Науково-практичний коментар Земельного кодексу України

А. М. Мірошниченко, Р. І. Марусенко

 

НАУКОВО-ПРАКТИЧНИЙ КОМЕНТАР

ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСУ УКРАЇНИ

(За станом нормативно-правових актів та судової практики

на 15 січня 2009 року)

 

 

ПРАВОВА ЄДНІСТЬ

ВСЕУКРАЇНСЬКА

АСОЦІАЦІЯ

ВИДАВЦІВ

КИЇВ - 2009

УДК 349.4(477)(094.58) ББК 67.9(4Укр)407 М6

Мірошниченко А. М., Марусенко Р. І.

I8ВN 978-966-2183-41-2 (Алерта) I§ВN 978-966-373-551-1 (КНТ) І8ВИ 977-966-364-894-1 (ЦУЛ) Науково-практичний коментар Земельного кодексу України розкриває зміст норм… Видання може стати в нагоді студентам, викладачам і науковцям правничих спеціальностей, практикуючим юристам і усім…

Від авторів

 

Загальна характеристика видання.У виданні викладено погляд авторів на сутність положень Земельного кодексу України, передбачений законодавством України механізм їх реалізації, відповідну правозастосовчу практику. Маючи справу із спірними та неоднозначними положеннями кодексу, автори намагалися викладати не лише свою точку зору, а й інші позиції, що існують у правовій доктрині та правозастосовчій практиці, надаючи читачеві можливість зробити самостійні висновки.

У виданні наведені ілюстрації та зразки документів, що можуть бути корисними при застосуванні Земельного кодексу України. Ті матеріали, які за своїм обсягом не могли бути включені безпосередньо до тексту, вміщені до компакт-диску, доданого до видання. На ньому автори помістили також деякі зі своїх публікацій в електронному вигляді.

Неофіційний характер коментарю.Проведена робота хоча і включала в себе редагування та виявлення можливих помилок чи неточностей технічного характеру, проте автори свідомі того, що уникнути їх повністю було навряд чи можливо.

Особливо великою є загроза втрати актуальності нормативно-правових актів у випадку із т.зв. "нормативними документами" (див. п. 1.2.4 коментарю до ст. 3) - ДБН, ГОСТами, СНиПами, СанПиНами тощо. Відстежувати зміни та скасування таких документів надзвичайно важко. Просимо читачів з розумінням поставитися до даної обставини і у випадку, коли використання чинної редакції має принципове значення, перевіряти чинність таких документів шляхом звернення до органів-видавців документів або до спеціалізованих бібліотек чи баз даних.

Автори намагалися чітко відокремлювати положення законодавства та свої власні погляди на їх застосування та тлумачення, які, звісно, можуть не завжди співпадати з позицією тих чи інших правозастосовчих органів.

Автори будуть вдячними за будь-які зауваження та пропозиції щодо вдосконалення форми та змісту даного видання.

Подяки.Автори висловлюють глибоку вдячність за допомогу у підготовці видання, надані поради та матеріали А. Г. Кальніченко, В. М. Кузьмичу, Ю. А. Кулішу, В. А. Максименку, М. Д. Миколюку, О. М. Мірошниченко, О. О. Отрадновій, П. В. Пушкару, Н. В. Семененко, Т. О. Третяку, А. Д. Юрченку.

 

З повагою,

Анатолій Мірошниченко, Роман Марусенко,

к. ю. н., доцент к. ю. н, асистент

кафедри трудового, земельного кафедри трудового, земельного

та екологічного права та екологічного права

юридичного факультету юридичного факультету

Київського національного Київського національного університету імені Тараса Шевченка університету імені Тараса Шевченка

 

 

Умовні позначення:

ГДСЛ- Головний державний санітарний лікар;

ДДВетМед- Державний департамент ветеринарної медицини;

Держземагентство- Державне агентство земельних ресурсів України;

Держземінспекція- Державна інспекція з контролю за використанням і охороною

земель;

Держкомзем- Державний комітет України по земельних ресурсах (до 2007), Державний

комітет України із земельних ресурсів (з 2008 року);

ДЖКГосп- Державний комітет України по житлово-комунальному господарству;

ДКЛГ- Державний комітет лісового господарства України;

ДКПідпр-ва- Державний комітет з питань регуляторної політики та підприємництва

України;

ДПА- Державна податкова адміністрація;

ДСтандарт- Держстандарт;

ЗАРК- закон Автономної Республіки Крим;

З - закон;

ЗКУ- Земельний кодекс України;

ЗУ- Закон України;

КАС України- Кодекс адміністративного судочинства України;

КЗпП України- Кодекс законів про працю України;

КМ- Кабінет Міністрів;

КМОТ- контурно-меліоративна організація території;

КМГ- Київський міський голова;

КУпАП- Кодекс України про адміністративні правопорушення;

МЕБ- Міністерство охорони навколишнього природного середовища та ядерної безпеки

України;

МЕР- Міністерство екології та природних ресурсів України;

МОЗ- Міністерство охорони здоров'я України;

МінАП- Міністерство аграрної політики України;

Мінбуд- Міністерство будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства

України;

Мінек-ки- Міністерство економіки України;

Мінсільгосп- Міністерство сільського господарства;

П ПВСУ- постанова Пленуму Верховного Суду України;

ПВР- постанова Верховної Ради;

Пост- постанова;

ПКМ- постанова Кабінету Міністрів України;

ПРМ- постанова Ради Міністрів;

Р ВАСУ- роз'яснення Вищого арбітражного суду України;

УААН- Українська Академія аграрних наук;

УП- указ Президента України;

УПрез- указ Президії;

ФДМУ- Фонд державного майна України.

ЗЕМЕЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ

 

(Відомості Верховної Ради (ВВР), 2002, №3-4, ст.27)

Із змінами, внесеними згідно із Законами

Від 20.12.2001, ВВР, 2002, №12-13, ст.92

Від 03.04.2003, ВВР, 2003, №28, ст.213

М від 15.05.2003, ВВР, 2003, №30, ст.247

ІУ від 05.06.2003, ВВР, 2003, №38, ст.313 - набирає чинності з 01.01.2004

ІУ від 10.07.2003, ВВР, 2004, №7, ст.48

ІУ від 11.07.2003, ВВР, 2004, №7, ст.57

№1158-ІУ від 11.09.2003, ВВР, 2004, №8, ст.67)

(Додатково див. Закон №1344-ІУ від 27.11.2003, ВВР, 2004, №17-18, ст.250)

Із змінами, внесеними згідно із Законами

ІУ від 18.03.2004, ВВР, 2004, №26, ст.361

ІУ від 20.04.2004, ВВР, 2005, №4, ст.83

ІУ від 12.05.2004, ВВР, 2004, №35, ст.416

ІУ від 06.10.2004, ВВР, 2005, №2, ст.25

№2229-ІУ від 14.12.2004, ВВР, 2005, №4, ст.103)

Щодо визнання неконституційними окремих положень див. Рішення

Конституційного Суду №5-рп/2005 від 22.09.2005)

Із змінами, внесеними згідно із Законами

ІУ від 20.12.2005, ВВР, 2006, №9, №10-11, ст.96 - зміни діють у 2006 році

ІУ від 09.02.2006, ВВР, 2006, №26, ст.209

ІУ від 08.02.2006, ВВР, 2006, №21, ст.170

У від 19.12.2006, ВВР, 2007, №7-8, ст.66

У від 19.12.2006, ВВР, 2007, №9, ст.78

У від 27.04.2007, ВВР, 2007, №33, ст.440

УІ від 28.12.2007, ВВР, 2008, № 5-6, № 7-8, ст.78 - зміни діють по 31

Грудня 2008 року

УІ від 03.06.2008, ВВР, 2008, № 27-28, ст. 253

Від 16.09.2008 , ВВР, 2008, № 48, ст. 358

№800 від 25.12.2008, Офіційний вісник України від 19.01.2009, 2009, № 1)

ЗАГАЛЬНА ЧАСТИНА

 

Глава 1

Основні положення

Стаття 1. Земля - основне національне багатство

 

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

Право власності на землю гарантується.

Використання власності на землю не може завдавати шкоди правам і свободам громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.

До частини першої.Поняття "земля" є ключовим не лише для Земельного кодексу України (далі - ЗКУ), але і для усього земельно-правового регулювання в цілому. Ч. 1 ст. 1 ЗКУ повністю відтворює положення ч. 1 ст. 13 Конституції України, де задекларовано роль землі як основного національного багатства. Разом з тим, навряд чи це конституційне положення може розглядатися як визначення (дефініція) поняття "земля".

Термін "земля" в залежності від контексту використовується у багатьох розуміннях: (1) як планета, (2) як суходіл, (3) як ґрунти - верхній шар земної поверхні, придатний для життя рослин, (4) як економічна категорія - загальний засіб праці і основний засіб виробництва у сільському господарстві, (5) як територія з угіддями, якою хтось володіє, територія з правовим режимом тощо¹. В межах одного розуміння можуть також існувати різні підходи до наповнення поняття "земля" конкретним змістом.

Ст. 1 ЗУ "Про охорону земель" визначає землю як "поверхню суші з ґрунтами, корисними копалинами та іншими природними елементами, що органічно поєднані та функціонують

разом з нею".

ГОСТ 26640-85 "Земли. Термины и определения" містить дещо інше визначення (у даному стандарті розкрито також значення багатьох інших термінів, що "відносяться до земель"): "земля - найважливіша частина навколишнього природного середовища, що характеризується простором, рельєфом, ґрунтовим покривом, надрами, водами, є основним засобом виробництва у сільському господарстві, а також: просторовою базою для розміщення гачузей народного господарства ".

У доктрині земельного права наводяться й інші визначення землі³, які, проте, знаходяться у загальному руслі законодавчих підходів. Натомість, на думку В.І. Андрейцева, законодавчі визначення не відбивають істотних властивостей землі. На його думку, у юридичному значенні земля - "головна територіально-просторова частина довкілля (навколишнього природного середовища) у межах території України, національне багатство українського народу, матеріальна основа територіальної цілісності, суверенітету й національної безпеки держави"¹.

Власне визначення землі пропонує В.В. Носік. На його думку, в юридичному значенні земля (як об'єкт права власності Українського народу) - це "розташований над надрами, територіально обмежений кордонами України, цілісний, нерухомий поверхневий шар земної кори, який є основою ландшафту і просторовим базисом для гармонійного розподілу місць розселення, діяльності людей, об 'єктів природно-заповідного фонду з урахуванням економічних, соціальних, екологічних та інших інтересів суспільства, належить народу на праві абсолютної власності, і складає частину національного багатства, що перебуває під особливою охороною держави "

Окремо науковець виділяє і поняття землі як основного національного багатства: це "розташована над надрами в межах державних кордонів частина земної поверхні з родю­чим шаром ґрунту, який використовується для виробництва у сільському господарстві абсолютної і додаткової вартості, що має розподілятися між: сільським господарством, промисловістю і державою через приватну і суспільну форми власності за об 'єктивним природним законом прогресивного економічного розвитку суспільства, що забезпечує збереження і підвищення родючості ґрунту, відновлення людської праці і розширене відтворення капіталу з метою забезпечення потреб та інтересів кожного громадянина і всього Українського народу"⁶.

Н.І. Титова взагалі не погоджується із тим, що саме земля є об'єктом земельного права; натомість, вона вважає за необхідне вживати поняття "землі". На її думку, термін "земля" (котра є специфічним майном, об'єктом цивільного права) "означає певну відокремлену від природного середовища працею людини частину (масу) речовини ... " Натомість, "землі" як об'єкт земельного та екологічного права - "органічний компонент екосистеми, не вилучений з довкілля, який тісно взаємодіє з іншими природними об 'єктами (водами, лісами, атмосферним повітрям тощо)". Зазначимо, що точка зору Н.І. Титової, безумовно, заслуговує на увагу, проте не є загальноприйнятою у правовій доктрині та не відображена на достатньому рівні у чинному законодавстві.

На наш погляд, поняття землі може бути істотно конкретизоване і уточнене на підставі законодавчого визначення земельної ділянки(див. ст. 79 ЗКУ та коментар до неї).

Виходячи із згаданих вище положень законодавства, а також із підходів, що висловлюються у науці земельного права, видається, що в земельному праві поняття "земля"вживається у розумінні земної поверхні та простору над та під нею на висоту та глибину, необхідну для використання земельної ділянки за цільовим призначенням (у тому числі її забудови), включаючи ґрунтовий покриву межах цього простору.

До частини другої.Ч. 2 ст. 1 ЗКУ відтворює перше речення ч. 2 ст. 14 Конституції України. Щодо змісту юридичних гарантій права власності на землю див. ст.ст. 152-161 розділу V "Гарантії прав на землю" ЗКУ та коментар до них.

До частини третьої.Положення ч. З коментованої статті кореспондують припису ч. З ст. 13 Конституції України, згідно із якою "[в]ласність зобов'язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству'".

Обов'язок "не ... завдавати шкоди правам і свободам громадян, інтересам суспільства", закріплений коментованою частиною, розкритий у положеннях ст.ст. 91, 103-109 ЗКУ та коментарі до них.

Обов'язок не "погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі", передбачений коментованою нормою, випливає із положень ч. 1 ст. 50 Конституції України {"[к]ожен має право на безпечне для життя і здоров'я довкілля ...") і конкретизується у ст.ст. 162-168 глави 26 "Завдання, зміст і порядок охорони земель" ЗКУ та нормативно-правових актах, виданих на їх розвиток та виконання (див. коментар до зазначених статей).

 

Стаття 2. Земельні відносини

Земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею.

Суб'єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади.

Об'єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї-).

У ч. 1 ст. 2 ЗКУ земельні відносини визначені як "суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею", тобто… Тому слід вважати, що визначення ч. 1 ст. 2 не відповідає навіть змісту самого… У правовій доктрині існує чимало альтернативних визначень земельних відносин. Зокрема, В.В. Носік визначає земельні…

Земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

1. До частини першої. Нормативно-правові акти, що регулюють земельні відносини (іншими словами, джерела земельного права), складають величезний… 1.1. Найвищу юридичну силу у системі законодавства України мають закони… У правовій доктрині переважає думка, що будь-які закони (окрім Основного -Конституції), у тому числі кодифіковані,…

Земельне законодавство включає цей Кодекс, інші нормативно-правові акти у галузі земельних відносин.

Завданням земельного законодавства є регулювання земельних відносин з метою забезпечення права на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави, раціонального використання та охорони земель.

До частини першої.Термін "земельне законодавство" може вживатися у різних значеннях. У ч. 1 ст. 4 ЗКУ під поняттям "земельне законодавство" законодавець мав на увазісукупність нормативно-правових актів, що регулюють земельні відносини. При цьому термін "земельне законодавство", вочевидь, вживається у широкому розумінні, охоплюючи нормативно-правові акти, що містять хоча б одну норму, спрямовану на регулювання земельних відносин (у вузькому розумінні земельне законодавство включає лише ті акти, що спеціально спрямовані на регулювання земельних відносин).

До частини другої.У ч. 2 коментованої статті законодавчо закріплено завдання та мету земельного законодавства.

Викликає сумнів коректність закріплення "регулювання земельних відносин" як завдання земельного законодавства, оскільки саме по собі врегулювання відносин не вирішує ніяких завдань. На жаль, такий зміст ч. 2 ст. 4 ЗКУ справді відбиває реально існуючу та стійку тенденцію у земельному законодавстві - прийняття нормативно-правових актів заради самих себе.

Законодавче закріплення мети земельного законодавства ("забезпечення права на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави, раціонального використання та охорони земель") має певне практичне значення, оскільки може спрямовувати тлумачення актів земельного законодавства. Через вади законодавчої техніки, поспішність прийняття бага­тьох нормативно-правових актів їх текст, "буква закону" не завжди відповідають справжній волі законодавця або іншого правотворчого органу. Метою тлумачення є з'ясування дійсної волі законодавця⁷³. Отже, крім буквального тлумачення, можуть бути застосовані розширене або звужене тлумачення правової норми. При застосуванні останніх двох видів тлумачення це обов'язково має виправдовуватися "духом закону" - принципами права, метою закону. Розширене тлумачення, за загальним правилом, не може бути застосовано до виключних норм (що встановлюють винятки із загального правила)⁷⁴.

Прикладом ситуації, в якій застосування звуженого тлумачення положень земельного законодавства виправдовується, серед іншого, метою земельного законодавства, є положення ч.ч. 1 та 2 ст. 118 ЗКУ, які передбачають можливість приватизації у спрощеному порядку земельної ділянки, що перебуває у користуванні заявника. Закон не конкретизує, яке користування мається на увазі - фактичне чи обов'язково на підставі відповідного права, проте його положення тлумачаться судами звужено, як такі, що вимагають наявності права (див. коментар).

 

Стаття 5. Принципи земельного законодавства

Земельне законодавство базується на таких принципах:

а) поєднання особливостей використання землі як територіального базису, природного ресурсу і основного засобу виробництва;

б) забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави;

в) невтручання держави в здійснення громадянами, юридичними особами та територіальними громадами своїх прав щодо володіння, користування і розпорядження землею, крім випадків, передбачених законом;

г) забезпечення раціонального використання та охорони земель;

ґ) забезпечення гарантій прав на землю;

Д) пріоритету вимог екологічної безпеки.

Загальна характеристика.Термін "принцип законодавства" у правовій літературі є не дуже вживаним. Набагато частіше вживається більш коректний, на наш погляд, термін "принцип права" - основоположна норма, або норма найбільш загального, основоположного характеру, основні засади, вихідні ідеї, що характеризуються універсальністю, загальною значимістю, вищою імперативністю⁷⁵.

Принципи права є свого роду стрижнем, на якому будуються система права і система законодавства. Вони також відіграють важливу роль у тлумаченні правових норм.

Виділяють загальні (конституційні), міжгалузеві та галузеві принципи⁷⁶. У коментованій статті зроблена спроба закріпити галузеві принципи земельного права (за термінологією статті - "принципи земельного законодавства").

Принципи земельного права можуть формуватися зі змісту правових норм, на основі судових рішень, досягнень правової доктрини⁷⁷. Саме по собі проголошення певних гасел ще не робить їх принципами права (законодавства). З іншого боку, можуть існувати і визнаватися й інші принципи земельного права, не згадані у коментованій статті та ЗКУ в цілому.

До пункту "а". "Поєднання особливостей використання землі як територіального базису, природного ресурсу і основного засобу виробництва" по суті своїй є побажанням до побудови земельного законодавства. Дійсно, законодавець повинен враховувати (і в більшості випадків враховує) особливості землі як об'єкта права, зокрема, те, що вона є і засобом виробництва, і територіальним базисом, і природним ресурсом. Проте даний прин­цип дуже важко, якщо взагалі можливо, використати у правозастосовчій, а не правотворчій діяльності.

До пункту "б".Нажаль, проголошений у п. "б" ст. 5 принцип "забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави" насправді на сьогодні не належить до основоположних засад земельного законодавства. Правовий статус суб'єктів права власності різниться, часто абсолютно невиправдано, з точки зору підстав і порядку набуття права власності, режиму його реалізації (див. ст. ст. 80-89 кодексу та коментар до них). Кричущою дискримінацією суб'єктів права приватної власності є мораторій на відчуження окремих різновидів земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які в сукупності складають величезні масиви (див. п. 15 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ та коментар до нього).

До пункту "в". Закріплений у п. "в" ст. 5 принцип "невтручання держави в здійснення громадянами, юридичними особами та територіальними громадами своїх прав щодо володіння, користування і розпорядження землею, крім випадків, передбачених законом" з необхідністю випливає із більш загального принципу, передбаченого ч. 2 ст. 19 Конституції України, за яким "[о]ргани державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадовіповноважень тау спосіб, що передбачені Конституцією та законами України". З огляду на це, встановлення цього принципу у ЗКУ, на наш погляд, є недоцільним і нічого не додає до регулювання земельних відносин.

До пункту "г". Проголошений п. "г" принцип "забезпечення раціонального викори­стання та охорони земель" є визнаним і, справді, основоположним принципом земельно-правового регулювання.

Нажаль, зміст даного принципу ЗКУ не розкриває. Натомість, поняття "раціональне використання земель" наведено у ГОСТ 26640-85, де воно розглядається як "[забезпечення всіма землекористувачами в процесі виробництва максимального ефекту у здійсненні цілей землекористування з урахуванням охорони земеїь та оптимальної взаємодії з природними факторами ".

Загальний характер даного визначення породив широку гаму відповідних доктри-нальних підходів. Так, раціональним розуміється "таке використання [земель], у ході якого забезпечується одержання сталих високих урожаїв сільськогосподарських культур, запобігання необгрунтованому вилученню земель із сфери сільськогосподарського вироб­ництва для потреб інших галузей народного господарства, збереження та підвищення родючості Грунтів, охорона навколишнього середовища"¹*.

Н.І. Титова зазначає, що "під раціональністю землекористування розуміють ... наукову обгрунтованість і найбільшу доцільність використання ... земель з одночасним додержанням екологічних правил їх охорони"¹⁹. З таким визначенням важко не погодитися. Між тим, застосування принципу "раціонального використання" у кожній конкретній ситуації є досить складною справою: як зазначає А.Д. Юрченко, зміст терміну "раціональне використання земель" різниться залежно від того, про які землі йдеться: суходільні, перезволожені, кислі, засолені землі; термін "раціональний" має економічний та екологічний зміст, що конфліктують між собою. Економічно раціональна оранка є нераціональною з екологічної точки зору (тим більше це справедливо по відношенню до забудови), а екологічно раціональне використання земель шляхом їх виведення з обробітку (перелоги) може розглядатися як безгосподарність.

І.О. Іконицька вважає, що поняття "раціональне використання включає в себе і досяг­нення максимального ефекту в цілях землекористування, і охорону землі як природного об'єкту у процесі користування нею"^ж.

М.І. Краснов розглядав раціональне використання землі у сільському господарстві як систему землеробства, що являє собою науково обґрунтований комплекс взаємопов'язаних технологічних (агротехнічних), меліоративних та організаційних заходів з використання землі, відновлення та підвищення родючості ґрунтів, що включає організацію земельних територій (землеустрій) та сівозмін, системи обробки ґрунтів та удобрювання, водну та хімічну меліорацію тощо⁸¹.

На думку М. М. Бринчука, раціональне природокористування - це досягнення необхідного економічного, естетичного, рекреаційного або іншого ефекту при здійсненні природокористування з одночасним дотриманням вимог охорони як використовуваних природних об'єктів, так і навколишнього природного середовища в цілому⁸².

За "радянських" часів раціональне використання земель розглядалося як максимальне залучення земель до сільськогосподарського виробництва (Д.І. Гнаткович⁸³). Зараз хибність такого підходу очевидна, адже надмірна (найвища у світі!) розораність земель в Україніскладає серйозну екологічну проблему. Сьогодні у землевпорядній науці поняття "раціональне використання" земель розглядається як таке, що охоплює "досягнення максимального ефекту землекористування та охорону землі - природного резерву"⁸⁴.

На наш погляд, нормативне визначення ГОСТ 26640-85, як і більшість споріднених з ним доктринальних визначень, в цілому є прийнятним, але потребує формалізації змісту вимог щодо охорони земель.

Поряд із терміном "раціональне використання земель" вживається також поняття "ефективне використання земель". Зокрема, п. 5 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої ПКМ від 11.10.2002 №1531, передбачає, що "найбільш ефективне використання земельної ділянки - фізично можливе та економічно доцільне використання земельної ділянки та (або) земельних поліпшень згідно із законодавством, у результаті якого вартість, що визначається, буде максимальною порівняно з вартістю, яка може бути визначена на підставі аналізу інших можливих варіантів її використання;"

Як видається, за такого визначення термін "ефективне використання земель" фактично є синонімом терміну "раціональне використання земель", зважаючи, що "використання ... згідно із законодавством" означає забезпечення охорони земель.

Щодо поняття та змісту охорони земель див. розділ VI "Охорона земель" ЗКУ та коментар до нього.

До пункту "ґ". Згаданий у даному пункті принцип - "забезпечення гарантій прав на землю" - сформульований некоректно (допущена тавтологія), оскільки термін "гарантія" якраз і означає насамперед "забезпечення". Крім того, на наш погляд, право (у т. ч. на землю) лише тоді є правом, коли воно підкріплено юридичними гарантіями. Тому у закріпленні "забезпечення гарантій прав на землю" як принципу земельного законодавства, на наш погляд, потреби немає.

Щодо терміну "гарантії прав на землю" та його змісту див. розділ V "Гарантії прав на землю" ЗКУ та коментар до нього.

До пункту "д". Даним пунктом встановлено принцип "пріоритету вимог екологічної безпеки".

Термін екологічна безпека законодавчо визначається у ст. 50 ЗУ "Про охорону навколишнього природного середовища" як "... такий стан навколишнього природного середовища, при якому забезпечується попередження погіршення екологічної обстановки та виникнення небезпеки для здоров 'я людей". Таке визначення неоднозначно сприймається у правовій доктрині. Багато науковців пропонують власне визначення.

Так, на думку В.І. Андрейцева, екологічна безпека - це "складова національної і транснаціональної безпеки, тобто такий стан розвитку суспільних правовідносин і відповідних їм правових зв 'язків, за яких системою правових норм, інших державно-правових і соціальних засобів гарантується захищеність права громадян на безпечне для життя і здоров'я довкілля, забезпечується регулювання екологічно-небезпечної діяльності і запобігання погіршенню стану довкілля та інших наслідків, небезпечних для життя і здоров 'я особи, суспільства і держави, яка потребує чіткої конституціоналізаціїу чинному законодавстві".

На думку Л.В. Струтинської-Струк, "з правової точки зору під екологічною безпекою розуміти стан захищеності навколишнього природного середовища та його елементів, обумовлений відсутністю недопустимого ризику заподіяння шкоди життю та здоров 'ю людини і довкіллю в цілому"⁶.

Г.П. Сєров визначає екологічну безпеку як "стан захищеності життєво важливих інтересів об 'єктів екобезпеки (особи, населення, територій) від загроз, що створюються природними об 'єктами, забрудненими при здійсненні антропогенної діяльності (в результаті аварій, катастроф, тривалої господарської, військово-оборонної та іншої діяльності), а також: внаслідок природних явищ та стихійних лих"'.

Попри всі позитивні риси наведених визначень, їх достатньо важко застосувати до конкретної ситуації через неформалізованість, переважання оціночних критеріїв. Тому у законодавстві отримали закріплення т. з. нормативи екологічної безпеки, що виступають формальним критерієм безпечності середовища.

Нормативами екологічної безпеки традиційно вважають (1) нормативи граничнодопустимої концентрації забруднюючих речовин у навколишньому середовищі (ГДК), (2) гранично допустимі рівні акустичного, електромагнітного, радіаційного та іншого впливу на це середовище (ГДР), (3) гранично допустимий вміст забруднюючих речовин у продуктах харчування (ГДВ) (такий підхід грунтується на попередній редакції ст. 33 ЗУ "Про охорону навколишнього природного середовища"). На сьогодні згадані нормативи мають характер санітарно-гігієнічних (оскільки фактично орієнтовані не на забезпечення безпеки або стабільності для природних систем, а саме на забезпечення санітарно-гігієнічної безпеки людини).

Санітарно-гігієнічні нормативи можуть закріплюватися у найрізноманітніших правових формах: від законодавчих актів та постанов уряду⁸⁸ до нормативних документів у галузі стандартизації⁸⁹ та будівництва⁵⁰, і, нарешті (і насамперед) у т. з. "санітарних нормах". Під поняттям "санітарні норми" законодавство розуміє особливий масив підзаконних нормативно-правових актів - власне санітарні норми та правила, санітарно-гігієнічні та санітарно-протиепідемічні правила і норми, санітарно-епідеміологічні правила і норми, протиепідемічні правила і норми, гігієнічні та протиепідемічні правила і норми, державні санітарно-епідеміологічні нормативи, санітарні регламенти, видані центральним органом виконавчої влади України в галузі охорони здоров'я (ст. 1 ЗУ "Про забезпечення санітарно-епідемічного благополуччя населення"). Поряд із цими актами в Україні застосовуються аналогічні акти колишнього СРСР (див. Постанову Верховної Ради України "Про порядок тимчасової дії на території України окремих актів законодавства Союзу РСР" від 12.09.1991", Постанову Головного державного санітарного лікаря України №01/035 від 09.03.1995 року⁹²).

Відзначаючи величезну роль санітарно-гігієнічних нормативів у забезпечення екологічної безпеки, не можна не відзначити обмеженість цього засобу. Слід усвідомлювати, що створення всеохоплюючої системи нормативів є неможливим через численність факторів, що впливують на людину та довкілля та з низки інших причин. Проте це аж ніяк не означає, що від нормування показників екологічної безпеки необхідно відмовитися взагалі. Таке нормування, хоч і не може засвідчити повну безпечність середовища, на сьогодні здатне визначити, яке середовище є вочевидь небезпечним. Необхідно усвідомлювати це, і ста­вити перед нормуванням показників безпечності довкілля лише реальні завдання, якими є встановлення граничних величин дії найбільш небезпечних факторів'³.1 поряд із наявністю формально встановлених нормативів зберігає своє значення загальне, оціночне визначення екологічної безпеки, сформульоване, як вже зазначалося, у ст. 50 ЗУ "Про охорону навколишнього природного середовища".

На наш погляд, перспективи вдосконалення законодавчого поняття екологічної безпеки полягають у наступному. Зважаючи, що безпека - це ідеал, оскільки завжди у тій чи іншій мірі присутні фактори небезпеки, видається необхідним впровадити у законодавство України, у т.ч. земельне, т.з. принцип ALARA (абревіатура від англ. As Low As Reasonably Achievable - "настільки низький, наскільки це можливо у межах розумного")'⁴. Такий шлях є апробованим у світі та перевіреним практикою". Сутність принципу полягає у тому, що будь-який шкідливий екологічний вплив при здійсненні будь-якої діяльності (затвердженні землевпорядної, містобудівної, планувальної документації тощо) має бути зведений до настільки низького рівня, наскільки це можливо. Вплив, що порушує нормативи екологічної безпеки, має бути безумовно заборонений.

Положення п. "д" ст. 5 ЗКУ, які передбачають принцип пріоритету вимог екологічної безпеки, можуть бути безпосередньо застосовані у багатьох випадках, коли земельне законодавство не є чітким у регулюванні різноманітних процедур. На наш погляд, саме цим принципом слід керуватися, наприклад, при вирішенні питання про надання чи ненадання погодження на проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок, зміни їх цільового призначення, при затвердженні землевпорядної та містобудівної документації (див. ст.ст. 20, 118, 123, 186 ЗКУ та коментар до них).

 

Глава 2

Повноваження Верховної Ради України, Верховної Ради Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування в галузі земельних відносин

До назви глави 2.У назві даної глави має місце об'єднання повноважень Верховної Ради України, Верховної Ради АРК та місцевих рад. Варто зауважити,…   Стаття 6. Повноваження Верховної Ради України в галузі земельних відносин

Д) вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до Конституції України.

Загальна характеристика.Ст. 6 ЗКУ, на наш погляд, має виключно декларативний характер, оскільки фактично не встановлює положень, що не були б передбачені чинним законодавством (див. нижче). Як видається, практика вміщення у практично всіх нормативно-правових актах загальних статей, що у стилі підручника описують становище різних органів у врегульованій сфері, є невиправданим і нічого, крім дублювання та можливих колізій, із собою не несе.

До пункту"а". Положення п. "а" фактично відтворюють по відношенню до окремого випадку (регулювання земельних відносин) загальні положення п. З ч. 1 ст. 85 Конституції України, за якими до повноважень Верховної Ради України належить "видання законів". Як вже зазначалося, Верховна Рада України є єдиним законодавчим органом. Порядок здійснення цього повноваження визначається Конституцією України, а також Регламентом Верховної Ради України, затвердженим постановою Верховної Ради України від 16.03.2006.

До пункту"б". Передбачене п. "б" коментованої статті повноваження щодо "визначення засад державної політики в галузі використання та охорони земель" відтворюють по відношенню до окремої сфери галузі використання та охорони земель") загальні положення п. 5 ч. 1 ст. 85 Конституції України, за якими до повноважень Верховної Ради України належить "визначення засад внутрішньої і зовнішньої політики". Дане повноваження здійснюється в порядку законодавчої процедури, яка регламентується Конституцією України, а також Регламентом Верховної Ради України, затвердженим Верховною Радою України 19.09.2008.

До пункту"в". Передбачене п. "в" коментованої статті повноваження із "затвердження загальнодержавних програм щодо використання та охорони земель" відтворюють по відношенню до окремої сфери („галузі використання та охорони земель") загальні положення п. 6 ч. 1 ст. 85 Конституції України, за якими до повноважень Верховної Ради України належить "затвердження загальнодержавних програм економічного, науково-технічного, соціального, національно-культурного розвитку, охорони довкілля". Дане повноваження здійснюється в порядку законодавчої процедури, яка регламентується Конституцією України, а також Регламентом Верховної Ради України, затвердженим Верховною Радою України від 19.09.2008.

