Характеристика договора ренты как гражданско-правового обязательства

Характеристика договора ренты как гражданско-правового обязательства. По договору ренты одна сторона получатель ренты передает другой стороне плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме п.1 ст. 583 ГК РФ . Известный российский цивилист К. Победоносцев писал, что наше законодательство не имеет особого разряда для договора ренты и не упоминает о нем. Однако, по общему правилу ст. 1528 ГК и ст. 1530 ГК, возможно и у нас заключение подобного договора. Незадолго до Октябрьской революции имела место попытка закрепления института договора ренты в Гражданском уложении, гл. ХIX которого именовалась Пожизненный доход рента и пожизненное содержание. Интересно, что в проекте Гражданского уложения давались определения договора о пожизненном доходе ренте ст. 1100 и его разновидности - о пожизненном содержании ст. 1101 , а понятие постоянной ренты, известное современному российскому законодательству, отсутствовало.

В ГК РСФСР 1922 г как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка никакое ростовщичество не допускалось вообще.

Вместе с тем, уже в годы нэпа участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Такие договоры неоднократно рассматривались судами.

Ориентация судов при этом легко угадывается из разъяснения отдела НКЮ N1103 от 12 октября 1923 г в котором относительно передачи жилых строений под предоставление иждивения продавцу покупателем сказано, что либо эта сделка притворна, прикрывая фактическое дарение, либо она явно не выгодна для одной из сторон и заставляет подозревать ростовщический элемент . 14 сентября 1925 г. Пленум Верховного Суда РСФСР, ссылаясь на ст. 130, 180 ГК РСФСР 1922 г признал, что договоры продажи строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания недействительны как договоры без установления платежа и покупной цены. Вместе с тем Верховный Суд РСФСР констатировал, что, исходя из бытовых экономических условий переживаемого периода, судам приходится в отдельных случаях признавать такие сделки, в частности, в деревне, действительными, поскольку их расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом. В годы Великой Отечественной войны и после нее в условиях обнищания значительной части населения судебная практика вновь столкнулась с необходимостью решения споров, возникших из договоров отчуждения жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания.

Иная, отличная от существовавшей во времена нэпа социально-экономическая ситуация побуждала многих ученых-юристов искать теоретическое обоснование для признания указанных договоров действительными.

Их аргументы можно кратко сформулировать следующим образом а в гражданском законодательстве РСФСР нет исчерпывающего перечня всех видов договоров, и отсутствие в ГК РСФСР упоминания о том или ином договоре не означает его недействительности б договор продажи жилого строения под условием бесплатного пожизненного содержания - это тип безымянного возмездного договора в нем есть цена в виде натурального эквивалента.

Усилия ученых не пропали даром.

С учетом их мнения, а также объективно сложившихся общественных потребностей при принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена возможность рентных отношений, правда, в весьма ограниченной сфере.

Закрепляя в ст. 253-254 данного Кодекса нормы о договоре купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, советский законодатель не поступился идеологическими принципами и разрешил такие отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданами другим гражданам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособных. Классификация договоров позволяет выделить их правовые особенности и лучше понять их правовую специфику, значение и сферу применения.

Классификация проводится по различным критериям. Так, по признаку наличия встречного удовлетворения интересов во взаимоотношениях контрагентов по договору производится деление договоров на возмездные и безвозмездные. Если до официального признания договора пожизненного содержания и были некоторые расхождения во мнениях при решении вопроса о его возмездности так, например, А. Штейнберг полагал, что договором является договором дарения под условием, М. И. Бару так же предлагал относить подобные договоры к договорам дарения, то после помещения соответствующих правил в ГК 1964г. таких разногласий больше не возникало.

Как писал О. С. Иоффе, в общей правовой характеристике договора, вытекающей из определения, не вызывает никаких сомнений только одни признак возмездность, поскольку каждая сторона получает от другой встречное удовлетворение приобретатель в виде жилого дома или его части, а отчуждатель в виде пожизненного содержания. Сегодня все авторы признают, что договор является безусловно возмездным, то есть встречная обязанность в предоставлении материального или иного блага обязательна.

Причем договор является возмездным независимо от того, выплачивается ли получателю ренты помимо рентных платежей цена этого имущества или нет. Если имущество передано под выплату ренты бесплатно, то договор, тем не менее, остается возмездным, поскольку налицо встречное предоставление в виде рентных платежей.

Однако, как уже было отмечено, возмездность договора не означает его эквивалентности, поскольку рентные платежи не рассматриваются в качестве эквивалента стоимости переданного имущества. Объем платежей невозможно определить заранее, он зависит от продолжительности договора. В основе разграничения договоров на консенсуальные и реальные лежит признание правообразующим фактом либо соглашения сторон, либо сопровождающей его реальной передачи вещи. Законодатель формулирует договор ренты как реальный ст. 583 ГК РФ , как, впрочем, и ГК 1964 г где также было сказано, что отчуждатель передает жилой дом или часть его приобретателю ст. 253 ГК РСФСР . Поэтому многие авторы М. И. Бару, В. И. Кофман, А. Ю. Кабалкин, которые исследовали договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания, считали его договором реальным.

Существовала и другая точка зрения, имевшая немало сторонников. О. С. Иоффе полагал, что договор является консенсуальным, поскольку моментом заключения договора пожизненного содержания является государственная регистрация договора в исполкоме местного Совета, а не реальная передача.

Таким образом, если регистрация состоялась, а дом еще не передан, тем не менее приобретатель уже стал собственником дома и потому обязан содержать отчуждателя. Эту позицию отстаивали В. А. Тархов, В. Ф. Яковлева, В. М. Десятков, Н. П. Волошин, М.И. Брагинский, анализируя полемику прошлых лет, занял совершенно противоположную относительно мнения, высказанного О. С. Иоффе, позицию.

М. И. Брагинский указывает, что примеры, приведенные О. С. Иоффе, свидетельствуют как раз о реальности договора. Ведь момент государственной регистрации означает переход права собственности, и хотя реальной передачи дома может и не быть чаще и не бывает, тем не менее, приобретатель уже является собственником имущества по договору. То есть юридически передача уже состоялась. Н. П. Волошин относил договор пожизненного содержания к консенсуальным договорам на том основании, что он является разновидностью договора купли-продажи и должен соответствовать его общей характеристике.

С такой аргументацией нельзя согласиться, тем более практически все авторы в том числе и сам Н. П. Волошин писали о том, что пожизненное содержание представляет собой самостоятельный вид договора, совершенно отличный от купли-продажи. В современной юридической литературе большинство цивилистов А. П. Сергеев, М И. Брагинский, 3. И. Цыбуленко и др. считают, что договор ренты является реальным договором.

Интересную точку зрения по этому вопросу высказывает В. С. Ем. Он ставит характеристику договора в зависимость от предмета, который передается под уступку рентных платежей - движимое или недвижимое имущество, и от того, на каких началах передается имущество - за плату или бесплатно, при этом указывая на необходимость принимать во внимание предписания п. 2 ст. 585 ГК. Так, считает он, договор будет реальным, если по договору передается движимая вещь бесплатно, и будут применяться правила о дарении.

