рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Реферат Курсовая Конспект

Основания возникновения жилищных правоотношений

Основания возникновения жилищных правоотношений - раздел Право, Гражданское право   Возникновение Права На Жилую Площадь В Домах Государственного...

 

Возникновение права на жилую площадь в домах государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемую по договорам социального найма. С принятием нового ЖК условия и порядок предоставления гражданам жилой площади, входящей в состав государственного и муниципального фондов, существенно изменились. На протяжении многих десятилетий жилая площадь из состава этих фондов предоставлялась всем нуждающимся в улучшении жилищных условий. Менялись условия и конкретные основания признания граждан нуждающимися в жилой площади, объект и порядок ее предоставления, но неизменным оставался принцип бесплатного обеспечения жильем всех нуждающихся. Это рассматривалось в качестве одного из важнейших завоеваний социализма, что во многом было справедливым. За годы советской власти миллионы людей улучшили свои жилищные условия, получив от государства бесплатные квартиры.

Правда, государство так и не смогло решить жилищную проблему, которая на протяжении всех лет считалась одной из самых острых в стране*(382). К началу 90-х гг. в очереди на получение жилья стояли миллионы семей, а само ожидание занимало в среднем около 20 лет. Чтобы быстрее получить жилье, граждане устраивались работать на предприятия с тяжелыми или вредными условиями труда, которым жилье выделялось целевым назначением; годами копили деньги для вступления в ЖСК; совершали обмены жилых помещений с доплатами, что было запрещено законом, и т.д.

В 90-х гг. очередь на получение жилья в большинстве регионов практически остановилась. Государство фактически перестало само строить жилье, так как большинство строительных организаций приватизировалось. Той площади, которую власти получали от застройщиков за отвод земельных участков под строительство, подключение к городским коммуникациям и т.п., не хватало даже для экстренного расселения аварийных жилых домов и предоставления жилья самым остро нуждающимся категориям граждан.

Время от времени возникали разговоры об отмене очереди на жилье. В принципе это было бы честнее, чем обещать предоставить очередникам жилье, но не иметь возможности это сделать. Однако решиться на это власти так и не смогли, опасаясь социального взрыва. Не произнесены слова об отмене очереди на жилье и в настоящее время, хотя с принятием нового ЖК фактически это уже произошло.

В соответствии со ст. 6 Вводного закона к ЖК с 1 марта 2005 г. принятие граждан на учет в целях последующего предоставления им жилых помещений осуществляется по основаниям и в порядке, предусмотренным ЖК. Что касается граждан, принятых на учет до 1 марта 2005 г., то за ними сохранено право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма.

Иными словами, стоять в обычной очереди по-прежнему можно, но кому-либо из обычных очередников получить жилье вряд ли удастся. В частности, как эта очередь будет сочетаться с очередью на получение жилья малоимущими гражданами, совершенно неясно. Во всяком случае, разработчики ЖК эту проблему никак не решили. Скорее всего, как подсказывает логика и элементарная справедливость, из прежней очереди должны быть выявлены малоимущие и из них образована новая очередь, которая в дальнейшем будет пополняться другими нуждающимися малоимущими гражданами.

Надежды остальных претендентов на получение бесплатного жилья весьма туманны. Теоретически им могут такое жилье предоставить. Более того, в соответствии с п. 3 и 4 ст. 49 ЖК жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда могут предоставляться по договорам социального найма иным категориям граждан (т.е. не малоимущим), определенным федеральным законом или законом субъекта Федерации и признанным по установленным ЖК и(или) федеральным законом или законом субъекта Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Федерации.

Указанная формулировка, во-первых, позволяет субъектам Федерации исходя из имеющихся у них возможностей (например, они есть у Москвы) принимать законы, на основании которых они могут обеспечивать бесплатной жилой площадью тех очередников, которые не относятся к числу малоимущих*(383), и, во-вторых, дает власти законное основание наделять бесплатным жильем чиновников и иных приближенных к ней лиц. Что же касается большинства нуждающихся в жилье граждан, вставших на учет до 1 марта 2005 г., но не подпадающих под категорию малоимущих, то вряд ли стоит рассчитывать на получение бесплатного жилья.

В большинстве регионов такие граждане могут в лучшем случае рассчитывать лишь на оказание им определенной помощи в самостоятельном решении ими своих жилищных проблем. Так, в Санкт-Петербурге принят Закон от 7 июля 2004 г. "О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан". В соответствии со ст. 1 указанного Закона под содействием Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан понимается использование имеющихся в распоряжении Санкт-Петербурга финансовых и материальных ресурсов при обеспечении граждан жилыми помещениями, за исключением предоставления жилых помещений жилищного фонда социального использования и специализированного жилищного фонда, а также мер по обеспечению условий для осуществления гражданами права на жилище при реализации федеральных целевых программ.

Такое содействие может оказываться как гражданам, принятым на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений), так и гражданам, принятым на специальный учет в качестве нуждающихся в содействии в улучшении жилищных условий (жилищный учет). Такой специальный жилищный учет ведется администрацией районов Санкт-Петербурга на основании Положения о порядке ведения учета, утв. правительством СПб 17 октября 2005 г. N 1545. Принятие граждан на учет в качестве нуждающихся в содействии (т.е. на жилищный учет) не влечет снятие их с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в случае утраты оснований, дающих им право быть признанными малоимущими, вправе перейти на учет в качестве нуждающихся в содействии в улучшении жилищных условий на основании заявления, представленного в уполномоченный орган, с сохранением даты постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

При принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не учитывается время постановки на учет для оказания содействия.

На жилищный учет принимаются граждане Российской Федерации, проживающие в Санкт-Петербурге на законном основании в общей сложности не менее десяти лет, если они:

1) обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетного норматива жилищной обеспеченности, применяемого в целях принятия на учет граждан, нуждающихся в содействии в улучшении жилищных условий. В соответствии со ст. 7 Закона СПб от 7 июля 2004 г. он составляет 10 кв.м общей площади жилого помещения на одного проживающего;

2) проживают в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

3) не имеют иного жилого помещения на правах собственности или социального найма, проживают в квартире, занятой несколькими семьями (коммунальной квартире).

Граждане, жилищная обеспеченность которых уменьшилась в результате их собственных действий по: а) разделу или обмену жилого помещения; б) вселению в занимаемое гражданами жилое помещение иных граждан (за исключением супругов и их несовершеннолетних детей); в) отчуждению жилого помещения либо доли жилого помещения, принадлежавшей гражданину на праве собственности; г) невыполнению условий договора социального найма, повлекшее выселение гражданина в судебном порядке; д) расторжению договора социального найма, по инициативе гражданина могут быть признаны нуждающимися в содействии в улучшении жилищных условий не ранее чем через пять лет после их совершения.

