Ими жилых помещений

 

В настоящее время одним из важнейших оснований возникновения права собственности граждан на квартиры (жилые дома) является приватизация государственного и муниципального жилья.

В соответствии со ст. 1 Закона о приватизации жилищного фонда под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан, забронировавших жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.

Таким образом, по смыслу Закона приватизация жилья представляет собой бесплатную передачу жилых помещений из государственной и муниципальной собственности в частную собственность граждан, проживающих в этих помещениях, на основании договора.

Приватизация в Российской Федерации обусловлена переходом страны к многообразию форм собственности, свободе экономической деятельности, гарантированным Конституцией РФ (ст. 8 и 34). Установление права на приватизацию осуществляется публичной властью, которая, закрепляя в законе это право и гарантируя его реализацию, одновременно возлагает на государство обеспечение соблюдения принципов и норм, предусмотренных Конституцией РФ и законодательством.

Приватизация, с одной стороны, позволяет гражданину — собственнику жилого помещения почувствовать себя хозяином квартиры, жилого дома, предоставляет ему широкие возможности по пользованию и распоряжению этим имуществом, а с другой — налагает на граждан новые, довольно обременительные заботы и расходы, связанные с уплатой налога на собственность, а также с поддержанием квартиры (жилого дома) в надлежащем состоянии и проведением ее ремонта, освобождая от этого жилищно-эксплуатационные и другие организации, которые в этих случаях, как правило, сохраняют за собой лишь функции управления и контроля.

В литературе было высказано мнение, что объектом приватизации может быть жилое помещение, входящее в фонд не только государственной или муниципальной собственности, но и в фонды общественных организаций[210], жилищных и жилищно-строительных кооперативов[211], колхозов[212].

С точки зрения действующего законодательства о приватизации жилищного фонда в. настоящее время таковой является только приватизация государственного и муниципального жилья.

Указанный Закон не решает вопросы (порядок и условия) возможной передачи общественными организациями жилых помещений в собственность граждан, так как в данном случае это влекло бы за собой нарушение права собственности самих общественных организаций — собственников жилых помещений. Вместе с тем сами эти организации вправе передать свое жилье (бесплатно или за оплату) гражданам в соответствии со своими уставами. В этой связи следует отметить, что п. 6 постановления Верховного Совета РСФСР "О введении в действие Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" рекомендует общественным объединениям (организациям) осуществлять передачу и продажу находящегося в их собственности жилья в собственность граждан на условиях, предусмотренных для государственного и муниципального жилищных фондов.

Пленум Верховного Суда РФ в своем постановлении от 24 августа 1992 г. № 8 разъяснил, что граждане, проживающие по договору найма или аренды в домах общественного жилищного фонда, правом на приватизацию жилья на основании Закона РФ о приватизации жилищного фонда не обладают. Вместе с тем собственник общественного жилищного фонда или уполномоченный им орган могут самостоятельно принять решение а бесплатной передаче гражданам занимаемых ими жилых помещений. При возникновении в указанном случае спора его следует разрешать исходя из установленных собственником условий и порядка передачи жилья в собственность проживающих в нем граждан[213].

При полной уплате членом ЖК или ЖСК паевого взноса происходит переход права собственности на квартиру к члену ЖК или ЖСК, полностью выплатившему паевой взнос, т. е. происходит смена собственников, но форма собственности (частная) остается без изменения. Таким образом, в этом случае вообще нет правовых оснований говорить о приватизации жилья.

На практике возникал вопрос о возможности приватизации жилых помещений в ведомственных домах. В некоторых отраслях не допускалась приватизация ведомственного жилья. Руководители ведомств, предприятий считали, что приватизация жилых помещений ведомственных домов возможна только с их разрешения или согласия.

В связи с этим в Закон о приватизации (ст. 2) было внесено в 1992 г. дополнение о том, что в жилищный фонд, подлежащий приватизации, включается также "жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд)". Это дополнение носит, по существу, характер разъяснения нормы закона, поскольку ведомственный жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, входит в состав государственного и муниципального жилищных фондов.

Необходимо вместе с тем иметь в виду, что понятие "ведомственный жилой дом" на практике иногда употребляется и в случаях, когда дом находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении негосударственной организации (например, акционерного общества, товарищества с ограниченной ответственностью, другой организации, являющейся негосударственной, частной структурой). Однако в этих случаях понятие "приватизация" не может быть применено, кроме случаев, когда государственное или муниципальное предприятие, имеющее на своем балансе жилищный фонд, перешло в иную форму собственности либо было ликвидировано. Статья 18 Закона о приватизации (в редакции Закона РФ "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" от 23 декабря 1992 г.) устанавливает, что при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный, фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий, организаций или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с охранением всех жилищных прав, в том числе права на приватизацию жилья.

В Законе о приватизации жилищного фонда имеется в виду бесплатная передача в собственность граждан жилых помещений. Ранее передача жилых помещений гражданам производилась на основе договора купли-продажи с полной или частичной выплатой стоимости этих помещений[214]. Однако такой порядок передачи жилых помещений не получил широкого применения и приватизация шла довольно медленно. Поэтому с 1992 года сначала в Москве, а затем в целом в России законом был установлен принципиально новый порядок приватизации жилья: приватизация стала рассматриваться только как бесплатная передача жилья в собственность граждан. После введения бесплатной приватизации жилья число приватизированных квартир стало увеличиваться и в целом по России их количество стало равным примерно половине жилищного фонда.

Согласно Закону граждане вправе приватизировать занимаемую ими квартиру в общую долевую (в равных долях) или совместную (без указания долей) собственность. Вопрос о том, каким образом приватизировать квартиру, решается самими гражданами.

Принципы, на которых осуществляется приватизация.По вопросу о принципах,, на которых осуществляется приватизация жилья, в юридической литературе были высказаны разные мнения. Так, С. П. Гришаев считает, что приватизация жилья осуществляется на основе следующих принципов: добровольность принятия гражданами решения о приватизации; право владельцев приватизированных квартир и жилых домов владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению; однократность приватизации; сохранение на переходный период действующего порядка постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями; обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений осуществляется по желанию их владельцев теми жилищно-эксплуатационны-ми и ремонтно-строительными организациями, которые обслуживали эти дома до приватизации; оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых помещений, по тем же ставкам, которые установлены для обслуживания государственного и муниципального жилищных фондов. Другие авторы в качестве принципов приватизации жилья называют, во-первых, добровольность приобретения гражданами занимаемых жилых помещений и, во-вторых, возможность бесплатного приобретения жилого помещения один раз[215].

Некоторые авторы выделяют дополнительно также принцип безвозмездности приватизации жилых помещений[216].

На наш взгляд, важнейшими принципами нынешней приватизации, основанной на Законе о приватизации, являются: добровольный характер приватизации; безвозмездная (бесплатная) передача квартиры в собственность граждан; одноразовый характер такой передачи.

Добровольность — основополагающий принцип приватизации. Передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществляется "на добровольной основе" (ст. 1). Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность жилого помещения (см. ст. 11 Закона).

Встречаются, однако, случаи, когда граждане вынуждены проводить приватизацию жилья против своей воли, под влиянием насилия, угрозы, обмана. Пострадавшими в таких случаях обычно являются одинокие престарелые граждане, инвалиды, пенсионеры и другие социально незащищенные граждане.

Важным началом приватизации жилых помещений в настоящее время является безвозмездность передачи этих помещений в собственность граждан, проживающих в них в качестве нанимателей в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Согласно ст. 11 Закона о приватизации жилищного фонда каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз. Принцип одноразовости бесплатной приватизации жилого помещения вытекает из более общего принципа справедливости такой передачи жилых помещений гражданам, недопустимости ущемления кого-либо из них в реализации принадлежащего каждому гражданину субъективного права на приватизацию.

Из общего принципа одноразовости приватизации законом сделаны отдельные изъятия. Так, несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого ими жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия (ч. 2 ст. 11 Закона о приватизации).

Сохраняется возможность повторной приватизации в случае переезда гражданина из приватизированного жилого помещения в другое жилое помещение и заселение его по договору найма, если ранее приватизированная квартира передана безвозмездно соответствующему муниципальному образованию, государственному органу или учреждению[217].

Что же касается других моментов, которые относят к принципам приватизации жилья, то они вряд ли могут быть признаны таковыми, так как все они (и постановка на учет нуждающихся в жилье, и способы обслуживания, ремонта и оплаты приватизированных жилых помещений) либо носят общий характер, либо рассчитаны на период после проведения приватизации.

Участники приватизации. Субъектами приватизации жилых помещений являются наниматель и совместно проживающие с ним члены его семьи, с одной стороны, и органы местного самоуправления и организации, уполномоченные передавать жилые помещения в собственность граждан, — с другой.

Согласно ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации.

На практике зачастую возникал вопрос о включении (невключении) в договор о приватизации в качестве участников договора несовершеннолетних детей. В настоящее время этот вопрос решен положительно. В соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации "в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещением".

Необходимо отметить, что еще до принятия данной нормы Закона Пленум Верховного Суда РФ разъяснил судам, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 ЖК РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, и что в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения они наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на эти помещения[218].

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства (часть 2 введена Федеральным законом от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ, в редакции Федерального закона от 28 марта 1998 г. № 50-ФЗ).

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с Предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства (часть 3 введена Федеральным .законом от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ, часть 3 в ред. Федерального закона от 28 марта 1998 г. № 50-ФЗ).

Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств местных бюджетов (часть 4 введена Федеральным законом от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ).

Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющими право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные права с собственниками. Договор о купле-продаже приватизированной квартиры, заключенный без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, должен быть признан недействительным, если он влечет нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей продавца.

 

Старостина с двумя несовершеннолетними детьми занимала двухкомнатную квартиру. В январе 1993 года эту квартиру она приватизировала, в марте того же года ее продала, а вскоре умерла. Прокурор Первомайской межрайонной прокуратуры г. Москвы обратился в суд в интересах несовершеннолетних детей Старостиной с заявлением о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, ссылаясь на то, что в нарушение требований закона органы опеки и попечительства на заключение сделки согласия не давали. Народный суд иск удовлетворил.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 6 января 1995 г., в частности, указала, что Старостина заключила сделку купли-продажи квартиры с Кукушкиным вопреки требованиям ст. 133 бывшего Кодекса о браке и семье РСФСР' без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, что повлекло нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей Старостиной. В связи с этим суд обоснованно пришел к выводу, что сделка не соответствует требованиям закона и правильно постановил решение о признании ее недействительной, приведя стороны в первоначальное положение.

 

При приватизации жилых помещений должно быть получено письменное согласие всех совместно проживающих членов семьи, в том числе временно отсутствующих граждан, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользования жилыми помещениями (например, призванные на военную службу; временно выехавшие из постоянного места жительства по условиям и характеру работы в составе геологических и других экспедиций; в связи с командировкой за границу либо с обучением и др.). Такое согласие должно быть получено и от бывших членов семьи, если они сохранили право на жилое помещение (ст. 53 ЖК РСФСР). Так, если бывший супруг нанимателя жилого помещения перестал быть членом его семьи, но права на жилое помещение не утратил, то его согласие на приватизацию этой жилой площади обязательно.

 

По одному гражданскому делу было судом установлено, что Казимирова приватизировала занимаемое жилое помещение без согласия бывшего супруга Казимирова, не включив его в состав семьи. В связи с этим Казимиров обратился в суд с иском о признании недействительным договора о приватизации квартиры.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 21 июня 1993 г., в частности, указала:

"Согласно ст. 53 ЖК РСФСР члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения... Если граждане, указанные в настоящей статье, перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и несут такие же обязанности, как наниматель и члены его семьи. Казимиров перестал проживать в квартире, о которой вышел спор в связи с тем, что в семье сложились неприязненные отношения, от жилой площади он не отказывался, при подаче заявления о расторжении брака... он ставил вопрос о разделе жилой площади, право на квартиру не утратил. При таких данных суд пришел к правильному выводу о том, что на приватизацию квартиры требовалось согласие Казимирова и договор на передачу квартиры в собственность Казимировой следует признать недействительным, поскольку не имелось согласия бывшего мужа на приватизацию квартиру"[219].

 

Другой стороной в процессе приватизации выступают органы местного самоуправления, а также организации, за которыми жилищный фонд закреплен в хозяйственное ведение (предприятия) либо в оперативное управление (учреждения).

В нормативных правовых актах конкретизируется, какие органы и организации могут передавать жилье гражданам в порядке приватизации. Например, в актах г. Москвы указывается, что передача в собственность граждан жилых помещений (квартир) от имени Московской городской Думы и Правительства г. Москвы осуществляется уполномоченными ими органами, к числу которых относятся префектуры административных округов, которые оформляют документацию и заключают договоры о передаче жилья в собственность граждан через ремонтно-эксплуатационные управления[220].

Передача в собственность граждан жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая ведомственный жилищный фонд, осуществляется соответствующими государственными и муниципальными организациями (предприятиями, учреждениями), в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный фонд.

Вопросы приватизации жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда решаются соответствующими органами местного самоуправления и организациями (предприятиями, учреждениями) самостоятельно, без согласования с другими вышестоящими организациями.

Несовершеннолетние в возрасте от 15 до 18 лет сами выражают свою волю при осуществлении приватизации.

Жилые помещения, в которых проживают только несовершеннолетние в возрасте до 15 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе самих этих органов. При этом, если несовершеннолетний помещается в детское или иное воспитательное учреждение, родители или опекуны над его имуществом обязаны в течение 6 месяцев со дня помещения несовершеннолетнего в указанное учреждение оформить договор передачи жилого помещения в его собственность и принять меры по распоряжению жилым помещением в интересах несовершеннолетнего.

Жилые помещения как объекты приватизации. Объектами приватизации являются жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, которые занимают граждане на основе договора социального найма жилого помещения.

Если гражданин имеет забронированное жилое помещение, а проживает в другом жилом помещении, например в связи с выездом на работу по трудовому договору в районы Крайнего Севера, то он может использовать свое право на приватизацию жилья только по месту его бронирования (ст. 1 Закона о приватизации).

Ранее Закон допускал приватизацию жилых помещений, требующих капитального ремонта, только после его проведения, что, однако, не всегда возможно. Поэтому в настоящее время эти ограничения на приватизацию таких квартир и жилых домов сняты. "При этом за наймодателем остается обязанность .производить капитальный ремонт дома в соответствии с установленными правилами эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

В соответствии с Законом о приватизации (ст. 4) не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением служебного жилого фонда совхозов и других приравненных к ним сельскохозяйственных предприятий.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений.

Не подлежат приватизации жилые помещения в специализированных домах: гостиницах-приютах, домах маневренного фонда, специальных домах для одиноких престарелых, домах-интернатах для инвалидов, ветеранов и другие. Как сказано выше (гл. 8), правовой режим специализированных жилых помещений и жилых домов существенно отличается от правового режима других жилых помещений социального использования: они предназначены специально для определенных категорий граждан при соблюдении соответствующих условий проживания. Не подлежит приватизации жилье, занимаемое по договору коммерческого найма.

Вместе с тем собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия и учреждения, в хозяйственное ведение или оперативное управление которым передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения (см. ст. 4 "Закона о приватизации — в редакции ФЗ от 1 мая 1999 г. № 88-ФЗ).

Действующее законодательство предусматривает также, что не подлежат приватизации (разгосударствлению) жилые помещения, расположенные в зданиях учебного, производственного, социального культурного назначения и в сельской местности, находящиеся в оперативном управлении общеобразовательных учреждений или в ином ведении (см. п. 13 ст. 39 Закона РФ — в редакции ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об образовании" от 13 апреля 1996 г.).

На практике много вопросов вызывает возможность приватизациикомнат в коммунальных квартирах. В Законе о приватизации по этому вопросу содержалось прямое указание о том, что жилые помещения в коммунальных квартирах приватизации не подлежат (ч. 1 ст. 1). В настоящее время ввиду недостатка финансовых средств на социальные нужды пока не имеется возможности полностью ликвидировать в обозримом будущем коммунальные квартиры -как вид жилищного фонда социального использования.

Однако жизнь настоятельно требовала изменения этого положения, так как пока в коммунальных квартирах проживает довольно много граждан, которые настойчиво ставят вопрос о приватизации занимаемых ими комнат.

3 ноября 1998 года Конституционный Суд Российской Федерации, рассмотрев дело о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой В. А. Мостипанова, признал, что наниматели, проживающие в комнатах коммунальных квартир, также вправе приватизировать занимаемые комнаты независимо от согласия на то других нанимателей данной квартиры[221].

В постановлении Конституционного Суда РФ по данному делу, в частности, говорится: "Предоставляемые государственными и муниципальными жилищными органами жилые помещения в коммунальных квартирах и в отдельных квартирах, несмотря на определенные объективные отличия, по сущно-стным правовым признакам не различаются, поскольку в отношении них действуют единые основания предоставления жилья и они имеют общий правовой режим. Следовательно, применительно к этим жилым помещениям отсутствуют и объективные основания для установления различий в праве на их приватизацию, в том числе для введения общего правила, запрещающего приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах (ч. 1 ст. 4 Закона РФ о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации). Такой запрет фактически означает законодательное закрепление неравенства прав граждан в зависимости от условий их проживания, что противоречит ст. 19 (ч. 1 и 2) Конституции Российской Федерации, провозглашающей равенство граждан перед законом вне зависимости от каких-либо обстоятельств.

Кроме того, этот универсально сформулированный запрет не позволяет дифференцированно подходить к оценке складывающихся у граждан жизненных ситуаций и может приводить к "ограничению их прав, несоразмерному целям защиты законных интересов других лиц, что противоречит требованиям ст. 55 (ч. 3) Конституции Российской Федерации.

Признание оспариваемого положения ч. 1 ст. 4 Закона РФ о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации не соответствующим указанным нормам Конституции Российской Федерации означает, чтограждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют право на приватизацию жилых помещений без каких-либо предварительных условий, в частности независимо как от воли собственника коммунальной квартиры и других нанимателей, так и от того, приватизируются ли другие жилые помещения в той же квартире (выделено мной. — П.С.). Это не исключает возможности оспаривать реализацию данного права в судебном порядке".

Гражданам, приватизировавшим комнату в коммунальной квартире, принадлежит также доля в праве общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире. В документе, удостоверяющем право собственности граждан на жилое помещение в коммунальной квартире, указывается также размер доли собственника комнаты в праве общей собственности на коммунальную квартиру, соответствующий данному жилому помещению. В случае если жилое помещение было приватизировано нанимателем или нанимателем с членами его семьи (в том числе бывшими членами семьи, продолжающими проживать в этом помещении), их доли в праве общей собственности на коммунальную квартиру считаются равными, если иное соотношение долей не указано ими в заявлении о приватизации.

При продаже жилого помещения в коммунальной квартире граждане, занимающие другие жилые помещения в этой же коммунальной квартире на условиях договора социального найма, а также собственники других жилых помещений в этой квартире имеют преимущественное право покупки продаваемого жилого помещения по цене, за которую оно продается, и на прочих равных условиях. Поэтому продавец такого жилого помещения обязан известить в письменной форме указанных выше лиц, имеющих преимущественное право покупки этого помещения, а также собственника жилищного фонда о своем намерении продать жилое помещение с указанием цены и других условий продажи. Если эти граждане, а также собственник жилищного фонда откажутся от реализации своего преимущественного права на покупку жилого помещения, собственник комнаты (комнат) в коммунальной квартире может продать принадлежащее ему жилое помещение любому лицу.

В Москве 16 июня 1999 г. принят Закон "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения", в котором отражается специфика приватизации комнат в квартирах коммунального заселения[222]. 12 октября 1999 г. Правительством Москвы утверждено Положение о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда города[223].