рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Реферат Курсовая Конспект

оценка недвижимости затаратный метод

оценка недвижимости затаратный метод - Оглавление Введение 1.понятие Недвижимого Имущества 2.принципы Оценки 3.факто...

ОГЛАВЛЕНИЕ ВВЕДЕНИЕ 1.Понятие недвижимого имущества 2.Принципы оценки 3.Факторы,влияющие на стоимость зданий и сооружений 4.Определение рыночной стоимости недвижимого имущества 1.Применение доходного подхода 2. Метод капитализации доходов 1.Определение чистого дохода от использования объекта 2.Определение расходов по эксплуатации оцениваемого объекта 3.Определение чистого дохода от продажи объекта 3.Расчет коэффициента капитализации 1.Метод прямой капитализации прямого сопосталения 2.Метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала 3.Метод связанных инвестиций земли и здания 4.Кумулятивный суммарный метод 4.Метод дисконтирования денежного потока ВВЕДЕНИЕ Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности ФЗ РФ от 29.07.1998г. 135 Об оценочной деятельности, без которого невозможно становление права собственности и демократизация экономической жизни.

В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.

Объективная оценка различных видов стоимости рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других недвижимого имущества необходима при операциях купли-продажи или сдачи в аренду при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости зданий и земельных участков для страхования объектов недвижимости при кредитовании под залог объектов недвижимости при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных при ликвидации объектов недвижимости при исполнении прав наследования, судебного приговора - при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости. 1.Понятие недвижимого имущества Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права.

В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Отличительной чертой движимого имущества является возможность его перемещения без ущерба либо ему самому, либо объектам недвижимости, с которыми оно связано.

В Гражданском Кодексе статья 130 дается четкое определение термина - недвижимая вещь Подробнее см. Гражданский Кодекс Российской Федерации и комментарии к нему. 1. К недвижимым вещам недвижимое имущество, недвижимость, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе лес, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В данном определении понятия недвижимая вещь, недвижимое имущество, недвижимость рассматриваются как синонимы, что, наш взгляд, вполне справедливо, поскольку все они характеризуют одни и те же материальные объекты. В соответствии с Федеральным Законом Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, недвижимое имущество недвижимость, права на которое подлежат государственной регистрации, включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы ст.1. Здесь к объектам, относящимся к недвижимости, добавлены жилые и нежилые помещения, кондоминиумы. Таким образом, необходимо различать понятие недвижимости недвижимого имущества как совокупности физических объектов земли и всего, что с ней неразрывно связано и недвижимой собственности как объекта выступающего предметом покупки и продажи в имущественных отношениях.

В состав сооружений входят следующие элементы нефтяные и газовые скважины гидротехнические сооружения прудовые рыбоводные сооружения сооружения транспортного хозяйства, связи и других отраслей прочие сооружения дымовые трубы, водонапорные башни, автозаправочные станции, угольные бункера, колодцы, заборы и т. д. передаточные устройства трубопроводы.

При осуществлении оценки стоимости конкретного предприятия приведенный состав зданий и сооружений уточняется и при необходимости дополняется. 2.ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ Принципы оценки зданий и сооружений аналогичны принципам оценки предприятий подробнее см. Григорьев В.В. Оценка предприятия 1997г. М АСТ которыми руководствуются оценщики.

В зависимости от сферы приложения они объединены специалистами в четыре группы 1 принципы пользователя 2 принципы, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся 3 принципы, связанные с рыночной средой 4 принцип наилучшего и наиболее эффективного использования здания и сооружения.

Вышеперечисленные принципы связаны между собой и при оценке предприятий должны применяться в совокупности.

К принципам пользователя относятся принципы полезности, замещения и ожидания. Принцип полезности гласит всякий объект оценки обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для определенных функций или реализации какого-либо интереса. Принцип замещения гласит рациональный типичный покупатель не заплатит за объект больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.

Принцип ожидания гласит стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет. К принципам, связанным с требованиями к недвижимости земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся, относятся принципы остаточной продуктивности земли, вклада, возрастающей и убывающей доходности, сбалансированности, оптимальных размеров, оптимального разделения и соединения имущественных прав. Принцип остаточной продуктивности земли выражается остаточным чистым доходом, который приходится на земельный участок, после того как оплачены затраты на три других фактора производства труд, капитал и управление.

