Основания прекращения права собственности на жилое помещение

Основания прекращения права собственности на жилое помещение.

Задачи работы раскрыть особенности оформления документов и осуществление отдельных видов сделок в реализации права граждан на жилое помещение в соответствии с действующим законодательством.

Методологические основы работы правовое исследование, основанное на анализе, изучении нормативной базы и правоприменительной практики. Основные источники работы законодательство Украины о праве граждан на жилье, которое регулирует те или иные вопросы. Это Законы Украины О собственности , О приватизации государственного жилищного фонда , Жилищный кодекс Украины, Постановления Кабинета Министров Украины, Положение государственного комитета Украины по жилищно- коммунальному хозяйству, Постановления Верховной Рады Украины, Приказ фонда государственного имущества и Госжилкоммунхоза, инструкция О порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины.

Практическое применение данная работа может быть использована студентами и аспирантами юридических факультетов в качестве учебного материала, и практического пособия - всеми кто интересуется вопросами возникновения права собственности на жилье.

I. Содержание права собственности граждан на жилое помещение. Жилые помещения являются специфическим имуществом-недвижимостью. Специфика данного имущества выражается в следующих аспектах во-первых, любое жилье, как в одноквартирном, так и в многоквартирном доме имеет связь с землей во-вторых, жилые помещения используются достаточно длительное время в-третьих, право собственности на квартиры имеет законодательно определенные ограничения в-четвертых, жилые помещения невозможно перемещать без утраты целостности в-пятых, сделки по распоряжению жильем должны регистрироваться в местных Советах.

Ранее приобретение квартиры или комнаты из государственного фонда жилья было невозможно. Это явно противоречило самому содержанию права собственности гражданина, то есть, права по владению, пользованию и распоряжению имуществом по своему усмотрению и в своих интересах. Наблюдалось чрезмерное ограничение права собственности граждан, сведение его функционального назначения к удовлетворению потребительских нужд собственника на первый план выдвигались такие полномочия как владение и пользование.

К распоряжению собственник прибегал редко. Для современного правового регулирования характерно раскрепощение собственности граждан от многочисленных пут, которые ранее ее связывали. На собственность граждан в жилищной сфере в полной мере распространен принцип дозволительной направленности гражданско-правового регулирования, который получил закрепление в законодательстве.

Сейчас право собственности граждан на недвижимость в жилищной сфере означает, что собственник имеет право, в порядке установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать внаем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать и сносить, совершать также иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, общественные интересы. Право владения означает определенную законом возможность обладания жилым помещением. При этом следует иметь в виду, что кроме собственников законными владельцами жилых помещений являются лица, проживающие по договору жилищного найма, поднайма, а также граждане, вселившиеся в жилое помещение в качестве временных жильцов.

Члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, вправе владеть жилым помещением наравне с собственником, если при их вселении не было оговорено иное. Причем право владения жилым помещением сохраняется за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных отношений с ним. В этом случае, бывшие члены семьи собственника становятся нанимателями жилого помещения и с ними должен быть заключен договор найма жилого помещения, который может быть расторгнут только на предусмотренных в законе основаниях.

Право пользования собственника жилым помещением заключается в эксплуатации жилого помещения в целях удовлетворения собственником своих жилищно-бытовых потребностей.

Пользование жилыми помещениями носит строго целевой характер - для постоянного проживания. Ограничение права пользования, а значит, и ограничение права собственности, возможно только в соответствии с действующим законодательством. Право распоряжения, как уже говорилось, означает право собственника определить правовое положение жилого помещения, то есть свободу его отчуждения и свободу его передачи в пользование другим лицам посредством договора найма или аренды.

Собственник может распоряжаться принадлежащим ему жильем через следующие гражданско-правовые сделки куплю-продажу, мену, дарение, обмен, составление завещания. При этом частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости. Объектом частной собственности граждан в жилищной сфере могут быть индивидуальные жилые дома, приватизированные, приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных действующим законодательством.

Данные объекты намеренно поименованы во множественном числе, чтобы подчеркнуть возможность обладания несколькими однородными и различными объектами одновременно одним гражданином. Однако существует ряд ограничений права собственности граждан в жилищной сфере. Так, например, допускается использование собственником жилых помещений в домах для нужд промышленного характера, то есть под нежилые цели с разрешения местного совета.

Собственник обязан использовать жилые и подсобные помещения без ущемления жилищных и иных прав и свобод других граждан. Право собственности на жилой дом следует отличать от права собственности на квартиру в многоквартирном доме. В последнем случае собственнику принадлежит только квартира, а фундамент, крыша, лестничные площадки и другие части дома, которые обслуживают квартиры, они составляют собственность государства, либо если это дом индивидуальных застройщиков общую собственность участников строительства.

Содержание и ремонт переданного в собственность жилого помещения осуществляется собственником с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации, ремонта жилищного фонда за счет средств собственника. Капитальный ремонт жилого дома, квартиры с переустройством или перепланировкой помещений производится с разрешения местных Советов.

Необходимо соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил, противопожарных норм, как данного жилого помещения, так и других жилых помещений расположенных в этом доме. В этой главе я в общем рассмотрел права и обязанности собственников жилья, наиболее подробно они будут рассмотрены ниже. II. Основания возникновения права собственности граждан на жилое помещение. Возникновение, изменение и прекращение правоотношений собственности, как и любых иных правоотношений, связаны с наличием определенных юридических фактов, предусмотренных нормами объективного права и рассматриваемых, как правило, в качестве оснований возникновения приобретения и прекращения права собственности.

Необходимость правового регулирования этих вопросов связана с объективной необходимостью обеспечения собственника возможность защиты своего права собственности и его доказательства в случае возникновения спора, то есть обеспечения гарантий защиты экономических интересов собственников в гражданском обороте.

Гражданским законодательством регулируются широкий круг юридических оснований способов возникновения и прекращения права собственности. Следует отметить, что обычно возникновение права собственности относительно конкретного имущества у одного определенного лица влечет его прекращение у другого лица, и поэтому одни и те же юридические факты становятся, как правило основаниями как возникновения, так и прекращения права собственности.

Гражданско-правовая доктрина и судебная практика еще со времен римского права делят способы возникновения права собственности на две большие группы первичные и производные. В качестве основного критерия разграничения этих групп способов возникновения права собственности положено правопреемство, означающее наличие первичного приобретения права собственности лишь при отсутствии правопреемства, а при его наличии признается производное приобретение. По мнению О.С.Йоффе, в качестве критерия разграничения первичных и производных способов возникновения права собственности необходимо применить также критерий согласованной воли. Так в частности, О.С.Йоффе указывает Первичные способы характеризуются тем общим для них моментом, что они не связаны с волей предыдущего собственника, поскольку такого вообще нет или же его воля не принимается во внимание, а производные способы характеризуются тем, что в таких случаях право собственности приобретается по воле предыдущего собственника и по согласию нового приобретателя .1 По мнению Б.Б.Черепахина, вообще следует руководствоваться лишь критерием наличия волеизъявления предыдущего собственника и относить к первичным способам приобретения права собственности те, при которых приобретение права собственности те, при которых имеет место волеизъявление предыдущего собственника.2 В этой главе мы узнаем что существуют как первоначальные, так и производные основания возникновения собственности, которые мы рассмотрим ниже. 1 Первоначальные основания 1.1. Индивидуальное жилищное строительство.