Если же движимая вещь передается за плату, то договор будет являться консенсуальным. В этом случае, считает автор, к договору будут применяйся правила, касающиеся договора купли-продажи, а именно пышла ст. 456 и п.1 ст. 556 ГК РФ, на основании которых плательщик в случае отказа получателя ренты передать в собственность под выплату ренты оговоренное имущество вправе требовать от получателя исполнения обязанности по передаче этого имущества. Если же под выплату ренты передается недвижимое имущество, то в этом случае, как пишет В. С. Ем, о консенсуальности или реальности договора говорить не приходится, так как правообразующая сила договора ренты возникает только во взаимосвязи с другим юридическим фактом актом государственной регистрации. А. Мамаев высказывает мнение о противоречивости конструкции договора ренты.

Он полагает, что хотя договор ренты и сформулирован законодателем как реальный, отсылка ст. 585 ГК к правилам купли-продажи и дарения при передаче имущества делает его консенсуальным, так как в правилах о купле-продаже предусмотрены обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц, последствия неисполнения обязанности передать товар и т. д. Неприменение же этих норм делает бессмысленной отсылку к ним. Во избежание противоречия А. Мамаев предлагает два варианта либо внести изменения в ГК, отдельно предусмотрев последствия отказа от передачи имущества плательщику ренты, либо изменить конструкцию договора ренты и сделать его консенсуальным и взаимным. В этом случае отсылка к договорам купли-продажи и дарения будет правомерной и не противоречащей природе договора ренты. С одной стороны, реальная конструкция договора обоснована, и в ее защиту можно высказать следующие соображения во-первых, соглашаясь с мнением М. И. Брагинского, необходимо отметить, что такая конструкция защищает заведомо более слабую сторону, т. е. получателя ренты во-вторых, эта конструкция традиционна и оправдана практикой. Реальный характер договора был установлен и в Проекте Гражданского уложения, где сказано, что плательщик обязуется взамен переданного имущества или уплаченной суммы платить ренту, и в ГК 1964 г как уже отмечалось выше. Необходимость внесения изменений в закон всегда продиктована практикой, а за время существования договора купли-продажи с условием пожизненного содержания таких случаев в практике, которые свидетельствовали бы о необходимости конструкции консенсуального договора, не возникало.

Но, с другой стороны, по договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания в обмен на обеспечение передавался только жилой дом или часть его. Поэтому отчуждатель не мог отказаться от передачи имущества, вернее мог отказаться лишь от фактической передачи, однако юридически он уже не являлся собственником имущества после заключения договора и его государственной регистрации.

Ведь в соответствии со ст. 135 ГК РСФСР 1964 г. возникновение права собственности было связано с моментом государственной регистрации.

В современном договоре ренты объектом передачи может быть любое имущество.

Если получатель ренты откажется от фактической передачи движимого имущества после подписания соглашения, это будет означать, что договор не заключен.

Если имущество подлежит безвозмездной передаче, то интересы плательщика ренты не особенно пострадают, так как он еще не вложил собственные средства, а только рассчитывал на приобретение этого имущества.

Если же движимое имущество должно было быть передано за плату, то права плательщика ренты могут быть ущемлены. Ведь в данном случае плательщик ренты несет значительные убытки, которые состоят в расходах, которые он произвел на покупку вещи, и неполученных доходах, которые он получил бы в результате использования вещи, если бы эта вещь находилась в его собственности. Сегодня практически никто не передает движимые вещи под выплату ренты.

Причин этому, думается, несколько. Во-первых, движимые вещи, такие, как деньги или драгоценности, передавать не только невыгодно, но и рискованно. А во-вторых, у пожилых людей, как правило, просто нет вещей, которые можно было бы передать под рентное обеспечение. Такое имущество невозможно было приобрести в советское время, поскольку основная масса советских граждан получала небольшую зарплату, из которой очень сложно было делать сбережения и покупать ценные вещи. В постсоветское же время, в связи с экономическим кризисом, инфляцией и обесцениванием рубля, большинство граждан не только не приобрело, но и потеряло накопленные за десятки лет сбережения.

Самым ценным имуществом у пожилого человека остается на сегодня его квартира. Но в будущем, судя по процессу накопления капитала на современном этапе, можно спрогнозировать появление и распространение таких договоров, в которых объектом передачи под выплату ренты являлись бы движимые вещи. И тогда, вероятно, в практике появятся случаи ущемления прав плательщика ренты отказом получателя от передачи имущества, за которое плательщик уже заплатил определенную цену. Получается, В. С. Ем справедливо обращает внимание на необходимость учитывать, какие вещи передаются по договору и на какой основе.

Но чтобы применять к данным отношениям нормы, предусматривающие обязанности продавца по передаче вещи и последствия неисполнения обязанности передать товар, нужны соответствующие изменения в законе. Исходя из вышеизложенного, думается, можно предложить внести соответствующие изменения в ГК по общему правилу договор ренты будет являться реальным договором, если же по договору передается движимое имущество за плату, то такой договор будет являться консенсуальным, если в самом договоре стороны не предусмотрят иное правило.

Но пока же договор ренты во всех случаях остается реальным договором. И это положение приобретает особую актуальность, когда закон связывает действительность договора с моментом его заключения.

Так, правило, которое содержится в п. 3 ст. 596 ГК, гласит, что договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Это означает, что если при заключении договора вещь не была передана плательщику, а получатель скончался, то договор ничтожен. Это особенно значимо при передаче по договору движимых вещей. Спор о действительности договора может возникнуть именно при передаче движимых вещей, потому что возникновение права собственности на движимые вещи связано с фактической передачей вещи в собственность плательщика, тогда как право собственности на недвижимость связано с моментом регистрации.

В тесной связи с предыдущей классификацией находится деление договоров на односторонние и двусторонние, или же на взаимные и не являющиеся таковыми. Мнения ученых разделились в зависимости от позиции, занимаемой ими по вопросу о реальном или консенсуальном характере договора. Многие цивилисты, указывая на реальный характер договора пожизненного содержания, определяли его как односторонне обязывающий.

О. С. Иоффе считал договор пожизненного содержания консенсуальным, и потому определение договора как одностороннего или взаимного он ставил в зависимость от момента передачи дома. Если дом передан до государственной регистрации, то, по его мнению, договор будет односторонним, если же передаче дома предшествовала регистрация, то договор будет взаимным, поскольку возлагает обязанность и на отчуждателя передать дом. Н. П. Волошин, критикуя позицию сторонников одностороннего характера договора, указывал, что раз договор считается заключенным с момента его регистрации в исполкоме местных Советов, то передача дома до завершения заключения договора не имеет юридического значения.

Только с момента регистрации у покупателя возникает право собственности на дом, следовательно, он имеет право требовать передачи ему дома во исполнение договора, а значит, такой договор будет являться двусторонним.

