Жилищные фонды - раздел Право, ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО. Том 2 Понятие Жилищного Фонда. Жилищное Законодательство Употребля...
Понятие жилищного фонда. Жилищное законодательство употребляет это понятие в течение многих десятилетий, однако его легальное определение до последнего времени отсутствовало. Дело обычно ограничивалось подразделением жилищного фонда на виды, причем наиболее развернутая попытка в этом направлении была предпринята в кодификационных актах жилищного законодательства 80-х годов. Пожалуй, впервые легальное определение указанного понятия попытались сформулировать в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Вот это определение: жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания.
Представляется, однако, что речь здесь идет не столько об определении жилищного фонда, сколько о примерном перечне жилых помещений, входящих в его состав. К тому же едва ли правильно включать в состав жилищного фонда и жилые помещения, пригодные лишь для временного проживания. А такой вывод из приведенного определения может быть сделан. Другое дело, что жилые помещения могут предоставляться для удовлетворения не только постоянной, но и временной потребности в жилье.
Кроме того, в определении жилищного фонда должна быть заложена необходимость дальнейшего подразделения его на виды, что в легальном определении также отсутствует. Правильнее поэтому дать определение не жилищного фонда, а жилищных фондов, которое могло бы быть приложимо к каждому из них.
С учетом сказанного жилищные фонды могут быть определены как совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях; помещений, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно.
Классификация жилищных фондов. Нив одном законодательном акте, в котором предпринимались попытки классифицировать жилищные фонды, единство классификационного основания не выдержано. Классификация, которая закреплена в ЖК РФ, ныне устарела, и ею руководствоваться нельзя.
Подразделение жилищного фонда на виды дано в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Однако и в нем жилищные фонды классифицируются по различным основаниям. Вначале дана классификация по формам собственности. К видам жилищного фонда отнесены частный, государственный, муниципальный и общественный фонды. В свою очередь, частный делится на фонд, находящийся в собственности граждан, и фонд, находящийся в собственности юридических лиц. Государственный фонд подразделяется на ведомственный, состоящий в собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении федеральных государственных предприятий и учреждений, и фонд, находящийся в собственности субъектов федерации, а также ведомственный, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий и учреждений, которые относятся к соответствующему виду собственности. Муниципальный жилищный фонд подразделяется на фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также ведомственный, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий и учреждений. В особый фонд выделен общественный жилищный фонд, состоящий в собственности общественных объединений.
Нужно, однако, сказать, что уже на данном этапе вычленения видов жилищного фонда единство классификационного основания не соблюдено, поскольку если последовательно придерживаться классификации по формам собственности, общественный фонд следовало бы отнести к частному жилищному фонду, находящемуся в собственности юридических лиц. Общественный жилищный фонд выделен не случайно. По своему правовому режиму он во многом сходен с ведомственным жилищным фондом, находящимся в государственной или муниципальной собственности.
Важно при этом подчеркнуть, что при изменении отношений собственности в жилищной сфере все жилищные права граждан, в том числе и право на приватизацию жилья, сохраняются. Принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере не допускается, если иное не предусмотрено законом. При отсутствии согласия собственника изъятие недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, может иметь место только по решению суда.
В Основных направлениях нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище» жилищный фонд России подразделяется на частный, причем в нем особо выделены индивидуальный фонд и фонд, принадлежащий ЖСК и ЖК; государственный, который сведен к ведомственному; муниципальный; общественный; коллективный, который отнесен к смешанной форме собственности. Эта классификация вызывает по меньшей мере недоумение. Непонятно, например, почему государственный фонд сведен к ведомственному. Если следовать этой классификации, то большая часть жилищного фонда, принадлежащего Санкт-Петербургу как субъекту федерации, из нее вообще выпадает, поскольку он не относится ни к ведомственному, ни к муниципальному. С другой стороны, так называемый коллективный фонд может представлять не смешанную, а одну и ту же форму собственности. Так, он может находиться в общей собственности двух или более граждан[330].
Попытка классифицировать жилищные фонды по формам собственности не является единственной. Выделен жилищный фонд социального использования. При этом, если в части второй ГК он выделен в пределах государственного и муниципального жилищных фондов (см. ст. 672 ГК), то согласно Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики» указанный фонд формируется не только из государственного и муниципального, но также из общественного жилищного фонда (см. ст. 12 Закона). Последнее, по-видимому, более правильно. К жилищному фонду социального использования относится совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях социального найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.