П. "в" ст. 7 ЗКУ передбачено погодження Верховною Радою Автономної Республіки Крим "загальнодержавних програм використання та охорони земель, участь у їх реалізації в межах території Автономної Республіки Крим". Аналогічно, п. "г" ст. 8 ЗКУ передбачене також погодження загальнодержавних програм використання та охорони земель обласними радами. Видається, що вимога такого погодження обмежує конституційні повноваження Верховної Ради України і тому є неконституційною.

Щодо затвердження загальнодержавних програм щодо використання та охорони земель, див. також ст. 177 ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "г".Даний пункт дублює положення п. 29 ч. 1 ст. 85 Конституції України, яка відносить до повноважень Верховної Ради України "встановлення і змін [у] меж: районів і міст". Детальніше щодо порядку здійснення даного повноваження див. ст.ст. 173-176 ЗКУ та коментар до них.

До пункту "г".У коментованому пункті продубльовані повноваження, передбачені ч.ч. 2 та 3 ст. 150 ЗКУ, щодо погодження Верховною Радою питань, пов'язаних з вилученням (викупом) особливо цінних земель. Щодо поняття особливо цінних земель див. ч. 1 ст. 150 ЗКУ та коментар до неї. Щодо порядку вилучення (викупу) земельних ділянок див. ст. 151 ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "д". Чинне законодавство надає Верховній Раді України значний обсяг і інших повноважень у галузі земельних відносин, що не згадані у ст. 6 ЗКУ. Зокрема, ч. 1 ст. 129 ЗКУ передбачено право Верховної Ради України погоджувати продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави, іноземним державам та іноземним юридичним особам; ч.ч. 3 та 8 ст. 151 ЗКУ закріплює повноваження Верховної Ради України щодо погодження матеріалів вибору місця розташування земельних ділянок; ч. 2 ст. 176 ЗКУ передбачає повноваження Верховної Ради України щодо затвердження форми та порядку видачі державного акта України на межі адміністративно-територіального утворення тощо.

Багато повноважень Верховної Ради України загального характеру можуть реалізуватися у сфері земельних правовідносин. Це зокрема, затвердження Державного бюджету України та внесення змін до нього, контроль за виконанням Державного бюджету України, прийняття рішення щодо звіту про його виконання (п. 4 ч. 1 ст. 85 Конституції України), розгляд і прийняття рішення щодо схвалення Програми діяльності Кабінету Міністрів України (п. 11 ч. 1 ст. 85 Конституції України), здійснення контролю за діяльністю KM України (п. 13 ч. 1 ст. 85 Конституції України), затвердження протягом двох днів з моменту звернення Президента України указів про оголошення окремих місцевостей зонами надзвичайної екологічної ситуації (п. 31 ч. 1 ст. 85 Конституції України) тощо.

 

Стаття 7. Повноваження Верховної Ради Автономної Республіки Крим у галузі земельних відносин

До повноважень Верховної Ради Автономної Республіки Крим у галузі земельних відносин на території республіки належить:

а) розпорядження землями, що знаходяться у спільній власності територіальних громад;

б) забезпечення реалізації державної політики в галузі використання та охорони земель;

в) погодження загальнодержавних програм використання та охорони земель, участь у їх реалізації в межах території Автономної Республіки Крим;

г) затвердження та участь у реалізації республіканських програм викори стання земель, підвищення родючості ґрунтів, охорони земель;

(Пункт "т" статті 7 виключено на підставі Закону N509-VI від 16.09.2008)

д) координація діяльності районних і міських (міст республіканського значення) рад у галузі земельних відносин;

є) координація діяльності місцевих органів земельних ресурсів;

є) координація здійснення контролю за використанням та охороною земель;

ж) внесення до Верховної Ради України пропозицій щодо встановлення та зміни меж районів, міст;

з) встановлення і зміна меж сіл, селищ;

И) вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.

До пункту "а".Положення п. "а" коментованої статті передбачають, що Верховна Рада Автономної Республіки Крим уповноважена… Положення про спільну власність територіальних громад передбачені ч. З ст. 86… До пункту "б". Положення п. "б", на наш погляд, мають декларативний характер. "Забезпечення…

И) вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.

Згідно із п. 21 ч. 1 ст. 43 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні", питання регулювання земельних відносин вирішуються обласними радами… До пункту "а".Положення п. "а" коментованої статті… Положення про спільну власність територіальних громад передбачені ч. З ст. 86 ЗКУ. Зі змісту ст.ст. 86-89 ЗКУ…

М) вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.

На даний час особливості статусу Київської міської ради визначає ЗУ "Про столицю України - місто-герой Київ". Спеціальний закон, що… Згідно з п. 34 ч. 1 ст. 26 ЗУ "Про місцеве самоврядування в… До пункту "а". Положення п. "а" коментованої статті передбачають, що Київська та Севастопольська…

Є) вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.

Рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та індивідуальні акти у формі рішень (ч. 1 ст. 59 ЗУ "Про місцеве самоврядування в… До пункту "а".П. "а" коментованої статті передбачає, що… Щодо спільної власності територіальних громад на землю див. ст.ст. 86-89 ЗКУ та коментар до них.

Повноваження районних у містах рад у галузі земельних відносин визначаються міськими радами.

При цьому ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні" навіть у спеціальній статті (ст. 41 "Особливості повноважень районних у містах… Немає ніяких сумнівів, що районним радам можуть бути надані лише ті… В Україні існує практика делегування районним у містах радам повноважень щодо роз­порядження земельними ділянками.…

К) вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.

Згідно із п. 34 ч. 1 ст. 26 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні", питання регулювання земельних відносин вирішуються сільськими,… До пункту "а".Положення п. "а" коментованої статті… До розмежування земель державної та комунальної власності сільські, селищні та міські ради розпоряджаються деякими…

Глава 3

Повноваження органів виконавчої влади

В галузі земельних відносин

До глави 3 в цілому.У даній главі згадані далеко не всі органи виконавчої влади, що наділені певними повноваженнями у галузі земельних відносин.… Міністерство аграрної політики України (див. ст. 18 ЗУ "Про охорону… Міністерство України з питань надзвичайних ситуацій тау справах захисту населення від наслідків Чорнобильської…

Є) вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.

До пункту "а". Положення п. "а" коментованої статті передбачають, що KM України уповноважений розпоряджатися землями державної… Слід також враховувати особливості визначення компетенції щодо розпорядження… До пункту "б".Положення п. "б", на наш погляд, мають декларативний характер. "Реалізація…

Є) вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.

На даний час центральним органом виконавчої влади з питань екології та природних ресурсів є Міністерство охорони навколишнього природного середовища… До складу Міністерства, окрім центрального апарату, входять його територіальні… До пункту "а". Згідно із даним пунктом, центральний орган виконавчої влади з питань екології та природних…

До пункту "б". Коментований пункт (а також ст. 17 ЗУ "Про охорону земель") покладає на центральний орган виконавчої влади з питань екології та природних ресурсів організацію моніторингу земель. Очевидно, мається на увазі те, що на Мінприроди України покладається організаційна інтеграція суб'єктів системи моніторингу довкілля в цілому - див. п. 12 Положення про державну систему моніторингу довкілля, затвердженого ПКМ від 30.03.1998 №391. Щодо моніторингу земель та його співвідношення із моніторингом довкілля див. главу 33 "Моніторинг земель" ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "в".Даним пунктом передбачена участь центрального органу виконавчої влади з питань екології та природних ресурсів "у розробці нормативних документів у галузі охорони земель та відтворення родючості ґрунтів". Форми і порядку такої участі законодавство не визначає (див. ст. 165 ЗКУ та коментар до неї).

Щодо поняття "нормативний документ" див. п. 1.2.4. коментарю до ст. З ЗКУ.

До пункту "г".П. "г" ст. 14 ЗКУ передбачає здійснення центральним органом виконавчої влади з питань екології та природних ресурсів "державної екологічної експер­тизи землекористування".

Відповідно до ст. 1 ЗУ "Про екологічну експертизу" від 09.02.1995, екологічна експертиза - це "вид науково-практичної діяльності спеціально уповноважених державних органів, еколого-експертних формувань та об 'єднань громадян, що грунтується на міжгалузевому екологічному дослідженні, аналізі та оцінці передпроектних, проектних та інших матеріалів чи об 'єктів, реалізація і дія яких може негативно впливати або впливає на стан навколишнього природного середовища, і спрямована на підготовку висновків про відповідність запланованої чи здійснюваної діяльності нормам і вимогам законодавства про охорону навколишнього природного середовища, раціональне використання і відтворення природних ресурсів, забезпечення екологічної безпеки".

Державна екологічна експертиза "організується і проводиться еколого-експертними підрозділами, спеціалізованими установами, організаціями або спеціально створюваними комісіями спеціально уповноваженого центрального органу виконавчої влади з питань екології та природних ресурсів, його органів на місцях із залученням інших органів державної виконавчої влади" (ч. 1 ст. 13 ЗУ "Про екологічну експертизу"). Згідно зі ст. 14 Закону, об'єктами державної екологічної експертизи можуть бути різного роду проектні матеріали та документація, що можуть мати екологічно значимий вплив, а також "екологічні ситуації, що склалися в окремих населених пунктах і регіонах, а також: діючі об 'єкти та комплекси ... що мають значний негативний вплив на стан навколишнього природного середовища". Перераховані об'єкти лише з великою долею умовністю можна вважати "землекористуванням", тому положення коментованого пункту виглядають не зовсім коректними.

Проведення державної екологічної експертизи регламентується насамперед ЗУ "Про екологічну експертизу", постановами KM України "Про перелік видів діяльності та об'єктів, що становлять підвищену екологічну небезпеку" від 27.07.95 №554 (перелік складають об'єкти, що підлягають обов'язковій державній екологічній експертизі), "Про Порядок передачі документації на державну екологічну експертизу" від 31.10.95 №870, "Про нормативи витрат на проведення державної екологічної експертизи" від 03.06.96 №644.

Щодо пункту "ґ".Пунктом передбачено повноваження щодо "внесення пропозицій щодо формування державної політики в галузі охорони та раціонального використання земель". Власне кажучи, "внесення пропозицій" навряд чи можна вважати повноваженням, адже вносити пропозиції можуть будь-які суб'єкти, і саме по собі внесення пропозицій не тягне за собою будь-яких правових наслідків (крім випадків їх подачі як звернень громадян, коли у адресата виникає обов'язок розглянути пропозицію та відповісти на неї - див. ст. 14 ЗУ "Про звернення громадян").

Щодо пункту "д". Здійснення центральним органом виконавчої влади з питань екології та природних ресурсів "міжнародного співробітництва з питань охорони земель" є можливим без спеціальної згадки про це в законі. Порядок укладення міжнародних договорів України міжвідомчого характеру, зокрема, у сфері охорони земель, визначений ПКМ "Про затвердження Положення про порядок укладення, виконання та денонсації міжнародних договорів України міжвідомчого характеру" від 17.06.1994 №422.

Щодо пункту "є".Перелік повноважень центрального органу виконавчої влади з питань екології та природних ресурсів у галузі земельних відносин, наведений у ст. 14 ЗКУ, не є вичерпним, на що вказує п. "є" коментованої статті. П. 4 Положення про Мінприроди, затвердженого ПКМ від 02.11.2006 №1524, передбачає 44 напрямки діяльності міністерства, і більшість із них тією чи іншою мірою пов'язана із земельними відносинами. Насамперед, надзвичайно істотною є роль Мінприроди у здійсненні державного контролю за викори­станням та охороною земель (див. ст. 188 ЗКУ та коментар до неї).

 

Стаття 15. Повноваження центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин

До повноважень центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин належить:

а) внесення пропозицій про формування державної політики у галузі земельних відносин і забезпечення її реалізації;

б) координація робіт з проведення земельної реформи;

в) участь у розробленні та реалізації загальнодержавних, регіональних програм використання та охорони земель;

г) ведення державного земельного кадастру, в тому числі державної реєстрації земельних ділянок;

ґ) здійснення землеустрою, моніторингу земель і державного контролю за використанням та охороною земель;

д) здійснення державної експертизи програм і проектів з питань землеустрою, державного земельного кадастру, охорони земель, реформування земельних відносин, а також техніко-економічних обґрунтувань цих програм і проектів;

є) розроблення економічного і правового механізму регулювання земельних відносин;

є) участь у розробленні та здійсненні заходів щодо розвитку ринку земель;

ж) здійснення міжнародного співробітництва в галузі земельних відносин;

З) вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.

Загальна характеристика.Відповідно до ПКМ від 31.01.2007 №69 центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів - Державний комітет… Структуру Держкомзему складають центральний апарат (див. Положення про… У містах Києві, Севастополі, Сімферополі, Харкові, Миколаєві, Чернівцях та деяких інших міськими радами створені…

Є) вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.

До пункту "а". Положення п. "а" коментованої статті передбачають, що Рада міністрів Автономної Республіки Крим уповноважена… Слід також враховувати, що до розмежування земель державної та комунальної… До пункту "б". Розроблення загальнодержавних програм використання та охорони земель покладене також на KM…

Ж) вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.

Місцева державна адміністрація є місцевим органом виконавчої влади. Місцева державна адміністрація в межах своїх повноважень здійснює виконавчу… До пункту "а". Положення п. "а" коментованої статті… Слід також враховувати, що до розмежування земель державної та комунальної власності розпорядження державними землями…

Державні органи приватизації здійснюють продаж земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації.

Державними органами приватизації в Україні є Фонд державного майна України та його регіональні відділення. Вони діють насамперед відповідно до ЗУ… Єдиним повноваженням державних органів приватизації у галузі земельних… Оскільки розпорядження земельними ділянками органами приватизації здійснюється при приватизації відповідних об'єктів,…

РОЗДІЛ ІІ ЗЕМЛІ УКРАЇНИ

 

Глава 4

Склад та цільове призначення

Земель України

 

Стаття 18. Склад земель

До земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об'єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії.

Категорії земель України мають особливий правовий режим.

Україна за межами її території може мати на праві державної власності земельні ділянки, правовий режим яких визначається законодавством відповідної країни.

До частини першої.Територія України обмежується державним кордоном відповідно до ЗУ "Про державний кордон України", а на морі - також положень ст.ст. 2, 3, 5 та ін. Конвенції ООН з морського права 1982 року, ратифікованої ЗУ від 03.06.1999¹⁰').

Загальна площа території України складає 603700 кв. км., що складає 5,7% території Європи.""

Щодо поділу земель України на категорії див. ст. 19 ЗКУ та коментар до неї.

До частини другої.Щодо поділу земель України на категорії див. ст. 19 ЗКУ та коментар до неї.

Поняття "правовий режим земель, що вживається у ч. 2 коментованої статті, законодавчо не визначається і є категорією доктринальною. У спеціальній літературі пропонуються різні визначення цього поняття.

Так, за визначенням І. О. Іконицької, правовий режим земель - це "встановлена нормами права можлива та належна поведінка по відношенню до землі як об 'єкту права власності та інших прав на земельні ділянки, об'єкту державного управління земельними ресурсами та об 'єкту правової охорони землі як природного ресурсу, що виконує визначені Конституцією РФ найважливіші соціально-економічні функції основи життя та життєдіяльності народів, що проживають на відповідній території".

Майже аналогічно визначає дане поняття М. І. Краснов: "режим ... - це порядок необхідної поведінки щодо землі як об'єкта права ...^т". В іншій праці науковець визначає правовий режим земель як "певне теоретичне поняття, що узагальнює правову характеристику землі як об'єкта права та містить вказівку на коло найважливіших суспільних відносин, що виникають з приводу землі".

На думку Н.І. Титової¹¹⁴, правовий режим - це "сукупність правових норм, що встановлюють певний порядок землекористування певних видів".

В.К. Гуревський зазначає, що "під правовим режимом земель прийнято вважати встановлені правовими нормами порядок та умови використання за цільовим призначенням земель всіх категорій, забезпечення та охорону прав власників землі і землекористувачів, здійснення державного управління земельними ресурсами, контролю за раціональним використанням землі і додержанням земельного законодавства, ведення державного земельного кадастру, проведення землеустрою, моніторингу землі, справляння плати за землю і застосування юридичної відповідальності за порушення земельного законодавства" ^пі.

В.І. Семчик вважає, що "під правовим режимом розуміються як встановлені правовими нормами право власності і користування земельними ділянками, так і порядок та умови їх набуття у власність чи користування, зміна і припинення права власності, порядок та умови використання у відповідності з цільовим призначенням, правової охорони земель і відповідальності за порушення земельних прав і земельного законодавства"^ш.

О.І. Красов вказує, що "елементами змісту правового режиму є право власності, державне управління, регулювання використання земель, правова охорона земель", хоча "... сьогодні зміст терміну "правовий режим земель" змінюється, він насичується новими елементами"^иі.

На думку А.В. Луняченка, "під правовим режимом земель сільськогосподарського призначення необхідно розуміти спеціальний порядок використання земель, встановлений законодавством для найбільш цінної категорії земельного фонду України"*.

Узагальнюючи наведені вище визначення, видається, що правовий режим земель можна визначити як встановлений правовими нормами порядок поведінки по відношенню до цих земель.

Особливості правового режиму різних категорій земель розкриваються у главах 5-12 розділу II "Землі України" (див. коментар).

До частини третьої.Придбання земельних ділянок у власність України за межами її території можливе, насамперед, для розміщення дипломатичних представництв. Коментована частина статті наголошує, що навіть у разі придбання такої земельної ділянки відносини щодо неї не регулюватимуться земельним законодавством України. Разом із тим, відповідна земельна ділянка матиме правовий режим "приміщення дипломатичного представництва" (ст. 1 Віденської конвенції про дипломатичні зносини, ратифікованої Указом Президії Верховної Ради УРСР від 21.03.1964) і користуватиметься недоторканністю та захистом, імунітетом від сплати більшості податкових платежів у відповідній країні (ст. 22 та ін. Віденської конвенції про дипломатичні зносини).

 

Стаття 19. Категорії земель

 

1. Землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії:

а) землі сільськогосподарського призначення;

б) землі житлової та громадської забудови;

в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;

г) землі оздоровчого призначення;
ґ) землі рекреаційного призначення;

д) землі історико-культурного призначення;

є) землі лісогосподарського призначення;

є) землі водного фонду;

Ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Земельні ділянки кожної категорії земель, які не надані у власність або користування громадян чи юридичних осіб, можуть перебувати у запасі.

(Стаття 19 із змінами, внесеними згідно із Законом №3404-IV від 08.02.2006)

До частини першої.

Дехто розуміє слово "основне" (цільове призначення) таким чином, що земельна ділянка може мати кілька цільових призначень - основне та… Інше розуміння полягає в тому, що основне цільове призначення може поділятися… Багато практичних працівників використовують як синонім терміну цільове призначення (у тому числі для конкретизації…

Визначення належності земельної ділянки до тієї чи іншої категорії земель.

На наш погляд, визначальними для з'ясування цільового призначення земельної ділянки є насамперед положення щодо цільового призначення, вміщені у… До частини другої.Згідно із положеннями коментованої частини, землі будь-якої… Слід наголосити, що такі землі не є нічийними: вони перебувають або у комунальній, або у державній власності, на що…

Віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.

Зміна цільового призначення земель провадиться органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про передачу цих земель у власність або надання у користування, вилучення (викуп) земель і затверджують проекти землеустрою або приймають рішення про створення об'єктів природоохоронного та історико-культурного призначення.

Зміна цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб, здійснюється за ініціативою власників земельних ділянок у порядку, що встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Зміна цільового призначення земель, зайнятих лісами, провадиться з урахуванням висновків органів виконавчої влади з питань охорони навколишнього природного середовища та лісового господарства.

(Статтю 20 доповнено частиною четвертою згідно із Законом №3404-IV від 08.02.2006)

До частини першої.Віднесення земель до певної категорії відбувається при їх передачі у власність або наданні у користування шляхом затвердження відповідних землевпорядних проектів або прийняття рішення про створення об'єктів природоохоронного та історико-культурного призначення (див. ч. 2 ст. 20 ЗКУ та коментар до неї).

Щодо поняття "цільове призначення земель" див. коментар до ч. 1 ст. 19 ЗКУ.

На жаль, на даний час можливість або неможливість зміни цільового призначення певної земельної ділянки обумовлюється суб'єктивною позицією відповідних органів, що погоджують проекти землеустрою та затверджують їх.

До частини другої.Щодо зміни цільового призначення земельних ділянок при передачі їх у власність та наданні в користування, у тому числі в поєднанні з викупом та вилученням земельних ділянок, див. ст.ст. 118, 123, 146, 149-151, 186 ЗКУ та коментар до них.

Щодо зміни цільового призначення земельних ділянок при створенні об'єктів природоохоронного призначення див. розділ VII "Порядок створення й оголошення територій та об 'єктів природно-заповідного фонду" ЗУ "Про природно-заповідний фонд України".

Щодо зміни цільового призначення земельних ділянок при створенні об'єктів історико-культурного призначення див. п. 14 ст. 5 ЗУ "Про охорону культурної спадщини", що відносить "визначення меж територій пам 'яток національного значення та затвердження їх зон охорони, охоронюваних археологічних територій, історичних ареалів населених місць" до повноважень центрального органу виконавчої влади у сфері охорони культурної спад­щини (на сьогодні - Міністерство культури та туризму України, див. пп. 4 п. 4 Положення про Міністерства, затвердженого ПКМ від 08.11.2006 №1566), та інші норми названого закону, які визначають компетенцію щодо оголошення об'єктами історико-культурного призначення (ст.ст. 4, 5, 31, 33).

До частини третьої.На даний час законодавство, на наш погляд, дещо штучно "розриває" процедури зміни цільового призначення земельних ділянок, що знаходяться у власності фізичних та юридичних осіб, та зміни цільового призначення інших земельних ділянок. Між тим, як видається, принципових відмінностей у цих процедурах немає та бути не повинно.

Коментована норма передбачає, що зміна цільового призначення "земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб, здійснюється за ініціативою власників земельних ділянок у порядку, що встановлюється Кабінетом Міністрів України". На реалізацію цієї норми KM України прийнято постанову від 11.04.2002 №502 "Про затвердження Порядку зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб".

Велике практичне значення, якого набувають у сучасних умовах питання зміни цільового призначення земельних ділянок, зумовлюють потребу зупинитися на процедурі зміни цільового призначення детально.

Процедура зміни цільового призначення земель включає в себе:

• подання заяви із доданими документами власником земельної ділянки "до сільської, селищної, міської ради, якщо земельна ділянка розташована в межах населеного пункту, або районної держадміністрації, якщо земельна ділянка розташована за межами населеного пункту" (п. 2 Порядку, затвердженого згаданою постановою від 11.04.2002 №502). Серед документів, що мають додаватися до заяви, згадане "обгрунтування необхідності зміни цільового призначення". У правозастосовчій діяльності відсутнє єдине розуміння цього терміну. Часто вимагається надання обґрунтування у формі містобудівного обґрунтування, проекту будівництва, типового проекту тощо. На наш погляд, за відсутності формальних вимог, обґрунтування може бути виконане у довільній формі;

• надання дозволу на підготовку (перепогодження) проекту відведення (п. З Порядку), строк на що складає 1 місяць. Його дотримання є проблематичним, особливо у випадку прийняття рішень органами місцевого самоврядування. Фактично для надання дозволу на розробку проекту відведення необхідний строк у 1-3 місяці;

• складання проекту відведення у строк, визначений договором, що практично становить не менше 1 місяця (див. також ПКМ "Про затвердження Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок" 26.05.04 №677, "Про затвердження Типового договору про розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки" 04.03.04 №266);

• погодження або перепогодження (у Київській області, наприклад, практика "перепогодження" проектів відсутня - в усіх випадках складається новий проект відведення) проекту відведення (п. 6 Порядку) (1) органом земельних ресурсів, (2) санітарно-епідеміологічним органом, (3) органом архітектури, (4) органом охорони культурної спадщини, (5) природоохоронним органом. Щодо земель, зайнятих лісами, див. також ч. 4 коментованої статті. Строк для надання погоджень встановлюється лише загальним законодавством про звернення громадян, яке не поширюється на відносини за участю юридичних осіб. На практиці погодження відбуваються не одночасно, а послідовно, зазвичай, першим відбувається погодження із органом земельних ресурсів, останнім - погодження з природоохоронним органом. Загалом пересічний термін погодження складає біля 3 місяців. При зміні цільового призначення "в межах однієї категорії земель" часто робиться лише два погодження - з органами земельних ресурсів та органами архітектури, що, безумовно, доцільно, проте формально не узгоджується із положеннями Порядку;

• проведення державної землевпорядної експертизи (п. 6 Порядку), що триває біля 20 днів (див. ЗУ "Про державну землевпорядну експертизу землевпорядної документації", ч. З ст. 186 ЗКУ та коментар до неї). Фактично тривалість може складати 30-40 днів і довше, проте існує практика оформлення висновків "заднім числом", з тим, щоб "дотриматися" 20-денного терміну;

• у разі, якщо рішення про зміну цільового призначення (п. 9 Порядку) приймається обласною державною адміністрацією або KM України, надається висновок районної державної адміністрації (1 місяць);

• у разі, якщо рішення про зміну цільового призначення приймається KM України (п. 10 Порядку), надається також висновок обласної державної адміністрації (1 місяць).

• в деяких областях існує практика надання висновків обласних рад (1-3 місяці), що законодавством не передбачено;

• прийняття рішення щодо зміни цільового призначення органом, що визначається відповідно до п.п. 7-Ю Порядку (1 місяць). За існуючою практикою, у разі незгоди зі зміною цільового призначення відповідні органи не приймають рішення про відмову, а просто утримуються від винесення будь-якого рішення. Таким чином, процедура відведення просто "зависає" у повітрі. Така практика є, поза сумнівом, незаконною;

• перенесення проекту відведення в натуру (на місцевість), видача та реєстрація державного акту на право власності зі зміненим цільовим призначенням (терміни можуть дуже сильно різнитися) (див. коментар до ст. 125 ЗКУ).

На практиці зустрічаються відхилення від процедури зміни цільового призначення земель, передбаченої вказаним порядком. Наприклад, розпорядженням Київської обласної державної адміністрації від 05.05.2005 №236 "Про тимчасову зміну повноважень у зв'язку з проведенням комплексної перевірки дотримання вимог законодавства, реалізації державної політики у сфері регулювання земельних відносин, використання та охорони земель згідно з розпорядженням Президента України від 20 квітня 2005 року №985/2005-рп" передбачено погодження питання зміни цільового призначення земельної ділянки з т. з. "робочою групою". Є практика вимагання документів про оплату "послуг" із погодження проекту відведення, існує також практика вимагання акту погодження місця розташування об'єкту або акту обстеження земельної ділянки, на незаконність чого вказав Державний комітет України по земельних ресурсах у листі від 07.02.2006 року №14-17-100165/952.

Фактична загальна тривалість процедури зміни цільового призначення складає від З (якщо рішення приймається районною державною адміністрацією і всі рішення приймаються максимально оперативно) до 12 місяців (якщо рішення приймається KM України). Проте у ситуаціях, коли розгляд питання затягується, процедура може тривати "нескінченно".

До частини четвертої.Положення коментованої частини щодо зміни "цільового призначення земель, зайнятих лісами, провадиться з урахуванням висновків органів виконавчої влади з питань охорони навколишнього природного середовища та лісового господарства" кореспондують нормам ст. 62 Лісового кодексу України (ЛК України).

Закон не містить вказівки на безумовну обов'язковість згаданих у ч. 4 ст. 20 ЗКУ висновків, проте на практиці розуміється саме так. На наш погляд, підставою для відмови у зміні цільового призначення може бути не сам факт наявності негативного висновку (висновків), а лише передбачені законодавством підстави для відмови, які можуть бути вказані у висновку.

 

Стаття 21. Наслідки порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель

Порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для:

а) визнання недійсними рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування про надання (передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам;

б) визнання недійсними угод щодо земельних ділянок;

в) відмови в державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною;

Г) притягнення до відповідальності відповідно до закону громадян та юридичних осіб, винних у порушенні порядку встановлення та зміни цільового призначення земель.

Загальна характеристика.Порушення порядку зміни цільового призначення земельних ділянок найчастіше виражаються у самовільному використанні земельних ділянок не за цільовим призначенням без застосування встановленої законодавством (див. ст. 20 ЗКУ та коментар до неї) процедури зміни цільового призначення. Також можливі найрізноманітніші відхилення від встановленої процедури зміни цільового призначення земельних ділянок. Можуть бути порушені матеріально-правові приписи, що перешкоджають зміні цільового призначення земельної ділянки. Наприклад, ділянка може бути надана в користування із порушенням вимог містобудівної документації, без дотримання режиму охоронних, санітарно-захисних зон тощо. Як видається, такі порушення також є "порушенням порядку" встановлення та зміни цільового призначення земель.

До пункту "а". Щодо порядку та підстав визнання недійсними рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування див. коментар до п. "г" ч. З ст. 152 ЗКУ.

До пункту "б".Відповідно до чинного земельного законодавства України, цільове призначення земельної ділянки у процесі її відчуження змінене бути не може, крім випадків приватизації земельних ділянок (див. ст. 118 ЗКУ та коментар до неї). Зміна цільового призначення вимагає наявності проектної документації, що розглядається в адміністративному порядку (див. ст. 186 ЗКУ та коментар до неї).

Тому, якщо набувач земельної ділянки бажає змінити цільове призначення земельної ділянки, він може зробити це або після набуття її у власність, або забезпечити зміну цільового призначення ділянки ще до відчуження. У цьому разі відносини майбутнього набувача із власником часто оформлюються т. з. попереднім договором (ст. 635 ЦК України), де вказується, що земельна ділянка буде придбана після зміни цільового призначення.

Щодо визнання недійсними угод щодо земельних ділянок див. коментар до п. "в" ч. З ст. 152, ст. 211 ЗКУ

У цивільному законодавстві замість терміну "угода" вживається термін "правочин". За змістом ці терміни є тотожними.

На даний час залишається спірним питання, до якого виду недійних угод - оспорюваних чи нікчемних - належать угоди щодо земельних ділянок, укладені з порушенням порядку встановлення та зміни цільового призначення земельних ділянок. Нагадаємо, що нікчемна угода - це така угода, недійсність якої встановлена законом. Визнання такої угоди недійсною судом не вимагається (ч. 2 ст. 215 ЦК України). Оспорювана угода - це угода, недійсність якої прямо не встановлена законом, проте закон передбачає можливість визнання її недійсною судом з певних підстав (ч. З ст. 215 ЦК України).

Коментована норма передбачає для правочинів із земельними ділянками (у тому числі тих, що за ЦК України визнаються нікчемними) їх "визнання" недійсними, що характерно для оспорюваних угод, на що і звертає увагу ряд дослідників¹²⁴. З іншого боку, недійсною може бути визнана і нікчемна угода¹²⁵, тому положення ЗКУ щодо можливості "визнання" недійсною угод само по собі не означає, що такі угоди є оспорюваними. На наш погляд, варто вважати зазначені у п. "б" ст. 20 ЗКУ угоди нікчемними, оскільки угоди, укладені з порушенням порядку зміни цільового призначення земельних ділянок, не відповідають загальній умові чинності правочину - вони не відповідають законодавству (ч. 1 ст. 203 ЦК України). Крім того, на нікчемність таких угод вказують і п.п. "в" та "г" коментованої статті, де застосування різних правових наслідків, пов'язаних із порушенням порядку зміни цільового призначення земель, не ставиться у залежність від визнання недійсними відповідних угод судом.

У будь-якому випадку, відзначимо, що з міркувань доцільності при судовому розгляді варто заявляти вимогу про визнання недійсною угоди щодо земельної ділянки, навіть вважаючи її нікчемною - лише рішення суду зможе усунути спірність у правовідносинах. Більш того, в більшості випадків існуватиме доцільність визнання недійсним і правоустановчого документа, виданого на підставі угоди - державного акту (див. ст. 125 ЗКУ та коментар до неї).

До пункту "в".Щодо порядку здійснення "державної реєстрації земельних ділянок" див. ст.ст. 125, 202 ЗКУ та коментар до них. Існуюче на сьогодні правове регулювання державної реєстрації земельних ділянок не деталізує положень п. "в" ст. 20 щодо відмови у реєстрації з підстав порушення порядку зміни цільового призначення земельної ділянки.

Визнання "реєстрації земельних ділянок недійсною", згадане у коментованому пункті, не є ефективним способом захисту порушених прав і практично не застосовується. Натомість, використовується визнання недійними угод про відчуження або надання в користування земельних ділянок, а також визнання недійсними правоустановчих документів на земельні ділянки (див. коментар до попереднього пункту).

До пункту "г".Хоча законодавство не передбачає спеціальної відповідальності за порушення порядку зміни цільового призначення земельних ділянок, у разі вчинення таких порушень винні особи можуть бути притягнуті практично до усіх основних видів юридичної відповідальності.

Так, за певних умов можливе притягнення до кримінальної відповідальності за псування земель (ст. 239 КК України), безгосподарське використання земель (ст. 254 КК України), а також до відповідальності за злочини у сфері службової діяльності - зловживання владою або службовим становищем (ст. 364 КК України), службове підроблення (ст. 366 КК України) тощо.

У разі порушення порядку зміни цільового призначення земель може наставати адміністративна відповідальність за псування земель (ст. 52 КУпАП), порушення правил використання земель (ст. 53 КУпАП) та ін.

Винні особи можуть притягатися до дисциплінарної (ст.ст. 147-152 КЗпП України) та матеріальної відповідальності (глава IX КЗпП України).

Заподіяні порушенням порядку зміни цільового призначення земель збитки мають бути відшкодовані в порядку цивільної (глава 82 ЦК України) та господарської (глава 25 ГК України) відповідальності. У разі зміни цільового призначення сільськогосподарських угідь або лісових земель підлягають стягненню втрати сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва (див. ст.ст. 207-209 ЗКУ та коментар до них).

За певних умов діяльність суб'єктів господарювання може бути припинена шляхом застосування адміністративно-господарської санкції у вигляді обмеження чи зупинення діяльності суб'єкта господарювання (ст. 246 ГК України).

Глава 5

 

Землі сільськогосподарського призначення

 

Стаття 22. Визначення земель сільськогосподарського призначення та порядок їх використання

Землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури або призначені для цих цілей.

2. До земель сільськогосподарського призначення належать:

а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);

Б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені доземель лісогосподарського призначення, землі під господарськими будівлями і дворами, землі тимчасової консервації тощо).

3. Землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються у користування:

а) громадянам - для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва;

б) сільськогосподарським підприємствам - для ведення товарного сільсько-господарського виробництва;

в) сільськогосподарським науково-дослідним установам та навчальним закладам, сільським професійно-технічним училищам та загальноосвітнім школам - для дослідних і навчальних цілей, пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства;

Г) несільськогосподарським підприємствам, установам та організаціям, релігійним організаціям і об'єднанням громадян - для ведення підсобного сільського господарства.

Землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватись у власність іноземним громадянам, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам.

(Стаття 22 із змінами, внесеними згідно із Законом №3404-IV від 08.02.2006)

До частини першої.Під поняттям "сільськогосподарська продукція'", вжитим у ч. 1 ст. 22 ЗКУ, слід розуміти продукцію, віднесену до сільськогосподарської розділами 01-23 ДК 016-97 "Державного класифікатора продукції та послуг", затвердженого і введеного в дію наказом Держстандарту України від 30.12.1997 №822.

Щодо "сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності" та суб'єктів її здійснення див. п. "в" ч. З коментованої статті, а також ч. 1 ст. 24 ЗКУ та коментар до неї.

Детальну характеристику "відповідної виробничої інфраструктури", необхідної для ведення сільськогосподарського виробництва, див., зокрема, у Інструкції з внутрігосподарського землеустрою колгоспів, радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств Української РСР, затвердженої Міністерством сільського господарства УРСР 28.03.1975, а також ДБН Б.2.4-3-95. Генеральні плани сільськогосподарських підприємств, затверджених наказом Держкоммістобудування України від 27.01.95 №17, ДБН Б.2.4-4-97. Планування і забудова малих сільськогосподарських підприємств та селянських (фермерських) госпо­дарств, затверджених наказом Держкоммістобудування від 25.03.97 №42.

Під формулюванням "землі, призначені для цих цілей" (тобто для "виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності"), слід розуміти, наприклад, землі сільськогосподарського призна­чення (ЗСГП), що перебувають у запасі, а також ті, що підлягають сільськогосподарській рекультивації після видобування корисних копалин; цілину, болота, піски, ділянки з чагарниками та малопродуктивним лісом тощо, що підлягають сільськогосподарському освоєнню відповідно до певного правового акту'²⁶ (затвердженого землевпорядного проекту, проекту рекультивації, проекту консервації тощо).

На сьогодні не має однозначного законодавчого вирішення питання про категорію та правовий режим сільськогосподарських угідь, що знаходяться у складі інших категорій земель: транспорту, лісогосподарського призначення та водного фонду, природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного призначення тощо (у т. ч. тих, що надаються для сільськогосподарських потреб тимчасово). Наприклад, на сьогодні фактично існують, хоча і поза правовим полем, т.з. службові земельні наділи. Питання надання та використання службових земельних наділів визначались главою 27 ЗКУ УРСР від 25.12.1970, такі наділи згідно зі ст. 131 ЗКУ УРСР надавались для вирощування сільськогосподарських культур, а також для сінокосіння окремим категоріям працівників транспорту, лісового господарства, лісової промисловості, зв'язку, водного, рибного, мисливського господарства, а також деяких інших галузей народного господарства. Виділялись такі наділи із земель, які були в користуванні підприємств, організацій і установ відповідних міністерств і відомств, а при нестачі таких земель - із земель державного запасу і земель державного лісового фонду, розміри наділів визначалися ст. 132 ЗКУ УРСР. На думку В.І. Семчика, такі землі не належать до ЗСГП¹²⁷. Вважаємо, що достатніх законодавчих підстав для такого висновку немає. Як видається, більш правильним було б вважати, що вказані земельні ділянки належать одночасно до кількох категорій земель.

Станом на 01.01.2006 у складі земель країни із 60,3 млн. га майже 71,2 % (41,2 млн. га) займали сільськогосподарські землі¹²⁸.

До частини другої.Коментована частина визначає склад ЗСГП, які поділяються на дві великі групи: сільськогосподарські угіддя та несільськогосподарські угіддя.

Окремі різновиди ЗСГП потребують коментарю.

Так, не є загальнозрозумілим термін "перелоги", вжитий у п. "а". Перелоги - один з видів сільськогосподарських угідь, переважно орних, що втратили родючість і не були в обробітку протягом кількох років. На ділянках, зайнятих перелогами, формуються сприятливі умови для відновлення природного рослинного покриву¹²⁹. За іншим визначенням, перелоги - "7. Заросле травою поле, що свідомо не обробляється кілька років для відновлення родючості Грунту. 2. Земля, що ніколи не оброблялась; цілина.^13<|"

Щодо змісту терміну "землі тимчасової консервації" див. ст. 172 ЗКУ та коментар до неї.

За даними Держкомзему України, структура сільськогосподарських угідь (усього - 42030,3 тис. га) України включає 77,8 % ріллі, 13,2 % пасовищ, 5,8 % сіножатей, 2,2 % багаторічних насаджень, 1,0 % перелогів. За роки проведення земельної реформи на 1033,7 тис. га змен­шилася площа ріллі при одночасному збільшенні площі перелогів на 432,7 тис. га¹³¹.

Така структура земель свідчить про наявність серйозної проблеми. Розорюється близько 54 % території - 32,5 млн. га, що є одним з найвищих у світі показників (у Франції -32,1 %, Польщі - 44,3 %, Великій Британії - 24,1 %, Німеччині - 33,1 %, Нідерландах - 21,7 %)¹³². Розораність сільськогосподарських угідь в Україні є найвищою в світі. В Україні до обробітку залучені і малопродуктивні землі, включаючи схилові землі та водоохоронні зони, що значно знижує ефективність їх використання¹³³.

Природно, що різні види угідь повинні мати різний правовий режим. Між тим, на сьогодні відсутні спеціальні правила використання різних сільськогосподарських угідь, якщо не враховувати розрізнених вимог, вміщених у законодавстві про меліорацію, селекцію та насінництво, боротьбу з бур'янами, ерозією, про консервацію деградованих земель тощо¹³⁴. Дана проблема може бути вирішена за допомогою нормування у галузі охорони земель, землевпорядного та агротехнічного нормування.

До частини третьої.Правовий режим ЗСГП характеризується особливим суб'єктним складом у відносинах із їх використання.

Щодо особливостей використання ЗСГП громадянами (п. "а" коментованої частини) для ведення особистого селянського господарства див. ст. 33 ЗКУ та коментар до неї; для садівництва - ст. 35 ЗКУ та відповідний коментар; городництва - ст. 36 кодексу із коментарем; сінокосіння та випасання худоби - ст. 34 ЗКУ та коментар до неї. Використання ЗСГП громадянами для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можливе як шляхом ведення фермерського господарства (див. ст. 31, 32 ЗКУ та коментар до них), яке є юридичною особою, так і шляхом здійснення підприємницької діяльності фізичною особою - підприємцем без статусу юридичної особи (ст.ст. 58, 128 ГК України). У цьому випадку режим використання ЗСГП практично нічим не відрізняється від використання ЗСГП сільськогосподарськими підприємствами (п. "б" коментованої частини).

Щодо використання ЗСГП сільськогосподарськими підприємствами для ведення товар­ного сільськогосподарського виробництва (п. "б" коментованої частини), див. ст.ст. 24, 28 ЗКУ та коментар до них.

Земельне законодавство не передбачає спеціальних положень щодо використання ЗСГП сільськогосподарськими науково-дослідними установами та навчальними закладами, сільськими професійно-технічним училищами та загальноосвітніми школами для дослідних і навчальних цілей, пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства (п. "в" коментованої частини). Таке використання здійснюється практично в тому самому порядку, що і використання земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (див. ст.ст. 24, 28 ЗКУ та коментар до них), особливо враховуючи, що отримана продукція в багатьох випадках реалізується як товарна.

Щодо використання ЗСГП несільськогосподарськими підприємствами, установами, організаціями, релігійними організаціями та об'єднаннями громадян для ведення підсобного сільського господарства (п. "г" коментованої частини) див. ст. 37 ЗКУ та коментар до неї.

Із особливим суб'єктним складом пов'язаний і особливий порядок передачі ЗСГП у власність та надання у користування. Такий особливий порядок встановлений насамперед для приватизації ЗСГП для ведення фермерського господарства (ФГ), особистого селянського господарства (ОСГ), садівництва.

До частини четвертої.Коментована частина встановлює заборону на передачу ЗСГП "у власність іноземним громадянам, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам"'. Вона підкріплена положеннями ст.ст. 81, 82, 86 ЗКУ, які обмежують коло земель, що можуть перебувати у власності таких суб'єктів, та способи набуття ними земель у власність.

Слід розглянути питання про застосування коментованої норми до біпатридів. Відповідно до ст. 2 ЗУ "Про громадянство України", біпатрид "у правових відносинах з Україною ... визнається лише громадянином України".

Слід наголосити, що передбачена коментованою нормою заборона не означає повної неможливості набуття ЗСГП у власність перерахованими суб'єктами. Спеціальні положення ч. 4 ст. 81, ч. 4 ст. 82 ЗКУ встановлюють можливість набуття ними ЗСГП у власність у порядку спадкування, одночасно передбачаючи обов'язок відчуження земель протягом року (див. коментар до названих норм).

 

Стаття 23. Пріоритетність земель сільськогосподарського призначення

 

Землі, придатні для потреб сільського господарства, повинні надаватися насамперед для сільськогосподарського використання.

Визначення земель, придатних для потреб сільського господарства, про­вадиться на підставі даних державного земельного кадастру.

Для будівництва промислових підприємств, об'єктів житлово-комунального господарства, залізниць і автомобільних шляхів, ліній електропередачі та зв'язку, магістральних трубопроводів, а також для інших потреб, не пов'язаних з веденням сільськогосподарського виробництва, надаються переважно несільськогосподарські угіддя або сільськогосподарські угіддя гіршої якості.

4. Лінії електропередачі і зв'язку та інші комунікації проводяться головним чином вздовж шляхів, трас тощо.

Загальна характеристика.Коментована стаття встановлює принцип пріоритетності ЗСГП, а якщо бути більш точним - пріоритетності сільськогосподарських угідь. Даний принцип відображений не лише у даній статті, айв інших положеннях земельного законодавства. Детальний опис механізму забезпечення пріоритетності ЗСГП див. у коментарі до п. "б" ч. 1 ст. 164 ЗКУ, яка відносить до змісту охорони земель "захист сільськогосподарських угідь ... від необгрунтованого їх вилучення для інших потреб".

До частини першої.Буквальне розуміння коментованої частини передбачає використання земель за наявності кількох альтернативних варіантів переважно для сільськогосподарських потреб. Така ситуація у реальному житті не зустрічається, тому що існуюча процедура надання земельних ділянок передбачає їх надання для конкретно визначених потреб без будь-якої альтернативності. Тому, на наш погляд, ч. 1 ст. 23 ЗКУ не має практичного застосування. Крім того, надмірна розораність території України ставить під сумнів потребу у коментованому положенні.

До частини другої.Щодо визначення земель, придатних для потреб сільського господарства, див. ст.ст. 199, 200, 203 ЗКУ та коментар до них.

Визначення земель, придатних для потреб сільського господарства, здійснюється органами, які погоджують, здійснюють експертизу та затверджують відповідну землевпорядну документацію (див. ст.ст. 118, 123, 186 та ін. ЗКУ).

До частини третьої.Коментована частина в сукупності із іншими положеннями ст. 23 встановлює пріоритет сільськогосподарського використання земель. Проте у правовій доктрині цілком обгрунтовано відзначається, що цей пріоритет не є абсолютним, на що вказує термін "переважно" у тексті коментованої норми. На наш погляд, сільськогосподарські угіддя можуть бути надані для несільськогосподарських потреб, але лише у випадку, коли суспільна вигода від цього перевищуватиме завдану шкоду, а альтернативний варіант задоволення несільськогосподарських потреб, для яких надається земельна ділянка, відсутній.

При визначенні поняття "сільськогосподарських угідь гіршої якості" слід виходити із положень ст.ст. 199 та 200 ЗКУ щодо бонітування та економічної оцінки земель.

Слід також враховувати, що положення ст. 23 ЗКУ слід застосовувати в сукупності із положеннями ст. 5 кодексу¹³⁵, яка закріплює принцип пріоритетності вимог екологічної безпеки та забезпечення раціонального використання та охорони земель. З цього, на думку П.Ф. Кули-нича, до якої ми приєднуємося, з необхідністю випливає, що земельні ділянки повинні використовуватися насамперед у спосіб, що забезпечить їх максимальне наближення до природного стану¹³⁶, і лише в другу чергу, по можливості - використання для сільськогосподарських потреб за умови забезпечення нормативів оптимального співвідношення земельних угідь (ст. 165 ЗКУ). Як вже зазначалося вище, надмірна сільськогосподарська освоєність земель України, і у тому числі - надмірна частка орних земель, являє на сьогодні серйозну екологічну проблему (див. коментар до ч. 2 ст. 22 ЗКУ).

Слід також відзначити неповноту законодавчого закріплення принципу пріоритетності ЗСГП. Коментована норма, виходячи із її буквального змісту, не поширюється на випадки внутрігосподарського будівництва, коли сільськогосподарські угіддя використовуються для несільськогосподарських потреб, але ділянки для цього не надаються. Це сприяє зловживанням¹³⁷. Так, наприклад, в Україні існують випадки будівництва речових ринків під виглядом внутрігосподарського будівництва без формального виведення земель зі складу ЗСГП.

До частини четвертої.Положення коментованої частини фактично є деталізацією правила, викладеного у частині третій статті. Детальніше щодо правового регулювання використання земельних ділянок для ліній зв'язку та електропередач див. ст.ст. 75, 76 ЗКУ та коментар до них.

Стаття 24. Земельні ділянки державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій

 

Державним і комунальним сільськогосподарським підприємствам, установам та організаціям надаються земельні ділянки із земель державної і комунальної власності у постійне користування для науково-дослідних, навчальних цілей та ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Державні і комунальні сільськогосподарські підприємства, установи і організації можуть орендувати земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб.

У разі ліквідації державного чи комунального підприємства, установи, організації землі, які перебувають у їх постійному користуванні, за рішенням відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування переводяться до земель запасу або надаються іншим громадянам та юридич­ним особам для використання за їх цільовим призначенням, а договори оренди земельних ділянок припиняються.

Загальна характеристика.У коментованій статті перефразовано різні норми чинного законодавства. Фактично, стаття позбавлена самостійного правового навантаження. Виділення "державних підприємств, установ та організацій" не узгоджується із класифікацією юридичних осіб за ЦК України (див. главу 7 ЦК України), проте певним чином кореспондує нормам глави 6 ГК України.

Щодо особливостей правового режиму земельних ділянок державних та комунальних сільськогосподарських підприємств див. Інструкцію з внутрігосподарського землеустрою колгоспів, радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств Української РСР, затверджену Міністерством сільського господарства Української РСР 28.03.1975.

До частини першої.У коментованій частині фактично відтворено положення ч. 1 ст. 22 та ч. 2 ст. 92 ЗКУ.

До частини другої.Державні та комунальні підприємства, поза сумнівом, можуть орендувати земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб незалежно від прямої вказівки на це в коментованій нормі. Крім того, вони можуть орендувати і державні та комунальні землі (детальніше див. ст. 93 ЗКУ та коментар до неї, ст. 5 ЗУ "Про оренду землі"), хоча така можливість у коментованій нормі і не зазначена.

До частини третьої.Викладене у коментованій частині з необхідністю випливає із суті ліквідації юридичної особи як її припинення без правонаступництва (ч. 1 ст. 104 та ін. ЦК України). Ліквідація тягне за собою припинення права постійного користування земельною ділянкою (п. "в" ст. 141 ЗКУ) або її оренди (п. "в" ст. 141 ЗКУ, ст. ч. 1 ст. 31 ЗУ "Про оренду землі") та перехід ділянки до земель запасу (ч. 2 ст. 19 ЗКУ).

Після переходу земельних ділянок до запасу вони можуть бути надані іншим особам. Наскільки б малим не був проміжок часу між переходом ділянки до запасу та її наданням іншій особі, він обов'язково має бути. Орган державної влади або місцевого самоврядування не може розпорядитися ділянкою, право користування якою не припинене. Тому формулювання "або надаються" вжите у коментованій нормі некоректно - замість нього мала бути вжита формула "/ можуть бути надані".

 

Стаття 25. Приватизація земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій

При приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій земельні ділянки передаються працівникам цих підприємств, установ та організацій, працівникам державних та комунальних закладів освіти, культури, охорони здоров'я, розташованих на території відповідної ради, а також пенсіонерам з їх числа з визначенням кожному з них земельної частки (паю).

Рішення про приватизацію земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій приймають органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень за клопотанням працівників цих підприємств, установ та організацій.

Землі у приватну власність особам, зазначеним у частині першій цієї статті, передаються безоплатно.

Площа земель, що передаються у приватну власність, становить різницю між загальною площею земель, що перебували у постійному користуванні сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, і площею земель, які залишаються у державній чи комунальній власності (лісогосподарського призначення, водний фонд, резервний фонд).

Особи, зазначені у частині першій цієї статті, мають гарантоване право одержати свою земельну частку (пай), виділену в натурі (на місцевості).

При обчисленні розміру земельної частки (паю) враховуються сільськогосподарські угіддя, які перебували у постійному користуванні державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, за винятком земель, що залишаються у державній та комунальній власності. Загальний розмір обчисленої для приватизації площі сільськогосподарських угідь поділяється на загальну кількість осіб, зазначених у частині першій цієї статті.

Вартість і розміри в умовних кадастрових гектарах земельних часток (паїв) працівників відповідних підприємств, установ і організацій та пенсіонерів з їх числа є рівними.

Розміри земельних ділянок, що виділяються для працівників державних та комунальних закладів, підприємств і організацій культури, освіти та охорони здоров'я та пенсіонерів з їх числа, які проживають у сільській місцевості або селищах міського типу, не можуть перевищувати норм безоплатної передачі земельних ділянок громадянам, встановлених законом для ведення особистого селянського господарства.

Внутрігосподарські шляхи, господарські двори, полезахисні лісосмуги та інші захисні насадження, гідротехнічні споруди, водойми тощо можуть бути відповідно до цього Кодексу передані у власність громадян, сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, що створені колишніми працівниками державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій.

9. Органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування у процесі приватизації створюють резервний фонд земель за погодженням його місця розташування з особами, зазначеними в частині першій цієї статті у розмірі до 15 відсотків площі усіх сільськогосподарських угідь, які були у постійному користуванні відповідних підприємств, установ та організацій.

Резервний фонд земель перебуває у державній або комунальній власності і призначається для подальшого перерозподілу та використання за цільовим призначенням.

(Стаття 25 із змінами, внесеними згідно із Законами №1694-ІУвід 20.04.2004, №3404-IV від 08.02.2006)

Загальна характеристика.ЗКУ від 25.10.2001 передбачене раніше невідоме законодавству України право громадян на земельну частку (пай) у землях державних та комунальних сільськогосподарських підприємств. Таке право слід відрізняти від права на земельну частку (пай) у землях, переданих у колективну власність недержавним сільськогосподарським підприємствам (КСП, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам тощо - див. п.п. 16, 17 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ та коментар до них). Право на земельну частку (пай) у землях державних та комунальних сільськогосподарських підприємств за своєю природою є специфічним правом на приватизацію земельної ділянки державної або комунальної власності. На відміну від права на земельну частку (пай) у землях, переданих у колективну власність, таке право на приватизацію має публічно-правове походження і має особистий характер; воно не може бути відчужене, у т.ч. в порядку спадкування.

Недоліком коментованої статті є те, що вона не визначає співвідношення приватизації земель державних та комунальних сільськогосподарських підприємств із приватизацією самих підприємств, що може відбуватися шляхом перетворення їх у колективні сільськогосподарські підприємства або у відкриті акціонерні товариства за рішенням загальних зборів (зборів уповноважених) (ст. 6 ЗУ "Про особливості приватизації майна в агропромисловому комплексі"). На наш погляд, ці процедури погано узгоджуються. Більш того, приватизація земель дер­жавних або комунальних сільськогосподарських підприємств фактично означає припинення господарської діяльності підприємства.

Недосконала конструкція статті, яка фактично не визначає процедури паювання, містить суперечності із іншими актами законодавства в частині визначення кола осіб, що мають право на приватизацію (див. коментар до інших частин статті), та має інші техніко-юридичні недоліки, призвела до того, що у тих нечисленних випадках, коли стаття має практичне застосування, виникає багато спірних ситуацій, існує практика оспорювання приватизації у судовому порядку.

До частини першої.Коментована частина визначає коло суб'єктів, що мають право на приватизацію земельних ділянок. Право на земельну частку (пай) у землях державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, згідно із цією нормою, надається "працівникам цих підприємств, установ та організацій, працівникам державних та комунальних закладів освіти, культури, охорони здоров 'я, розташованих на території відповідної ради, а також: пенсіонерам з їх числа". Конструкція даної норми є вкрай невдалою. Вона не узгоджена навіть із положеннями інших частин (напр., ч. 7) коментованої статті, із положеннями інших актів законодавства (див. нижче). Через велику кількість осіб, що мають право на приватизацію, та невизначеність процедури приватизації провести її, не порушивши чиїхось прав, практично неможливо. Закон не враховує ситуації, коли після затвердження проекту приватизації, але до видачі та реєстрації державного акту особа, що має право на приватизацію земельної ділянки, померла; ситуацій, коли окремі особи відмовляються отримати у власність земельні ділянки. Все це робить приватизацію вкрай вразливою для оспорювання.

Щодо працівників підприємств, установ та організацій.Під "працівниками підприємств, установ та організацій", на нашу думку, слід розуміти як постійних, так і тимчасових працівників, оскільки обмежень за ознакою строку трудового договору закон не передбачає.

Щодо працівників закладів освіти, культури, охорони здоров'я та пенсіонерів з їх числа.У ч. 7 коментованої статті, яка стосується визначення розмірів земельних ділянок, що приватизується, зазначені особи описуються як працівники "державних та комунальних закладів, підприємств і організацій культури, освіти та охорони здоров 'я та з їх числа, які проживають у сільській місцевості або селищах міського типу". Таким чином, з'являється критерій місця проживання. Вказана норма викладена вкрай невдало, її буквальне прочитання вказує на те, що розмір часток осіб, "які проживають у сільській місцевості або селищах міського типу", обмежується. Вочевидь, малося на увазі інше - що право на приватизацію мають лише ці особи. На наш погляд, при будь-якому прочитанні статті, обмеження кола осіб, що мають право на приватизацію, за ознакою місця проживання на момент приватизації суперечить конституційному принципу рівності перед законом, що прямо забороняє дискримінацію за такою ознакою (ст. 24 Конституції України).

У коментованій частині передбачено право на приватизацію лише працівників державних та комунальних закладів освіти. При цьому право на приватизацію надане будь-яким працівникам, не лише педагогічним. Наведена норма має істотні розбіжності із положеннями ч. 4 ст. 57 ЗУ "Про освіту", що визначає право на приватизацію земельних ділянок педагогічних працівників. Так, названий Закон надає право на приватизацію земель лише педагогічним працівникам, проте незалежно від форми власності закладу освіти, "а також пенсіонерам, які раніше працювали педагогічними працівниками в цих населених пунктах і проживають у них". І ч. 4 ст. 57 ЗУ "Про освіту", і ч. 1 ст. 25 ЗКУ, що коментується, викладені у чинній редакції ЗУ №1694-IV від 20.04.2004. Тобто Закон вніс до різних актів зміни, неоднакові за змістом. На наш погляд, виходячи із очевидного призначення внесених змін - надати додаткові соціальні гарантії певним особам, а також із того, що будь-який громадянин України має право на приватизацію земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства (п. "в" ч. З ст. 116, п. "б" ч. 1 ст. 121 ЗКУ), коло осіб, що мають право на приватизацію земельних ділянок, слід розглядати максимально широко, викори­стовуючи положення і Закону, і ЗКУ. Як вже зазначалося, на наш погляд, обмеження кола осіб, що мають право на приватизацію, є неконституційним.

Право на приватизацію земельних ділянок працівників культури передбачене, окрім коментованої частини, також ч.ч. 2 та 3 ст. 29 Основ законодавства України про культуру. Між тим, у наведеній нормі таке право передбачено лише для працівників "державних та комунальних закладів, підприємств і організацій культури, які працюють і проживають у сільській місцевості та селищах міського типу, а також: пенсіонер[ів] з їх числа". Слід визнати, що дане положення звужує коло осіб, що мають право на приватизацію, за ознакою місця проживання, що, як вже зазначалося, суперечить ст.ст. 24 та 33 Конституції України.

Як і у випадку із працівниками закладів освіти, спеціальний закон - Основи законодавства України про охорону здоров'я - містить істотні розбіжності із коментованою ч. 1 ст. 25 ЗКУ в частині визначення права на приватизацію земельних ділянок. Згідно із п. "м" ч. 1 ст. 77 Основ, право на приватизацію мають "медичні і фармацевтичні працівники" незалежно від форми власності закладу, в якому вони працюють, та місця свого проживання.

До частини другої.Повноваження щодо прийняття рішень про приватизацію земель­них ділянок визначаються ч.ч. 2 та 3 ст. 80, а також ч. З ст. 118 ЗКУ: землями комунальної власності розпоряджаються місцеві ради, а державної - районні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації. Слід також пам'ятати, що до розмежування земель державної та комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями державної власності визначаються п. 12 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ.

Коментована частина частково регламентує процедуру приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ і організацій. Також положення, що регулюють дану процедуру, містяться у ч.ч. 3-5 ст. 118 ЗКУ. З урахуванням цих норм, приватизація має здійснюватися у такій послідовності:

• звернення з клопотанням громадян, що мають право на отримання земельних ділянок у власність, до місцевої ради або районної адміністрації (ч. 2 ст. 25, ч. З ст. 118 ЗКУ). Закон не визначає, яка мінімальна кількість громадян, що мають право на приватизацію земельних ділянок, має підтримати клопотання. Із тексту названих законодавчих актів слід зробити формальний висновок, що з клопотанням може звернутися навіть одна особа. З іншого боку, із положень ст. 25 ЗКУ випливає, що складається один проект приватизації на всі землі підприємства. Виходячи із цього,все ж таки вважаємо, що клопотання про приватизацію повинні підтримати більшість осіб, що мають право на приватизацію;

• розгляд клопотання радою або адміністрацією (у місячний термін) та надання дозволу на розробку проекту приватизації (ч. 4 ст. 118 ЗКУ);

• розробка проекту приватизації земель землевпорядною організацією;

• погодження проекту приватизації (ст. 30 ЗУ "Про землеустрій");

• затвердження проекту приватизації (ст. 30 ЗУ "Про землеустрій", ч. 2 ст. 25, ч. 5 ст. 118 ЗКУ);

• перенесення меж земельних ділянок в натуру, оформлення, видача та реєстрація державного акту на право власності на землю (див. ст.ст. 125, 126 ЗКУ та коментар до них).

До частини третьої.Даною нормою передбачено, що приватизація земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій здійснюється безоплатно. Між тим, це не усуває необхідності понесення зацікавленими особами витрат на складання проекту приватизації земель, виготовлення державних актів тощо.

Варто мати на увазі, що на вартість робіт із землеустрою щодо виготовлення державних актів обмеження, передбачені ст. 1 ЗУ "Про захист конституційних прав громадян на землю", не поширюються. Вказана норма обмежує лише вартість робіт із землеустрою "щодо виготовлення документів, які посвідчують право власності на земельні ділянки, при виділенні в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)". Особи ж, що отримують земельні ділянки в порядку ст. 25 ЗКУ, не є "власниками земельних часток (паїв)".

Закон не визначає джерела покриття зазначених витрат. Зазвичай вони фінансуються за рахунок підприємства, що приватизується, або його правонаступників, та за рахунок громадян, що набувають земельні ділянки у власність.

До частини четвертої.Згідно із коментованою частиною, об'єктом паювання є різниця "між загальною площею земель, що перебували у постійному користуванні сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, і площею земель, які залишаються у державній чи комунальній власності (лісогосподарського призначення, водний фонд, резервний фонд)" Ч.ч. 9, 10 коментованої статті містять положення, які визначають призначення резервного фонду та встановлюють його граничний розмір (до 15 % від площі сільськогосподарських угідь.

Необхідно наголосити, що спеціальні положення коментованої норми щодо повної неможливості передачі у приватну власність земель лісогосподарського призначення та водного фонду заміщають норми ч. 2 ст. 56 та ч. 2 ст. 59 ЗКУ, які допускають приватизацію земельних ділянок цих категорій у розмірах відповідно до 5 га та до 3 га.

Положення коментованої частини не узгоджується із нормами ч. 4 ст. 57 ЗУ "Про освіту", ч. 2 ст. 29 Основ законодавства України про культуру, п. "м" ч. 1 ст. 77 Основ законодавства України про охорону здоров'я, які відносять до об'єкту паювання також землі запасу та резервного фонду, які можуть надаватися, відповідно, працівникам освіти, культури, охорони здоров'я та пенсіонерам з їх числа (див. ч. 1 та коментар до неї). Хоча названі норми надають додаткові можливості для наділення землею вказаних осіб із земель запасу та резервного фонду, вони водночас позбавляють ясності питання про обсяг земель, що підлягають розподілу (див. також коментар до ч.ч. 7 та 8 статті).

До частини п'ятої.Дана частина самостійного правового навантаження не несе.

До частини шостої.Коментовану частину слід застосовувати з урахуванням викладеного у коментарі до ч.ч. 1,4 та 7 даної статті, тому обчислення розміру земельних часток (паїв) відбувається не зовсім так, як описано у ч. 6 ст. 25 ЗКУ Перш за все, необхідно визначити обсяг земель, що приватизуються. До таких земель, окрім сільськогосподарських угідь, "які перебували у постійному користуванні державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, за винятком земель, що залишаються у державній та комунальній власності", можуть бути віднесені також землі запасу та резервного фонду, які можуть надаватися працівникам освіти, культури, охорони здоров'я та пенсіонерам з їх числа (див. ч. 1 та коментар до неї).

Потім площу слід поділити на кількість осіб, що мають право на приватизацію. Якщо отримана частка у разі її виділення в натурі перевищуватиме 2 га, слід виділити працівникам освіти, культури, охорони здоров'я та пенсіонерам з їх числа частки у розмірі 2-х га (див. ч. 7 коментованої статті та коментар до неї), і лише після цього решту площі сільськогосподарських угідь, що підлягають приватизації, слід поділити на загальну кількість інших осіб, зазначених у ч. 1 статті (працівників та пенсіонерів з їх числа).

До частини сьомої.Коментована частина встановлює рівність вартості земельних ділянок, що приватизуються працівниками підприємств та пенсіонерів із їх числа. Відповідно, на одну й ту саму суму може припадати різна площа земель в залежності від їх якості.

Визначення часток в умовних кадастрових гектарах самостійного практичного значення не має.

Розміри земельних ділянок, що виділяються для працівників культури, освіти та охорони здоров'я та пенсіонерів з їх числа, обмежуються нормою "безоплатної передачі земельних ділянок громадянам, встановленню] законом для ведення особистого селянського госпо­дарства." П. "б" ч. 1 ст. 121 ЗКУ, ч. 1 ст. 5 ЗУ "Про особисте селянське господарство" встановлює таку норму на рівні 2 га.

