работ может быть возложена заказчика не только законом, но и договором, причем стороны вправе предусмотреть в договоре также и иные последствия нарушения заказчиком этой обязанности.

Обязанность заказчика уплатить обусловленную цену. Согласно статье 746 ГК РФ, оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда.

При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится в соответствии со статьей 711 ГК РФ. Статья 711 устанавливает наиболее общие правила, регулирующие порядок оплаты работ по договору подряда.

В соответствии с п. 1 данной статьи оплата работы по договору подряда осуществляется после выполнения работ надлежащим образом и в согласованный срок либо с согласия заказчика досрочно (1, ст. 711 п. 1). Однако условиями договора подряда может быть предусмотрен и иной порядок оплаты работы. В пункте 2 настоящей статьи говорится о том, что подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо задатка только в случаях и в размере, указанных в законе или договоре подряда.

Такие указания содержатся, в частности, в постановлении Правительства РФ от 22.06.1994 г. № 745, предусматривающем авансирование части стоимости подрядных работ до 30% годового лимита капитальных вложений. Кроме основной цены стороны могут предусмотреть в договоре различного рода надбавки и премии за сокращение сроков строительства, более высокое качество работ и т. д. 3.3 Ответственность сторон В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанностей по договору строительного подряда заказчик и подрядчик несут ответственность в порядке и на условиях, установленных законом и договором.

Основания применения мер гражданско-правовой ответственности различаются в зависимости от субъекта ответственности. Так, граждане отвечают за нарушение условий договора строительного подряда при наличии вины, кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо, нарушившее договор при осуществлении предпринимательской деятельности (например, подрядчик) несет ответственность и за случайное неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы. Правило это диспозитивное, и законом или договором может быть предусмотрена ответственность на основании вины (1, ст. 401 п. 3). Наряду со взысканием убытков ответственность за нарушение условий договора строительного подряда может выражаться и в уплате неустойки.

Оплата неустойки может быть предусмотрена в договоре. Обычно неустойка это процент от общей стоимости строительства. Причем процент может изменяться в зависимости от продолжительности просрочки исполнения обязательства. Так, например, заказчика можно обязать уплатить неустойку: - за задержку передачи подрядчику строительной площадки, технической документации, оборудования и материалов; - за передачу некомплектного оборудования для монтажа; Подрядчик может быть обязан уплатить неустойку: - за несвоевременное освобождение строительной площадки от принадлежащего ему имущества; - за окончание строительства объекта после установленного срока; - за нарушение сроков выполнения отдельных видов работ и т.д. При этом стороны должны иметь в виду, что кроме санкций за неисполнение обязательств по договору, виновная сторона возмещает все убытки, не покрытые неустойками.

Уплата неустоек, также возмещение убытков не освобождает стороны от исполнения своих обязательств.

Однако следует отметить и возможность возложения на участников договора административной ответственности за правонарушения в области строительства, влекущие снижение и потерю прочности, устойчивости и надежности зданий, строений и сооружений, их частей или отдельных конструктивных элементов. Так предприятиям, независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности, являющимся заказчиками или подрядчиками в области строительства, подвергаются штрафам за такие нарушения, как строительство объекта без получения в установленном порядке разрешения, за нарушение обязательных требований нормативных актов в области строительства, за уклонение исполнения или несвоевременное исполнение предписаний, выданных органами Государственного архитектурно-строительного надзора РФ в порядке, предусмотренном законом.

На практике достаточно широко применяется такой характерный именно для строительного подряда способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств, как удержание заказчиком части предназначенной для полного расчета суммы (например, 10 - 15% стоимости работ) на время до истечения гарантийного срока.

Расторжение договора строительного подряда. Расторжение договора строительного подряда, как и других гражданско-правовых договоров, возможно по соглашению сторон, в одностороннем порядке либо по решению суда. Согласно п. 3 ст. 453 при соглашении сторон договор считается расторгнутым с момента заключения соответствующего соглашения при условии, что иное не вытекает из этого соглашения, а при расторжении договора в судебном порядке ­­­- с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

В одностороннем порядке договор, как правило, расторгается в случае существенного нарушения договора другой стороной (1, ст. 451). Со стороны заказчика причиной расторжения договора может являться, например, некачественное выполнение работ (1, ст. 723 п. 3) либо выполнение их с недостатками, позволяющими полагать, что работа не будет выполнена надлежащим образом (1, ст. 715 п. 3). Со стороны подрядчика причиной может быть обнаружение некачественных материалов или оборудования, предоставленных заказчиком, либо нарушение заказчиком своих обязанностей, препятствующее исполнению договора подрядчиком (1, ст. 719 п. 2). Односторонний отказ от договора строительного подряда (полностью или частично) независимо от оснований такого отказа производится без обращения в суд, и в силу самого факта его осуществления договор считается соответственно расторгнутым. 3.4