СОБСТВЕННИКАМИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

В правовом регулировании прекращения прав на земельные участ­ки лиц, не являющихся их собственниками, есть некоторые общие черты. В частности, можно выделить добровольное и принудительное прекращение прав. Некоторые основания являются общими, напри­мер изъятие земельного участка для государственных и муниципаль­ных нужд, изъятие ввиду нарушения законодательства.

Однако есть и различия, в том числе существенные. Так, напри­мер основания принудительного прекращения прав в этом случае предусмотрены непосредственно Земельным кодексом РФ. Изменения или дополнения в установленный перечень не могут быть внесены иными нормативными актами, в том числе федеральными законами.

Основания прекра­щения права по­стоянного (бес­срочного) пользо­вания земельным участком, права пожизненного на­следуемого владе­ния земельным участком

В соответствии с земельным законодательст­вом право постоянного (бессрочного) поль­зования земельным участком, право пожиз­ненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе земле­пользователя, землевладельца от принадлежа­щего им права на земельный участок на ус­ловиях и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом РФ. В случае отказа от права постоянного (бес­срочного) пользования или пожизненного наследуемого владения от правообладателя не требуется указывать ос-

1 ГК РФ. Ст. 285.

нования такого отказа. В то же время отказ от права на земельный участок в самом общем случае может последовать при отсутствии на­добности дальнейшего его использования. Так, например, при ликви­дации юридического лица или смене места жительства гражданина.

Одним из существенных условий, выставляемых пользователю или владельцу земельного участка как земельным, так и гражданским за­конодательством, является то, что сам факт отказа от участка не яв­ляется автоматическим прекращением права. Правообладатели обяза­ны содержать участок, выплачивать установленные платежи за землю, выполнять иные действия, связанные с реализацией права, до тех пор, пока земельный участок не перейдет во владение собственни­ку — Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Факт прекращения права констатиру­ется действиями по государственной регистрации соответствующих изменений.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участ­ком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при:

1) использовании земельного участка не в соответствии с его це­
левым назначением и принадлежностью к той или иной категории зе­
мель, установленными Земельным кодексом РФ;

2) использовании земельного участка способами, которые приво­
дят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных зе­
мель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранении совершенных умышленно следующих земельных
правонарушений: отравление, загрязнение, порча или уничтожение
плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения
с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и
иными опасными химическими иди биологическими веществами
при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за
собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
нарушение установленного соответствующими нормами Земельного
кодекса режима использования земель особо охраняемых природных
территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения,
земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, дру­
гих земель с особыми условиями использования, а также земель,
подвергшихся радиоактивному загрязнению; систематическое невы­
полнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране
почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процес­
сов, ухудшающих состояние почв; систематическая неуплата земель­
ного налога;

4) неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским за­
конодательством, земельного участка, предназначенного для сельско­
хозяйственного производства либо жилищного или иного строительст­
ва, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок
не установлен федеральным законом, за исключением времени, в те­
чение которого земельный участок не мог быть использован по на­
значению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств,
исключающих такое использование;

5) изъятии земельного участка для государственных или муници­
пальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 55
Земельного кодекса РФ;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами,
предусмотренными ст. 51 Земельного кодекса РФ.

Решение о принудительном прекращении прав на земельные уча­стки в предусмотренных случаях принимается судом в соответствии со ст. 54 ЗК РФ.

ОснованияЗемельным кодексом установлены различные

прекращенияоснования для прекращения частного и пуб-

сервитуталичного сервитута. Частный сервитут может

быть прекращен по основаниям, предусмот­ренным гражданским законодательством. Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

Статья 276 ГК РФ устанавливает, что по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Кроме того, согласно той же статье в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обре­менения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначе­нием участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сер­витута.

Акт об отмене публичного сервитута должен принимать тот орган государственной власти или местного самоуправления, на основании решения которого данный сервитут был установлен. Основания прекра-Собственно прекращение аренды земельного щения аренды зе-участка означает прекращение договора мельного участкааренды земельного участка, и согласно Зе­мельному кодексу РФ наступает оно по ос­нованиям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законо­дательством.

