Наем имуществ

125. Некоторые, сохранившиеся в источниках остатки старой терминологии, где нанимать (conducere) обозначается словом покупать (emere) и отдавать внаймы (locare) - словом продавать (vendere), дают повод думать, что сначала наем имуществ не имел значения самостоятельной юридической сделки и подходил под понятие купли-продажи. Однако уже во время Плавта, насколько можно судить по его комедиям, наем (по крайней мере наем движимости: одежды, скота) обособился, и если у Катона представляются в виде купли-продажи соглашения, близкие к аренде(наем пастбища, стада, - в виде купли-продажи будущего корма, приплода), то это может свидетельствовать лишь о неполном разграничении обеих сделок в случаях, относительно сложных. И у позднейших юристов*(306) по поводу некоторых наиболее запутанных случаев возникали споры, - куда именно, к купле или найму, относятся они. Итак, уже в VI столетии наем составлял особую юридическую сделку, принадлежавшую к разряду консенсуальных договоров. Под именем найма имуществ разумелось соглашение двух сторон, отдающего в наем (locator) и нанимателя, (conductor), o том, что первый отдаст второму в пользование какую-либо вещь, с обязательством возвратить ее по окончании пользования, а второй уплатит ему за то определенную сумму денег.*(307) Пользование предполагает сохранение вещи в целости, без ее уничтожения или потребления. Каждая из сторон имеет иск (а. locati, a. oonducti) для принуждения противной стороны к исполнению принятого ею обязательства. Договор исполняется тем, что отдающий в наем передает нанимателю вещь для пользования и поддерживает возможность такого пользования во все течение найма; наниматель же уплачивает ему наемную плату. Отсюда видно главное отличие найма от купли-продажи: покупателю вещь отдается безвозвратно, наниматель же получает ее на время. Право собственности на нанятую вещь остается у того, кому оно принадлежало до найма.

126. Перегрины и разный незначительный люд, не имевший прочной оседлости в городе, положили начало найму городской недвижимости.*(308) Такие лица поселялись в наемных квартирах. Потом в положении жильцов (iuquilini) встречаются представители других классов общества. Сулла в молодости нанимал квартиру в 3000 сестерций и в том же доме, на верху, помещался вольноотпущенник, плативший 2000. При Цицероне почтенный гражданин, если нуждался в квартире, нанимал обыкновенно целый дом. - В селах образовалась аренда имений. В этом виде найма пользование нанятою вещью состояло в присвоении и потреблении продуктов имения и потому его могли смешивать с куплею будущей вещи. Арендаторы (соиопи) платили помещику как частью собранного продукта (eolonia partiaria), так с деньгами. Первый вид платы был, конечно, древнее второго и долгое время сохранялся рядом с ним, так что в дополнение к денежной арендной плате помещик выговаривал у арендатора часть продукта. Положение жильцов и арендаторов по необходимости было несколько приниженное: не иметь своего и класть свои силы на разработку чужого не считалось признаком особой добропорядочности. Отсюда произошло, может быть, то, что такое отношение, как наем имуществ, было облечено именно в форму чистых обязательств и лишено совершенно вещевого характера. Наниматель против отдавшего в наем имел личный иск (а. in personam) подобно покупщику и вообще всякому кредитору по обязательству; иск имел своим содержанием личное требование и непосредственно не относился к вещи, отданной внаймы. Собственник вещи, отдав ее в наем одному лицу, мог потом продать ее другому лицу, и покупателю не было никакого дела до нанимателя, которому оставалось лишь взыскивать свои убытки с своего контрагента. В куплю-продажу могло быть включено соглашение (так обыкновенно и делалось) о том, что покупатель соблюдет условия найма, но в случае уклонения покупателя от этого притянуть его к суду мог не наниматель, но продавец - посредством а. Venditi*(309); наниматель же по-прежнему сохранял лишь а. conducti против продавца. Такая конструкция отличала наем от узуфрукта, в котором пользование вещью охранялось вещным иском (а. in rem , так что узуфруктуар мог обратиться с своим требованием к любому владельцу вещи, отданной ему в пользование. Но узуфрукт возник в области иных отношений; он служил выражением доброго расположения почтенных граждан к своим родственникам и друзьям и потому не мог служить образцом для найма. - Наниматель был должен пользоваться нанятою вещью лично. Впрочем Лабеон находил, что при долгосрочной аренде он может разделять это право с другими лицами и лишь имп. Александр в 224 г. признали за всеми нанимателями право передавать наем в другие руки без согласия отдавшего в наем.*(310) Само собою разумеется, что пред этим последним ответственным оставался первоначальный наниматель. - Во всяком случае наниматель, так же как и узуфруктуар, был хозяином нанятой вещи, т. е. мог пользоваться ею по своему усмотрению, под непременным условием соблюсти ее хозяйственное назначение; так, напр., в нанятой квартире наниматель располагается, как находит нужным. Это отличает наем недвижимостей от поклажи недвижимостей или отдачи их на сохранение. Принявший на сохранение, напр., дом, живет в нем, но, в противоположность нанимателю, должен оставить в нем все в томе же виде, как принял, ничего не изменяя и не перемещая.

