Понятие договора социального найма и его характеристика - раздел Право, Жилищное право: Учебник
Решение О Предоставлении Жилого Помещения По Договору Социаль...
Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований ЖК РФ, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением (ч. 4 ст. 57 ЖК РФ). Выписка из решения на право заключения договора найма в г. Москве является документом, на основании которого заключается договор найма жилого помещения*(243).
Согласно ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.
Ранее действовавший Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики Российской Федерации" определял, что договором социального найма жилого помещения признается соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение, как правило, в виде квартиры в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение (ч. 5 ст. 1244).
В юридической литературе*(245) указывается, что наниматель в отношении жилого помещения может обладать как правомочием пользования, т.е. возможностью эксплуатации и использования имущества (жилого помещения) путем извлечения полезных свойств*(246) (для проживания), так и правомочием владения, т.е. основанной на законе возможностью иметь у себя данное имущество (фактически обладать им). Содержание правомочия владения, по мнению Г.Ф. Шершеневича, предполагает "фактическое господство лица над вещью, соединенное с намерением присвоить ее себе"*(247). Анализ фактических отношений по поводу жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, позволяет утверждать, что наниматель, кроме пользования, владеет жилым помещением. Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилое помещение предоставляется во владение и пользование. Гражданское законодательство регулирует договор социального найма субсидиарно, т.е. если иное не предусмотрено жилищным законодательством (п. 3 ст. 672 ГК РФ). В данном случае иное жилищным законодательством не предусмотрено.
Таким образом, договор социального найма жилого помещения - соглашение, в силу которого собственник или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю пригодное для проживания жилое помещение во владение и пользование в жилищном фонде социального использования, в пределах установленной нормы жилой площади (нормы предоставления площади жилья), а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование им в установленных жилищным законодательством случаях и оплачивать коммунальные услуги.
Сторонами по договору социального найма являются наймодатель и наниматель.
Наймодателем по договору социального найма жилого помещения может быть собственник либо орган, уполномоченный собственником или законом сдавать жилое помещение в наем. Наймодателем является уполномоченный орган государственной власти Российской Федерации, орган государственной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления либо иное управомоченное собственником лицо, действующее от имени собственника жилого помещения: Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования. Полномочия на заключение должностными лицами от имени наймодателя договоров социального найма основываются на доверенности, выданной руководителем соответствующего органа власти, или на акте (приказ, постановление, распоряжение), принятом им в соответствии с его компетенцией.
На территории г. Москвы право заключать договоры найма на жилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, предоставляется дирекциям единого заказчика на основании выписки из решения органа исполнительной власти.
Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть дееспособное физическое лицо, относящееся к категории граждан, нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального использования, в соответствии с перечнем, определяемым законом города. В качестве нанимателя выступает физическое лицо - гражданин Российской Федерации, которому предоставлено жилое помещение по договору социального найма.
Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации (ст. 63 ЖК РФ). В настоящее время Типовой договор социального найма утвержден постановлением Правительства Российской Федерации "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" от 21 мая 2005 г. N 315*(248). Указанным постановлением установлено, что договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления его в силу, переоформлению не подлежат (п. 2)*(249). Следует обратить внимание на то обстоятельство, что это касается уже заключенных договоров. Если же, как часто имеет место на практике, договоры социального найма ранее не заключались с лицами, пользующимися жилыми помещениями фонда социального использования, то с ними будут заключаться договоры по новой типовой форме.
Заключение договора социального найма, с одной стороны, является правом сторон, а с другой - обязанностью, поскольку только после его заключения у сторон возникают права и обязанности и у физического лица (ставшего после его заключения нанимателем) и членов его семьи появляется право на вселение в жилое помещение и пользование им.
Объектом договора найма являются отношения по пользованию жилым помещением.
Предмет договора. Предмет любого договора является одним из его существенных условий без согласования которого договор не будет считаться заключенным. Согласно ч. 6 ст. 57, ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.
Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном ч. 4 ст. 59 ЖК РФ, т.е. когда в коммунальной квартире освобождается комната и в квартире нет лиц, которые нуждаются в жилых помещениях и не имеют иных оснований для ее предоставления. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.
По общему правилу описание предмета заключается в указании конкретных действий, которые стороны должны совершить в отношении определенного имущества. По договору социального найма наймодатель передает нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение. Указывается принадлежность жилого помещения к виду жилищного фонда - государственная или муниципальная собственность. При этом, если жилое помещение находится в государственной собственности, указывается на принадлежность к федеральной собственности, т.е. Российской Федерации, или собственности конкретного субъекта Российской Федерации.
В Типовой форме договора социального найма дается подробное описание технических характеристик жилого помещения: количество комнат в квартире, общая и жилая площадь, адрес жилого помещения.
В разделе "Предмет договора" Типового договора социального найма также указывается на последующие действия наймодателя - обеспечивает предоставление за плату конкретных коммунальных услуг: электроснабжение, газоснабжение, в том числе газ в баллонах, холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), горячее водоснабжение и теплоснабжение (отопление), в том числе приобретение и доставка твердого топлива при наличии печного отопления, если такая льгота предоставляется на основании законодательства отдельным категориям граждан (как, правило, проживающих в сельской местности).
Более подробная характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, указана в техническом паспорте жилого помещения. Паспорт на жилое помещение (квартиру) - информационно-технический документ, содержащий сведения о состоянии, потребительских свойствах и технических характеристиках жилого помещения (квартиры). Он должен содержать объемно-планировочные параметры жилых помещений (квартир), характеристики конструкций и инженерно-технических систем, условия их безопасной эксплуатации, общие сведения о конструкциях, системах, технических и вспомогательных помещениях жилого дома, основные санитарно-гигиенические и экологические нормативы, иные сведения, необходимые для эксплуатации жилого помещения (квартиры). Требования к паспорту установлены Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утверждена приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37) (с изменениями от 4 сентября 2000 г.). В то же время в г. Москве паспортизация осуществляется в соответствии с Законом г. Москвы "О паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве" от 3 ноября 2004 г. N 66.
Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств. Фактическая передача жилого помещения осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.
Все темы данного раздела:
Понятие жилищного права, его предмет и метод
Понятие "жилищное право" можно рассматривать в трех аспектах: 1) как отрасль права, регулирующая определенную группу общественных отношений; 2) как отрасль юридической нау
Принципы жилищного права
Под правовыми принципами (принципами права) понимаются основные начала, важнейшие положения правового регулирования общественных отношений. Принципы права пронизывают все отрасли пр
Понятие жилищного законодательства и его структура
Праву присуща формальная определенность, которая воплощается в правовых актах (источниках права, например в законе). Именно нормы права в отличие от иных норм способны точно, в дета
Действие жилищного законодательства
Ю.К. Толстой справедливо отмечает, что действие жилищного законодательства распространяется на отношения, предметом которых являются жилые помещения, пригодные как для постоянного,
Жилищное законодательство и иные источники права
Жилищные отношения в силу их многообразия регулируются нормами различных отраслей, что требует применения не только жилищного, но и иного законодательства.
К жилищным отнош
Понятие и виды жилых помещений
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и технич
Управление жилищным фондом
Раздел VIII ЖК РФ посвящен вопросам управления многоквартирным домом, требованиям к договору управления, принципам управления многоквартирными домами, собственниками которых являютс
Общее собрание собственников помещений
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ).
К компетенции общего собрания собственников
Товарищество собственников жилья
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создается в следующих целях:
- для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме,
- для обе
Право граждан на жилище: способы и юридические гарантии его осуществления
Конституция Российской Федерации (ст. 40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Право на жилище - одно из важнейших социально-экономиче
Формы реализации права на жилище
В современных условиях, исходя из анализа положений Конституции Российской Федерации (ст. 40), ЖК РФ, ГК РФ (ст.ст. 671-672) и других нормативных правовых актов, с учетом изменивших
Правовые основы жилищной политики государства
В Программе социальных реформ в Российской Федерации на период 1996-2000 гг.*(88) отмечалось, что целью жилищной политики является обеспечение доступности улучшения жилищных условий
Право собственности граждан на жилые помещения
Жилые помещения имеют строго целевое назначение. Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и рас
Строительство жилых помещений
Формирование рынка доступного жилья в Российской Федерации является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.
Согласно социологическим исследован
Приобретение жилых помещений по безвозмездным субсидиям. Государственные жилищные сертификаты
Обеспечение отдельных категорий граждан постоянным жильем за счет государственных жилищных сертификатов (ГЖС) является одним из направлений жилищной реформы, способствующим решению
Участие в жилищно-накопительных кооперативах
С 1 марта 2005 г. правом на формирование имущества (складочного капитала) посредством внесения гражданами денежных средств в целях приобретения квартир обладают юридические лица дву
Распоряжение жилыми помещениями. Особенности сделок с жилыми помещениями
Право распоряжения жилыми помещениями. Объектами сделок с жилыми помещениями могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, а также изолированные жилые комнаты в дома
Приватизация жилых помещений
Приватизация является основанием приобретения права собственности на жилое помещение, которое уже находилось в пользовании у лиц, участвующих в приватизации, т.е. приватизация не яв
Наследование жилых помещений
Жилое помещение может относиться как к делимым, так и к неделимым вещам. Если оно состоит из нескольких изолированных комнат, то вполне возможен раздел дома или квартиры без ущерба
Право граждан на предоставление жилого помещения в фонде социального использования. Условия предоставления
В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную пл
Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях
Вводный закон предусматривает сохранение действия статей ЖК РСФСР, касающихся учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Такой вывод следует из анализа ст. 5 Вводного
Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях
Учет граждан, которые нуждаются в жилых помещениях, осуществляется, как правило, по месту жительства органами местного самоуправления. В случае и порядке, устанавливаемых законодате
Порядок и очередность предоставления гражданам жилых помещений в фонде социального использования
Одним из условий и гарантией правильного распределения жилых помещений социального использования является прямое урегулирование в законе порядка предоставления гражданам жилых помещ
Требования, предъявляемые к предоставляемым жилым помещениям
ЖК РФ в отличие от ЖК РСФСР изменил некоторые требования, предъявляемые к предоставляемым по договору социального найма жилым помещениям.