Принцип вклада или принцип эффективности инвестиций гласит выручка, полученная в результате инвестиций, должна быть больше, чем сами инвестиции. Принцип возрастающей и убывающей доходности гласит увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает адекватное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений.

Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта. Принцип сбалансированности или принцип пропорциональности гласит составляющие производства или объекта недвижимости должны сочетаться между собой в определенной пропорций.

В противном случае стоимость объекта снижается. Принцип оптимальных размеров величин гласит при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная оптимальная величина объекта недвижимости данного типа. Принцип оптимального разделения и соединения имущественных прав гласит имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

Разделение может быть физическое, по времени, по совокупности имущественных прав, среди участников и др. К третьей группе принципам, связанным с рыночной средой относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения и принцип изменения. Принцип зависимости гласит различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Принцип соответствия гласит объект недвижимости, который не соответствует существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость.

Принцип спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения. Принцип изменения гласит изменению подвержены как сам оцениваемый объект недвижимости, так и все факторы внешней среды, поэтому в оценке необходимо анализировать эти изменения и определять степень влияния этих изменений на стоимость объекта.

К четвертой группе относится принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, который гласит лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на дату оценки. Этот принцип оценки самый важный для определения рыночной стоимости объекта, хотя в процессе оценки необходимо использовать по возможности все вышеперечисленные принципы. 3.ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ Как и в других механизмах ценообразования См. Балабанов И.Т. Экономика Недивжимости.

СпБ ПИТЕР, стоимость недвижимости зданий и сооружений определяется с учетом многих факторов, которые классифицируются специалистами оценщиками по различным признакам По сферам проявления они подразделяются на политические экономические социальные демографические правовые физические климатические и т. д. По критерию объективности влияния подразделяются на на объективные экономические и др. субъективные связанные с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника сделки.

Имеются так же и другие критерии классификации факторов, которые своим изменением в ту или иную сторону способны повлиять на стоимость оцениваемых зданий и сооружений. Из всей совокупности факторов, способных повлиять на стоимость недвижимости, можно выделить основные, определяющие в конечном счете структуру стоимости объекта местоположение объекта его техническое состояние архитектурно-конструкторские решения наличие внутренних инженерных коммуникаций и инфраструктуры состояние внутренних инженерных коммуникаций и инфраструктуры экологические факторы Именно эти факторы необходимо анализировать и учитывать в первую очередь при определении их влияния на стоимость оцениваемого объекта. 4.

Определение рыночной стоимости недвижимого имущества

Определение рыночной стоимости недвижимого имущества Для оценки недвижимости земли и зданий, сооружений возможно использование трех подходов доходного сравнительного рыночного затратного 4.1.

Применение доходного подхода

Собственник приобретает объект недвижимости в основном по трем причина... 4.2.1.. Формула, по которой определяется стоимость объекта С, имеет следующий ... Применение доходного подхода. Данный метод оценки используется тогда, когда поток будущего дохода ст...

Определение чистого дохода от использования объекта

4.2.2.. Потенциальная валовая выручка - представляет собой ожидаемую суммарную... Определение чистого дохода от использования объекта. Например, если до 1991 г. Для этого эксперту-оценщику требуется внести поправку на отсутствие ба...

Определение расходов по эксплуатации оцениваемого объекта

Определение расходов по эксплуатации оцениваемого объекта. В состав эксплуатационных расходов объекта недвижимости входят заработ... Для этого используется Главная бухгалтерская книга, отчет о прибылях и... Некоторые из этих затрат учитываются в ставке капитализации. 4.2.3..

Определение чистого дохода от продажи объекта

Определение чистого дохода от продажи объекта Чистый доход от продажи объекта рассчитывается как разность между выручкой от продажи и затратами, связанными с ней. 4.3.

Расчет коэффициента капитализации

Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации. Рассм... Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации ста... М Тандем 2000г. Выгода имеющая конечное выражение в денежной форме будет получаться ин... Вычитаются операционные расходы периодические затраты, необходимые для...

ЗАКЛЮЧЕНИЕ Что касается оценки недвижимости доходным подходом методом капитализации, то, на мой взгляд можно сказать, что это самый реальный подход к определению действительной стоимости недвижимого имущества. В настоящее время, в период становления рыночной экономики в Российской Федерации для установления точной стоимости недвижимого имущества необходимо учесть столько нюансов, что в результате проведения оценки может выясниться, что проведение оценки стоит дороже, чем оцениваемый объект недвижимости.