Согласно ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не опреде­лен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказать­ся от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно ст. 617 Г К РФ переход права на сданное в аренду иму­щество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущест­во, его права и обязанности по договору аренды переходят к наслед­нику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступле­нии в договор на оставшийся срок его действия, за исключением слу­чая, когда заключение договора было обусловлено личными качества­ми арендатора. Мы уже назвали несколько случаев, когда арендатор 128

имеет право досрочно расторгнуть договор. Статья 620 ГК предусмат­ривает еще один, когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, земельный участок окажется в состоянии, непригодном для использования. Кроме того, ст. 611 предоставляет арендатору право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, если арендо­датель не передал вместе с земельным участком необходимые для его использования документы и принадлежности и без них арендатор не может эксплуатировать земельный участок в соответствии с его назна­чением либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать.

Неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на земельный участок также дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы или растор­жения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть зе­мельный участок во владение арендодателя в том состоянии, в каком он его получил, с учетом «нормального износа», или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). Если же арендатор не пре­кратил пользоваться участком в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя, хотя последний на таком прекращении на­стаивает, или прекратил использование несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда внесенная плата не покрывает понесенных арендода­телем убытков, он вправе претендовать на их возмещение.

Арендодатель на основании ст. 619 ГК РФ вправе расторгнуть до­говор досрочно, если арендатор:

пользуется земельным участком с существенным нарушением ус­ловий договора или назначения земельного участка либо с неодно­кратными нарушениями;

существенно ухудшает качество земель;

более двух раз подряд по истечении установленного срока не вно­сит арендную плату.

Арендодатель имеет право потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения послед­ним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ).

Договором аренды могут быть установлены также условия растор­жения договора по инициативе арендодателя в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ, т. е. при существенном нарушении договора дру­гой стороной. Что же считается существенным нарушением договора? Это нарушение, влекущее для другой стороны ущерб, в результате ко­торого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Значит, арендодатель может настаивать на включение в договор условий, при которых он вправе расторгнуть договор аренды досрочно, если он предвидит и хочет пре­дотвратить возможные существенные нарушения арендатором условий договора. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

5 Земельное право

В то же время закон требует, чтобы арендодатель, прежде чем он досрочно расторгнет договор, направил арендатору письменное преду­преждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досроч­но расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий
договора или назначения имущества либо с неоднократными наруше­
ниями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором
срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установлен­
ные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в ра­
зумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными
правовыми актами или договором производство капитального ремонта
является обязанностью арендатора.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора до­говор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арен­
датору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответ­
ствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие
пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодате­
лем при заключении договора, не были заранее известны арендатору
и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра
имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью ка­
питальный ремонт имущества в установленные договором аренды сро­
ки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не от­
вечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в перво­начальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными пра­вовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т. п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимо­сти здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользова­ния земельным участком и при предъявлении соответствующих требо­ваний сторонами может:

признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недви­жимость, или право собственника земельного участка на приобрете­ние оставшейся на нем недвижимости. Правила настоящей статьи не применяются при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 283 ГК РФ), а также прекращении прав

на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования (от. 286 ГК РФ).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в со­ответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которому изменение и рас­торжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другими законами или договором.

При этом та же статья устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, дру­
гими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значитель­ной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при за­ключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или изменен­ным.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Помимо установленных Гражданским кодексом, Земельным кодек­сом РФ вводятся дополнительные основания прекращения договора аренды земельного участка.

