Правовой режим земель крестьянских (фермерских) хозяйств

Понятие крестьянского (фермерского) хозяйства. Определение крестьянского (фермерского) хозяйства дано в ст. 1 Закона РСФСР от 22 ноября 1990 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Крестьянское (фермерское) хозяйство — самостоятельный хозяйствующий субъект с правами юридического лица, представленный отдельным гражданином, семьей или группой лиц, осуществляющими производство, переработку и реализацию сельскохозяйственной продукции на основе использования имущества и находящихся в их пользовании, в том числе в аренде, в пожизненном наследуемом владении или в собственности, земельных участков.

Согласно ГК крестьянское (фермерское) хозяйство не является юридическим лицом, однако в соответствии со ст. 259 ГК членами крестьянского (фермерского) хозяйства на базе имущества хозяйства может быть создано хозяйственное товарищество или производственный кооператив. Кроме того, в соответствии со ст. 23 ГК крестьянское (фермерское) хозяйство может осуществлять деятельность путем регистрации его главы как предпринимателя.

Крестьянское хозяйство — форма свободного предпринимательства на принципах экономической выгоды. Членами крестьянского хозяйства считаются трудоспособные члены семьи и другие граждане, совместно ведущие хозяйство. Главой крестьянского хозяйства является один из его дееспособных членов. Глава крестьянского хозяйства представляет его интересы в отношениях с предприятиями, организациями, гражданами и государственными органами.

Порядок предоставления земель для крестьянских (фермерских) хозяйств.В настоящее время действует следующий порядок получения земель сельскохозяйственного назначения для организации крестьянских (фермерских) хозяйств. Предоставление земельных участков для организации крестьянских хозяйств регулируется по-разному, в зависимости от того, является ли гражданин членом колхоза, работником совхоза или нет. К последним относятся граждане, проживающие в городах и иных несельских населенных пунктах, изъявившие желание вести крестьянское хозяйство.

Для получения земельных участков гражданами, не являющимися членами колхоза или работниками совхоза, районные (городские) администрации создают специальный земельный фонд — фонд перераспределения.

Первоначально фонд перераспределения образовывался из земель запаса, земель, изымаемых у колхозов, совхозов, других землепользователей, землевладельцев и собственников по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 6 Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», и ст. 39, 40 ЗК. Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации»* эти статьи признаны недействующими.

* САПП РФ. 1993. № 52. Ст. 5085.

 

В настоящее время в данный фонд включаются участки, права на которые прекращены по основаниям, предусмотренным законодательством. Кроме того, в фонд перераспределения включаются участки, остающиеся после бесплатной передачи земель коллективам колхозов, других кооперативных предприятий, акционерным обществам, в том числе созданным на базе государственных сельскохозяйственных предприятий (п. 5 Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР»*). Земли фонда перераспределения предоставляются крестьянским хозяйствам, образованным в первую очередь гражданами, не являющимися членами колхозов или работниками других сельскохозяйственных предприятий.

* ВВС РСФСР. 1992. № 1. Ст. 53.

 

Лицо, желающее вести крестьянское хозяйство, может претендовать на земельный участок лишь в том случае, если оно удовлетворяет требованиям, установленным в ст. 4 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Это лицо должно быть дееспособным гражданином Российской Федерации, достигшим 18 лет и имеющим опыт работы в сельском хозяйстве, сельскохозяйственную квалификацию либо прошедшим специальную подготовку.

Чтобы получить землю для организации крестьянского хозяйства, его будущий глава подает в районную администрацию по месту расположения земельного участка заявление с необходимыми обоснованиями. Такое заявление должно быть рассмотрено в месячный срок (ст. 35 ЗК). Отказ в получении участка может быть обжалован в суд.

При наличии нескольких претендентов преимущественное право на получение земельного участка имеют граждане, проживающие в данной местности. Право выбора на конкурсной основе претендента на создание крестьянского хозяйства принадлежит органу местной администрации, в ведении которой находится земельный участок. Споры о преимущественном праве на организацию крестьянского хозяйства разрешаются в судебном порядке.

Постановлением Правительства РФ 4 сентября 1992 г. № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» (в ред. от 3 августа 1998 г.) было утверждено Положение о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий*. В Положении определены условия выхода работников из таких предприятий со своими земельным и имущественным паями в натуре.

* САПП РФ. 1992. № 12. Ст. 931; СЗ РФ. 1998. № 32. Ст. 3918.

 

Однако для отдельных сельскохозяйственных предприятий применяются особые условия реорганизации и приватизации. Эти особые условия обусловлены необходимостью сохранения их прежней специализации, функций и определения порядка использования государственной собственности. Речь идет о государственных племенных и конных заводах, государственных конюшнях, ипподромах, селекционно-гибридных центрах и др.

Работники таких предприятий не вправе получить земельный пай в натуре. Они могут получить лишь его денежную компенсацию. Поэтому работники этих предприятий, желающие организовать крестьянское хозяйство, могут получить землю только из фонда перераспределения. Они имеют преимущественное право по сравнению с другими претендентами как жители данной местности.

Работники совхозов и члены колхозов, уже создавшие крестьянские хозяйства на землях, выделенных им в счет земельного пая из состава земель колхоза или совхоза, тоже могут претендовать на получение дополнительных участков из фонда перераспределения, если предоставленного им в счет пая земельного участка недостаточно для оптимальной организации крестьянского хозяйства. Общая площадь земельного участка не должна превышать установленного предельного размера.

Указом Президента РФ от 2 марта 1992 г. № 213 «О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан»* предусмотрено, что при определении среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность вся площадь сельскохозяйственных угодий в пределах сельскохозяйственных предприятий района, за исключением земель, передаваемых в ведение сельских, поселковых, городских администраций, делится на суммарную численность лиц, работающих в сельском хозяйстве (включая пенсионеров, ранее работавших в сельском хозяйстве, а также лиц, занятых в социальной сфере на селе).

* ВВС РФ. 1992. № 11. Ст. 561.

 

В число лиц, работающих в сельском хозяйстве, включаются только работники колхозов и совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, пенсионеры этих хозяйств. В число лиц, занятых в социальной сфере на селе, включаются работники предприятий, организаций и учреждений народного образования, здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли и общественного питания, расположенных на территориях сельскохозяйственных предприятий. Главы местной администрации сельских районов вправе по представлению комитетов по земельным ресурсам и землеустройству устанавливать дифференцированную среднюю норму бесплатной передачи земли в собственность по выделяемым на территории района зонам с различной плотностью сельского населения.

Земельный участок для ведения крестьянского хозяйства должен выделяться обычно единым массивом. Не должны затрагиваться земли, используемые под усадьбы, и земли общего пользования — выпасы для скота, водоемы, дороги, парки, земли под спортивными сооружениями и др. За гражданами, имеющими жилой дом в сельском населенном пункте, сохраняется приусадебный земельный участок.

Решение о создании крестьянского хозяйства и выделении ему конкретного земельного участка служит основанием для землеустроительных работ и государственной регистрации права собственности на земельный участок. Законом установлено, что затраты по отводу земель и государственной регистрации права собственности на землю, землеустройству и лесоустройству, агрохимическому обследованию и экологической паспортизации почв осуществляются за счет бюджета. Если крестьянское хозяйство организуется на территории, где отсутствуют объекты производственного и социально-бытового назначения, государство должно взять на себя его первичное обустройство, строительство дорог, линий электропередач, водоснабжение, телефонизацию, землеустройство, мелиорацию. Местная администрация обязана оказывать помощь в возведении производственных объектов и жилья.

Таков порядок получения земельных участков лицами, не являющимися членами колхозов и работниками совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, для организации крстьянских (фермерах) хозяйств.

Соблюдение иных условий необходимо, чтобы получить земельные участки в собственность для организации крестьянских хозяйств лицами, являющимися членами колхозов, работниками совхозов и иных сельскохозяйственных организаций.

