Жилищное право: Учебник

Жилищное право: Учебник

 

Предисловие

 

Общепризнанным является факт, что жилищная проблема была и остается одной из нерешенных проблем современной России. Об этой проблеме довольно часто упоминается в различных источниках, как официальных, так и неофициальных. Но реже говорится о том, в чем собственно она заключается. Официальное содержание жилищной проблемы сформулировано в федеральной целевой программе "Жилище" на 2002-2010 гг., утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. N 675 (с изменениями)*(1). В числе прочих называются ее следующие характеризующие признаки:

- нерешенность проблемы обеспечения доступности жилья для граждан с разным уровнем дохода, снижение объемов жилищного строительства и несоответствие стоимости жилья платежеспособному спросу населения;

- неразвитость частного жилищного фонда, отсутствие механизмов долгосрочного ипотечного кредитования граждан для целей приобретения жилья, что в перспективе может серьезно ограничить миграционные процессы и развитие рынка рабочей силы;

- невыполнение государством своих обязательств по обеспечению жильем определенных категорий граждан, что является следствием того, что ранее принятые решения во многом не соответствуют бюджетным возможностям государства. Это снижает не только уровень обеспечения социальных гарантий, но и степень доверия граждан к ним, в связи с чем возникает необходимость уточнить действующие обязательства государства по обеспечению жилыми помещениями отдельных категорий граждан и сформировать единые принципы и механизмы оказания поддержки различным категориям граждан за счет бюджетных средств;

- необходимость обеспечения устойчивого функционирования жилищного сектора, которое позволит удовлетворять жилищные потребности населения без существенного участия федерального центра и привлечения значительных объемов бюджетных средств. Роль государства должна быть ограничена регулированием отношений в области осуществления прав на недвижимость в жилищной сфере, установлением строительных норм и правил и основных принципов градорегулирования. При этом средства федерального бюджета будут использоваться исключительно на цели обеспечения жильем определенных категорий граждан и социальную защиту населения в соответствии с законодательством Российской Федерации;

- ограничение "жилищной нагрузки" на органы местного самоуправления, которые должны отвечать за содержание и использование муниципального жилищного фонда, функционирование и развитие муниципальных объектов коммунального хозяйства, создавать условия для жилищного строительства. Средства местных бюджетов в первую очередь должны направляться на обеспечение социальным жильем малоимущих граждан и развитие коммунальной инфраструктуры;

- кризисное состояние объектов и сетей жилищно-коммунального хозяйства и неэффективное управление им, что обусловлено его дотационностью и неудовлетворительным финансовым положением, высокой затратностью, отсутствием экономических стимулов снижения издержек на производство жилищно-коммунальных услуг, неразвитостью конкурентной среды и как следствие высокой степенью износа основных фондов, неэффективной работой предприятий, большими потерями энергии, воды и других ресурсов.

Последовательное решение жилищной проблемы, безусловно, скажется на уровне жилищного обеспечения российских граждан, который является одним из показателей социально-развитого государства. Согласно ст. 7 Конституции Российской Федерации Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. Под достойной жизнью следует понимать не только достойный человека прожиточный минимум, материальную обеспеченность на уровне стандартов развитого общества, возможность обладать и пользоваться материальными и социальными благами современной цивилизации, включая медицинское обслуживание, личную безопасность и социальное обеспечение, доступ к ценностям культуры и т.п., но и обеспеченность жилищем, поскольку она является одним из главнейших материальных условий жизни человека и входит составной частью в понятие достойного жизненного уровня человека.

Происходящие в России политические и социально-экономические преобразования и сопровождающие их реформы, в том числе и жилищная, существенно изменили многие аспекты существования практически всех слоев населения Российской Федерации.

В 2004 г. был принят пакет законодательных актов, с вступлением в силу которых в Российской Федерации действует новое жилищное законодательство. Прежде всего, речь идет о введенном в действие с 1 марта 2005 г. Жилищном кодексе Российской Федерации, а также ряде законодательных актов, касающихся вопросов ипотечного кредитования, формирования рынка доступного жилья для российских граждан, в том числе долевого участия в строительстве жилых помещений*(2) и жилищно-накопительных кооперативов*(3).

