1. Определение. Договор найма жилого помещения - это соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).
2. Сущность и значение. Исторически наем жилого помещения является разновидностью аренды. Как и при аренде, сдача жилого помещения внаем - реализация собственником помещения его права распоряжения своим имуществом, а права нанимателя являются обременением жилого помещения при смене собственника. Однако дальнейшее развитие привело к такому обособлению договора найма жилого помещения, что законодатель вообще не предусматривает даже субсидиарное применение к нему норм о договоре аренды.
Необходимость в отдельном правовом регулировании отношений, связанных с наймом жилья, вызвана их особой социальной значимостью, чем объясняется, к примеру, льготное положение нанимателя при расторжении договора. В то же время гражданским правом, исходя из принципа равенства сторон, в основном регулируется коммерческий наем жилых помещений. К договору социального найма жилого помещения (в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования) применяются только некоторые гражданско-правовые положения, а в целом такой договор регулируется нормами жилищного права.
В свою очередь из жилищного права в договор найма жилого помещения перешли, например, требования о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
Самостоятельный характер отношений по найму жилья обусловлен также и целевым назначением жилого помещения. Поэтому юридические лица не могут быть нанимателями по договору найма жилого помещения - им жилые помещения предоставляются по другим договорам (аренды), а использовать помещение юридическое лицо должно только для проживания граждан.
Договор найма жилого помещения является:
- консенсуальным;
- возмездным;
- двусторонним.
3. Субъекты. Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. В качестве нанимателя выступает только гражданин.
Постоянно проживающие с нанимателем граждане (не обязательно члены семьи!) имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Эти граждане именуются сопользователями.
4. Форма. Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме.
5. Существенные условия и содержание. Предметом договора найма является жилое помещение, которое должно быть:
- изолированным (квартира в многоквартирном доме, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, имеющие отдельный вход);
- признано пригодным для всесезонного проживания в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
Договор заключается на определенный срок. Максимальный срок договора не должен превышать 5 лет, при отсутствии условия о сроке договор считается заключенным на 5 лет. Различают краткосрочный (на срок до одного года) и долгосрочный (от одного года до пяти лет) наем. По истечении срока долгосрочного договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. При нарушении своего преимущественного права наниматель вправе требовать признания недействительным договора с новым нанимателем и (или) возмещения убытков.
Плата за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон, но не выше максимального размера, если таковой установлен в соответствии с законом. Одностороннее изменение размера платы по общему правилу не допускается. Плата за жилое помещение вносится в сроки, установленные договором, а если сроки не установлены - ежемесячно. Коммунальные платежи, если иное не предусмотрено договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно.
Наймодатель обязан передать нанимателю во владение и в пользование свободное (юридически и фактически) жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и освободить помещение при прекращении договора.
Условия пользования помещением. Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. По общему правилу текущий ремонт жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный - наймодателя. Переустройство и реконструкция жилого помещения без согласия наймодателя не допускаются. Если помещение находится в жилом (в том числе многоквартирном) доме, то наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию дома и обеспечивать предоставление коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества собственников квартир. Переоборудование жилого дома, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
Поднаем. При долгосрочном найме наниматель с согласия наймодателя передает на срок, не превышающий срока договора найма, часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю при условии соблюдения норм жилой площади на человека. Требований, касающихся изолированности сдаваемого в поднаем помещения, нет. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Поднаниматель не пользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок. Договор поднайма жилого помещения является реальным, возмездным, двусторонним.
Отношения между сопользователями. Сопользователи должны быть указаны в договоре долгосрочного найма. Сопользователи не несут обязанностей перед наймодателем: за их действия, нарушающие условия договора, отвечает наниматель. Вселение в жилое помещение других граждан для постоянного проживания совершается с согласия наймодателя, нанимателя и всех сопользователей. Согласия этих лиц не требуется, если наниматель или один из сопользователей вселяет несовершеннолетних детей.
При долгосрочном найме с согласия наймодателя наниматель в любое время может быть заменен одним из совершеннолетних сопользователей. В случае смерти или выбытия нанимателя его место занимает один из сопользователей с согласия всех других сопользователей.
Сопользователи могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все сопользователи несут солидарную ответственность перед нанимателем по договору. В этом случае сопользователи становятся сонанимателями. При долгосрочном найме сопользователи станут сонанимателями в силу закона, если после смерти (выбытия) прежнего нанимателя они не смогут прийти к соглашению о том, кто из них станет новым нанимателем.
Не будут являться сопользователями временные жильцы, безвозмездно проживающие в жилом помещении сроком до шести месяцев, вселенные по соглашению нанимателя и всех сопользователей с предварительным уведомлением наймодателя.
6. Прекращение. Прекращение договора, помимо случаев истечения срока, возможно при его расторжении по следующим причинам:
- по требованию нанимателя с согласия сопользователей - в любое время с письменным предупреждением наймодателя за три месяца;
- в судебном порядке по требованию любой из сторон - если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии;
- в судебном порядке по требованию наймодателя - при допущении нанимателем просрочки внесения платы за помещение (6 месяцев при долгосрочном и 2 месяца при краткосрочном найме); при разрушении или порче помещения, когда наниматель за это отвечает; с предварительным предупреждением нанимателя, если помещение используется не по назначению или систематически нарушаются права и интересы соседей, когда наниматель за это отвечает.