При этом подчеркивается, что за гражданами, проживающими по договору найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения.
Государственный, муниципальный и общественный жилищные фонды не сводятся к жилищному фонду социального использования. Жилые помещения в них предоставляются также на началах коммерческого найма и аренды. Помещения в коммунальных квартирах также могут быть сданы в коммерческий наем или в аренду. С другой стороны, такие специализированные дома, как общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, рассчитаны преимущественно на удовлетворение временной потребности в жилье и по своему правовому режиму существенно отличаются от тех жилых помещений социального использования, которые удовлетворяют постоянную потребность граждан в жилье. Таким образом, на деле жилищный фонд социального использования выступает как довольно разношерстный конгломерат, включающий жилые помещения, между которыми мало общего. В то же время жилые помещения, правовой режим которых во многом сходен, оказались в разных классификационных рубриках. Таковы общежития и служебные жилые помещения. Общежития отнесены к специализированным домам и соответственно к жилищному фонду социального использования; служебные жилые помещения в состав этого фонда не входят.
С учетом сказанного следует классифицировать жилые помещения не столько по формам собственности, сколько в зависимости от оснований предоставления их в пользование граждан, поскольку именно этим во многом определяется правовой режим указанных помещений.
Следует различать жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма; жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма или по договору аренды; жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов; жилые помещения, находящиеся в собственности граждан; служебные и специализированные жилые помещения; жилые помещения, предоставляемые в пользование граждан по иным основаниям.
Дадим несколько кратких пояснений к предложенной классификации. Прежде всего, насколько оправданно в числе помещений, предоставляемых в пользование граждан, называть помещения, сдаваемые в аренду? Ведь согласно п. 2 ст. 671 ГК арендатором по договору аренды жилого помещения может быть только юридическое лицо. Представляется, однако, что арендовать жилые помещения могут не только юридические лица, но и граждане, например индивидуальные предприниматели[331]. Главное же состоит в том, что арендованное жилое помещение, кто бы его ни арендовал, может использоваться только для проживания граждан. При этом арендатор может предоставлять жилое помещение для проживания граждан на самых различных основаниях — и на началах социального найма, и на началах коммерческого найма, и на иных основаниях.
Второе пояснение связано с выделением жилых помещений в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов. Вызвано это тем, что до выкупа квартир члены соответствующих кооперативов собственниками жилых помещений не являются, а потому указанные помещения названы наряду с помещениями, находящимися в собственности граждан. После же выкупа квартир они становятся собственностью граждан и перестают занимать в классификационной рубрике особое место.
Третье пояснение связано с выделением жилых помещений, находящихся в собственности граждан, поскольку ранее был сделан вывод о том, что отношения по удовлетворению самим собственником потребности в жилье в предмет жилищного права не входят, их реализация происходит в пределах правоотношения собственности. В то же время у собственника могут возникать самые различные жилищные отношения с другими лицами — с членами его семьи (в том числе и бывшими), нанимателями, временными жильцами. Этим и объясняется выделение жилых помещений, находящихся в собственности граждан, поскольку возникающие по поводу указанных помещений жилищные отношения отличаются значительной спецификой.
Наконец, о каких иных основаниях предоставления жилых помещений в пользование граждан, которые не укладываются в предшествующие классификационные рубрики, идет речь? Подробнее об этом сказано в дальнейшем. Здесь же ограничимся наглядным примером. Допустим, гражданин заключил с юридическим лицом договор пожизненного содержания с иждивением. По этому договору жилое помещение перешло в собственность юридического лица, а последнее в числе прочих приняло на себя обязательство обеспечить гражданину право пожизненного проживания в указанном помещении или в его части. В данном случае право пользования жилым помещением возникает у гражданина — получателя ренты по основанию, которое не укладывается ни в одну из предшествующих рубрик.
Все темы данного раздела:
Ответственные редакторы — доктор юридических наук, профессор А, П. Сергеев, доктор юридических наук, профессор, член-корреспондент РАН Ю. К. Толстой.
Гражданское право. Том 2. Учебник. Издание третье, переработанное и дополненное/Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — М.: «ПБОЮЛ Л.В. Рожников», 2000. — 736 с.
