Условия пользования помещением. Наниматель по договору найма жилого помещения обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. По общему правилу, текущий ремонт жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный - наймодателя. Переустройство и реконструкция жилого помещения без согласия наймодателя не допускаются. Если помещение находится в жилом (в том числе многоквартирном) доме, то наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию дома и обеспечивать предоставление коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества собственников квартир. Переоборудование жилого дома, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
Поднаем. При долгосрочном найме наниматель с согласия наймодателя передает на срок, не превышающий срока договора найма, часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю при условии соблюдения норм жилой площади на человека. Требований, касающихся изолированности сдаваемого в поднаем помещения, нет. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Поднаниматель не пользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок. Договор поднайма жилого помещения является реальным, возмездным, двусторонним.
Отношения между сопользователями. Сопользователи должны быть указаны в договоре долгосрочного найма. Сопользователи не несут обязанностей перед наймодателем: за их действия, нарушающие условия договора, отвечает наниматель. Вселение в жилое помещение других граждан для постоянного проживания совершается с согласия наймодателя, нанимателя и всех сопользователей. Согласия этих лиц не требуется, если наниматель или один из сопользователей вселяет несовершеннолетних детей.
При долгосрочном найме с согласия наймодателя наниматель в любое время может быть заменен одним из совершеннолетних сопользователей. В случае смерти или выбытия нанимателя его место занимает один из сопользователей с согласия всех других сопользователей.
Сопользователи могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все сопользователи несут солидарную ответственность перед нанимателем по договору. В этом случае сопользователи становятся сонанимателями. При долгосрочном найме сопользователи станут сонанимателями в силу закона, если после смерти (выбытия) прежнего нанимателя они не смогут прийти к соглашению о том, кто из них станет новым нанимателем.
Не будут являться сопользователями временные жильцы, безвозмездно проживающие в жилом помещении сроком до шести месяцев, вселенные по соглашению нанимателя и всех сопользователей с предварительным уведомлением наймодателя.
Договор безвозмездного пользования (ссуды)
Договор безвозмездного пользования (договор ссуды) - это соглашение, в силу которого одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю).
Договор ссуды является:
может быть консенсуальным (и в этом случае - двусторонним);
может быть реальным (и в этом случае - односторонним);
безвозмездным.
Субъекты. Ссудодателем может быть собственник передаваемой в ссуду вещи или лицо, уполномоченное собственником. Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.
Особенностей по форме договора законом не установлено.
Условия.
1) Предметом договора являются индивидуально-определенные непотребляемые вещи.
2) Срок договора должен быть согласован сторонами. Если условие о сроке в договоре не определено, договор считается заключенным на неопределенный срок. Договор считается возобновленным на неопределенный срок, если по истечении срока ссудополучатель продолжает пользоваться вещью при отсутствии возражений со стороны ссудодателя.
Права и обязанности сторон.
1) Специальные (исключающие применение общих) последствия неисполнения обязанностей ссудодателя могут быть представлены в следующем виде:
| Обязанности ссудодателя: | При неисполнении обязанностей ссудополучатель вправе |
| Передать вещь | Требовать: 1) расторжения договора либо 2) возмещения реального (и только такого) ущерба |
| Предоставить принадлежности вещи и относящиеся к ней документы | Требовать: 1) предоставления принадлежностей и документов либо 2) расторжения договора и возмещения реального (и только такого) ущерба |
| Предоставить вещь без недостатков | Требовать: 1) безвозмездного устранения недостатков либо 2) возмещения своих расходов на устранение недостатков либо 3) досрочного расторжения договора и возмещения реального (и только такого) ущерба |
| Предупредить ссудополучателя о правах третьих лиц на вещь | Требовать: 1) расторжения договора либо 2) возмещения реального (и только такого) ущерба |
Основания ответственности ссудодателя: отвечает только за те недостатки переданной в ссуду вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора.
Ограничения ответственности ссудодателя: не отвечает за недостатки вещи, которые 1) были им оговорены при заключении договора или 2) были заранее известны ссудополучателю либо 3) должны были быть обнаружены ссудополучателем при заключении договора или приемке имущества.
2) Особые последствия неисполнения обязанностей ссудополучателя могут быть представлены в следующем виде:
| Обязанности ссудополучателя: | При неисполнении обязанностей ссудодатель вправе: |
| Пользоваться вещью в соответствии с условиями договора или назначением имущества | Требовать расторжения договора |
| Поддерживать имущество в исправном состоянии, нести расходы на содержание имущества | Требовать расторжения договора |
| Производить текущий и капитальный ремонт имущества | Требовать расторжения договора |
| Не передавать вещь третьему лицу без согласия ссудодателя | Требовать расторжения договора |
| Своевременно вернуть вещь | Требовать возвращения вещи |
Прекращение. Особые случаи прекращения договора:
1) Стороны вправе отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив другую сторону об этом за один месяц. В договоре, заключенном с указанием срока, таким правом пользуется только ссудополучатель.
2) В случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации юридического лица-ссудополучателя.