1. Договор купли-продажи - это договор, по которому одна сторона
(продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой
стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и
уплатить за него определенную сумму (цену).
Предмет договора купли-продажи - любые не изъятые из оборота вещи,
находящиеся в собственности продавца, либо вещи, которые еще только будут
созданы или приобретены продавцом.
Договор купли-продажи является консенсуальным, двусторонним, возмездным.
Общие нормы о договоре купли-продажи применяются также к купле-продаже ценных
бумаг и валютных ценностей, если законом не установлены специальные правила
их купли-продажи. Если иное не вытекает из содержания или характера
имущественных прав, то и к их купле-продаже применяются общие нормы о
договоре купли-продажи.
2. Договор купли-продажи регулируется главой 30 ГК «Купля-продажа», а также
другими законами (например. Закон РФ «О защите прав потребителей» № 2300-1
от 7 февраля 1992 года в редакции ФЗ РФ от 17 декабря 1999 года № 212-ФЗ),
указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, нормативными актами
отдельных министерств и ведомств, обычаями делового оборота.
Ряд вопросов купли-продажи (заключение, цена и пр.) регулируется также
нормами общих положений Части первой ГК РФ об обязательствах и договорах.
Общие положения о договоре купли-продажи применяются к отдельным его видам
(розничная купля-продажа, поставка, поставка для государственных нужд,
контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия),
если иное не предусмотрено правилами ГК об этих видах договоров.
3. Виды договора купли-продажи:
• розничная купля-продажа;
• поставка;
• поставка для государственных нужд;
• энергоснабжение;
• продажа недвижимости;
• продажа предприятия.
Критерии разграничения видов договора купли-продажи:
• стороны договора;
• цель приобретения товара;
• объект договора.
1. Существенные условия договора купли-продажи:
• наименование товара;
• количество товара.
2. Продавец обязан передать покупателю товар в надлежащем количестве.
Количество товара определяется сторонами в натуральном выражении
(метрах, штуках, тоннах и иных единицах измерения) либо в денежном выражении.
Условие о количестве товара считается согласованным также и в случае, когда
договор не содержит его точного определения, однако устанавливает порядок
определения количества товара, подлежащего передаче.
При передаче продавцом меньшего количества товара, чем предусмотрено
договором, покупатель вправе:
• потребовать передачи недостающего товара;
• отказаться целиком от переданного товара.
В случае передачи большего количества товара, чем предусмотрено
договором, покупатель обязан уведомить продавца о нарушении договора и вправе:
• отказаться от излишне переданного товара;
• принять излишне переданный товар, если продавец не распорядился им в
разумный срок.
3. Продавец обязан поставить покупателю товар в надлежащем ассортименте.
Ассортимент - это перечень товаров определенного наименования,
различаемых по отдельным признакам (вилам, моделям, размерам, цветам и пр.), с
указанием количества подлежащих передаче товаров каждого вида.
Если в договоре нет условия об ассортименте, хотя из наименования товаров
следует, что они подлежат передаче в ассортименте, продавец вправе:
•самостоятельно определить ассортимент товаров, исходя из известных ему
потребностей покупателя;
•отказаться от исполнения договора.
При нарушении продавцом условия об ассортименте покупатель вправе не
принять и не оплачивать товар, переданный не в ассортименте.
4. Продавец обязан передать покупателю товар надлежащего качества.
Качество товара устанавливается:
• в договоре купли-продажи;
• в отношении некоторых товаров условие о качестве определено законодательно
в государственных стандартах (ГОСТ), отраслевых стандартах (ОСТ) и пр. В
этом случае стороны могут лишь увеличить требования к качеству товаров в
договоре, но не уменьшить;
• при отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан
передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода
обычно используется. Если продавцу известны цели приобретения товара
покупателем, он обязан передать покупателю товар, пригодный для использования
в этих целях. Товар, переданный покупателю, должен соответствовать условию о
качестве в момент передачи покупателю, а также в пределах разумного срока
после передачи. Продавец вправе предоставить покупателю дополнительную
гарантию качества товара (п. 2 ст. 470 ГК «Гарантия качества товара»).
При нарушении продавцом условия о качестве товара покупатель вправе требовать:
• соразмерного уменьшения покупной цены;
• безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара
(обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть
устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются
неоднократно, либо проявляются вновь после устранения, и других подобных
недостатков) покупатель вправе:
• отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за
товар денежной суммы;
• потребовать замены товара.
