Глава 1. Правовое регулирование сделок с земельными участками

Оглавление

Введение

Глава 1. Правовое регулирование сделок с земельными участками

1.1. Общие положения о гражданско-правовых сделках

1.2. Общие положения о правовых последствиях недействительности

сделок с земельными участкам

1.3. Форма совершения сделок с землей

1.4. Ограничение по совершению сделок с землей

Глава 2. Виды сделок с земельными участками

2.1. Купля-продажа земельных участков

2.2. Ипотека (залог) земельных участков

2.3. Аренда земельных участков

2.4. Переход права собственности на земельный участок по наследству

2.5. Дарение и мена земельных участков

2.6. Рента земельных участков

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Совершение сделок с земельными участками является один из наиболее динамично развивающихся институтов земельного права, а стало быть вполне актуальный и спорный вопрос современного права. В условиях отсутствия множественности форм собственности на землю в СССР существовал исключительно административный порядок перехода земель от одного субъекта к другому. Каждый этап земельно-аграрной реформы расширял круг правомочий собственников земельных участков в части возможности свободно отчуждать свою собственность другому лицу путем совершения сделок.

Государственной Думой Российской Федерации 25 октября 2001 года под № 136-ФЗ был принят Земельный кодекс Российской Федерации, призванный урегулировать земельные отношения. Согласно данному Кодексу (в ред. Федеральных законов от 30.06.2003 N 86-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ) земля в РФ может находиться в собственности граждан и юридических лиц. В частности ст. 15 Земельного кодекса говорит о том, что «собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации».

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Статьи 16.17.18 объясняют, что земля может находиться в федеральной собственности, что предусмотрено Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю», в собственности субъектов РФ и в собственности муниципальных образований. В муниципальной собственности находятся земельные участки, признанные таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; если право муниципальной собственности возникло при разграничении государственной собственности на землю, а также если земельные участки приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Ст. 28. Земельного кодекса РФ определяет приобретение прав на земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В данной статье говорится о том, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также в постоянное (бессрочное) пользование юридическим лицам (в случаях, предусмотренных п.1 ст.20 настоящего Кодекса), и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование (в случаях, предусмотренных п.1 ст.24 ЗК). Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности может осуществляться за плату или безвозмездно согласно Земельному кодексу РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в соответствии с настоящей статьей земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается настоящим Кодексом.

Земельные участки, находящиеся в собственности юридических и физических лиц, могут становиться предметом сделок с ними.

В настоящее время одним из ключевых вопросов является соотношение норм гражданского и земельного права при правовом регулировании сделок с земельными участками. Соотношение норм гражданского и земельного права применительно к сделкам с землей определяется соотношением общих специальных норм. Нормы гражданского права действуют тогда, когда отсутствует специальная земельная норма, регулирующая данные правоотношения, либо земельно-правовая норма содержит отсылку к гражданской правовой норме.

Предметом исследования данной курсовой являются гражданско-правовые отношения, возникающие в связи с совершением сделок с земельными участками.

Объектом исследования становятся сделки, совершаемые с земельными участками. Нам необходимо будет определить, что современным законодательством называется «земельным участком», как оформляются сделки с земельными участками, какие сделки с земельными участками можно совершать в Российской Федерации, какие существуют ограничения в совершении сделок с земельным участками, какие виды сделок с земельными участками правомочны на территории Российской Федерации и их особенности. Подробно будут рассмотрены такие виды сделок с земельным участками как купля-продажа, ипотека, мена, дарение, рента, а также односторонние сделки, связанные с принятием наследства, а также специфику и ограничения совершения тех или иных сделок с земельными участками в РФ.

 

 

Глава 1. Правовое регулирование сделок с земельными участками.