Индивидуальное жилое строительство на специально отведенном для этих целей земельном участке, наиболее распространенная форма приобретения права собственности на жилой дом. Земельные и жилищные отношения имеют между собой тесную связь.

Для того чтобы обзавестись индивидуальным жилым домом или подсобным хозяйством в виде дачи или загородного дома, необходим, прежде всего, земельный участок, который при прежней системе земельных отношений можно было ждать годами.

Ряд новых законодательных актов о правах граждан в земельной сфере, принятых в последнее время, введение частной собственности на землю открывают новые возможности для решения жилищных проблем.

Жилым домом считается строение, имеющее почтовый номер, вся или не менее половины полезной площади, которого предназначена для постоянного проживания, расположенное на земельном участке со всеми находящимися на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства в определенных границах.

Так, согласно Декрету Кабинета Министров Украины О приватизации земельных участков от 26.12.92г. за номером 1592, гражданам Украины передаются бесплатно земельные участки, предоставленные им для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных построек приусадебный участок, садоводства, индивидуального дачного и гаражного строительства. Установлено право распоряжения приватизированными участками путем продажи, дарения, завещания, обмена, залога, предоставления в аренду и т.п без изменения их целевого назначения. Декретом1 предусматривается, что передача гражданам Украины бесплатно в частную собственность земельных участков для указанных в нем целей осуществляется лишь один раз. Граждане имеют право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для жилищного строительства независимо от наличия у них другого жилого помещения, в том числе в других населенных пунктах.

Необоснованный отказ органов местного самоуправления в предоставлении и продаже в установленные сроки земельных участков для жилищного строительства влечет за собой штрафные и иные санкции.

Земельный участок, отведенный под жилищное строительство, должен быть использован по назначению в сроки, устанавливаемые органами местного самоуправления. При превышении установленного срока к застройщику органами власти применяются санкции, предусмотренные законодательством.

Право на осуществление строительства жилья предоставляется в порядке, установленном законодательством гражданину, которому это жилье передано в пользование, или застройщику, которому это жилье предоставлено собственником по договору. Строительство жилого дома осуществляется на основе решения органов местного самоуправления, в срок не более одного месяца с момента обращения за ним, в соответствии с утвержденной градостроительной документацией и существующими строительными нормами и правилами.

Застройщик, организующий строительство, может осуществлять его самостоятельно, либо привлекая подрядчика. Права на получение земельного участка для строительства жилья можно реализовать только в зонах, предусмотренных градостроительной документацией, под которой понимается вся совокупность проектных документов, необходимых для строительства жилого дома. К градостроительной документации относятся генеральная схема расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил Украины, схемы расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил крупных географических регионов и национально-государственных образований, генеральные планы городов, схемы и проекты районной планировки административно-территориальных образований.

Составляется договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке между исполкомом городского совета с одной стороны и гражданином с другой.

По договору гражданин обязан построить жилой дом на земельном участке, отведенном на основании решения исполкома и закрепленный государственным актом на право собственности на землю. На этом участке гражданин застройщик обязан возвести из качественного материала жилой дом в соответствие с проектом, утвержденным органом архитектуры и градостроительства. На этом же земельном участке разрешается строительство так называемых, надворных построек. Утвержденный проект на строительство дома и план размещения строения на земельном участке, выданный органом по делам строительства и архитектуры, является неотъемлемой частью этого договора.

При использовании земельного участка не в соответствие с той целью, для которой он предназначался, право на земельный участок может быть прекращено. По окончании строительства, застройщик обязан сдать жилой дом государственной приемочной комиссии. До полного возведения жилого дома и принятия его в эксплуатацию государственной приемочной комиссией, застройщик не имеет право продавать дом или его часть дарить, производить обмен другим лицам без разрешения исполкома.

В случае разрушения дома от пожара или других стихийных бедствий, право на бессрочное пользование земельным участком сохраняется за застройщиком, если он в течение трех лет приступит к восстановлению разрушенного дома или возведению нового, за исключением случаев, когда генеральным планом города предусмотрено иное использование земельного участка. Восстановление разрушенного жилого дома, либо строительство нового осуществляется на основании решения местных Советов по типовому или утвержденному в установленном порядке индивидуальному проекту.

Все расходы по заключению настоящего договора относятся за счет застройщика. Договор, также, подлежит обязательному нотариальному удостоверению до начала строительных работ. Договор в случае спора, может быть, расторгнут только судом. Лицо, осуществившее самовольную постройку, которой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на не отведенном для этих целей земельном участке, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил, не приобретает на нее право собственности.

Такое лицо не в праве распоряжаться постройкой. В ряде случаев суд может узаконить самовольную постройку. Например, если постройка возведена на не принадлежащем застройщику земельном участке, но в последующем, данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку, либо, право собственности на данную постройку может быть признано за лицом в собственности, пожизненно наследуемом владении, бессрочном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, и это лицо, в свою очередь, возмещает незаконному застройщику расходы на постройку в размере, определенном судом.

Однако право на самовольную постройку не может быть признано в любом случае, если сохранение постройки повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Самовольному застройщику вручается предписание о сносе постройки и приведении в порядок земельного участка, на котором она возведена. В предписании указывается срок, в течение которого застройщик обязан совершить указанные действия.

В то же время предписание о сносе не лишает самовольного застройщика права требовать признания за ним права собственности на постройку в судебном порядке. Собственником дома индивидуальный застройщик становится лишь после регистрации дома в местных Советах. Правоустанавливающими документами на жилой дом, построенный на отведенном для этого земельном участке, являются договор на застройку индивидуального жилого дома на праве личной собственности, зарегистрированный в органах местных советов договор о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома на праве личной собственности регистрационное удостоверение договора.

Неоформленные в нотариальном порядке договоры о праве застройки, заключенные отделами коммунального хозяйства до 26 августа 1948 года, а также относящиеся к этому времени решения исполкомов местных советов народных депутатов об отводе гражданам земельных участков для индивидуального жилищного строительства, также могут входить в перечень этих документов.

Кроме регистрационного удостоверения на всех остальных правоустанавливающих документах должна быть отметка о регистрации в бюро технической инвентаризации БТИ . В данное время вопрос индивидуального жилищного строительства среди большинства населения отнесен на второй план, в связи с большой дороговизной строительных материалов, отводом земли, оплаты труда наемных рабочих. В данное время строительством занимаются только преуспевающие бизнесмены или верхние эшелоны власти госаппарата которые имеют немалые средства и это является для них своеобразным вложением капитала.

