Сравнительный анализ законодательства регулирующего участие в строительстве жилья.
Сравнительный анализ указанного выше законодательства позволяет сделать вывод о том, что Закон Российской Федерации О защите прав потребителей предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, чем ГК РФ, ограничивающий права граждан рамками договора.
Изучение практики показало, что с целью приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами.
Например, договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, неисполнение которых послужило основанием для обращения в суд, носили самые различные названия подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования цессии и др. Однако содержание перечисленных договоров предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон является практически одинаковым на гражданина инвестора, дольщика возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д. принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости самостоятельно или с помощью третьих лиц с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и после сдачи дома в эксплуатацию.
Договор об инвестиционной деятельности ни в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации, ни в Законе РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 Об инвестиционной деятельности в РСФСР в ред. от 25 февраля 1999 г. и в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений в ред. от 2 января 2000 г. не упоминается. Согласно ст. 8 Федерального закона Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений, отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и или государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу ст. 4 указанного Федерального закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений далее - субъекты инвестиционной деятельности, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Следовательно, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют субъектам инвестиционной деятельности заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР Об инвестиционной деятельности в РСФСР инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли дохода и достижения положительного социального эффекта.
Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.
Следует определиться, что целевые вложения граждан в строительство жилого дома предполагают, что им наряду с принадлежащими помещениями, занимаемыми под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома ст. 289 ГК РФ и правовой режим указанного общего имущества собственников квартир характеризуется тем, что на него устанавливается общая долевая собственность, а размер доли каждого собственника пропорционален размеру принадлежащего ему жилого помещения квартиры. В данном случае будет учитываться размер общей площади ст. 9 ФЗ N 72-ФЗ от 15.06.1996 О товариществах собственников жилья. Как правильно отмечает В.Н. Соловьев Соловьев В.Н. О правовой природе общего имущества в многоквартирных домах Цивилистические записки Вып. 1. Право собственности вопросы теории и практики Под науч. ред. В.А. Рыбакова.
М. ИГ Юрист , 2001. С. 185 - 187 правовое регулирование указанного общего имущества осуществляется в соответствии с общими правилами гражданского законодательства о праве общей долевой собственности, за исключением некоторых изъятий.
Главное из них состоит в том, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру п. 2 ст. 290 ГК РФ . п.3