Общие положения о гражданско-правовых сделках

Сделки занимают особое место в системе гражданского права. Гражданские права и обязанности возникают, изменяются и прекращаются главным образом в… Невозможно переоценить значение сделки для граждан (физических лиц): сегодня… Общие требования к совершению гражданско-правовых сделок содержатся в главе 9 Гражданского кодекса РФ, а к совершению…

Общие положения о последствиях недействительности

Сделок с земельными участками.

Общие положения о последствиях недействительности сделок рассмотрены в ст. 167 ч.2 ГК РФ. В ней сказано, что недействительная сделка не влечет… Для возвращения сторон недействительной сделки в то положение, в котором они… При возвращении имущества в натуре должно учитываться его состояние. Если имущество было повреждено, то должно быть…

Форма совершения сделок с землей.

Способ, посредством которого выражается воля сторон при совершении сделки, называется формой сделки. Существует несколько таких способов. Сделка может быть совершена устно, путем словесного выражения воли. При таком… Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной, и при отсутствии словесного выражения воли, если…

Ограничения по совершению сделок с землей.

В связи с тем, что земля, как объект недвижимого имущества имеет свои исключительные особенности, сделки с землей тоже имеют свои особенности и… В соответствии со ст. 27 Земельного кодекса РФ к общим ограничениям по… 1. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

Глава 2. Виды сделок с земельными участками.

Купля-продажа земельных участков.

В настоящее время действует Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, утвержденный Постановлением Правительства РФ… Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка,… Недействительными являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

Ипотека (залог) земельных участков.

Нормативной базой ипотеки является § 3 главы 23 ГК РФ и ФЗ № 102 «Об ипотеке (Залог недвижимости» 16 июля 1998 года (далее Закон об потеке).

Согласно п.1.ст.1 Закона об ипотеке, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором о обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику о этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвовавшее в этом обязательстве (третье лицо). При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владения и пользования.

Предметом ипотеки может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности (п.1.ст.6 Закона об ипотеке) за исключением земельных участков, указанных в сь.63 Закона об ипотеке, которая запрещает залог сельскохозяйственных товаропроизводителей, в т.ч.крестьянских (фермерских хозяйств). Данная форма находится в соответствии с принципом земельного права о приоритете земель сельскохозяйственного назначения. В настоящее время осуществление сельскохозяйственного производства является убыточным по целому ряду причин. Государственной поддержки сельскохозяйственный производитель практически не получает, будучи предоставленным сам себе. Введение земель сельхозпроизводителей в круг залоговых отношений представляется преждевременным.

Не могут быть предметом ипотеки земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также участки, размеры которых меньше установленных минимальных предельных размеров.

Существует особенность определения предмета залога сельскохозяйственных земель, находящихся в общей совместной собственности членов сельскохозяйственных коммерческих организаций и иных лиц. В соответствии с п.2.ст.7 Закона об потеке, допускается ипотека указанных земель только после выдела в натуре гражданину ли юридическому лицу земельного участка. То есть Закон об ипотеке устанавливает прямой запрет на залог земельных долей.

Поскольку предмет залога служит целям возможного обращения на него взыскания часть 1 п.1. ст.340 ГК РФ устанавливает что право залогодержателя (право залога) на вещь, являющуюся предметом залога, распространяется на ее принадлежность, если иное не установлено договором. Определяя, что залог простирается не только на заложенное имущество, но на его принадлежности, часть 2 п .1.ст.340 ГК РФ развивает эти положения и закрепляет правило о том, что в случаях предусмотренных договором, право залога распространяется также на получение в результате использования имущества плоды, продукцию и доходы.

Современный законодатель рассматривает в качестве главной экономической ценности не земельный участок, а находящиеся на нем строения, здания и сооружения. Данная позиция не соответствует общепринятому в большинстве стран мира (а также российскому дореволюционному) подходу к определению главной вещи и ее принадлежности, когда земельный участок признается главной вещью, а расположенные на нем здания, строения и сооружения - ее принадлежностью.

В настоящее время, в соответствии с п.3.ст.340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающее закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части.