Во втор
Понятие и элементы договора купли-продажи
Понятие договора купли-продажи. Договором купли-продажи называется договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (поку
Договор розничной купли-продажи
Понятие и элементы договора розничной купли-продажи. Договором розничной купли-продажи называется договор, по которому продавец (розничный торговец) обязуется передать покупател
Договор поставки
Понятие и элементы договора поставки. Договором поставки называется договор, по которому поставщик-предприниматель обязуется передать в обусловленный срок покупателю товары для
Поставка товаров для государственных нужд
Понятие поставки товаров для государственных нужд. Деятельность любого государства выходит далеко за рамки отношений, регулируемых только гражданским правом. Функции государства ка
Договор контрактации
Понятие договора контрактации. Договором контрактации называется договор, по которому производитель сельскохозяйственной продукции (продавец) обязуется передать произведенную им
Договор энергоснабжения
Понятие и виды договора энергоснабжения. Договором энергоснабжения называется договор, по которому одна сторона (энергоснабжающая организация) обязуется подавать энергию (или эн
Договор продажи недвижимости
Понятие договора продажи недвижимости. Выделение в главе 30 ГК особых правил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, большинство объектов нед
Договор продажи предприятия
Понятие договора продажи предприятия. Одной из разновидностей договора купли-продажи недвижимости является продажа предприятия. Специфика предмета этого договора обусловливает и ос
Договор мены
Понятие договора мены. Договором мены называется договор, по которому стороны взаимно обязуются передать друг другу имущество в собственность (ст. 567 ГК).
Историче
Понятие и элементы договора дарения
Понятие договора дарения. Договором дарения называется договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать определенное имущество другой ст
Общие положения о договорах ренты и пожизненного содержания с иждивением
Понятие договора. Развернутые правила, регулирующие отношения, которые связаны с отчуждением имущества под выплату бывшему собственнику или другому лицу денежного или иного содержа
Договор постоянной ренты
Элементы договора. Субъектами договора постоянной ренты являются получатель ренты и ее плательщик. Получателями постоянной ренты выступают прежде всего граждане независимо о
Договор пожизненной ренты
Элементы договора. Правила закона о пожизненной ренте во многом перекликаются с правилами о постоянной ренте, в связи с чем сказанное в предыдущем параграфе отчасти приложимо и к о
Договор пожизненного содержания с иждивением
Элементы договора. Субъектами рассматриваемого договора выступают те же лица, которые могут быть сторонами договора пожизненной ренты. Между указанными договорами вообще дос
Понятие и элементы договора аренды
Понятие договора аренды. По договору аренды[229] одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное
Прекращение и возобновление договора аренды
Основания прекращения договора. Прекращение договора аренды (в том числе его досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил
Отдельные виды договоров аренды
Общие положения. ГК проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества (см. п. 3 ст. 610, п. 3 ст. 614, ст. 625 ГК). Виды договора аренды — это
Пути решения жилищной проблемы в доперестроечный период.
Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудноразрешимых проблем. Не составляет исключения в этом отношении
Жилищное законодательство
Понятие жилищного законодательства. Под жилищным законодательством следует понимать совокупность или систему правовых норм, регулирующих жилищные отношения, т. е. отношения, обеспе
Понятие жилищного правоотношения
Жилищноеправоотношение как межотраслевое понятие. Понятие жилищного правоотношения является собирательным, охватывающим правоотношения различной отраслевой и видово
Возникновение жилищных правоотношений
Возникновение права на жилые помещения социального использования. Жилищное законодательство широко очерчивает круг лиц, имеющих право на получение жилых помещений социального испол
Субъекты жилищных правоотношений
Стороны в жилищных правоотношениях. Наименование сторон в жилищных правоотношениях, их правовое положение зависят от того, в силу каких оснований указанные правоотношения возникают
Предмет жилищных правоотношений
Требования, предъявляемые к жилым помещениям. Предметом жилищных правоотношений является жилое помещение, которое должно быть пригодным для постоянного в нем проживания, хотя бы и
Изменение жилищных правоотношений
Общие положения. Изменение жилищных правоотношений может происходить по самым различным основаниям и затрагивать все элементы
правоотношения (субъекты, содержание, предмет
Охрана жилищных правоотношений
Общие положения. Жилищные правоотношения принадлежат к числу регулятивных. В то же время они, как и другие правоотношения, нуждаются в охране, причем не только от противоправных по
Прекращение жилищных правоотношений. Выселение
Основания прекращения жилищных правоотношений. Хотя жилищные правоотношения и носят длящийся характер, рано или поздно наступают обстоятельства, с которыми закон связывает их прекр
Понятие и элементы договора безвозмездного пользования имуществом
Понятие договора безвозмездного пользования имуществом. По договору безвозмездного пользования имуществом (договору ссуды)[366] одна сторона (ссудодатель) обязу
Действие договора безвозмездного пользования имуществом
Изменение субъектного состава обязательства. Договор безвозмездного пользования действует в пределах его срока вплоть до его изменения или прекращения. Изменение и прекращение дого