До частини восьмої.Системне тлумачення коментованої норми свідчить про те, що у ній мається на увазі виключно можливість передачі "у власність громадян, сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, що створені колишніми працівниками державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій", певних земельних ділянок т.з. "загального користування", але аж ніяк не об'єктів, розташованих на цих ділянках (господарських дворів, насаджень, споруд, водойм тощо), як буквально сказано у статті.

Коментована частина має відсильний характер і сама по собі не є підставою для передачі земель. Сама ж передача можлива в загальному порядку або шляхом викупу ділянок під об'єктами нерухомого майна (ст. 128 ЗКУ), або шляхом відчуження на конкурентних засадах (глава 21 ЗКУ). Можливий також перехід права власності на ділянки під нерухомим майном у разі його відчуження (див. ст. 120 ЗКУ та коментар до неї).

До частини дев'ятої.Коментована частина передбачає формування у процесі приватизації земель державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій т.з. резервного фонду у розмірі до 15 % "площі усіх сільськогосподарських угідь, які були у постійному користуванні відповідних підприємств, установ та організацій". При цьому місце розташування таких земель визначається "за погодженням" із особами, що мають право на приватизацію. Спосіб такого погодження закон не визначає. Як видається, згоду мають надати не менш ніж половина від загальної кількості осіб, що мають право на приватизацію. Практично, крім розташування земель, погоджується і їх площа.

Станом на 01.04.2006 резервний фонд становив 3271,4 тис. га¹¹⁸.

До частини десятої.Землі резервного фонду спеціально призначаються для перерозподілу, насамперед - в порядку приватизації. Землі резервного фонду не є окремою категорією земель (ст. 19 ЗКУ), вони належать до ЗСГП. їх також слід відрізняти від земель запасу. Землі запасу - це землі, "які не надані у власність або користування громадян чи юридичних осіб" (ч. 2 ст. 19 ЗКУ), у той час як землі резервного фонду - це землі, залишені у державній власності при приватизації земель сільськогосподарських підприємств (ст. 25 ЗКУ). Також землі резервного фонду формувалися в Україні під час передачі земель у колективну власність (відповідно до ст. 5 ЗКУ в ред. 1992 p.). Хоча землі резервного фонду можуть перебувати у запасі, вони також можуть бути надані в користування і у цьому випадку до земель запасу не належатимуть.

Науково-технічною радою Держкомзему України 21.08.1998 схвалено Рекомендації щодо порядку перерозподілу земель резервного фонду з метою використання їх за цільовим призначенням. Вони можуть бути застосовані у частині, що не суперечить чинному ЗКУ.

Стаття 26. Використання земельних ділянок з меліоративними системами

Земельні ділянки, одержані громадянами внаслідок приватизації земель державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, на яких розташовані та функціонують меліоративні системи, використовуються спільно на підставі угоди. У разі відсутності згоди щодо спільного використання зазна­чених земельних ділянок питання вирішується в судовому порядку.

Коментована стаття регламентує порівняно вузьке коло відносин - щодо ділянок з меліоративними системами, що "одержані громадянами внаслідок приватизації земель державних та комунальних сільськогосподарських підприємств". Формально стаття не стосується величезних площ земель з меліоративними системами, що були передані у колективну власність та згодом розпайовані.

Поняття меліоративної системи законодавчо визначене у ст. 1 ЗУ "Про меліорацію земель".

На початку 2002 р. в Україні налічувалося 5283 тис. га земельних ділянок з меліоративними системами, що становить 12,7 % усіх сільськогосподарських угідь. Основна частина зрошуваних земель зосереджена в зоні Степу. В Автономній Республіці Крим зрошувані землі становлять 29,2 % орних земель, у Херсонській області - 25,6, Запорізькій - 13,4, Одеській - 11,2, Миколаївській - 11,1 %. Осушених земель найбільше у західних областях та зоні Полісся: у Рівненській - 41%, Львівській - 39 %, Волинській — 38 %, Закарпатській - 37 % та Івано-Франківській - 31 % орних земель¹⁴⁰. З цих земель лише мізерна частина припадає на приватизовані землі державних та комунальних сільськогосподарських підприємств.

Поза сумнівом, існує необхідність забезпечення комплексного, ефективного та раціонального використання меліоративних систем як єдиного цілого. Саме на це спрямовані положення коментованої статті, які вимагають використовувати земельні ділянки, одержані громадянами внаслідок приватизації земель державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, на яких розташовані та функціонують меліоративні системи, "спільно на підставі угоди". Спеціальних вимог щодо форми таких угод закон не встановлює, тому вона визначається згідно із загальними положеннями ст.ст. 205-209 ЦК України.

Проте ефективність даної норми є незначною. Досягнення угоди десятками та сот­нями власників з суперечливими інтересами є проблематичним. Крім того, складність судового процесу за участю десятків та сотень сторін ставить під сумнів доцільність його ініціювання.

Слід також зважати, що під час паювання земель та майна колективних сільськогосподарських підприємств меліоративні системи не паювалися (п. 21 Методики уточнення складу і вартості пайових фондів майна членів КСП, у тому числі реорганізованих, затвердженої ПКМ від 28.02.2001 №177). Оскільки у разі ліквідації КСП існувала можливість переходу меліоративних систем у власність членів КСП, що була серйозною загрозою для їх цілісності, змінами до ЗУ "Про колективне сільськогосподарське підприємство" (п. 8 ст. 31 в ред. від 20.02.2003) було передбачено, що меліоративні системи в складі іншого майна, що не підлягало паюванню, підлягають безоплатній передачі до комунальної власності в порядку, встановленому KM України (див. ПКМ від 13.08.2003 №1253 "Про затвердження Порядку безоплатної передачі у комунальну власність об'єктів соціальної сфери, житло­вого фонду, у тому числі незавершеного будівництва, а також внутрішньогосподарських меліоративних систем колективних сільськогосподарських підприємств, що не підлягали паюванню в процесі реорганізації цих підприємств та передані на баланс підприємств-правонаступників"). Таке рішення призвело до утворення ситуації, коли на приватних землях знаходяться комунальні меліоративні системи. На жаль, у цій ситуації власники вбачають більшу вигоду у здаванні труб системи на металобрухт, ніж в її утриманні.

Як результат, протягом останніх років скоротилися площі меліорованих земель, погіршився їх екологічний стан. На масивах зрошення спостерігається підтоплення (15-20 %), вторинне осолонцювання (30-40 %), засолення (6-9 %). Близько 70 % площ зрошується водою 2 і третього класу (обмежено придатною і непридатною). Осушені землі характе­ризуються частим спрацюванням торфового шару (і навіть виходом на поверхню пісків, що підстилають торф). У більшості випадків це спричинено надмірною вагою просапних культур і відсутністю подвійного регулювання водного режиму¹⁴¹. Площа зрошуваних сільськогосподарських угідь, на яких необхідно здійснити комплексну реконструкцію, становить 491,5 тис. га, або 24,2 % усіх зрошуваних земель. Відновлення осушувальної мережі необхідно виконати на площі 175, 4 тис. га¹⁴².

Для забезпечення ефективного та еколого-безпечного використання меліорованих земель 02.11.2006 Державним комітетом України по водному господарству та Міністерством аграрної політики України було видано спільний наказ №206/638 "Про Порядок використання меліоративних фондів і меліорованих земель". Як видається, положення затвердженого наказом Порядку матимуть обмежений ефект, оскільки або повторюють існуючі вимоги законодавства, або не забезпечені механізмом примусового забезпечення.

Таким чином, задовільна правова база для спільного використання земель з меліоративними системами відсутня. Чинне законодавство, що визначає правовий режим земельних ділянок з меліоративними системами (ЗУ "Про меліорацію земель", ДБН В.2.4-1-99 "Меліоративні системи та споруди" тощо), на жаль, не розраховано на ситуацію, коли земельні ділянки із меліоративними системами поділені на дрібні "клаптики". На наш погляд, ефективне використання земель за таких умов взагалі неможливе. Потрібно законодавчо заохочувати концентрацію земель з меліоративними системами в обмеженого кола власників (або хоча б користувачів) і не допускати подрібнення таких земель у майбутньому.

Стаття 27. Збереження права на землю сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, особистих селянських і фермерських господарств

Сільськогосподарські підприємства, установи та організації, особисті селянські і фермерські господарства, які об'єднуються в асоціації та інші організаційно-правові форми, зберігають право на свої земельні ділянки, якщо інше не передбачено договором.

У коментованій статті відтворено, щоправда, не зовсім повно, бо зспірне положення цивільного та господарського законодавства, за яким майно передається об'єднанню підприємств на основі установчого договору або рішення про утворення об'єднання (ч. 2 ст. 123 ГК України). Відповідно, за відсутності вказівки у договорі або рішенні положення про об'єднання майна, у т.ч. права на земельні ділянки, до об'єднання не переходять.

 

Стаття 28. Земельні ділянки сільськогосподарських підприєств

Сільськогосподарським підприємствам, установам та організаціям, крім державних і комунальних, землі сільськогосподарського призначення можуть належати на праві власності.

Право власності на землю цих підприємств може набуватися шляхом внесення до статутного фонду земельних ділянок їх засновників та придбання земельних ділянок за договорами купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами.

Реалізація права власності на землю зазначеними сільськогосподарськими підприємствами здійснюється відповідно до закону.

До частини першої.Коментовану частину слід розглядати в сукупності із ч. 4 ст. 22, ч.ч. 2-4 ст. 82 ЗКУ, якими істотно обмежено можливість набуття… Разом із тим, на наш погляд, перераховані норми не забороняють змінювати… Право власності підприємств на ЗСГП за своєю природою є правом приватної власності (ст. 82 ЗКУ). Водночас варто…

При ліквідації сільськогосподарських підприємств, установ та організацій переважне право на отримання земельних ділянок поруч з населеними пунктами мають власники земельних часток (паїв), які проживають у цих населених пунктах.

Місце розташування земельних ділянок визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування відповідно до землевпорядних проектів, які затверджуються зборами власників земельних часток (паїв).

Загальна характеристика.Наявність даної статті в основній частині кодексу, на наш погляд, є непорозумінням. Адже її положення стосуються розподілу земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв). Для багатьох сільськогосподарських підприємств (приватних, т. з. "приватно-орендних", товариств з обмеженою відповідальністю та ін.) взагалі не характерно існування "земельних часток (паїв)". Особливо слід наголосити, що суб'єкти права на земельну частку (пай), згадані у основній частині кодексу (ч. 1 ст. 25 ЗКУ), не є "власниками" паїв; вони лише мають право публічно-правового характеру на приватизацію земельних ділянок. Тому коментована стаття стосується лише відносин щодо розподілу земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв) у землях, переданих свого часу у колективну власність. Відносно цих паїв законодавство передбачає розподіл відповідних земельних ділянок не у разі ліквідації підприємства, а у разі наявності волевиявлення суб'єкта права. До того ж, ці відносини мають тимчасовий характер і врегульовані п.п. 16, 17 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ (див. коментар), а також ст. 9 "Розподіл земельних ділянок між: власниками земельних часток (паїв)" ЗУ "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)".

Крім того, положення статті є вкрай неформалізованими, що утруднює їх застосування.

До частини першої.Коментована частина встановлює "переважне право" на отримання земельних ділянок поруч з населеними пунктами власників земельних часток (паїв), що про­живають у цих населених пунктах. Враховуючи, що більшість власників земельних часток (паїв) проживають у відповідних населених пунктах, фактично вони конкуруватимуть між собою, що вихолощує зміст "переважного права". А використання у формулюванні норми слова "поруч" перетворює її на пусту декларацію, оскільки розуміння цього терміну можуть бути самими різноманітними.

Ст. 9 ЗУ "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" цілком обгрунтовано, на наш погляд, відмовилася від використання ефемерного "переважного права". Згідно із ч. 2 статті, "[р]озподіл земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв) у межах одного сільськогосподарського підприємства проводиться за згодою не менш як двох третин власників земельних часток (паїв), а за її відсутності — шляхом жеребкування".

До частини другої.Коментована частина стосується визначення місця розташування, а отже - і конфігурації відповідних земельних ділянок. Слушні побажання щодо урахування при цьому вимог "раціональної організації території і компактності землекористування" на сьогодні, на жаль, є недостатньо формалізованими (див. п. "а" ч. 1 ст. 164, ч. 2 ст. 165 ЗКУ та коментар до них).

Процедура розподілу земельних ділянок, у т.ч. особливості розробки, експертизи та розгляду відповідних землевпорядних проектів детально визначаються ЗУ "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" (див. насамперед ст.ст. 7-9).

 

Стаття 30. Розподіл несільськогосподарських угідь при ліквідації сільськогосподарських підприємств

При ліквідації сільськогосподарських підприємств несільськогосподарські угіддя, що перебували у їх власності, розподіляються відповідно до установчих документів цих підприємств або за згодою власників земельних часток (паїв). У разі недосягнення згоди це питання вирішується в судовому порядку.

2.Земельні ділянки державної і комунальної власності, які перебували у користуванні сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, що ліквідуються, включаються до земель запасу або передаються у власність чи користування відповідно до цього Кодексу.

До частини першої.На наш погляд, положення коментованої частини, згідно із якими "прu ліквідації сільськогосподарських підприємств несільськогосподарські угіддя, що перебували у їх власності, розподіляються відповідно до установчих документів цих підприємств або за згодою власників земельних часток (паїв)", не скасовують положень чинного законодавства України, що визначає розподіл майна підприємства у разі його ліквідації (ст.ст. 111, 112 ЦК України, ст. 61 ГК України). Згідно із цими нормами, майно юридичної особи використовується "за вказівкою власника" або "передається її учасникам" лише після задоволення вимог кредиторів. Оскільки і установчі документи, і згода власників - це форма "вказівки власника", розподіл несільськогосподарських угідь відповідно до установчих документів або за згодою власників паїв можливий лише після виконання вимог закону про задоволення вимог кредиторів.

Варто наголосити, що коментована норма не поширюється на землі державних та комунальних підприємств, які не можуть використовувати земельні ділянки на праві власності (див. ст. 82 ЗКУ та коментар до неї).

Також слід зважати, що несільськогосподарські угіддя колективних сільськогосподарських підприємств можуть бути розподілені за згодою власників земельних часток (паїв) відповідно до коментованої статті лише у випадку, якщо землі сільськогосподарського підприємства були передані у колективну власність, а ліквідація підприємства здійснюється під час дії коментованої норми, тобто після набрання чинності діючим ЗКУ (насправді таких випадків дуже небагато). Тому коментована норма не вирішує долі несільськогосподарських угідь у тих випадках, коли ліквідація сільськогосподарського підприємства відбулася до 1 січня 2002 року (моменту набрання чинності ЗКУ).

Правовий режим несільськогосподарських угідь зі складу колективної власності підприємств, ліквідованих до 1 січня 2002 року, є серйозною проблемою. Законодавство про паювання не передбачало і не передбачає механізму розподілу таких угідь, і у правозастосовчій діяльності прогалина почала заповнюватися, причому по-різному. У деяких випадках несільськогосподарські угіддя наслідували долю будівель і споруд, розташованих на них (обґрунтуванням такої практики було посилання на ст. 377 ЦК України, що ще донедавна суперечила ст. 120 ЗКУ, і тому, на наш погляд, формально застосуванню не підлягала). В інших випадках долю угідь вирішували збори власників земельних часток (паїв), обґрунтуванням чому була коментована стаття (в силу правил про дію закону в часі вона, на нашу думку, в більшості випадків також не підлягала застосуванню). Переважаючим же є підхід, за яким після ліквідації суб'єкта права колективної власності переходять до державної власності до складу земель запасу (обґрунтуванням чому є ч. 1 ст. 84 ЗКУ).

На наш погляд, доцільно законодавчо передбачити, що несільськогосподарські угіддя є спільною частковою власністю суб'єктів права на земельну частку (пай), водночас, вста­новивши спрощений порядок реалізації права - за рішенням більшості співвласників (а не всіх, як зараз - див. ч. 1 ст. 88 ЗКУ).

До частини другої.Див. коментар до ч. З ст. 24 ЗКУ.

 

Стаття 31. Землі фермерського господарства

1. Землі фермерського господарства можуть складатися із:

а) земельної ділянки, що належить на праві власності фермерському господарству як юридичній особі;

б) земельних ділянок, що належать громадянам - членам фермерського господарства на праві приватної власності;

В) земельної ділянки, що використовується фермерським господарством на умовах оренди.

Громадяни - члени фермерського господарства мають право на одержання безоплатно у власність із земель державної і комунальної власності земельних ділянок у розмірі земельної частки (паю).

Загальна характеристика.Поняття "фермерське господарство" визначається ст. 1 ЗУ "Про фермерське господарство" як "форм[а] підприємницької діяльності громадян із створенням юридичної особи, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, займатися її переробкою та реалізацією з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих їм для ведення фермерського господарства, відповідно до закону". Засади діяльності та статус фермерських господарств визначаються насамперед названим Законом, ст. 114 ГК України, а також іншими положеннями господарського та цивільного законодавства України.

Оскільки фермерське господарство є різновидом підприємств (див. визначення підприємства, наведене у ст. 62 ГК України), на землі фермерських господарство поширюються положення ст. 28 ЗКУ (див. також коментар до названої статті).

Особливості правового режиму земель фермерських господарств покликаний визначити розділ IV ЗУ "Про фермерське господарство", проте більшість його положень повторюють загальні норми, що визначають права і обов'язки власників землі та землекористувачів (зокрема, ст. 90, 91, 95, 96 ЗКУ). Специфікою характеризуються лише положення, які обме­жують здійснення права загального землекористування на землях фермерських господарств(ст. 17 Закону) - воно дозволяється лише за згодою власників або на підставі сервітутів, а також встановлення нормативів мінімальних розмірів земельних ділянок, які утворюються в результаті поділу земельної ділянки фермерського господарства, що успадковується (ст. 23 ЗУ "Про фермерське господарство", ПКМ від 10.12.2003 №1908 "Про затвердження мінімальних розмірів земельних ділянок, які утворюються в результаті поділу земельної ділянки фермерського господарства, що успадковується"). Нормативи встановлені в залежності від адміністративного утворення (області), у якій знаходиться земельна ділянка. Між тим, на наш погляд, на мінімально допустимий розмір земельної ділянки повинні впливати вид сільськогосподарських угідь, тип ландшафту, кліматичні зони (що не збігаються із кордонами областей), рельєф місцевості тощо, що чинним законодавством не враховується. Крім того, значення нормативів значною мірою нівелюється обмеженою сферою їх застосування - лише відносинами спадкування.

Також певні особливості правового режиму земель фермерських господарств випливають із розділу X "Перехідні положення" ЗКУ. П. 13 обмежує площу ЗСГП, що можуть перебувати у приватній власності, а п. 15 встановлює тимчасовий мораторій на їх відчуження (детальніше див. коментар).

Правовий режим земельних ділянок, що використовуються для ведення фермерського господарства, визначається земельно-кадастровою документацією, їх належністю до певних видів сільськогосподарських або несільськогосподарських угідь. Планування території фермерських господарств здійснюється відповідно до ДБН Б.2.4-4-97 "Планування і забудова малих сільськогосподарських підприємств та селянських (фермерських)господарств"¹⁴⁴.

До частини першої.Положення коментованої частини відтворені у ч. 1 ст. 12 ЗУ "Про фермерське господарство".

Під поняттям "землі фермерського господарства" слід розуміти будь-які земельні ділянки, які використовуються членами господарства для його ведення, тобто виробництва товарної сільськогосподарської продукції, її переробки та реалізації. Це не означає, що право на всі ці землі переходить до господарства як юридичної особи.

Визначений коментованою статтею склад земель фермерського господарства вказує на те, що під поняттям "землі фермерського господарства" слід розуміти не лише землі, які використовуються самим господарством на певному правовому титулі, а й земельні ділянки, права на які мають його члени. Згідно із ч. 2 ст. 12 ЗУ "Про фермерське господарство", "[п] рава володіння та користування земельними ділянками, які знаходяться у власності членів фермерського господарства, здійснює фермерське господарство".

Слід вказати, що законодавець є дещо непослідовним при віднесенні земельних ділянок до земель фермерського господарства.

По-перше, перераховані далеко не всі земельні ділянки, що могли б використовуватися для ведення фермерського господарства. Не згадані земельні ділянки, що можуть використовуватися на праві емфітевзису; також відповідно до п. 6 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ (з урахуванням рішення Конституційного Суду України №5-рп/2005 від 22.09.2005), громадяни можуть використовувати для ведення фермерського господарства земельні ділянки, надані їм у постійне користування. До того ж, законодавство не забороняє використовувати для ведення фермерського господарства земельні ділянки, орендовані особисто членами господарства (а не господарством) тощо.

По-друге, не всі названі у п. "б" ч. 1 коментованої статті земельні ділянки можуть використовуватися для ведення фермерського господарства. Це стосується, наприклад, земельних ділянок, наданих членам господарства у приватну власність (або придбаних ними за цивільно-правовими угодами) для індивідуального гаражного, житлового будівництва та інших несільськогосподарських потреб. Ці земельні ділянки несільськогосподарського призначення вважати землями фермерського господарства не можна.

Ще до прийняття чинного ЗКУ виникла проблема щодо визначення підвідомчості спорів щодо ділянок фермерських господарств. Наприклад, справи про припинення права користування землями, наданими для ведення фермерських господарств, розглядаютьсягосподарськими судами. Таким чином, господарство вважається суб'єктом права на ділянки, що були надані для ведення господарства в порядку приватизації¹⁴⁵. Таку практику визнати вірною не можна, адже земельна ділянка для ведення фермерського господарства (далі - ФГ) надається громадянину (ст.ст. 118, 121 та ін. ЗКУ, ст. 7 ЗУ "Про фермерське господарство"). Створення ФГ як юридичної особи само по собі не призводить до переходу права власності на земельну ділянку від громадянина до господарства.

До частини другої.Ч. 2 статті у загальному вигляді передбачено право громадян-членів фермерського господарства на одержання безоплатно у власність із земель державної і комунальної власності земельних ділянок у розмірі земельної частки (паю). Порядок здійснення права визначається ст.ст. 118, 121 та ін. ЗКУ, ст. 7 ЗУ "Про фермерське господарство" і детально розглядається у коментарі до ст. 32.

 

Стаття 32. Приватизація земельних ділянок членами фермерських господарств

 

Громадянам України - членам фермерських господарств передаються безоплатно у приватну власність надані їм у користування земельні ділянки у розмірі земельної частки (паю) члена сільськогосподарського підприємства, розташованого на території відповідної ради.

Дія частини першої цієї статті не поширюється на громадян, які раніше набули права на земельну частку (пай).

Коментована стаття регулює відносини лише щодо приватизації земельних ділянок членами фермерських господарств, і лише тих земельних ділянок, що були… Слід наголосити, що це не заперечує можливості отримання у приватну власність… Порядок приватизації земельних ділянок членами фермерських господарств визначається ст. 118 ЗКУ.

Громадяни України можуть мати на праві власності та орендувати земельні ділянки для ведення особистого селянського господарства.

Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть мати земельні ділянки для ведення особистого селянського господарства на умовах оренди.

Використання земель особистого селянського господарства здійснюється відповідно до закону.

Попередній ЗКУ 1990 року для позначення господарської діяльності громадян із виробництва сільськогосподарської продукції для задоволення власних… Земельні ділянки для ведення ОСГ можуть набуватися в порядку приватизації… До частин першої та другої.Положення ч. 1 з необхідністю випливають із загальних положень ст. 81 ЗКУ, яка не…

Громадяни можуть орендувати земельні ділянки для сінокосіння і випасання худоби.

Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування можуть створювати на землях, що перебувають у власності держави чи територіальної громади, громадські сіножаті і пасовища.

Загальна характеристика.Якщо більшість інших статей даної глави виокремлено за формою здійснення сільськогосподарської діяльності (державні або комунальні підприємства, фермерські господарства, ОСГ), дана стаття виділена за видом сільськогосподарських угідь - сіножатями та пасовищами.

Загальні засади використання земель для сінокосіння та випасання худоби визначаються ЗУ "Про рослинний світ". Варто наголосити, що спеціальне використання природних рослинних ресурсів шляхом сінокосіння та випасання худоби власників та землекористувачів земельних ділянок дозволу не потребує, крім випадків використання ресурсів, занесених до Червоної та Зеленої книг України (ч. 8 ст. 10 Закону).

Відповідно до ч. 2 ст. 18 Закону, "використання природних рослинних ресурсів для випасання худоби та забезпечення інших потреб тваринництва забороняється, якщо це може призвести до деградації земель, зайнятих об'єктами рослинного світу, або перешкоджає їх своєчасному природному відтворенню".

Формалізація цього положення на сьогодні здійснюється виключно за допомогою методичних та рекомендаційних документів неофіційного характеру - наприклад, методичних рекомендацій щодо створення та використання багаторічних культурних пасовищ¹⁵², документів, що встановлюють норми площ пасовищ на одну голову худоби тощо¹⁵³.

Із самого факту належності земель для сінокосіння та випасання худоби до сільськогосподарських угідь випливає неможливість будівництва на них будівель та споруд.

До частини першої.Орендувати земельні ділянки для сінокосіння та випасання худоби, поза всяким сумнівом, можуть не лише громадяни України, а й іноземці, особи без громадянства, юридичні особи. Це випливає із загального принципу свободи договору (п. З ч. 1 ст. З ЦК України), а також прямо передбачено ст. 5 ЗУ "Про оренду землі".

Сінокоси та пасовища можуть бути у складі земель будь-якого сільськогосподарського підприємства (див. ст.ст. 24, 28, 31 ЗКУ та коментар до них), у складі земель, які використовуються для ведення ОСГ (див. ст. 33 ЗКУ та коментар до неї).

До частини другої.Громадські сіножаті і пасовища, створення яких передбачено коментованою частиною, задумані як специфічний різновид земель загального користування, що виділяються зі складу земель державної та комунальної власності.

Громадськими пасовищами всі зацікавлені фізичні особи можуть користуватися безоплатно на титулі права загального землекористування (ст. 38 ЗУ "Про охорону навколишнього природного середовища"). Водночас, використання на даному титулі "громадських сіножатей" проблематичне, оскільки заготівля сіна неможлива без закріплення певних територій за окремими особами, що суперечить сутності права загального землекористування (як різновиду загального природокористування). Тому, на наш погляд, норма про "громадські сіножаті" ризикує залишитися "мертвонародженою".

Землевпорядні та процедурні аспекти створення громадських пасовищ на сьогодні регулюються лише рекомендаційним актом - Рекомендаціями щодо створення поблизу населених пунктів із земель запасу та резервного фонду громадських пасовищ для випасання худоби, що затверджені наказом Держкомзему України "Про затвердження рекомендацій щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки" від 30.12.1999 №130¹⁵⁴.

 

Стаття 35. Земельні ділянки для садівництва

 

Громадяни України із земель державної і комунальної власності мають право набувати безоплатно у власність або на умовах оренди земельні ділянки для ведення індивідуального або колективного садівництва.

Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть мати земельні ділянки для ведення індивідуального або колективного садівництва на умовах оренди.

Земельні ділянки, призначені для садівництва, можуть використовуватись для закладання багаторічних плодових насаджень, вирощування сільськогосподарських культур, а також для зведення необхідних будинків, господарських споруд тощо.

Землі загального користування садівницького товариства є його власністю. До земель загального користування садівницького товариства належать земельні ділянки, зайняті захисними смугами, дорогами, проїздами, будівлями і спорудами та іншими об'єктами загального користування.

Приватизація земельної ділянки громадянином - членом садівницького товариства здійснюється без згоди на те інших членів цього товариства.

Загальна характеристика.Законодавство не визначає терміну "садівництво", проте цей термін є усталеним та загальнозрозумілим і в даному… До частин першої та другої.Ч.2 коментованої статті передбачено право громадян… Порядок приватизації земельних ділянок визначається ст. 118 ЗКУ, а норми безоплатної приватизації для цих потреб - п.…

Громадянам або їх об'єднанням із земель державної або комунальної власності можуть надаватися в оренду земельні ділянки для городництва.

На земельних ділянках, наданих для городництва, закладання багаторічних плодових насаджень, а також спорудження капітальних будівель і споруд не допускається.

На земельних ділянках, наданих для городництва, можуть бути зведені тимчасові споруди для зберігання інвентарю та захисту від непогоди. Після закінчення строку оренди зазначеної земельної ділянки побудовані тимчасові споруди підлягають знесенню власниками цих споруд за їх рахунок.

Загальна характеристика.Законодавство не визначає поняття "городництво". За таких умов його слід розглядати у загальномовному розумінні як вирощування овочевих культур в особистому господарстві (походження слова від іменника "город" вказує на те, що городництво первісно здійснювалося на огороджених ділянках садиб).

Таким чином, земельні ділянки для городництва за видом сільськогосподарських угідь є ріллею (див. ч. 2 ст. 22 ЗКУ). Рілля може перебувати у складі земель будь-якого сільськогосподарського підприємства (див. ст.ст. 24, 28, 31, 37 ЗКУ та коментар до них), у складі земель для ведення ОСГ (див. ст. 33 ЗКУ та коментар до неї). Городництво традиційно відрізняється від рільництва лише суб'єктом - у першому випадку йдеться про фізичну особу, у другому - сільськогосподарське підприємство.

Законодавство не містить критеріїв для розмежування городництва та обробітку ріллі (рільництва) у формі ведення фермерського господарства, іншого товарного сільськогосподарського виробництва, ОСГ.

До частини першої.Орендувати земельні ділянки для городництва можуть не лише громадяни та "їх об'єднання" (виходячи із визначення городництва, скоріш за все, законодавець мав на увазі групи громадян, а не об єднання громадян, яке у разі реєстрації стає юридичною особою - див. ст. 14 ЗУ "Про об'єднання громадян"), а й іноземці, особи без громадянства. Це випливає із загального принципу свободи договору (п. З ч. 1 ст. З ЦК України), а також ст. 5 ЗУ "Про оренду землі". Ріллю можуть орендувати й юридичні особи, проте використання ними ріллі не підпадатиме під усталене розуміння городництва.

Поза сумнівом, земельні ділянки для городництва можуть орендуватися не лише із земель державної та комунальної, але й із земель приватної власності.

До частин другої та третьої.Оскільки городництво здійснюється на ріллі, цілком природно, що на ній забороняється спорудження капітальних будівель і споруд та закладення багаторічних насаджень (ч. 2 статті). І те, і інше можна робити лише після переведення ріллі у несільськогосподарські угіддя (для будівництва) або у багаторічні насадження (для закладення насаджень) за відповідною землевпорядною документацією.

4. З статті розвиває положення ч. 2. її слід тлумачити таким чином, що на земельних ділянках для городництва заборонене також і спорудження тимчасових будівель та споруд, крім тих, що призначені "для зберігання інвентарю та захисту від непогоди". Разом із тим, виглядає невиправданою безумовна вимога закону знести такі споруди після закінченню строку оренди. На наш погляд, вона поширюється лише на відносини із оренди земель державної та комунальної власності, про які йдеться у ч. 1 статті. При укладенні договору оренди земель приватної власності сторони цілком можуть відступати від даної вимоги, якщо споруди являють певну цінність для орендодавця.

Видається, що правила використання земельних ділянок для городництва слід було сформулювати більш загально, поширивши на ріллю в цілому.

 

Стаття 37. Право несільськогосподарських підприємств, установ та організацій на землю

 

Приватні несільськогосподарські підприємства, установи та організації можуть набувати у власність або оренду землі сільськогосподарського та іншого призначення для ведення підсобного господарства.

Державні та комунальні несільськогосподарські підприємства, установи та організації можуть набувати в оренду землі сільськогосподарського та іншого призначення для ведення підсобного господарства.

Загальна характеристика.Під підсобним господарством мається на увазі напрямок господарської діяльності підприємства, а не певний підрозділ юридичної особи (хоча такий підрозділ і може бути створений).

На наш погляд, враховуючи загальну правосуб'єктність юридичних осіб за чинним законодавством (ст. 91 ЦК України), поділ "підприємств, установ та організацій" на сільськогосподарські та несільськогосподарські є дуже умовним і позбавленим будь-якого правового значення. Використання земельних ділянок для ведення сільського господарства "несільськогосподарськими" підприємствами нічим не відрізняється від використання земель для цих цілей "сільськогосподарськими" підприємствами (ст.ст. 24, 28, 31 ЗКУ). З огляду на це, збереження у чинному законодавстві терміну "підсобне господарство" виглядає явним атавізмом.

До частини другої.На наш погляд, положення коментованої частини не можна розглядати як такі, що забороняють "державним та комунальним несільськогосподарським підприємствам" використовувати земельні ділянки для ведення "підсобного" господарства на праві постійного землекористування (див. ст. 93 ЗКУ).

 

Глава 6

Землі житлової та громадської забудови

 

Стаття 38. Визначення земель житлової та громадської забудови

 

До земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування.

Землі житлової та громадської забудови займають 1,7 млн. га¹⁵⁸.

