Строительство определенного объекта;

2) иные строительные работы, которые не связанны со стро-­
ительством нового объекта.

Пункт 2 ст. 740 ГК РФ содержит примерный перечень стро­ительных работ: строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объек­та, а также монтажные, пусконаладочные и иные неразрывно свя­занные со строящимся объектом работы, капитальный ремонт зданий и сооружений.

Судебная практика едина в том, что предмет договора строи­тельного подряда прежде всего необходимо определять путем описания строительных работ, которые должен выполнить под­рядчик. Так, в постановлении от 27.02.2003 по делу № КГ-А40/630-03 ФАС Московского округа указал, «что... суще­ственным условием договора подряда является наименование ра­бот, подлежащих выполнению».

Очевидно, что законодатель в п. 2 ст. 740 ГК РФ оперирует общими понятиями. В этой связи при использовании специфиче­ских строительных терминов необходимо определить в договоре их конкретное содержание. Иначе возможны случаи, когда в ре­зультате судебного толкования, в том числе с привлечением раз­личных специальных ведомственных нормативных актов и разъ­яснений, указанные термины будут истолкованы совсем не так, как имели в виду заказчик или подрядчик при заключении дого-

вора. В частности, определение понятий «новое строительство», «реконструкция», «капитальный ремонт», «расширение» можно найти в Письме Госархстройнадзора РФ от 28.08.94 № 18-14/63; «монтажные», «пусконаладочные», «ремонтные и иные рабо­ты» — в многочисленных ведомственных строительных нормах и СНиПах.

Кроме того, от правильного определения строительных тер­минов и понятий, образующих предмет договора, зачастую зави­сят налоговые последствия (см., например, постановление ФАС Московского округа от 10.04.2001 по делу № КА-А40/1485-01).

Однако описание предмета договора только путем указания на вид строительных работ недостаточно и может повлечь споры сторон по поводу соответствия фактически выполненных работ результатам, ожидаемым заказчиком. Например, в ситуации, из­ложенной в п. 5 Обзора практики разрешения споров по догово­ру строительного подряда (утвержден Информационным пись­мом Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51), заказчик затяги­вал оплату работ, ссылаясь на незаключенность договора и несо­гласование условия о его предмете, который был сформулирован так: «постройка хозблока из бруса площадью 6 на 8 метров». Суд признал договор заключенным и взыскал с заказчика неустойку за просрочку оплаты работ, несмотря на отсутствие технической документации.

Можно привести пример еще более абстрактного определе­ния предмета договора. Постановлением ФАС Московского ок­руга от 15.08.2002 по делу № КГ-А40/5309-02 было отказано в ис­ке о признании незаключенным договора строительного подряда, где содержалось следующее условие о предмете: «Согласно п. 1 спорного договора подрядчик поручает, а субподрядчик принима­ет на себя обязательство выполнить общестроительные работы на строительство объектов ЗАО». Суд указал, что «данное опре­деление предмета договора не противоречит требованиям ст. 740 ГК РФ».

Анализ норм Гражданского кодекса РФ о подряде и строи­тельном подряде позволяет выделить следующие параметры, с помощью которых можно исчерпывающе определить предмет договора строительного подряда:

- наименование работ,

- их конкретные объем и содержание,

- качество работ,

- результат и функциональное назначение результата работ.

Объем и содержание работ могут быть описаны в техничес­кой документации (ст. 743 ГК РФ), состав которой надлежит оп­ределить в договоре. Само по себе отсутствие технической доку­ментации не является основанием для признания договора стро­ительного подряда незаключенным, но порождает споры о вы­полнении подрядчиком работ, не предусмотренных договором, или превышении фактически выполненного объема работ над до­говорным, где заказчик лишен средств доказывания обстоя­тельств, на которые он мог бы ссылаться в суде в защиту своих интересов. Отсутствие подробной технической документации также затрудняет применение п. 3-5 ст. 743 ГК РФ о правах и обязанностях сторон при необходимости выполнения дополни­тельных (неучтенных) работ.