Общие положения о договоре подряда
Понятие и виды договора подряда. Гражданский кодекс определяет подряд как такой договор, в силу которого одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (
Бытовой подряд
Общие положения. Договор бытового подряда (бытового заказа) давно известен гражданскому законодательству. Еще в ГК 1964 г. ему были посвящены отдельные нормы в главе о подряде. Одн
Договор строительного подряда
Общие положения. Договоры строительного подряда заключаются на строительство, реконструкцию или капитальный ремонт предприятий, зданий (в том числе жилых домов), сооружений или ины
Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ
Понятие и элементы договора. По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать
Подрядные работы для государственных нужд
Общие положения. В условиях, рыночной экономики строительные, проектные, изыскательские и иные связанные со строительством работы выполняются на основе договоров, которые заключают
Понятие и элементы договоров на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ
Понятие договоров на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ. С переходом к рыночным отношениям существенно повышаются роль и значение г
Научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ
Общие положения. Содержание договоров на выполнение НИР и ОКР образуют взаимные права и обязанности исполнителя и заказчика. Общий подход законодателя к их определению, выраженный
Понятие обязательства перевозки и иных транспортных обязательств.
Транспорт образует самостоятельную сферу экономической деятельности, живущую по особым правилам. Роль транспорта заключается в оказании специфических услуг, направленных на перемещение товара или ч
Обязательства по перевозке грузов
Организационные предпосылки заключения договора грузовой перевозки. Транспортировке грузов всегда предшествует согласование основных условий перевозки (сроков и количества транспор
Особенности отдельных видов договора перевозки груза
Железнодорожная перевозка. Будучи естественной монополией, железная дорога остается единственным видом транспорта, состоящим в федеральной государственной собственности. Железные д
Имущественная ответственность в обязательствах по перевозке
Условия ответственности. Имущественная ответственность участников обязательства по перевозке грузов строится на общих принципах ответственности в гражданском праве (гл. 25 ГК). В с
Договор перевозки пассажира и багажа
Перевозка пассажиров. Одна из задач транспорта состоит в перемещении пассажиров и их багажа. Возникающие при этом отношения оформляются договором, в силу которого одна ст
Договор буксировки
Понятие договора буксировки. Территориальное перемещение тех или иных объектов может осуществляться не только путем их перевозки, но и путем тяги и толкания. Так происходит, наприм
Договор транспортной экспедиции
Понятие договора экспедиции. При перевозке грузов возникает необходимость выполнения целого комплекса вспомогательных операций, связанных с отправкой и получением грузов: в частнос
Понятие кредитных и расчетных отношений
Понятие кредитных и расчетных обязательств. Кредитные и расчетные отношения не играют абсолютно самостоятельной экономической роли. Они выполняют вспомогательную функцию, которая з
Договоры займа и кредита
Договор займа. Возникнув из римского контракта mutuum, договор займа и сегодня сохраняет значение общей модели, по которой строится регулирование всех кредитных отношений.
Договор финансирования под уступку денежного требования
Понятие договора. Финансирование под уступку денежного требования — новый институт российского гражданского права. Своими корнями, с одной стороны, он уходит в обще
Договор банковского вклада
Понятие договора. Договор банковского вклада, или депозит, представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (банк), принявшая поступившую от другой стороны (вкладчика
Договор банковского счета
Понятие договора. В современном мире деньги в основном циркулируют в безналичной форме. Из вещей, которые определяются родовыми при знаками, для многих субъектов гражданского оборо
Расчетные обязательства
Общие положения о расчетах. Как отмечалось ранее, расчетные обязательства опосредуют осуществление платежей за переданное имущество (выполненные работы, услуги) или по иным основан
Вексель
Природа и понятие векселя. Вексель является универсальным средством расчетов и кредитования. Обе функции векселя неразрывны и дополняют друг друга. Так, при использовании векселя в
Общие положения о страховании
Роль и значение страхования. Жизнь, особенно в наше непростое время, полна неожиданностей. Человек может оказаться жертвой катастрофы или ограбления, внезапно заболеть, вследствие
Виды и формы страхования
Общие положения. Деление договоров страхования на виды производится в зависимости от того, на защиту каких интересов они направлены (ст. 4 Закона об организации страхового дела). О
Понятие и виды обязательств по оказанию услуг
Понятие обязательства по оказанию услуг. Отношения по оказанию услуг известны гражданскому праву на протяжении тысячелетий, однако, за редким исключением, в кодифицированных актах
Договор возмездного оказания услуг
Понятие и элементы договора возмездного оказания услуг. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные
Понятие и элементы договора поручения
Понятие договора поручения. Для осуществления гражданских прав и обязанностей граждане и юридические лица нередко вынуждены прибегать к услугам лиц, которые совершают для них разли
Понятие и элементы договора комиссии
Понятие и виды договора комиссии. Договор комиссии относится к числу договоров по оказанию нематериальных посреднических услуг, главным образом при осуществлении торговых операций.