Сегодня на возможность признания договора взаимным указывают те авторы, которые стоят на позиции консенсуального характера ренты. Большинство же ученых А. П.Сергеев, З. Цыбуленко, В. И. Литовкин, Л. И. Глушкова, С. П. Гришаев считают, что рента относится к числу односторонне обязывающих договоров. Отстаивая реальную конструкцию рентного договора, на наш взгляд, следует признать его односторонне обязывающим. И лишь в том случае, если закон признает договор передачи под выплату ренты движимого имущества за плату консенсуальным, он будет являться одновременно и взаимным.

Характерным признаком договора ренты является алеаторность, которая всегда подчеркивалась и в зарубежной, и в отечественной юридической литературе. К алеаторным обычно относят проведение игр, пари. Не случайно и во французском Гражданском кодексе, и в Германском гражданском уложении договор ренты помещен перед договорами проведение игр и пари. Подобные договоры еще называют рисковыми. Конечный результат в таком договоре зависит от случайного неизвестного события, и до его наступления также неизвестно, какая из сторон будет в выигрыше.

О. С. Иоффе, считая договор пожизненного содержания алеаторным, указывал, что таким обстоятельством является смерть отчуждателя, к моменту которой и выясняется, в чем выразилась возмездность совершенного им акта отчуждения в пользу приобретателя. Об алеаторности договора также писали С. А. Хохлов, А. П. Сергеев. М. И. Брагинский, придерживаясь аналогичного мнения, отмечает, что алеаторный характер присущ только пожизненной ренте и пожизненному содержанию, видимо, имея в виду только риск одного события - смерти получателя ренты.

Думается, что все три вида ренты можно отнести к рисковым договорам. В двух из них пожизненной ренте и пожизненном содержании с иждивением, действительно случайным событием является смерть получателя. Постоянную ренту также можно отнести к рисковым договорам. В обстановке хронической нестабильности политического и социально-экономического развития России, инфляции, девальвации рубля, резких ценовых колебаний, договор постоянной ренты в силу своего длящегося характера становится рисковым, поскольку вышеназванные обстоятельства, с одной стороны, могут привести к тому, что обязательство по выплате ренты станет неосуществимым, а стороны может произойти обесценивание предмета договора.

Брагинский М. И. указывает что договор является длящимся и фидуциарным, и для него фидуциарность и длительность в том что имущество передаётся сегодня, а его эквивалент будет выплачиваться покупателю в будущим, в частности на протяжении всей жизни получателя ренты или иного возможно более определённого срока. Что же касается фидуциарности, то думается, что только в отношение договора пожизненного содержания можно с твёрдой уверенностью утверждать, что он является фидуциарным.

Договор пожизненного содержания с иждивением построен на личном контакте плательщика и получателя ренты. В качестве подобного примера можно привести судебное разбирательство.

Гражданка Р. обратилась в суд с иском о признании договора дарения недействительным. Хотя она заключила с ответчицей Л. договор дарения, в действительности это был договор пожизненного содержания. Р. и Л. так же, как и в первом случае, являются родственниками двоюродными сестрами. Через пять лет после заключения договора отношения между ними испортились, поскольку Л. не убирала могилу матери истицы, не участвовала в похоронах мужа истицы.

И поэтому Р несмотря на добросовестность ответчицы, обратилась в суд с требованием признать договор недействительным. В данном случае ответчица не захотела усложнять отношения с родственницей и, опасаясь еще больших судебных издержек, согласилась с расторжением договора. Суд вынес решение о расторжении данного договора. Что касается двух других договоров - постоянной и пожизненной ренты, то весьма сомнительна их характеристика как фидуциарных. Важно, кто выступает в качестве субъектов данного договора.

Ведь в договоре постоянной ренты и плательщиком, и получателем ренты могут являться юридические лица, и в данном случае о личностном контакте говорить не приходится. В договоре пожизненной ренты обязанность плательщика заключается только в уплате денег, и потому фигура плательщика по существу особой роли не играет, неважно, кто платит деньги, лишь бы они выплачивались. Многие получатели ренты охотнее заключают договоры пожизненной ренты с посторонними лицами или различными юридическими лицами, и никаких доверительных отношений между сторонами не возникает. Часто бывает так, что получатели вообще не встречаются с плательщиками, регулярно получая от них деньги в виде почтовых или телеграфных переводов или перечислений на счет получателя.

Таким образом, договор ренты является возмездным, поскольку предусматривает встречное удовлетворение реальным, поскольку право требовать выплаты рентных платежей возникает у получателя лишь после передачи принадлежащего ему имущества в собственность плательщика ренты, но стоит предусмотреть конструкцию консенсуального договора при передаче под выплату ренты движимых вещей за плату односторонним, поскольку право возникает у одной стороны получателя ренты, а обязанность у другой - плательщика алеаторным, поскольку элемент риска присутствует во всех видах договора ренты, размер рентных платежей в сумме может сказаться как больше, так и меньше стоимости имущества, которое передано под выплату ренты длящимся, поскольку предполагает систематическое длительное исполнение плательщиком ренты своих обязанностей по содержанию получателя фидуциарным является только договор пожизненного содержания с иждивением, поскольку только в этой разновидности ренты отношения сторон носят особый доверительный характер. 1.2 Субъекты договора ренты При определении субъектного состава договора ренты законодатель отказался от прежних ограничений.

В ГК РСФСР 1964 г. договор пожизненного содержания являлся единственным договором, который мог быть заключен только между гражданами, к тому же не каждый гражданин признавался способным к его заключению.

Чтобы объяснить, чем были мотивированы подобные ограничения в законе, уместно процитировать В. И. Ленина, который при разработке проекта ГК РСФСР 1922 г. требовал полностью обеспечить интересы пролетарского государства с точки зрения возможности отменять все договоры и частные сделки, противоречащие как букве закона, так и интересам трудящейся рабочей и крестьянской массы. Получение содержания здоровым трудоспособным человеком противоречило основному лозунгу государства от каждого по способностям, каждому по труду. И потому еще до официального закрепления договора в ГК 1964 г. на практике уже следовали рекомендациям, согласно которым получателем может быть только нетрудоспособное лицо. Характерный пример.

В первую Ленинградскую нотариальную контору обратилась гражданка Варшавская 45 лет, проживающая в пос. Ольгино, с просьбой удостоверить договор отчуждения домовладения на условиях ее пожизненного содержания покупателем. Продавец трудоспособен, но трудового стажа, необходимого для получения пенсии, не имеет.

Именно поэтому она продает принадлежащее ей на праве личной собственности домовладение на условиях пожизненного содержания.

Нотариальная контора отказала в удостоверении такого договора, сославшись на трудоспособность гражданки Варшавской. Данный случай приводился в качестве примера в рекомендации для нотариусов, где было сказано, что при удостоверении договора отчуждения домовладения на условиях пожизненного содержания продавца покупателем нотариус должен учитывать факт трудоспособности продавца.

ГК РСФСР 1964 г. четко очертил круг продавцов по договору купли-продажи с условием пожизненного содержания. Ими признавались лица, ставшие нетрудоспособными по возрасту или по состоянию здоровья ч. 1 ст. 253 ГК РСФСР . То есть договор могли заключать лица, достигшие пенсионного возраста мужчины в возрасте от 60 лет и женщины от 55 лет, и инвалиды I и II групп.

