Право собственности

 

3.1. Нормы о праве собственности должны быть сосредоточены в самостоятельном подразделе 3 раздела II «Вещное право» ГК (после подраздела 1 «Владение» и подраздела 2 «Общие положения о вещных правах»).

Подраздел 3 «Право собственности» должен состоять из следующих самостоятельных глав:

– общие положения о праве собственности;

– приобретение права собственности;

– прекращение права собственности;

– общая собственность;

– право собственности на земельные участки и иные природные объекты;

– право собственности на здания и сооружения;

– право собственности на жилые и нежилые помещения.

3.2. Право собственности следует определить как вещное право, которое дает лицу наиболее полное господство над вещью, в том числе путем владения, пользования и распоряжения ею, а также совершения в отношении нее любых действий, не запрещенных законом и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц.

3.3. В отношении права собственности на недвижимое имущество должны быть установлены следующие правила:

а) это право подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации;

б) некоторые виды недвижимого имущества могут иметь определенное законом целевое назначение;

в) помимо общих положений о праве собственности на недвижимость могут быть установлены специальные правила, посвященные отдельным видам недвижимого имущества.

3.4. Требуют совершенствования правила о приобретении права собственности, содержащиеся в главе 14 ГК.

3.4.1 Необходимо дополнить правила ГК о приобретении права собственности на недвижимое имущество нормами о приобретении собственником помещения права собственности на общее имущество здания (многоквартирного дома). Следует указать, что при государственной регистрации права собственности на помещение в здании собственник приобретает долю в праве собственности на общее имущество здания, в котором это помещение находится. Если здание расположено на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, то собственник помещения также приобретает долю в праве собственности на данный участок. Если к моменту государственной регистрации права собственности на помещение в здании земельный участок не сформирован (не прошел кадастровый учет), собственник помещения в здании приобретает право на долю в праве собственности на соответствующий участок с момента его формирования.

В действующем законодательстве не определен правовой режим находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков, на которых расположены здания. Это приводит к тому, что государственные и муниципальные органы распоряжаются соответствующими земельными участками по своему усмотрению (например, предоставляют для точечной застройки), нарушая законные права и интересы собственников помещений в зданиях, находящихся на данных участках. В этой связи следует установить, что с момента приобретения в частную собственность хотя бы одного помещения в здании государство и муниципальное образование не вправе распоряжаться земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования.

3.4.2. Необходимо дополнить правила ГК о приобретении права собственности на недвижимое имущество также нормами, устанавливающими особенности возникновения права собственности на объекты долевого строительства. Следует установить, что при долевом строительстве государственная регистрация права собственности на помещения возможна только после государственной регистрации права собственности застройщика на здание, в котором находятся эти помещения.

3.4.3. Право собственности на технологический имущественный комплекс недвижимости может быть зарегистрировано без предварительной государственной регистрации права собственности на входящие в него объекты недвижимости.

3.4.4. Следует либерализовать правовой режим самовольной постройки (статья 222 ГК), на возведение которой не были оформлены, в том числе по вине уполномоченных органов необходимые административные разрешения, если она возведена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и отведенном под строительство в установленном порядке. Снос такой постройки целесообразен только тогда, когда ее сохранение нарушает права или охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, или когда постройка возведена на земельном участке, строительство на котором запрещено законом.

Необходимо также расширить возможности для признания права собственности застройщика на самовольную постройку, возведенную на не принадлежащем ему земельном участке. В частности, право собственности застройщика на самовольную постройку может признаваться при условии выплаты компенсации собственнику земельного участка и соответствии постройки градостроительным и строительным нормам и правилам.

3.4.5. Необходимо сформулировать полноценные правила о приобретении права собственности добросовестным приобретателем.

Добросовестный приобретатель признается собственником приобретенного им по сделке движимого имущества, пока не доказано обратное. Право собственности добросовестного приобретателя считается возникшим с момента приобретения имущества, в том числе в случае отказа собственнику в иске об истребовании имущества из владения добросовестного приобретателя.