Так, по ЖК РСФСР предоставляемое ж
Получение жилых помещений в домах ЖК (ЖСК) как форма жилищного обеспечения граждан
Получение жилых помещений для проживания в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов является одной из форм удовлетворения жилищных потребностей граждан.
В отличие
Правовое положение ЖК (ЖСК)
ЖК (ЖСК) считается созданным с момента его государственной регистрации.
Организационные вопросы создания ЖК (ЖСК) закреплены в ст. 112 ЖК РФ.
Количество членов жил
Права и обязанности члена ЖК (ЖСК)
Члены ЖК (ЖСК), а также члены их семей имеют права и обязанности, предусмотренные ЖК РФ, законодательством субъектов Российской Федерации, а также уставом кооператива.
Согл
Приобретение права собственности на жилые помещения в домах ЖК (ЖСК)
Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ со дня внесения всей суммы паевого взноса член жилищно-строительного или жилищного кооператива приобретает право собственности на занимаемое им жилое пом
Прекращение членства в жилищном кооперативе
Согласно ст. 130 ЖК РФ членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:
1) выхода члена кооператива;
2) исключения члена кооператива;
3) ликвидации
Коммерческий наем жилых помещений
Право граждан на жилище может быть реализовано посредством обеспечения жилыми помещениями как постоянного, так и временного пользования, например, при найме жилых помещений, находящ
Поднаем жилых помещений. Временное проживание в жилых помещениях
К правомочиям нанимателя жилых помещений относится право сдачи в поднаем жилого помещения, а также право вселения в жилое помещение временных жильцов.
Поднаем жилого помеще
Предоставление служебных жилых помещений
Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государс
Предоставление жилых помещений в общежитиях
Общежитие - специализированное жилое помещение, предназначенное для непродолжительного проживания, как правило, одиноких граждан, поселившихся в связи с работой на предприятии (в уч
Предоставление жилых помещений в специализированном жилищном фонде
Понятие "специализированные дома" впервые употреблено в ст. 1 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", в которой говорится о соста
Жилищное обеспечение государственных служащих
Как уже отмечалось в гл. 4 настоящего издания, государство выделяет ряд категорий граждан, не являющихся малоимущими, которым оно гарантирует предоставление жилых помещений по догов
Обеспечение жилыми помещениями граждан, работающих и проживающих в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях
В связи с особыми условиями работы законодательством установлены повышенные гарантии и компенсации для граждан в связи с работой и проживанием в районах Крайнего Севера и приравненн
Обеспечение жилыми помещениями лиц, направленных на работу за границу
Согласно Правилам предоставления гарантий и компенсаций работникам, направляемым на работу в представительства Российской Федерации за границей, утвержденным постановлением Правител
Жилищное обеспечение лиц, потерпевших от стихийных бедствий, радиационных аварий и катастроф
Жилищное обеспечение лиц, потерпевших от стихийных бедствий. Согласно ст. 12 ЖК РФ к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в жилищной сфере относится опред
Жилищное обеспечение иностранных граждан и лиц без гражданства
Правовое положение (в том числе гарантии жилищного обеспечения) иностранных граждан установлено ст. 16 Федерального закона "О правовом положении иностранных граждан в Российско
Жилищное обеспечение беженцев и вынужденных переселенцев
Статья 92 ЖК РФ в составе специализированного жилищного фонда предусматривает наличие жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и для временного посел
Сущность и гарантии жилищных прав военнослужащих и членов их семей
Правовое регулирование жилищных правоотношений с участием военнослужащих осуществляется в соответствии с ЖК РФ, Федеральным законом "О статусе военнослужащих", а также дру
Право военнослужащих на получение жилых помещений в жилищном фонде социального использования
До 1 января 2005 г. Федеральный закон "О статусе военнослужащих" устанавливал, что военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними ч
Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих
Новой формой обеспечения военнослужащих жилыми помещениями является накопительно-ипотечная система, которая вступила в действие с 1 января 2005 г. Порядок функционирования данной си
Особенности обеспечения военнослужащих служебными жилыми помещениями. Жилищный договор
Военнослужащие относятся к той категории российских граждан, которые обеспечиваются на время службы служебными жилыми помещениями.