В научной литературе и комментариях нет единства мнений по вопросу о том, могли ли инвалиды III группы выступать в качестве продавцов по такому договору. Некоторые авторы в своих работах относили инвалидов III группы к нетрудоспособным, которые могли выступать в договоре в качестве отчуждателей. Другие же рассматривали в качестве возможных получателей только инвалидов I и II групп.3 Для решения этого вопроса следует обратиться к Закону О государственных пенсиях от 14 июля 1956 г где дается понятие нетрудоспособности.

Однако в законе сказано нетрудоспособными членами семьи считаются б отец, мать, жена, муж, если они достигли престарелого возраста мужчины 60, женщины 55 лет, либо являются инвалидами ст. 28 . То есть в законе действительно не поясняется, инвалиды каких именно групп являются нетрудоспособными. А вот Закон О пенсиях и пособиях членам колхозов от 15 июля 1964 г. относил к нетрудоспособным по состоянию здоровья только инвалидов I и II групп ст. 12 . Следовательно, исходя изданной нормы, инвалиды III группы не могли выступать в качестве отчуждателей по договору пожизненного содержания, поскольку в соответствии с законодательством они не признавались нетрудоспособными.

На практике же, думается, ситуации, когда бы отчуждателями выступали инвалиды III группы, не достигшие пенсионного возраста, не встречались, либо были единичными, так как в этом случае договор становился явно невыгодным для приобретателя.

Г. П. Батуров справедливо указывал на то, что к категории нетрудоспособных граждан, выступающих в качестве продавцов по договору, следует отнести еще и других лиц, страдающих стойкими хроническими заболеваниями, ибо, как считал он, не всегда лица, нетрудоспособные по состоянию здоровья, признаются инвалидами, и лишение таких лиц права на заключение договора ущемляло бы их гражданские права, а также неоправданно сужало бы сферу применения данного договора. Восстановление трудоспособности продавца служило основанием для расторжения договора по инициативе покупателя ч. 3 ст. 253 ГК РСФСР . Восстановление трудоспособности подтверждалось заключением ВТЭК. Причем в законе было сказано если приобретатель полностью восстановил трудоспособность, а это означало, как было отмечено Л. А. Дульневой, что замена I или II группы инвалидности на III не считалось основанием для расторжения договора.

Согласно правилу, установленному в ст. 253 ГК РСФСР, договор на основании мог быть расторгнут по требованию покупателя.

Однако В. Ф. Яковлева обращала внимание на то, что если покупатель не заявит свое требование о расторжении договора, то такой договор, прикрывающий паразитарное существование, будет противоречить принципам социалистического общежития. Поэтому, считала она, требование о расторжении договора может предъявить также прокурор в интересах общественного порядка. Позднее В. Ф. Яковлева высказала несколько иную точку зрения и указала, что с момента восстановления трудоспособности отчуждателя договор должен считаться расторгнутым независимо от требования приобретателя.

Данный вывод кажется вполне справедливым и логичным. Проанализируем данную ситуацию. С момента восстановления трудоспособности отчуждателя покупатель прекращает его содержать. В случае обращения продавца в суд, суд вынесет решение о расторжении договора, причем дом в данном случае к продавцу не возвращается, он лишь сохраняет право пожизненного безвозмездного пользования помещением, предоставленным ему по договору ч. 4 ст. 253 ГК РСФСР . Таким образом, несложно заметить, что последствия как прекращения выплат приобретателем, так и судебного решения о расторжении договора, для сторон одинаковы.

Только в ГК некоторых республик например, ГК Латвийской ССР предусматривалась возможность установления обязанности приобретателя содержать не только отчуждателя, но и нетрудоспособных членов его семьи пожизненно или до восстановления их трудоспособности.

Однако в отношении несовершеннолетних детей исключалась возможность заключения подобного договора, поскольку он был рассчитан на пожизненное содержание, а дети в лучшем случае нуждались бы в обеспечении содержания лишь до достижения ими возраста трудового совершеннолетия. Итак, продавцом по договору мог быть только нетрудоспособный гражданин. В противном случае сделка признавалась недействительной, как совершенная с целью, противной интересам социалистического государства и общества ст. 49 ГК РСФСР , как источник паразитического образа жизни. Получение содержания трудоспособным гражданином означало извлечение нетрудового дохода.

Нынешняя модель договора ренты определяет получателями ренты граждан, независимо от их трудоспособности и дееспособности. Имущество под выплату ренты может быть передано и в пользу других лиц, как родственников, так и совершенно посторонних людей. При этом необходимо учитывать, что договор не может быть расторгнут или изменен без согласия лица, в пользу которого он заключен.

Получателями могут также быть несколько граждан супруги, дети, члены семьи. Если получателей несколько, то их содержание определяется в долях, если доля каждого получателя не определена, все доли признаются равными. В случае смерти одного из получателей его доля приращивается к долям других, если договор прямо не исключает этого п. 1, 2 ст. 596 ГК РФ . Эти правила установлены в отношении договора пожизненной ренты. В ходе проведенного опроса нотариусов выяснилось, что многие нотариусы сомневаются, применимы ли данные правила к договору пожизненного содержания, если в ст. 605 ГК установлено правило, согласно которому обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты.

Означает ли это, что к договору пожизненного содержания не применяются правила ст. 596 ГК РФ? Думается, противоречий между этими статьями Гражданского кодекса нет, и в отношении договора пожизненного содержания будут действовать правила, установленные в ст. 596 ГК. Представим себе следующую подобную ситуацию.

Договор пожизненного содержания заключен в пользу нескольких получателей, и один из получателей ренты умирает. В соответствии со ст. 605 ГК обязательство пожизненного содержания с иждивением в отношении него прекращается, но его доля, однако, переходит к оставшимся получателям, тем самым общий объем обязательств плательщика ренты не изменяется. На практике часто заключаются договоры пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением в пользу нескольких граждан, как правило, близких родственников или супругов.

Рассмотрим пример судебного дела о расторжении договора пожизненного содержания. Пример интересен тем, что в договоре имеет место множественность лиц на обеих сторонах. Получатели ренты, супруги С, заключили договор пожизненного содержания с иждивением с двумя плательщиками ренты гр. 3. и гр. Ц причем плательщики совершенно посторонние по отношению друг к другу люди. С. передали плательщикам по договору свою квартиру в обмен на получение содержания.

Размер содержания устанавливался в сумме двух МРОТ, доли между супругами не были расписаны, а значит, суд верно определил, что супруги должны были получать содержание в равных долях. Исковое требование о расторжении договора было подано гражданином С. после смерти жены, поскольку договор не исполнялся плательщиками ренты. В ходе разбирательства ответчица Ц. объяснила, что не имеет возможности содержать С. и согласна на расторжение договора.

А ответчик 3. пояснил, что он свои обязательства перед истцом выполнил, поскольку содержал его жену вплоть до ее смерти и выплатил ей деньги за квартиру, и предоставил в качестве доказательства расписку жены истца о получении денег. Суд пришел к выводу, что ответчики существенно нарушили обязательства по договору. 3. не предоставил доказательств выполнения условий пожизненного содержания С. Ссылка ответчика на то, что он оказывал помощь и осуществлял уход за женой С. неосновательна, поскольку в силу ст. 322 ГК РФ и исходя из условий договора С. имеет право требовать выполнения условий договора от любого из ответчиков плательщиков ренты, несущих солидарное обязательство перед ним и его женой.