Для віднесення земельної ділянки до земель житлової та громадської забудови закон передбачає дві умови: (1) земельна ділянка має бути розташована в межах населеного пункту; (2) вона повинна "використовуватися для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування". Вичерпного переліку "об'єктів загального користування" законодавство не визначає.

Поняття "межі населених пунктів" визначається ч. 1 ст. 173 ЗКУ як "умовна замкнена лінія на поверхні землі", що відокремлює територію відповідного населеного пункту від інших територій (детальніше див. ст.ст. 173-176 ЗКУ та коментар до них).

Положення коментованої статті щодо належності до земель житлової та громадської забудови земельних ділянок, "які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об 'єктів загального користування", слід розуміти розширено: до даної категорії земель належать і ділянки, що не використовуються, але призначені для вказаних потреб (на правомірність такого тлумачення вказують, зокрема, положення ст. 20 ЗКУ). Визначення таких земельних ділянок має відбуватися на підставі затвердженої землевпорядної та містобудівної документації (див. ст. 39 ЗКУ та коментар до неї).

Не являє складнощів питання, що відносити до земель житлової забудови. Виходячи із змісту глави 6 ЗКУ, до земель житлової забудови слід відносити земельні ділянки для будівництва і обслуговування жилого будинку та господарських будівель (ст. 40), земельні ділянки житлово-будівельних (жилих) кооперативів (ст. 41) та земельні ділянки багатоквартирних житлових будинків (ст. 42).

Перелік громадських будівель і споруд визначається ДБН В 2.2-9-99 "Громадські будинки і споруди" (неофіційний електронний текст наведено на компакт-диску, що додається). Між тим, вміщення положень щодо гаражного будівництва, як індивідуального (ст. 40), так і кооперативного (ст. 41), до глави 6 ЗКУ вказує на те, що і ці види забудови розглядаються саме "як громадські будівлі і споруди" або "інші об 'єкти загального користування", що є не зовсім логічним і, звичайно, не узгоджується із названими ДБН.

Чинний ЗКУ (на відміну від чинних раніше кодексів) не виділяє як окрему категорію земель землі населених пунктів, з якими землі житлової та громадської забудови співвідносяться як частина до цілого. Мотивом законодавчої "заміни" категорії "землі населених пунктів" на "землі житлової та громадської забудови" стало те, що категорія земель населених пунктів виділялася, на думку багатьох вчених, не за критерієм цільового призначення, а за критерієм територіального розміщення. На перший погляд, дане зауваження виглядає логічним, проте повністю погодитися з ним все-таки не можна. Призначенням земель населених пунктів є створення територіальної основи для компактного розселення людей, обслуговування потреб мешканців населених пунктів, на що ще у 1976 році звертав увагу Б.В. Єрофеєв¹⁵⁹. Таке спільне призначення і обумовлює спільні риси у правовому режимі відповідних земель (насамперед, усі вони використовуються відповідно до містобудівної документації - див. ст. 39 ЗКУ). Крім того, чинний ЗКУ і при виділенні земель житлової та громадської забудови не відмовився від критерію територіального розміщення: до даної категорії земель відносяться землі лише в межах населених пунктів.

Виділення в складі земельних ділянок населених пунктів земель громадської забудови виглядає штучним також тому, що не узгоджується із прийнятим у планувальній діяльності зонуванням земель населених пунктів. Поділ земель на різні зони здійснюється відповідно до підзаконних актів - зокрема, відповідно до п. 2.1 ДБН 360-92** територія міста поділяється за функціональним призначенням на сельбищну, виробничу (в т.ч. зовнішнього транспорту), і ландшафтно-рекреаційну зони. Здійснюється і дрібніший поділ: зокрема, промислові райони в місті за архітектурно-планувальними умовами і факторами формування поділяються на містобудівні категорії, для кожної з яких передбачено "функціонально-адекватний склад" підприємств, що розміщуються: промислова зона, комунально-складська зона тощо. На наш погляд, наведене зонування не може бути покладене в основу обґрунтованого виокремлення земель громадської забудови. Ламати ж усталені містобудівні підходи на догоду суб'єктивній забаганці законодавця навряд чи доцільно.

Відповідно до ст. 38 ЗКУ, до земель житлової та громадської забудови відносяться земельні ділянки лише в межах населених пунктів, відповідно, норми законодавства про дану категорію земель не поширюються на земельні ділянки під поселеннями за межами населених пунктів. Між тим, будинки та споруди можуть знаходитися і поза межами населених пунктів на землях, наданих для садівництва (ст. 35 ЗКУ), ведення особистого підсобного (ст. 7 ЗУ "Про особисте селянське господарство") або фермерського господарства (ст. 16 та ін. ЗУ "Про фермерське господарство"); на землях рекреаційного призначення (ст. 51 ЗКУ), землях транспорту (приміщення для проживання стрілочників, бакенників), оборони тощо. Фактично сьогодні закон не регламентує розміщення службового житла на різних категоріях земель. Правовий режим земель поселень за межами населених пунктів має чимало прогалин, що призводить до численних зловживань (наприклад, створення поселень на землях природно-заповідного, водного фонду під виглядом об'єктів рекреаційного призначення). При заповненні існуючих прогалин доцільно використати історичний досвід (положення ЗКУ УРСР 1970 р.) та відповідні норми законодавства зарубіжних країн, насамперед, РФ (Містобудівний кодекс РФ, Земельний кодекс РФ).

 

Стаття 39. Використання земель житлової та громадської забудови

Використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови.

Запровадження земель житлової та громадської забудови в якості окремої категорії земель є новелою чинного ЗКУ. Натомість, на відміну від ЗКУ від 18.12.1990, не виділяються як окрема категорія землі населених пунктів.

Слід визнати, що доцільність подібних змін є сумнівною. Положення коментованої статті фактично стосуються не лише земель житлової та громадської забудови, а взагалі всіх земель, що знаходяться в межах населених пунктів - адже всі землі, що знаходяться в межах населеного пункту, використовуються "відповідно .до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови".

Розкриємо поняття, використані у коментованій статті.

Генеральний план населеного пункту.Ст. 1 ЗУ "Про планування і забудову територій" визначає генеральний план населеного пункту як містобудівну документацію, "яка визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання території населеного пункту". Детальні вимоги щодо змісту генерального плану, а також повно­важення щодо його реалізації визначаються ст. 12 Закону і деталізуються ДБН Б.1-3-97 "СМБД. Склад, зміст, порядок розроблення, погодження та затвердження генеральних планів міських населених пунктів" (неофіційний електронний текст наведено на компакт-диску, що додається).

Інша містобудівна документація.Згідно зі ст. 1 ЗУ "Про планування і забудову територій", містобудівна документація - це "затверджені текстові і графічні матеріали, якими регулюються планування, забудова та інше використання територій, з урахуванням яких визначається цільове призначення земель". До містобудівної документації, окрім генерального плану населеного пункту, належать:

Генеральна схема планування території України- "містобудівна документація, яка визначає концептуальні вирішення планування та використання території України" (ст. 1 ЗУ"Про планування та забудову територій"). Вимоги до цього документа визначені ст.ст. 5, 6 Закону, схема затверджена ЗУ „про Генеральну схему планування території України „ від 07.02.02.

схема планування території- „містобудівна документація, яка визначає принципові вирішення планування, забудови та іншого використання відповідних територій адміністративно-територіальних одиниць, їх окремих частин” (ст. 1 ЗУ"Про планування та забудову територій").

детальний план території- "містобудівна документація, що визначає зонування територій, розташування червоних ліній, інших ліній регулювання забудови, зон, у яких встановлюються планувальні обмеження, розміщення та функціональне призначення об'єктів містобудування, види забудови для окремих районів, мікрорайонів, кварталів та районів реконструкції існуючої забудови населених пунктів" (ст. 1 ЗУ "Про планування та забудову територій"). Вимоги до плану вміщені у ст. 13 Закону;

проект забудови територій- "документація, що поєднує властивості містобудівної та проектної документації, яка розробляється для будівництва комплексів будинків і споруд " (ст. 1 ЗУ "Про планування і забудову територій"). Правовий режим даного різновиду документації визначений ст. 15 Закону;

план червоних ліній- складова генерального плану або окремий документ, яким визначається розташування т. з. червоних ліній - визначених в містобудівній документації відносно пунктів геодезичної мережі меж існуючих та запроектованих вулиць, доріг, майданів, які відмежовують території мікрорайонів, кварталів та території іншого призначення (ст.ст. 1, 14 ЗУ "Про планування і забудову територій");

проект розподілу територій- "містобудівна документація, яка розробляється для мікрорайону (кварталу) чи його частини з метою розмежування земельних ділянок" (ст. 16 ЗУ "Про планування і забудову населених пунктів").

План земельно-господарського устрою.Цей документ є різновидом землевпорядної документації, що, відповідно до ст. 12 ЗУ "Про планування та забудову території", складається на підставі містобудівної документації (генерального плану населеного пункту).

Таким чином, щодо земель населених пунктів, у тому числі земель житлової та громадської забудови, існує подвійна система планування їх використання - містобудівна та землевпорядна, що навряд чи є доцільним.

Низка положень, що стосуються плану земельно-господарського устрою, наведені у ЗУ "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду". Порядок "складення" плану земельно-господарського устрою населеного пункту встановлений ПКМ від 22.02.2008 №79.

Державні стандарти і норми.На даний час перелік державних стандартів України у "земельній" сфері вичерпується кількома десятками стандартів, що безпосередньо не стосуються земель населених пунктів. У майбутньому повинні бути розроблені і прийняті стандарти, що регламентують планування фізичних об'єктів і планування міст (розділ системи стандартизації 91.020^ий).

Під "нормами" у коментованій статті маються на увазі наступні види нормативних документів: (1) нормативні документи у галузі будівництва (насамперед, будівельні норми), (2) санітарні норми і правила, (3) нормативні акти із забезпечення пожежної безпеки. Загальні положення про нормативні документи як джерела земельного права див. у коментарі до ст. З ЗКУ (п. 1.2.4. коментарю).

Серед нормативних документів, що визначають правовий режим земель населених пунктів, варто виділити ДБН 360-92** "Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень" та Державні санітарні правила планування та забудови населених пунктів, затверджені наказом МОЗ України №173 від 19.06.1996.

Також безпосередньо регламентують відносини щодо використання земель населених пунктів (у т. ч. житлової та громадської забудови) наступні нормативні документи: ДБН Б.2.4-1-94 "Планування і забудова сільських поселень", СанПиН 3231-85 "Санитарньїе правила устройства и содержания дошкольньїх учреждений (детские ясли, детские садьі, детские садьі-ясли)", СанПиН 4076-86 "Санитарньїе правила устройства, оборудования, содержания и режима специальньїх общеобразовательннх школ-интернатов для детей, имеющих недостатки в физическом и умственном развитии", СанПиН 4719-88 "Санитарные правила устройства, оборудования и содержания общежитий для рабочих, студентов, учащихся средних специальных учебных заведений и профессионально-технических училищ", СанПиН 5179-90 "Санитарньїе правила устройства, оборудования и зксплуатации больниц, родильних домов и других лечебных стационаров", ДБН В.2.2-3-97 "Будинки та споруди навчальних закладів", ДБН В.2.2-4-97 "Будинки та споруди дитячих дошкільних закладів", ДБН Б. 1-3-97 "Державні будівельні норми України. Система містобудівної документації. Склад, зміст, порядок розроблення, погодження та затвердження генеральних планів міських населених пунктів", Державний санітарно-епідеміологічний нагляд за реалізацією генеральних планів розвитку міст (Положення П 2.2.1.006-98), ДСанПіН 5.5.2.008-98 "Устаткування, утримання середніх загальноосвітніх навчальних-виховних закладів та організація навчально-виховного процесу Державні санітарні правила та норми", ДСанПіН 2.2.2.028-99 "Гігієнічні вимоги щодо облаштування і утримання кладовищ в населених пунктах України". Перелік інших "державних стандартів та норм", що визначають режим використання земель населених пунктів, див. у коментарі до ст. 4 ЗКУ.

Регіональні правила забудови.Відповідно до ст. 1 ЗУ "Про планування та забудову територій", регіональні правила забудови - це "нормативно-правовий акт, яким встановлюється загальний для територій і населених пунктів області, Автономної Республіки Крим (крім міст Києва та Севастополя, міст республіканського значення Автономної Республіки Крим, міст обласного значення) порядок планування, забудови та іншого використання територій і окремих земельних ділянок". Порядок розробки, затвер­дження та оприлюднення регіональних правил забудови визначається ст. 21 Закону.

Передбачено, що регіональні правила забудови розробляються на основі типових регіональних правил забудови, затверджених спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з питань архітектури та містобудування. На виконання цієї норми наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України №219 від 10.12.2001 затверджені Типові регіональні правила забудови.

Прикладом регіональних правил забудови можуть бути Правила забудови території Київської області, затверджені рішенням Київської обласної ради від 19.06.2003 №096-08-XXIV.

Місцеві правила забудови.Згідно зі ст. 1 ЗУ "Про планування та забудови територій", місцеві правила забудови - це "нормативно-правовий акт, яким встановлюється порядок планування і забудови та іншого використання територій, окремих земельних ділянок, а також перелік усіх допустимих видів, умов і обмежень забудови та іншого використання територій та окремих земельних ділянок у межах зон, визначених планом зонування". Зміст, форма, порядок розробки та затвердження місцевих правил забудови визначаються ст. 22 названого Закону.

Звичайно, при використання земель населених пунктів, у т.ч. і земель житлової та громадської забудови, обов'язковим є і дотримання інших нормативно-правових актів, не названих у коментованій ст. 39 ЗКУ. Наприклад, важливими є вимоги ЗУ "Про благоустрій населених пунктів", наказу Держжитлокомунгоспу "Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій" від 17.05.2005 №76.

Велика кількість нормативно-правових актів регламентують окремі аспекти використання земель населених пунктів. Так, ст. 27 ЗУ "Про основи соціальної захищеності інвалідів в Україні" вимагає при плануванні та забудові населених пунктів забезпечити "пристосування для використання інвалідами"; правовий режим кладовищ у населених пунктах визначається ЗУ "Про поховання та похоронну справу", а також Інструкцією про порядок поховання, утримання кладовищ і організацію ритуального обслуговування в населених пунктах України, затвердженою наказом Держжитлокомунгоспу України від 16.12.1991 №126. Щодо особливостей використання земельних ділянок при комплексній реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду див. ЗУ "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду" від 22.12.2006.

Наведеним перелік нормативно-правових актів, що визначають режим земель житлової та громадської забудови і, загалом, усіх земель у межах населеного пункту, не вичерпується. Наприклад, деякі вимоги щодо правового режиму таких земель вміщені у Єдиних правилах ремонту і утримання автомобільних доріг, вулиць, залізничних переїздів, правил користування ними та охорони, затверджених ПКМ від 30.03.1994 №198 (зокрема, що стосується можливості розміщення на таких землях малих архітектурних форм).

 

 

Стаття 40. Земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і гаражного будівництва

 

Громадянам України за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися в оренду земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і гаражного будівництва в межах норм, визначених цим Кодексом. Понад норму безоплатної передачі громадяни можуть набувати у власність земельні ділянки для зазначених потреб за цивільно-правовими угодами.

Право на приватизацію присадибних земельних ділянок.Суб'єктом права на приватизацію є громадяни України, що не здійснювали раніше приватизації земельних ділянок за даним видом використання (ч. 4 ст. 116 ЗКУ). Норма безоплатної приватизації встановлена п. "г" ч. 1 ст. 121 кодексу (в селах - 0,25 га, селищах - 0,15 га та містах - 0,10 га). Положення вказаної статті виключають можливість приватизації окремо земельних ділянок для будівництва та обслуговування житлового будинку та окремо - для будівництва та обслуговування господарських споруд. Уся ділянка є єдиною, об'єднується спільною назвою - "присадибна земельна ділянка" - і підлягає загальному обмеженню граничного розміру безоплатної приватизації.

Для визначення поняття присадибної земельної ділянки важливим є поняття садибного жилого будинку. Згідно із п. 2.2. Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженою Наказом Держбуду України від 24.05.2001 №127, "[ж]итловий будинок указаної категорії складається із житлових та допоміжних (нежит-лових) приміщень. Характерними допоміжними приміщеннями будинків є: передпокій, кухня, коридор, веранда, вбиральня, комора, приміщення для автономної системи опалення, пральня тощо" Для порівняння див. поняття житлового будинку квартирного типу (п. 2.1. Інструкції).

Порядок реалізації права на приватизацію присадибної земельної ділянки визначається ст.ст. 116,118, 125 та ін. ЗКУ.

При реалізації права на приватизацію присадибних земельних ділянок, наданих грома­дянам відповідно до положень ЗКУ Української РСР від 25.12.1970¹⁶⁶, виникають проблемні ситуації, пов'язані із тим, що надана у користування земельна ділянка може перевищувати граничні норми безоплатної приватизації за ст. 121 чинного ЗКУ. У більшості таких випадків земельна ділянка може бути приватизована громадянами із її поділом на дві земельні ділянки - наприклад, присадибну ділянку та ділянку, призначену для ведення особистого селянського господарства. У цьому разі, як видається, спрощена процедура приватизації земельних ділянок, передбачена ч.ч. 1 та 2 ст. 118 ЗКУ, формально не може бути застосо­вана, оскільки виникає необхідність у розробці землевпорядного проекту утворення нового землеволодіння через зміну цільового призначення частини земельної ділянки (п. "б" ч. 1 ст. 186, ч. 2 ст. 20 ЗКУ). Вимога щодо розробки проекту відведення у даному випадку виглядає явною "надмірністю", тому за існуючою практикою земельна ділянка "дробиться" при розробленні технічної документації із виготовлення відповідного державного акту без розробки проекту відведення.

Щодо проблем, які виникають при приватизації присадибної земельної ділянки кількома співвласниками житлового будинку, див. коментар до ст. 89 ЗКУ.

Деякі особливості реалізації права громадян на приватизацію присадибних земельних ділянок можуть передбачатися рішеннями органів місцевого самоврядування. Як приклад можна навести Рішення Київської міської ради "Про затвердження Порядку набуття права на землю юридичними особами та громадянами в місті Києві" №313/1747 від 14.03.2002¹⁶⁷.

Суб'єктний склад коментованої норми обмежується лише громадянами України. Зауважимо, що іноземні громадяни і особи без громадянства в силу положень ч. 2 ст. 81 ЗКУ користуються правом набувати у власність чи користування земельні ділянки для будівництва, обслуговування житлових будинків та господарських споруд.

Право на приватизацію земельних ділянок для гаражного будівництва.Ст. 40 ЗКУ надає громадянам України також право на приватизацію земельних ділянок для гаражного будівництва. Суб'єктом права є громадяни України, що не здійснювали раніше приватизації земельних ділянок за даним видом використання (ч. 4 ст. 116 ЗКУ). Норма безоплатної приватизації передбачена п. "д" ч. 1 ст. 121 кодексу (не більше 0,01 га). Порядок реалізації права на приватизацію земельної ділянки для гаражного будівництва визначається ст.ст. 116, 118, 125 та ін. ЗКУ.

Особливості реалізації права громадян на приватизацію земельних ділянок для гаражного будівництва можуть передбачатися рішеннями органів місцевого самоврядування. Зокрема, у місті Києві прийнято Рішення "Про питання індивідуального гаражного будівництва на територіях багатоповерхової житлової забудови в місті Києві" 23.12.1999 №165/667¹⁶⁸, яке на сьогодні застосовується у частині, що не суперечить ЗКУ. Цим рішенням, серед іншого, передбачені обмеження щодо приватизації земельних ділянок для гаражного будівництва на деяких територіях міста.

Для гаражного будівництва можуть використовуватися і присадибні земельні ділянки, що не тягне обов'язку поділу присадибної земельної ділянки та/або зміни цільового призначення її частини.

Право на оренду присадибних ділянок та земельних ділянок гаражного будівництва із земель державної та комунальної власності.Коментованою статтею передбачена можливість оренди присадибних земельних ділянок та земельних ділянок для гаражного будівництва із земель державної та комунальної власності лише громадянами України та, за буквальним розумінням статті, лише у межах норм безоплатної приватизації.

Разом із тим, стаття не містить і чітко вираженої заборони або обмеження на оренду відповідних земельних ділянок. Ст. 93 ЗКУ "Право оренди земельної ділянки" та ЗУ "Про оренду землі", як і інші акти земельного законодавство, не обмежують ні кола орендарів земельних ділянок несільськогосподарського призначення, ні розміру земельної ділянки, що може орендуватися, у тому числі із земель державної та комунальної власності. Таке обмеження позбавлене будь-якого сенсу. З огляду на це, вважаємо, що положення коментованої статті не можна розглядати як такі, що накладають на оренду відповідних земельних ділянок якісь заборони або обмеження.

Право на набуття присадибних ділянок та земельних ділянок гаражного будівництва за цивільно-правовими угодами.У коментованій статті підкреслено, що норми безоплатної передачі земельних ділянок із земель державної та комунальної власності не обмежують можливості громадян та інших суб'єктів набувати присадибні земельні ділянки та ділянки для гаражного будівництва на підставі цивільно-правових угод. Особливості придбання земельних ділянок на підставі цивільно-правових угод закріплені у главі 20 ЗКУ "Придбання земельних ділянок на підставі цивільно-правових угод" (див. коментар до статей цієї глави).

Слід особливо підкреслити, що у разі придбання земельних ділянок із земель державної та комунальної власності не шляхом приватизації продаж земельних ділянок повинен здійснюватися на аукціоні (ст. 134 ЗКУ), крім встановлених кодексом винятків. Тому практику відчуження громадянам земельних ділянок державної власності частково (в межах норм безоплатної передачі) безоплатно, а частково - оплатно, але не на аукціоні ми вважаємо незаконною.

Правовий режим присадибних земельних ділянок та земельних ділянок для гаражного будівництва.На жаль, ЗКУ розглядає лише питання, пов'язані із набуттям прав на присадибні та гаражні земельні ділянки. Режим використання таких земельних ділянок визначається здебільшого різного роду нормативними документами, насамперед, ДБН 360-92** "Планування і забудова міських і сільських поселень", РСН 341-86 "Планировка и застройка районов индивидуального жилищного строительства в населенньїх пунктах Украинской ССР", ДБН В.2.2-15-2005 "Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення" та ін.

 

Стаття 4 1. Земельні ділянки житлово-будівельних (житлових) і гаражно-будівельних кооперативів

 

Житлово-будівельним (житловим) та гаражно-будівельним кооперативам за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування земельні ділянки для житлового і гаражного будівництва передаються безоплатно у власність або надаються в оренду у розмірі, який встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації.

Житлово-будівельні (житлові) та гаражно-будівельні кооперативи можуть набувати земельні ділянки у власність за цивільно-правовими угодами.

До частини першої.

2.Приватизація земельних ділянок кооперативами.Коментована норма передбачає можливість безоплатної передачі кооперативу у власність кооперативу… Слід наголосити, що у ч. 1 ст. 41 ЗКУ йдеться саме про приватизацію ділянок… При цьому можливість безоплатної приватизації земельних ділянок кооперативами як юридичними особами не отримала…

Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників.

Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багато-квартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації.

До частини першої.Об'єктом права постійного землекористування є земельна ділянка багатоквартирного житлового будинку'⁶', до якої належить (1) земельна ділянка, на якій безпосередньо розташований житловий будинок та належні до нього будівлі і споруди (ділянка під плямою забудови), а також (2) прибудинкова територія, що ст. 1 ЗУ "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 29.11.2001 визначається як "територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку". Прибудинкова територія, зокрема, включає проїзди та тротуари, озеленені території", ігрові майданчики для дітей, майданчики для відпочинку дорослого населення, майданчики для занять фізичною культурою; майданчики для тимчасового зберігання автомобілів, майданчики для господарських цілей, майданчики для вигулювання собак тощо.

Загальні засади визначення розмірів та конфігурації земельних ділянок визначені у ч. 4 статті, що коментується (див. нижче).

Суб'єктами права постійного користування можуть бути підприємства, установи та організації, що здійснюють управління відповідними житловими будинками (ч. 1 ст. 42 ЗКУ), а також належать до державної або комунальної власності, або є "громадськими організаціями інвалідів України, їх підприємствами (об'єднаннями), установами та організаціями" (ч. 2 ст. 92 ЗКУ). До таких суб'єктів належать насамперед житлово-експлуатаційні організації (ст. 24 Житлового кодексу України) або підприємства, установи та організації, що здійснюють безпосереднє управління відомчим державним житловим фондом. Суб'єкти, засновані на приватній або колективній власності, що здійснюють управління державними житловими будинками (наприклад, приватизовані або корпоратизовані підприємства, що є балансоутри-мувачами державного майна, яке не ввійшло до їх статутних фондів), права на отримання земельної ділянки у постійне користування не мають.

Порядок надання земельної ділянки у постійне користування визначається ст. 123 ЗКУ (див. коментар).

До частини другої.

Створення об'єднань співвласників багатоквартирних житлових будинків було передбачене ще ч. З ст. 10 ЗУ "Про приватизацію державного житлового… для найбільш ефективної діяльності об'єднання воно повинно мати у власності… Чинний ЗКУ у ст. 82 закріпив можливість юридичних осіб України, до яких належить і об'єднання співвласників, мати…

Глава 7

 

Землі природно-заповідного фонду

Та іншого природоохоронного призначення

Як слушно вказує А. П. Гетьман, "не викликає сумніву той факт, що курортні, лікувально-оздоровчі та рекреаційні зони у своїй сукупності… До 1990 р. землі природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного… У ЗКУ УРСР 1990 р. землі природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, землі рекреаційного,…

Землі природно-заповідного фонду - це ділянки суші і водного простору з природними комплексами та об'єктами, що мають особливу природоохоронну, екологічну, наукову, естетичну, рекреаційну та іншу цінність, яким відповідно до закону надано статус територій та об'єктів природно-заповідного фонду.

Визначення, наведене у коментованій статті, ідентичне визначенню, вміщеному у ч. 1 ст. 7 ЗУ "Про природно-заповідний фонд України", і аналогічне - визначенню ч. 1 ст. 61 ЗУ "Про охорону навколишнього природного середовища".

Визначальним у понятті земель природно-заповідного фонду є формальний критерій: якими б цінними не були ділянки суші і водного простору з природоохоронного, екологічного, наукового, естетичного, рекреаційного боку тощо, лише ті з ними є об'єктами природно-заповідного фонду, яким надано відповідного статусу. І навпаки, ділянки, які вочевидь не мають істотної цінності, проте оголошені об'єктами природно-заповідного фонду, відповідний статус мають.

Порядок створення й оголошення територій та об'єктів природно-заповідного фонду визначається Розділом VII ЗУ "Про природно-заповідний фонд України".

Слід звернути увагу, що землі природно-заповідного фонду одночасно можуть бути землями історико-культурного (див. ст. 6 ЗУ "Про природно-заповідний фонд України"), лісогосподарського призначення (див. ст.ст. 70, 85, 100 ЛК України), водного фонду (див. ст.ст. 5, 8, 9, 94 ВК України) тощо.

 

Стаття 44. Склад земель природно-заповідного фонду

 

До земель природно-заповідного фонду включаються природні території та об'єкти (природні заповідники, національні природні парки, біосферні заповідники, регіональні ландшафтні парки, заказники, пам'ятки при­роди, заповідні урочища), а також штучно створені об'єкти (ботанічні сади, дендрологічні парки, зоологічні парки, парки-пам'ятки садово-паркового мистецтва).

Аналогічний за обсягом перелік наведений у ч. 2 ст. 61 ЗУ "Про охорону навколишнього природного середовища". Більш детальна класифікація об'єктів природно-заповідного фонду (а отже, і земель фонду) передбачена у ст. З ЗУ "Про природно-заповідний фонд України", де передбачений поділ об'єктів не лише на природні та штучні, а і на об'єкти загальнодержавного та місцевого значення, а також поділ об'єктів залежно від походження та інших особливостей (ч.ч. 2-4 статті).

Згідно із коментованою нормою, на місцевості землі природно-заповідного фонду мають позначатися державними знаками та аншлагами відповідно до Положення, затвердженого наказом Міністерства охорони навколишнього природного середовища України від 29.03.1994 №30.

До 1991 р. в Україні було створено 15 заповідників та 3 національні природні парки. На 1999 р. в Україні існувало вже 20 заповідників та 9 національних природних парків. У 2001 р. - 16 природних, 4 біосферних заповідника, 11 національних природних парків, 17 ботанічних садів, 7 зоопарків, 19 дендропарків, а також 30 регіональних ландшафтних парків¹⁷⁵. Щороку створюється більш як один заповідник чи парк.

Станом на 01.01.2005 площа земель під об'єктами природно-заповідного та іншого при­родоохоронного призначення становила 2,7 млн. га. або 4,5 % території країни. Найбільше таких земель у Криму, на заході та півночі країни, недостатньо - на сході та на південному

сході"⁶.

 

Стаття 45. Використання земель природно-заповідного фонду

Землі природно-заповідного фонду можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності.

Порядок використання земель природно-заповідного фонду визначається законом.

До частини другої.У коментованій нормі швидше йдеться не про "порядок", а про "режим" використання, який відрізняється в… Можна виділити такі особливості правового режиму земель природно-заповідного… Насамперед, безпосередньо із цільового призначення випливає заборона здійснення на землях природно-заповідного фонду…

До земель іншого природоохоронного призначення належать земельні ділянки, в межах яких є природні об'єкти, що мають особливу наукову цінність.

(Частина перша статті 46 в редакції Закону №3404-IV від 08.02.2006)

Межі земель іншого природоохоронного призначення закріплюються на місцевості межовими або інформаційними знаками.

Порядок використання земель іншого природоохоронного призначення визначається законом.

Розглянемо чинне законодавство на предмет виявлення земель, що через свій природоохоронний режим можна було б віднести до земель "іншого… На наш погляд, до таких земель слід віднести охоронні зони, що встановлюються… Також ст. 55 ЗУ "Про природно-заповідний фонд України" передбачає можливість резервування цінних природних…

Глава 8

Землі оздоровчого призначення

Стаття 47. Визначення земель оздоровчого призначення

 

До земель оздоровчого призначення належать землі, що мають природні лікувальні властивості, які використовуються або можуть використовуватися для профілактики захворювань і лікування людей.

Невичерпний перелік, який можна витлумачити для з'ясування змісту терміну "природні лікувальні властивості", вжитого у коментованій статті, містить ст. 1 ЗУ "Про курорти". До таких властивостей віднесено "мінеральні та термальні води, лікувальні грязі, озокерит, ропу лиманів та озер, кліматичні та інші природні умови, сприятливі для лікування, медичної реабілітації та профілактики захворювань".

Визначення, наведене у коментованій статті, слід розуміти звужено, адже "природні лікувальні властивості, що використовуються для профілактики захворювань і лікування людей", у тій чи іншій мірі має переважна більшість земель, проте особливості у правовому режимі мають лише ті земельні ділянки, щодо яких прийняті формальні рішення - щодо оголошення їх курортами або віднесення до категорії лікувальних (для водних об'єктів).

Так, землями оздоровчого призначення на сьогодні за усталеною практикою¹⁸¹ прийнято вважати ті, які в установленому порядку оголошені курортами (це випливає із визначення курорту, вміщеного у ст. 1 ЗУ "Про курорти"). Ст. 4 ЗУ "Про курорти" передбачає поділ курортів на курорти державного та місцевого значення, що впливає на правовий режим відповідних земель.

На наш погляд, до земель оздоровчого призначення також можна віднести землі, зайняті водними об'єктами, віднесеними до категорії лікувальних, що знаходяться поза межами курортів. Перелік лікувальних водних об'єктів на підставі ст. 62 ВК України затверджений ПКМ від 11.12.1996 №1499 "Про затвердження переліку водних об'єктів, що відносяться до категорії лікувальних". Згідно зі ст. 63 ВК України, такі об'єкти "використовуються виключно у лікувальних і оздоровчих цілях". Між тим, питання про режим земель під згаданими об'єктами поки що не отримало однозначного законодавчого і навіть доктринального вирішення.

За офіційними даними Держкомзему України, станом на 01.01.2005 площа земель оздоровчого призначення в Україні становила лише 31,9 тис. гектарів¹⁸².

 

Стаття 48. Обмеження діяльності на землях оздоровчого призначення

 

На землях оздоровчого призначення забороняється діяльність, яка суперечить їх цільовому призначенню або може негативно вплинути на природні лікувальні властивості цих земель.

На територіях лікувально-оздоровчих місцевостей і курортів встановлюються округи і зони санітарної (гірничо-санітарної) охорони.

У межах округу санітарної (гірничо-санітарної) охорони забороняються передача земельних ділянок у власність і надання у користування підприємствам, установам, організаціям і громадянам для діяльності, несумісної з охороною природних лікувальних властивостей і відпочинком населення.