Так, аренда земельного участка может быть прекращена по ини­циативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его це­
левым назначением и принадлежностью к той или иной категории зе­
мель, предусмотренными ЗК РФ;

2) использования земельного участка, которое приводит к суще­
ственному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или
значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонару­
шения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или унич­
тожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил об­
ращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимиката­
ми и иными опасными химическими или биологическими
веществами при их хранении, использовании и транспортировке, по­
влекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружаю­
щей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для
сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного
строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более дли­
тельный срок не установлен федеральным законом или договором
аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого
для освоения земельного участка, а также времени, в течение которо­
го земельный участок не мог быть использован по назначению из-за

5- 131

стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих та­кое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муници­
пальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК
РФ;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами,
установленными ст. 51 ЗК РФ.

Прекращение аренды земельного участка по перечисленным осно­ваниям, указанным в Земельном кодексе РФ, не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ, а также в иных установленных федеральными законами случаях.

Основания и поря­док прекращения права безвозмезд­ного срочного пользования зе­мельным участком

Земельным кодексом РФ установлены сле­дующие основания прекращения права по­стоянного (бессрочного) пользования: это истечение срока, на который земельный уча­сток был предоставлен, а также по двум ос­нованиям, предусмотренным и для прекра­щения права постоянного (бессрочного) пользования, а именно:

использование земельного участка не в соответствии с его целе­вым назначением и принадлежностью к той или иной категории зе­мель, предусмотренными ЗК РФ;

использование земельного участка, которое приводит к существен­ному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значи­тельному ухудшению экологической обстановки.

Инициатива прекращения права безвозмездного срочного пользо­вания в случае досрочного прекращения использования земельного участка может исходить от лица, предоставившего участок. Пользова­ние может быть прекращено также и по соглашению сторон.

В случае, если право безвозмездного срочного пользования воз­никло на основании решения органа государственной власти или ме­стного самоуправления, прекращение использования земельного участка на основании этого права наступает по истечении срока, уста­новленного в данном акте.

Что же касается использования земельного участка на основе пра­ва безвозмездного срочного пользования в силу договора между граж­данами или юридическими лицами, то по истечении срока, указанно­го в договоре, по соглашению сторон либо прекращаются отношения по использованию, либо возобновляются на новый срок. При этом, если пользователь по истечении срока использования участка продол­жает его использовать, а лицо, предоставившее участок, не потребова­ло прекращения такого использования, договор продолжает свое дей­ствие. В то же время любая из сторон может потребовать прекраще­ния договора.

Особо оговорено земельным законодательством то, что работник, прекративший трудовые отношения с организацией, предоставившей служебный надел в пользование, имеет право использовать этот слу­жебный надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ.

Определены отдельно основания прекращения права безвозмезд­ного срочного пользования, если на основании этого права предос-

тавлен служебный земельный надел'. Так, право на служебный надел прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен.

Прекращение права на служебный надел оформляется решением организации, предоставившей такой служебный надел в пользование.

В то же время право на служебный надел сохраняется за работни­ком, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности.

Право на служебный надел может быть сохранено не только за работником, но и за членами его семьи в следующих случаях:

1) если работник призван на действительную срочную военную
службу или альтернативную службу - - на весь срок прохождения
службы;

2) если работник поступил на учебу - - на весь срок обучения
в образовательном учреждении;

3) если работник погиб в связи с исполнением служебных обя­
занностей.

Кроме того, право на служебный надел сохраняется за нетрудо­способным супругом и престарелыми родителями работника пожиз­ненно, детьми работников до их совершеннолетия.

Следует заметить, что служебный земельный надел предоставля­ется преимущественно для сельскохозяйственных работ, поэтому право пользования служебным наделом может быть прекращено по­сле снятия урожая.

Порядок отказаПользователи (за исключением арендаторов,
от праваД^ля которых прекращение права аренды ре-

на земельныйгулируется законом и договором), а также

участоквладельцы земельных участков вправе отка-

заться от предоставленного им права.

Ранее законодательством были недостаточно урегулированы про­цедуры отказа от земельного участка, в связи с чем возникали разно­образные коллизии, связанные с выяснением того, что означает, на­пример, длительное неиспользование участка и можно ли его прирав­нять к отказу от права на него. Не было единообразия и ясности в том, каким образом должен быть оформлен отказ.