Суд не согласился с доводом ответчика 3. о том, что им выполнено обязательство перед С. передачей денег его жене, поскольку суду не представлены доказательства того, что С. с его согласия была передана какая-либо сумма на его содержание. На основании вышеизложенного суд вынес заочное решение о расторжении договора. Из данного примера видно, что смерть одного из получателей ренты не влечет прекращения обязательства, равно как и уменьшения обязательства, если иное не было предусмотрено договором.

Плательщики ренты должны были содержать последнего получателя до его смерти и обеспечивать ему содержание в том же объеме, который был предусмотрен договором для обоих получателей, два минимальных размера оплаты труда. Исследование нотариальной и судебной практики позволяет прийти к выводу, что хотя в законе и не установлено возрастных или иных ограничений в отношении получателей ренты, традиционно ими продолжают оставаться люди пожилые, тяжело больные и, как правило, одинокие.

Так, в результате исследования судебной практики районных судов городов Санкт-Петербурга и Читы, а также практики нотариальных контор и в Читинской регистрационной палаты были получены данные, показывающие, что самым молодым получателем ренты является гражданин 1934 г. р. а самым пожилым 1907 г. р.3 Опрос 45 нотариусов Санкт-Петербурга, Читы и Иркутска показал, что ни один нотариус в своей практике не заверил договор, в котором бы возраст получателя ренты составлял менее 50 лет. А многие фирмы, выступающие в договоре в качестве плательщиков ренты, вообще не заключают подобных договоров без достаточных доказательств того, что получатель ренты является одиноким человеком. Наличие родственников у получателя служит основанием для отказа фирм от заключения договора.

Это еще раз подчеркивает специфику данного договора, его алеаторный характер.

Заключение договора с молодым и трудоспособным гражданином означает увеличение для плательщика риска переплатить в итоге за переданное по договору имущество. И пока не будет стабильности в области экономики и социальной политики, и пока объектом передачи под уплату рентных платежей будет оставаться недорогое имущество, например дешевое жилье, получателями ренты будут являться, как правило, нетрудоспособные и одинокие граждане.

По договору постоянной ренты получателями могут быть не только граждане, но и некоторые некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности п.1 ст. 589 ГК РФ . Для того чтобы выявить круг юридических лиц получателей ренты, необходимо сравнить цели их деятельности с целями самого договора ренты. Целью договора ренты, как было отмечено ранее, является получение не прибыли даже само слово рента означает доход, не связанный с предпринимательской деятельностью, а содержания.

Поэтому многие авторы М. И. Брагинский, С. А. Хохлов, Л. И. Глушкова справедливо полагают, что законодатель поступил правильно, ограничив для коммерческих организаций возможность выступать в договоре ренты в качестве получателей. С. А. Хохлов отмечал, что по своей сути они должны участвовать в обороте имущества, предпринимательской деятельности, а не существовать в качестве рантье, живущего на доход, в создание которого он не вовлечен. Не думается, что данное ограничение существенно ущемляет интересы коммерческих организаций, поскольку в кодексе есть немало других договоров, при заключении которых можно получать прибыль от передачи своего имущества.

Некоммерческие организации также не все могут быть получателями ренты по договору. С. А. Хохлов высказывал мнение, что не могут быть получателями ренты учреждения, ведь им запрещено распоряжаться имуществом, приобретенным по смете. На это А. П. Сергеев справедливо, на наш взгляд, возразил, что данный запрет не служит препятствием, поскольку фигуры отчуждателя имущества и получателя ренты могут не совпадать.

Кроме того, учреждение может обладать и распоряжаться средствами, полученными не за счет собственника. Если учреждение в соответствии с учредительными документами осуществляло предпринимательскую деятельность и затем, за счет полученных средств, приобрело имущество, то в соответствии с законом данное имущество поступает в самостоятельное распоряжение учреждения п. 2 ст. 298 ГК РФ . Таким образом, теоретически у учреждения существует возможность передать имущество, приобретенное не по смете, а за счет собственных средств, по договору постоянной ренты в обмен на получение рентных платежей.

Фактически же порядок распоряжения таким имуществом законом не урегулирован, что создает на практике определенные трудности. М. И. Брагинский также считает, что учреждение, хотя и не любое, может быть получателем ренты. Не может быть получателем ренты учреждение, осуществляющее, например, управленческие функции, но вполне возможно получение рентных платежей учреждениями, которые осуществляют медицинские или социально-культурные функции.

Таким образом, получателями по договору постоянной ренты могут быть некоммерческие организации, которые преследуют благотворительные, социальные, культурные и иные общественно-полезные цели. Как указывает В. Н. Литовкин, больше всего этим целям соответствует деятельность некоммерческих фондов. Кроме того, сюда можно отнести, как соответствующие целям постоянной ренты, общественные и религиозные организации, некоммерческие партнерства, автономные некоммерческие организации. В современном обществе многие некоммерческие организации, особенно фонды, которые больше всего подходят на роль получателей ренты, создаются криминальными структурами для отмывания денег.

Их учредители наверняка обратили внимание на пригодность договора постоянной ренты для достижения этой цели. Договор постоянной ренты позволяет передать имущество организации нужному плательщику за символическую ренту которая, возможно, и не будет выплачиваться или, наоборот, продать имущество, оформив договор ренты.

Для плательщика создается еще и дополнительная выгода покупая таким образом имущество, он не вызовет закономерных вопросов со стороны налоговых органов об источнике дохода, позволившем ему приобрести это имущество. В отношении постоянной ренты необходимо отметить, что в обязательстве возможна перемена лиц со стороны получателя ренты, так как договор сроком не ограничен.

Если получателем ренты является гражданин, то его право передается по наследству, если некоммерческая организация в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица кроме того, право получателя может быть передано путем уступки требования п. 2 ст. 589 ГК . Состав плательщиков ренты нынешним законом не ограничен. Сегодня плательщиком ренты может быть как гражданин, так и юридическое лицо, а многие коммерческие структуры занимаются оказанием гражданам различных услуг, в обмен на передачу жилой площади. Поэтому договор ренты некоторые ученые относят к числу договоров в сфере предпринимательства.

В качестве плательщиков ренты иногда выступают и специально созданные государственные муниципальные службы. Наглядным примером служит социальная программа московского правительства, по которой передающие свое жилье городу старики переезжают в так называемый социальный дом, получают там жилье и уход. Московская социальная гарантия, унитарное государственное предприятие, осуществляет эту программу по поручению московского правительства.

Оно было создано в 1994 г для того чтобы обезопасить жизнь пожилых людей, которые после приватизации жилья часто становились жертвами махинаций и преступлений. Предприятие также заключает договоры пожизненного содержания с иждивением, по которым старики не переезжают в социальный дом, а остаются проживать в своих квартирах. Моссоцгарантия обещает одиноким владельцам приватизированного жилья, сдающим его городу по договору ренты, пожизненно выплачивать в дополнение к пенсии компенсацию порядка 600 800 рублей в месяц.