В частности хотелось бы отметить южную часть полуострова, где в межсезонье разворачиваются чуть ли не стройки века, и стоимость небольших коттеджей и эллингов под ключ в престижном уголке южнобережья далеко переваливает за десятки тысяч долларов. 1.2. Приобретение права собственности на жилое помещение после полной выплаты пая в жилищно-строительном и жилищном кооперативах.

Ранее, при Советском союзе, широкое распространение получили жилищные и жилищно- строительные кооперативы, участие в них было одним из наиболее часто встречающихся способов приобретения права собственности на жилое помещение. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы ЖК, ЖСК образуются для строительства жилых домов и их последующей эксплуатации, а также для приобретения жилых домов, подлежащих капитальному ремонту и реконструкции. ЖК и ЖСК считаются созданными с момента их регистрации в органе местной администрации и действуют на основе устава.

ЖК и ЖСК являются собственниками имущества, переданных им денежных средств и купленного жилого дома. Членом ЖК и ЖСК может быть лицо, достигшее 18 лет, нуждающееся в улучшении жилищных условий и постоянно проживающее в данном населенном пункте. Члены кооператива приобретают соответствующее жилое помещение только в пользование, сохраняя право собственности лишь на пай паенакопление. По своей юридической природе пай представляет собой не имущество в натуре, не деньги и не долю в праве собственности, а обязательственное право требования выплаты соответствующей суммы при выходе из кооператива.

Однако наличие такого права, основанного на членстве в ЖК и ЖСК, становится одновременно главным основанием для предоставления в пользование определенного имущественного объекта, остающегося кооперативной собственностью. Лицу, принятому в члены ЖК ЖСК по решению членов общего собрания, предоставляется квартира, причем решение общего собрания приобретает юридическую силу лишь после утверждения соответствующим органом местной администрации и выдачи ордера.

Гражданин вправе обратиться в суд с иском о защите нарушенного или оспариваемого права на пользование жилым помещением, в частности, при отказе в выдаче ордера на жилое помещение, за которое не выплачен паевой взнос, а также при отмене решения общего собрания о приеме его в члены ЖК ЖСК . До выплаты паевого взноса пайщик обладает следующими правами проживать со своей семьей в предоставленной ему квартире в доме кооператива добровольно выбыть из ЖСК в установленном порядке передать пай любому постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену семьи получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение, в том числе в доме государственного или общественного жилищного фонда, либо на жилой дом, принадлежащий гражданину на праве собственности.

Члену ЖСК принадлежит лишь право владения, пользования и ограниченного распоряжения предоставленным ему помещением.

В то же время пайщик обязан выполнять требования устава кооператива и существующие правила пользования жилыми помещениями. По мере выплаты ими своих паевых взносов которые по общему правилу вносятся не полностью в момент создания кооператива, а в рассрочку пайщики становятся собственниками жилых помещений, так как кооператив теряет на них всякие имущественные права.

После выплаты паевых взносов членами кооператива, последний по решению общего собрания своих членов может подлежать преобразованию в кооператив по совместной эксплуатации имущества, не перешедшего в собственность его отдельных членов, а остающегося в собственности кооператива например, подвалов, чердаков, лифтов и тому подобного имущества в кооперативном жилом доме. На практике многие кооперативы продолжают свою деятельность без преобразования и внесения соответствующих изменений в учредительные документы, и после уплаты членами полностью своих паевых взносов.

Это порождает недоразумения и споры, особенно в случае необходимости определения судьбы имущества, которым член ЖК ЖСК считает нужным распорядится по своему усмотрению, в частности, путем составления завещания, обмена, дарения или продажи. Поскольку возникновение собственности гражданина на кооперативное жилое помещение связывается с моментом уплаты полной суммы паевого взноса и для этого не требуется никаких других условий.

Следует считать, что не зависимо от содержания учредительных документов и любых решений прежнего кооператива этот последний автоматически утрачивает право собственности на имущество, находящееся в пользовании его члена, с момента полной выплаты паевого взноса и, следовательно, утрачивает право распоряжаться им, хотя бы и по решению общего собрания. Например, когда общее собрание членов кооператива постановляет передать квартиру в пользование лицу, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, не смотря на то, что другой член кооператива собственник квартиры уже заключил договор ее продажи.

Указанные обстоятельства послужили основанием для признания судом недействительным решения общего собрания членов ЖК ЖСК предоставившего квартиру своему пайщику, а не покупателю по нотариально удостоверенному договору, хотя собрание и ссылалось на то, что устав ЖК ЖСК не предусматривал возможности купли-продажи кооперативных квартир.

С момента возникновения права собственности член кооператива осуществляет его самостоятельно, заключая сделки по сдаче своего имущества в наем, его отчуждению и т. д без согласия кооператива. Он не может быть выселен по мотиву исключения или выхода из ЖК ЖСК . В судебной практике возникал вопрос в частности по делам о наследовании квартир в доме кооператива, с какого времени член кооператива становится собственником квартиры - с момента полной выплаты паевого взноса или же с момента регистрации в БТИ либо в другом надлежащем органе квартиры на его имя. При решении этого вопроса следует исходить из того, что сам факт полной выплаты паевого взноса членом кооператива автоматически влечет за собой приобретение им права собственности на квартиру.

Квартира в доме кооператива может принадлежать на праве общей собственности, например, паевой взнос за нее был выплачен супругами во время брака, либо на праве общей долевой собственности, когда право на квартиру перешло к двум или более наследникам.

В связи с этим, необходимо иметь в виду, что член кооператива не вправе распоряжаться жилым помещением без согласия супруга, если оно является совместной собственностью, а также без согласия другого лица, являющегося участником общей собственности на квартиру. В отличие от договора найма жилого помещения, члены семьи пайщика не обладают самостоятельным правом на предоставленное пайщику жилое помещение. С утратой права быть членом ЖК ЖСК пайщик и его семья утрачивают и право пользования кооперативным помещением.

Исключением из этого правила являются случаи смерти пайщика, когда члены его семьи, проживающие с ним в помещении ЖСК, сохраняют право пользования данным помещением при условии вступления в члены кооператива одного или нескольких из них, в зависимости от наличия изолированных комнат в данной квартире. Общее собрание членов кооператива вправе на общих основаниях принять в члены ЖК ЖСК одного или нескольких наследников при условии наличия для каждого из них изолированного помещения.

Наследникам, не пользовавшимся квартирой при жизни наследодателя, а также отказавшимся от дальнейшего пользования, кооператив выплачивает стоимость наследуемого пая или доли его. Члены семьи умершего пайщика, не являющиеся наследниками, но проживающие совместно с ним и имевшие общее хозяйство, сохраняют право дальнейшего пользования занимаемой площадью в случае вступления одного из наследников в члены ЖСК. Если наследники откажутся от вступления в кооператив или если таковых не окажется, указанные члены семьи умершего пайщика вправе вступить в члены кооператива с внесением пая в размере, соответствующем занимаемой площади.