Граждане, которым содействие в улучшении жилищных условий уже оказывалось, но у которых после указанного содействия в результате совершенных ими действий, за исключением рождения или усыновления детей, жилищная обеспеченность стала менее учетного норматива жилищной обеспеченности, могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий не ранее чем через десять лет после дня, в который было оказано содействие.

Оказание содействия в улучшении жилищных условий производится в следующих формах:

предоставление субсидий из бюджета Санкт-Петербурга на строительство или приобретение жилья;

предоставление по договорам найма жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования, находящихся в собственности Санкт-Петербурга;

предоставление возможности приобретения жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования и иных жилых помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, целевым назначением, в том числе с рассрочкой оплаты и на других льготных условиях;

содействие в улучшении жилищных условий граждан с использованием их собственных средств в иных установленных законами Санкт-Петербурга формах.

Выбор форм содействия производится гражданами самостоятельно на основании ежегодно публикуемой исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга информации о планировании использования финансовых и материальных ресурсов города для оказания содействия. С этой целью граждане, принятые на жилищный учет, представляют в уполномоченный орган заявление, которое подписывается всеми совершеннолетними членами семьи, с указанием выбранных ими форм содействия и сведений, необходимых для определения размера оказания содействия.

Содействие в улучшении жилищных условий оказывается в пределах объемов финансирования, предусмотренных на эти цели законом Санкт-Петербурга о бюджете на очередной финансовый год.

Содействие в улучшении жилищных условий оказывается в порядке очередности. Жилищный комитет СПб ежегодно составляет списки граждан, которым планируется оказание содействия по каждой из форм содействия. Сводный реестр указанных списков содержит информацию о: количестве нуждающихся в содействии граждан, которым планируется оказание содействия в текущем финансовом году; видах и объемах содействия. На основании сводного реестра уполномоченный орган составляет план оказания содействия (жилищный план).

Решения об оказании содействия в форме, выбранной гражданами, нуждающимися в содействии в улучшении жилищных условий, принимаются Жилищным комитетом СПб и служат непосредственным основанием для предоставления субсидии из бюджета Санкт-Петербурга на строительство или приобретение жилья, для продажи целевым назначением жилых помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для предоставления жилого помещения фонда коммерческого использования и оказания содействия в иных установленных законами Санкт-Петербурга формах.

Однако вернемся к вопросу о том, кто же может претендовать на предоставление бесплатного жилья по новому ЖК.

По общему правилу на предоставление бесплатного жилья могут претендовать лишь малоимущие граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Кроме того, необходимо быть гражданином Российской Федерации, поскольку жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Малоимущими гражданами в этих целях являются граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Федерации. Таким образом, конкретные критерии признания граждан малоимущими устанавливаются субъектами Федерации. ЖК лишь указывает на то, что при признании граждан малоимущими во внимание должны приниматься: а) доход, приходящийся на каждого члена семьи; б) стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (п. 2 ст. 49 ЖК).

Например, в Санкт-Петербурге эти вопросы решены в Законе СПб от 30 июня 2005 г. "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставления жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге", к которому приложены две Методики, касающиеся определения ежемесячного дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и определения стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи.

Согласно ст. 2 указанного Закона малоимущими признаются граждане, чей ежемесячный доход не превышает двукратной официально установленной в Санкт-Петербурге величины прожиточного минимума на душу населения, а стоимость находящегося в собственности и подлежащего налогообложению имущества не превышает десятикратную среднюю рыночную стоимость квадратного метра общей площади жилья в Санкт-Петербурге.

Размер ежемесячного дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и ежемесячного дохода одиноко проживающего гражданина определяется на основании сведений о составе семьи и сведений о доходах членов семьи или одиноко проживающего гражданина за 12 последних календарных месяцев, предшествующих месяцу подачи заявления о принятии на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Ежемесячный доход, приходящийся на каждого члена семьи, рассчитывается путем деления общей суммы доходов всех членов семьи за расчетный период на число 12 и на число членов семьи. Ежемесячный доход одиноко проживающего гражданина рассчитывается путем деления общей суммы его доходов за расчетный период на число 12.

Состав семьи при определении ежемесячного дохода, приходящегося на каждого члена семьи, определяется в соответствии с жилищным законодательством.

При определении ежемесячного дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и ежемесячного дохода одиноко проживающего гражданина учитывается сумма доходов каждого члена семьи или одиноко проживающего гражданина, которые получены как в денежной, так и в натуральной форме, в том числе все предусмотренные системой оплаты труда выплаты, пенсии, пособия, доходы от имущества, материальная помощь, алименты, проценты по банковским вкладам, наследуемые или подаренные денежные средства и т.д.

Стоимость находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению имущества, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимость находящегося в собственности одиноко проживающего гражданина и подлежащего налогообложению имущества определяется на основании сведений о составе семьи и сведений о стоимости имущества, указанных в заявлении о принятии на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Стоимость находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению имущества, приходящегося на каждого члена семьи, рассчитывается путем деления общей стоимости находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению имущества, на число членов семьи.

При определении стоимости находящегося в собственности членов семьи или одиноко проживающего гражданина имущества учитываются следующие виды подлежащего налогообложению имущества: 1) жилые помещения, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения; 2) земельные участки; 3) транспортные средства.

Уполномоченный орган, в который семья или одиноко проживающий гражданин обращается с заявлением о принятии на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, определяет стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи или одиноко проживающего гражданина, на основании представленных сведений:

1) о составе имущества, находящегося в собственности и подлежащего налогообложению, что должно быть подтверждено налоговым органом;

2) об инвентаризационной стоимости жилых помещений, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений, которая определяется органами технической инвентаризации;

3) о нормативной цене земли;

4) о стоимости транспортного средства, которая определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Важное значение в жилищном праве имеет понятие нуждаемости в улучшении жилищных условий. В ст. 51 ЖК названы, в сущности, те же основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, которые выделялись в законодательстве и раньше. К ним относятся: 1) отсутствие жилой площади; 2) недостаточность жилой площади по размеру; 3) непригодность жилой площади для проживания; 4) проживание в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой проживание с ним в одной квартире невозможно. Разберем каждое из них чуть подробнее.

Отсутствие жилой площади. Лицами, не имеющими права на жилую площадь, признаются те граждане, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения. Например, к ним относятся лица, пользующиеся жилой площадью на основании договора поднайма, коммерческого найма, лица, проживающие в общежитиях, и др.

Недостаточность жилой площади по размеру. В данном случае у гражданина имеется право на жилую площадь (независимо от того, к какому виду жилищного фонда эта площадь относится), но размер жилой площади является недостаточным. Нехватка жилой площади по размеру определяется на основе так называемой учетной нормы, которой в соответствии с п. 4 ст. 50 ЖК признается минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размера нормы предоставления, установленной данным органом.

Законом СПб об учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях установлена единая по городу учетная норма, которая составляет:

9 кв.м общей площади жилого помещения для проживающих в отдельных квартирах и жилых домах;

15 кв.м общей площади жилого помещения для проживающих в коммунальных квартирах.

При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Непригодность жилой площади для проживания. Непригодность жилой площади для проживания или, что то же самое, несоответствие жилья санитарно-техническим требованиям, означает наличие у жилой площади тех или иных дефектов. В соответствии со ст. 12 ЖК определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания относится к компетенции Российской Федерации, а само признание жилья непригодным для проживания осуществляется в зависимости от вида жилищного фонда органами власти Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований.

В соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, общим основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.

Признание помещения жилым помещением непригодным для проживания граждан осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях. В состав комиссии включаются представители федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Федерации или органа местного самоуправления в зависимости от принадлежности жилого фонда, которые возглавляют эти комиссии.

В состав комиссии включаются также представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций.

К работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях - квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса.

Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным требованиям и признает жилое помещение пригодным или непригодным для проживания.

Новым положением жилищного законодательства является то, что лица, проживающие на жилой площади, не соответствующей санитарно-техническим требованиям, обеспечиваются жильем вне очереди.

Проживание в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой проживание с ним в одной квартире невозможно. В данном случае новый ЖК существенно сузил по сравнению с прежним законодательством данное основание принятия граждан на учет как нуждающихся. Если ранее сам факт проживания в коммунальной квартире служил основанием для принятия на учет в качестве нуждающегося, то сейчас появилось дополнительное условие - наличие в составе одной из семей лица, страдающего заболеванием, которое представляет опасность для остальных проживающих в квартире.

Перечень соответствующих заболеваний установлен постановлением Правительства РФ от 16 июля 2006 г. N 378 "Об утверждении Перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире"*(384) и включает в себя, в частности, такие заболевания, как активная форма туберкулеза, эпилепсия с частыми припадками, гангрена конечностей, абсцесс легкого и др.

При оценке всех четырех названных оснований принятия граждан на учет необходимо иметь в виду также следующее.

Во-первых, федеральный законодатель отказался от существовавшего долгое время в нашем жилищном праве такого дополнительного требования принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилой площади, как необходимость постоянного проживания граждан в соответствующей местности. Например, в Москве, Санкт-Петербурге и некоторых других городах граждане принимались на учет в качестве нуждающихся даже при наличии всех указанных выше оснований лишь при условии 10-летней постоянной прописки (в последующем - регистрации) в соответствующем населенном пункте. Исключения делались только для отдельных категорий граждан, например для тех, кто проживал в домах, признанных аварийными.

Несмотря на отсутствие в ЖК каких-либо оснований для введения субъектами Федерации подобного дополнительного требования, некоторые из них по-прежнему придерживаются старой традиции. Так, Закон СПб об учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, как и раньше, устанавливает требование о 10-летнем проживании в Санкт-Петербурге как условие принятия гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Разница состоит лишь в том, что если раньше требовалось наличие 10-летней постоянной прописки (регистрации), то теперь говорится о необходимости "проживания в Санкт-Петербурге в общей сложности не менее 10 лет" (ст. 2 Закона). Данное положение является незаконным и в соответствии с указанием п. 8 ст. 5 ЖК о приоритете его норм перед правилами всех иных нормативных правовых актов не подлежит применению*(385).

Во-вторых, граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (например, обменяли свое жилье на жилье меньшей площади), принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий (ст. 53 ЖК). В данном случае неряшливость проявлена уже составителями проекта ЖК: едва ли истинный смысл данной нормы состоит в том, чтобы лишить права постановки на учет тех, кто действовал со специальным намерением приобретения права состоять на учете. Если это действительно так, то рассматриваемое правило является мертворожденным, поскольку доказать наличие у лица данного намерения практически невозможно. По видимому, более правильно полагать, что 5-летний "мораторий" распространяется на всех лиц, совершивших действия, в результате которых они стали нуждающимися в жилом помещении.

Порядок принятия на учет в качестве нуждающегося в жилой площади и порядок предоставления жилой площади. Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются, как правило, гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. В исключительных случаях жилье предоставляется и иным категориям граждан, т.е. не состоявшим на учете.

Состоять на учете в качестве нуждающихся имеют право граждане, которые признаны нуждающимися в жилых помещениях. Если гражданин имеет право состоять на учете по нескольким основаниям (например, как малоимущий гражданин или как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта Федерации категории), по своему выбору такой гражданин может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган, как правило, по месту своего жительства.

С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты получения органом, осуществляющим принятие на учет.

Решение о принятии на учет или об отказе в таковом должно быть принято по результатам рассмотрения заявления не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях устанавливается законом соответствующего субъекта Федерации. Например, в Санкт-Петербурге эти вопросы урегулированы Законом об учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях. В частности, указанный Закон определяет:

перечень документов, которые граждане должны собрать и представить для принятия на учет (документы о составе семьи, о доходах, об имуществе, о занимаемом жилом помещении и т.п.);

о праве управомоченного органа проверять достоверность представленных заявителем сведений;

о сроках вынесения решения о принятии на учет или об отказе в принятии на учет (30 дней);

о формировании на каждого гражданина (семью), принятого на учет, особого учетного дела;

об актуализации содержащихся в учетном деле данных при подготовке решения о предоставлении жилого помещения;

о специальной жилищной комиссии, которая создается для рассмотрения споров, возникающих при ведении учета и предоставлении жилых помещений.

В ряде случаев граждане могут быть сняты с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях. В частности, это происходит при утрате ими оснований, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма; при выезде на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга; при получении в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения; при выявлении в представленных документах сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о принятии на учет (ст. 56 ЖК).

Решения о снятии граждан с учета могут быть обжалованы указанными гражданами в судебном порядке.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, как правило, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.

Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решение о предоставлении жилого помещения является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением. Таким образом, законодатель отказался от такого понятия, как "ордер на жилое помещение".

Помимо очередников, т.е. вне очереди, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонта или реконструкции не подлежат;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ.

Как видим, круг лиц, имеющих право на внеочередное предоставление жилья, является весьма узким. Не предусматривает ЖК и такого понятия, как первоочередное предоставление жилья, что в значительной мере ущемило права лиц, имеющих те или иные заслуги перед обществом, ветеранов, семьи погибших при выполнении государственных и общественных обязанностей и т.д.

Требования к жилому помещению, предоставляемому по договору социального найма. По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.

Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

Например, в настоящее время в Санкт-Петербурге в соответствии с Законом об учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях минимальный размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, составляет:

18 кв.м на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек;

33 кв.м для одиноких граждан.

От установленной нормы предоставления могут быть отклонения в сторону ее увеличения, но не уменьшения. Так, с учетом конструктивных особенностей жилого помещения допускается превышение указанной нормы на всю семью не более чем на половину нормы предоставления площади жилого помещения, полагающейся на одного человека.

Кроме того, федеральными законами, законами субъектов Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма, отдельным категориям граждан могут быть установлены иные нормы предоставлении (п. 3 ст. 50 ЖК). Это еще одна установленная ЖК лазейка для предоставления чиновникам не только бесплатной жилой площади, но и площади, большей по размеру, чем та, на которую могут рассчитывать обычные граждане.

При этом из ЖК и принятых в развитие его положений подзаконных нормативных актов исчезли любые упоминания о праве на дополнительную площадь. Напомним, что ранее данным правом пользовались граждане: а) имевшие особые заслуги перед обществом и государством (например, народные и заслуженные артисты, лица, награжденные орденами Славы трех степеней, и др.); б) которым дополнительная площадь требовалась по характеру работы (научные и творческие работники, адвокаты и др.); в) страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (открытая форма туберкулеза, проказа и т.п.). Исключение из законодательства права на дополнительную площадь представляется весьма спорным и серьезно ущемляет жилищные права значительного числа граждан.

При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, подлежит учету площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности. Учитываются также действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет.

При предоставлении жилой площади по договору социального найма должны учитываться также следующие требования:

жилая площадь должна предоставляться, как правило, в виде отдельной квартиры. Вместе с тем объектом предоставления могут быть и освободившиеся комнаты в коммунальных квартирах, если на присоединение этих комнат не имеют права лица, проживающие в данной квартире. Из закона лишь следует, что не должны заселяться несколькими семьями квартиры во вновь построенных домах, что широко практиковалось в последние годы;

заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.

Из жилищного законодательства исчезла такая важная гарантия, как благоустроенность предоставляемого помещения применительно к условиям данного населенного пункта. Напомним, что ранее понятие "средняя благоустроенность по населенному пункту" было одним из ключевых в жилищном праве. Оно играло значительную роль при решении ряда вопросов, в том числе учитывалось при предоставлении жилых помещений очередникам. Под благоустроенностью традиционно понимался комплекс коммунальных удобств, которым было обеспечено жилое помещение (холодное и горячее водоснабжение, центральное отопление, канализация и проч.). Законодательство требовало, чтобы предоставляемое жилое помещение было благоустроенным не ниже среднего уровня по населенному пункту. Сейчас такой гарантии в законодательстве нет.

Особый порядок действует при предоставлении освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК). За последние годы он несколько раз изменялся и в настоящее время сводится к следующему.

Прежде всего на освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, могут претендовать те из них, которые на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

При отсутствии в коммунальной квартире таких граждан или их отказе от присоединения освободившейся комнаты она предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

При отсутствии в коммунальной квартире и таких граждан, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Наконец, если нет и таких граждан, равно как и при их отказе от осуществления своих прав, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в обычном порядке.

Как видим, и в этом вопросе законодатель отступил от ранее закрепленных в законе гарантий, в соответствии с которыми на присоединение освободившей комнаты в коммунальной квартире (хотя бы на возмездных началах) раньше могли претендовать все остальные проживающие в данной квартире граждане, даже если они не относились к нуждающимся или необеспеченным жильем по норме предоставления.

Если комната в коммунальной квартире находится в собственности проживающих, то при ее продаже остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом.

Возникновение права на жилую площадь в специализированном жилищном фонде. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (в дальнейшем - специализированные жилые помещения) относятся жилые помещения:

1) служебные;

2) в общежитиях;

3) маневренного фонда;

4) в домах системы социального обслуживания населения;

5) фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) для социальной защиты отдельных категорий граждан.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, установленных Правительством РФ. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовые договоры найма специализированных жилых помещений.

Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество.

Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта (п. 4 Правил).

Последнее положение является новым в законодательстве, но едва ли его можно признать до конца продуманным. Достаточно странно, что жилая площадь, предоставляемая по обычному договору социального найма, может быть и неблагоустроенной, в то время как жилье, относящееся к специализированному жилищному фонду, должно данному требованию соответствовать. Во всяком случае, оно вряд ли будет выполняться в отношении служебных жилых помещений и помещений маневренного фонда. В последнем случае оно уже сейчас вступает в противоречие с положением Типового договора социального найма (подп. "и" п. 4, подп. "г" п. 5), в соответствии с которым наниматели обязаны на время капитального ремонта переселяться на маневренный фонд, отвечающий санитарным и техническим требованиям (но отнюдь не благоустроенный применительно к условиям соответствующего населенного пункта).

Специализированные жилые помещения предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.

Возникновение жилищных правоотношений в каждом виде специализированного жилищного фонда имеет свои особенности.

Служебные жилые помещения. Они предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

К служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры. Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений. Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и их часть. Норма предоставления служебной жилой площади действующим законодательством не установлена.

Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:

1) органом государственной власти Российской Федерации - в жилищном фонде Российской Федерации;

2) органом государственной власти субъекта Федерации - в жилищном фонде субъекта Федерации;

3) органом местного самоуправления - в муниципальном жилищном фонде.

Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Федерации или на выборной должности.

Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Общежития. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 кв.м жилой площади на одного человека.

Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Основанием для вселения гражданина в жилое помещение общежития является договор найма жилого помещения, который заключается с организацией, эксплуатирующей общежитие, на основании распоряжения собственника общежития или уполномоченного органа.

Плата за пользование жилыми помещениями, коммунальные услуги и другие виды услуг производится гражданами в порядке, установленном договором найма, заключаемым с гражданином учреждением, осуществляющим техническое обслуживание и ремонт здания общежития, по установленным ставкам и тарифам с учетом социальных гарантий, предусмотренных законодательством для некоторых категорий граждан.

Маневренный фонд. Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:

1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;

2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;

3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее 6 кв.м жилой площади на одного человека.

Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:

до завершения капитального ремонта или реконструкции дома;

до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание;

до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фондов;

на установленный законодательством срок.

Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения договора.

Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения. Указанные жилые помещения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.

К домам системы социального обслуживания относятся специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием.

В домах системы социального обслуживания оборудуются жилые помещения для проведения мероприятий медицинского, психологического и социального характера, посильной трудовой деятельности, а также другие жилые помещения, которые могут быть использованы для обеспечения жизнедеятельности. Специальные дома должны состоять преимущественно из однокомнатных или двухкомнатных квартир и иметь специальное оборудование, облегчающее самообслуживание проживающих в них граждан.