На практике к предмету залога, как правило предъявляют три важных требования: во-первых, имущество, которое является предметом залога, должно быть по возможности высоколиквидным, то есть кредитор должен обладать уверенностью, что предмет залога может быть реализован быстро и с незначительной разницей между продажной ценой и реальной стоимостью; во-вторых, желательно, чтобы ценность залога была возможно большей, то есть чтобы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательства кредитор мог бы удовлетворить свои требования к должнику в полном объеме; в-третьих, заложенное имущество должно приносить постоянный доход.

Возникновение ипотеки возможно на основании договора и на основании закона.

Договор ипотеки заключается по правилам, установленным в гл..II Закона об ипотеке. К разряду существенных условий договора ипотеки отнесены предмет залога его оценка, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого залогом, указание на то, у кого находится заложенное имущество. Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован в органе Министерства юстиции.

Возникновение простой ипотеки на основании закона возможно при купле-продаже земельного участка в рассрочку ли в кредит, если право собственности переходит с момента заключения сделки. Как правило, в случае купли-продажи в рассрочку или кредит, право собственности переходит к покупателю с момента внесения последнего платежа. Ипотека же возникает при переходе права собственности к покупателю с момента государственной регистрации, продавец же, до получения последнего платежа обладает правом залога на предмет сделки - земельный участок.

Оценка земельного участка не может быть ниже его нормативной цены. Право аренды может оцениваться случае, например, приобретения участок его на конкурсной основе.

В случае последующей ипотеки очередность залогодержателей определяется на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основания для обращения взыскания на заложенное имущество содержатся в п.1 ст. 348 ГК РФ, а также в ст. 50 Закона об ипотеке. К обстоятельствам, влекущим обращение взыскание на заложенное имущество, отнесены: исполнение ли ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в частности, если договором не предусмотрено иное.

Особенность обращения взыскания на недвижимое имущество заключается в отчуждении предмета залога по решению суда. Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством.

Закон об ипотеке в ст. 51 установил, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об потеке по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии с данным законом допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. Ст. 55 Закона об ипотеке содержит перечень случаев обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Удовлетворения требований залогодержателя за счет имущества заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взысканий на предмет ипотеки. Следовательно, всякое условие в договоре ипотеки о праве залогодержателя на внесудебное взыскание на заложенное недвижимое имущество признается юридически ничтожным, как впрочем и любое соглашение об этом, заключенное до установленной даты исполнения должником обязательства. К этому следует добавить: так как законодатель требует нотариального удостоверения указанного соглашения, то несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность.

Возможно предоставление отсрочки на срок до одного года по просьбе залогодателя в следующих случаях, когда:

· залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

· предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного значения.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое по решению суда обращается взыскания, производится путем продажи с публичных торгов.

Смысл продажи имущества с публичных торгов – возможность выручить за него наивысшую цену. В этом случае кредитор получает удовлетворение по неисполненному обязательству, а должнику, в силу п.6.ст.350 ГК РФ, возвращается разница между суммой, полученной при реализации заложенного имущества и размером обеспеченного залогом требования.

Аренда земельных участков.

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом. Основным признаками аренды земель являются: · срочность, т.е. аренда – право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие…

Переход прав на земельные участки по наследству.

Правоотношения по передаче земельных участков по наследству регулируются нормами гражданского, наследственного и семейного законодательства. 26… Наследование представляет собой одностороннюю сделку, т.е. сделку, для… Наследование есть вид универсального правопреемства, субъектами которого в большинстве случаев выступают граждане (ст.…

Дарение и мена земельных участков.

Сделки дарения и мены совершаются по правилам гражданского законодательства. Особого порядка совершения данных сделок федеральным земельным… По договору дарения земельного участка одна сторона (даритель) безвозмездно… По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой…

Рента земельных участков.

Отношения ренты введены сравнительно недавно. Особенности заключения договоров ренты земельных участков в настоящее время земельным… Рентные отношения регулируются главной 33 ГК РФ, в которой также учтены… По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность…

Заключение.