Поскольку надлежащее исполнение подрядчиков своих обя­зательств определяется выполнением только тех работ, которые указаны в технической документации, заказчик должен позабо­титься о том, чтобы перечень и содержание работ были подробно и исчерпывающе описаны в ней.

Несогласование условия о качестве работ не является осно­ванием для признания договора строительного подряда незаклю­ченным. Как правильно отметил ФАС Московского округа в по­становлении от 27.02.2003 по делу № КГ-А40/630-03, «качество работы не является в силу закона существенным условием догово­ра подряда». Но при отсутствии в договоре условий о качестве строительных работ оно будет определяться требованиями, обыч­но предъявляемыми к работам соответствующего рода (ст. 721 ГК РФ).

В отношении строительных работ ст. 754 ГК РФ устанавли­вает, что подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в тех­нической документации и в обязательных для сторон строитель­ных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия. При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации

и т. п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответ­ственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, на­дежности здания, сооружения или его части.

Перечисленные показатели качества, установленные в ст. 754 ГК РФ для строительных работ, можно квалифицировать как требования, обычно предъявляемые к строительным работам. Таким образом, требования к качеству строительных работ опреде­ляются требованиями технической документации и СНиПов.

Стороны во избежание необходимости доказывания обстоя­тельств соответствия (несоответствия) качества требованиям, обычно предъявляемым к подобным строительным работам, должны согласовать в договоре конкретные технические характе­ристики строительных работ и качественные показатели их ре­зультата. Если требования качества установлены соответствую­щими СНиПами, в договоре необходимо сделать ссылки на них. Если же качество строительных работ должно быть выше или ча­стично отличаться от описанного в СНиПах, стороны обязаны сделать специальные оговорки в условиях договора. Соблюдение при строительстве объектов недвижимости требований СНиПов особенно важно, поскольку сооружение, здание и иной объект не­движимости, создаваемые с существенным нарушением градо­строительных и строительных норм и правил^ являются само­вольными постройками, подлежащими сносу (ст. 222 ГК РФ).

Результат строительных работ и его функциональное назна­чение также выступают важными элементами для описания пред­мета договора строительного подряда. По смыслу ст. 702, 740 ГК РФ заказчик оплачивает не строительные работы сами по себе, а их результат. Направленность строительных работ на достиже­ние определенного результата придает им свойство системности и объединенности единой целью.

Это можно проиллюстрировать постановлением ФАС Мос­ковского округа от 09.09.2002 по делу № КГ-А40/4788-02, в кото­ром суд отказал во взыскании стоимости выполненных работ по следующим основаниям: «5 соответствии сп.1 ст. 740ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установ­ленный договором срок построить по заданию объект либо выпол­нить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять

их результат и уплатить обусловленную цену. Таким образом, за­казчик обязан оплатить не собственно работы, а их результат. Судом первой инстанции в данном случае установлено, что под­рядчик не сдал заказчику результат работ; работы выполнены настолько некачественно, что для нормальной эксплуатации кры­ши кровлю необходимо полностью переделать. Следовательно, суд пришел к выводу об отсутствии результата работ. При таких обстоятельствах в иске о взыскании стоимости работ и процен­тов отказано правомерно».

Подобная позиция содержится в п. 8 обзора практики разре­шения споров по договору строительного подряда.

Важность достижения обусловленного результата и его функционального назначения подчеркивается и в п. 2 ст. 740 ГК РФ — в случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объек­та после его принятия заказчиком в течение указанного в догово­ре срока. Обеспечение эксплуатации объекта возможно в случае, если строительные работы выполнены с учетом функционально­го назначения их результата.

Таким образом, предмет договора строительного подряда должен формулироваться как обязательство подрядчика выпол­нить определенный перечень и виды строительных работ в согла­сованном сторонами объеме и при соблюдении установленных показателей качества, целью которых является достижение опре­деленного результата работ, обладающего соответствующим функциональным назначением.