Принятым Земельным кодексом РФ ряд этих вопросов решен.

Теперь установлено, что отказ лица от осуществления принадле­жащего ему права на земельный участок оформляется подачей заявле­ния об отказе в органы, осуществляющие распоряжение земельными участками, либо при прекращении права на земельный надел — рабо­тодателю, предоставившему участок.

Кроме того, ЗК РФ установил, что подача заявления не влечет за собой прекращение соответствующего права. Право это прекращается с принятием решения субъектом, предоставившим участок (собствен­ником, лицом, осуществляющим действия от имени собственника), или иным лицом, наделенным полномочиями по прекращению этого права. Так, при отказе лица от права пожизненного наследуемого вла-

См. главу 4 учебника.

дения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользо­вания земельным участком распоряжение данным земельным участ­ком осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 ЗК РФ.

Порядок принудительного прекращения прав на земельный участок ввиду ненадлежащего использования земельного участка. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Как и право собственности, права пользова­телей и владельцев земельных участков могут быть прекращены в принудительном поряд­ке.

При этом устанавливается, что принудитель­ное прекращение права пожизненного насле­дуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования зе­мельным участком, права безвозмездного срочного пользования земельным участком осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земель­ного участка после наложения административ­ного взыскания в виде штрафа. Одновременно с наложением административного взыскания уполно­моченным исполнительным органом государственной власти по осу* ществлению государственного земельного контроля лицу, виновному в нарушении земельного законодательства, выносится предупреждение о допущенных земельных правонарушениях с последующим уведомле­нием органа, предусмотренного ст. 29 Земельного кодекса РФ и пре­доставившего земельный участок.

Такое предупреждение должно содержать: указание на допущенное земельное правонарушение; срок, в течение которого земельное пра­вонарушение должно быть устранено; указание на возможное прину­дительное прекращение права на земельный участок в случае неустра­нения земельного правонарушения; разъяснение прав лица, виновного в нарушении земельного законодательства, в случае возбуждения про­цедуры принудительного прекращения прав на земельный участок; иные необходимые условия.

Форма предупреждения должна быть установлена Правительством Российской Федерации.

В случае неустранения указанных в предупреждении земельных правонарушений в установленный срок исполнительный орган госу­дарственной власти, вынесший предупреждение, направляет материа­лы о прекращении права на земельный участок ввиду его ненадлежа­щего использования в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ.

Орган государственной власти или орган местного самоуправле­ния, предусмотренные указанной выше статьей ЗК РФ, направляет в суд заявление о прекращении права на земельный участок. По исте­чении десятидневного срока с момента принятия решения суда о пре­кращении права на земельный участок исполнительный орган госу­дарственной власти или орган местного самоуправления, предусмот­ренные ст. 29 ЗК РФ, направляет заявление о государственной регистрации прекращения права на земельный участок с приложени-

ем акта в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Законодательством подчеркивается, что прекращение права на зе­мельный участок не освобождает лиц, виновных в нарушении земель­ного законодательства, от предусмотренного ст. 76 ЗК РФ возмещения причиненного вреда.

Решение об изъятии земельного участка ввиду ненадлежащего ис­пользования земельного участка может быть обжаловано в судебном порядке.

Обратим внимание на то, что порядок прекращения прав на зе­мельные участки при ненадлежащем их использовании определен и гражданским законодательством.

Права пользователей и владельцев земельных участков могут быть прекращены в связи с изъятием земельного участка для государствен­ных и муниципальных нужд. Изъятие земельных участков у владель­цев и пользователей в данном случае осуществляется по тем же осно­ваниям, что и выкуп земельных участков у собственников, а именно по основаниям, установленным ст. 49 Земельного кодекса РФ. Зе­мельным кодексом установлено, что порядок прекращения прав вла­дения и пользования земельным участком при его изъятии для госу­дарственных или муниципальных нужд устанавливается гражданским законодательством.