Добросовестный приобретатель признается собственником приобретенного им по сделке недвижимого имущества с момента государственной регистрации его права собственности, если не доказано, что собственником является иное лицо.

3.4.6. Следует расширить перечень случаев, при которых право собственности может быть приобретено без передачи вещи, например, если вещь к моменту заключения сделки, направленной на передачу права собственности, уже находится во владении приобретателя. Кроме того, необходимо уточнить, что вещь может считаться врученной приобретателю в силу не только ее фактического поступления во владение приобретателя, но и других юридических значимых действий (например, вручение коносамента).

3.4.7. Необходимо включить в ГК нормы о приобретении права собственности на искусственные (намывные территории) и естественные (изменение русла реки, намыв грунта) приращения прибрежного земельного участка.

3.4.8. Следует установить, что вещи, образованные соединением и смешением других вещей, которые принадлежат разным лицам, поступают в долевую собственность указанных лиц.

3.4.9. Необходимо отказаться от такого реквизита давностного владения как добросовестность. При этом требуется предусмотреть увеличенный срок приобретательной давности (тридцать лет) для приобретения права собственности на недвижимое имущество, которое выбыло из владения собственника помимо его воли.

Согласно действующему законодательству течение срока приобретательной давности начинается не ранее истечения срока исковой давности по виндикационному требованию. Это не только увеличивает фактический срок владения вещью, необходимый для приобретения на нее права собственности, но и делает этот срок неопределенным, поскольку исковая давность по виндикационным искам исчисляется со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Указанный момент, как правило, может быть установлен лишь при участии собственника. Такое положение не способствует правовой определенности судьбы соответствующего имущества в гражданском обороте. В этой связи течение срока приобретательной давности должно исчисляться с момента начала давностного владения.

3.5. В ГК имеются специальные правила о праве собственности, касающиеся только двух видов объектов: земли (глава 17) и жилых помещений (глава 18). Между тем фактически, с учетом иных законодательных актов, специальному регулированию подвергается право собственности и на иные объекты. Данное обстоятельство должно найти отражение в структуре ГК, куда необходимо включить самостоятельные главы о праве собственности на:

- земельные участки и иные природные объекты;

- здания, сооружения и иные объекты недвижимого имущества;

- жилые и нежилые помещения.

3.6. Глава о праве собственности на землю (с новым названием «Право собственности на земельные участки и иные природные объекты») нуждается в серьезной переработке.

3.6.1. Необходимо сформулировать понятие земельного участка как объекта права собственности, определив его как участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет.

3.6.2. Право собственности на земельный участок должно быть ограничено его целевым назначением, а также предъявляемыми к собственнику экологическими и природоохранными требованиями. Кроме того, следует сформулировать в ГК правила, касающиеся ограничений права собственности на земельный участок в публичных интересах (с изъятием из Земельного Кодекса Российской Федерации норм о «публичном сервитуте») и в интересах соседей (соседское право).

3.6.3. В ГК должна быть реализована модель единого объекта недвижимости, который возникает при совпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника находящегося на нем недвижимого имущества. Дальнейшее отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости не допускается.

Если собственник объекта недвижимости не является собственником занимаемого данным объектом земельного участка, то он всегда должен иметь право пользования таким участком.

3.6.4. Действующий ГК не содержит положений, регулирующих отношения собственности при разделе земельного участка на несколько новых участков и при образовании нового земельного участка путем объединения нескольких участков, принадлежащих на праве собственности одному лицу. В ГК должны быть объединены правовые последствия раздела и соединения земельных участков. В настоящее время указанные отношения регулируются земельным законодательством (статьи 11.2-11.8 Земельного Кодекса Российской Федерации). Между тем, данные отношения являются предметом гражданско-правового регулирования, поэтому соответствующие нормы должны содержаться в ГК.

