До частини другої.

1. Об'єднання власників багатоквартирного жилого будинку як суб'єкт земельних правовідносин.На даний час правосуб'єктність об'єднань співвласників багатоквартирного будинку визначається ЗУ "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку". Ст. 1 Закону визначає об'єднання як юридичну особу, створену "власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна". Статус об'єднання деталізовано ст. 4 Закону. Порядок державної реєстрації об'єднань співвласників та окремі питання їх діяльності визначені ПКМ від 11.10.2002 №1521 "Про реалізацію Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного житлового будинку". Доктринально такі об'єднання прийнято називати кондомініумами (що з лат. мови перекладається саме як "спільна власність", "об'єднання співвласників"). Станом на 01.07.2005 в Україні було зареєстровано 4021 кондомініум, що охоплює лише 2,2 % житлових будинків¹⁷⁰;

Створення об'єднань співвласників багатоквартирних житлових будинків було передбачене ще ч. З ст. 10 ЗУ "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19.06.1992. Хоча

для найбільш ефективної діяльності об'єднання воно повинно мати у власності земельну ділянку багатоквартирного жилого будинку, проте аж до прийняття ЗКУ від 25.10.2001 така можливість заперечувалася, оскільки ЗКУ від 18.12.1990 (у т.ч. вред. 13.03.1992) не називав об'єднання співвласників серед суб'єктів права власності на землю, а форма державних актів на право власності на землю виключала можливість його видачі об'єднанню.

Чинний ЗКУ у ст. 82 закріпив можливість юридичних осіб України, до яких належить і об'єднання співвласників, мати земельні ділянки на праві власності. Між тим, законодавство є суперечливим у вирішенні питання про те, хто є суб'єктом права власності на земельну ділянку під багатоквартирним житловим будинком. Ст. 42 ЗКУ, деякі акти органів місцевого самоврядування (Рішення Київської міської ради "Про затвердження Порядку набуття права на землю юридичними особами та громадянами в м. Києві" №313/1747 від 14.03.2002) виходять з того, що земельна ділянка може перебувати у власності об'єднання власників багатоквартирного будинку як юридичної особи; у той же час положення ч. З ст. 42, ст. 89 ЗКУ, ст. 282 ЦК України, ст. 19 ЗУ "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" вказують на те, що земельна ділянка перебуває у спільній сумісній власності власників житлових приміщень.

У будь-якому випадку, чинне земельне законодавство не встановлює процедури передачі земельної ділянки ні у власність об'єднань власників, ні у спільну власність цих осіб. Існуюча форма державного акту на право власності на землю (затверджена ПКМ від 02.04.2002 №449) не враховує особливостей можливої спільної власності на земельну ділянку під багатоквартирними житловими будинками (значна кількість співвласників, можливість достатньо частої зміни складу власників тощо).

Описані проблеми у правовому регулюванні призводять до того, що для переважної більшості багатоквартирних житлових будинків прибудинкові території не виділені та не надані. Поділяємо точку зору П. Ф. Кулинича, за якою земельні ділянки повинні повністю поділяти юридичну долю будинку¹¹¹. Лише такий підхід дозволить покращити існуючу ситуацію.

2.Передача земельних ділянок багатоквартирних житлових будинків безоплатно у власність об'єднанню власників.Можливість передачі земельних ділянок багатоквартирних жилих будинків у власність об'єднанням співвласників "[у]разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку" (що не зовсім коректно, адже приватизуються приміщення у будинку, а не сам будинок) є новелою чинного ЗКУ. Проте, як вже зазначалося, процедура реалізації права на сьогодні залишається невизначеною (якщо не враховувати сумнівних з правової точки зору рішень окремих органів місцевого самоврядування). Ні ЗКУ, ні інші законодавчі акти не передбачають порядку безоплатного надання земельних ділянок юридичним особам із земель державної та комунальної власності.

3.Надання земельних ділянок багатоквартирних житлових будинків у користування об'єднанню власників.Ч. 2 коментованої статті передбачена можливість надання об'єднанням співвласників земельних ділянок у користування. Виходячи із того, що в постійне користування земельні ділянки надаються лише обмеженому колу суб'єктів (ст. 92 ЗКУ), до яких об'єднання співвласників не належить, земельні ділянки можуть вико­ристовуватися об'єднанням співвласників лише на таких правових титулах користування, як оренда (див. ст. 93 ЗКУ та коментар до неї) та суперфіцій (ст. 102-1 ЗКУ та коментар до неї). Також можливе використання на праві постійного користування земельних ділянок, набутих об'єднаннями до 01.01.2002 (до моменту набрання чинності новим ЗКУ).

До частини третьої.Відповідно до коментованої частини, порядок використання земельних ділянок багатоквартирних жилих будинків визначається "співвласниками". При цьому кодекс не конкретизує, які співвласники маються на увазі - співвласники земельної ділянки чи співвласники багатоквартирного будинку.

Фактично, дана норма має хоч якийсь механізм реалізації лише у випадку, якщо розуміти під "співвласниками" власників приміщень багатоквартирного житлового будинку, та якщо земельна ділянка надана об'єднанню власників як юридичній особі на праві власності (що малоймовірно) або користування. Тоді визначення співвласниками порядку використання повинно здійснюватися за правилами, встановленими для прийняття рішень вищим органом об'єднання співвласників багатоквартирного житлового будинку - загальними зборами його членів. Ці правила передбачені ст. 10 ЗУ "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", і повинні деталізуватися у статуті об'єднання.

Отримати ж земельну ділянку у власність власники приміщень в силу низки причин не можуть (див. коментар до ч. 2).

На даний час надзвичайно поширеною є ситуація, коли земельна ділянка не надана у власність або користування ні об'єднанню співвласників, ні балансоутримувачу будинку, ні житлово-експлуатаційній організації. Вважаємо, що навіть за таких умов балансоутримувач або відповідна житлово-експлуатаційна організація зобов'язані виконувати обов'язки із утримання та благоустрою прибудинкової території багатоквартирних житлових будинків відповідно до ст. 25 ЗУ "Про благоустрій населених пунктів". Щоправда, ефективного механізму забезпечення виконання цього обов'язку законодавство не містить.

До частини четвертої.Ч. 4 коментованої статті визначає, що підставою для визначення розмірів та конфігурації є (1) відповідні проекти розподілу територій та (2) землевпорядна документація.

Проект розподілу територій - це різновид містобудівної документації, "яка розробляється для мікрорайону (кварталу) чи його частини з метою розмежування земельних ділянок". Одним із основних призначень проекту є якраз визначення площ та меж прибудинкових територій існуючих і запроектованих жилих будинків (ст. 16 ЗУ "Про планування і забудову населених пунктів").

Під "відповідною землевпорядною документацією", згаданою у коментованій частині статті, мається на увазі, насамперед, план земельно-господарського устрою населеного пункту (див. коментар до ст. 39).

Правила визначення площ та конфігурації земельних ділянок багатоквартирних жит­лових будинків визначаються відповідно до ДБН 360-92** "Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень" за допомогою показника розрахункової щільності забудови. Між тим необхідно враховувати, що в минулому при забудові використовувалися й інші нормативні документи¹⁷⁵: