Совсем до недавнего времени в кодексе гражданском не было норм вообще, связанных с жилищным наймом – были нормы о коммерческом найме и в нём были нормы обо всём – и жильё, и самолёты-пароходы… Но постепенно пришли учёные и законодатели к тому, что жильё – это особый объект.
Критерии, которые выделяют жильё в особый объект правового регулирования:
1) Это объект потребительского назначения. Жильё могут использовать только граждане и только для проживания. Такова его цель (хотя в собственность никто не полезет, конечно, а вот в социальном найме – нельзя, скажем, использовать под склад).
2) Это самый дорогой объект. Поэтому очень большое число лиц просто не могут купить жильё. У нас неимущих много – коммунисты говорят 50%, единоросы – 25%. Но кто их считал?.. Да никто, в общем-то. Да и критерии могут быть разные. Многие и учителей с заработной платой шесть тысяч рублей относят к среднему классу.
Социальный найм рассчитан только на малоимущих и очень жёсткие критерии – большая часть получить квартиру по нему не могут.
Недостаток жилья. Причём не дорогого (коттеджи и так далее), а именно дешёвого жилья. Но дёшево жильё не построишь.
3) Жильё – это социальное благо. А кто должен обеспечить социальное благо? По мнению лектора – государство.
4) Жильё – это недвижимость. Некоторая проблема – дом, конечно, недвижимость. А вот квартира… Здесь это пол – а внизу потолок… Если жилое помещение является вещью, то что тогда весь многоквартирный дом?.. Жилое помещение – это юридическая фикция, это просто пространство для того, чтобы отгородить человека. В конституции провозгласили, что собственность неприкасаема – поэтому нельзя сделать так, чтобы дом был в общей долевой собственности, а квартиры – в пользовании, но так нельзя.
Вот эти обстоятельства потребовали использовать не только гражданско-правовые способы регулирования (диспозитивные), но и административно-правовые способы.
В конце концов, все эти отношения по социальному найму – когда ставятся на учёт… В общем, это далеко не гражданские отношения, а административные.
Постановление Пленума говорит в пункте 4: принимая во внимание, что жилое помещение может быть как объектом гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует помнить, что гражданские правоотношения рассматривают как договор коммерческого оборота, а это – коммерческий найм, остальное – не гражданско-правовое.
Поэтому возникает вопрос – а что такое жилищное право?
Жилищное законодательство – это совокупность нормативных актов и норм, регулирующих жилищное право.
Есть три точки зрения, что такое жилищное право.
Большинство учёных в 70-х годах считали, что все отношения, связанные с жильём – это гражданско-правовые. Но, как мы уже сказали, есть и административные методы, поэтому чисто к гражданскому праву отнести нельзя.
Жилищное право:
1) Комплексный институт гражданского права (включающий в себя, кроме жилищного и непосредственно гражданского, ещё и аграрное, земельное, семейное…).
2) Подотрасль гражданского права.
3) Становится отраслью права (Корнеев, Никитюк).
Метод: сочетание властеподчинения и равенства.
Принципы: ст. 1 ЖК РФ (но это принципы законодательства).
1. Гуманизм, демократичность, законность.
2. Принцип неприкосновенности жилища (ст. 3).
3. Принцип неприкосновенности собственности.
4. Принцип неприкосновенности частной жизни.
5. Принцип свободы передвижения (регистрация).
6. Принцип равенства.
Собственно жилые принципы:
7. Принцип недопустимости произвольного лишения граждан жилища.
8. Принцип беспрепятственного осуществления прав.
9. Принцип обеспечения восстановления нарушенных жилищные прав (ст. 11).