Следовательно, другие члены семьи, а также лица, прекратившие семейные отношения с членом ЖК ЖСК , не вправе претендовать на квартиру в доме кооператива как общую собственность. Они могут получить ее только по наследству. Совместная собственность возникает только в результате совместного паенакопления супругов.

Другие члены семьи, если они вкладывали свои средства в паенакопления пайщика, вправе лишь требовать соответствующего возмещения вложенных ими средств. Если после смерти пайщика не осталось наследников по закону и по завещанию, то пай, как выморочное имущество переходит к государству в установленном порядке, а на освободившуюся площадь по решению общего собрания поселяется новый жилец. Также интересен вопрос, связанный с расчетами между ЖК ЖСК и его членами при переходе права собственности на квартиру, пай за которую выплачен полностью и которая является собственностью граждан вследствие ее покупки.

Передавая квартиру, член кооператива получает ее стоимость от покупателя. Он не вправе требовать от ЖК ЖСК еще и возврата суммы паевого взноса на основании факта его выбытия из кооператива. Взнос существует лишь постольку, поскольку квартира остается в собственности кооператива. Когда же происходит переход права собственности на нее к члену ЖСК, прекращаются обязательства ЖСК возвратить указанному лицу паевой взнос, отражающий стоимость квартиры.

Пай теперь отсутствует. Обязательственного правоотношения между ЖСК и его пайщиком, возникающего из имущественного участия пайщика в создании кооперативной собственности, также больше не существует. Это материализовалось в вещное право члена кооператива на квартиру. Денежный эквивалент паевого взноса - стоимость квартиры, ставшей собственностью пайщика. Таким образом, происходит частичный раздел имущества кооператива.

Большая его часть переходит в собственность пайщиков. Денежные же обязательства между ЖСК и его членами, соответствующие стоимости выбывших из состава кооперативного имущества квартир, погашаются. Действительно, нет никаких оснований считать, что член ЖСК должен дважды получать стоимость продаваемой квартиры сначала от покупателя, а затем от кооператива. Иное толкование приведет к тому, что покупателю, фактически уплатившему продавцу полную стоимость квартиры, придется оплатить еще раз, внося в ЖСК паевой взнос.

При расчетах ЖСК со своими членами, в случае выхода из него, возникает и такой вопрос должен ли ЖСК выплачивать выбывшему из него члену часть пая, соответствующую приходящейся на это лицо части стоимости имущества, остающегося в собственности ЖСК лестничных площадок, лифтов и так далее. Представляется, что нет. Ведь стоимость данного имущества учтена в стоимости квартиры. Новый собственник квартиры одновременно становится и владельцем пая в ЖСК. Это право на пай, переходящее автоматически в силу покупки квартиры, дает ее новому владельцу весь объем гражданских прав, связанных с обладанием пая, включая получение имущественных выгод от использования кооперативного имущества.

Если ЖСК сдает в аренду принадлежащие ему нежилые помещения в кооперативном доме, он получает доходы от арендной платы. Покупатель квартиры, при этом, даже если он и не является членом ЖСК, имеет право на получение своей части имущественных выгод от сдачи ЖСК этих помещений в аренду.

Приобретатель квартиры, независимо от своего членства в ЖСК, получил вместе с квартирой и права, связанные с имущественным участием бывшего пайщика в строительстве данных помещений. Сейчас, идея ЖК и ЖСК скажем морально устарела, так как ранее, у той же молодежи были практические равные перспективы в жизни, а сейчас выигрывает только тот кому могут или помочь родители, что тоже достаточно проблематично, или сами пытаются найти выход из сложившегося экономического положения.

И если есть у людей деньги, они конечно купят квартиру в престижном районе с престижной планировкой и как сказано в рекламе фирмы Консоль и соседей вы тоже сможете выбрать . 2 Производные основания возникновения права собственности. 2.1. Приватизация жилого помещения. Право собственности гражданина на объекты жилья предусмотрено, прежде всего, Законом Украины О собственности .1 Самый приемлемый способ приобретения права собственности на жилое помещение - приватизация. Под приватизацией государственного жилищного фонда понимается отчуждении квартир, домов, комнат в квартирах и одноквартирных домах, где проживают два и более нанимателей, и относящихся к ним хозяйственных сооружений и помещений подвалов, сараев и т.п. государственного жилищного фонда в пользу граждан Украины.2 Также, вопросы приватизации государственного жилищного фонда регулируются Положением от 15.09.92г 56 О порядке передачи квартир домов в собственность граждан, утвержденным государственным комитетом Украины по жилищно-комунальному хозяйству, приказом государственного комитета Украины по жилищно-комунальному хозяйству от 05.08.94г 72, внесшим некоторые изменения в высшеобозначенное Положение, приказом Фонда государственного имущества и Госжилкоммунхоза от 26.03.96г 351 26 Об утверждении Положения о порядке использования жилищных чеков для приватизации жилья и части имущества государственных предприятий, а также Жилищным кодексом Украины.

К объектам приватизации, относятся квартиры в многоквартирных домах, комнаты в квартирах и одноквартирных домах, где проживают два и более нанимателей, которые используются гражданами на условиях найма.1 В соответствии с п.2.ст.2 и ст.3 Закона,2 не подлежат приватизации квартиры-музеи, дома-музеи квартиры дома, расположенные на территории закрытых военных поселений, предприятий учреждений и организаций, природных и биосферных заповедников, национальных парков, ботанических садов, дендрологических, зоологических, региональных ландшафтных парков, парков-памятников садово-паркового искусства, историко-культурных заповедников, музеев-заповедников комнаты в общежитиях кроме тех, на которые выдан ордер квартиры дома, которые находятся в аварийном состоянии невозможно обеспечить безопасное проживание людей квартиры комнаты, дома, отнесенные в установленном порядке к числу служебных квартиры дома, расположенные в зоне обязательного отселения, загрязненный вследствие аварии на ЧАЭС. Приватизация квартир в реконструированных домах возможно лишь при условии, что данный дом включен в план реконструкции текущего года и реконструирован собственником.

Наниматели, которые проживали в квартирах до начала реконструкции, после ее окончания имеют приоритетное право на приватизацию этих квартир.

По общему правилу согласно ст.2 Закона3 и ст.3 Положения4 , квартиры комнаты, дома, которые в установленном порядке отнесены к числу служебных, не подлежат приватизации.

Однако следует иметь в виду, что на практике нередко жилые помещения относятся к числу служебных с явными нарушениями закона.

По жилищному законодательству Украины, в соответствии со ст. 118 ЖКУ, служебные помещения предназначаются для заселения сотрудниками предприятий, организаций, учреждений, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или рядом с ним. Важно помнить при этом, что жилое помещение может быть включено в число служебных только по решению исполкома местного Совета.