До частини першої. Передбачена коментованою нормою загальна заборона здійснювати на землях оздоровчого призначення "діяльність, яка суперечить їх цільовому призначенню або може негативно вплинути на природні лікувальні властивості цих земель", деталізована у чинному законодавстві шляхом встановлення округів санітарної (гірничо-санітарної) охорони курорту, з приводу правового режиму яких див. ч. 2 статті та коментар до неї.

До частини другої. Насамперед, слід мати на увазі, що межі курортів одночасно є межами округу санітарної охорони курорту (ч. 1 ст. 28 ЗУ "Про курорти"). В межах округу "забороняються будь-які роботи, що призводять до забруднення грунту, повітря, води, завдають шкоди лісу, іншим зеленим насадженням, сприяють розвитку ерозійних процесів і негативно впливають на природні лікувальні ресурси, санітарний та екологічний стан природних територій курортів " (ч. 1 ст. 28). Округи гірничо-санітарної охорони встановлюються для курортів, "які використовують родовища корисних копалин, що належать до природних лікувальних ресурсів (підземні мінеральні води, лікувальні грязі тощо) " (ч. 2 ст. 28 Закону).

Існування округів санітарної (гірничо-санітарної) охорони передбачено також ч.ч. 2, 3 ст. 62 ЗУ "Про охорону навколишнього природного середовища", ст.ст. 93 та 104 ВК України.

Правовий режим округів санітарної (гірничо-санітарної) охорони наповнюється конкретним змістом за допомогою поділу округів на зони (ст. 30 ЗУ "Про курорти"): першу {суворого режиму), другу (обмежень) та третю (спостережень). Встановлення меж зон санітарної охорони здійснюється в порядку розроблення проектів землеустрою.

Для кожної із зон встановлений особливий правовий режим (ст.ст. 31-33 ЗУ "Про курорти"). Межі зон визначаються у рішенні про оголошення природної території курортом (див., наприклад, ЗУ "Про оголошення природних територій міста Бердянська Запорізької області курортом державного значення" від 11.01.2005 та постанову Верховної Ради України "Про оголошення природних територій міста Саки Автономної Республіки Крим курортом державного значення" від 11.01.2005).

До частини третьої.Заборона передачі "земельних ділянок у власність і надання у кори­стування підприємствам, установам, організаціям і громадянам для діяльності, несумісної з охороною природних лікувальних властивостей і відпочинком населення", прямо випливає із положень ч.ч. 1 та 2 коментованої статті. Щодо обмежень на передачу земельних ділянок курортів у власність див. також ч. 1 ст. 49 ЗКУ та коментар до неї.

 

Стаття 49. Використання земель оздоровчого призначення

 

Землі оздоровчого призначення можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності.

Порядок використання земель оздоровчого призначення визначається законом.

До частини другої. Положення коментованої частини у визначенні правового режиму земель оздоровчого призначення мають бланкетний характер. Головним… Безпосереднє відношення до визначення правового режиму земель оздоровчого… Правовий режим території конкретного курорту визначається актами про затвердження положення про нього або актом про…

Глава 9

Землі рекреаційного призначення

Стаття 50. Визначення земель рекреаційного призначення

 

До земель рекреаційного призначення належать землі, які використовуються для організації відпочинку населення, туризму та проведення спортивних заходів.

Назва даної категорії земель походить від терміну "рекреація" - від лат. "recreatio" (відпочинок). "Рекреація" - "відпочинок, поновлення сил людини, витрачених на трудову діяльність""³.

Враховуючи ту обставину, що для організації відпочинку населення можуть використовуватися найрізноманітніші земельні ділянки, вважаємо, коментоване положення кодексу слід розуміти звужено, витлумачивши його в сукупності із ст. 51 ЗКУ, що визначає склад земель рекреаційного призначення.

Поняття "туризму" розкривається у ЗУ "Про туризм" (ст. 1). Інші згадані у статті поняття ("відпочинок населення", "проведення спортивних заходів") вживаються у загальномовному розумінні.

У законодавстві (ст. 63 ЗУ "Про охорону навколишнього природного середовища") вживається термін "рекреаційні зони", який за своїм змістом майже співпадає із терміном "землі рекреаційного призначення": такими "зонами є ділянки суші і водного простору, призначені для організованого масового відпочинку населення і туризму."

У правовій доктрині також використовується поняття "природні рекреаційні території''. А.Г. Бобкова пропонує розуміти під ними "частини простору навколишнього природного середовища, придатні для відпочинку і відновлення життєвих сил та енергії людини, використання яких можливе під час здійснення рекреаційної діяльності. Серед них можна виділити: зони відпочинку- території, що мають природні ресурси і чинники, які можуть бути використані для відпочинку населення та організації рекреаційної діяльності; курортні зони- території, що мають природні курортні ресурси, які можна використати для оздоровлення і відпочинку населення та організації рекреаційної діяльності; лікувально-оздоровчі зони- території, що мають виражені лікувальні, оздоровчі ресурси та фактори, придатні для використання з метою відновлення і зміцнення здоров 'я людей та визнані такими в установленому законодавством порядку"¹. На наш погляд, за такого розуміння "природні рекреаційні території" є поняттям, більш загальним по відношенню до земель рекреаційного призначення.

За даними Держкомзему України, станом на 01.01.2005 в Україні площа земель рекреаційного призначення становила 104,6 тис. га¹⁸⁵. Водночас, незрозуміло, за якими критеріями виділена ця цифра, тому що лише пляжі на узбережжі Чорного та Азовського морів (довжина 2870 км) займають близько 116 тис. га, а за деякими даними, майже 1,5 млн. га рекреаційних територій радіаційно-забруднені (у межах Київської, Житомирської та Рівненської областей)¹⁸⁶. Такі розбіжності у даних свідчать про відсутність чіткого розуміння поняття "землі рекреаційного призначення" навіть серед спеціалістів.

 

Стаття 51. Склад земель рекреаційного призначення

 

До земель рекреаційного призначення належать земельні ділянки зелених зон і зелених насаджень міст та інших населених пунктів, навчально-туристських та екологічних стежок, маркованих трас, земельні ділянки, зайняті територіями будинків відпочинку, пансіонатів, об'єктів фізичної культури і спорту, туристичних баз, кемпінгів, яхт-клубів, стаціонарних і наметових туристично-оздоровчих таборів, будинків рибалок і мисливців, дитячих тури­стичних станцій, дитячих та спортивних таборів, інших аналогічних об'єктів, а також земельні ділянки, надані для дачного будівництва і спорудження інших об'єктів стаціонарної рекреації.

Окремі різновиди земель, що коментована стаття відносить до земель рекреаційного призначення, потребують коментарю.

Насамперед, слід зупинитися на понятті зеленої зони. Хоча потреба в таких зонах є очевидною, чинний ЗКУ лише згадує про існування зелених зон (зокрема, у коментованій статті), проте не визначає їх режиму. Окремі положення про зелені зони містяться у ПКМ від 16.05.2007 №733 "Про затвердження Порядку поділу лісів на категорії та виділення особливо захисних лісових ділянок", а також у ГОСТ 17.5.3.01-78 "Охрана природи. Земли. Состав иразмер зелених зон городов" та ГОСТ 17.6.3.01-78 "Охрана природи. Флора. Охрана и рациональное использование лесов зелених зон городов. Общие требования" (неофіційні тексти документів наведено на компакт-диску, що додається). Таким чином, де-факто зелені зони міст на сьогодні існують, проте без належної законодавчої основи. Для визначення сутності поняття та режиму зелених зон слід звертатися до положень про землі лісогосподарського призначення (див. ст. 55-57 ЗКУ та коментар до них).

В Україні склалася практика здійснення позаміської житлової забудови під виглядом рекреаційних об'єктів. Таким чином забудова можлива і без введення запланованих під забудову земельних ділянок у межі населених пунктів (адже землі житлової та громадської забудови, відповідно до ст. 38 ЗКУ, можуть існувати лише в межах населених пунктів).

 

Стаття 52. Використання земель рекреаційного призначення

 

Землі рекреаційного призначення можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності.

На землях рекреаційного призначення забороняється діяльність, що перешкоджає або може перешкоджати використанню їх за призначенням, а також негативно впливає або може вплинути на природний стан цих земель.

Порядок використання земель рекреаційного призначення визначається законом.

До частини першої.Ч. 1 ст. 52 ЗКУ передбачає можливість перебування земель рекреаційного призначення у будь-якій формі власності. Дану норму слід застосовувати із врахуванням того, що землі рекреаційного призначення можуть одночасно належать до інших категорій земель, для яких встановлені обмеження на передачу у комунальну або приватну власність: земель природно-заповідного фонду (див. коментар до ч. 1 ст. 45 ЗКУ), оздоровчого призначення (див. коментар до ч. 1 ст. 49 ЗКУ), історико-культурного призначення (див. коментар до ч. 1 ст. 54 ЗКУ), лісогосподарського призначення (див. коментар до ч. 1 ст. 56 ЗКУ), водного фонду (див. коментар до ч. 1ст. 59 ЗКУ).

До частини другої.Безпосередньо із цільового призначення даної категорії земель випливає заборона діяльності, "що перешкоджає або може перешкоджати використанню їх за призначенням, а також: негативно впливає або може вплинути на природний стан цих земель" (коментована частина, ч. 2 ст. 63 ЗУ "Про охорону навколишнього природного середовища"), заборона зміни природного ландшафту та проведення інших дій, що суперечить використанню цих зон за цільовим призначенням (ч. 2 ст. 63 ЗУ "Про охорону навколишнього природного середовища"). Дана заборона має дуже загальний характер і потребує деталізації (див. коментар до ч. З коментованої статті).

До частини третьої.Коментована частина у питанні визначення "порядку" (режиму) використання земель рекреаційного призначення відсилає до "закону". Спеціальний закон, що визначав би правовий режим таких земель, відсутній. ЗУ "Про туризм" та "Про фізичну культуру і спорт" (що є "провідними" у регулюванні рекреаційних відносин) практично не містять положень земельно-правового характеру. Тож правовий режим земель рекреаційного призначення визначають розрізнені нормативно-правові акти.

Так, законодавство передбачає землевпорядні особливості встановлення меж та організації територій рекреаційного призначення - див. ПКМ "Про затвердження Порядку розроблення проектів землеустрою з організації та встановлення меж територій природно-заповідного фонду, іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення" від 25.08.2004 №1094.

Особливості планувально-просторової організації території під різними об'єктами стаціонарної рекреації, що передбачають будівництво будівель та споруд, регламентується будівельними нормами.

Законодавство про плату за землю встановлює особливості оподаткування земель рекреаційного призначення земельним податком. Відповідно до ч. 7 ст. 7, ст. 9 ЗУ "Про плату за землю", встановлені підвищені п'ятикратно ставки оподаткування за використання земельних ділянок рекреаційного призначення не за цільовим призначенням. З іншого боку, "вітчизняні заклади культури, науки, освіти, охорони здоров 'я, соціального забезпечення, фізичної культури та спорту, які повністю утримуються за рахунок коштів державного або місцевих бюджетів", розташовані на землях рекреаційного призначення, звільняються від сплати земельного податку (п. 4 ч. 1 ст. 12 Закону).

Щодо земель рекреаційного призначення діє особливий порядок зміни цільового призначення. Так, відповідно до ч. 9 ст. 149 ЗКУ, вилучення земель рекреаційного призначення, що перебувають у постійному користуванні, для інших потреб здійснюється за рішенням KM України.

При визначенні правового режиму земель рекреаційного призначення слід керуватися також положеннями законодавства про ті території у складі земель рекреаційного призна­чення, що входять до складу інших категорій земель.

Так, правовий режим земельних ділянок рекреаційного призначення у межах населених пунктів визначається головним чином різного роду нормативними документами у галузі будівництва (насамперед, ДБН 360-92** "Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень") та санітарними нормами (див., наприклад, розділ 6 "Вимоги до організації ландшафтно-рекреаційних територій" Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів, затверджених наказом МОЗ України від 19.06.1996 №173), а на їх підставі - містобудівною документацією (див. ст. 39 ЗКУ та коментар до неї).

Щодо правового режиму зелених насаджень населених пунктів, див. ст. 39 ЗКУ та коментар до неї. Землі під насадженнями, що віднесені до лісів, відносяться також до земель лісогосподарського призначення (див. ст. 55-57 ЗКУ та коментар до них). Щодо правового режиму зелених зон як різновиду земель лісогосподарського призначення див. коментар до ст. 51 ЗКУ.

Ст.ст. 20-24, 32, 34, 36, 38 ЗУ "Про природно-заповідний фонд України" передбачають використання для рекреаційних потреб певних об'єктів природно-заповідного фонду, у т.ч. створення зон регульованої рекреації, рекреаційних зон тощо.

Певне відношення до використання земель рекреаційного призначення має також ст. 12 "Екскурсійне відвідування пам 'яток" ЗУ "Про охорону культурної спадщини" від 08.06.2000.

Землі рекреаційного призначення можуть також належати до земель водного фонду. У цьому разі їх правовий режим визначається ст.ст. 58-64 ЗКУ (див. також коментар), відповідними положеннями ВК України, іншими актами водного законодавства - у т. ч. і ГОСТ 17.1.5.02-80 "Охрана природи. Гидросфера. Гигиенические требования к зонам рекреации водних обьектов", затвердженим постановою Держстандарту СРСР від 25.12.1980 №5976 (неофіційний текст документів наведено на компакт-диску, що додається).

 

Глава 10

Землі історико-культурного призначення

 

Стаття 53. Склад земель історико-культурного призначення

1. До земель історико-культурного призначення належать землі, на яких розташовані:

а) історико-культурні заповідники, музеї-заповідники, меморіальні парки, меморіальні (цивільні та військові) кладовища, могили, історичні або меморіальні садиби, будинки, споруди і пам'ятні місця, пов'язані з історичними подіями;

б) городища, кургани, давні поховання, пам'ятні скульптури та мегаліти, наскальні зображення, поля давніх битв, залишки фортець, військових таборів, поселень і стоянок, ділянки історичного культурного шару укріплень, виробництв, каналів, шляхів;

В) архітектурні ансамблі і комплекси, історичні центри, квартали, площі, залишки стародавнього планування і забудови міст та інших населених пунктів, споруди цивільної, промислової, військової, культової архітектури, народного зодчества, садово-паркові комплекси, фонова забудова.

ЗКУ визначає поняття земель історико-культурного призначення через їх склад. Склад земель історико-культурного призначення, наведений у ст. 53 ЗКУ, розширюється положеннями ч. 1 ст. 34 ЗУ "Про охорону культурної спадщини" за рахунок включення до даної категорії земель територій охоронних зон. Слід відзначити неузгодженість між положеннями ЗКУ та згаданого Закону. Між тим, на наш погляд, у такій ситуації не варто вважати, що при прийнятті ЗКУ законодавець прагнув свідомо обмежити коло земель історико-культурного призначення. Узагальнюючи наведені положення, землі історико-культурного призначення можна визначити як земельні ділянки, на яких розташовані визначені законом об 'єкти, які мають особливу історичну, наукову, архітектурну, мистецьку та культурну цінність, а також: їх охоронні зони.

Більш детальна, ніж у коментованій статті, класифікація земель історико-культурного призначення може бути проведена також відповідно до класифікації об'єктів культурної спадщини, наведеної у ст. 2 ЗУ "Про охорону культурної спадщини".

Землі історико-культурного призначення можуть належати одночасно і до інших категорій земель, насамперед, земель природно-заповідного фонду та житлової і громадської забудови (див. коментар до ст. 54 ЗКУ).

Формально не віднесені до земель історико-культурного призначення т.з. "заповідні території народних художніх промислів", оголошення та режим яких передбачено ЗУ "Про народні художні промисли" та ПКМ від 13.03.2002 №283 "Деякі питання реалізації Закону України "Про народні художні промисли". Видається, що такий підхід є непослідовним, оскільки у призначенні та режимі заповідних територій народних художніх промислів та земель історико-культурного призначення багато спільного.

Землі історико-культурного призначення займають 43,7 тис. га, на яких під охороною держави перебуває понад 140 тис. об'єктів нерухомих пам'яток культурної спадщини¹⁸⁷.

 

Стаття 54. Використання земель історико-культурного призначення

 

Землі історико-культурного призначення можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності.

Навколо історико-культурних заповідників, меморіальних парків, давніх поховань, архітектурних ансамблів і комплексів встановлюються охоронні зони з забороною діяльності, яка шкідливо впливає або може вплинути на додержання режиму використання цих земель.

Порядок використання земель історико-культурного призначення визначається законом.

Таким чином, у приватній та комунальній власності не можуть перебувати землі, на яких розташовані пам'ятки археології (крім полів давніх битв). Також слід пам'ятати, що відповідно до ЗУ «Про Перелік пам'яток культурної… Частина земель історико-культурного призначення одночасно є землями природно-заповідного фонду, тому на них…

Глава 11

 

Землі лісогосподарського призначення

(Назва глави 11 із змінами, внесеними згідно із Законом №3404-IV від 08.02.2006)

 

Стаття 55. Визначення земель лісогосподарського призначення

 

1. До земель лісогосподарського призначення належать землі, вкриті лісовою рослинністю, а також не вкриті лісовою рослинністю, нелісові землі, які надані та використовуються для потреб лісового господарства.

2. До земель лісогосподарського призначення не належать землі, зайняті:

а) зеленими насадженнями у межах населених пунктів, які не віднесені до категорії лісів;

(Пункт "б " частини другої статті 55 виключено на підставі Закону M3404-IV від 08.02.2006)

В) окремими деревами і групами дерев, чагарниками на сільськогосподарських угіддях, присадибних, дачних і садових ділянках.

(Стаття 55 із змінами, внесеними згідно із Законом №3404-IV від 08.02.2006)

Обидві частини даної статті слугують визначенню земель лісогосподарського призначення, що робить доцільним їх одночасний, системний коментар.

Ч. 1 наводить визначення земель лісогосподарського призначення загального характеру, мало придатне для практичного застосування. Більш детальне, ніж у ч. 1 коментованої статті, визначення земель лісогосподарського призначення наведено у ч. 1 ст. 5 ЛК України. За цим визначенням, "[д]о земель лісогосподарського призначення належать лісові землі, на яких розташовані лісові ділянки, та нелісові землі, зайняті сільськогосподарськими угіддями, водами й болотами, спорудами, комунікаціями, малопродуктивними землями тощо, які надані в установленому порядку та використовуються для потреб лісового господарства."

Наведене визначення (як і визначення ч. 1 коментованої статті) "розпадається" на дві частини: до земель лісогосподарського призначення відносяться лісові та нелісові землі (ділянки).

Лісові землі (ділянки).Використане у визначенні ч. 1 ст. 5 ЛК України поняття "земельна лісова ділянка" розкривається у ст. 1 ЛК України: це "земельна ділянка лісового фонду України з визначеними межами, яка надається або вилучається у землекористувача чи власника земельної ділянки для ведення лісового господарства або інших суспільних потреб відповідно до земельного законодавства".

У свою чергу, зміст поняття "лісовий фонд" (вжите у визначення земельної лісової ділянки) визначається у ст. 1 ЛК України як "[у]сі ліси на території України, незалежно від того, на землях яких категорій за основним цільовим призначенням вони зростають, та незалежно від права власності на них".

Легальне поняття лісу наведене у цій же ст. 1 ЛК України: це "тип природних комплексів, у якому поєднуються переважно деревна та чагарникова рослинність з відповідними грунтами, трав'яною рослинністю, тваринним світом, мікроорганізмами та іншими природними компонентами, що взаємопов'язані у своєму розвитку, впливають один на одного і на навколишнє природне середовище."

Виходячи лише із законодавчо закріпленого визначення лісу у ст. 1 ЛК України (див. вище), лісом слід було б вважати сади, парки, сквери, насадження на присадибних ділянках та інші види зелених насаджень, що у загальномовному розумінні лісом не вважаються. Природно, що поширення на такі насадження правового режиму лісу було б недоречним. Щоб уникнути невиправданого розширення розуміння лісу, закон конкретизує поняття лісу через характеристику лісового фонду. Ст. 4 ЛК України передбачає, що "до лісового фонду України належать лісові ділянки, в тому числі захисні насадження лінійного типу, площею не менше 0,1 гектара". До лісового фонду України, за цією нормою, не належать "зелені насадження в межах населених пунктів (парки, сади, сквери, бульвари тощо), які не віднесені в установленому порядку до лісів" та "окремі дерева і групи дерев, чагарники на сільськогосподарських угіддях, присадибних, дачних і садових ділянках." Ці винятки продубльовані у ч. 2 коментованої статті. Правовий режим нелісових зелених насаджень та земельних ділянок під ними визначається ЗУ "Про рослинний світ", "Про благоустрій населених пунктів", наказом Міибуду України від 10.04.2006 №105 "Про затвердження Правил утримання зелених насаджень у населених пунктах України" та ін. нормативно-правовими актами.

Нелісові землі (ділянки).Склад нелісових земель визначений безпосередньо ч. 1 ст. 5 ЛК України: це землі, "зайняті сільськогосподарськими угіддями, водами й болотами, спорудами, комунікаціями, малопродуктивними землями тощо, які надані в установленому порядку та використовуються для потреб лісового господарства."

Узагальнене визначення земель лісогосподарського призначення.Підсумовуючи викладене, із положень чинного законодавства можна вивести таке визначення земель лісогосподарського призначення: "до земель лісогосподарського призначення належать (1) земельні ділянки природних комплексів, у яких поєднуються переважно деревна та чагарникова рослинність з відповідними Грунтами, трав'яною рослинністю, тваринним світом, мікроорганізмами та іншими природними компонентами, що взаємопов 'язані у своєму розвитку, впливають один на одного і на навколишнє природне середовище, площею не менше 0,1 га, крім зелених насаджень в межах населених пунктів, не віднесених в установленому порядку до лісів, та окремих дерев і груп дерев, чагарників на сільськогосподарських угіддях, присадибних, дачних і садових ділянках, та (2) нелісові землі, зайняті сільськогосподарськими угіддями, водами й болотами, спорудами, комунікаціями, малопродуктивними землями тощо, які надані в установленому порядку та використовуються для потреб лісового господарства."

Станом на 2006 р. загальна площа земель лісогосподарського призначення становила 10,8 млн. га, з яких вкрито лісовою рослинністю 9,5 млн. га, що становить 15,7 % території України¹⁸⁹ За іншими даними, землі лісогосподарського призначення та ліси на інших категоріях земель займають 10,5 млн. га, або 17,3 % території країни. Найбільше таких земель на Поліссі - майже 30 % і в Карпатах - 40 %, а в Степу їх лише 5 %, Лісостепу -14 %. Це значно нижче розрахунково-оптимального показника (21-22 %), який забезпечує збалансованість між лісовими ресурсами, обсягами лісокористування та екологічними вимогами.¹⁹⁰

 

Стаття 56. Власність на землі лісогосподарського призначення

 

Землі лісогосподарського призначення можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності.

Громадянам та юридичним особам за рішенням органів місцевого самоврядування та органів виконавчої влади можуть безоплатно або за плату передаватись у власність замкнені земельні ділянки лісогосподарського призна­чення загальною площею до 5 гектарів у складі угідь селянських, фермерських та інших господарств.

Громадяни і юридичні особи в установленому порядку можуть набувати у власність земельні ділянки деградованих і малопродуктивних угідь для

Залісення.

Законодавство передбачає можливість перебування земель лісогосподарського призна­чення у власності будь-якої форми, про що наголошено у ч. 1 ст. 56… Можливість передачі "до 5 гектарів ділянок лісів у складі угідь… Правило ч. 2 коментованої статті щодо можливості передачі земельних ділянок безоплатно або за плату "у складі…

Земельні ділянки лісогосподарського призначення за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування надаються в постійне користування спеціалізованим державним або комунальним лісогосподарським підприємствам, іншим державним і комунальним підприємствам, установам та організаціям, у яких створено спеціалізовані підрозділи, для ведення лісового господарства.

(Частина перша статті 57 в редакції Закону №3404-IVвід 08.02.2006)

Порядок використання земель лісогосподарського призначення визначається законом.

До частини першої.На сьогодні згадані в коментованій частині "спеціалізовані підприємства" існують у формі держлісгоспів (державних… До державних і комунальних підприємств, установ та організацій, "у яких… За даними Державного комітету лісового господарства, на 2006 р. лише у сфері його управління діяло 233…

До частини другої.

Загальна характеристика правового режиму земель лісогосподарського призначення.

Насамперед, основною рисою земель лісогосподарського призначення, що випливає із назви даної категорії земель, є призначення цих земель для ведення… На наш погляд, однією із основних особливостей правового режиму земель… За ЛК України поняття "ліс" як природний комплекс фактично охоплює і землі. З іншого боку, ЛК України (ст.…

Особливості правового режиму земельних ділянок лісогосподарського призна­чення, що зазнали радіоактивного забруднення.

Зокрема, в зонах відчуження та безумовного (обов 'язкового) відселення ведення лісового господарства без спеціального дозволу МНС України…

Правовий режим земельних ділянок полезахисних лісосмуг.

Починаючи з 50-х pp. минулого сторіччя була відсутня послідовність у визначенні правового режиму лісосмуг: вони визнавалися то лісами, то нелісовими… На сьогодні спеціального правового регулювання потребують насамперед відносини… Натомість, поки що, на жаль, господарської структури, що могла б вести догляд та створювати нові лісосмуги, немає. У…

Особливості правового режиму земель особливо захисних лісових ділянок.

На даний час до особливо захисних земельних діляноквіднесені, наприклад, лісонасіннєві ділянки як різновид ділянок лісу, що мають спеціальне господарське значення (Додаток 5 до Порядку поділу лісів на категорії та виділення особливо захисних лісових ділянок, затвердженого ПКМ від 16.05.2007 №733).

Відповідно до ч. 4 ст. 41 ЛК України, "[в] особливо захисних лісових ділянках ...за необхідності може бути повністю або частково заборонено застосування окремих видів і способів рубок ".

 

Глава 12

Землі водного фонду

Окрім викладеного у коментованій главі, слід звернути увагу на деякі важливі положення законодавства України щодо режиму земель водного фонду: 1. Дозвільний порядок виконання робіт.Щодо всіх земель водного фонду… 2.Особливий режим земель у зонах затоплення.Особливий режим земель у зонах затоплення встановлений ПКМ від 31.01.2001…

Г) береговими смугами водних шляхів.

Для створення сприятливого режиму водних об'єктів уздовж морів, навколо озер, водосховищ та інших водойм встановлюються водоохоронні зони, розміри яких визначаються за проектами землеустрою.

До частини першої в цілому.Згідно із ст. 58 ЗКУ, поняття земель водного фонду визначається через їх склад. Ідентичні положення, крім винятків, що стосуються лісів (п. п. "а", "б" ч. 1 ст. 58 ЗКУ), вміщені до ст. 4 ВК України та п. 2 Порядку користування землями водного фонду, затвердженого ПКМ від 13.05.1996 №502.

Землі водного фонду займають 3,4 млн. га, або 5,6 % території країни, у тому числі природні водотоки (річки та струмки) - 241,6 тис, озера та лимани - 874 тис, ставки - 327,6 тис, штучні водосховища - 797,2 тис. та болота - 957,1 тис. га²⁰⁰.

До пункту "а". Землями водного фонду повинні визнаватися лише земельні ділянки, на яких водні об'єкти знаходяться постійно або більшу частину року, на відміну від земельних ділянок, що заливаються водою під час, наприклад, весняного паводку.

Правовий режим земельних ділянок, зайнятих водними об'єктами, визначається ст. 86 ВК України і передбачає (ч. 1 статті) можливість використання ділянок дна водних об'єктів для робіт, пов'язаних "з будівництвом гідротехнічних споруд, поглибленням дна для судноплавства, видобуванням корисних копалин (крім піску, гальки і гравію в руслах малих та гірських річок), прокладанням кабелів, трубопроводів, інших комунікацій, а також буров[их] та геологорозвідувальних] роб[іт] ". За змістом процитованої статті, для інших потреб, крім перерахованих у ній, земельні ділянки дна водойм використовуватися не можуть. Між тим, наприклад, у практиці Київради це положення ігнорується - див., наприклад, рішення Київської міської ради "Про передачу релігійній громаді УПЦ парафії на честь Святого Святителя і Чудотворця Миколая у Подільському районі м. Києва земельних ділянок для будівництва та обслуговування храмової споруди на вул. Набережно-Хрещатицькій, 8-А (у водній акваторіїр. Дніпро) у Подільському районі м. Києва" №461/621 від 29.05.2003, "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" від 10.07.2003 (п. 31 передбачає надання ділянки безпосередньо у акваторії річки Дніпро).

Чинне законодавство України практично жодним чином не визначає правового режиму земельних ділянок, що знаходяться під водами територіального моря України ("прибережні морські води шириною 12 морських миль ..." - ст. 5 ЗУ "Про державний кордон України"). Між тим, потреба у такому визначенні є. Зокрема, багато спірних питань виникає при використанні акваторій портів тощо. Істотною специфікою правового режиму характеризується кон­тинентальний шельф, який, в принципі, також є об'єктом земельного права і має режим земельних ділянок під водоймами²⁰¹. Щоправда, ні законодавство, ні правова доктрина поки що континентальний шельф під таким кутом зору здебільшого не розглядають.

До пункту "б". Щодо правового режиму прибережних захисних смуг див. ст.ст. 60-62 ЗКУ та коментар до них.

До пункту "в". Щодо правового режиму земель під "гідротехнічними, іншими водогосподарськими спорудами та каналами", а також земель, виділених під смуги відведення для них, див. ст. 63 ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "г". Щодо правового режиму земель берегових смуг водних шляхів див. ст. 64 ЗКУ та коментар до неї.

До частини другої.За буквальним змістом закону (враховуючи положення ч. 1 коментованої статті), лише частина (в межах прибережних захисних смуг) водоохоронних зон входить до складу земель водного фонду (прибережна захисна смуга - це частина водоохоронної зони, див. ст. 1 ВК України). Між тим, поза сумнівом, включення земельної ділянки до прибережної захисної смуги означає спільність її режиму із землями водного фонду.

Згідно із ч. 2 ст. 87 ВК України, водоохоронна зона є "природоохоронною територією господарської діяльності, що регулюється". Правовий режим водоохоронних зон визначається ч.ч. 3-5 ВК України.

На підставі ч. 5 ст. 87 ВК України порядок визначення розмірів і меж водоохоронних зон та режим ведення господарської діяльності в них встановлений ПКМ "Про затвердження Порядку визначення розмірів і меж водоохоронних зон та режиму ведення господарської діяльності в них" від 08.05.1996 №486.

В Україні існує практичний досвід встановлення водоохоронних зон і прибережних захисних смуг вздовж великих і малих річок, навколо водосховищ, озер, ставків та інших водойм за межами населених пунктів та в межах сільських населених пунктів. Такі роботи виконувалися Інститутом землеустрою УААН, Інститутом "Водпроект", іншими проектними організаціями. Практичного досвіду робіт по встановленню водоохоронних зон уздовж морів, зокрема, на території міст і селищ станом ще на 2001 р. не було. Одним із перших прикладів таких робіт є роботи, виконані на замовлення Одеської міської ради Інститутом землеустрою УААН в рамках експериментального проекту із встановлення прибережних водоохоронних захисних смуг вздовж Чорного моря на території Одеського заводу сільськогосподарського машинобудування ВАТ „Одессільмаш”.

 

Стаття 59. Право на землі водного фонду

 

Землі водного фонду можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності.

Громадянам та юридичним особам за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть безоплатно передаватись у власність замкнені природні водойми (загальною площею до 3 гектарів). Власники на своїх земельних ділянках можуть у встановленому порядку створювати рибогосподарські, протиерозійні та інші штучні водойми.

Державним водогосподарським організаціям за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування надаються у постійне користування землі водного фонду для догляду за водними об'єктами, прибережними захисними смугами, смугами відведення, береговими смугами водних шляхів, гідротехнічними спорудами тощо.

Громадянам та юридичним особам органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування із земель водного фонду можуть передаватися на умовах оренди земельні ділянки прибережних захисних смуг, смуг відведення і берегових смуг водних шляхів, а також озера, водосховища, інші водойми, болота та острови для сінокосіння, рибогосподарських потреб, культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, прове­дення науково-дослідних робіт тощо.

Використання земельних ділянок водного фонду для рибальства здійснюється за згодою їх власників або за погодженням ізземлекористувачами.

Крім того, ч. 2 ст. 59 ЗКУ передбачає право власників "у встановленому порядку створювати рибогосподарські, протиерозійні та інші штучні… На наш погляд, не можуть бути підставою для розширення переліку випадків, у… До частини третьої. Правило, аналогічне положенням коментованої статті, закріплене у ч. 2 ст. 85 ВК України.…

Вздовж річок, морів і навколо озер, водосховищ та інших водойм з метою охорони поверхневих водних об'єктів від забруднення і засмічення та збереження їх водності у межах водоохоронних зон виділяються земельні ділянки під прибережні захисні смуги.

