Теоретическое и практическое значение совершенствования российского законодательства в области долевого участия в финансировании гражданами жилищного строительства.
Как правильно отмечают исследователи Лапутева Е.В. Совершенствование договорных отношений в области жилищного строительства Автореф. дис канд. юр. наук. М 2003 актуальность темы обусловлена ее большим теоретическим и практическим значением для совершенствования российского законодательства в области долевого участия в финансировании гражданами жилищного строительства.
Действительно, в настоящее время жилищный вопрос удерживает пальму первенства среди иных проблем, требующих первоочередного разрешения. Особенно остро жилищная проблема влияет на демографическую ситуацию в стране. В частности, результаты социологических опросов показывают, что среди причин, по которым молодые семьи не желают иметь детей, на первом месте стоит отсутствие перспектив на приобретение жилья.
В России распадается почти половина заключенных браков, а средняя продолжительность брака у разведенной молодежи в возрасте до 30 лет составляет 3,1 года. По причине разводов ежегодно 500 тысяч детей остаются без одного родителя. Наличие жилищных проблем оказывает негативное воздействие и на другие социальные показатели, в том числе на состояние здоровья молодежи, уровень ее образования, рост преступности и другие.
Граждане, не надеясь на помощь государства, вкладывают свои денежные средства в финансирование строительства, заключая при этом договоры долевого участия в строительстве или другие подобные договоры. Однако суть указанных договоров, их правовая природа до настоящего времени не были определены в России на законодательном уровне. Отсутствие источников законодательного оформления отношений по долевому строительству, противоречивость правовой природы договора и практическая значимость договоров для привлечения средств физических лиц в строительство жилья и послужили основанием для обобщения практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 2. С. 17 - 24 Отметим, что еще в дореволюционной цивилистической литературе проф. Мейер Д.И. Мейер Д.И. Русское гражданское право в 2-х ч Часть 2. 1902. М 1997. С. 53. отмечал, что легко смешать способы приобретения права собственности со способами других прав, тогда как современные исследователи возникновение права собственности связывают с наступлением определенных юридических фактов, перечисленных в главе 14 ГК, которые именуются основаниями или способами приобретения права собственности.
Вопросы о разграничении понятий оснований приобретения права собственности и способов приобретения права собственности довольно обстоятельно исследован в работах Абовой Т.Е Витрянского В.В Кабалкина А.Ю Мозолина В.П Маковского А.Л Рыбакова В.А Суханова Е.А. и многих других современных цивилистов Суханов Е.А Маттеи У. Основные положения права собственности.
М 1999. С. 352 Суханов Е.А. Лекции о праве собственности.
М 1991. С. 37 Гражданский кодекс РФ. Часть 1. Науч. -практич. комментарий Отв. ред. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П. Мозолин. М 1996. С. 351 Брагинский М.И Витрянский В.В. Договорное право. М 2003 и др Применительно к теме нашего исследования необходимо отметить работу Л.В. Санниковой, которая системно проанализировала практику применения существующих норм гражданского права, регулирующих основания и способы приобретения права собственности.
В процессе исследования она пришла к вполне оправданным выводам о том, что создание вещи и завладение - это первоначальный способ приобретения права собственности, а все остальное - передача и выкуп - производно. Действительно, новый ГК РФ предусматривает строительство жилья за счет собственных средств граждан без ограничения площади, что находит закрепление и в Законе РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 Об основах федеральной жилищной политики в ред. от 8 июля 1999 г в Жилищном кодексе и ряде других законодательных актов.
Верховным Судом Российской Федерации совместно с верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами проведено выборочное изучение дел рассмотренных в период с 1999 по 2001 год по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.
Экономическая реформа, переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами и новые негативные явления, среди которых отмечается нарушение прав граждан на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах при исполнении договоров, в связи с чем увеличилось число обращений граждан в суды. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует отношения, возникающие в связи с заключением различных договоров, в том числе и договоров, предметом которых является приобретение жилья в строящихся домах.
Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 0 практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей в ред. от 21 ноября 2000 г. законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары работы, услуги исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли- продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору - с другой. п.2