Необходимо также напомнить, что с 1 января 2005 г. вступил в силу Федеральный закон "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ*(4). Указанный Закон внес существенные изменения в сотни действующих федеральных законов, регулирующих вопросы социальной защиты различных категорий граждан, в том числе в жилищной сфере. Кардинальные изменения произошли в отношении военнослужащих, поскольку новая редакция ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих", которая регулирует жилищные права военнослужащих и членов их семей, изменила не только его букву, но и дух, так как еще до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации именно военнослужащие были лишены права на предоставление жилых помещений по договору социального найма, которое они имели все прошедшее время. Федеральный закон от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ также коснулся социальных гарантий в жилищной сфере многих других категорий граждан.

Указанными законодательными актами фактически создана новая система жилищного обеспечения российских граждан. Таким образом, можно констатировать, что де-юре жилищная реформа состоялась, однако де-факто ей еще предстоит состояться, поскольку только практическая реализация нового жилищного законодательства даст ответ на вопрос о том, насколько оказались эффективны для решения жилищной проблемы принятые законодательные акты.

Сложность заключается в том, что наряду с новыми нормативными правовыми актами определенный период времени будут продолжать действовать многие "старые" законодательные акты, в том числе ведомственные нормативные правовые акты по вопросам жилищного обеспечения граждан, некоторые из которых вошли в противоречие с новым законодательством. Указанные акты должны соответствовать Конституции Российской Федерации, Гражданскому кодексу Российской Федерации, Жилищному кодексу Российской Федерации и принятым в последнее время законам. В связи с указанными особенностями правового регулирования на практике возникают определенные сложности при решении конкретных вопросов.

Вышеуказанные обстоятельства актуализируют необходимость более глубокого изучения жилищного законодательства не только юристами, но и работниками жилищно-коммунальной сферы, обычными гражданами, поскольку без освоения основных правовых категорий в жилищной сфере невозможны правильное применение законодательства и как следствие полноценная реализация субъективных жилищных прав и исполнение юридических обязанностей. Изучение жилищного законодательства в различных вузах осуществляется по-разному: в рамках курса гражданского права или преподавания специальной дисциплины. Последний вариант в связи со сложностью и обширностью жилищного законодательства является наиболее предпочтительным при изучении жилищно-правовых институтов.

Жилищное право как учебная дисциплина предусматривает изучение курса жилищного права*(5). В основе построения учебного курса жилищного права лежит внутренняя взаимосвязь общественных отношений, составляющих предмет жилищного права, и последовательность регулирующих их правовых норм. В ходе изложения тем курса жилищного права значительное место отводится анализу законодательных и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, действующих в сфере жилищного обеспечения граждан и соответствующей деятельности отдельных субъектов. При изучении курса жилищно-правовые институты рассматриваются во взаимодействии их между собой и с нормами конституционного, гражданского, административного, финансового и других отраслей права.

В учебнике использованы положения и выводы, содержащиеся в трудах представителей общей теории права, а также науки жилищного и гражданского права, таких как С.И. Аскназий, Ю.Г. Басин, И.Л. Брауде, П.В. Крашенинников, В.Н. Литовкин, И.Б. Марткович, А.И. Пергамент, П.И. Седугин, Ю.К. Толстой, И.А. Фаршатов и др.

В учебнике учтены кардинальные изменения нормативно-правовой базы, регулирующей жилищные правоотношения, в том числе касающиеся участия в долевом строительстве жилья, жилищно-накопительных кооперативах, порядка выдачи и реализации государственных жилищных сертификатов, реализации накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, а также проанализирована обширная судебная практика жилищных правоотношений, не противоречащая изменившемуся жилищному законодательству, и приводятся конкретные судебные решения по тем или иным спорным жилищным вопросам и т.д.

Настоящий учебник будет интересен и полезен не только студентам, но и аспирантам, научным и практическим работникам.

 

Автор

 

Раздел 1. Общие положения

 

Глава 1. Понятие жилищного права

 

Понятие жилищного права, его предмет и метод

Понятие "жилищное право" можно рассматривать в трех аспектах: 1) как отрасль права, регулирующая определенную группу общественных… Жилищное право как отрасль права выступает в качестве отправного понятия для… Отрасли права отличаются друг от друга, прежде всего, предметом регулирования, т.е. определенным видом общественных…

Принципы жилищного права

Под правовыми принципами (принципами права) понимаются основные начала, важнейшие положения правового регулирования общественных отношений. Принципы… В жилищном праве наблюдается проявление действия принципов нескольких отраслей… Так, в сфере жилищных отношений, пользования жилыми помещениями на основе договора найма регулирование осуществляется…

Глава 2. Жилищное законодательство

 

Понятие жилищного законодательства и его структура

Праву присуща формальная определенность, которая воплощается в правовых актах (источниках права, например в законе). Именно нормы права в отличие от… Источник права понимается как внешняя форма выражения и существования норм… Источникам права присущи обязательность, формальная определенность и общеизвестность.