5. Если иное не установлено договором и не вытекает из характера товара,
продавец обязан затарить и (или) упаковать товар:
• в соответствии с условиями договора;
• в соответствии с обязательными требованиями нормативных актов;
• если в договоре нет условия о таре и (или) упаковке, то способом
обеспечивающим сохранность товара такого рода при обычных условиях хранения и
транспортировки.
В случае нарушения продавцом требовании о таре и (или) упаковке
покупатель вправе:
• потребовать затарить и (или) упаковать товар;
• потребовать заменить ненадлежащую тару и (или) упаковку;
• предъявить требования, вытекающие из передачи товара ненадлежащего
качества (ст. 475 ГК «Последствия передачи товара ненадлежащего качества»).
6. Продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий условиям договора
о комплектности, а если договором предусмотрена передача товаров в
комплекте, то передать все веши, включенные в комплект.
Комплектность характеризует товар как сложную вещь, состоящую из
однородных самостоятельных вещей, которые образуют единое целое,
предполагающее их использование по общему назначению (например, гарнитур
мебели). Комплект товаров не образует единой сложной вещи, а предполагает
согласованный сторонами набор различных как однородных, так и разнородных
вещей.
В случае нарушения продавцом условия о комплектности товара или о
комплекте товаров покупатель вправе потребовать:
• соразмерного уменьшения покупной цены;
• доукомплектования товара в разумный срок.
Если продавец в разумный срок не доукомплектовал товар, то покупатель вправе:
• потребовать замены товара на комплектный:
отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной
суммы.
. Заключение договора поставки
1. К отношениям сторон по заключению договора поставки применяются общие
положения о свободе договора, и понудить лицо к заключению договора
поставки можно только в случаях, специально предусмотренных в законе (например,
поставщик, занимающий доминирующее положение на рынке, не вправе отказаться от
заключения договоров с потребителями при наличии возможности производства или
поставки продукции).
2. Стороны вправе по своему соглашению обратиться в суд для разрешения спора
об условиях договора, возникшего при заключении договора поставки. Если такого
соглашения нет, суд вправе разрешить спор, только если одна из сторон в
соответствии с законом обязана заключить договор. В этом случае суд также
вправе обязать сторону, уклоняющуюся от заключения договора, заключить его.
3. Если при заключении договора между сторонами возникли разногласия по
отдельным условиям, сторона, предложившая заключить договор и получившая от
другой стороны предложение о согласовании этих условий, должна в
течение тридцати дней со дня получения этого предложения (если иной срок не
установлен законом или соглашением сторон) принять меры по согласованию
соответствующих условий договора либо письменно уведомить другую сторону об
отказе от заключения договора. Несмотря на то что между сторонами еще нет
никаких договорных отношений, сторона, получившая предложение по
соответствующим условиям договора, но не принявшая мер по согласованию
условий договора поставки и не уведомившая другую сторону об отказе от
заключения договора, обязана возместить убытки, вызванные уклонением от
согласования условий договора. Такими убытками могут быть, в частности,
расходы, произведенные другой стороной для организации исполнения договора
по истечении тридцати дней после получения стороной, предложившей заключить
договор, протокола разногласий по отдельным условиям договора.
4. При заключении долгосрочного (более года) договора поставки в нем,
наряду с обычными условиями о количестве, ассортименте, цене и пр., обычно
предусматриваются условия о сотрудничестве сторон: об улучшении качества и
ассортимента товаров, производстве шефмонтажа оборудования и т. п. Часто в
долгосрочных договорах поставки оговаривается только общее количество
поставляемого товара, а количество товара, передаваемого в отдельный период
поставки, согласуется сторонами в процессе исполнения договора.
5. Форма договора поставки определяется в соответствии с общими
положениями о форме сделтси, поэтому чаще всего договор поставки заключается
в простои письменной форме.
Обычно договор поставки состоит из:
самого текста договора;
спецификации (спецификациях), в которой конкретизируется ассортимент и
количество товара. К договору поставки могут прилагаться:
протокол согласования цены;
график поставки товаров (декадный, суточный и пр.);
отгрузочная разнарядка (указание покупателя об отгрузке товара не ему, а
непосредственно указанному им покупателю).