Работник колхоза, совхоза, подсобного хозяйства, а также иных сельскохозяйственных организаций, созданных на их основе, пожелавший создать крестьянское хозяйство, выходит из этой организации со своими земельной долей и имущественным паем.

Земельные и имущественные доли (паи) определяются в процессе реорганизации колхозов и государственных сельскохозяйственных предприятий. При реорганизации по желанию трудовых коллективов образовывались товарищества, акционерные общества, сельскохозяйственные производственные кооперативы, крестьянские хозяйства и их объединения. Можно было сохранить и прежнюю форму хозяйствования. Однако и в этом случае должно было быть обеспечено право выхода работника без согласия на то трудового коллектива или администрации предприятия с выделением ему земельной доли и имущественного пая для организации крестьянского хозяйства.

Во время реорганизации на сельскохозяйственном предприятии образуется комиссия по приватизации земель и реорганизации колхоза или государственного предприятия. Комиссия контролирует соблюдение законности при выделении из хозяйства работников с имущественными и земельными паями (долями) и подготавливает проект списка лиц для получения земельного и имущественного паев в хозяйстве, который затем утверждается общим собранием (собранием уполномоченных) трудовового коллектива колхоза или государственного сельскохозяйственного предприятия. С учетом материалов, подготовленных комиссией, общее собрание (собрание уполномоченных) трудового коллектива колхоза или государственного предприятия утверждает размер земельного пая (в гектарах сельскохозяйственных угодий и с определением средней стоимости) и имущественные паи в стоимостном выражении по конкретным лицам.

Размер индивидуальной земельной доли, которую работник вправе получить из земель сельскохозяйственного предприятия, зависит от дифференцированной среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность из земель сельскохозяйственной организации и количества лиц, имеющих право на земельную долю. Размер земельной доли (пая) устанавливается независимо от трудового вклада и стажа работы. В связи с этим индивидуальные доли для всех лиц, имеющих право на получение участка из земель данной сельскохозяйственной организации, одинаковы.

Согласно Положению о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий в список лиц, имеющих право на получение земли в собственность бесплатно из земель реорганизуемого предприятия, включаются: работники сельскохозяйственного предприятия и пенсионеры этого хозяйства, проживающие на его территории; лица, занятые в социальной сфере на селе; временно отсутствующие работники (военнослужащие срочной службы, стипендиаты хозяйства и др.); лица, имеющие право вернуться на прежнее место работы; лица, уволенные из сельскохозяйственного предприятия по сокращению численности работников после 1 января 1992 г.

Права владельцев земельных долей (паев) определены в постановлении Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» (п. 16); Указе Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (п. 5), постановлении Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев»*, а также в п. 4 Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю»**.

* СЗ РФ. 1995. № 7. Ст. 534.

** СЗ РФ. 1996. № 11. Ст. 1026.

 

Собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности вправе: передать земельную долю по наследству; использовать ее (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства; продать или подарить земельную долю; обменять на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве; передать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства; передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания; внести земельную долю или право пользования долей в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.

Какова правовая сущность отношений по поводу земельной доли? Право на земельную долю не может быть квалифицировано как право собственности на землю, пока эта доля не выделена в натуре (местности). Право собственности и право на выдел доли — юридически принципиально разные права. Собственность — вещное право, подразумевающее власть собственника в отношении конкретной вещи, а право на земельную долю — лишь право выдела вещи — земельного участка, т.е. обязательственное право*. Соответственно земельная доля не может считаться недвижимым имуществом**. Земельная доля не может считаться объектом права собственности. При наличии отношений по поводу земельных долей отсутствует непосредственный объект права собственности — конкретный земельный участок, который принадлежит лицу — собственнику. В этом случае невозможно осуществление правомочий собственника земли. При неопределенности объекта права собственности невозможно фактическое обладание земельным участком, а соответственно и пользование таким конкретным объектом и тем самым распоряжение им. Распоряжение земельными долями их собственниками — не что иное, как распоряжение принадлежащими им обязательственными правами.