Действие жилищного законодательства

Ю.К. Толстой справедливо отмечает, что действие жилищного законодательства распространяется на отношения, предметом которых являются жилые… ЖК РФ установил следующие правила действия жилищного законодательства во… - акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения…

Жилищное законодательство и иные источники права

Жилищные отношения в силу их многообразия регулируются нормами различных отраслей, что требует применения не только жилищного, но и иного… К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой… Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным…

Глава 3. Жилищные фонды и управление ими

 

Понятие и виды жилищных фондов Российской Федерации

 

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (ст. 19 ЖК РФ), в которую входят жилые помещения независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Ю.К. Толстой определяет жилищный фонд как совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях, помещений, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно*(49).

До принятия ЖК РФ в законодательстве не было единых подходов к классификации жилищных фондов. Классификация, которая была закреплена в ЖК РСФСР, устарела, и ею нельзя было руководствоваться. Подразделение жилищного фонда на виды, данное в Законе Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", являлось противоречивым и не всегда может быть применимо в практических целях.

В юридической литературе были выработаны следующие критерии классификации жилищных фондов:

- по формам собственности в соответствии со ст. 7 Закона Российской Федерации "Об основах жилищной политики": частный жилищный фонд (фонд, находящийся в собственности граждан и юридических лиц); государственный жилищный фонд (ведомственный фонд, находящийся в федеральной собственности, и фонд в собственности субъектов Российской Федерации); муниципальный жилищный фонд (фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий и учреждений); общественный жилищный фонд, состоящий в собственности общественных объединений*(50); жилищный фонд, находящийся в коллективной собственности (фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов права собственности)*(51).

Ведомственный жилищный фонд образовывался из жилых помещений, поступающих от жилищного строительства, переоборудования нежилых помещений в жилые и приобретаемых соответствующими федеральными органами исполнительной власти, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями или организациями. Например, в Министерстве обороны Российской Федерации в основном к нему относится жилищный фонд в закрытых военных городках, в которых запрещена приватизация жилых помещений, в том числе не имеющих статуса служебных жилых помещений. Согласно ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" служебные жилые помещения предоставляются на весь срок военной службы в закрытых военных городках военнослужащим - гражданам Российской Федерации, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей. Однако поскольку согласно ЖК РФ указанные жилые помещения относятся к жилищному фонду Российской Федерации, постольку говорить о наличии ведомственного жилищного фонда можно условно, понимая при этом, прежде всего, совокупность служебных жилых помещений, находящихся в ведении того или иного ведомства (Министерства обороны Российской Федерации, ФСБ России, МВД России и др.), предназначенных для жилищного обеспечения военнослужащих данного ведомства и членов их семей и других граждан, прямо указанных в законодательстве;

- по основаниям предоставления в пользование различают жилые помещения, предоставляемые по договору социального и коммерческого найма и по договору аренды; жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов; жилые помещения, находящиеся в собственности граждан; служебные и специализированные жилые помещения; жилые помещения, предоставляемые гражданам по иным основаниям*(52);

- по направлению использования жилищный фонд, находящийся в государственной или муниципальной собственности, делится на фонд социального использования (предоставляется по договору социального найма жилого помещения, и регулирование отношений происходит на основании жилищного законодательства), фонд несоциального (коммерческого) использования (предоставляется по договору коммерческого найма или аренды, и регулирование отношений происходит в основном в соответствии с гражданским законодательством)*(53), а также иные жилищные фонды.

П.И. Седугин при определении видов жилищных фондов исходил из назначения жилых помещений, выделяя жилищный фонд социального использования (жилые помещения, предоставляемые гражданам для проживания в режиме социального использования) и жилищный фонд, используемый на коммерческих началах (т.е. для использования по договору найма жилого помещения в целях извлечения прибыли)*(54).

П.В. Крашенинников при классификации жилищных фондов исходит из двух признаков: 1) принадлежность к той или иной форме собственности. По данному признаку жилищный фонд подразделяется на три вида: а) частный жилищный фонд (включая общественный жилищный фонд и жилищный фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов); б) государственный жилищный фонд; в) муниципальный жилищный фонд); 2) в зависимости от использования. По этому признаку жилищный фонд можно разделить на четыре группы: социальный; индивидуальный; коммерческий и специализированный*(55).

