Соотношение договора ренты с договором купли-продажи

Соотношение договора ренты с договором купли-продажи.

В ГК РФ договор ренты помещен среди договоров об отчуждении имущества. Сходство ренты с куплей-продажей, дарением очевидно и неоднократно подчеркивалось в юридической литературе. Рента, как и указанные договоры, опосредует переход права собственности на имущество. Это сходство всегда подчеркивал и законодатель, сначала поместив договор пожизненного содержания в главу о купле-продаже ГК РСФСР 1964 г а впоследствии распространив на рентные отношения правила о купле-продаже и дарении в субсидиарном порядке.

Но, несмотря на это, цивилисты справедливо отмечают, что это договор своеобразный, отличный от перечисленных договоров. Все аргументы авторов, которое приводились в советской, а позднее в российской юридической литературе в пользу самостоятельности договора ренты, можно свести к следующим положения - рента отличается от дарения отсутствием безвозмездности В. А. Рясенцев, С. А. Хохлов, А. А. Ерошенко и др рента существенно отличается и от купли-продажи. В отличие от договора купли-продажи, где имущество передается за определенную цену, то есть цена эквивалентна товару, в договоре ренты невозможно определить заранее объем причитающихся рентных платежей.

Этим же рента отличается и от мены, где также заранее известен встречный эквивалент О. С. Иоффе, Г. М. Степаненко, А. Ю. Кабалкин, С. А. Хохлов, М. И. Брагинский, В. Н. Литовкин, В. С. Ем и др Интересна точка зрения М. И. Бару. Он усматривал различие между договорами в том, что является правовым результатом данного договора.

Если по договору купли-продажи, писал он, правовым результатом является переход права собственности, то по договору пожизненного содержания получение содержания. И в связи с этим, продолжает развивать его мысль М. И. Брагинский, договор купли-продажи завершается переходом права собственности, а договор пожизненного содержания этим только начинается.

М. И. Бару считал, что отчуждение строения не является основной целью договора, а лишь стимулирует достижение основной цели получение содержания. М. И. Бару считал, что отчуждение строения не является основной целью договора, а лишь стимулирует достижение основной цели получение содержания. И отсюда он делал вывод, что раз основной целью договора является получение содержания, то его следует поместить не среди договоров об отчуждении права собственности, а среди тех, которые опосредствуют оказание различного рода услуг, как было сделано в ГК УССР. И хотя этот вывод, как замечает М. И. Брагинский, не укладывается в рамки действующего ГК , нельзя не отметить сходства рентного договора и договора оказания услуг.

Как верно отмечал М. И. Бару, у этих двух договоров одна общая направленность оказание услуг. Но в договоре возмездного оказания услуг услуги, которое как правело носит не материальный характер. В договоре ренты важна личность плательщика ренты, особенно в договоре пожизненного содержания.

В договоре возмездного оказания услуг так же большое значение предаётся личности исполнителя, и по общему правилу он должен лично исполнять услуги. Но в отличие от пожизненного содержания, обязательство по оказанию услуг не имеет лично-доверительного характера, поскольку в отношениях заказчика исполнителя не может быть никакой личной связи. Договор возмездного оказания услуг является консенсуальном, обязательство возникает с момента достижения соглашения, двусторонне обязывающим, ибо исполнитель обязан совершать определённые действия или определённую деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги, следовательно, в договоре предусмотрена цена. Рента же обладает прямо противоположными характеристиками.

Рентный договор носит реальный характер, права, и обязанности по договору возникают с момента реальной передачи вещи. Что касается цены, то рентные платежи не являются ценой в договоре. Цена в договоре может присутствовать, если имущество передаётся за плату, а может и отсутствовать, если имущество передаётся бесплатно, рентные платежи должны быть всегда, они самостоятельны и от цены не зависят, их объём не возможно определить заранее, их правовая природа совершенно иная. Таким образом можно сделать вывод, что договор ренты - самостоятельный имеющий свои особенности вид договора, правовым результатом которого, с одной стороны, является переход право собственности, а с другой стороны - получение содержание, и именно эти отношения носят длительный характер Как уже было отмечено, нормы, регулирующие рентные отношения, содержатся в отдельной главе Гражданского кодекса.

Кроме того, к отношениям по передаче имущества применяются, правела из других глав если имущество передаётся за плату- правела купле-продажи глава 30 ГК если бесплатно правела о дарения глава 32 ГК . Однако учёные разошлись во мнениях, какие же норма должны применяться при передачи имущества в рентных отношениях.