При расторжении договора долгосрочного найма суд может предоставить нанимателю срок не более одного года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если нанимателем необходимые меры в отведенный срок приняты не будут, договор расторгается судом по повторному обращению наймодателя. Но даже в этом случае суд по просьбе нанимателя может отсрочить исполнение своего решения о расторжении договора на срок не более года. Выселение граждан, которые проживают в помещении к моменту расторжения договора (наниматель, сопользователи, поднаниматели, временные жильцы), осуществляется только по решению суда об их выселении.
§ 3. Договор безвозмездного пользования (ссуды)
1. Определение. Договор безвозмездного пользования (договор ссуды) - это соглашение, в силу которого одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю) (ст. 689 ГК РФ).
2. Сущность и значение. Законоположения о договоре ссуды призваны урегулировать обязательственные отношения по безвозмездному пользованию имуществом. По предмету обязательства ссуда близка к аренде, некоторые положения договора аренды, указанные законодателем, применяются к договору ссуды по аналогии.
По договору ссуды собственник, передавая полномочие пользования имуществом другому лицу, не получает за это никакого материального эквивалента. Именно безвозмездный характер отношений сторон, предполагающий, как и в договоре дарения, наличие нравственного элемента, накладывает неповторимый отпечаток на права, обязанности и риски сторон.
Договор ссуды:
- может быть консенсуальным (и в этом случае - двусторонним);
- может быть реальным (и в этом случае - односторонним);
- безвозмездным.
3. Субъекты. Ссудодателем может быть собственник передаваемой в ссуду вещи или лицо, уполномоченное собственником. Смена собственника вещи не является основанием для прекращения договора (здесь, как и при аренде, действует "право следования").
Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.
4. Форма. Особенностей по форме договора ссуды законом не установлено. Следовательно, применяются общие правила о форме сделок.
5. Условия договора. Предметом договора ссуды являются индивидуально-определенные непотребляемые вещи.
Срок договора должен быть согласован сторонами. Если условие о сроке в договоре не определено, договор считается заключенным на неопределенный срок. Договор считается возобновленным на неопределенный срок, если по истечении срока ссудополучатель продолжает пользоваться вещью при отсутствии возражений со стороны ссудодателя.
6. Права и обязанности сторон. Специальные (исключающие применение общих) последствия неисполнения обязанностей ссудодателя могут быть представлены в следующем виде:
| Обязанности ссудодателя | При неисполнении обязанностей ссудополучатель вправе |
| передать вещь | требовать: 1) расторжения договора либо 2) возмещения реального (и только такого) ущерба |
| предоставить принадлежности вещи и относящиеся к ней документы | требовать: 1) предоставления принадлежностей и документов либо 2) расторжения договора и возмещения реального (и только такого) ущерба |
| предоставить вещь без недостатков | требовать: 1) безвозмездного устранения недостатков либо 2) возмещения своих расходов на устранение недостатков либо 3) досрочного расторжения договора и возмещения реального (и только такого) ущерба |
| предупредить ссудополучателя о правах третьих лиц на вещь | требовать: 1) расторжения договора либо 2) возмещения реального (и только такого) ущерба |
Основания ответственности ссудодателя: отвечает только за те недостатки переданной в ссуду вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора. Ограничения ответственности ссудодателя: не отвечает за недостатки вещи, которые 1) были им оговорены при заключении договора или 2) были заранее известны ссудополучателю либо 3) должны были быть обнаружены ссудополучателем при заключении договора или приемке имущества.
Ответственность за вред, причиненный третьему лицу в результате использования переданной в ссуду вещи, несет ссудодатель, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя.
Особые последствия неисполнения обязанностей ссудополучателя могут быть представлены в следующем виде:
| Обязанности ссудополучателя | При неисполнении обязанностей ссудодатель вправе |
| Пользоваться вещью в соответствии с условиями договора или назначением имущества | Требовать расторжения договора |
| Поддерживать имущество в исправном состоянии, нести расходы на содержание имущества | Требовать расторжения договора |
| Производить текущий и капитальный ремонт имущества | Требовать расторжения договора |
| Не передавать вещь третьему лицу без согласия ссудодателя | Требовать расторжения договора |
| Своевременно вернуть вещь | Требовать возвращения вещи |
Права ссудополучателя:
Ссудополучатель приобретает право собственности на отделимые улучшения вещи. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных ссудополучателем (в т.ч. произведенных с согласия ссудодателя), возмещению не подлежит.
7. Риск случайной гибели (повреждения). В связи с безвозмездностью договора ссудополучатель несет повышенную ответственность за сохранность вещи. Риск случайной гибели (повреждения) вещи переходит на ссудополучателя в силу закона, если ссудополучатель:
а) пользуется переданной ему вещью не в соответствии с условиями договора или с назначением имущества;
б) мог предотвратить гибель (порчу) переданной ему вещи, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь;
в) передал вещь третьему лицу без согласия ссудодателя.
8. Прекращение. Особые случаи прекращения договора:
1) Стороны вправе отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив другую сторону об этом за один месяц. В договоре, заключенном с указанием срока, таким правом пользуется только ссудополучатель.
2) В случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации юридического лица-ссудополучателя. Смерть (ликвидация) ссудодателя не влечет прекращения договора - правопреемники получают в собственность вещь, обремененную правами ссудополучателя.
3) При расторжении договора по требованию ссудополучателя в связи с обнаруженными недостатками вещи, о которых ссудополучатель не мог знать в момент заключения договора или в связи со случайной гибелью (повреждением) вещи, если ссудополучатель не несет риска случайной гибели.