НА ТОРГАХ - раздел Право, ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО Отношения По Заключению Договоров, Предметом Которых Являются Земельные Учас...
Отношения по заключению договоров, предметом которых являются земельные участки или права на них, подчинены общим нормам о заключении договоров на торгах, установленных гражданским законодательством. Земельным кодексом РФ также установлены некоторые специальные нормы. Так, согласно ст. 38 ЗК РФ основной формой заключения договоров по приобретению прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются торги (см. ст. 30, 38). Это прежде всего договоры купли-продажи и договор аренды. Хотя не исключается и возможность заключения договоров без проведения торгов.
Понятие иПредметом торгов могут выступать любые
содержание торговземельные участки, не изъятые из оборота
и не ограниченные в обороте согласно земельному законодательству.
В соответствии со ст. 448 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
В качестве организатора торгов согласно той же статье может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени.
Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.
Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.
В соответствии со ст. 449 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Если иное не предусмотрено в законе или извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса — не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.
Порядок проведения торгов
по продаже
земельных участков
или заключения
договора аренды
земельного участка,
находящегося в
государственной
собственности
В настоящее время действует утвержденный постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. № 2 Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды. Однако данный порядок действует только в части, не противоречащей ЗК РФ. Так, согласно ст. 38 ЗК РФ предметом торгов является не право аренды,
а право на заключение договора аренды, что соответствует общим нормам ГК о заключении договоров на торгах.
Указанным порядком определено, в частности, что в качестве продавца земельного участка или права его аренды выступает орган государ-
ственной власти или местного самоуправления (далее именуется — продавец)', что в принципе соответствует ст. 38 ЗК РФ.
Органы местного самоуправления, на территории которых торги не проводятся, могут выставлять на договорной основе земельные участки на торги, проводимые в других муниципальных образованиях.
В качестве организатора торгов выступает либо продавец, либо специализированная организация, действующая на основании договора с продавцом. В случае проведения торгов специализированной организацией расходы организатора, связанные с проведением торгов, включая привлечение независимых оценщиков, специалистов по проведению рекламной кампании, экспертов и т. д., осуществляются в соответствии с условиями, определенными в договоре продавца с организатором.
Земельные участки, выставляемые на торги, определяются продавцом в соответствии с утвержденным генеральным планом города или другого поселения, иной градостроительной и землеустроительной документацией.
Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть закрытым по форме подачи предложения по цене.
В случае проведения аукциона, закрытого по форме подачи предложения по цене, или конкурса продавец назначает аукционную или конкурсную комиссию. Комиссия оценивает предложения участников конкурса в случае проведения торгов в форме конкурса; определяет победителя торгов; оформляет протокол о результатах торгов; принимает решение о признании торгов несостоявшимися в случае, предусмотренном п. 19 настоящего Порядка.
В состав комиссии могут входить представители соответствующих органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных организаций (объединений). Заседание комиссии считается правомочным, если на нем присутствует не менее двух третей членов комиссии. Решения комиссии принимаются простым большинством голосов.
Продавец определяет форму проведения торгов, начальную цену предмета торгов, сумму задатка и составляет график платежей. При этом начальная цена предмета торгов не может быть ниже 5-кратной ставки земельного налога и устанавливается в пределах от этой величины до нормативной цены земли в зависимости от градостроительной ценности земельного участка, ситуации на рынке земли и иной недвижимости и уровня затрат на развитие инженерной инфраструктуры, а сумма задатка - в размере 20% начальной цены.
1 В соответствии с Вводным законом распоряжение государственными юмлями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное (ч. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Продавец подготавливает по каждому предмету торгов необходимые материалы и документы.
Организатор: выдает за плату необходимые материалы и документы по каждому предмету торгов всем юридическим и физическим лицам, желающим принять участие в торгах (далее именуются — заявители);
определяет шаг аукциона при проведении торгов в форме аукциона;
определяет срок внесения задатка заявителями; готовит извещение о торгах и организует его публикацию; регистрирует заявки на участие в торгах в журнале приема заявок; проверяет правильность оформления документов, представленных заявителями, их соответствие законодательству Российской Федерации.
Решения по подготовке и проведению торгов оформляются протоколами.
Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующую информацию: дата, время, место и порядок проведения торгов; предмет торгов; форма проведения торгов; шаг аукциона в случае проведения торгов в форме аукциона; условия конкурса и критерии определения его победителя в случае проведения торгов в форме конкурса; местоположение (адрес), кадастровый номер и площадь участка и другие необходимые сведения.