Федеральным законом "О статусе военн
Формы реализации права на жилище лиц, увольняемых и уволенных с военной службы
Федеральный закон "О статусе военнослужащих" в жилищной сфере гарантирует, что военнослужащие, общая продолжительность военной службы которых составляет 10 лет и более, ну
Пользование жилым помещением, принадлежащим на праве собственности
Собственник жилого помещения - физическое лицо может использовать это помещение для личного проживания, проживания членов своей семьи и в установленном законодательством порядке ины
Право собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме
Вопросам права собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме посвящена гл. 6 ЖК РФ "Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее с
Пользование жилыми помещениями в коммунальной квартире
Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности по
Прекращение пользования жилым помещением, принадлежащим на праве собственности
Прекращение права пользования при прекращении права собственности на жилое помещение может происходить как по воле собственника в связи с отчуждением жилого помещения, так и помимо
Права и обязанности наймодателя, нанимателя и членов его семьи
Права и обязанности сторон по договору социального найма, т.е. по пользованию жилыми помещениями, составляют содержание договора.
Пользование жилыми помещениями должно осущ
Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами
Жилые дома и другие жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан. Поэтому наниматель и члены его семьи должны использовать жилое помещение в соответствии с его
Изменение договора социального найма жилого помещения
ЖК РФ допускает изменение договора найма жилого помещения вследствие перемен, которые происходят в семье, т.е. изменений в ней как в количественном, так и в структурном, половозраст
Прекращение пользования занимаемыми жилыми помещениями
Обмен жилых помещений. В соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с н
Отношения по оплате жилых помещений и коммунальных услуг
Оплата жилых помещений и коммунальных услуг является одной из важнейших обязанностей как нанимателя, так и собственника жилого помещения. Указанным вопросам посвящен разд. VII ЖК РФ
Порядок и сроки внесения платежей
Статья 155 ЖК РФ устанавливает порядок и сроки внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятог
Размеры платежей
Размер платы за жилое помещение. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответ
Социальные гарантии по оплате жилых помещений и коммунальных услуг
Оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма и иным основаниям устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунал
Переустройство и перепланировка жилых помещений
Переустройство и перепланировка жилых помещений производятся, как правило, в целях улучшения их потребительских качеств. В юридической литературе высказываются различные точки зрени
Признание жилья непригодным для проживания
Признание жилья непригодным для проживания осуществляется в соответствии с Положением о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденным пос
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ (гл. 3) и законодательства о градостроительной д
Обеспечение сохранности жилищного фонда
Обязанности наймодателя по договору социального найма. Согласно ст. 65 ЖК РФ на наймодателя возлагаются в числе прочих обязанности:
- принимать участие в надлежащем содержа
Правовые основы страхования жилых помещений
Жилищно-коммунальная сфера в настоящее время характеризуется возрастанием износа жилищного фонда, снижением надежности инженерных систем жилых домов и объектов инженерной инфраструк
Ответственность сторон по договору социального найма
Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма. Согласно ст. 66 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанно
Ответственность собственника жилых помещений и членов его семьи
Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение
Ответственность за самовольное переустройство и самовольную перепланировку жилого помещения
Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения предусмотрены ст. 29 ЖК РФ.
Самовольными являются переустройство и (или) перепла
Ответственность по договору долевого участия в строительстве жилья
Общее правило об ответственности при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств изложено в ст. 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многокварти
Защита жилищных прав
Конституцией Российской Федерации (ст. 46) каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов мест
Разрешение жилищных споров в административном (служебном) порядке
Разрешение жилищных споров в административном (служебном) порядке должно производиться путем рассмотрения писем, заявлений и жалоб по жилищным вопросам на заседаниях жилищных органо
Разрешение жилищных споров в судебном порядке
Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции или арбитражным судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной ГПК РФ и АПК РФ.
Разреше
Место курса в профессиональной подготовке выпускника
Учебная программа по жилищному праву составлена в объеме, обеспечивающем глубокое усвоение обучаемыми основных институтов жилищного законодательства. Значительное внимание уделяется
Темы лекционных занятий
Тема 1. Понятие жилищного права
Понятие жилищного права как отрасли права и его предмет. Методы правового регулирования жилищных правоотношений. Понятие и виды жилищных пра
Новости и инфо для студентов