Исполнение договора поставки
1. Количество и наименование товара - существенные условия
договора поставив. Эти условия регламентируются общими положениями о
купле-продаже.
В долгосрочном договоре поставки может быть определено только общее
количество и групповой ассортимент поставляемых товаров, а
количество товаров в отдельной партии и их развернутый ассортимент может
устанавливаться в прилагаемых к договору спецификациях. Качество и
комплектность поставляемых товаров регламентируются общими положениями о
купле-продаже.
2. Условие о сроке не является существенным для договора поставки, и при
его отсутствии в договоре применяются правила его определения, установленные
ст. 314 ГК «Срок исполнения обязательства). Если в договоре, предусматривающем
поставку товара отдельными партиями, не указаны периоды поставки, поставка
осуществляется помесячно равными партиями.
Период поставки - это промежуток времени в пределах срока действия
договора, в течение которого производится поставка предусмотренной договором
партии товара.
Досрочная поставка товара допускается только с согласия покупателя. Досрочно
поставленные товары зачитываются в счет количества товаров, подлежащих
поставке в следующем периоде.
Покупатель вправе отказаться от принятия товаров, поставка которых
просрочена, письменно уведомив об отказе продавца, если иное не установлено
договором.
Поставщик обязан отгрузить товар покупателю либо лицу, указанному в договоре
в качестве получателя. Если договором предусмотрено право покупателя давать
поставщику указания об отгрузке товаров получателям (отгрузочные разнарядки),
поставщик обязан отгрузить товар указанным в отгрузочной разнарядке
получателям. Покупатель обязан предоставить поставщику отгрузочные
разнарядки в указанный в договоре срок, а если срок в договоре не указан- не
позднее чем за тридцать дней до наступления периода поставки. В случае
неисполнения покупателем этой обязанности поставщик вправе:
• отказаться от исполнения договора;
• потребовать оплаты товара.
3. Покупатель обязан принять товар, переданный в соответствии с законом и
условиями договора поставки. При невыполнении покупателем этой обязанности
поставщик вправе потребовать оплаты товара.
Покупатель обязан совершить все необходимые действия по принятию товара,
предусмотренные законом, иными правовыми актами, договором или обычаями
делового оборота (например, принятие груза, доставленного железнодорожным
транспортом, предусматривается Транспортным уставом железных дорог).
Покупатель обязан осмотреть товар и проверить его количество и качество. О всех
недостатках товара покупатель должен незамедлительно сообщить поставщику.
Если покупатель вправе в соответствии с законом, иными правовыми актами или
договором отказаться от принятия товара (например, товар поставлен досрочно),
он обязан принять товар на ответственное хранение, а поставщик должен
незамедлительно забрать товар. В случае неисполнения поставщиком своей
обязанности забрать товар покупатель вправе:
• реализовать товар с передачей вырученной суммы поставщику либо отправить
товар поставщику;
• потребовать возмещения расходов на ответственное хранение товара,
его реализацию или возврат продавцу.
Цена товара и порядок расчетов по договору поставки определяются в
соответствии с общими положениями о купле-продаже.
Покупатель (получатель) обязан возвратить поставщику многооборотную тару и
средства пакетирования, в которых был передан товар, если иное не
предусмотрено договором. Прочая тара по общему правилу возврату не подлежит.
4. Особенности исполнения договора поставки:
1) обязанность поставщика восполнить недопоставку. Поставщик, допустивший
недопоставку товара в отдельном периоде поставки, обязан восполнить
недопоставленное количество товара в следующем периоде в пределах срока
действия договора, если иное не предусмотрено договором. В случае, когда
товары отгружаются в соответствии с договором поставки нескольким получателям
(например, по разным отгрузочным разнарядкам), товары, поставленные одному
получателю сверх установленного количества, не засчитываются в счет покрытия
недопоставки товаров другому получателю. Не засчитывается в счет покрытия
недопоставки товаров одного наименования поставка в большем, чем
предусмотрено договором, количестве товаров Другого наименования, входящих в
тот же ассортимент. Ассортимент товаров, недопоставка которых подлежит
восполнению, определяется:
• по соглашению сторон;
• при отсутствии соглашения недопоставка восполняется в ассортименте,
установленном для того периода, когда была допущена недопоставка;2)
установленный порядок погашения однородных обязательств в случае, когда
поставщик осуществляет поставку одинаковых товаров покупателю по нескольким
договорам. В этом случае при недопоставке либо неполной оплате товара
исполненным считается договор, указанный соответственно поставщиком или
покупателем, а если таких указаний нетто договор, срок исполнения по
которому наступал раньше. В случае наступления срока исполнения нескольких
договоров одновременно исполнение засчитывается пропорционально в погашение
обязательств по всем договорам.