 

В данной работе был рассмотрены основные вопросы, касающиеся сделок с земельными участками. Насколько сделки с земельными участками соотносятся с нормами гражданского права, правомерность сделок с землей, общие характерные признаки сделок с землей: кто может их заключать и на какой правовой основе, условия заключения сделок с земельными участками и действительность-недействительность заключенных сделок. А также общие положения о недействительности сделок с землей: какие сделки могут быть признаны недействительными, на какой правовой основе и какие юридические последствия ждут стороны, заключившие сделку, признанную недействительной.

Кроме того, подробно рассмотрены формы заключения сделок с земельными участками. Какие требования предъявляет закон к форме заключения сделки с земельным участком и государственной регистрации перехода пава собственности на землю.

Современные гражданско-правовые отношения, касающиеся сделок с землей, принимают все более организованный, упорядоченный вид. И хотя, большинство сделок регулируется по-прежнему гражданским законодательством, появились законы, регулирующие именно земельные отношения и сделки, совершаемые с земельными участками: Закон об ипотеке, Земельный кодекс, Закон об обороте сельскохозяйственных земель, ряд других нормативно-правовых актов. Тем не менее, остается ряд моментов, когда земельный кодекс и гражданский кодекс не могут точно определить возможность и правомерность тех или иных действий с землей.

Далее в курсовой работе подробно рассматривались виды сделок с земельными участками. Особенности купли-продажи земельных участков, кто может выступать продавцом или покупателем, правила и порядок купли-продажи земельных участков, требования к организации торгов, аукционов. Требовании к оформлению и регистрации договоров купли-продажи земли. Особенности перехода права собственности на здание, строение, сооружение, находящихся на земельном участке, порядок пользования земельным участком с переходом права собственности на здание, строение, сооружение или изменение сложившегося порядка пользования земельным участком.

Подробно рассмотрена правовая база заключения ипотеки на земельный участок, права и обязанности залогодержателя, особенности заключения договора ипотеки на земельные участки.

Аренда земли детально разработана Земельным кодексом Российской Федерации и является на данный момент приоритетным видом сделок с землей. Права и обязанности арендодателя и арендатора, их взаимодействие с органами местного самоуправления, возникновение и прекращение аренды и многие другие вопросы.

Дарение, мена и рента земельных участков регулируется в основном нормами гражданского права, но и при заключении этих видов сделок с землей существуют свои особенности.

В целом еще раз можно подтвердить, что совершение сделок с земельными участками является один из наиболее динамично развивающихся институтов земельного права. Вопрос земли в Росси неизменно актуален, а производимые время от времени правительством неизбежные реформы не справляются с динамичным течением жизни и не решают многих спорных вопросов, касающихся владением, распоряжением и пользованием землею.

Список литературы.

 

1. Сырых Е.В. Земельное право. Учебник для вузов. – М., Юстицинформ. 2005.

2. Боголюбов С.А. Земельное право. Учебник для вузов. – М.:Норма-инфра. 1999. Жариков Ю.Г., УлюкаевВ.Х.,Чуркин В.Э. Земельное право. Учебник. – М. Юрайт. 2003. с.90-127.

3. Земельное право. Учебник для вузов. – М., Былина.2002. с.285-310.

4. Комментарии к Земельному законодательству РФ. – М., Юрайт. 2002. Экологическое и земельное право. Сборник нормативных актов. – М. 2000.

5. Судебная практика по земельным спорам. // кн.3 ч.I //.под ред. П.В. Крашенинникова. – М Статут. 2004.

6. Гражданское право. Учебник. // под ред. Суханова Е.А. – М.: Бек, 1998. с.329-377.

7. Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации// части первая – третья// под ред. Е.Л. Забарчука. – М. Издательство «Экзамен» «Право и закон». 2004.

Список нормативных актов.

Программа информационной поддержки российских наук и образования.)