3.6.5. По тем же причинам целесообразно изъять и поместить в ГК с необходимой их переработкой гражданско-правовые нормы, содержащиеся в Земельном Кодексе Российской Федерации. В ГК также надо включить нормы, регламентирующие право собственности на такие объекты как участки недр и водные объекты. Право собственности на эти объекты должно подлежать государственной регистрации в ЕГРП. К такому праву следует в субсидиарном порядке применять нормы о праве собственности на земельные участки. Одновременно следует отказаться от категории «лесной участок», который должен быть признан земельным участком с особым правовым режимом. Животные в состоянии естественной свободы не должны быть объектами права собственности.

Реализация данных предложений будет способствовать гармонизации земельного, водного, лесного законодательства и законодательства о недрах с гражданским законодательством.

3.6.6. При изъятии земельного участка ввиду его ненадлежащего использования собственником средства, вырученные от продажи земельного участка на публичных торгах, должны выплачиваться собственнику.

3.7. В ГК следует включить самостоятельную главу «Право собственности на здания, сооружения и иные объекты недвижимости», предусмотрев в ней следующие правила.

3.7.1. В случае гибели (повреждения) здания или сооружения за собственником здания, сооружения сохраняется право на земельный участок, а также право на восстановление здания или сооружения без каких-либо ограничений.

3.7.2. Право собственности на объект незавершенного строительства возникает с момента государственной регистрации и может принадлежать собственнику или иному законному владельцу земельного участка, на котором возводится объект. Для решения вопроса о собственнике объекта незавершенного строительства не имеет значения, был ли объект построен собственными силами собственника земельного участка либо возник в результате исполнения договора строительного подряда; не имеет значения также, был договор строительного подряда прекращен или нет. Необходимо предусмотреть в законе правила, стимулирующие собственника объекта незавершенного строительства к завершению объекта.

3.7.3. Технологический имущественный комплекс недвижимости является недвижимым имуществом, представляя собой сложную или составную вещь. Необходимыми признаками такого объекта являются: 1) объединение различных объектов движимого и недвижимого имущества единым хозяйственным назначением; 2) наличие в составе технологического имущественного комплекса недвижимости земельного участка (прав на земельный участок), на котором расположены объект (объекты) недвижимости, входящий в имущественный комплекс.

3.8. Необходимо дополнить главу о праве собственности на жилые помещения положениями о нежилых помещениях, озаглавив ее «Право собственности на жилые и нежилые помещения».

3.8.1. Под помещением как объектом гражданских прав следует понимать конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания, пригодную для использования. По признаку пригодности помещения могут быть дифференцированы на жилые и нежилые, основные и вспомогательные. Основные помещения могут быть самостоятельным объектом права собственности, а вспомогательные (каковыми являются только нежилые) могут входить лишь в состав общего имущества.

3.8.2. Право собственности на помещение (жилое и нежилое) возникает с момента государственной регистрации, при этом собственник помещения не может быть одновременно собственником здания, в котором оно находится (здание в этом случае является исключительно объектом технического учета). Право собственности на здание автоматически прекращается с момента первой государственной регистрации права собственности на помещение в нем.

Лицо, которое приобрело все помещения в здании, вправе трансформировать право собственности на отдельные помещения в право собственности на здание в целом.

В случае объединения всех помещений в здании, принадлежащих нескольким собственникам, в один объект недвижимости путем государственной регистрации их права общей долевой собственности на здание право собственности данных лиц на отдельные помещения в указанном здании прекращается.

3.8.3. Доля в праве общей собственности на земельный участок и общее имущество здания неразрывно связана с правом собственности на помещение в здании и не может быть отчуждена или приобретена отдельно от права собственности на помещение. Право на долю в праве общей собственности на земельный участок и общее имущество здания прекращается в случае гибели помещения, если состояние здания исключает его восстановление. Однако если помещение может быть восстановлено, то на период такого восстановления, предельный срок которого должен быть определен законом, за собственником помещения сохраняется доля в праве собственности на земельный участок и общее имущество здания.

3.8.4. Правила ГК, предусматривающие возможность прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимые жилые помещения, должны быть распространены и на нежилые помещения.