ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
Оборот земель сельскохозяйственного назначения представляет собой сделки с земельными участками этой категории земель, направленные на смену титула прав на эти участки.
Критерии ограничений в обороте земель сх назначения обусловлены следующими объективными обстоятельствами
1) Значимостью земель сх назначения, представляющих собой основное средство производства пищевой энергии для человечества
2) Точной определенностью земель, обладающих статусом сх назначения
3) Необходимостью обеспечения рациональной структуры земель сх назначения
4) Необходимостью соблюдения требований Конституции РФ, запрещающей субъектам земельных отношений осуществлять свои земельные права и свободы в нарушение земельных прав и свобод других лиц
5) Приоритетом публичного интереса при осуществлении оборота земель сх назначения.
6) Главная цель правового регулирования оборота земель сх назначения заключается в достижении наиболее эффективного использования земель данной категории
Эффективно же использовать землю могут только те субъекты прав на земельные участки, которые являются наиболее эффективными землепользователями
Способы включения в отношения по обороту наиболее эффективных землепользователей:
1. конкурсный порядок предоставления земельных участков в собственность из земель сх назначения
2. продажа земельных угодий арендаторам осуществляется после доказанности их способности эффективно эксплуатировать продаваемое угодье в течение не менее чем трехлетнего надлежащего использования
3. принудительное изъятие в судебном порядке сельхозугодий у собственника в установленных земельным законодательством случаях ненадлежащего использования этих угодий
Правовые методы осуществления оборота земель сх назначения можно подразделить на два основных вида: административно-правовые и гражданско-правовые
Оба эти метода обеспечивают оборот земель сельскохозяйственного назначения как путем перехода земельных угодий из публичных форм собственности в частные, так и путем их перехода из частных форм собственности в публичные
В частности, для перехода земельных угодий из публичных форм собственности в частную собственность предусмотрено осуществление приватизации земельных участков
В то же время в случаях ненадлежащего использования сельхозугодий, находящихся в частной собственности, частный собственник может принудительно лишиться этого ненадлежаще используемого земельного участка в принудительном порядке
Административно-правовые методы осуществления оборота земель сх назначения выражаются в том, что:
- от имени РФ соответствующие государственные органы вправе осуществлять перераспределение этих земель, если они используются с нарушениями закона
- органы государственной власти субъектов РФ осуществляют принудительное перераспределение сх угодий между собственниками, если в результате оборота этих угодий возникнут обстоятельства, требующие государственного вмешательства.
- принудительное вмешательство в оборот земель сх назначения может иметь и временно-вынужденный характер и прекращается с устранением обстоятельств, которые вызвали потребность в этом вмешательстве.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в следующих основных формах.
1. Купля-продажа земельных участков, осуществляемая:
- в общем порядке, при котором продавец обязан известить в письменной форме субъект РФ о своем намерении продать сельхозугодье с указанием цены и других существенных условий продажи
- в специальном порядке (приватизация, продажа с публичных торгов и т.д.). В данном случае у субъекта РФ отсутствует право преимущественной покупки сельхозугодья
2. Приобретение земель сельскохозяйственного назначения по договору мены
3. Договор дарения сельскохозяйственных угодий
- безвозмездным характером приобретения сельскохозяйственных угодий
- при дарении сельскохозяйственного угодья, находящегося в землях сх назначения, являющихся объектом общей собственности, остальные собственники не могут воспользоваться своим правом на преимущественное приобретение этой земельной доли.
4. Приобретение сельскохозяйственных угодий на условиях договора ренты
Имеет определенное сходство с договором купли-продажи сельскохозяйственных угодий, так как продавец участка (получатель ренты) также передает свой земельный участок покупателю (плательщику ренты) за определенную денежную или натуральную оплату
Но отличается сроками расчета за проданный участок. И если покупатель обязан выплатить продавцу покупную цену, как правило, в момент совершения сделки, то плательщик ренты осуществляет оплату отдельными частями и в течение длительного времени:
5. Приобретение сельскохозяйственных угодий по наследству
- она осуществляется либо в форме односторонней сделки — завещания наследодателя, либо по основаниям, предусмотренным законом
- представляет собой одно из гарантированных конституционных прав каждого
- переход сх угодья по наследству может осуществляться как из частной формы собственности в частную, так и из частной формы собственности в публичную, но не наоборот
6. Приобретение прав на земельный участок на условиях аренды
- срочность договора аренды, продолжительность которой не может быть свыше 49 лет
- арендатор не приобретает титула собственника на арендуемый земельный участок
- арендуемое сх угодье может быть приобретено арендатором в собственность по истечении трехлетнего продолжения арендных отношений при условии надлежащего использования этого угодья
- позволяет вовлекать в сферу действия частного капитала те земли, которые в силу их особой публичной значимости недопустимо переводить из публичной формы собственности в частную