Под служебные жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры.

На основании ст.121 ЖКУ предоставление служебных помещений осуществляется по решению администрации предприятия органа управления кооперативной или общественной организации. На основании данного решения исполком местного Совета выдает специальный ордер, согласно которому производится вселение граждан в служебные жилые помещения. Данный ордер является единственным основанием для вселения. В случае, когда жилые помещения именуются служебным без соответствующего решения исполкома местного Совета, а ордера на вселение в такие жилые помещения не соответствуют установленной форме, выдаются не исполкомами, а иными другими ведомствами либо организациями, подписываются не уполномоченными на то лицами, такие жилые помещения не могут в установленном порядке быть отнесенными к числу служебных.

Следовательно, граждане, проживающие в таких жилых помещениях, имеют право на приватизацию жилья. Существует ряд основных требований, которые необходимо соблюдать при передаче занимаемых квартир домов в собственность граждан.

Прежде всего, следует иметь в виду, что занимаемые квартиры дома могут быть переданы либо в частную для одиноких съемщиков, либо в коллективную собственность по письменному согласию всех совершеннолетних 18 и более лет членов семьи с обязательным определением уполномоченного собственника квартиры дома. Передача жилья в собственность граждан осуществляется бесплатно исходя из расчета санитарной нормы 21 кв.м. общей площади на нанимателя и каждого члена семьи и дополнительно 10 кв.м. на семью. Общая площадь квартиры дома определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений квартиры дома, веранд, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, террас, которые увеличиваются с использованием коэффициента для лоджий-0,5, для балконов и террас-0,3. Размер общей площади, принадлежащей каждому квартиросъемщику в квартире, где проживают два и более квартиросъемщиков, определяется как сумма площадей занимаемых жилых комнат с учетом площади балконов, лоджий, террас и площади подсобных помещений квартиры, которая распределяется между всеми квартиросъемщиками пропорционально площади занимаемых ими жилых комнат.

Если общая площадь квартиры дома, подлежащей приватизации, соответствует указанным выше санитарным нормам, то квартиры дома передаются квартиросъемщику и членам его семьи бесплатно.

В случае если общая площадь квартиры меньше площади в соответствии с санитарными нормами, квартиросъемщику и членам его семьи выдаются жилищные чеки, сумма которых определяется исходя из размера недостающей площади и восстановленной стоимости одного квадратного метра.

Оплата стоимости излишков площади приватизированного жилья может проводиться в рассрочку на 10 лет при условии внесения первого взноса не менее 10 от суммы, подлежащей оплате. В этом случае гражданин выдает органу приватизации письменное обязательство о погашении суммы задолженности. Независимо от размеров общей площади занимаемого жилого помещения, бесплатно в собственность граждан передаются 1 однокомнатные квартиры квартиры дома, полученные в случае сноса или отселения всех семей из домов части домов денежную компенсацию квартиры дома, где проживают граждане, для которых установлена настоящая льгота Законом Украины О статусе и социальной защите граждан, пострадавших вследствие чернобыльской катастрофы квартиры дома, где проживают граждане, удостоенные звания Героя Социалистического Труда, награжденные орденом Славы трех степеней, ветераны Великой Отечественной войны, войны-интернационалисты, инвалиды 1 и 2 групп, инвалиды с детства, ветераны труда, проработавшие не менее 25 лет - женщины, 30 лет - мужчины, ветераны Вооруженных Сил, репрессированные лица, реабилитированные в соответствии с Законом Украины О реабилитации жертв политических репрессий в Украине квартиры, где проживают семьи погибших при исполнении государственных и общественных обязанностей и на производстве квартиры, где проживают военнослужащие, льгота которым установлена Законом Украины О социальной и правовой защите военнослужащих и членов их семей квартиры, где проживают многодетные семьи т.е.имеющие трех и более несовершеннолетних детей. Предусмотрено, что граждане, не изъявившие желания приватизировать свое жилье, сохраняют за собой право получения и пользования жильем на условиях найма.2 До приватизации занимаемых квартир граждане имеют право переселится в квартиры меньшей площади.

При этом им выплачивается денежная компенсация за разницу между общей площадью занимаемой квартиры и предоставляемой квартиры.

Прежде всего, отметим, что передача квартир домов в собственность граждан осуществляется на основании решения соответствующих органов приватизации. Подготовкой и оформлением документов о передаче в собственность граждан квартир домов занимаются специально созданные органы приватизации агентства, бюро. Для приватизации занимаемого жилья квартиросъемщик обязан обратиться в орган приватизации или созданное им предприятие по оформлению документов, где он получит бланк заявления и необходимую консультацию при оформлении заявления на приватизацию квартиры дома квартиросъемщик должен взять на предприятии, обслуживающем жилой дом в ЖЭКе, справку о составе семьи и занимаемых помещениях.

В справке указываются все члены семьи, прописанные и проживающие вместе с нанимателем, а также временно отсутствующие лица, за которыми сохраняется право на жилище согласие на приватизацию жилья временно отсутствующих членов семьи нанимателя подтверждается письменно и прилагается к заявлению. В справке также указываются новорожденные, так как на них также учитывается норма площади, которая передается бесплатно независимо от времени их рождения.

При наличии у нанимателя или членов его семьи льгот на бесплатное получение занимаемого жилья, независимо от размеров общей площади, к заявлению прилагается соответствующий документ копия удостоверения, справка и т.д подтверждающий право на льготные условия приватизации.

Оформленное заявление на приватизацию квартиры дома вместе со справкой о составе семьи и документом, подтверждающим право на льготные условия приватизации, передается нанимателем в орган приватизации для регистрации.

Орган приватизации на основании оформленного распоряжения готовит паспорт на квартиру на домовладение, свидетельство о праве собственности на жилье и регистрирует его в специальной регистрационной книге.

Свидетельство о праве собственности на квартиру дом подлежит регистрации в бюро технической инвентаризации.

При выдаче собственнику квартиры дома свидетельства о праве собственности на жилье в паспортах всех совершеннолетних членов семьи собственника и в свидетельствах о рождении несовершеннолетних лиц делается отметка Право на бесплатную приватизацию жилья использовано в объеме кв.м. при норме кв.м.общей площади. Срок оформления документов от даты регистрации заявления гражданина до выдачи ему свидетельства о праве собственности на квартиру дом по закону не должен превышать одного месяца, хотя повсеместно проходит значительно больше времени.

Стоимость услуг по оформлению документов на приватизацию квартир определяется по расценкам исходя из себестоимости их выполнения, утвержденными местными органами государственной власти. Например, в г. Симферополе стоимость выдачи свидетельства для граждан - 62 грн для юридических лиц - 250 грн за ускоренное их оформление до 5 дней - соответственно 200 и 800 грн в г. Киеве стоимость выдачи свидетельства для граждан - 50 грн для юридических лиц - 320 грн за ускоренное оформление 150 и 800 гривень. Каждый гражданин, который приватизировал занимаемое им жилье бесплатно, с компенсацией или доплатой, считается использовавшим право на бесплатное получение жилья от государства.