5. Ответственность по договору поставки в основном регламентируется
общими положениями о купле-продаже, но существуют следующие особенности:
1) покупатель вправе предъявить требования, предусмотренные статьей 475 ГК
«Последствия передачи товара ненадлежащего качества», при нарушении
поставщиком условий договора о качестве и комплектности товара, только если
поставщик незамедлительно после получения уведомления о допущенных
недостатках не заменит недоброкачественный товар либо не доукомплектует его;
2) если поставщик допустил недопоставку, либо своевременно не заменил
недоброкачественный товар или не доукомплектовал его, покупатель вправе
приобрести непоставленные товары у других лиц с отнесением на поставщика всех
разумных и необходимых расходов на их приобретение (например, разницу в
цене);
3) неустойка за недопоставку или просрочку поставки товара взыскивается до
фактического исполнения обязательства в пределах срока действия договор
ВОПРОС 49. Понятие, форма и существенные условия договора купли-продажи
недвижимости
По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в
собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или иное
недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за
него определенную сумму денег (цену).
Договор купли-продажи недвижимости - это разновидность договора купли-
продажи, поэтому отношения по купле-продаже недвижимого имущества в
субсидиарном порядке регулируются «Общими положениями о купле-продаже».
Закон относит к недвижимости земельные участки, участки недр,
обособленные важные объекты и иные объекты, прочно связанные с землей, то есть
объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их
хозяйственному назначению, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания и космические объекты, подлежащие государственной регистрации.
2. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости:
• предмет договора. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие
определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче, в том
числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем
земельном участке или в составе другого недвижимого имущества;
• цена договора.
3. Договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной
форме путем составления единого документа, содержащего все существенные
условия договора и подписанного обеими сторонами.Передача недвижимости
1. Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит
государственной регистрации. Именно с момента такой регистрации у
покупателя возникает право собственности на купленную недвижимость.
2. По общему правилу договор купли-продажи недвижимости считается исполненным с
момента составления передаточного акта или иного документа о передаче
имущества, подписанного обеими сторонами. Отказ от подписанного передаточного
акта рассматривается как отказ от исполнения договора и влечет соответствующие
последствия (возмещение убытков, неустойка и т. п.). В случае передачи
продавцом недвижимого имущества ненадлежащего качества покупатель вправе
требовать возмещения причиненных ему убытков, даже если недостатки имущества
были зафиксированы в передаточном акте и покупатель принял имущество.
3. При продаже здания, сооружения или иного необходимую для его использования.
недвижимого имущества к Покупателю одновременно переходит определенное право
на часть земельного участка, занятую недвижимостью и Если продавец имеет
право собственности на соответствующий земельный участок, то и покупателю
переходит либо указанное право собственности, либо право аренды, пользования и
т. п. Если же продавец владеет участком на ином праве, то и покупателю
переходит при продаже находя шегося на этом участке недвижимого имущества такое
же право на участок, как то, которым обладал продавец.
В случае продажи земельного участка без находящейся на нем недвижимости при
отсутствии в договоре иных условий у продавца остается ограниченное вещное
право (сервитут) на ту часть проданного земельного участка, которая занята
недвижимостью и необходима для ее использования
Особенности купли-продажи жилых помещений.
1.Жилое помещение - это жилой дом, его часть, квартира в многоквартирном
доме или ее часть, то есть помещение, предназначенное для постоянного
проживания в нем гражданина и зарегистрированное в этом качестве в
соответствующих государственных или муниципальных органах.
2. Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения:
• предмет договора;
• цена договора;
• перечень лиц, которые после продажи жилого дома сохраняют право проживания
в нем.
3. Кроме государственной регистрации перехода права собственности при продаже
жилого помещения необходима государственная регистрация самого договора
купли-продажи, без которой договор считается незаключенным.