Порядок, условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения и пользования такими жилыми помещениями устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Федерации.

В частности, в Санкт-Петербурге действует Закон от 24 июля 2000 г. "О специальных жилых домах в Санкт-Петербурге"*(386). Указанные дома предназначены для одиноких граждан пожилого возраста, нуждающихся в создании условий для реализации основных жизненных потребностей и сохранивших способность к самообслуживанию в быту. К таковым, в частности, относятся лица, достигшие 65 лет; инвалиды I группы, достигшие 55 лет, супружеские и семейные пары из числа указанных лиц.

С гражданами, которым в установленном порядке предоставляются жилые помещения в специальных домах, расторгаются договоры социального найма по прежнему месту жительства. Если ранее занимаемое жилье принадлежало им на праве собственности, то оно безвозмездно передается в собственность Санкт-Петербурга или в собственность соответствующего муниципального образования.

Жилые помещения в специальных домах предоставляются в порядке очереди. Преимущественным правом обладают лица, состоящие на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Жилые помещения в специальных домах не подлежат приватизации, обмену, сдаче в поднаем и аренду.

Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами. Эти жилые помещения предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами.

Формирование фонда для временного поселения лиц, признанных вынужденными переселенцами и беженцами, осуществляется за счет средств федерального бюджета. Указанный фонд подлежит передаче в оперативное управление уполномоченного федерального органа исполнительной власти. Фонд для временного поселения лиц, признанных вынужденными переселенцами и беженцами, может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений.

Жилое помещение фонда для временного поселения лиц, признанных вынужденными переселенцами и беженцами, предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв.м жилой площади на одного человека.

Порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, устанавливается федеральными законами.

Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.

В качестве жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан используются специально построенные или приспособленные для таких целей здания.

Категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Федерации.

Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан по договорам безвозмездного пользования осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены федеральным законодательством, законодательством субъектов Федерации.

Возникновение права на жилую площадь в домах жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов. Отношения, связанные с созданием и деятельностью ЖСК, строятся примерно на таких же началах, на которых создаются и действуют другие потребительские кооперативы.

Решение об организации ЖСК принимается собранием учредителей - лицами, желающими организовать жилищный кооператив. Число учредителей - будущих членов кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать число жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. Решение собрания учредителей кооператива оформляется протоколом.

В дальнейшем прием в члены ЖСК осуществляется правлением ЖСК и утверждается общим собранием. При этом заявление о приеме в члены кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением кооператива и утверждено решением общего собрания его членов (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены кооператива общим собранием его членов (конференцией).

Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены кооператива, на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в доме кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Порядок и условия внесения паевого взноса определяются уставом кооператива.

В случае смерти члена кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного кооператива по решению общего собрания членов кооператива (конференции).

Если вступить в члены кооператива желают несколько наследников, то в первую очередь на это может претендовать супруг умершего члена кооператива при условии, что этот супруг имеет право на часть пая.

Вслед за ним преимущественное право на вступление в члены кооператива имеет наследник члена кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем.

Далее следует наследник члена кооператива, не проживавший совместно с наследодателем.

Наконец, замыкает очередь член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником (ст. 131 ЖК).

Наряду с ЖСК действующее законодательство выделяет так называемые жилищные накопительные кооперативы (далее - ЖНК), которые имеют особый правовой статус. Данный статус определен Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. "О жилищных накопительных кооперативах"*(387) (далее - Закон о ЖНК), который устанавливает правовые, экономические и организационные основы деятельности ЖНК по привлечению и использованию денежных средств граждан - своих членов на приобретение или строительство жилых помещений на территории Российской Федерации в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам жилищных накопительных кооперативов, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов граждан - членов жилищных накопительных кооперативов.

ЖК о жилищных накопительных кооперативах не только не упоминает, но даже прямо от них отмежевывается в п. 5 ст. 110 ЖК, где сказано, что действие ЖК не распространяется на иные (помимо ЖСК) специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения жилищных потребностей граждан. Вряд ли это правильно, так как некоторая часть отношений, регулируемых Законом о ЖНК, носит, безусловно, жилищный характер. Итак, что же такое ЖНК?

ЖНК - это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Членом такого кооператива может стать любой гражданин, достигший возраста 16 лет, независимо от нуждаемости в жилье, который желает путем внесения паевых взносов постепенно накопить необходимые средства на приобретение в собственность жилой площади. ЖНК создается по инициативе не менее 50 и не более 5 тыс. человек. Указанные лица объединяют свои средства путем внесении паевых взносов в целях постепенного приобретения для членов кооператива жилой площади.

Иными словами, ЖНК за счет внесенных членами ЖНК паевых взносов, а также субсидий, кредитов и займов, иных источников строит и (или) приобретает для членов кооператива жилые помещения, которые предоставляются им вначале, после внесения определенной части паевых взносов и с учетом установленной очередности, в пользование, а затем, после внесения всех паевых взносов, переходят к ним в собственность.

Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения. Примерная стоимость приобретаемого или строящегося кооперативом для члена кооператива жилого помещения определяется с учетом средней рыночной стоимости жилого помещения, аналогичного жилому помещению, указанному в заявлении гражданина о приеме в члены кооператива.

Примерная стоимость жилого помещения согласуется с гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива о приеме гражданина в члены кооператива. После приобретения или строительства кооперативом для члена кооператива жилого помещения размер паевого взноса уточняется на основании фактической стоимости приобретенного или построенного кооперативом жилого помещения и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива, согласованном с членом кооператива.

Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение также связанных с приобретением или строительством жилого помещения затрат кооператива на:

1) страхование жилого помещения;

2) повышение потребительских качеств приобретенного или построенного жилого помещения до уровня, соответствующего требованиям, указанным в заявлении о приеме в члены кооператива;

3) содержание, ремонт жилого помещения, оплату коммунальных услуг (до передачи жилого помещения в пользование члену кооператива);

4) обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов на приобретение или строительство жилого помещения;

5) уплату налогов, сборов и иных обязательных платежей.

Порядок внесения паевого взноса членом кооператива определяется в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива, которая является одним из ключевых понятий Закона о ЖНК.

Формы участия в деятельности кооператива устанавливают:

1) минимальный и максимальный периоды внесения, а также минимальный размер (или способ определения размера) части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива;

2) период внесения оставшейся части паевого взноса;

3) размеры и периодичность платежей в счет паевого взноса;

4) возможные условия привлечения заемных средств

Устанавливаемые кооперативом формы участия в деятельности кооператива могут также предусматривать условия:

1) индексирования периодических платежей в счет паевого взноса;

2) начисления процентов на паенакопления, направляемые из паевого фонда кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилых помещений для других членов кооператива;

3) иные условия приобретения или строительства кооперативом жилых помещений и условия внесения паевых взносов.

