Договор продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости также является однимиз отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта прода­жи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие послед­ний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Ис­ходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен сле­дующим образом.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору про­дажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность по­купателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное иму­щество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).

Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдель­ного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение дого­вора продажи недвижимости,его форму, а также действия сторонпо егоисполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК). Родовая принадлежность договора прода­жи недвижимости к договору купли-продажи товаров в правовом регулиро­вании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, вклю­ченными в § 7 гл.30 ГК, к отношениям, связанным с продажей недвижимо­сти, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта не­движимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и опла­те продаваемого недвижимого имущества.

Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, при­сущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче прода­ваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.

Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество».

В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие при­знаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объек­тов недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, пере­мещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недви­жимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объек­ты. Законом к недвижимым вещай может быть отнесено и иное имуще­ство.( ст. 130 ГК).

Таким образом, основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятель­ными основными объектами недвижимости.

Для договора купли-продажи недвижимости предусмотрено обязательное заключение договора в письменной форме пу­тем составления одного документа, подписанного сторонами. Это требование к форме договора является обязательным. Несоблюдение установленной законом формы влечет недей­ствительность договора купли-продажи недвижимости.

Для договоров купли-продажи недвижимости необязательно нотариальное удостоверение, однако, надо помнить о том, что до введения в действие Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договора продаж недвижимости сохраняется обязательное нотариаль­ное удостоверение. Кроме того, в г. Москве нотариальное удостоверение такого договора требуется в соответствии с Информационным письмом Москомимущества и Московской городской нотариальной палаты от 15 марта 1994 года.

Хотя согласно п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, это не означает, что и сам договор подлежит такой регистрации. Договор продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания сторонами, а вот право собственно­сти переходит к покупателю только после регистрации такого договора.

При заключении договора прода­жи недвижимости дополнительными существенными усло­виями являются:

1. Данные, позволяющие определенно установить недви­жимое имущество, подлежащее передаче покупателю по дого­вору:

а) данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке;

б) данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества.

2. Цена продаваемого имущества.

При отсутствии в договоре этих данных, определяющих предмет договора, условие о недвижимом имуществе, подле­жащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК).

В отличие от общих условий договора купли-продажи при продаже недвижимости правила определения цены, преду­смотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор купли-продажи недви­жимости считается незаключенным (ст. 555 ГК).

Особенность заключения договора продажи жилых поме­щений состоит в том, что существенным условием договора продажи жилого помещения, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым по­мещением после его перехода в собственность покупателя, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользо­вание продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК).

С особенностями оформления договора купли-продажи не­движимости связано и следующее специфическое основание его расторжения.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупа­телем осуществляются по передаточному акту или иному до­кументу о передаче недвижимости, подписанному сторонами. Поэтому уклонение одной из сторон от подписания акта о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных дого­вором, считается отказом от исполнения ее обязанностей по договору.

Несмотря на специфику этого вида договоров купли-продажи, в случае передачи продавцом покупателю недвижи­мости, не соответствующей условиям договора о качестве,натакие отношения распространяется общее правило о послед­ствиях передачи товара ненадлежащего качества. В частности, при передаче продавцом покупателю недвижимости с неуст­ранимыми недостатками, недостатками, выявляющимися не­однократно либо появляющимися снова после их устранения, недостатками, которые не могут быть устранены бет несо­размерных расходов или затрат времени, или иными анало­гичными недостатками, покупатель вправе отказаться от ис­полнения договора и потребовать возврата уплаченной за то­вар денежной суммы.