* Краснов Н.И. Земельная реформа и земельное право в современной России // ГиП. 1993. № 12. С. 5.

** Сыродоев Н.А. Нотариальное удостоверение сделок с земельными долями // Бюллетень правовой информации «Земля и право». 1997. № 3. С. 6.

 

Процедура приватизации земельного участка лицом — владельцем земельной доли для организации крестьянского (фермерского) хозяйства заключается в следующем. Лицо, желающее образовать крестьянское хозяйство, должно подать заявление о выходе из сельскохозяйственного предприятия. Если крестьянское хозяйство образуется во время реорганизации предприятия, то заявление подается на имя председателя внутрихозяйственной комиссии по приватизации земли и реорганизации сельскохозяйственного предприятия. После реорганизации и прекращения деятельности комиссии заявление подается в администрацию хозяйства. Руководители хозяйств обязаны в течение одного месяца со дня подачи заявления выделить земельные доли работника и членов его семьи в натуре. Одновременно с земельной долей выделяется и имущественный пай. В случае задержки выделения земли и имущественного пая на руководителей хозяйств комитетом по земельным ресурсам и землеустройству может быть наложен штраф в размере трехмесячного оклада.

Администрация хозяйства рассматривает заявление и направляет его вне зависимости от принятого решения вместе с протоколом или приказом руководителя хозяйства, а также с представлением органа местной администрации в районную (городскую) администрацию, которая принимает решение в месячный срок. В случае нарушения этого срока виновные лица несут административную ответственность в виде штрафа.

Районная (городская) администрация после изучения материалов принимает решение о предоставлении земельного участка гражданину и утверждает главу хозяйства и его членов. В случае отказа сельскохозяйственной организации предоставить участок районная администрация вправе самостоятельно решить вопрос и определить местонахождение участка.

Если районная администрация по каким-либо причинам отказывает в предоставлении земельного участка, то гражданин может обжаловать это решение в суд.

Право собственности на земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства. В соответствии со ст. 257 ГК имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное. В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов.

Это означает, что возможно существование двух видов правового режима имущества, в том числе на землю, крестьянских (фермерских) хозяйств. В одних случаях право на землю принадлежит главе хозяйства, когда хозяйство было образовано до вступления в силу ГК и собственником земли признавался его глава. В других — право на землю является совместной собственностью членов хозяйства.

Особенность правового режима земель крестьянских (фермерских) хозяйств — принцип неделимости земельного участка. Согласно ст. 58 ЗК земельные участки граждан, ведущих крестьянское хозяйство, разделу не подлежат. Аналогичное правило закреплено в п. 2 ст. 258 ГК: земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество. Однако согласно ст. 258 ГК при прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям земельный участок подлежит разделу.

Согласно ст. 209 ГК собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В соответствии с п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» граждане и юридические лица — собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями.

Существуют следующие особенности оборота земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств. Так, ст. 63 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»* предусматривает, что ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель крестьянских (фермерских) хозяйств не допускается, т.е. залог этих земель запрещен. Кроме того, глава крестьянского хозяйства распоряжается земельным участком с согласия всех членов крестьянского хозяйства.

* СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

 

Существуют также особенности наследования таких земель. В соответствии со ст. 61 ЗК земельный участок гражданина, ведущего крестьянское (фермерское) хозяйство, передается по наследству одному из членов хозяйства по согласованию с другими членами крестьянского хозяйства. При отсутствии таковых земельный участок передается одному из наследников имущества умершего, изъявившему желание вести крестьянское хозяйство. При наличии нескольких таких наследников выбор производится на конкурсной основе органом местного самоуправления, в ведении которого находится земельный участок. Споры о преимущественном праве наследования земельного участка рассматриваются в суде.

При отсутствии наследников, желающих вести крестьянское хозяйство, земельный участок передается по наследству в размерах, установленных для ведения личного подсобного хозяйства, обслуживания жилого дома либо для садоводства или животноводства. Наследник земельного участка имеет право на получение стоимости отчуждаемого участка, на который не переходит право собственности.