Получение нового жилья от государства возможно только на платной основе с использованием полученных при приватизации жилищных чеков.

В соответствии со ст.13 Закона1 размер затрат собственников квартир многоквартирных домов, приватизировавших квартиры либо выкупивших их у государства до принятия этого закона, на содержание дома и прилегающей к нему территории не должен превышать размер квартирной платы и стоимости коммунальных услуг, которые они платили ежемесячно, когда они были квартиросъемщиками. Статьей 4 Закона2 определено, что жилищные чеки - это приватизационные бумаги, получают все граждане Украины и которые используются для приватизации государственного жилищного фонда.

Они также могут использоваться для приватизации части имущества государственных предприятий и земельного фонда. Граждане Украины, имеющие жилье на праве собственности, могут использовать полученные жилищные чеки для приобретения части имущества государственных предприятий. Таким же образом могут быть использованы жилищные чеки граждан, полученные в порядке компенсации за приватизированную квартиру дом. Постановлением Верховной Рады Украины от 31.01.96г 17 Об утверждении коэффициента конверсии приватизационных имущественных сертификатов и жилищных чеков утвержден коэффициент их конверсии т.е. соотношения в размере 1 карбованец стоимости приватизационного имущественного сертификата соответствует 1 карбованцу стоимости жилищного чека. В соответствии с пунктом 4 приказа Фонда государственного имущества Украины и Госкомжилкоммунхоза от 28.03.96г 351 26 Об утверждении Положения о порядке использования жилищных чеков для приватизации имущества государственных предприятий граждане Украины, которые не использовали права на приватизацию государственного жилищного фонда, могут получить жилищный чек в наличной форме.

К ним относятся граждане имеющие жилье по праву собственности не имеющие жилья проживающие в жилом помещении на условии поднайма либо аренды, находятся в интернатах и др. члены жилищных или жилищно-строительных кооперативов и члены их семей проживающие в жилых помещениях государственного жилищного фонда, приватизация которых не проводится или проводится путем выкупа проживающие в жилых помещениях государственного жилищного фонда, которые в соответствии с действующим законодательством приватизации не подлежат.

В соответствии со статьей 5 данного приказа граждане, проживающие в государственном жилищном фонде, подлежащем приватизации, используют жилые чеки в процессе приватизации нанимаемого ими жилья в виде депозитного счета.

Квартиросъемщики, имеющие право на приватизацию занимаемого ими государственного жилищного фонда, но не изъявившие желания принять участие в процессе его приватизации или по ряду причин не воспользовались этим правом, используют жилищные чеки в виде приватизационного депозитного счета исключительно для приватизации занимаемого ими жилья в установленном порядке.

Далее я немного хочу затронуть процесс образования Объединений собственников квартир или кондоминимумов. Это название только начинает появляться на слуху у населения. В этой части я расскажу про механизм образования Объединений граждан, а далее я затрону этот вопрос более детально.

Принятие Закона Украины О собственности и Закона Украины О приватизации государственного жилищного фонда и в связи с этим появление новых субъектов прав собственности на квартиры и нежилые помещения многоквартирном жилом доме, которые до вступления в силу этих законов принадлежали на праве собственности государству или жилищно-строительным жилищным кооперативам, вызвало необходимость принятия нормативного акта, четко регламентирующего ситуации, возникающие в связи с преобразованием обязательственных отношений внутри жилого дома при переходе к его жильцам права собственности на квартиры и нежилые помещения.

Необходимость принятия такого нормативного акта вызывалась тем, что согласно вышеназванному закону в собственность граждан переходит лишь квартира. Ни один из них не решает юридическую судьбу других частей многоквартирного дома объекты общего пользования. По этому необходимо было решить вопрос об их принадлежности и правовом статусе.

С учетом этих обстоятельств Кабинет министров Украины принял Постановление Об утверждении положения о порядке организации и деятельности объединений, создаваемых собственниками для управления, содержания и использования имущества жилых домов, находящегося в общем, пользовании от 31.07.95г 588. Это означает, что владение, пользование и распоряжение объектами общего пользования многоквартирного дома осуществляется по соглашению всех собственников квартир и нежилых помещений.

Попросту говоря, обычный многоквартирный дом становится объектом обще долевой собственности, а объединение собственников квартир и нежилых помещений наделяется статусом юридического лица. Все жильцы, приватизировавшие квартиры в доме государственного жилищного фонда или ставшие собственниками квартир в результате выплаченного пая в доме жилищно-строительного жилищного кооператива, являются равноправными его пользователями, собственниками.

Все собственники квартир и нежилых помещений, которые находятся в многоквартирном доме, имеют не только одинаковые и равные права на долю в общем, имуществе, но и обладают всем объемом гражданских прав, связанных с его пользованием, владением и распоряжением, включая и получение имущественных выгод от пользования этого имущества. Сказанное можно проиллюстрировать на таком примере. Объединение кооператив, товарищество собственников квартир и нежилых помещений сдало в аренду принадлежащие ему нежилые помещения.

В результате у объединения кооператива, товарищества образовалась прибыль доходы от арендной платы. Следовательно, все собственники квартир и нежилых помещений вправе получить свою часть имущественных выгод путем, допустим, соразмерного уменьшения взносов на обслуживание дома и придомовых территорий. Собственник квартир и нежилых помещений многоквартирного дома являются собственниками и объектов общего пользования дома - межквартирных лестниц, лифтов, лифтовых шахт, коридоров, крыш, технических этажей, подвалов, мусоропроводов, вне квартирного инженерного обслуживания надворных построек и другого.

Принадлежат объекты общего пользования многоквартирного дома собственникам квартир и нежилых помещений на праве обще долевой собственности. Доля каждого участника общей стоимости в праве собственности на объекты общего пользования пропорциональна доле площади принадлежащей ему квартиры в общей площади многоквартирного дома. Собственники квартир и нежилых помещений не вправе отчуждать свою долю в общей собственности, отказываться от нее в пользу других лиц отдельно принадлежащих им на праве собственности квартиры или нежилых помещений.

Объединение собственников квартир и нежилых помещений многоквартирного дома понятие не новое. Еще в дореволюционной Украине известны были подобные объединения жильцов и назывались они товариществами собственников квартир. Они сослужили неплохую службу по сбережению квартир. После революции мало-помалу они стали распадаться, тем не менее, некоторые продержались вплоть до второй половины тридцатых годов.

Поистине новое - это хорошо забытое старое Объединение собственников квартир и нежилых помещений далее - объединение, создаваемое для содержания и использования имущества жилых домов, находящегося в общем, пользовании, действует на основании Постановления Об утверждении положения о порядке организации и деятельности объединений, создаваемых собственниками для управления, содержания и использования имущества жилых домов, находящегося в общем, пользовании от 31.07.95г 588 и статуса объединения.