2. Прибережні захисні смуги встановлюються по берегах річок та навколо водойм уздовж урізу води (у меженний період) шириною:

а) для малих річок, струмків і потічків, а також ставків площею менш як З гектари - 25 метрів;

б) для середніх річок, водосховищ на них, водойм, а також ставків площею понад 3 гектари - 50 метрів;

В) для великих річок, водосховищ на них та озер -100 метрів.

При крутизні схилів більше трьох градусів мінімальна ширина прибережної захисної смуги подвоюється.

Розмір та межі прибережної захисної смуги уздовж морів та навколо морських заток і лиманів встановлюються за проектами землеустрою, а в межах населених пунктів - з урахуванням містобудівної документації.

До частини першої. Коментована норма відтворила положення ч. 1 ст. 88 ВК України.

Визначення поняття "прибережна захисна смуга" наведене у ч. 1 ст. 61 ЗКУ, ст. 1 ВК України. Останнє визначення навіть є більш повним; відповідно до нього прибережна захисна смуга - це "частина водоохоронної зони відповідної ширини вздовж річки, моря, навколо водойм, на якій встановлено більш суворий режим господарської діяльності, ніж на решті території водоохоронної зони". Щодо поняття та правового режиму водоохоронної зони, співвідношення її з прибережною захисною смугою див. ч. 2 ст. 59 ЗКУ та коментар до неї.

Щодо розмірів прибережної захисної смуги див. ч.ч. 2 та 3 коментованої статті, а щодо правового режиму - ст. ст. 61, 62 ЗКУ та коментар до них.

Існує розуміння положень ч. 1 коментованої статті про "виділення" земельних ділянок під прибережні захисні смуги як таких, що вимагають відведення земельних ділянок під прибережні захисні смуги (щодо процедури відведення див. ст.ст. 118 та 123 ЗКУ). Нам видається, що для такого розуміння немає підстав. Смуги встановлюються ipso iure, тобто в силу самих положень закону, і дотримання процедури відведення не вимагають (див. ч. 2 та коментар до неї).

До частини другої. Коментована частина відтворила положення ч.ч. 2, 3 ст. 88 ВК України. Нею передбачене існування прибережних захисних смуг ipso iure, незалежно від здійснення будь-яких землевпорядних дій чи дотримання якихось формальних процедур. Розмір прибережних захисних смуг обчислюється від урізу води в меженний період (період найменшої водності) і під час паводків тощо не змінюється.

Критерії визнання річок малими, середніми та великими визначені ст. 79 ВК України.

До частини третьої.Ч. 5 ст. 88 ВК України доповнює правила коментованої норми щодо визначення прибережної захисної смуги морів, навколо морських заток та лиманів - така смуга має встановлюватися "шириною не менше двох кілометрів від урізу води".

На сьогодні у правозастосовчій практиці трапляються випадки неоднозначного тлумачення ч. З ст. 60 ЗКУ. Проблема виникла через нечіткість формулювань закону і викликає питання: чи стосується згадане у першій половині речення правило про визначення прибережних захисних смуг не "автоматично" (як передбачає ч. 2 ст. 60), а за проектами землеустрою, земель населених пунктів, згаданих у другій частині речення. На наш погляд, відповідь на це питання має бути безумовно позитивною: при "автоматичному" встановленні прибережних захисних смуг врахування містобудівної документації, яке вимагається щодо земель населених пунктів, є неможливим, тож прибережні захисні смуги у населених пун­ктах мають встановлюватися за проектами землеустрою. Такий самий підхід закріплений у ст. 88 ВК України.

Правовий режим прибережних захисних смуг встановлений ст.ст. 61, 62 ЗКУ (див. коментар), ст.ст. 89-90 ВК України.

 

Стаття 61. Обмеження у використанні земельних ділянок прибережних захисних смуг уздовж річок, навколо водойм та на островах

 

Прибережні захисні смуги є природоохоронною територією з режимом обмеженої господарської діяльності.

2. У прибережних захисних смугах уздовж річок, навколо водойм та на островах забороняється:

а) розорювання земель (крім підготовки ґрунту для залуження і залісення), а також садівництво та городництво;

б) зберігання та застосування пестицидів і добрив;

в) влаштування літніх таборів для худоби;

г) будівництво будь-яких споруд (крім гідротехнічних, гідрометричних та лінійних), у тому числі баз відпочинку, дач, гаражів та стоянок автомобілів;

ґ) влаштування звалищ сміття, гноєсховищ, накопичувачів рідких і твердих відходів виробництва, кладовищ, скотомогильників, полів фільтрації тощо;

Д) миття та обслуговування транспортних засобів і техніки.

Об'єкти, що знаходяться у прибережній захисній смузі, можуть експлуатуватися, якщо при цьому не порушується її режим. Не придатні для експлуатації споруди, а також ті, що не відповідають встановленим режимам господарювання, підлягають винесенню з прибережних захисних смуг.

Режим господарської діяльності на земельних ділянках прибережних захисних смуг уздовж річок, навколо водойм та на островах встановлюється законом.

Розмір прибережних захисних смуг визначається відповідно до ч.ч. 2 та 3 ст. 60 ЗКУ (див. вище). До частини другої.Коментована частина (зміст якої ідентичний змісту ч. 2 ст.… Закон забороняє будівництво у прибережних захисних смугах, роблячи виняток для будівництва "гідротехнічних,…

Г) застосування сильнодіючих пестицидів.

Режим господарської діяльності на земельних ділянках прибережних захисних смуг уздовж морів, морських заток і лиманів та на островах увнутрішніх морських водах встановлюється законом.

До частини першої. Розмір прибережних захисних смуг уздовж морів, морських заток і лиманів та на островах у внутрішніх морських водах зазвичай істотно більший, ніж у випадку з іншими водними об'єктами (див. ст.ст. 60, 61 ЗКУ та коментар до них), проте режим таких прибережних захисних смуг значно більш ліберальний.

Коментована частина відтворює положення ч. 2 ст. 90 ВК України.

В цілому обмеження, накладені ч. 1 ст. 62 ЗКУ на використання прибережних захисних смуг, є чіткими та зрозумілими.

Певного роз'яснення може потребувати вжитий у п. "г" термін "сильнодіючі пестициди". Законодавець використав у коментованій нормі цей застарілий термін, що зараз у санітарній практиці не вживається. На сьогодні поняття пестицидів визначається ст. 1 ЗУ "Про пестициди та агрохімікати", а існуюча сьогодні в Україні гігієнічна класифікація пестицидів за ступенем небезпечності (ДСП 8.8.1.2.002-98. Державні санітарні правила і гігієнічні норми "Гігієнічна класифікація пестицидів за ступенем небезпечності", затверджені Постановою Першого заступника Головного державного санітарного лікаря України 28.08.1998) передбачає їх поділ на 4 класи: І - надзвичайно небезпечні, II - небезпечні, III - помірно небезпечні, IV - малонебезпечні. Застарілий термін "сильнодіючі пестициди" відповідає сучасному терміну "надзвичайно небезпечні пестициди".

До частини другої. Коментована частина відсилає до "закону", під яким, очевидно, мається на увазі ВК України (ч. 1 ст. 90), де зазначено, що прибережна захисна смуга уздовж морів, морських заток і лиманів "може використовуватися лише для будівництва санаторіїв та інших лікувально-оздоровчих закладів, з обоє 'язковим централізованим водопостачанням і каналізацією".

Виходячи із встановленого режиму прибережних захисних смуг вздовж морів, заток та лиманів до таких зон не можуть включатися землі морського транспорту (див. ст. 69 ЗКУ та коментар до неї).

 

Стаття 63. Смуги відведення

 

Для забезпечення експлуатації та захисту від забруднення, пошкодження і руйнування каналів зрошувальних і осушувальних систем, гідротехнічних та гідрометричних споруд, водойм і гребель на берегах річок виділяються земельні ділянки смуг відведення з особливим режимом використання.

Розміри та режим використання земельних ділянок смуг відведення визначаються за проектами землеустрою, які розробляються і затверджуються в

Установленому порядку.

Земельні ділянки в межах смуг відведення надаються для створення водоохоронних насаджень, берегоукріплювальних та протиерозійних гідротехнічних споруд, будівництва переправ тощо.

До частини першої. Коментована частина майже дослівно відтворює зміст ч. 1 ст. 91 ВК України і вказує на призначення смуг відведення.

Зрошувальні та осушувальні системи є різновидами меліоративних систем, особливості використання яких передбачені ст. 26 ЗКУ. Щодо поняття гідротехнічних споруд див. коментар до ч. 2 ст. 61 ЗКУ. Під гідрометричними спорудами розуміються споруди, що безпосередньо призначені або обслуговують мету визначення рівня води, глибини водного об'єкта, рельєфу дна, швидкості та напрямів течій, витрат води тощо.

До частини другої. Згідно із коментованою частиною, режим та розміри смуг відведення визначаються відповідними проектами землеустрою (див. ст. 186 ЗКУ та коментар до неї). Положення ЗКУ щодо проектів землеустрою, а також норми прийнятого на розвиток ЗКУ ЗУ "Про землеустрій" заміщують норму ч. 2 ст. 91 ВК України, яка встановлює спеціальний порядок проектування смуг відведення, а також встановлює порядок розроблення та затвердження таких проектів.

Слід також мати на увазі, що режим смуг відведення в загальних рисах визначений ч. 3 коментованої статті (див. коментар) та ч. З ст. 91 ВК України.

Смуги відведення повинні проектуватися у відповідності до положень чинних нормативних документів у галузі будівництва, зокрема, СНиП 2.06.01-86 "Гидротехнические сооружения. Основньїе положення проектирования"^2т (затверджені постановою Держбуду СРСР від 28.05.1986 №71), які встановлюють вимоги до проектування каналів, водосховищ, берегозахисних, захисних, регуляційних та огороджувальних споруд, та СН 474-75 "Норми отвода земель для мелиоративньїх каналов" (затверджені постановою Держбуду СРСР від 14.07.1975 №120). Неофіційний текст зазначених документів наведено на компакт-диску, що додається. Останні норми безпосередньо передбачають правила встановлення смуг відведення як на період будівництва каналів, так і для їх експлуатації.

До частини третьої.Коментована частина визначає режим земель смуг відведення. Дане питання регламентоване також ч. З ст. 91 ВК України.

Спірним є питання щодо того, чи дозволене в межах смуг відведення будівництво виробничих приміщень. Ч. З ст. 91 ВК України передбачає таку можливість, а коментована норма - ні. На наш погляд, будівництво виробничих споруд у смузі відведення можливе, проте лише у випадку, коли воно потрібне "[д]ля забезпечення експлуатації та захисту від забруднення, пошкодження і руйнування каналів зрошувальних і осушувальних систем, гідротехнічних та гідрометричних споруд, водойм і гребель " (ч. 1 ст. 63 ЗКУ, ч. 1 ст. 91 ВК України).

ПКМ від 13.05.1996 №502 "Про затвердження Порядку користування землями водного фонду" передбачено, що користувачі, котрі експлуатують гідротехнічні (водопідпірні, водопропускні, водозахисні або водозабірні) споруди водогосподарських систем, зобов'язані "здійснювати посадку, догляд і охорону лісів у смугах відведення каналів, гідротехнічних та інших споруд міжгосподарського значення"; "[н]а ділянках із штучно створеними лісонасадженнями та природними лісами у смугах відведення каналів, гідротехнічних споруд та інших споруд міжгосподарського значення допускаються рубки догляду та санітарні рубки, що проводяться згідно з рекомендаціями органів лісового господарства" (п. 10 Порядку).

 

Стаття 64. Берегові смуги водних шляхів

 

На судноплавних водних шляхах за межами населених пунктів для проведення робіт, пов'язаних з судноплавством, встановлюються берегові смуги.

Розміри берегових смуг водних шляхів визначаються за проектами зем­леустрою, які розробляються і затверджуються в установленому порядку.

Порядок встановлення та використання берегових смуг водних шляхів визначається Кабінетом Міністрів України.

Коментована частина майже дослівно відтворює положення ч. 2 ст. 28 ЗУ "Про транспорт" та ч. 1 ст. 91 ВК України. Єдина відмінність полягає… Перелік судноплавних водних шляхів визначається на підставі ст. 67 ВК України… До частин другої та третьої.Порядок встановлення та використання берегових смуг водних шляхів визначений ПКМ від…

Глава 13

 

Землі промисловості, транспорту,

Зв'язку, енергетики, оборони та іншого

Призначення

 

Стаття 65. Визначення земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення

Землями промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення визнаються земельні ділянки, надані в установленому порядку підприємствам, установам та організаціям для здійснення відповідної

Діяльності.

Порядок використання земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення встановлюється законом.

Дана категорія земель поділяється на ряд видів земель в залежності від мети їх надання. Використання земель здійснюється для задоволення великої… У законодавстві колишнього Союзу РСР ця категорія земель іменувалась… Землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення займають понад 1,84 млн. га2П.

До частини другої.

• всі земельні ділянки даної категорії земель мають спеціальне несільськогосподарське призначення, що дало підстави у спеціальній літературі… • розміри відповідних ділянок визначаються на підставі затверджених у… • здійснюється внутрішнє та зовнішнє зонування земельних ділянок спеціального несільськогосподарського призначення.…

Землі промисловості можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності.

Розміри земельних ділянок, що надаються для зазначених цілей, визначаються відповідно до затверджених в установленому порядку державних норм і проектної документації, а відведення земельних ділянок здійснюється з урахуванням черговості їх освоєння.

Надання земельних ділянок для потреб, пов'язаних з користуванням надрами, проводиться після оформлення в установленому порядку прав користування надрами і відновлення земель згідно із затвердженим проектом рекультивації на раніше відпрацьованих площах у встановлені строки.

До частини першої. До земель промисловості коментована стаття відносить земельні ділянки, надані для розміщення споруд та іншої інфраструктури будь-яких підприємств. Щодо вимог до організації територій підприємств див. коментар до ч. З коментованої статті.

За даними Держкомзему України, станом на 01.01.2006 землі промисловості складали 194,5 тис. га²¹⁸.

Структура земель промисловості на даний час далека від досконалої. Так, надмірна землеємність склалася у гірничодобувній промисловості. У чорній металургії і теплоенергетиці понад 40 % території займають шламонакопичувачі та інші об'єкти для захоронення відходів виробництва. На 01.01.2005 151,1 тис. га земель віднесено до порушених (з них не використовуються у виробництві 53,3 тис. га), з яких майже 83 % порушено в процесі розробки покладів рудних і нерудних копалин, їх переробки, проведення геологорозвідувальних робіт²".

До частини другої. Закон не передбачає обмежень щодо кола суб'єктів, що можуть мати на праві власності або праві користування землі промисловості.

До частини третьої. Розміри та внутрішнє зонування земельних ділянок промислових підприємств визначаються проектною документацією на підставі СНиП 11-89-80 "Генеральньіе плани промишленньїх предприятий"²²" (неофіційний текст наведено на компакт-диску, що додається), які, зокрема, визначають нормативи мінімальної щільності забудови, що впливає на площу необхідної земельної ділянки, передбачають функціональне зонування території "з урахуванням технологічних зв 'язків, санітарно-гігієнічних та протипожежних вимог, вантажообігу та видів транспорту" (п. 3.3. та ін.), визначають конфігурацію забудови (п. 3.22.), відстані між будівлями (п.п. 3.25., 3.26., табл. 1-4 та ін.) тощо.

Зокрема, п. 3.8. норм і правил передбачено виділення на майданчику підприємства таких зон: (а) передзаводської (за межами огорожі чи умовної межі підприємства), (б) виробничої, (в) підсобної, (г) складської. На території промислового вузла виділяються зони (д) громадського центра, (є) майданчиків підприємств, (є) загальних об'єктів допоміжних виробництв і господарств. Поділ на зони допускається уточнювати з урахуванням конкретних умов підприємства.

Спеціальні вимоги до організації території різних видів підприємств можуть бути вміщені до інших нормативних документів у галузі будівництва: див., наприклад, ВСН 01-82 "Инструкция по проектированию лесозаготовительньїх предприятий" (затверджена наказом Мінпапірліспрому СРСР від 10.08.82 №236).

Зовнішнє зонування земель, прилеглих до промислових підприємств, а саме, встанов­лення навколо підприємств (точніше, навколо джерел небезпечного впливу на їх території) санітарно-захисних зон, здійснюється на підставі Державних санітарних правил плану­вання та забудови населених пунктів, затверджених наказом МОЗ України від 19.06.1996 №173 (замінили СН 245-71 "Санітарні норми проектування промислових підприємств"²²¹, затверджені Державним комітетом Ради Міністрів СРСР у справах будівництва ще 05.11.1971). Відповідно до санітарної класифікації підприємств, виробництв та споруд (Додаток 4 до Правил), встановлюється 5 класів небезпечності підприємств (І клас - найбільш небезпечні підприємства, виробництва та споруди), відповідно до яких санітарно-захисна зона складає від 50 до 3000 м. Оскільки санітарно-захисна зона відраховується безпосередньо від джерела небезпечного впливу, вона охоплює і територію підприємств. Детальніше щодо правового режиму санітарно-захисних зон ст. 114 ЗКУ та коментар до неї.

За "радянських" часів існувала практика влаштування промислових підприємств на земельних ділянках, відведених у користування іншим землекористувачам - у смугах відведення залізниць, шосейних доріг, і навіть на землях сільськогосподарського призначення (йдеться про міжколгоспні підприємства). їхнє землекористування зазвичай ніяк не оформлювалося, що сьогодні породжує численні конфлікти та суперечки.

До частини четвертої.Коментована норма, відтворюючи положення ст. 18 Кодексу України про надра, встановлює додаткові вимоги до процедури надання у користування земельних ділянок для потреб, пов'язаних з користуванням надрами (див. ст. 123 ЗКУ та коментар до неї).

Відносини щодо "оформлення ... прав користування надрами" регулюються главою 2 Кодексу України про надра. "Оформлення прав" передбачає, зокрема, отримання дозволу на користування надрами (ст. 16) та гірничого відводу (ст. 17 кодексу); деякі види надро-користування вимагають лише наявності дозволу на користування надрами (ст.ст. 20, 21 Кодексу України про надра).

Щодо "відновлення земель згідно із затвердженим проектом рекультивації на раніше відпрацьованих площах у встановлені строки" див. ст. 166 ЗКУ та коментар до неї.

 

Стаття 67. Землі транспорту

До земель транспорту належать землі, надані підприємствам, установам та організаціям залізничного, автомобільного транспорту і дорожнього господарства, морського, річкового, авіаційного, трубопровідного транспорту та міського електротранспорту для виконання покладених на них завдань щодо експлуатації, ремонту і розвитку об'єктів транспорту.

Землі транспорту можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності.

Землі транспорту поділяються на види в залежності від виду транспорту (див. ст.ст. 68-74 ЗКУ та коментар до них). За даними Держкомзему України, станом на 01.01.2006 підприємствам та… До частини другої.Законодавство допускає перебування земель транспорту у власності будь-яких суб'єктів.

До земель залізничного транспорту належать землі смуг відведення залізниць під залізничним полотном та його облаштуванням, станціями з усіма будівлями і спорудами енергетичного, локомотивного, вагонного, колійного, вантажного і пасажирського господарства, сигналізації та зв'язку, водопоста­чання, каналізації; під захисними та укріплювальними насадженнями, служ­бовими, культурно-побутовими будівлями та іншими спорудами, необхідними для забезпечення роботи залізничного транспорту.

Коментована норма визначає землі залізничного транспорту через їхній склад. Ч. 2 ст. 6 ЗУ "Про залізничний транспорт", ч. 1 ст. 23 ЗУ "Про транспорт" містять аналогічні положення, проте остання норма також пропонує більш узагальнене визначення земель залізничного транспорту, за яким до них "належать землі, надані в користування підприємствам і організаціям залізничного транспорту відповідно до чинного законодавства України. "

Розміри, внутрішня структура та правовий режим земельних ділянок лінійної частини залізничного транспорту визначаються відповідно до спеціальних норм відведення - СН 468-74 "Норми отвода земель для железньїх дорог" (неофіційний текст документу наведено на компакт-диску, що додається), затверджених Держбудом СРСР 19.12.1974. Норми встановлюють ширину смуг земель, які відводяться для залізниць колії 1520 мм загальної мережі і колії 1520 і 750 мм зовнішніх під'їзних шляхів промислових сільськогосподарських і лісозаготівельних підприємств. Ширина смуг відведення визначається в залежності від висоти насипу для залізниць колії 1520 мм і 750 мм. Розміри та внутрішня структура земельних ділянок площадних об'єктів залізничного транспорту визначається відповідно до проектної документації.

Ч.ч. 3-5 ст. 6 ЗУ "Про залізничний транспорт", ч. 2 ст. 23 ЗУ "Про транспорт" передбачають можливість встановлення навколо земель залізничного транспорту охоронних зон, повноваження із визначення розміру, режиму та порядку встановлення яких надані KM України. На даний час дане повноваження KM не реалізоване.

Навколо певних об'єктів залізничного транспорту можуть встановлюватися санітарно-захисні зони. Відповідно до Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів, затверджених наказом МОЗ України від 19.06.1996 №173, санітарно-захисні зони влаштовуються навколо пасажирських вокзалів та залізничних колій (п. 5.19.-5.20, Додаток №9 до Правил).

Чинне раніше законодавство передбачало можливість використання земель транспорту для сільськогосподарських потреб. У діючому законодавстві відповідна згадка вміщена до ч. З ст. 23 ЗУ "Про транспорт", за якою "[з]емлі залізничного транспорту повинні ... використовуватися для вирощування ... кормів для тваринництва". На жаль, законодавство є нечітким при визначенні порядку та засад такого використання.

За ст. 12 Статуту залізниць України, затвердженого ПКМ від 06.04.1998 №457, залізниця вправі приймати рішення про складування за плату вантажів у смузі відведення. На підставі цієї норми в Україні існувала практика надання в оренду (зокрема, Державним територіально-галузевим об'єднанням "Південно-Західна залізниця") "територій", "майданчиків" на землях залізничного транспорту (про "земельні ділянки" в договорах не йдеться, проте фігурує слово "оренда"). З 2003 р. залізниця починала звертатися з позовами про визнання договорів недійсними з посиланням на їх невідповідність ст. 5 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" (відсутність згоди ФДМУ на оренду нерухомого майна площею понад 200 м. кв.). Існує практика визнання судами договорів недійсними з посиланням на земельне законодавство через відсутність в залізниці повноважень здавати в оренду земельні ділянки²²³. Як видається, такий підхід є вірним.

Істотне, хоча і суто технічне значення для визначення правового режиму земель залізничного транспорту має наказ Міністерства транспорту України №411 від 20.12.1996 "Про затвердження Правил технічної експлуатації залізниць України", який регламентує технічні аспекти використання земель залізничного транспорту.

 

Стаття 69. Землі морського транспорту

1. До земель морського транспорту належать землі під:

а) морськими портами з набережними, майданчиками, причалами, вокзалами, будівлями, спорудами, устаткуванням, об'єктами загальнопортового і комплексного обслуговування флоту;

Б) гідротехнічними спорудами і засобами навігаційної обстановки, судноремонтними заводами, майстернями, базами, складами, радіоцентрами, служ-бовими та культурно-побутовими будівлями та іншими спорудами, що обслу­говують морський транспорт.

На підходах до портів (каналів), мостових, кабельних і повітряних переходів, водозабірних та інших об'єктів відповідно до закону можуть встановлюватись обмеження у використанні земель.

До частини першої.Ч. 1 ст. 69 ЗКУ визначає землі морського транспорту через їх склад. Аналогічно склад земель морського транспорту визначає ч. 1 ст.25 ЗУ "Про транспорт", проте вже ч. 2 ст. 25 встановлює виняток, ЗКУ не передбачений: за Законом, "fdjo земель морського транспорту не належать території, насипані або намиті в акваторії за кошти портів. " Не зовсім зрозумілі мотиви такого положення. У будь-якому випадку, при вирішенні питання про режим намитих земель слід виходити з положень ЗКУ, який відносить до земель морського транспорту всі землі порту. А згідно із ч. 1 ст. 74 Кодексу торговельного мореплавства України, "[т]ериторією морського порту є відведені порту землі. До території морського порту також: належать намиті, насипані або створені із застосуванням інших гідротехнічних технологій площі, створені за рахунок порту і за користування якими не стягується плата. "

Розміри та правовий режим відповідних земельних ділянок морських портів визначаються у кожному конкретному випадку проектною документацією.

Споруди навігаційної обстановки є одним з різновидів гідротехнічних споруд і можуть бути розміщені як на земельних ділянках навколо водного об'єкта (маяки), так і бути пла­вучими (плавучі маяки, буї тощо). В такому разі неабияке значення має питання щодо можливості віднесення до земель морського транспорту ділянок дна водойм, над якими знаходяться і до яких зафіксовані плавучі споруди навігації. Вважаємо, що використання земельної ділянки під плавучими спорудами навігаційної обстановки є не настільки істотним, щоб вимагати відведення для цих потреб земельних ділянок. Аналогічно, навряд чи серйозно можна розглядати питання про відведення ділянок для розміщення світлофорів, дорожніх знаків тощо.

Ч. 1 ст. 12 Кодексу торговельного мореплавства України передбачає відведення "землі та водного простору для торговельного мореплавства, а також: будівництва або будь-якої роботи в зоні дії навігаційного обладнання і морських шляхів ", яке "повинно бути погоджено з Міністерством транспорту України та місцевими органами влади і самоврядування. "

Застосування правил, що визначають правовий режим земельних ділянок морського транспорту, на сьогодні є утрудненим через те, що території та акваторії морських портів не визначені, що створює підґрунтя для зловживань. Відповідно, безпека мореплавства, ефективність господарювання портів та бюджет зазнають втрат²²⁵.

До частини другої.Закон передбачає специфічний правовий режим земель, прилеглих до земель морського транспорту. Згідно із коментованою нормою можливим є встановлення обмежень у використанні земель. Такі обмеження передбачені ч. З ст. 25 ЗУ "Про транспорт", за якою "[с]порудження на підходах до портів (каналів) мостових, кабельних і повітряних переходів, водозабірних та інших об 'єктів, а також: спорудження радіосистем у зоні радіонавігаційних об 'єктів погоджується з адміністрацією портів. "

 

Стаття 70. Землі річкового транспорту

 

До земель річкового транспорту належать землі під:

а) портами, спеціалізованими причалами, пристанями і затонами з усіма технічними спорудами та устаткуванням, що обслуговують річковий транспорт;

б) пасажирськими вокзалами, павільйонами і причалами;

в) судноплавними каналами, судноплавними, енергетичними та гідротехнічними спорудами, службово-технічними будівлями;

г) берегоукріплювальними спорудами й насадженнями;

ґ) вузлами зв'язку, радіоцентрами і радіостанціями;

д) будівлями, береговими навігаційними знаками та іншими спорудами для обслуговування водних шляхів, судноремонтними заводами, ремонтно- експлуатаційними базами, майстернями, судноверф'ями, відстійно-ремонтними пунктами, складами, матеріально-технічними базами, інженерними мережами, службовими та культурно-побутовими будівлями, іншими об'єктами, що забезпечують роботу річкового транспорту.

Поняття земель річкового транспорту визначається ст. 70 ЗКУ через їх склад. Аналогічне визначення вміщене до ч. 1 ст. 28 ЗУ "Про транспорт". Ч. 2 цієї статті передбачає влаштування берегових смуг водних шляхів (формально вони не включаються до складу земель річкового транспорту). Щодо правового режиму берегових смуг див. ст. 64 ЗКУ та коментар до неї.

Певне відношення до правового режиму земель річкового транспорту мають положення розділу III "Порти, пристані, вантажне та комерційне господарство" Статуту внутрішнього водного транспорту СРСР, затвердженого постановою Ради Міністрів СРСР 15.10.1955 №1801. Правовий режим та організація земельних ділянок під гідротехнічними спорудами визначається СНиП 2.06.01-86 "Гидротехнические сооружения. Основньїе положений про-ектирования", затвердженими постановою Держбуду СРСР від 28.05.86 №71 та наказом Міністерства транспорту України від 29.03.2004 №251 "Про затвердження Правил технічної експлуатації річкових портових гідротехнічних споруд".

Стаття 71. Землі автомобільного транспорту та дорожнього господарства

До земель автомобільного транспорту належать землі під спорудами та устаткуванням енергетичного, гаражного і паливороздавального господарства, автовокзалами, автостанціями, лінійними виробничими спорудами, службово-технічними будівлями, станціями технічного обслуговування, автозаправними станціями, автотранспортними, транспортно-експедиційними підприємствами, авторемонтними заводами, базами, вантажними дворами, майданчиками контейнерними та для перечеплення, службовими та культурно-побутовими будівлями й іншими об'єктами, що забезпечують роботу автомобільного транспорту.

2. До земель дорожнього господарства належать землі під проїзною части­ною, узбіччям, земляним полотном, декоративним озелененням, резервами, кюветами, мостами, тунелями, транспортними розв'язками, водопропускними спорудами, підпірними стінками і розташованими в межах смуг відведення іншими дорожніми спорудами та обладнанням, а також землі, що знаходяться за межами смуг відведення, якщо на них розміщені споруди, що забезпечують функціонування автомобільних доріг, а саме:

а) паралельні об'їзні дороги, поромні переправи, снігозахисні споруди і насадження, протилавинні та протисельові споруди, вловлюючі з'їзди;

б) майданчики для стоянки транспорту і відпочинку, підприємства та об'єкти служби дорожнього сервісу;

в) будинки (в тому числі жилі) та споруди дорожньої служби з виробничими базами;

Г) захисні насадження.

До частини першої.Коментована частина визначає поняття земель автомобільного транспорту через їх склад. Аналогічні положення вміщені до ст. 31 ЗУ "Про транспорт".

Розміри, конфігурація та правовий режим земельних ділянок, що відводяться для лінійної частини автомобільних доріг, визначаються СН 467-74 "Норми отвода земель для автомобильних дорог", затвердженими Держбудом СРСР 19.12.1974™. Структура та правовий режим земельних ділянок автомобільних доріг також певною мірою конкретизуються ДБН В.2.3-4-2000 "Споруди транспорту. Автомобільні дороги"¹²¹. Певне значення для окреслення структури та правового режиму земель автомобільного транспорту також мають окремі положення розділу II "Рухомий склад. Автомобільні шляхи, споруди і обладнання для організації перевезень вантажів і обслуговування пасажирів" Статуту автомобільного транспорту УРСР, затвердженого постановою Ради Міністрів Української РСР від 27.06.1969 №401.

До частини другої.Дана частина визначає поняття земель дорожнього господарства через їхній склад.

Правовий режим земельних ділянок дорожнього господарства визначається ЗУ "Про автомобільні дороги". Даним Законом набагато більш детально визначається також склад земель дорожнього господарства (через складові доріг) по відношенню до кожного різновиду доріг: загального користування (ст. 9), вулиць і доріг міст та інших населених пунктів (ст. 18), відомчих (технологічних) автомобільних доріг (ст. 23), автомобільних доріг на приватних територіях (ч. 2 ст. 25).

Відповідно до зазначеного Закону (ст.ст. 37, 38), розміщення об'єктів сервісу та зовнішньої реклами здійснюється "за погодженням з органами державного управління автомобільними дорогами та відповідними державними органами з безпеки дорожнього руху". Органами державного управління автомобільними дорогами є Державна служба автомобільних доріг України (Укравтодор) - див. ПКМ "Про затвердження Положення про Державну службу автомобільних доріг України" від 16.04.2007 №628, а державним органом з безпеки дорожнього руху є Державна адміністрація автомобільного транспорту (урядовий орган у сфері автомобільного транспорту, який діє у системі Мінтрансзв'язку) - див. ПКМ "Деякі питання Державної адміністрації автомобільного транспорту" від 3.09.2008 №771. Порядок надання погоджень (дозволів) визначається наказом Державної служби автомобільних доріг України від 29.09.2005 №414 "Про затвердження Порядку видачі дозволів на розміщення, будівництво, реконструкцію та функціонування об'єктів сервісу на землях дорожнього господарства та згод і погоджень на об'єкти зовнішньої реклами вздовж автомобільних доріг загального користування".

Певні особливості правового режиму земель дорожнього господарства встановлені Єдиними правилами ремонту і утримання автомобільних доріг, вулиць, залізничних переїздів, правил користування ними та охорони, затвердженими ПКМ від 30.03.1994 №198. Зокрема, специфічні обов'язки землевласників та землекористувачів з утримання земельних ділянок в межах смуги відведення (відчуження) автомобільних доріг передбачені п.п. 24, 25 Правил. П. 26 Правил вимагає погоджувати розміщення споруд малих архітектурних форм за дозволами, що видаються "в межах червоних ліній міських вулиць і доріг - відповідними місцевими виконавчими органами міських рад, а у мм. Києві та Севастополі міськими державними адміністраціями відповідно до підпункту 9.3 ДБН А 2.2-3-97 за погодженням з Державтоінспекцією, дорожньо-експлуатаційними та іншими заінтересованими організаціями"; "в межах смуг відчуження автомобільних (позаміських) доріг відповідними дорожньо-експлуатаційними організаціями за погодженням з Державтоінспекцією".