Формы участия в деятельности кооператива утверждаются общим собранием его членов и не могут устанавливаться индивидуально для одного члена кооператива.

Право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива.

После внесения членом кооператива части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива, при условии соблюдения членом кооператива предусмотренных такой формой участия сроков и периодичности внесения соответствующих платежей кооператив обязан приобрести:

1) жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива;

2) право на строящееся жилое помещение или построить жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива.

Порядок определения очередности приобретения кооперативом жилого помещения, приобретения права на строящееся жилое помещение или очередности строительства жилого помещения для члена кооператива устанавливается уставом кооператива и (или) решениями общего собрания членов кооператива.

При установлении порядка определения очередности должны учитываться размер внесенного паенакопления и срок внесения части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, а также могут учитываться другие условия, предусмотренные формой участия в деятельности кооператива. При равных условиях преимущество имеет тот член кооператива, который должен внести оставшуюся часть паевого взноса в более короткий срок, а при равенстве сроков - член кооператива, ранее вступивший в кооператив.

Передача жилого помещения в пользование члену кооператива осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение. Перед передачей помещения в пользование члену кооператива могут быть осуществлены его ремонт или работы по повышению потребительских качеств такого помещения, если это предусмотрено выбранной членом кооператива формой участия в деятельности кооператива.

Член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств. С момента внесения паевого взноса членом кооператива в полном размере и передачи ему соответствующего жилого помещения в собственность, если у члена кооператива нет других паенакоплений, членство в ЖНК прекращается.

Закон о ЖНК содержит подробнейшие правила, которые определяют создание ЖНК, управление ими, компетенцию органов управления. Много внимание уделяется обеспечению финансовой устойчивости ЖНК и контролю за их деятельностью со стороны государственных органов по контролю и надзору в сфере финансовых рынков.

С момента вступления в силу Закона о ЖНК участие граждан в формировании имущества юридических лиц, которое влечет принятие на себя этими юридическими лицами обязательств, предусматривающих приобретение гражданами права собственности на жилые помещения, стало возможным лишь в форме ЖНК.

Возникновение права на жилую площадь в домах (квартирах) собственников. Представляется целесообразным выделить те его аспекты, которые имеют относительно самостоятельное значение и требуют отдельного анализа. Это: а) возникновение права на жилое помещение у самого собственника; б) возникновение права на пользование жилой площадью у членов его семьи; в) сдача собственником жилой площади внаем.

Способы возникновения права собственности на жилые помещения у самого собственника многообразны. Жилье можно купить, получить в дар или по наследству, построить, в том числе через участие в долевом строительстве, можно стать собственником жилья, полностью выплатив пай в ЖСК или ЖНК, и т.д. Анализ этих способов выходит за рамки настоящей главы, поскольку жилищное право не регулирует отношения, связанные с возникновением права собственности на жилые помещения (ст. 4 ЖК).

Однако двух вопросов все же целесообразно коснуться: приватизации жилья и приобретения права собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов.

Приватизация жилья в нашей стране началась с принятием Закона РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". В первоначальной редакции данный Закон содержал ряд ограничений на приватизацию. В частности, бесплатно в собственность граждан передавалось лишь по 18 кв.м жилой площади на человека, было невозможно приватизировать отдельную комнату в коммунальной квартире, существовал запрет на приватизацию жилья в домах-памятниках и т.п., однако вскоре все эти ограничения были отменены.

Приватизация осуществлялась на основе принципов: а) добровольности; б) бесплатности; в) однократности (за некоторыми исключениями, например для несовершеннолетних граждан); г) возможности в любой момент расприватизировать жилое помещение.

Правом на приватизацию воспользовались миллионы семей, ставших собственниками жилых помещений. Во многом благодаря этому в стране появился рынок жилья.

Новый ЖК о приватизации жилых помещений даже не упоминает, а в Вводном законе к ЖК говорится о предстоящей (с 1 марта 2010 г.)*(388) отмене Закона о приватизации (ст. 2) и о внесении в него дополнения, устанавливающего запрет на приватизацию тех жилых помещений, которые предоставлены гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. (ст. 12).

Последнее положение, в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда - 1 марта 2010 г.) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., признано не соответствующим Конституции РФ постановлением Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 г. N 6-П.

Выводы, содержащиеся в данном постановлении Конституционного Суда РФ, не бесспорны. Представляется, что отказ от приватизации жилья, предоставленного после 1 марта 2005 г. на основании договора социального найма малоимущим гражданам, сам по себе положениям Конституции РФ не противоречит. Государство вправе вносить изменения в законодательство с учетом изменившихся социально-экономи

– Конец работы –

Эта тема принадлежит разделу:

Гражданское право

Глава Купля продажа и мена... Общие положения о купле продаже Понятие и общая характеристика договора...

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Основания возникновения жилищных правоотношений

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Все темы данного раздела:

Общие положения о купле-продаже
  Понятие и общая характеристика договора купли-продажи. Купля-продажа - экономическое отношение, покоящееся на формуле "товар - деньги". Появление купли-продажи по праву св

Договор розничной купли-продажи
  Договор розничной купли-продажи и квалифицирующие его признаки. По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в ро

Договоры поставки и контрактации
  Договор поставки и квалифицирующие его признаки. По договору поставки поставщик - продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок

Договор энергоснабжения
  Договор энергоснабжения и квалифицирующие его признаки. По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть

Договоры продажи недвижимости и предприятия
  Договоры продажи недвижимости и предприятия и квалифицирующие их признаки. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя зем

Договор мены
  Договор мены и квалифицирующие его признаки. Натуральный тип хозяйствования, при котором все необходимое для обеспечения жизни производится и потребляется в рамках одного отдельно в

Правовой характер дарения
  Понятие и признаки дарения. Дарение - есть предоставление, посредством которого одно лицо (даритель) из своего имущества обогащает другое лицо (одаряемого) и которое по воле обеих с

Правовые последствия дарения
  Требование о совершении задолженного предоставления. В отличие от ручного, или реального, дарения, при котором даритель не обязывается к совершению предоставления*(118), дарственное

Отказ от исполнения дарственного обещания и отмена дарения
  Отказ от исполнения дарственного обещания. Предусмотренное законом право дарителя отказаться от исполнения дарственного обещания, или, что одно и то же, отказаться от договора дарен

Пожертвование
  Правовая природа пожертвования. Под пожертвованием понимается дарение вещи или права, связанное с обременением одаряемого обязанностью использовать пожертвованное имущество для опре