Инициатором создания такого объединения может быть как собственник дома или уполномоченный им орган, так и граждане - собственники квартир, жилых помещений, а также собственники нежилых помещений дома. О созыве учредительного собрания требуется письменное уведомление каждого собственника под расписку или же ему направляется заказное письмо. Такое уведомление должно быть вручено или отправлено не позднее, чем за 30 календарных дней до даты проведения собрания.

В уведомлении должна содержаться информация о создании объединения собственников, дата, время, место проведения и повестка дня учредительного собрания. На учредительном собрании должны присутствовать персонально не менее половины собственников квартир, других жилых и нежилых помещений в доме и собственник дома или уполномоченный им орган. Если собственник жилого дома не явился, учредительное собрание является недействительным.

В этом случае когда нет кворума назначается другая дата проведения собрания. Дата проведения нового собрания доводится до сведения заинтересованных лиц объявлением, которое размещается в общедоступных местах дома не позднее, чем за 7 календарных дней до даты проведения собрания. Повторное собрание считается правомочным, если оно проводится не ранее чем через 14 календарных дней, но не позднее 30 календарных дней после первой даты его проведения. Если на повторное собрание явится собственник дома и не меньше 30 процентов собственников квартир, то такое собрание признается правомочным.

Если снова учредительное собрание не состоится, то собственник дома или уполномоченный им орган самостоятельно разрабатывает проект устава объединения собственников в соответствии с Типовым уставом. То есть в этом случае инициатором может быть сам собственник, а не кто-то другой. На учредительном собрании собственник дома или уполномоченный им орган информирует собственников квартир об основных принципах использования имущества жилого дома, находящегося в общем, пользовании, и порядок создания объединения собственников.

Также рассматриваются такие вопросы создание объединения собственников рассмотрение и утверждение проекта устава объединения собственников создание рабочей инициативной группы для разработки проекта первой годовой сметы объединения собственников в случае необходимости - срок и порядок созыва очередного собрания, другие вопросы.

В положении предусматривается, что на учредительном собрании каждый собственник, в том числе собственник дома, имеет один голос независимо от размера принадлежащих им квартир, жилых и нежилых помещений. Решения на учредительном собрании принимаются простым большинством голосов присутствующих на нем собственников. Решение, принятое на учредительном собрании, является обязательным для всех собственников дома, квартир, других жилых и нежилых помещений, в том числе и для тех, кто независимо от каких-либо причин отсутствовал на учредительном собрании или не участвовал в голосовании.

Устав собственников может быть утвержден не только на учредительном собрании, но и без его проведения, путем письменного согласования собственниками. В этом случае устав считается утвержденным, если за него было подано простое большинство голосов от общего числа собственников. Устав объединения собственников подлежит бесплатной государственной регистрации. Орган местной государственной исполнительной власти обязан его зарегистрировать в течение 30 календарных дней после подачи заявления о регистрации и протокола учредительного собрания. Отказ от регистрации направляется в письменной форме и может быть обжалован в судебном порядке любым членом создаваемого объединения.

Объединение считается созданным с момента регистрации устава. Устав объединения собственников должен отвечать Типовому уставу, утвержденному Государственным комитетом Украины по жилищно-комунальному хозяйству.

Устав объединения собственников должен содержать следующие сведения название и местонахождение объединения цели и предмет деятельности объединения перечень имущества, находящегося в общем, пользовании права и обязанности собственников в отношении имущества жилого дома, находящегося в общем, пользовании название всех органов управления и контроля объединения, их полномочия, периодичность собраний, порядок голосования и принятия решений на них порядок принятия сметы расходов и оплаты общих расходов порядок реорганизации и ликвидации объединения и другие положения.

К уставу прилагаются такие документы заверенные копии документов, устанавливающие право каждого собственника на владение домом, квартирой квартирами, жилым помещениями опись земельного участка по установленной форме технический паспорт дома перечень и опись каждой квартиры, жилого и нежилого помещения и сведения об их расположении, а также об их площадях проект сметы на первый год деятельности объединения копии заключения о техническом состоянии дома и необходимости ремонта и улучшений, которые должны быть осуществлены на протяжении 5 лет после регистрации устава. Доля в общих затратах каждого собственника определяется пропорционально его доле в имуществе, находящемся в общем пользовании, и определяется в порядке, предусмотренном уставом объединения.

Отказ собственника от пользования имуществом, находящимся в общем, пользовании, не освобождает его от оплаты доли в общих затратах. Объединение собственников вправе обратится в суд с иском о неуплате собственником дома, квартиры, жилого или нежилого помещения его доли в общих затратах, а также каких- либо штрафов, пени, процентов, начисленных на эту сумму.

Ремонт квартиры, жилого и нежилого помещения осуществляется собственниками за их счет. Ремонт, техническое обслуживание, работы по устранению повреждений или разрушений имущества, находящегося в общем, пользовании, организуются объединением. Если собственник жилья отказывается временно отселится для проведения ремонта или реконструкции жилого помещения, спор может быть разрешен в судебном порядке. Уполномоченный им орган обязан принимать участие в финансировании и организации ремонта дома в соответствии с требованием пункта 7 статьи 10 Закона Украины О приватизации государственного жилищного фонда , Постановления Кабинета министров Украины от 08.10.92г. !572 О механизме введения Закона Украины О приватизации государственного жилищного фонда , Постановления Верховного Совета Украины от 26 ноября 1993г. !3665 О государственной дотации на содержание квартир в домах ЖСК и МЖК . Конечно, документы - одно, практика - совсем другое.

Требуется немало приложить усилий, чтобы они заработали.

Начать надо с домов жилищно-строительных жилищных кооперативов. Все-таки собственникам кооперативных квартир ближе мысли о том, что они не просто собственники своих квартир, но и хозяева дома. По существу нужно лишь подтвердить это право право участников общей собственности многоквартирного дома. Сложнее с домами государственного жилищного фонда.

Психология их жильцов совсем иная моя квартира или метры и ничего больше знать не хочу. Кто обслуживает дом? На какие средства? Пусть об этом болит голова у кого-то другого. Но почему? Почему не жить лучше, в лучших условиях, если представляется такая возможность? Ведь у объединений собственников квартир есть свои немалые преимущества. Это, прежде всего их защита как собственников недвижимости Законом Украины О собственности и уставом.

Это - возможность по-хозяйски распоряжаться финансовыми средствами, выделяемыми из бюджета на покрытие убытков по содержанию дома, а значит, и контролировать их расходование, а, следовательно, и качество обслуживания и производимых ремонтных, профилактических и других работ в доме и на придомовой территории. В пакете документов, выдаваемых объединению как юридическому лицу, и, прежде всего в уставе его оговорены права и обязанности собственников квартир.