127. Так же как и относительно купли-продажи, относительно найма нет данных, которые удостоверяли бы, что этот договор заключался сначала в виде двух стипуляций или же имел форму реального контракта. В дигестах нет прямого подтверждения того правила, что наниматель обязан платить наемную плату не иначе, как по получении нанятой вещи; у Катона же часто помещик выговаривает себе право - в случае неисправности арендатора воздержаться в соответствующей степени от выполнения своих собственных обязательств. Стало быть, в этом последнем случае исправность отдающего в наем ставится в зависимость от исправности нанимателя - порядок, который прямо противоречит тому, что должно было бы быть при реальном контракте, но который согласуется вообще с приниженным положением нанимателя. - По другим пунктам история найма, насколько это определялось особенностями сделки, шла своим путем независимо от истории купли-продажи. Вопрос об ответственности отдающего в наем за недоброкачественность вещи разрешался также, как и там. Эдикт курульских эдилов не касался найма, но, по мнению Юристов, наниматель посредством а. conducti взыскивает с противной стороны убытки, которые он терпел оттого, что нанятая вещь оказывалась недоброкачественной; в некоторых случаях, когда притом отдающий в наем сам заблуждался относительно качества вещи, его ответственность понижалась до простого возвращения наемной платы. С другой стороны, отдающий в наем отвечал за доброкачественность вещи не только в момент заключения договора, но во все продолжение наемных отношений: обязанность поддерживать вещь в состоянии, годном для пользования ею, лежала не на нанимателе, но на его контрагенте, и эта особенность составляла второе отличие найма от узуфрукта. В узуфрукте напротив сказанная обязанность возлагалась на узуфруктуара, который особо гарантировал, что он будет пользоваться вещью согласно с ее хозяйственным назначением и что по окончании узуфрукта она будет возвращена собственнику ее в том самом виде, в каком была от него получена. - Иначе, чем в купле-продаже, разрешались вопросы о последствиях эвикции и о periculum. В случае эвикции, хотя бы совершенно непредвиденной тем, кто отдавал вещь в наем, наниматель возмещал чрез а. соnducti все свои убытки (Прокул, Помпоний). Точно так же и periculum относился на счет отдающего в наем. Уже Сервий Сульпиций Руф толковал в пользу арендатора те случаи, когда он лишался урожая, вследствие каких-либо особых событий, напр., урагана, землетрясения, войны; далее и Алфен и Ульпиан, разделенные друг от друга почти тремя столетиями, одинаково решали, что periculum est localoris. Если нанятая вещь случайно погибала, то с нанимателя слагалась наемная плата пропорционально понесенной им потери. Во всем этом не следует видеть какой-либо особой льготы нанимателя. Во все продолжение найма вещь оставалась в собственности того, кому она принадлежала до найма, и не представлялось основания переносить на какое-либо другое лицо риск за эвикцию или за случайную погибель вещи.

Наем состоял к ссуде совершенно в таком же историческом отношении, как купля-продажа к мене ( 124); об этом предмете мы скажем несколько нише ( 131).

В конце империи наем имуществ сделался источником новых институтов: суперфиция (superficies), колоната и эмфитевзиса (emphyteusis); об этих институтах будет речь в главе XXII.

128. Куплею продажею и наймом имуществ не исчерпывались случаи консенсуального контракта. Одновременно с названными формами образовался договор товарищества (soietas, гл. XXII); форма найма получила применение относительн личных услуг (личный наем), н вслед за тем образовался четвертый консенсуальный контракт - договор поручения (гл. XIY) и таким образом составилась законченная группа четырех <консенсуальных> контрактов, юридическое признание которых, основываясь на преторском эдикте, интерпретация свела в конце концов на постановление XII таблиц о pacta: купля-продажа, наем (имущественный и личный), товарищество и поручение.

Потом юриспруденция, претор и законодательство признали юридическую силу договора за некоторыми другими соглашениями; по существу своему, это были консенсуальные договора, но они назывались просто pacta. Сюда относились:

соглашения, получившие признание в силу интерпретации: соглашения, заключенные в дополнение к вышеназванным консенсуальным договорам (pacla adiecta, гл XX);

соглашения, признанные претором (pacta praetoria), каковы: соглашение о разрешении данного спора присягою*(311) и coustitutuin ( 132);

соглашения, освященные законами (pacta-legitima): o дарении (гл. XYII), о приданом (428 г.)*(312) и соглашение о разрешении дела третейским судом (компромисс (529 г.).*(313)