Ответственность за достоверность публикуемой информации и соответствие содержания информационных сообщений законодательству несет организатор.
В торгах может участвовать любое лицо, подавшее заявку с необходимыми и надлежаще оформленными документами не позднее даты, указанной в извещении, и обеспечившее своевременное перечисление задатка на объявленные в извещении расчетные счета.
Для участия в торгах юридические и физические лица представляют организатору заявку по установленному им образцу с приложением к ней необходимых документов.
Одно лицо имеет право подать только одну заявку на участие в торгах.
Заявителю может быть отказано в приеме документов в следующих случаях: заявка подана по истечении срока приема заявок, указанного в извещении; заявка подана лицом, не уполномоченным действовать от имени заявителя; представлены не все необходимые документы по перечню, объявленному в извещении, либо представленные документы оформлены ненадлежащим образом.
Данный перечень оснований для отказа заявителю в участии в торгах является исчерпывающим.
Заявитель имеет право отозвать поданную заявку до окончания срока приема заявок, в письменной форме уведомив об этом организатора. Отзыв заявки регистрируется в журнале приема заявок.
Заявителям, отозвавшим свою заявку, внесенный задаток возвращается в соответствии с условиями торгов.
Решение организатора о признании заявителей участниками торгов оформляется протоколом, в котором указываются принятые
и отозванные заявки с указанием имен (наименований) заявителей, лица, признанные участниками торгов, а также заявки, по которым отказано в допуске к участию в торгах с указанием оснований для такого отказа.
Заявитель приобретает статус участника торгов с момента подписания организатором протокола приема заявок.
Организатор, сделавший извещение о проведении торгов, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса — не позднее чем за 30 дней до проведения конкурса.
Упомянутым документом определен порядок проведения торгов, а также порядок расчетов, заключение договоров и передача прав.
Следует заметить также, что приведенный порядок проведения торгов действует до момента утверждения постановлением Правительства нового акта, разрабатываемого в развитие и в соответствии с ЗК РФ, в том числе и настоящей статьей и Гражданским кодексом РФ.
С.А. Боголюбова
Допущено Министерством образования Российской Федерации
в качестве учебника для студентов высших учебных заведений,
обучающихся по специальности «Юриспруденция»
ПРЕДМЕТ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА
Российская земельная реформа, обусловленная необходимостью отказа от господствующих в советскую эпоху методов голого администрирования в области управления экономикой, в том числе и в области рег
МЕТОДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА
Для характеристики отрасли права вообще и земельного права в частности наряду с предметом важно выявление особенностей методов регулирования земельных отношений. Под методом отрасли права понимает
СИСТЕМА ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА И ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
Земельное право занимает самостоятельное место в общей системе права, поскольку оно направлено на регулирование конкретного по своей сущности вида общественных отношений, т. е. земельных отношений
ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА
Принципы отрасли права — это основополагающие начала, которыми руководствуются участники правоотношений. Особенностью принципов земельного права является их фиксация в отраслевом земельном законе
ИСТОРИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА РОССИИ
Любое историческое событие является следствием цепи прежних, и оно же будет следствием событий будущих, какой радикальностью ни отличалось бы происходящее.
Имеет смысл представить земельны
ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ИСТОЧНИКОВ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА
Целесообразно вначале хотя бы кратко остановиться на некоторых теоретических вопросах, необходимых для дальнейшего усвоения учебного материала. Для надлежащего понимания описываемых институтов зем
ЗАКОН - ВЫСШАЯ ФОРМА НОРМАТИВНОГО ПРАВОВОГО АКТА
Если среди источников земельного права на первом месте нахо дится нормативный правовой акт, то среди различных видов норма тивных правовых актов закон в России стоит на первом месте и зан
НОРМАТИВНЫЕ УКАЗЫ ГЛАВЫ ГОСУДАРСТВА И ИНЫЕ ПОДЗАКОННЫЕ АКТЫ
В условиях России основным источником земельного права, как и остальных отраслей права, являются подзаконные нормативные акты. В них прежде всего входят указы Президента РФ, а также постановления
ЗНАЧЕНИЕ ОБЩИХ ПРИНЦИПОВ, ДОГОВОРОВ И ОБЫЧАЕВ
К источникам земельного права начинают относиться общие принципы права, нормативные договоры и некоторые обладающие юридической силой обычаи. Признание этих феноменов источниками права
ПОНЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ
В связи с приобретением (приватизацией, куплей-продажей), использованием и охраной земель между органами власти, организациями и частными лицами складываются определенные отношения, которые регу
НОРМЫ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА
В результате земельной реформы нормы земельного права приобрели более сложное содержание, чем прежде, поскольку они регулируют отношения, возникающие не только по поводу самого земельного участка,
УЧАСТКОВ ПО ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Права собственников
земельных участков
землепользователей,
землевладельцев
и арендаторов
Права и обязанности лиц, использующих земельные
ОБЩИЕ ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
Права на земельные участки возникают на основаниях, предусмотренных гражданским законодательством и федеральными законами земельного и иных отраслей законодательства. Обратим внимание на то, что
СОБСТВЕННОСТИ
Современным законодательством' уделяется существенное внимание предоставлению земельных участков из государственной или муниципальной собственности для строительства. В принципе это имеет под соб
ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ
Права на земельные участки, предусмотренные законодательством, могут быть прекращены только по тем основаниям и в том порядке, которые предусмотрены законом.