Вот некоторые из них право собственности на занимаемые ими квартиры и объекты общего пользования право на сдачу квартир в аренду, продажу, передачу по наследству право участвовать в принятии решений по вопросам финансирования ремонта, обслуживания дома право избирать и быть избранным в органы управления и контроля объединения. Впрочем, право собственности дарит не только радости. На этом пути приходится преодолевать и препятствия например, со стороны местных органов государственной власти.

Имеются случаи, когда местные органы отказывают в государственной регистрации объединения. А ведь еще до принятия постановления Кабинета министров Украины от 31.07.95г 588, в соответствии со статьей 39 ГК Украины те же самые жилищно-строительные кооперативы имели право реорганизовываться трансформироваться в объединения кооператив, товарищество собственников квартир. Теперь, когда Кабинет министров Украины принял постановление Об утверждении положения о порядке организации и деятельности объединений, создаваемых собственниками для управления, содержания и использования имущества жилых домов, находящегося в общем, пользовании от 31.07.95г 588, работа по созданию объединений собственников квартир и нежилых помещений пойдет увереннее и активнее.

И все же, таких объединений на Украине пока не много. Здесь не ставится вопрос о сплошном образовании в многоквартирных домах таких объединений. Они по существу альтернативная форма содержания и эксплуатации жилья. И, на мой взгляд, перспективная, как и истинно демократическая. Ибо речь идет о самоуправлении граждан в жилищной сфере.

Несколько слов о передаваемых объединениям средствах. Разумеется, это дотационные средства. Как известно, до введения реформы системы оплаты труда в соответствии со статьей 13 Закона Украины О приватизации государственного жилищного фонда сохраняется действующий порядок государственной дотации на обслуживание, содержание и ремонт приватизированного жилищного фонда, коммунальные услуги, а в соответствии с Постановлением Верховного Совета Украины О государственной дотации на содержание квартир в домах жилищно-строительных жилищных кооперативов и молодежных жилищных комплексов введена государственная дотация на коммунальные услуги, обслуживание и ремонт домов жилищно-строительных жилищных кооперативов согласно порядку, предусмотренному действующим законодательством для государственного жилищного фонда. Они перечисляются поквартально, как правило, из районного, городского бюджета на расчетный счет объединения.

Плюс за обслуживание квартплата собственников квартир.

Как показывает опыт, расходуют эти средства собственники квартир весьма рачительно, экономно. Соответствующий и спрос их к качеству обслуживания и ремонтных работ. Значит, можно надеяться, что улучшится и содержание многоквартирных домов. Выигрывают собственники квартир - выигрывает государство. В этом пункте я очень подробно рассмотрел все действия граждан, которые им необходимо выполнить на пути к собственности путем приватизации.

Приватизация это одно из немногих благ, которое предоставляет нам правительство в данное время. Ведь без приватизации гражданин не сможет стать собственником, продать, обменять, подарить или оставит завещание на эту квартиру. 3 Общие положения о удостоверении сделок. В соответствии со статьей 42 ГК Украины, удостоверение сделок может осуществляться как в простой письменной форме так и в нотариальной. Такие сделки как договора купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания должны быть обязательно удостоверены нотариально.

В соответствии со статьей 55 Закона О нотариате удостоверение договоров отчуждения жилого дома, квартиры, дачи и другого недвижимого имущества производится по месту нахождения указанного имущества. При нотариальном удостоверении договоров или отчуждении жилого дома, а также другого недвижимого имущества, которое подлежит регистрации, нотариусу представляются документы, подтверждающие право собственности на указанное имущество.

Право собственности на жилой дом, квартиру, дачу и другое строение, которое отчуждается, может быть подтверждено одним из таких документов - нотариально заверенным документом купли продажи, пожизненного содержания, дарения, мены - свидетельством о приобретении жилого дома части дома с публичных торгов - свидетельство о праве частной собственности на дом часть дома - свидетельством о праве собственности, которое выдается соответствующим органом при приватизации - свидетельством о праве на наследство - свидетельством о праве собственности на часть в совместном имуществе супругов - договором о разделе имущества - решением суда, арбитражного суда. Документы на имущество, которое подлежит регистрации, принимаются нотариусом при наличии отметки регистрирующего органа или регистрационного свидетельства, являющегося неотъемлемой частью правоустанавливающего документа.

Кроме правоустанавливающего документа на недвижимое имущество нотариусу представляется справка-характеристика БТИ, а в населенных пунктах, где инвентаризация не проведена справка исполкома, в которой изложена характеристика отчуждаемого строения.

Когда из справки-характеристики видно, что собственник, например, жилого дома совершает его перестройку или пристройку, в том числе перепланирование жилого дома, переоборудование нежилого помещения в жилое и, напротив, без соответствующего разрешения или без утвержденного проекта, нотариусу представляется решение исполкома или соответствующей местной администрации о разрешении совершить перестройку, пристройку, перепланировку.

При отсутствии такого решения нотариус отказывается в заверении договора отчуждения. В случае вынесения решения соответствующим Советом народных депутатов о приостановлении права частной собственности на землю по основаниям, предусмотренным статьей 28 Земельного кодекса, договор отчуждения жилого дома, дачи, другого недвижимого имущества, которые находятся на этом земельном участке, может быть завершенным лишь в том случае, когда отчуждение совершается на снос предприятию, организации или гражданину, которым передается выкупленный земельный участок.

Договоры за несовершеннолетних, которым не исполнилось 15 лет, а также от имени граждан, признанных в судебном порядке недееспособными, совершают родители, усыновители, опекуны.1 Договоры от имени несовершеннолетних возрастом от 15 до 18 лет, а также от имени лиц, признанных в судебном порядке ограниченно дееспособными, могут быть совершены с согласия родителей, усыновителей или попечителей.

В этих случаях необходимо также представить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки подопечным.1 Опекуны и попечители не вправе совершать дарение от имени подопечного.2 Поэтому представляется необходимым проверять наличие несовершеннолетних детей у физического лица, отчуждающего имущество. При заключении договора отчуждения на имущество, которое находится в совместной собственности, необходимо согласие всех собственников этого имущества или уполномоченных лиц. Нарушение правил ст.114 ГК о праве преимущественной покупки части в совместной собственности, путем продажи совладельцем своей части в имуществе другим лицам, а не участникам этой совместной долевой собственности является основанием для удовлетворения заявленных своевременно в течение 3-х месяцев последним требований о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Если дом или квартира были поделены между участниками совместной собственности в натуре, правила ст.114 ГК не применяются.

Договоры отчуждения имущества супругов, которое принадлежит им на праве общей совместной собственности, заключается с письменного согласия другого супруга. Договор об отчуждении имущества может быть заключен и без согласия другого из супругов, если из правоустанавливающих документов, свидетельства о браке и других документов видно, что указанное имущество является не совместной, а частной собственностью супругов приобретенной до регистрации брака, полученное во время брака в н