Однако на мой взгляд для определения стоимости недвижимости покупке или продаже необходимо применять данный подходдоходный подход метод капитализации, что в результате проведения оценки позволит определить, размер чистого операционного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в конце этого периода прибыль, которую может принести или могло бы принести покупаемое или отчуждаемое недвижимое имущество.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 1. Гражданский Кодекс Российской Федерации ч.1, ч.2и комментарии к нему. 2. ФЗ РФ от 29.07.1998г. 135 Об оценочной деятельности 3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г. 4. Григорьев В.В. Оценка предприятия 1997г. М АСТ. 5. Балабанов И.Т. Экономика Недивжимости.

СпБ ПИТЕР 6. В.И. Ресин Экономика недвижимости М Дело. 7. Бюллетень оценщика. 1995. 4. С. 5. 8. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций М Филинъ1997г. 9. Федотова В.А. Уткин С.Н.Оценка недвижимости М Тандем 2000г.

– Конец работы –

Используемые теги: Оценка, недвижимости, затаратный, метод0.073

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: оценка недвижимости затаратный метод

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным для Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Еще рефераты, курсовые, дипломные работы на эту тему:

КУРСОВАЯ РАБОТА по дисциплине ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ на тему Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта складского назначения ЭУ в/т-5
Федеральное государственное образовательное учреждение... высшего профессионального образования... Санкт Петербургский государственный университет водных коммуникаций...

Сравнение эффективности методов сортировки массивов: Метод прямого выбора и метод сортировки с помощью дерева
При прямом включении на каждом шаге рассматриваются только один очередной элемент исходной последовательности и все элементы готовой… Полностью алгоритм прямого выбора приводится в прогр. 3. Таблица 2. Пример… Можно сказать, что в этом смысле поведение этого метода менее естественно, чем поведение прямого включения.Для С имеем…

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ Виды стоимости недвижимости
Оценка это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта... Стоимость не является характеристикой которая сама по себе присуща недвижимости наличие стоимости зависит от желания...

Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости
Порядокопределения нормативной цены земли был установлен Постановлением Прави тельстваРФ от 25 февраля 1992 г. 1992. По этому постановле нию… В соответствии с даннымпоста новлением нормативная цена земли для конкретных… То есть в данном случае ре шающую роль играллибо рыночный механизм, либо тайный сго вор участников сделки.В 1994 г.…

Курсовая работа по дисциплине Практика оценки стоимости недвижимости на тему Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры
Курсовая работа по дисциплине... Практика оценки стоимости недвижимости на тему...

Статистические показатели себестоимости продукции: Метод группировок. Метод средних и относительных величин. Графический метод
Укрупненно можно выделить следующие группы издержек, обеспечивающих выпуск продукции: - предметов труда (сырья, материалов и т.д.); - средств труда… Себестоимость является экономической формой возмещения потребляемых факторов… Такие показатели рассчитываются по данным сметы затрат на производство. Например, себестоимость выпущенной продукции,…

Методы оценки недвижимости
С учетом специфики подготовки студентов строительных специ- альностей, далее основное внимание уделено основным методам оценки зданий и… Ниже рассмотрена специфика оценочной деятельности с использованием различных… Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования объекта, целесообразнее…

Методы решения жестких краевых задач, включая новые методы и программы на С++ для реализации приведенных методов
Стр. 8. Второй алгоритм для начала счета методом прогонки С.К.Годунова.Стр. 9. Замена метода численного интегрирования Рунге-Кутта в методе прогонки… Стр. 10. Метод половины констант. Стр. 11. Применяемые формулы… Стр. 62. 18. Вычисление вектора частного решения неоднородной системы дифференциальных уравнений. Стр. 19. Авторство.…

Методы оценки инвестиционных проектов
При этом ставятся задачи исследование существующих реально используемых методов, их анализ, выработка решений, устраняющих их недостатки а также… В реальности все выглядит иначе. Без сомнения в инвестиционной деятельности… Другими словами, задачи анализа инвестиций и отбора проектов - это в большей мере проблема эффективности…

Дайте определения: недвижимость, экономика недвижимости. Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования
Экономика недвижимости это совокупность процессов оценки и управления недвижимостью... К недвижимости относят землю и все улучшения постоянно закрепленные на ней... К недвижимым вещам недвижимое имущество недвижимость относятся земельные участки участки недр и все что прочно...

0.038
Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Education Insider Sample
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Реклама
Соответствующий теме материал
  • Похожее
  • По категориям
  • По работам