Земельный кодекс РФ разделяет
СОБСТВЕННИКАМИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
В правовом регулировании прекращения прав на земельные участки лиц, не являющихся их собственниками, есть некоторые общие черты. В частности, можно выделить добровольное и принудительное прекращен
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Действующий Земельный кодекс РФ не содержит специального раздела об обороте или сделках с земельными участками. Однако это не означает, что земельное законодательство не регулирует этот круг отноше
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Земельным кодексом урегулированы особенности купли-продажи земельных участков как особого объекта правовых отношений и особого объекта недвижимости. Положения о купле-продаже земельных участков пр
АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Арендные отношения возникают из договора между арендатором и арендодателем.
Поскольку отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гра
И охраны земельляется государственное управление.
Вместе с тем в этой сфере все более активизируется роль общественных организаций, которые в соответствии со своими уставными задачами участвуют в решении политических, хозяйственных, в том числе
ОРГАНЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ ФОНДОМ
Государственное управление в области использования и охраны земель осуществляют как представительные, так и исполнительные органы власти.
1 Некоторые из названных функций управл
ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО
Землеустройство — необходимое условие обеспечения рационального использования и охраны земель. В проведении его заинтересовано не только государство в лице его органов, осуществляющих функции уп
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР
Впервые необходимость ведения земельного кадастра была признана в Основах земельного законодательства Союза ССР и союзных республик 1968 г.1 С тех пор законодательство о земельном кадас
ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ
Под общим названием «платность использования земли» в ст. 65 Земельного кодекса РФ упоминается земельный налог и арендная плата. При этом не указывается на различия этих платежей. Между тем правова
Quot;-v— --- „,..>,„,, гтпст&тга гтимм ич способе
применяемую в определенных законодательством случаях с целью обеспечения государственных интересов. Она применяется как нижний предел стоимости земли при продаже земель, находящихся в госуда
КОНТРОЛЬ ЗА ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ И ОХРАНОЙ ЗЕМЕЛЬ. МОНИТОРИНГ ЗЕМЕЛЬ
В условиях рыночной экономики государственный контроль за рациональным использованием земель приобретает еще большее значение, чем раньше. Законодательство о земельной реформе предоставляет собст
Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору
и ее территориальные органы осуществляют на землях сельскохозяйственного назначения и земельных участках сельскохозяйственного использования в составе земель поселений контроль за соблюдением:
ЭКОЛОГИЧЕСКИЕ ТРЕБОВАНИЯ ОХРАНЫ ЗЕМЕЛЬ
(ПОЧВ)
Федеральный закон «Об охране окружающей среды» содержит общие экологические требования, которые должны соблюдаться как при планировании и проектировании использова
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Судебная защита
как форма защиты
нарушенных или
оспоренных прав
Одной из форм защиты нарушенного или оспариваемого права является судебная
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВОВОГО РЕЖИМА ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ
Правовой режим этой категории земель определяется ст. 83— 85 Земельного кодекса Российской Федерации, а также другими федеральными законами: в части обеспечения рационального использования городс
Застройки
сельсоветов);
генеральные планы городских и сельских поселений;
проекты черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных образований.