ЖК РФ устанавливает два критерия дифференциации жилищных фондов: по формам собственности и по целям использования (ст. 19).

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется:

1) на частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) на государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) на муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется:

1) на жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) на специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) на индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) на жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Следует обратить внимание на то, что жилищный фонд не является недвижимостью, в то время как входящие в него жилые помещения таковыми являются, т.е. объектом субъективного права могут быть только жилые помещения, но не их совокупность в виде жилищного фонда. Дифференциация жилищных фондов на виды позволяет определить типы правового регулирования в отношении входящих в него жилых помещений: частноправовой или публично-правовой, без привязки к конкретным жилым помещениям*(56).

 

Понятие и виды жилых помещений

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает… Жилые помещения формируют понятие жилищного фонда. Жилые помещения отличаются… К жилым помещениям относятся:

Управление жилищным фондом

Раздел VIII ЖК РФ посвящен вопросам управления многоквартирным домом, требованиям к договору управления, принципам управления многоквартирными… ЖК РФ не регулирует вопросы управления жилыми домами, не являющимися… ЖК РФ к жилищным отношениям относит в числе прочих отношения, касающиеся управления многоквартирными домами;…

Общее собрание собственников помещений

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ). К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме… 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой),…

Товарищество собственников жилья

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создается в следующих целях: - для совместного управления комплексом недвижимого имущества в… - для обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах…

Глава 4. Правовые основы жилищного обеспечения граждан и пользования жилыми помещениями

 

Право граждан на жилище: способы и юридические гарантии его осуществления

Конституция Российской Федерации (ст. 40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Право на жилище - одно… В соответствии с Всеобщей декларацией прав человека*(71) "каждый человек… В Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах*(72) также указывается: "Участвующие в…

Формы реализации права на жилище

В современных условиях, исходя из анализа положений Конституции Российской Федерации (ст. 40), ЖК РФ, ГК РФ (ст.ст. 671-672) и других нормативных… а) приобретение или строительство жилья гражданами за собственные средства без… б) приобретение в собственность жилого помещения с использованием безвозмездных субсидий, банковского ипотечного…

Правовые основы жилищной политики государства

В Программе социальных реформ в Российской Федерации на период 1996-2000 гг.*(88) отмечалось, что целью жилищной политики является обеспечение… - активизация усилий субъектов Российской Федерации и местных органов власти… - расширение источников и обеспечение устойчивости финансирования жилищного строительства с увеличением доли…

Раздел 2. Формы жилищного обеспечения

 

Глава 5. Приобретение жилых помещений в собственность

 

Право собственности граждан на жилые помещения

Жилые помещения имеют строго целевое назначение. Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан, а осуществление прав… Использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое… Кроме того, собственнику квартиры или иного жилья закон запрещает отчуждать свою долю в праве на общее имущество…

Строительство жилых помещений

Формирование рынка доступного жилья в Российской Федерации является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Согласно социологическим исследованиям, свыше 61 процента россиян, а это около… Здесь можно выделить две основные причины.

Приобретение жилых помещений по безвозмездным субсидиям. Государственные жилищные сертификаты

Обеспечение отдельных категорий граждан постоянным жильем за счет государственных жилищных сертификатов (ГЖС) является одним из направлений жилищной… Федеральная целевая программа "Государственные жилищные сертификаты"… Прошло более семи лет с начала реализации Программы. В средствах массовой информации подводятся некоторые итоги, в…

Участие в жилищно-накопительных кооперативах

С 1 марта 2005 г. правом на формирование имущества (складочного капитала) посредством внесения гражданами денежных средств в целях приобретения… Отличия указанных видов кооперативов заключаются в следующем: 1) членами ЖНК могут быть только физические лица, в то время как членами ЖК (ЖСК) могут быть и юридические лица. В ЖНК…

Распоряжение жилыми помещениями. Особенности сделок с жилыми помещениями

Право распоряжения жилыми помещениями. Объектами сделок с жилыми помещениями могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, а также… Если объектом сделки выступает квартира, то наряду с переходом прав на нее… Согласно ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относятся помещения в данном доме, не являющиеся…

Приватизация жилых помещений

Приватизация является основанием приобретения права собственности на жилое помещение, которое уже находилось в пользовании у лиц, участвующих в… Понятие приватизации жилых помещений. В соответствии со ст. 217 ГК РФ… Из указанных положений следует, что:

Наследование жилых помещений

Жилое помещение может относиться как к делимым, так и к неделимым вещам. Если оно состоит из нескольких изолированных комнат, то вполне возможен… Согласно п. 3 ст. 1168 ГК РФ, если в состав наследства входит жилое помещение,… По смыслу п. 2 ст. 1168 ГК РФ наследник должен длительное время пользоваться вещью до смерти наследодателя.…

Глава 6. Обеспечение жилыми помещениями жилищного фонда социального использования

 

Право граждан на предоставление жилого помещения в фонде социального использования. Условия предоставления

В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно… По ЖК РСФСР граждане Российской Федерации, нуждающиеся в улучшении жилищных… ЖК РФ, введенный в действие с 1 марта 2005 г., установил следующий порядок обеспечения жилыми помещениями по договору…

Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях

Вводный закон предусматривает сохранение действия статей ЖК РСФСР, касающихся учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Такой вывод… По ЖК РСФСР жилые помещения предоставляются гражданам, нуждающимся в улучшении… Основания, по которым граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий, устанавливались ст. 29 ЖК РСФСР,…

Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях

Учет граждан, которые нуждаются в жилых помещениях, осуществляется, как правило, по месту жительства органами местного самоуправления. В случае и… С 1 марта 2005 г. не будет применяться ранее предусмотренное ст. 30 ЖК РСФСР… Не могут применяться в современных условиях Примерные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий,…

Порядок и очередность предоставления гражданам жилых помещений в фонде социального использования

Одним из условий и гарантией правильного распределения жилых помещений социального использования является прямое урегулирование в законе порядка… Ранее Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной… По ЖК РФ в зависимости от принадлежности жилого помещения к той или иной разновидности жилищного фонда изменилась…

Требования, предъявляемые к предоставляемым жилым помещениям

ЖК РФ в отличие от ЖК РСФСР изменил некоторые требования, предъявляемые к предоставляемым по договору социального найма жилым помещениям. Так, по ЖК РСФСР предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным… По ЖК РФ должны соблюдаться следующие правила предоставления жилых помещений:

Получение жилых помещений в домах ЖК (ЖСК) как форма жилищного обеспечения граждан

Получение жилых помещений для проживания в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов является одной из форм удовлетворения жилищных… В отличие от ЖК РСФСР, согласно ст. 111 которого граждане, нуждающиеся в… Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) образуется для строительства жилого дома и последующей его эксплуатации. ЖСК…

Правовое положение ЖК (ЖСК)

ЖК (ЖСК) считается созданным с момента его государственной регистрации. Организационные вопросы создания ЖК (ЖСК) закреплены в ст. 112 ЖК РФ. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых…

Права и обязанности члена ЖК (ЖСК)

Члены ЖК (ЖСК), а также члены их семей имеют права и обязанности, предусмотренные ЖК РФ, законодательством субъектов Российской Федерации, а также… Согласно ст. 124 ЖК РФ гражданину или юридическому лицу, принятым в члены… Член ЖК (ЖСК) имеет право на пай и право на суммы, выплаченные им в счет паевого взноса. Право на пай удостоверяется,…

Приобретение права собственности на жилые помещения в домах ЖК (ЖСК)

Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ со дня внесения всей суммы паевого взноса член жилищно-строительного или жилищного кооператива приобретает право… Как правило, члену ЖК (ЖСК), полностью внесшему пай за квартиру, выдается… Член ЖК (ЖСК) имеет право на раздел жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива. Согласно ст. 127 ЖК РФ…

Прекращение членства в жилищном кооперативе

Согласно ст. 130 ЖК РФ членство в жилищном кооперативе прекращается в случае: 1) выхода члена кооператива; 2) исключения члена кооператива;

Глава 8. Жилые помещения временного пользования

 

Коммерческий наем жилых помещений

Право граждан на жилище может быть реализовано посредством обеспечения жилыми помещениями как постоянного, так и временного пользования, например,… Коммерческий наем наиболее распространен в частном жилищном фонде. В то же… Основанием для заключения договора коммерческого найма является решение уполномоченного исполнительного органа…

Поднаем жилых помещений. Временное проживание в жилых помещениях

К правомочиям нанимателя жилых помещений относится право сдачи в поднаем жилого помещения, а также право вселения в жилое помещение временных… Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма (ст.… Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех…

Предоставление служебных жилых помещений

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом… Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в… В качестве служебных используются жилые дома, жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.…

