Основаниями возникновения и прекращения правоотношений являются юридические факты, которые должны отвечать как минимум трем требованиям.
1. Юридический факт должен иметь свое объективное, реальное содержание.
Юридический факт, порождающий правоотношения собственности, имеет две основные формы: события и поведение людей.
2. Конкретность — второе требование закона к юридическому факту.
Конкретность юридического факта имеет две стороны:
а) фактическая конкретность, которая выразилась в объективной реальности: уровень снижения урожайности участка достиг критической отметки, определенной в законе; время бездействия (неиспользование земельного участка по целевому назначению) перешагнуло установленный законом рубеж; причинная связь между способами использования земли и снижением ее плодородия налицо и т. п.;
б) документально доказанная конкретность.
3. Связь с законом — третье требование
Прямая связь факта с законом выражается в том, что факт конкретно предусмотрен в гипотезе правовой нормы (т. е. в условии, при котором и эта норма может применяться или не применяться).
Данные факты можно классифицировать на две группы: правообразующие и правопрекращающие.
Правообразующие факты — это юридические факты, на основании которых возникают правоотношения собственности на земельные участки. Таковыми являются:
1) административные акты государственных органов, изданные ими в пределах своей компетенции. Например, Закон о земельной реформе 1990 г. явился государственным актом, изданным в целях перераспределения земель, создания условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель.
Административные акты государства, как правило, не имеют срока давности и действительны до их полной или частичной отмены.
2) сделки граждан и организаций по приобретению земель в собственность. Таковыми могут быть купля-продажа, договор о которой регистрируется в местной администрации, обмен земельными участками в установленном законом порядке и иные, дозволенные законом сделки.
3) обстоятельства, с которыми закон связывает возникновение права собственности на землю:
а) приобретение земельных участков в порядке наследства: через наследование недвижимости, расположенной на данном земельном участке, и через непосредственное наследование земельного участка, принадлежащего наследодателю.
б) при вступлении в хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы на получение в собственность земельного участка выдается документ, подтверждающий количественное и стоимостное выражение их земельных паев.
в) пользование непрерывно более 15 лет земельным участком дает гражданам и юридическим лицам преимущественное право на приобретение в собственность земельного участка (ст. 234 ГК РФ) без юридического оформления своих прав, если он продается (передается безвозмездно) для того же назначения. г) приватизация является ведущим основанием для приобретения земельной собственности гражданами и юридическими лицами.
Правопрекращающие факты — обстоятельства, с которыми закон связывает обязанности и возможности прекращения права собственности.
Данные факты подразделяются на две группы — факты, которые позволяют прекратить право собственности на землю, и факты, которые обязывают это сделать.
Факты, позволяющие прекратить право собственности на землю, характерны тем, что реализация действий по прекращению права собственности ставится в зависимость от усмотрения субъекта права собственности и соответствующих государственных органов. Например, это добровольный отказ от земельного участка или его части, от отчуждения (продажи) земельного участка.
Факты, обязывающие принудительно прекратить право собственности на земельный участок, характерны своей императивностью из-за грубого нарушения собственником земли земельного законодательства. Например, использование земельного участка способами, приводящими к порче земель и других природных ресурсов, а следовательно, к ухудшению экологической обстановки, является опасным деянием как с экономической, так и с экологической стороны.