Размер компенсации зависит от величины квартиры и возраста ее хозяев и утверждается на комиссии Комитета социальной защиты. Решением Кемеровского городского Совета народных депутатов в октябре 1998 г. было принято Положение о пожизненной ренте в г. Кемерово. Положение определяет порядок и условия предоставления пожизненной ренты администрацией г. Кемерово.

Между администрацией города и гражданином, который является собственником жилья, заключается договор пожизненной ренты. Получателями ренты могут быть не все граждане, а только лица, достигшие возраста 65 лет, в исключительных случаях лица, не достигшие указанного возраста, имеющие I группу инвалидности и страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний. Сегодня их целью является получение экономической прибыли от заключения договора чтобы расходы по выплате рентных платежей в сумме не оказались больше стоимости имущества.

С этой же целью дифференцированно, в зависимости от возраста, устанавливаются размеры ежемесячно выплачиваемой денежной компенсации. Таким образом, администрация, заключая договоры пожизненной ренты, решает две задачи формирует муниципальный жилищный фонд и предоставляет социальные гарантии гражданам пожилого возраста. Еще один пример. В администрации г. Ижевска разработана программа Социальная поддержка пожилых граждан пожизненное содержание с иждивением. В соответствии с нормами этой программы получать ренту может опять же гражданин старше 65 лет. Но, в отличие от своих коллег из Кемерово, администрация г. Ижевска в договоре обязуется предоставить другой стороне либо денежное содержание, либо социальные услуги в пределах объема месячного содержания.

Получателем ренты может быть лишь один гражданин. Думается, хорошая идея включить договор ренты в механизм социальной политики и решать с его помощью такие социальные вопросы, как материальная поддержка пожилых и инвалидов и обеспечение нуждающихся граждан жильем.

Да и получателю ренты, с одной стороны, безопаснее заключить договор с органом местного самоуправления и получать пусть небольшой, но реальный доход, чем искушаться обещаниями сомнительных фирм. Но с другой стороны, договор ренты в большей степени, нежели другие, является частным договором, поэтому даже придание ему публичного характера, не сделает его применение массовым.

А значит, на большую отдачу от подобных проектов рассчитывать не приходится. Таким образом, расширение границ в отношении плательщиков ренты вывело договор совершенно на новый уровень. Во-первых, договор ренты активно используется коммерческими организациями для получения прибыли, поэтому и сам договор стал в какой-то степени коммерческим. Во-вторых, договор ренты начал использоваться государственными органами или муниципальными образованиями, что придает ему публичный характер. 1.3 Порядок заключения и прекращения договора ренты В ст. 253 254 ГК РСФСР 1964 г. не было прямого указания на то, в какую форму должен облекаться договор пожизненного содержания.

Но поскольку пожизненное содержание являлось разновидностью купли-продажи жилого дома, то к нему применялись правила ст. 239 ГК РСФСР, согласно которым договор нуждался в нотариальном удостоверении, а в сельской местности письменном оформлении с последующей регистрацией в исполкоме местного Совета.

Причем регистрации подлежали не перехода права на недвижимое имущество или предмет договора, а сами договоры, регистрацией которых занимались органы технической инвентаризации как подразделения коммунального хозяйства соответствующих Советов народных депутатов. В целях охраны интересов как отчуждателя, так и третьих лиц, на случай, если бы приобретатель попытался реализовать дом во время действия договора, в актах регистрации отмечалось, что жилой дом приобретен по договору пожизненного содержания.

В соответствии с ГК РФ договор ренты является, безусловно, Формальным, ибо определена обязательная форма, в которую он должен быть облечен. Договор ренты в соответствии со ст. 584 ГК подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение требования о нотариальной форме влечет недействительность договора, причем такой договор является ничтожным в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ. Думается, что обязательность нотариального удостоверения договора обусловлена следующими причинами во-первых, договор заключается на длительный срок, предусматривает длительное исполнение, а потому требует максимально тщательного оформления во-вторых, в связи с его рисковым характером права сторон требуют особой защиты.

С одной стороны, в защите нуждается рентополучатель как более слабая сторона. И хотя действующий закон не содержит таких ограничений в отношении получателей ренты, как ГК РСФСР 1964 года, традиционно ими продолжают оставаться люди пожилые, одинокие и больные.

Для них договор имеет существенное значение на протяжении всей оставшейся жизни, часто являясь основным источником существования. Поэтому очень важно помочь им составить договор так, чтобы их права не были ущемлены, защитить их от обмана со стороны недобросовестного плательщика. Существует довольно обширная судебная практика по искам граждан о признании договора недействительным на том основании, что они либо были обмануты противоположной стороной в отношении характера договора, либо сами не поняли содержания договора и последствий его заключения.

Например, часто граждане указывают, что они заключили договор дарения, имея в виду договор пожизненного содержания, а условия по пожизненному содержанию оговорили в устной форме. Характерный пример из судебной практики. В суд обратилась гражданка М. 77 лет с иском о признании недействительным договора дарения своей квартиры гражданину X. Заключить договор пожизненного содержания истице предложила председатель правления ЖСК, подыскав при этом плательщика.

Стороны заключили договор дарения, при этом о пожизненном содержании в договоре ничего не было сказано. И лишь в один экземпляр договора который хранился у истицы ответчик вписал свои обязательства по содержанию истицы. Надпись была совершена гораздо позднее заключения договора. Никакой помощи X. истице не оказывал, вследствие чего она обратилась в суд с иском о признании договора недействительным. Судебное разбирательство по делу длилось четыре года. В конечном итоге суд вынес решение о признании договора недействительным, поскольку нашел, что подобная сделка, фактически являясь договором пожизненного содержания, а по форме - безвозмездным договором дарения, не соответствует требованиям закона, так как обязательства по содержанию дарителя в текст не вошли и юридических последствий не порождают.

Дополнительным основанием суд посчитал то, что М человек старый, юридически безграмотный, заключила договор под влиянием заблуждения, ответчик же от исполнения своих обязанностей уклонялся.

Но, думается, их было бы гораздо больше, если бы законом не была предусмотрена необходимость нотариального удостоверения договора. Именно в таких ситуациях нотариус незаменим, он разъясняет сторонам смысл и содержание договора, помогает при его составлении. С другой стороны, нотариальная форма договора позволяет отстаивать и права плательщика ренты. Даже добросовестно выполняя свои обязанности, плательщик может столкнуться с такой проблемой, как недобросовестность получателя ренты, который обращается в суд с иском о признании договора недействительным. Причины, которые указывают получатели ренты в своих исках, также, в основном, связаны с пороками воли при заключении договора, например не смогла ознакомиться с содержанием договора по состоянию здоровья в силу тугоухости и плохого зрения или пребываю в здравом уме, но по старости и безграмотности имею всего три класса образования не понимала значения оформляемых документов, или хотели заключить договор купли-продажи с условием пожизненного содержания, а был заключен договор купли-продажи с правом пожизненного проживания. При исследовании и анализе подобных судебных разбирательств можно сделать вывод, что у судей уже сложилось априорное доверие к старикам, и чаще всего они принимают сторону более слабой стороны получателя ренты, однако подобное доверие порой весьма безосновательно.