Предоставление жилых помещений в общежитиях

Общежитие - специализированное жилое помещение, предназначенное для непродолжительного проживания, как правило, одиноких граждан, поселившихся в… Понятие общежития имеет определенные правовые признаки как специализированного… Под общежитие допустимо использовать в целом жилой дом, т.е. нельзя использовать как общежитие подъезд, этаж, секцию…

Предоставление жилых помещений в специализированном жилищном фонде

Понятие "специализированные дома" впервые употреблено в ст. 1 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной… Специализированные дома предназначены для проживания отдельных категорий… Согласно ст. 91 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые…

Глава 9. Особенности жилищного обеспечения отдельных лиц

 

Жилищное обеспечение государственных служащих

Как уже отмечалось в гл. 4 настоящего издания, государство выделяет ряд категорий граждан, не являющихся малоимущими, которым оно гарантирует… Гарантии жилищных прав указанных лиц обусловлены особенностями статуса… - во-первых, обладание лицом, принадлежащим к определенной социальной группе (например, государственным служащим),…

Обеспечение жилыми помещениями граждан, работающих и проживающих в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях

В связи с особыми условиями работы законодательством установлены повышенные гарантии и компенсации для граждан в связи с работой и проживанием в… Предоставляя гражданам, имеющим длительный стаж работы в районах Крайнего… Таким образом, право граждан на получение жилищных субсидий за счет средств федерального бюджета при переселении из…

Обеспечение жилыми помещениями лиц, направленных на работу за границу

Согласно Правилам предоставления гарантий и компенсаций работникам, направляемым на работу в представительства Российской Федерации за границей,… - лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации в… - федеральным государственным служащим, замещающим в представительстве:

Жилищное обеспечение лиц, потерпевших от стихийных бедствий, радиационных аварий и катастроф

Жилищное обеспечение лиц, потерпевших от стихийных бедствий. Согласно ст. 12 ЖК РФ к компетенции органов государственной власти Российской Федерации… Правительством Российской Федерации в целях оказания помощи в приобретении… Государственные жилищные сертификаты выдаются из расчета предоставления гражданам жилой площади по социальной норме,…

Жилищное обеспечение иностранных граждан и лиц без гражданства

Правовое положение (в том числе гарантии жилищного обеспечения) иностранных граждан установлено ст. 16 Федерального закона "О правовом… Порядок представления гарантий материального, медицинского и жилищного… Приглашающей стороной являются:

Жилищное обеспечение беженцев и вынужденных переселенцев

Статья 92 ЖК РФ в составе специализированного жилищного фонда предусматривает наличие жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных… Жилищное обеспечение беженцев. Согласно Федеральному закону "О… 1) в отношении которого имеются серьезные основания предполагать, что оно совершило преступление против мира, военное…

Глава 10. Особенности жилищного обеспечения военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы, и членов их семей

 

Сущность и гарантии жилищных прав военнослужащих и членов их семей

Правовое регулирование жилищных правоотношений с участием военнослужащих осуществляется в соответствии с ЖК РФ, Федеральным законом "О статусе… Военнослужащие относятся к той категории граждан, которым государство… Гарантии жилищных прав указанных лиц обусловлены статусом военнослужащего, который определяется Конституцией…

Право военнослужащих на получение жилых помещений в жилищном фонде социального использования

До 1 января 2005 г. Федеральный закон "О статусе военнослужащих" устанавливал, что военнослужащим, проходящим военную службу по контракту,… С 1 января 2005 г. Федеральным законом "О статусе военнослужащих"… В связи с изменениями, внесенными Федеральным законом от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ, принятием ЖК РФ и согласно…

Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих

Новой формой обеспечения военнослужащих жилыми помещениями является накопительно-ипотечная система, которая вступила в действие с 1 января 2005 г.… Основная цель Закона о НИС - регулирование накопительно-ипотечной системы… Участниками накопительно-ипотечной системы являются военнослужащие - граждане Российской Федерации, проходящие военную…

Особенности обеспечения военнослужащих служебными жилыми помещениями. Жилищный договор

Военнослужащие относятся к той категории российских граждан, которые обеспечиваются на время службы служебными жилыми помещениями. Федеральным законом "О статусе военнослужащих" установлены категории… - военнослужащие, назначенные на воинские должности после окончания военного образовательного учреждения…

Формы реализации права на жилище лиц, увольняемых и уволенных с военной службы

Федеральный закон "О статусе военнослужащих" в жилищной сфере гарантирует, что военнослужащие, общая продолжительность военной службы… Федеральным законом "О статусе военнослужащих" предусмотрено… Таким образом, увольнение с военной службы военнослужащих, не обеспеченных жилыми помещениями, без их предоставления…

Раздел 3. Пользование жилыми помещениями

 

Глава 11. Пользование жилыми помещениями собственниками жилых помещений

 

Пользование жилым помещением, принадлежащим на праве собственности

Собственник жилого помещения - физическое лицо может использовать это помещение для личного проживания, проживания членов своей семьи и в… ЖК РСФСР не содержал специального раздела или главы, посвященных вопросам… В ЖК РФ включен разд. II "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения".