Договор постоянной ренты
  Элементы договора. Субъектами договора постоянной ренты являются получатель ренты и ее плательщик. Получателями постоянной ренты выступают прежде всего граждане независимо от их воз

Договор пожизненной ренты
  Элементы договора. Правила закона о пожизненной ренте во многом перекликаются с правилами о постоянной ренте, в связи с чем сказанное в предыдущем параграфе отчасти приложимо и к от

Общая характеристика договора аренды
  Понятие договора аренды. Договор аренды является одной из разновидностей договоров о передаче имущества в пользование. Законодательное определение договора содержится в ст. 606 ГК:

Элементы договора аренды
  Стороны договора аренды. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Статья 608 ГК посвящена одной из сторон договора аренды - арендодателю. В ней указано, что прав

Прекращение договора аренды
  Прекращение договора аренды без его досрочного расторжения. Прекращение договора аренды может происходить как по общим основаниям, предусмотренным в гл. 26, 29 ГК, так и по специаль

Договор проката
  Общая характеристика договора проката. Договор проката - это договор аренды, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательс

Договор аренды транспортного средства
  Общая характеристика договора аренды транспортного средства. Договор аренды транспортного средства представляет собой договор аренды отдельного вида имущества. Очевидным основанием

Договор аренды здания и сооружения
  Общая характеристика договора аренды здания и сооружения. По договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное

Договор аренды предприятия
  Общая характеристика договора аренды предприятия. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельнос

Общая характеристика договора ссуды
  Понятие договора ссуды. По договору безвозмездного пользования имуществом (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное

Элементы договора ссуды
  Стороны договора ссуды. Стороны договора именуются в законе ссудодателем и ссудополучателем. Ссудодатель - это собственник передаваемого в безвозмездное пользование имущества или ли

Понятие жилищного права и система его источников
  Понятие жилищного права. Жилищное право в его современном понимании представляет собой упорядоченную совокупность правовых норм, регулирующих так называемые жилищные отношения, т.е.

Управление многоквартирными домами
  Общие положения. Жилищный фонд, в частности такая его составляющая, как многоквартирные дома, требует немалых средств для содержания и ремонта, которыми необходимо еще и эффективно

Пользование жилыми помещениями
  Пользование жилым помещением по договору социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда. По договору социального найма жилого помещения одна сторона - с

Изменение жилищных правоотношений
  Общие положения. Изменение жилищного правоотношения может коснуться его отдельных элементов или одновременно нескольких из них. В связи с этим в литературе традиционно выделяются та

Прекращение жилищных правоотношений
  Прекращение жилищных правоотношений собственника и членов его семьи. Прекращение жилищных правоотношений в связи с разнообразием последних охватывает широкий круг вопросов, которые

Общие положения о подряде
  Понятие и общая характеристика договора подряда. Договор подряда, известный в римском праве как найм работы (locatio-conductio operis) и существовавший наряду с наймом вещей (locati

Бытовой подряд
  Общие положения. Бытовой подряд имеет как общие, так и отличительные с подрядом черты и соответствующее этим различиям специальное правовое регулирование. Договор бытового подряда о

Договор строительного подряда
  Общие положения. Договоры строительного подряда заключаются на строительство, реконструкцию или капитальный ремонт предприятий, зданий (в том числе жилых домов), сооружений или иных

Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ
  Понятие и элементы договора. По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техн

Подрядные работы для государственных или муниципальных нужд
  Понятие государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных или муниципальных нужд. По государственному контракту на выполнение подрядных работ для государс

Понятие и элементы договоров на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ
  Понятие договоров на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ. С переходом к рыночным отношениям существенно повышаются роль и значение гр

Обязательства по оказанию услуг
  Понятие обязательства по оказанию услуг. Одним из самых значительных явлений сегодняшней экономической жизни является интенсивное расширение рынка услуг, появление все новых их видо

Договор возмездного оказания услуг
  Понятие и элементы договора. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить опреде

Общие положения о транспортных обязательствах
  Понятие перевозки и иных транспортных обязательств. В силу обязательства перевозки перевозчик обязуется доставить груз или пассажира в указанный пункт назначения, а отправитель груз

Обязательство по перевозке грузов
  Понятие и признаки договора перевозки грузов. Согласно п. 1 ст. 784 ГК перевозка грузов, пассажиров и багажа осуществляется на основании договора перевозки. При этом договор перевоз

Обязательство по перевозке пассажиров и багажа
  Понятие договора пассажирской перевозки. Общее определение договора перевозки пассажира (договора пассажирской перевозки) содержится в п. 1 ст. 786 ГК. По данному договору перевозчи

Обязательство по буксировке
  Понятие буксировки и договора буксировки. Для цели определения договора буксировки следует установить содержание термина "буксировка", примененного в действующем законодат

Транспортная экспедиция
  Понятие и элементы договора транспортной экспедиции. В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 801 ГК по договору транспортной экспедиции одна сторона (экспедитор) обязуется за вознаграждени

Общие положения о заемных обязательствах
  Экономическая сущность заемных отношений. Заемные отношения*(607) развивались в обществе с глубокой древности, поскольку в экономике всегда имеется потребность в перераспределении с

Договор кредита
  Понятие и признаки договора кредита. По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на

Договор финансирования под уступку денежного требования
  Понятие договора. Договор финансирования под уступку денежного требования является новым для отечественного гражданского права. В его основе лежит конструкция, разработанная в перво

Договор банковского вклада
  Понятие и признаки договора банковского вклада. В соответствии с п. 1 ст. 834 ГК по договору банковского вклада (депозита) одна сторона (банк), принявшая поступившую от другой сторо

Договор банковского счета
  Понятие и признаки договора банковского счета. В соответствии со ст. 845 ГК по договору банковского счета банк обязуется принимать и зачислять поступающие на счет, открытый клиенту

Расчетные обязательства
  Понятие расчетов и расчетных обязательств. В хозяйственном обороте часто возникает необходимость передачи денежных средств. Она может вызываться исполнением публично-правовой обязан

Вексель
  Понятие и содержание векселя. В абз. 1 ст. 815 ГК говорится о векселе, который заемщик по соглашению с займодавцем выдает последнему вместо или в порядке исполнения заемного обязате

Общая характеристика страхования
  Страхование как экономическое и правовое понятие. Сущность страхования как экономического понятия раскрывается в следующих основных признаках. Страхование: - предп

Страховое правоотношение
  Понятие договора страхования. Страховое правоотношение в подавляющем большинстве случаев опирается в своем возникновении на договор страхования. Под договором страхования понимается

Особенности регулирования отдельных видов страхования
  Страхование риска профессиональной ответственности. Отношения по страхованию регулируются в целом предписаниями гл. 48 ГК, которым был посвящен предыдущий параграф. Однако в отношен