Градостроительная д
ОХРАНА ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ В ПОСЕЛЕНИЯХ
Существует широко распространенное мнение о том, что жить в крупных городах — промышленных центрах становится все труднее для здоровья людей из-за неблагоприятной экологической обстановки. Такая с
Общие положения
Каждый гражданин Российской Федерации имеет равные возможности получить (приобрести) земельный участок для строительства жилого дома, ведения личного подсобного или дачного хозяйства, ведения крес
КОНДОМИНИУМЫ
Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости. В кондоминиуме отдельные
ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ПРИГОРОДНЫХ И ЗЕЛЕНЫХ ЗОН
В состав пригородных зон могут включаться земли, находящиеся за пределами черты городских поселений, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в с
И ИНОГО СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Земельным кодексом РФ определены основные критерии, дающие возможность отграничить данную категорию земель от иных, установленных ст. 7 настоящего Кодекса. Каждый из видов использования, указанных
ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ПРОМЫШЛЕННОСТИ И ЗЕМЕЛЬ ЭНЕРГЕТИКИ
Правовой режим земель промышленности прежде всего подчинен интересам развития промышленных отраслей хозяйства Российской Федерации. Земли этой категории предназначены для размещения объектов промыш
ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ТРАНСПОРТА
Объектами транспортных систем Российской Федерации заняты значительные земельные площади государства. Правовой режим данных земель прежде всего зависит от вида и назначения транспортных коммуникац
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Правовой режим указанных земель определен требованиями по эксплуатации так называемых информационных сетей.
Землями связи, радиовещания, телевидения, информатики, согласно ст. 91 ЗК РФ, п
ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ОБОРОНЫ И БЕЗОПАСНОСТИ
Землями, используемыми в этих целях, признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности Вооруженных Сил Российской Федерации, войск Пограничной службы Российско
ПОНЯТИЕ И СОСТАВ ЗЕМЕЛЬ ОСОБО ОХРАНЯЕМЫХ ТЕРРИТОРИЙ И ИХ ОБЪЕКТОВ
К землям особо охраняемых территорий и их объектов относятся земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и ин
ЗЕМЛИ ОСОБО ОХРАНЯЕМЫХ ПРИРОДНЫХ ТЕРРИТОРИЙ
К землям особо охраняемых природных территорий относятся:
земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, на
Заказники Государственными природными заказниками
объявляются территории, имеющие особое
значение для сохранения и восстановления природных комплексов или их компонентов и поддержания экологического баланса. Их основные задачи — ресурсос
Парки и сады Дендрологические парки и ботанические сады
располагаются на землях, предоставленных
одноименным государственным учреждениям для создания и размещения коллекций растений. Дендрологическими парками и ботаниче-
скими
ОСОБО ЦЕННЫЕ ЗЕМЛИ
Земельный кодекс РФ особо ценными называет земли, в пределах которых имеются природные объекты и объекты культурного наследия, представляющие особую научную и историко-культурную ценность, относя
ПОНЯТИЕ И РАЗВИТИЕ ЗЕМЕЛЬ ЛЕСНОГО ФОНДА
Земли лесного фонда предусматриваются в ст. 101 Земельного кодекса РФ. На землях лесного фонда располагаются леса, которые могут располагаться и на землях иных категорий.
Границы земель
ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ОХРАНЫ ЗЕМЕЛЬ ЛЕСНОГО ФОНДА
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения
ПОНЯТИЕ И РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ВОДНОГО ФОНДА
Согласно ч. 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ при подразделении земель в Российской Федерации по целевому назначению на семь основных категорий выделяются наряду с землями особо охраняемых территорий
РЕАЛИЗАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛИ ВОДНОГО ФОНДА
Рассмотренные выше права собственности, аренды и иные вещные права на земельные участки реализуются с определенными особенностями и спецификой применительно к землям водного фонда, которые заслуж
УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЛЯМИ ВОДНОГО ФОНДА
В настоящее время происходит разграничение полномочий федеральных органов исполнительной власти, государственных органов субъектов РФ и органов местного самоуправления в области использования зем
ПОНЯТИЕ ПРАВОНАРУШЕНИЯ И ОТВЕТСТВЕННОСТИ
Юридическая ответственность является завершающим звеном действия правового механизма в любой сфере общественных отношений. Не является исключением и такая важнейшая в настоящее время область обще
ПРАВОНАРУШЕНИЯ
В ст. 75 Земельного кодекса РФ предусмотрена дисциплинарная ответственность, которой является юридическая ответственность в порядке подчиненности по службе рабочих и служащих предприятий, учрежден
АДМИНИСТРАТИВНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
Согласно Кодексу РФ об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. административным правонарушением признается противоправное, виновное (умышленное или неосторожное) действие либо бездей
ГРАЖДАНСКАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
В условиях перехода к рыночным отношениям, развития, поощрения и охраны разнообразных форм собственности немаловажное значение приобретает гражданско-правовая (имущественная) ответственность (он
УГОЛОВНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
Лица, виновные в совершении преступлений, т. е. общественно опасных деяний, запрещенных Уголовным кодексом под угрозой наказания, несут уголовную ответственность.
Принципы
Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Новости и инфо для студентов