величина как спроса, так и предложения на объекты недвижимости обусловлена не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, но во многом определяется географическими (место нахождения объекта на территории города, области) и историческими (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т. д.);
цикличный характер рынка недвижимости. Циклы в развитии РН не совпадают во времени с циклами в др. отр. эконом.. Спад на РН предшествует спаду экономики в целом, и соответственно подъем на РН наступает раньше, чем в экономике;
оформление сделок с недвижимостью связано с относительно большими юридическими сложностями, сами объекты недвижимости как товар могут быть обременены правами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных комбинациях;
для РН характерна сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;
товары РН служат не только средством удовл-я собст. потреб. покупателей, но и объектами их инвестиционной деятельности, при этом доходность инвестиций от вложения в недвижимость, как правило, выше, чем предоставление средств в кредит;
для объектов недвижимости характерна низкая ликвидность, так как для подготовки объекта недвижимости к продаже, поиска покупателя, совершения сделки, как правило, требуется определенное время, что не позволяет отнести объекты недвижимости к ликвидным активам;
необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций в отношении объектов недвижимости. Независимо от функц. назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур (коммунальное обслуживание жилых и нежилых помещений, текущий ремонт и техническая эксплуатация, охрана, поиск арендаторов и деловые контакты с ними, контроль за пост. платежей и др.). Кач-во управления объектами недв. составляет сущ-ю часть его функц-ных хар-к и оказывает знач. воздействие на конкурентос-ть объектов и цену их потребления;
наличие стоимостной оценки объекта недв. и возрастание ее с течением времени;
высокий уровень транзакционных издержек (издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости при заключении сделок). Чтобы осуществить рыночную транзакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются, и т. д. Так, например, в Санкт-Петербурге транзакционные издержки составляют 5–7% от цены объекта на рынке жилой недвижимости. В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика расходы на ее содержание снижаются до 2–3%.
Эти особ-ти дают основание хар-ть данный рынок как специф-й сектор экономики. К особенностям РН можно отнести также сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предприн. и коммерческой деятельности.
Преимущества:
возможность получения большей (чем на других рынках) прибыли за весь период эксплуатации объектов недвижимости;
достаточная устойчивость потребительского спроса;
меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;
наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.
К недостаткам РН можно отнести следующие:
информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;
отсутствие законодат. базы в отн. обязат. публикации информации о сделках на РН;
необходимость использования информации о сделках, совершаемых на РН;
«жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;
высокие издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию).
14.Физический износ объекта недвижимости.
Под износом имущества понимается снижение его стоимости под воздействием различных причин. Износ определяется на базе фактического состояния имущества, по данным статистического или бухгалтерского учета.
Существует три вида износа недвижимости:
1) физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
2) функциональный износ происходит из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
3) внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов.
Износ подразделяют на:
1) устранимый – износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость;
2) неустранимый – износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.
Основными методами определения величины накопленного износа являются: метод разбиения, метод срока жизни, метод сравнимых продаж.
Метод разбиения – заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физического и функционального на устранимые и неустранимые типы.
Физический износ проявляется в ухудшении физических свойств объекта с течением времени, в потере элементами строения первоначальных технических и эксплуатационных свойств. Физический износ вызван неправильной эксплуатацией, физическим и химическим воздействием.
При оценке физического износа учитывают, что элементы здания разделяются на две категории:
1) долговременные: стены, перекрытия, фундаменты;
2) быстроизнашиваемые – элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска.
Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра и переводится в денежное выражение методом умножения процента износа на стоимость воспроизводства каждого элемента с учетом косвенных затрат на строительство. Функциональный износ может возникнуть, если объект не будет соответствовать современным функциональным требованиям или из-за неэффективной планировки здания, плохого дизайна.
Метод срока жизни базируется на определении накопленного износа в результате непосредственного осмотра строений. Если износ определяется таким методом, то используется ряд основных понятий: срок экономической жизни, хронологический и эффективный возраст.
Срок экономической жизни – промежуток времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль, вклад улучшений в стоимость земельного участка больше нуля.
Хронологический возраст – фактический возраст здания, т. е. количество лет, прошедших со дня постройки. Эффективный возраст – возраст здания, определяемый исходя из его внешнего вида.
Метод сравнимых продаж заключается в определении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах.
С течением времени стоимость недвижимости может уменьшаться, тогда при оценке объекта на основе затратного подхода учитываются затраты на возможное новое строительство, накопленный строением износ.