Право собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме

Вопросам права собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме посвящена гл. 6 ЖК РФ "Общее имущество собственников… К общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся на… Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в…

Пользование жилыми помещениями в коммунальной квартире

Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на… Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с… Статья 42 ЖК РФ устанавливает правила определения долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной…

Прекращение пользования жилым помещением, принадлежащим на праве собственности

Прекращение права пользования при прекращении права собственности на жилое помещение может происходить как по воле собственника в связи с… Прекращение права пользования по инициативе собственника жилого помещения в… Прекращение права пользования помимо воли собственника. Право собственности и право пользования жилым помещением может…

Глава 12. Пользование жилыми помещениями жилищного фонда социального использования

 

Понятие договора социального найма и его характеристика

Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований ЖК РФ, является основанием заключения… Согласно ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна… Ранее действовавший Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики Российской…

Права и обязанности наймодателя, нанимателя и членов его семьи

Права и обязанности сторон по договору социального найма, т.е. по пользованию жилыми помещениями, составляют содержание договора. Пользование жилыми помещениями должно осуществляться в соответствии с их… Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Соответственно этому размещение в жилых домах промышленных…

Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами

Жилые дома и другие жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан. Поэтому наниматель и члены его семьи должны использовать… В случае выбытия нанимателя и членов его семьи из занимаемого жилого помещения… В случаях временного отсутствия нанимателя либо члена его семьи (либо всех членов семьи) право на жилое помещение…

Изменение договора социального найма жилого помещения

ЖК РФ допускает изменение договора найма жилого помещения вследствие перемен, которые происходят в семье, т.е. изменений в ней как в количественном,… ЖК РФ устанавливает, что договор найма жилого помещения может быть изменен… ЖК РФ регламентирует следующие случаи изменения договора найма и соответствующие им последствия:

Прекращение пользования занимаемыми жилыми помещениями

Обмен жилых помещений. В соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме… ЖК РФ в отличие от ЖК РСФСР не предусматривает возможности обмена жилого… При обмене жилой площадью с гражданами, проживающими в военных городках, право на обмен предоставлено лишь с…

Глава 13. Плата за жилые помещения и коммунальные услуги

 

Отношения по оплате жилых помещений и коммунальных услуг

Оплата жилых помещений и коммунальных услуг является одной из важнейших обязанностей как нанимателя, так и собственника жилого помещения. Указанным… В юридической литературе отсутствует единое понимание правовой природы… Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.…

Порядок и сроки внесения платежей

Статья 155 ЖК РФ устанавливает порядок и сроки внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные… Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма… Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или…

Размеры платежей

Размер платы за жилое помещение. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества… Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за… Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для…

Социальные гарантии по оплате жилых помещений и коммунальных услуг

Оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма и иным основаниям устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и… Этапы и порядок перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг… Органы государственного управления, местная администрация предоставляют компенсации (субсидии) гражданам,…

Раздел 4. Иные вопросы жилищного права

 

Глава 14. Общие вопросы регулирования жилищных правоотношений

 

Переустройство и перепланировка жилых помещений

Переустройство и перепланировка жилых помещений производятся, как правило, в целях улучшения их потребительских качеств. В юридической литературе… ЖК РФ в ст. 25 дает понятие переустройства и перепланировки жилых помещений. … Под переустройством жилого помещения понимаются установка, замена или перенос инженерных сетей,…

Признание жилья непригодным для проживания

Признание жилья непригодным для проживания осуществляется в соответствии с Положением о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными… Указанными актами устанавливается порядок отнесения жилых домов и жилых… Решение вопросов о непригодности жилых домов и жилых помещений для постоянного проживания возлагается на…

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ (гл. 3) и… В соответствии со ст. 3 Градостроительного кодекса Российской Федерации… В Московской области действует Закон Московской области "О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых…

Глава 15. Обеспечение сохранности жилищного фонда. Страхование жилых помещений

 