М.И. Брагинский считает, что из всех норм о купле-продаже к ренте должны применяться те, которые предусматривают момент перехода риска случайной гибели передаваемого имущества ст. 459 ГК , обязанность передать вещь свободной от лиц ст. 460 ГК , обязанности сторон при предъявлении третьим лица иска об изъятие у покупателя переданной вещи ст. 462 ГК .Из норм о дарения пишут, могут быть применены нормы о последствиях причинения вреда, вызванном недостатком подаренной вещи ст. 580 ГК , и нормы о передаче имущества находящегося в совместной собственности п.2 ст. 576 ГК Согласно другой точке зрения В.С. Ем, к рентным отношениям при передачи движимого имущества за плату может применяться ст. 456 ГК- об обязанности продавца по передачи товара, и кроме того ст. 475 ГК о последствиях передачи товара ненадлежащего качества.

А. Мамаев полагает, что договор ренты, помимо ст. 456 и 460 ГК должны применяться ст. 463 ГК Последствия не исполнения обязанности передачи товара, а значит ст. 398 ГК Последствия не исполнения обязательства передать индивидуально - определённую вещь Трудно согласиться с выводами В. С. Ема, и А. Мамаева.

Прежде всего, обращает на себя внимание то обстоятельство, что правила глав 30 и 32 применяются в дополнительном порядке, если это не противоречит существу договора ренты и иное не установлено правилами главы о ренте.

Получается, что нормы, предусматривающие обязанность передать товар и последствия ее неисполнения, просто неприменимы к договору ренты, поскольку передача имущества как раз и является правообразующим фактом и именно с момента передачи начинают действовать правила договора.

То есть ввиду реального характера договора до передачи товара право требования не может возникнуть. М. Я. Максимович указывает, что если имущество передается за плату, то в договор можно включать правило ст. 491 ГК о том, что за получателем ренты сохраняется право собственности на переданное имущество вплоть до оплаты плательщиком этого имущества, не включая сюда рентные платежи.

Поддерживая данную точку зрения, мы вместе с тем не можем согласиться с другим суждением этого же автора. Ученый считает, что в случае бесплатной передачи имущества под выплату ренты нельзя применять к договору правило ст. 573 ГК, согласно которому одаряемый плательщик ренты вправе в любое время до передачи ему имущества от него отказаться. Это положение основано на том, что автор связывает момент заключения договора с моментом его нотариального заверения или его государственной регистрации, если под выплату передана недвижимость, поскольку в законе прямо не установлено, что для заключения рентного договора необходима передача имущества п. 2 ст. 433 Отказ после заключения договора от принятия рентного имущества, в том числе передаваемого бесплатно, должен расцениваться как нарушение заключенного договора ренты. В опровержение этого можно привести те же самые доводы правообразующим фактом все-таки является передача имущества, о чем свидетельствует норма, изложенная в ст. 583 ГК, в которой сказано, что получатель ренты передает, а не обязуется передать плательщику в собственность имущество.

И потому, думается, опираясь на действующее законодательство, к плательщику ренты невозможно предъявить требования, связанные с отказом последнего от принятия имущества.

Даже если договор ренты будет удостоверен у нотариуса, получатель ренты вправе отказаться от него до передачи имущества. А вот в случае государственной регистрации договора получатель уже не может отказаться от договора, так как переход права собственности на имущество состоялся.

Таким образом, надо полагать, из норм о договоре купли-продажи следует применять нормы, содержащиеся в ст. 459 переход риска случайной гибели, ст. 460 обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц, ст. 461 ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя, ст. 462 обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска Об изъятии товара и 475 ГК РФ последствия передачи товара ненадлежащего качества. Кроме того, к договору, по которому передается недвижимое имущество, будут применяться правила 7 Продажа недвижимости, в частности, ст. 552 права на земельный участок при продаже здания, ст. 553 права на недвижимость при продаже земельного участка, ст. 554 определение предмета в оговоре продаже недвижимости, п. 1 ст. 558 ГК РФ особенности продажи жилых помещений. Из норм о дарении, кроме названых М. И. Брагинским, к договору ренты, думается, следует применять также норму, содержащуюся п. 1 ст. 578 ГК РФ, которая дает право дарителю отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь его родственников, либо причинил дарителю телесные повреждения, а наследникам дарителя требовать отмены дарения в случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым. 4.2