Понятие и предмет договора поручения
  Понятие договора поручения. Поручение - это договор, по которому одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридически

Элементы договора поручения
  Субъекты договора поручения. Сторонами договора поручения являются доверитель и поверенный. Функции каждого из них могут выполнять как граждане, так и юридические лица. В б

Прекращение поручения
  Основания прекращения поручения. Говоря о прекращении поручения, законодатель имеет в виду прекращение права доверителя требовать совершения действий, составляющих предмет договора

Общая характеристика договора комиссии
  Понятие договора комиссии. Договор комиссии - это договор, по которому одно лицо (комиссионер) обязуется по поручению другого лица (комитента) за вознаграждение совершить одну или н

Элементы договора комиссии
  Субъекты договора комиссии. Субъектами договора комиссии являются комиссионер и комитент. Комитентом может быть любой субъект гражданского права. То же самое следует сказать и о ком

Прекращение комиссионного обязательства
  Основания прекращения комиссионного обязательства. Комиссионное обязательство обычно прекращается путем его надлежащего исполнения. Если договор комиссии предусматривал совершение к

Общая характеристика агентского договора
  Понятие агентского договора. Агентский договор определен в абз. 1 п. 1 ст. 1005 ГК как договор, по которому одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению д

Элементы агентского договора
  Субъекты агентского договора. Агентом и принципалом могут быть как физические, так и юридические лица. На практике агентские договоры чаще всего заключаются в связи с осуществлением

Прекращение агентского обязательства
  Общие основания прекращения агентского обязательства. Агентское обязательство может быть прекращено как по общим, так и по специальным основаниям. Обычным основанием его прекращения

Понятие и значение договора доверительного управления имуществом
  Понятие договора доверительного управления имуществом. Под договором доверительного управления имуществом понимается соглашение, в соответствии с которым одна сторона (учредитель уп

Субъекты договора доверительного управления имуществом
  Учредитель доверительного управления. По общему правилу учредителем доверительного управления выступает собственник имущества, передаваемого в управление. В качестве доверительного

Объекты доверительного управления
  Общая характеристика объектов доверительного управления. В п. 1 ст. 1013 ГК установлено, что объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественн

Ответственность по договору доверительного управления и его прекращение
  Общие положения. Гражданско-правовая ответственность представляет собой санкции для лица, нарушившего или ненадлежащим образом исполнившего гражданско-правовое обязательство. Основа

Понятие, виды и элементы договора хранения
  Понятие договора. Потребность в обеспечении сохранности имущества в условиях, когда сам собственник лишен возможности осуществлять присмотр за ним, достаточно давно вызвала к жизни

Ответственность по договору хранения
  Ответственность хранителя. За нарушение своих обязанностей по договору и хранитель, и поклажедатель несут гражданско-правовую ответственность. Основания, условия и размер этой ответ

Договор складского хранения
  Понятие и особенности договора. По договору складского хранения товарный склад (хранитель) обязуется за вознаграждение хранить товары, переданные ему товаровладельцем (поклажедателе

Иные специальные виды хранения
  Общие положения. Наряду с хранением на товарном складе ГК выделяет ряд иных специальных видов хранения, посвящая им § 3 гл. 47. Особый субъектный состав возникающих правоотношений,

Общая характеристика договора коммерческой концессии
  Понятие договора коммерческой концессии. По договору коммерческой концессии одна сторона (правообладатель) обязуется предоставить другой стороне (пользователю) за вознаграждение на

Элементы договора коммерческой концессии
  Стороны договора коммерческой концессии. Сторонами договора коммерческой концессии согласно российскому законодательству могут быть как независимые, так и аффилированные между собой

Изменение и расторжение договора коммерческой концессии
  Преимущественное право заключения договора на новый срок. Нередко в договоры коммерческой концессии включается положение о том, что договор по истечении его срока считается автомати

Договор коммерческой субконцессии
  Общие положения. По общему правилу без согласия правообладателя пользователь не вправе делегировать третьим лицам предоставленные ему исключительные права, в частности, предоставлят

Понятие, признаки и виды договора простого товарищества
  Понятие и признаки договора простого товарищества. Как правовой институт договор простого товарищества известен со времен римского права. Так, конструкция товарищества (societas), в

Элементы договора простого товарищества
  Стороны договора простого товарищества. Глава 55 ГК не содержит специальных ограничений относительно субъектного состава договора простого товарищества. Поэтому его сторонами в прин

Ответственность по договору простого товарищества
  Общие положения об ответственности. Основания привлечения товарищей к ответственности специально не урегулированы гл. 55 ГК. Поэтому вопрос о наличии состава гражданского правонаруш

Прекращение договора простого товарищества
  Основания прекращения договора простого товарищества. Наряду с общими основаниями прекращения обязательств гл. 55 ГК устанавливает специальные основания прекращения договора простог

Общие положения об обязательствах из односторонних действий
  Понятие обязательства из односторонних действий. Большинство гражданско-правовых обязательств возникает из договоров, однако обязательства могут порождаться и иными юридическими фак

Действия в чужом интересе без поручения
  Понятие действия в чужом интересе без поручения. Действия в чужом интересе без поручения были известны еще римскому гражданскому праву и рассматривались как квазидоговорные обязател

Публичное обещание награды
  Понятие публичного обещания награды. Лицо, публично объявившее о выплате денежного вознаграждения или выдаче иной награды тому, кто совершит указанное в объявлении правомерное дейст

Публичный конкурс
  Понятие публичного конкурса. При публичном обещании награды результат является неповторимым, однократно достижимым, единственным в своем роде. Как отмечал О.С. Иоффе, "затерявш

Общие положения
  Понятие игр и пари. Слово игра в русском языке имеет несколько значений, которые могут изменяться в зависимости от контекста, от конкретной жизненной ситуации. В рассматриваемом инс

Элементы обязательств из проведения игр и пари
  Субъекты. Действующее законодательство выделяет две категории субъектов обязательств из проведения игр и пари - организатор и участник. Для современного гражданского оборота характе

Защита прав, возникающих из проведения игр и пари
  Общее правило. В юридической науке широкое распространение получило деление обязательств на цивильные (исковые) и натуральные. Данное деление проводится в зависимости от того, подле

Краткий перечень латинских выражений, используемых в международной практике
  1. Ad hoc [ад хок] - для данного случая, для этой цели 2. Ad referendum [ад рэфэрэндум] - к докладу (отложить для дальнейшего рассмотрения) 3. A fortiori [а фортио

Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Education Insider Sample
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Реклама
Соответствующий теме материал
  • Похожее
  • Популярное
  • Облако тегов
  • Здесь
  • Временно
  • Пусто
Теги