Обеспечение сохранности жилищного фонда

Обязанности наймодателя по договору социального найма. Согласно ст. 65 ЖК РФ на наймодателя возлагаются в числе прочих обязанности: - принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в… - осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

Правовые основы страхования жилых помещений

Жилищно-коммунальная сфера в настоящее время характеризуется возрастанием износа жилищного фонда, снижением надежности инженерных систем жилых домов… В качестве такого механизма реформа ЖКХ определяет систему страхования жилья,… Согласно ст. 21 ЖК РФ в целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением…

Глава 16. Ответственность за нарушение жилищного законодательства

 

Ответственность сторон по договору социального найма

Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма. Согласно ст. 66 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору… Основанием ответственности наймодателя по договору социального найма является… КоАП РФ предусматривает административную ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или)…

Ответственность собственника жилых помещений и членов его семьи

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается… Вопросам ответственности собственника жилых помещений и членов его семьи… Указанный правовой режим применяется также в отношении бывшего члена семьи собственника, пользующегося жилым…

Ответственность за самовольное переустройство и самовольную перепланировку жилого помещения

Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения предусмотрены ст. 29 ЖК РФ. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения,… Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством…

Ответственность по договору долевого участия в строительстве жилья

Общее правило об ответственности при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств изложено в ст. 10 Федерального закона "Об участии в… Ответственность инвестора за нарушение сроков оплаты состоит в уплате… Ответственность застройщика за нарушение срока передачи участнику долевого строительства соответствующего объекта…

Глава 17. Защита жилищных прав. Жилищные споры

 

Защита жилищных прав

Конституцией Российской Федерации (ст. 46) каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов… Каждый гражданин вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не… Согласно ст. 11 ЖК РФ защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел,…

Разрешение жилищных споров в административном (служебном) порядке

Разрешение жилищных споров в административном (служебном) порядке должно производиться путем рассмотрения писем, заявлений и жалоб по жилищным… Так, правительством Москвы в соответствии с Законом г. Москвы от 13 ноября… - неправомерности действий и решений государственных жилищных инспекторов;

Разрешение жилищных споров в судебном порядке

Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции или арбитражным судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной… Разрешение жилищных споров, осуществляемое судами общей юрисдикции. В судах… Право на судебную защиту жилищных прав граждан опирается на положение ст. 46 Конституции Российской Федерации,…

Организационно-методический раздел

 

Цель и задачи курса

 

Целью преподавания дисциплины "Жилищное право" является приобретение студентами и слушателями всех форм обучения необходимых теоретических и практических знаний в области жилищного законодательства.

В процессе преподавания учебной дисциплины и самостоятельного изучения ее обучаемыми на основе комплексного подхода к обучению должны быть решены следующие задачи:

- образовательная - вооружить обучаемых знаниями по жилищному праву, определяющему основы обеспечения жильем в Российской Федерации, раскрывающему содержание жилищно-правовых институтов, их особенности и специфику;

- практическая - выработать у обучаемых навыки и умения по применению в практической деятельности полученных знаний жилищного права;

- воспитательная - формировать у обучаемых убежденность в том, что вопросы правового регулирования жилищных отношений относятся к числу наиболее важных в социально-экономической жизни.

 

Место курса в профессиональной подготовке выпускника

Учебная программа по жилищному праву составлена в объеме, обеспечивающем глубокое усвоение обучаемыми основных институтов жилищного… Главными методами в изучении дисциплины являются аудиторные занятия и… На лекциях излагаются основные актуальные проблемы, раскрываются наиболее сложные вопросы жилищного права,…

Требования к уровню освоения содержания курса

 

В результате изучения курса "Жилищное право" обучаемый должен:

знать:

- понятие жилищных правоотношений; предмет, метод и источники жилищного права; систему жилищного законодательства; формы реализации права граждан на жилище; правовое регулирование предоставления жилья в домах государственного и муниципального фонда жилищного использования и иных фондах; правовое регулирование пользования жилыми помещениями; жилищные льготы для граждан;

уметь:

- анализировать правовое содержание институтов жилищного права и законодательства, их особенности, содержание правовых актов жилищного законодательства и применять их положения на практике;

быть ознакомленным:

- с историей развития жилищного права Российской Федерации;

- с новейшей литературой и научными исследованиями в области жилищного права.

 

Содержание курса

 

Темы лекционных занятий

Тема 1. Понятие жилищного права Понятие жилищного права как отрасли права и его предмет. Методы правового… Принципы жилищного права: понятие и виды, содержание принципов жилищного права.