У нотариусов на этот счет имеется свое мнение.

Они, в частности, считают, что ссылка на слабое здоровье или непонимание ситуации один из наиболее легких способов оспорить договор. И поэтому особенно важно, чтобы нотариус, прежде всего, проверил дееспособность сторон.

Причем действия нотариуса не ограничиваются удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан, совершающих сделку. Он также участвует в стадии подготовки договора, когда стороны еще не пришли к соглашению, разъясняя им смысл и все возможные правовые последствия договора. Как показал опрос нотариусов, это самый трудоемкий процесс в их деятельности, поскольку на разъяснение сложной конструкции рентных отношений они затрачивают очень много времени, часто не достигая при этом конечного результата заключения договора.

Эти функции нотариуса не только помогают защитить добросовестную сторону в суде, но и способствуют снижению судебной нагрузки вообще. Так, например, гражданка С. 1927 г. р. обратилась в суд с иском к гражданке К. о признании договора дарения недействительным, поскольку заключила его под влиянием обмана ответчица уверила ее, что они заключают договор пожизненного содержания.

Нотариус, присутствовавший на заседании, указал, что разъяснил сторонам последствия договора, и на договоре сделана соответствующая надпись. Суд отказал в иске С. Таким образом, нотариальная форма придает сделке достоверность, вносит ясность во взаимоотношения сторон по вопросу ее содержания, обеспечивает возможность доказывания определенных фактов в суде. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность.

Но из этого правила есть исключение. Суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать ее действительной в соответствии с нормами п. 2 ст. 165 ГК положительное решение суда о признании сделки действительной освобождает стороны от необходимости обращаться к нотариусу. Норма, закрепленная в п. 4 ст. 165 ГК РФ, предусматривает ответственность для недобросовестной стороны, уклоняющейся от нотариального удостоверения, в виде обязанности возместить другой стороне реальный ущерб.

Но применимы ли данные правила к договору ренты? Нужно отметить, что данные правила могут сработать только в том случае, если по договору передается движимое имущество если же по договору передана недвижимость, то без нотариального удостоверения договор не будет зарегистрирован, а значит, и суд не сможет признать его действительным. Исполнившей сделку стороной в договоре ренты может быть только получатель ренты, в противном случае договор будет просто считаться незаключенным, значит, только получатель ренты может потребовать признать законным договор, не удостоверенный у нотариуса.

Представим, что получатель ренты передал свое имущество плательщику, который отказывается от заключения договора у нотариуса, и получатель вынужден обратиться в суд. Представим также, что суд признал данный договор действительным. Но тогда возникает другой вопрос будет ли плательщик ренты исполнять сам договор, если уж он уклонялся от его нотариального удостоверения? Скорее всего нет, его уклонение свидетельствует именно о нежелании заключить сделку, иначе, если сделка законна, нет иных оснований для уклонения от ее удостоверения у нотариуса.

Тогда зачем получателю обращаться в суд с требованием о признании сделки законной? Таким образом, правила п. 2 ст. 165 ГК практически не применимы к передаче недвижимого имущества. И хотя теоретически эти правила можно применить при передаче под выплату ренту движимого имущества, практически же вряд ли получатель воспользуется ими. Думается, что абсолютно прав Ф. С. Хейфец, считающий неудачной формулировку п. 2 и 3 ст. 165 ГК РФ, которые следует признать алогичными, непоследовательными и являющимися легальными лазейками для обхода закона Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, то договор подлежит не только нотариальному удостоверению, но и государственной регистрации.

Причем регистрации подлежит как сам договор, так и переход права собственности. Несоблюдение правил о государственной регистрации влечет за собой недействительность договора, при этом он также считается ничтожным.

Поскольку государственная регистрация имеет значение для защиты прав участников сделки и является доказательством существования закрепленного права на недвижимое имущество, необходимо более подробно остановиться на нормах, регулирующих регистрацию договора. Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с Федеральным законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними и, в некоторой части, Правилами ведения Единого государственного реестра, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. 219. Для осуществления регистрации граждане подают заявление, необходимые документы и квитанцию об оплате регистрации.

Согласно Закону о регистрации п. 1 ст. 16 , если сделка, не требующая нотариального удостоверения, все же удостоверена по желанию сторон, то заявление на регистрацию вправе подать одна из сторон сделки. Следует согласиться с мнением М. И. Брагинского, который совершенно верно отмечает, что поскольку закон связывает определение круга лиц, имеющих право на подачу заявления о государственной регистрации, с единственным условием - нотариальным удостоверением договора сделки, следует прийти к выводу, что государственная регистрация может быть проведена по заявлению одной из сторон и тогда, когда нотариальное удостоверение обязательно в силу закона Аналогичного мнения придерживается и А. М. Эрделевский, который указывает, что при регистрации прав, вытекающих из нотариально удостоверенной сделки, достаточно заявления одной из сторон сделки.

Для регистрации рентного договора помимо заявления и самого договора ренты необходимо подать следующие документы 1 документы, удостоверяющие личность заявителя, а если стороной является юридическое лицо - учредительные документы юридического лица 2 правоустанавливающие документы на недвижимость. Если недвижимость получена по договору приватизации, то таким документом будет являться договор передачи недвижимого жилья в собственность гражданина и свидетельство о праве собственности на жилье если получатель ренты приобрел недвижимость по договору купли-продажи, мены, дарения - оригинал договора если получил по наследству свидетельство о праве на наследство 3 документы, содержащие описание объекта недвижимости, технический паспорт, справка из органов технической инвентаризации о балансовой стоимости квартиры 4 дополнительные документы в случаях, установленных законом.

Скажем, если предметом договора является жилое помещение, то необходима справка из паспортной службы о зарегистрированных в этой квартире лицах.

Если собственниками имущества являются несовершеннолетние, то требуется письменное согласие органов опеки и попечительства ст. 37 ГК РФ . Если объект недвижимости находится в общей совместной собственности супругов, а сделка совершается одним из них, то требуется письменное нотариально заверенное согласие другого супруга ст. 35 Семейного кодекса РФ . Согласие требуется и в случае приобретения такого имущества.

Учреждения юстиции в течение месяца осуществляют правовую экспертизу документов, а также проверяют законность сделки, устанавливают наличие или отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на недвижимость и другие основания для отказа или приостановления регистрации прав. Если противопоказаний не обнаруживается, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество производится соответствующая запись.

Единый государственный реестр состоит из разделов, которые формируются для каждого объекта недвижимого имущества и располагаются в определенном порядке сначала раздел, содержащий информацию о земельных участках, затем раздел, где содержится информация о зданиях, а затем о квартирах, жилых и нежилых помещениях.

Каждый раздел состоит из трех подразделов подраздел I включает в себя описание объекта недвижимости подраздел II записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества подраздел III записи об ограничениях права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества ст. 12 Закона о государственной регистрации. Итак, рассмотрим особенности внесения записей в Единый государственный реестр при регистрации договора ренты. Как верно отмечает В. С. Ем, в Федеральном законе О регистрации нет специальных предписаний о порядке регистрации договора ренты.