Эти особенности наследования земельных участков обусловлены необходимостью сохранить единый земельный массив крестьянского (фермерского) хозяйства, не допустить его раздела, в результате которого ведение хозяйства станет невозможным.

Вопрос о том, кто из наследников, не являвшихся членами указанного хозяйства, имеет преимущественное право на земельный участок, решается судом с учетом опыта работы наследников в сельском хозяйстве, сельскохозяйственной квалификации либо специальной подготовки и других обстоятельств, перечисленных в ч. 3 ст. 58 ЗК.

Права и обязанности крестьянского (фермерского) хозяйства в отношении земли. Права и обязанности граждан, ведущих крестьянское хозяйство, закреплены в ст. 10 Закона РСФСР от 22 ноября 1990 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», который применяется с учетом норм гражданского законодательства и земельного законодательства.

Гражданину, имеющему земельный участок для ведения крестьянского хозяйства на праве пожизненного наследуемого владения или в собственности, предоставляется право:

самостоятельно хозяйствовать на земле;

использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке нерудные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды, а также другие полезные свойства земли;

возводить жилые, производственные, бытовые и иные строения и сооружения;

в установленном порядке проводить оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями;

обменять земельный участок в установленном порядке;

сдать земельный участок или его часть в аренду в случае временной нетрудоспособности, призыва на действительную службу в ряды Вооруженных Сил, поступления на учебу;

передать земельный участок по наследству;

в случае принудительного изъятия земельного участка государством получить возмещение затрат и убытков, включая упущенную выгоду.

Гражданину, имеющему земельный участок для ведения крестьянского хозяйства в собственности, кроме того, предоставляется право в случае принудительного изъятия участка государством получить полную стоимость земельного участка, включающую возмещение затрат и убытков, в том числе упущенную выгоду.

Гражданину, имеющему земельный участок для ведения крестьянского хозяйства в аренде, предоставляется право:

использовать землю в соответствии с условиями ее предоставления;

использовать в установленном порядке и в соответствии с договором об аренде имеющиеся на земельном участке нерудные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды, а также другие полезные свойства земли;

возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с договором об аренде и с согласия собственника земли;

при долгосрочной аренде передавать во временное пользование земельный участок или его часть;

на возмещение затрат и убытков, включая упущенную выгоду, при досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя, в том числе и при изъятии земельного участка для государственных и общественных нужд.

Гражданин, имеющий земельный участок для ведения крестьянского хозяйства в пользовании, в том числе в аренде, пожизненном наследуемом владении или в собственности, имеет право собственности на произведенные им посевы, посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации.

В случае передачи гражданину для ведения крестьянского хозяйства земельного участка с посевами, посадками урожай становится его собственностью, а бывшему собственнику возмещаются фактические затраты по уходу за посевами, если стороны не договариваются иначе. Если на земельном участке находятся сооружения, многолетние насаждения или иные объекты, которые невозможно переместить на другой участок, крестьянское хозяйство возмещает прежнему собственнику их остаточную стоимость, если стороны не договариваются об ином порядке. После этого данные объекты переходят в собственность крестьянского хозяйства.

Государственные органы, предприятия, организации, граждане обязаны соблюдать права и законные интересы граждан, ведущих крестьянское хозяйство. Крестьянское хозяйство, его члены не должны нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц и организаций. Споры об осуществлении прав пользователя, в том числе арендатора, владельца собственника земли, рассматриваются в судебном порядке.

Обязанности граждан, ведущих крестьянское хозяйство, установлены в ст. 11 Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Гражданин, имеющий земельный участок для ведения крестьянского хозяйства, обязан:

эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением, повышать ее плодородие, осуществлять комплекс мероприятий по охране земель, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности;

своевременно вносить земельный налог и арендную плату за землю;

не нарушать права других собственников, землевладельцев и арендаторов;

своевременно представлять в орган местного самоуправления установленные законодательством сведения о состоянии и использовании земель, а также сведения, необходимые для ведения земельного кадастра и др.