Каждое здание и сооружение имеет определенное назначение, которое учитывается при проектировании и строительстве: выбор конструктивной схемы здания, его этажности, объемно-планировочных решений, применение тех или иных строительных материалов. Между возведением здания и процессом его использования существует прямая связь.Эксплуатационная пригодность здания, безотказность и долговечность его конструктивного решения и инженерных систем определяются уже на стадии проектирования и строительства. Учитывая методы эксплуатации, возможность доступа к отдельным элементам инженерных систем и конструкций для их наладки, ремонта, замены и.т.д. Здания могут быть использованы для производственно-технологических и административных целей или для проживания граждан, культурно-просветительных мероприятий.
В зависимости от назначения здания подразделяются на: - гражданские, к которым относятся жилые, общественные, обслуживающие бытовые и общественно-культурные потребности населения. - промышленные, обслуживающие нужды производства и транспорта. - сельскохозяйственные, обслуживающие потребности сельского хозяйства.
В результате научно-технического прогресса, изменения окружающей среды по воздействием человека, повышение жизненного уровня населения, технология производственных процессов и методы использования жилых и административных зданий постоянно меняются.Следовательно, в период эксплуатации вырабатываются новые требования к проектированию, строительству объектов, конструктивных элементов и инженерных систем. Эксплуатация зданий предусматривает «потребление построенных объектов», т.е. использование их помещений, систем, прилегающих территорий для определенных целей.
Таким образом, задачи эксплуатации зданий можно определить как комплекс мероприятий, обеспечивающих комфортное и безотказное использование его помещений, элементов и систем для определения целей в течении нормативного срока.В свою очередь весь этот комплекс делится на два больших раздела: -обслуживания - техническую эксплуатацию.
Под сроком службы здания понимают продолжительность его безотказного действия. Как правило, продолжительность безотказной работы элементов здания, его систем и приборов неодинакова. При определении нормативных сроков службы здания принимают средний безотказный срок службы основных несущих элементов: фундаментов и стен. При этом сроки службы отдельных элементов здания могут быть в 2…3 раза меньше нормативного срока службы здания.Для безотказного и комфортного пользования зданием в течении всего срока его эксплуатации эти элементы приходиться полностью заменить.
За весь срок службы элементы здания и его инженерные системы неоднократно налаживают, восстанавливают износившиеся элементы, которые не могут эксплуатироваться до полного износа без ремонтно-наладочных работ. В период эксплуатации необходимо производить такие работы для компенсации физического и морального износа.Нормативный срок службы большинства конструкций определен с учетом ремонтно-наладочных работ. Если их не выполнять, то конструкция выйдет из строя преждевременно.
Невыполнение незначительных по объему работ иногда может явится причиной выхода из строя полностью всего элемента. Периодичность ремонтных работ зависит от долговечности материалов, из которых изготовлена конструкция или инженерная система, интенсивность нагрузки или окружающей среды, а также от технологических и других факторов.Проведение перечисленных работ в установленные сроки является задачей технической эксплуатации зданий Таким образом содержание технической эксплуатации составляет комплекс мероприятий, обеспечивающих безотказную работу всех элементов и систем здания в течении не менее нормативного срока их службы.
В комплекс мероприятий входят: - текущий планово-предупредительный ремонт и наладка оборудования. - непредвиденный текущий ремонт. - капитальный планово-предупредительный ремонт. - выборочный капитальный ремонт.Для организации планирования и финансирования ремонтов важно знать их принципиальное различие, заключающееся не только в объемах и характере работ, но и в целях.
Текущий ремонт предупреждает преждевременный износ конструкции. Из этого следует, что он не изменяет физического состояния материала конструкции. К текущему ремонту относятся небольшие по объему работы по замене конструкций, а так же по наладке инженерных приборов.Текущий ремонт должен проводится в планово-предупредительном порядке, в сроки предупреждающие нарушение нормальной работы элементов конструкции.
Важное значение в обеспечении нормативных сроков службы имеет проведение планово- предупредительного ремонта. Задачей его является устранение морального и физического износа конструкций и инженерных систем здания. Надежность здания чаще всего обеспечивается при выполнении всего комплекса работ технической эксплуатации, главное значение среди них имеет планово-предупредительный ремонт.