Поэтому на практике в ходе применения соответствующих правил возникают сомнения.

Скажем, до последнего времени среди ученых и практиков не было единого мнения о порядке регистрации залога. М.Г. Пискунова указывала, что записи об обременении рентой и залогом регистратор должен вносить без дополнительного заявления и дополнительной платы, поскольку данные ограничения и обременения установлены законом, а не соглашением сторон. Если плательщик ренты не подает заявления о регистрации таких ограничений, и регистратор не внесет соответствующие записи, то плательщик ренты получит свидетельство о государственной регистрации права собственности без указания на наличие ограничений.

Если в случае дальнейшего отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, получателю ренты или приобретателю недвижимости будет причинен материальный ущерб, то ответственность может быть возложена на учреждение юстиции за несвоевременное и неточное внесение записей в Единый государственный реестр п. 1 ст. 31 Закона. Иной точки зрения придерживался В. В. Чубаров, который полагал, что раз на практике при продаже недвижимости в кредит государственная регистрация ипотеки в силу закона проводится на основании заявления с прилагаемым к нему договором продажи недвижимости в кредит, то аналогичным образом следует поступать при регистрации залога по договору ренты.

Противоречия при разрешении данного вопроса были устранены Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам.

В инструкции, в частности, сказано, что при государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона, не требуется представлять в учреждение юстиции по регистрации прав соответствующего отдельного заявления. Такая регистрация производится без оплаты п. 30 гл. VI Инструкции. В подраздел Ш-2 Единого государственного реестра вносятся записи, в которых указывается срок, на который устанавливается ипотека, то есть указывается вид ренты, также указываются данные о плательщике и получателе ренты и реквизиты рентного договора. В подраздел II соответствующего раздела Единого государственного реестра прав, в котором зарегистрировано право залогодателя плательщика ренты, в графу Особые отметки регистратора вносится запись залог в силу закон В свидетельстве о регистрации права собственности, выдаваемо залогодателю плательщику ренты, в графе Ограничения обременения права указывается наличие обременения.

Соответствующие изменения впоследствии были внесены в ст. 11 Федерального закона Об ипотеке залоге недвижимости ФЗ от 2 ноября 2004 г. 127 . В литературе нет единства мнений еще по одному вопросу.

Обязателен ли передаточный акт при передаче имущества и требуется ли его представление для государственной регистрации? М. Г. Пискунова считает, что передаточный акт или иной документ, подтверждающий исполнение обязательств по передаче имущества, необходим в том случае, если отчуждение имущества под выплату ренты осуществляется за плату.

Автор мотивирует это тем, что право собственности как вещное право не может быть передано отдельно от вещи. В этом смысле именно акт передачи недвижимости является правовым актом, лежащим в основании права собственности. Более приемлемой кажется позиция С. Е. Журавлева, который полагает, что в случае передачи жилья до заключения договора можно обойтись без подписания передаточного акта. Думается, что М. Г. Пискунова исходит из возможности признания возмездной ренты консенсуальным договором, предполагающим обязанность получателя передать имущество.

Мы же определили, что договор ренты во всех случаях является реальным пока не внесены соответствующие изменения в законодательство, и, таким образом, момент заключения договора совпадает с моментом его исполнения, то есть получатель ренты в момент заключения договора уже выполнил свою обязанность по передаче имущества. Следовательно, подписание передаточного акта и его предоставление для регистрации ренты необязательно, поскольку функции передаточного акта выполняет сам договор.

Основанием для прекращения договора купли-продажи с условием пожизненного содержания по ГК РСФСР 1964 г. служила смерть отчуждателя дома, так как закон рассматривал в качестве получателя ренты только отчуждателя дома. В гражданских кодексах некоторых республик ГК Эстонской ССР, Латвийской ССР была предусмотрена возможность установления ренты в пользу членов семьи отчуждателя, и таким образом их смерть также служила основанием для прекращения договора.

В случае смерти приобретателя жилого дома при жизни отчуждателя договор также прекращался, но в этом случае дом возвращался отчуждателю. Статья 254 ГК РСФСР не предусматривала в этом случае возможности перехода прав и обязанностей приобретателя по договору на его наследников, в отличие от кодексов некоторых республик. Так, Гражданские кодексы Украинской ССР ст. 429 , Грузинской ССР ст. 446 , Узбекской ССР ст. 285 предусматривали передачу дома наследникам приобретателя, если они имелись, не отказались от наследства и согласны были содержать нетрудоспособного отчуждателя жилого дома. Ныне все три вида ренты предусматривают правопреемство для наследников в случае смерти плательщика ренты.

Договор пожизненного содержания по ГК РСФСР 1964 г. предусматривал расторжение договора и по требованию отчуждателя, и по требованию приобретателя дома. Приобретатель мог требовать расторжения договора по двум основаниям.

Во-первых, основанием для расторжения договора являлось восстановление отчуждателем своей трудоспособности, так как в этом случае отпадала цель договора. В этом случае дом отчуждателю не возвращался, но он сохранял право пожизненного безвозмездного пользования помещением, предоставленным ему по договору. Тем самым договор о пожизненном содержании прекращается, вместо него возникает договор о безвозмездном пожизненном пользовании жилым помещением, причем покупатель не вправе уклониться от этой обязанности, которая переходит и на наследников покупателя. Гражданские кодексы других республик ГК Латвийской ССР, Узбекской ССР не предусматривали подобной возможности расторжения договора.

Во-вторых, приобретатель мог требовать расторжение договора, если по независящим от него обстоятельствам его материальное положение изменилось настолько, что он не в состоянии предоставить отчуждателю обусловленное содержание.

В этом случае дом возвращался отчуждателю, а расходы по содержанию отчуждателя, произведенные приобретателем до расторжения договора, не возмещались. Лишь ГК Узбекской ССР ст. 283 предусматривал возможность приобретателя требовать от отчуждателя возмещения расходов. По требованию отчуждателя договор можно было расторгнуть, если приобретатель не исполнял или ненадлежащим образом исполнял обязанности, принятые им на себя по договору. Для расторжения договора необходимо было доказать существенное ухудшение содержания по сравнению с условиями договора.

Мелкие эпизодические отступления, легко устранимые в будущем, если они не оказывали существенного влияния на интересы продавца, не должны служить основанием к расторжению договора. Вина приобретателя в неисполнении своих обязанностей для расторжения договора по требованию продавца значения не имела. Достаточно было самого факта неисполнения. Гражданский кодекс РФ знает как общие основания прекращения договора, предусмотренные в гл. 26, так и специальные, предусмотренные для отдельных разновидностей ренты.

Как договор купли-продажи с условием пожизненного содержания по ГК РСФСР 1964 г так и нынешний любой договор ренты может быть прекращен по общим основаниям прекращения договора, а именно соглашение сторон, прощение долга или новация. В отношении договора пожизненного содержания с иждивением не допускается прекращение договора зачетом встречного требования ст. 411 ГК РФ . Законом данный запрет предусмотрен, во-первых, с целью защиты получателя пожизненного содержания, а во-вторых, поскольку для применения зачета необходимо,