Понятие и элементы агентского договора
Понятие агентского договора. Отношения агентирования являются примером заимствования российским законодательством институтов англо-американской правовой системы. Праву стран контин
Общие положения о доверительном управлении имуществом
История становления института доверительного управления имуществом. Доверительное управление имуществом — сравнительно новый институт гражданского законодательства России. До введе
Элементы договора доверительного управления имуществом
Стороны в договоре доверительного управления имуществом. Сторонами договора доверительного управления имуществом являются учредитель доверительного управления (кредитор) и д
Ответственность за нарушение договора доверительного управления имуществом
Учредитель, передавший имущество в доверительное управление, не отвечает этим имуществом по своим обязательствам. Обусловлено это необходимостью создания стабильной материальной осн
Понятие, виды и элементы договора хранения
Понятие договора. Потребность в обеспечении сохранности имущества в условиях, когда сам собственник лишен возможности осуществлять присмотр за ним, достаточно давно вызвала к жизни
Ответственность по договору хранения
Ответственность хранителя. За нарушение своих обязанностей по договору и хранитель, и поклажедатель несут гражданско-правовую ответственность. Основания, условия и размер этой отве
Договор складского хранения
Понятие и особенности договора. По договору складского хранения товарный склад (хранитель) обязуется за вознаграждение хранить товары, переданные ему товаровладельцем (поклажеда
Иные специальные виды хранения
Общие положения. Наряду с хранением на товарном складе ГК выделяет ряд иных специальных видов хранения, посвящая им § 3 главы 47. Особый субъектный состав возникающих правоотношени
Понятие и элементы договора коммерческой концессии
Понятие договора. По договору коммерческой концессии[650] одна сторона (правообладатель) обязуется предоставить другой стороне (пользователю) на срок или без ук
Отличия коммерческой концессии от смежных с ней институтов.
Поскольку коммерческая концессия оформляет передачу прав от одного лица к другому, необходимо провести различия между ней и уступкой права (глава 24 ГК).
Уступка прав — универсальный инсти
Ответственность по договору коммерческой концессии и его прекращение
Ответственность по договору коммерческой концессии. Ответственность сторон договора коммерческой концессии как предпринимателей друг перед другом наступает независимо от вины, а им
Понятие и элементы договора простого товарищества
Понятие договора простого товарищества. Договор простого товарищества — это договор, по которому несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действоват
Общие положения
Односторонние действия как основания возникновения обязательств. Большинство гражданско-правовых обязательств возникают из договоров. Как отмечалось ранее, такой способ формировани
Действия в чужом интересе без поручения
Понятие обязательства. В реальной жизни иногда возникают ситуации, когда одни лица добровольно совершают определенные действия в интересах других лиц, не имея от последних никаких
Публичное обещание награды
Понятие и признаки публичного обещания награды. Для выполнения какой-либо работы или оказания той или иной услуги обычно заключают соответствующий договор с их исполнителями с пред
Публичный конкурс
Понятие конкурсного обязательства. Юридические факты, из которых слагается конкурс, представляют собой последовательно сменяющие друг друга односторонние сделки: объявление конкурс
Игры и пари
Понятие и виды игр и пари. Игра — одно из фундаментальных понятий современной философии и социологии. В контексте этих наук она понимается как деятельность, смысл и ценность которо
ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ
АПК — Арбитражный процессуальный кодекс РФ 1995 г.
БНА — Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств СССР, Бюллетень нормативных актов министерств
Новости и инфо для студентов