Положення, що стосуються режиму земель дорожнього господарства, містяться у Технічних правилах ремонту та утримання автомобільних доріг загального користування України П-Г. 1-218-113-97, затверджених наказом Голови Української державної корпорації "Укравтодор" від 26.09.1997 №190.

Законодавство звільняє від оподаткування земельним податком земелі дорожного господарства автомобільних доріг загального користування (ч. 2 ст. 12 ЗУ "Про плату за землю").

 

Стаття 72. Землі авіаційного транспорту

 

1. До земель авіаційного транспорту належать землі під:

а) аеропортами, аеродромами, відокремленими спорудами (об'єктами управління повітряним рухом, радіонавігації та посадки, очисними та іншими спорудами), службово-технічними територіями з будівлями та спорудами, що забезпечують роботу авіаційного транспорту;

б) вертольотними станціями, включаючи вертольотодроми, службово-технічними територіями з усіма будівлями та спорудами;

в) ремонтними заводами цивільної авіації, аеродромами, вертольотодро-мами, гідроаеродромами та іншими майданчиками для експлуатації повітряних суден;

г) службовими об'єктами, що забезпечують роботу авіаційного транспорту.

На приаеродромній території відповідно до закону запроваджується особливий режим використання земель.

Розміри та структура земельних ділянок, що відводяться для аеропортів, визначаються відповідно до СН 457-74 "Норми отвода земель для… До частини другої.Відповідно до ч. 2 ст. 72 ЗКУ, що коментується, для…  

До земель трубопровідного транспорту належать земельні ділянки, надані під наземні і надземні трубопроводи та їх споруди, а також під наземні споруди підземних трубопроводів.

Уздовж наземних, надземних і підземних трубопроводів встановлюються охоронні зони.

Ст. 1 ЗУ "Про трубопровідний транспорт" визначає поняття трубопроводів та запроваджує їх поділ на магістральні та промислові. Розмір земельних ділянок, що відводяться для магістральних трубопроводів,… Слід зазначити, що для розміщення промислових трубопроводів окремі земельні ділянки здебільшого не відводяться.

До земель міського електротранспорту належать землі під відокремленими трамвайними коліями та їх облаштуванням, метрополітеном, коліями і станціями фунікулерів, канатними дорогами, ескалаторами, трамвайно-тролейбусними депо, вагоноремонтними заводами, спорудами енергетич­ного і колійного господарства, сигналізації і зв'язку, службовими і культурно-побутовими будівлями та іншими спорудами, необхідними для забезпечення роботи міського електротранспорту.

Положення, аналогічні викладеним у коментованій статті, вміщені у ст. 35 ЗУ "Про транспорт". Слід зазначити, що землі міського електротранспорту знаходяться в межах населених пунктів і тому, як і землі житлової та громадської забудови, повинні використовуватися "відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови" (див. ст. 39 ЗКУ та коментар до неї). Зокрема, відповідно до п. 7.38 ДБН 360-92** "Планування і забудова міських і сільських поселень" "[організацію громадського транспорту для міст з населенням 250 тис. чол. і більше слід вирішувати на підставі комплексних схем розвитку всіх видів міського пасажирського транспорту. Допускається розроблювати такі схеми за наявності складних транспортних проблем у містах з населенням від 100 до 250 тис. чол. У цьому випадку їх треба суміщувати із схемами організації дорожнього руху". Регламентується щільність мережі ліній наземного громадського пасажирського транспорту: вона має складати, як правило, 1,5-2,5 км/км², а у центральних районах найзначніших міст - до 4-4,5 км./км² (п. 7.40), розташування зупинок визначається нормативом дальності пішохідних підходів до найближчої зупинки (не більше 500 м. - п. 7.41) тощо.

Структура і режим земельних ділянок міського електротранспорту визначаються на підставі ДБН В.2.3-5-2001, а також Правил експлуатації трамвая та тролейбуса, затверджених наказом Державного комітету України по житловому господарству від 10.12.1996 №103.

Деякі вимоги щодо правового режиму земель міського електротранспорту вміщені у Єдиних правилах ремонту і утримання автомобільних доріг, вулиць, залізничних переїздів, правил користування ними та охорони, затверджених ПКМ від 30.03.1994 №198 (зокрема, що стосується можливості розміщення на таких землях малих архітектурних форм тощо).

В частині відведення земельних ділянок під споруди і устаткування метрополітену необхідно відмежовувати такі об'єкти правового регулювання, як земельні ділянки, з одного боку, та ділянки надр, з іншого, котрі надаються для відповідних потреб у різному порядку.

 

Стаття 75. Землі зв'язку

До земель зв'язку належать земельні ділянки, надані під повітряні і кабельні телефонно-телеграфні лінії та супутникові засоби зв'язку.

Землі зв'язку можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності.

Уздовж повітряних і підземних кабельних ліній зв'язку, що проходять поза населеними пунктами, а також навколо випромінювальних споруд телерадіостанцій та радіорелейних ліній встановлюються охоронні зони.

До частини першої. Коментована норма визначає землі зв'язку через їх склад. Виходячи зі змісту терміну "телекомунікації" ("передавання, випромінювання та/або приймання знаків, сигналів, письмового тексту, зображень та звуків або повідомлень будь-якого роду по радіо, проводових, оптичних або інших електромагнітних системах"), визначеного ст. 1 ЗУ "Про телекомунікації", видається, що термін "землі зв 'язку" включає "землі телекомунікаціи", а також землі поштового зв 'язку.

4. 1 ст. 11 ЗУ "Про телекомунікації" визначає поняття земель телекомунікаціи – складової земель зв'язку наступним чином: "[д]о земель телекомунікаціи як складової частини земель зв'язку належать земельні ділянки, що надаються в установленому порядку у власність або передаються їх власниками в постійне або тимчасове користування, у тому числі в оренду, фізичним особам - суб 'єктам підприємницької діяльності та юридичним особам для розташування лінійних, станційних споруд, антен, веж:, інших технічних засобів телекомунікаціи. "

Розміри та конфігурація земельних ділянок для потреб зв'язку визначаються СН 461-74 "Норми отвода земель для линий связи", а також, ДБН Д.2.2-34-99 "Споруди зв'язку, телебачення та радіомовлення", що опосередковано регулюють питання надання земельних ділянок для об'єктів зв'язку. Значна частина об'єктів зв'язку не потребує відведення для них окремих земельних ділянок.

Об'єкти поштового зв'язку не вимагають встановлення специфічного правового режиму для земель, на яких вони знаходяться, і зазвичай розташовані в межах земель житлової та громадської забудови (див. ст. 38, 39 ЗКУ та коментар до них).

Землі зв'язку займають 5,2 тис. га²³⁰.

До частини другої. Законодавство допускає перебування земель зв'язку у власності будь-яких суб'єктів.

До частини третьої.Ч. З ст. 75 ЗКУ, ч. 2 ст. 10 ЗУ "Про телекомунікації"" передбачають встановлення охоронних зон навколо об'єктів зв'язку (ліній електрозв'язку та випромінюючих споруд електрозв'язку). Охоронні зони навколо земель зв'язку, їх розміри та правовий режим передбачені Правилами охорони ліній електрозв'язку, що затверджені ПКМ від 29.01.1996 №135. Правила (п.п. 2, 6, 8, 10, 12, 13, 17 та ін., Додаток до Правил - Умови проведення робіт у межах охоронних зон кабельних і повітряних ліній зв'язку та проводового мовлення) передбачають влаштування охоронних зон з особливими режимами землекористування розміром від 2 метрів до 0,25 милі від крайніх проводів або траси.

Окрім охоронних зон, навколо об'єктів зв'язку встановлюються також санітарно-захисні зони, розмір та режим яких визначається, зокрема, наказом Міністерства охорони здоров'я України №239 від 01.08.1996 "Про затвердження державних санітарних правил та норм" (див. також ст. 114 ЗКУ).

 

Стаття 76. Землі енергетичної системи

 

Землями енергетичної системи визнаються землі, надані під електрогенеруючі об'єкти (атомні, теплові, гідроелектростанції, електростанції з використанням енергії вітру і сонця та інших джерел), під об'єкти транспортування електроенергії до користувача.

Землі енергетичної системи можуть перебувати у державній, комунальній

Та приватній власності.

Уздовж повітряних і підземних кабельних ліній електропередачі встановлюються охоронні зони.

Розмір, внутрішня структура та конфігурація земельних ділянок під електрогенеруючими об 'єктами визначаються проектною документацією на підставі… Розмір, внутрішня структура та конфігурація земельних ділянок, наданих для… Ч. ч. 4, 5 ст. 20 ЗУ "Про електроенергетику" передбачають влаштування навколо об'єктів електроенергетики…

Землями оборони визнаються землі, надані для розміщення і постійної діяльності військових частин, установ, військово-навчальних закладів, підприємств та організацій Збройних Сил України, інших військових формувань, утворених відповідно до законодавства України.

Землі оборони можуть перебувати у державній та комунальній власності.

Навколо військових та інших оборонних об'єктів у разі необхідності створюються захисні, охоронні та інші зони з особливими умовами користування.

Порядок використання земель оборони встановлюється законом.

Як зазначає О.М. Пащенко, користувачами земель оборони можуть бути "установи, підприємства, організації і військово-навчальні заклади, які… За даними Держкомзему України, на 01.01.2007 у користуванні силових структур… Хоча закон прямо не відносить прикордонну смугу до земель оборони, поза сумнівом, землі в межах цієї смуги мають…

Розділ III

 

ПРАВА НА ЗЕМЛЮ

 

Глава 14

Право власності на землю

 

Стаття 78. Зміст права власності на землю

 

Право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками.

Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них.

Земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.

Особам (їх спадкоємцям), які мали у власності земельні ділянки до 15 травня 1992 року (з дня набрання чинності Земельним кодексом України), земельні ділянки не повертаються.

До частини першої.Коментована норма визначає право власності на землю через окремі правомочності, що зазвичай належать власнику. Разом із тим, далеко не завжди власник має одночасно всі три правомочності; можна уявити ситуацію, коли в певний момент він не має жодної з них (наприклад, майно передане в оренду, а на розпорядження ним встановлена заборона), проте залишатиметься власником {nudum ius). З іншого боку, не завжди особа, яка має усі три правомочності, є власником - наприклад, теоретично орендар може бути комісіонером, тобто матиме усі три правомочності щодо речі, що не зробить його власником. Тому визначення права власності через правомочності обгрунтовано критикується у правовій літературі²³⁶.

Ч. 1 ст. 316 ЦК України визначає право власності загалом як "право особи наріч (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб". Таке визначення, на наш погляд, є більш вдалим, ніж визначення права власності через його зміст, проте і воно не відбиває всіх істотних ознак права власності й фактично охоплює всі речові права.

На наш погляд, з метою відмежування права власності на землю від інших речових прав, з урахуванням наведеного вище право власності на землю (земельну ділянку) доцільно визначати як право особи на землю (земельну ділянку), що полягає у можливості найбільш повного панування над нею, з обмеженнями, встановленими законом або договором, і яке особа здійснює за власною волею, незалежно від волі інших осіб¹¹¹. Адже право власності відрізняється від інших речових прав саме своїм обсягом - найбільш повним²⁵⁸.

Разом із тим, хоча право власності й не можна звести до сукупності повноважень із володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, вони, поза сумнівом, складають основний зміст права власності, що підтверджено, окрім даної статті, ще і положеннями інших нормативно-правових актів (ст. 317 ЦК України, ст. 134 Господарського кодексу України).

Розглянемо детально правомочності із володіння, користування та розпорядження земельними ділянками.

Право володіння.Легального визначення володіння як складової права власності не існує. У спеціальній літературі існують різноманітні визначення права володіння земельними ділянками, проте найбільш вдалим нам видається визначення володіння як усвідомленої юридично гарантованої можливості мати річ у своєму фактичному господарському пануванні. Таким чином, визначення права володіння містить у собі два критерії - (1) фактичний {фактична можливість мати річ під своїм пануванням, в римському праві - corpus, "тіло ") та (2) вольовий (усвідомлення можливості і бажання панування над річчю в своїх інтересах, від animus, лат. "душа ")™.

Слід, проте, звернути увагу на специфіку застосування такого визначення у випадку із настільки особливим майном, як земельна ділянка. Йдеться, насамперед, про фактичний критерій володіння. Специфіка земельної ділянки як об'єкту права власності полягає у тому, що земельна ділянка є локалізованою у просторі, і "фактичне панування" над нею є умовністю. Слід сказати, що таку умовність визнавало ще римське цивільне право, за яким володіння могло утримуватися без фактичного панування, лише волею (solo animo) під час відсутності власника²⁴⁰.

На наш погляд, із аналізу чинного законодавства (ст. 334 ЦК України, ст. 125 ЗКУ) можна зробити висновок, що закон прирівнює до фактичного панування над земельною ділянкою оформлення прав на неї (видачу державного акту на право приватної власності, внесення записів до земельно-кадастрової документації щодо земель державної та комунальної власності).

Правило, за яким право власності на землю виникало виключно після його оформлення відповідними документами, було закріплено і у первинній редакції ЗКУ УРСР 1990 p., і в редакції 1992 р. (ст.ст. 22, 23). Таке ж правило було закріплено у ЗКУ УРСР 1970 р. (ст.ст. 20-22). ЗКУ УСРР 1922 р. аналогічного правила не містив, хоча й передбачав видачу певних посвідчуючих документів після державного запису (державної реєстрації) утворених землекористувань (ст. 193), вказуючи при цьому, що інші документи є недійсними та не є доказами законності землекористування (ст. 194). Викладене необхідно враховувати, маючи справу із земельними ділянками, права на які могли виникнути під час дії нечинних нині актів законодавства.

Право користування²⁴¹.Закон не наводить визначення права користування. У спеціальній літературі право користування земельними ділянками визначається по-різному²⁴², проте традиційним і найбільш визнаним є підхід, за яким право користування розглядається як юридично забезпечена можливість застосовувати корисні властивості речі в процесі Ті особистого чи виробничого споживання²". Вважаємо, що таке визначення є найбільш вдалим із існуючих.

На відміну від загального правила, встановленого ст. 319 ЦК України ("власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону"), обсяг права користування земельною ділянкою є обмеженим і обумовлюється цільовим призначенням земельної ділянки. Земельна ділянка може (і повинна) використовуватися лише за цільовим призначенням (ст. 91 ЗКУ, п. 4 ст. 373 ЦК України). Належність до певної категорії земель, які виділяються за цільовим призначенням, сама по собі не може достатньо конкретно визначити правовий режим земельної ділянки, у тому числі обмеження права користування нею. Правовий режим залежить від різновиду угідь в межах категорії земель, існування спеціальних обмежень у використанні земельної ділянки (в загальному вигляді передбачені у ст.ст. 110-115 ЗКУ, пов'язуються із існуванням охоронних зон, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель тощо). Вимоги до вико­ристання конкретної земельної ділянки зазвичай містяться у містобудівній та землевпорядній документації (проектах відведення, внутрігосподарського землеустрою тощо). Детальніше з цього приводу див. статті, присвячені правовому режиму окремих категорій земель, та коментар до них.

Право розпорядження.Легальне визначення права розпорядження земельними ділянками у законодавстві України відсутнє. У спеціальній літературі право розпорядження земельними ділянками визначається по-різному²⁴⁴. Ми приєднуємося до "класичного" виз­начення, за яким право розпорядження розглядається як юридично забезпечена можливість визначати подальшу долю речі шляхом вчинення щодо неї юридичних актів²⁴⁵.

Слід враховувати, що право розпорядження земельними ділянками має певні особливості. Законодавством передбачені особливі правила відчуження та надання земельних ділянок в користування (див. розділ IV "Набуття і реалізація права на землю" ЗКУ та коментар до нього), особливі правила щодо обмеження та обтяження права власності (див. глави 16-18 ЗКУ та коментар до них); особливий порядок зміни цільового призначення земельних ділянок (див. ст. 20 ЗКУ та коментар до неї). Пошкодження (псування) і тим більше знищення земельних ділянок заборонене і тягне настання юридичної відповідальності (див. ст. 211 ЗКУ та коментар до неї).

До частини другої.Згідно із Конституцією України (ч. 2 ст. 14), право власності на землю "набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону". Коментована частина до певної міри відображає дане положення. Схожі положення можна зустріти і в інших актах законодавства, наприклад, ст. 150 Господарського кодексу України.

Вважаємо, що у даному випадку, виходячи з контексту, поняття "закон" вживається у вузькому, буквальному розумінні - як акт парламенту, прийнятий за специфічною (законодавчою) процедурою.

До частини третьої.Даною частиною передбачено, що земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.

У земельно-правовій доктрині України "приватна, комунальна та державна власність" розглядаються як форми власності. На думку М. В. Шульги, форма права власності наземлю - це "форма приналежності землі конкретним суб 'єктам, наділеним конкретними правомочностями "^2І6.

Щодо права приватної власності на землю див. ст.ст. 80-82 ЗКУ та коментар до них.

Щодо права комунальної власності на землю див. ст.ст. 80, 83 ЗКУ та коментар до них.

Щодо права державної власності див. ст.ст. 80, 84 ЗКУ та коментар до них.

Поза наведеною у коментованій нормі класифікацією форм права власності на землю залишається право власності іноземних держав, яке передбачено ст.ст. 85, 129 ЗКУ (див. коментар до цих статей).

Колективна власність на землю.Положення ч. З ст. 78 ЗКУ не відбивають тієї обста­вини, що в Україні продовжує існувати таке явище, як колективна власність на землю. Колективна власність на землю в Україні виникла в процесі земельної реформи внаслідок масової передачі (в основному у 1993-1995 pp.) земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власність сільськогосподарських юридичних осіб т.з. "кооперативного типу (сільськогосподарський кооператив, садівницьке товариство, сільськогосподарське акціонерне товариство, колективне сільськогосподарське підприємство). Процедура передачі земель у колективну власність, як і інші правові питання, пов'язані із колективною власністю на землю, визначалися головним чином ст. 5 ЗКУ в ред. 1992 p., а також ст. 10 ЗУ "Про колективне сільськогосподарське підприємство". Згодом ("на виконання" Указу Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки" від 03.12.1999 №1529) більшість підприємств - суб'єктів права колективної власності припинили своє існування.

Питання про те, чи існує в сучасних умовах право колективної власності на землю, є дискусійним.

Деякі авторитетні представники правової доктрини (П.Ф. Кулинич) вважають, що "інститут права колективної власності... втратив свою легітимність у зв 'язку з прийняттям нового Земельного кодексу"¹'¹¹ або навіть раніше - "з прийняттям 28 червня 1996року нової Конституції України"™, де колективна власність також не згадана.

З подібними підходами погодитися не можна. Існують землі, надані раніше саме на такому правовому титулі ("право колективної власності") і не переоформлені як землі приватної або державної власності. За оперативною інформацією Держкомзему України, отриманою на підставі статистичної форми 6-зем, станом на 01.01.2006 в Україні залишалося лише колективних сільськогосподарських підприємств 575. В колективній власності формально перебуває 0,2 % території держави, що складає 117,1 тис. га²⁴'). Ні Конституція України, ні ЗКУ не передбачають припинення або переходу права колективної власності до інших суб'єктів (хоча й не згадують про колективну власність).

Аналогічно, не можна погодитися із думкою, за якою до відносин щодо земель, переданих свого часу до колективної власності, слід застосовувати положення чинного ЗКУ про спільну власність на земельні ділянки (ст.ст. 86-89 ЗКУ)²⁵⁰. Натомість, поділяємо підхід І.О. Костяшкіна, який зазначає, що "поширення відповідних правових конструкцій на право колективної власності передбачатиме перехід від власності, суб 'єктом якої виступає колективне підприємство, до спільної власності фізичних осіб, що потребує визначення юридичної підстави, порядку такого переходу, виготовлення нового державного акту", що без законодавчих змін неможливо"'.

Не має однозначного вирішення у правовій доктрині питання про суб 'єкта права колективної власності, що обумовлено насамперед суперечливістю відповідного зако­нодавства (ст. 5 ЗКУ в ред. 1992 p., ст. 10 ЗУ "Про колективне сільськогосподарське підприємство"): з одного боку, закон проголошував, що земельна ділянка належить "співвласникам"-тромадяк&м, але в той же час суб'єктом права називається юридична особа.

На наш погляд, при існуванні відповідних юридичних осіб суб'єктом права власності на земельні ділянки, передані у колективну власність, слід визнавати саме ці юридичні особи. Підтвердженням цьому є пряма вказівка ст. 5 ЗКУ в редакції 1992 p., ст. 10 ЗУ "Про колективне сільськогосподарське підприємство". Положення тих самих норм законів, які називали громадян співвласниками, є декларативними, оскільки закріплений законодавчо порядок володіння, користування та розпорядження земельними ділянками колективної власності свідчив про те, що правомочності власника здійснює саме юридична особа в особі своїх статутних органів, а не громадяни-"співвласники". Виходячи з цього, громадяни-"співвласники" не мали по відношенню до земельних ділянок права власності.

Натомість, громадяни-"співвласники" мали специфічне право вимагати виділення в натурі із земель колективної власності спершу середньої земельної частки (ст. 5, 6 ЗКУ в ред. 1992 p.), а із прийняттям Указу Президента України "Про невідкладні заходи щодо при­скорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва" від 10.11.1994 №666 - земельної частки (паю). Право вимоги громадян співіснувало із правом власності на землю юридичних осіб, і у разі колізії мало над ним пріоритет, що свідчить про його речову природу. Проте ототожнювати право на земельну частку (пай) з правом колективної власності немає підстав: громадяни не володіли, не користувалися та не розпоряджалися земельною ділянкою; ці повноваження здійснювала юридична особа.

Необхідно відзначити, що конструкція колективної власності на землю є вкрай суперечливою. Крім того, світовий досвід свідчить, що колективне землеволодіння та засновані на ньому колективні форми ведення сільського господарства в багатьох країнах, що здійснюють земельну реформу, не виправдали себе²⁵². Це і зумовило відхід від концепції права колективної власності у Конституції України та більшості чинних актів земельного законодавства "на чолі" із ЗКУ.

Право власності на землю Українського народу.На думку багатьох дослідників (див. нижче), окрім названих вище форм права власності на землю (приватної, комунальної, державної та колективної) існує також право власності на землю Українського народу. Ч. 1 ст. 13 Конституції України передбачає, що "[з]емля ...та інші природні ресурси ... є об 'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування ... ". Разом із тим, у ч. 2 ст. 14 Конституції України мова йде про набуття права власності на землю "громадянами, юридичними особами та державою", а у ч. 1 ст. 142 - про те, що "... земля, природні ресурси, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також: об 'єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад" є "матеріальною та фінансовою основою місцевого самоврядування".

Відтак, постає питання про співвідношення між наведеними нормами Основного закону, а також про те, як співвідноситься власність Українського народу, з одного боку, та власність громадян, юридичних осіб, держави та територіальних громад, з іншого.

У земельному законодавстві України окрема форма права власності на землю - право власності Українського народу - не закріплена. Визнається лише право власності громадян, юридичних осіб, держави та територіальних громад. У доктрині земельного права думки розділилися.

На думку деяких дослідників, народ України є самостійним суб 'єктом права власності на землю¹". В. І. Андрейцев²⁵⁴ та В. В. Костицький²⁵⁵ розділяють державну, комунальну та народну власність на землю.

О.А. Вівчаренко, обстоюючи виділення права власності Українського народу як окремої форми власності на землю, посилається на ст.ст. 2, 318 ЦК України, де згадані і народ, і держава²⁵⁶. На наш погляд, системне тлумачення норм ЦК України, включаючи ст. 9 (де йдеться про субсидіарне застосування норм кодексу до земельних відносин), та ЗКУ (де право власності народу не відображене), спростовують таку аргументацію.

Деякі науковці вважають народ не лише окремим, але й єдиним суб'єктом права власності на землю²⁵⁷.

Звертає на себе увагу теорія "поділеної власності", запропонована 1.1. Каракашем²⁵⁸. На його думку, власність народу України "повинна грунтуватися не на поділі цілісної природи за об'єктами або повноважень володіння, користування і розпорядження природними ресурсами, а на розподілі функцій, пов 'язаних з реалізацією відповідних повноважень власності, між: органами державної влади та місцевого самоврядування різних рівнів"™'. Дослідник приєднується до думки, за якою існує фактична неможливість "здійснення народом своїх правомочностей як суб 'єктом права власності на природні об 'єкти", і "[у] цьому зв 'язку більш придатним є юридичне закріплення ...не права власності народу на природні об 'єкти, а права народного надбання природних багатств. Народне надбання - це те, що освоювалось, облагороджувалось, натуралізовувалось і на цій підставі дісталося від минулих поколінь народу теперішнім поколінням і підлягає передачі майбутнім поколінням народу"²⁶⁰.

Схожої позиції тримається П.Ф. Кулинич, на думку якого, ст.ст. 13 та 14 Конституції України виключають одна одну. При встановленні співвідношення цих норм слід, на його думку, виходити із загальної спрямованості політики держави. Зміст ст. 13 Конституції України слід "витлумачити як проголошення земельного фонду країни не власністю, а основним національним надбанням Українського народу :.."^ш. На думку П.Ф. Кулинича, саме таке тлумачення співвідношення між ст. 13 та ст. 14 було дане ВР України при прийнятті нового ЗКУ²⁶². Проголошення землі національним надбанням, на думку науковця, означає, що "правові рамки володіння, користування та розпорядження" національним надбанням "з боку власників мають бути закріплені в законах України", поряд із цим, юридична коректність ст. 13 Конституції України викликає у дослідника сумнів²⁶³.

У цьому ж руслі знаходиться і підхід В. Карабаня, який, даючи оцінку положенням ст. 324 ЦК України, де передбачено прав власності Українського народу на землю та інші природні ресурси, вважає, що "право власності Українського народу на зазначені об 'єкти має лише публічно-правовий зміст, що виключає участь Українського народу в цивільно-правових відносинах та обумовлює можливість суміщення цього права з цивільними правами інших осіб на зазначені об 'єкти (їх ділянки, частини тощо)"^2М.

В.В. Носік пропонує і розвиває конструкцію "дворівневоївласності на землю ", за якою "право власності держави, юридичних осіб та громадян (право нижчого рівня) є похідним та залежним від права власності Українського народу (права вищого рівня) "²⁶⁵.

На думку М.В. Шульги, народ не може повсякденно здійснювати правомочності власника, за своєю економічною природою власність Українського народу на землю є фактично державною, а народ і держава як суб'єкти права власності не можуть протиставлятися²⁶⁶.

На наш погляд, право Українського народу є загальним поняттям по відношенню до права власності держави та територіальних громад - публічно-правових різновидів права власності. Таким чином, право власності Українського народу може виступати або у формі державної, або у формі комунальної власності. Це ніяк не виключає можливості існування права власності громадян та юридичних осіб, оскільки ч. 1 ст. 13 Конституції України не вживає формулювання "об'єкт виключної власності", натомість, у ст. 14 прямо передбачаючи можливість набуття землі у власність юридичних та фізичних осіб.

До частини четвертої.У коментованій нормі закріплюється важливий принцип земельної реформи в Україні, яка повністю заперечує можливість реституції (повернення) земель, націоналізованих при встановленні радянської влади в Україні.

Дата "до 15 травня 1992 року" обрана законодавцем тому, що саме наступного дня після вказаної дати набрала чинності нова редакція ЗКУ (від 13.03.1992), що вперше у новітній історії України передбачила можливість існування приватної власності на землю. Будь-яке право приватної власності, що існувало до цієї дати, було скасовано радянським законодавством при націоналізації всіх земель (у різні періоди першої половини 20-го ст.). Обрання іншої, більш ранньої дати, наближеної до моменту націоналізації, було можливим, проте утрудненим, оскільки процес націоналізації земель в Україні мав дещо розмиті часові рамки, особливо враховуючи зміни в її території (приєднання Галичини, Закарпаття та Буковини).

Між тим, посилання на те, що 15 травня 1992 року є днем "набрання чинності Земельним кодексом України", є некоректним. Як вже зазначалося, 16 (а не 15) травня 1992 року набрала чинності лише нова редакція кодексу (від 13.03.1992), прийнятого 18.12.1990.

 

Стаття 79. Земельна ділянка як об'єкт права власності

 

Земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться.

Право власності на земельну ділянку розповсюджується на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

До частин першої та третьої. Ч. 1ст. 79 ЗКУ необхідно розуміти у сукупності із положеннями ч. З цієї статті, за якою "[п]раво власності на земельну ділянку розповсюджується на простір ... над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення ... будівель і споруд" (це положення продубльоване у ч. З ст. 373 ЦК України). Виходячи із системного тлумачення норм ЗКУ (зокрема, враховуючи численні положення кодексу про необхідність використання земельних ділянок за цільовим призначенням), дане формулювання слід, на наш погляд, розуміти розширено: право власності поширюється не лише на простір, необхідний для будівництва, а і на простір, необхідний для використання земельної ділянки за цільовим призначенням. На наш погляд, це означає, що поняття земельної ділянки включає в себе відповідний простір, а не лише "земну поверхню".

Розуміння земельної ділянки як простору характерне для практики ООН: "ділянка реєструється у кадастрі чи системі реєстрації нерухомого майна та зазвичай подається як частина площини, хоча фактично є певним об'ємом простору" ("The parcel is registered in a cadastre or real property registration system and is usually shown as an area although in fact it represents a volume of space")¹".

У деяких країнах Європи (див., напр., § 1 ст. 552 Кодексу Наполеона у Франції²⁶⁸) законодавство розглядає поняття "земельна ділянка" (і, відповідно, "земля") як таке, що охоплює простір від центру Землі до "неба" (включно з усіма об'єктами нерухомості, що розташовані в межах цього простору - рослинністю, водами, будівлями тощо), хоча деякі країни встановлюють "нижні та верхні межі" поняття "земельна ділянка"¹⁶''. Саме до таких країн належить Україна.

Чи є земельна ділянка річчю, майном?З формальної точки зору земельна ділянка підпадає як під законодавче визначення речі ("предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права і обов 'язки" - ст. 179 ЦК України), так і під визначення майна ("окрема річ, сукупність речей, а також: майнові права та обов 'язки" - ст. 190 ЦК України). Ст. 181 ЦК України прямо і категорично відносить земельні ділянки до нерухомих речей, а отже - до майна.

Згадані положення законодавства не викликають заперечення з етимологічної точки зору. Слово "майно" походить від дієслова "мати" (синонім - "володіти"). Тобто етимологічно майно - це те, що можна мати, чим можна володіти. Поза усяким сумнівом, володіти можна і земельною ділянкою (як частиною землі).

Навіть за радянських часів, коли земельні ділянки були вилучені з цивільного обігу, концепція, за якою земельні ділянки слід визнавати майном, переважала²⁷⁰. На наш погляд, земельна ділянка - це, справді, специфічний різновид майна. Причому йдеться не лише про земельну ділянку у вузькому, землевпорядному розумінні - як ділянку із чітко встановленими межами, присвоєним кадастровим номером тощо, а про будь-яку частину земної поверхні, що може бути індивідуалізована (наприклад, об'єктом права державної власності можуть бути земельні ділянки лише із дуже приблизно визначеними межами, яким не присвоєно кадастрових номерів і т.д.).

На думку О. Г. Бондаря, який спеціально досліджував землю як об'єкт права власності, "земельна нерухомість не має принципово важливих особливостей, що дозволяють відокремити її від речей, і може розглядатися як особливий різновид нерухомого майна"¹¹'. Повністю поділяємо таку думку, беручи при цьому до уваги наявність спеціального правового регулювання відносин із землями, що зумовлене їх специфікою як природних об'єктів.

Вважаємо також, що під визначення речі (а відповідно, майна) не може підпадати земля у розумінні частини навколишнього середовища, оскільки вона, не будучи індивідуалізованою, не може бути об'єктом цивільних прав та обов'язків. Переконливі аргументи на користь такої позиції висловлюються управовій доктрині Н. І. Титовою²⁷² та ін. вченими²⁷³.

Межі земельної ділянки фіксуються у землевпорядній документації (кадастровому плані земельної ділянки) та виносяться на місцевість (в натуру) на підставі технічної документації щодо встановлення меж земельної ділянки із оформленням Акту винесення меж земельної ділянки в натуру. Місце розташування земельної ділянки фіксується прив'язкою її меж і крайніх точок до мережі координат (геодезичної мережі).

Права на земельну ділянку фіксуються як у правовстановлюючих документах (див. ст. 126 ЗКУ та коментар до неї), так і у складових державного реєстру земель (ст. 202 ЗКУ та коментар до неї).

До частини другої.Коментована норма передбачає, що право власності на земельну ділянку поширюється в її межах практично на всі природні ресурси. На перший погляд, це може вказувати, що саме поняття "земельна ділянка" охоплює не лише відповідний простір, а й розташовані в його межах природні ресурси та об'єкти. Проте системний аналіз чинного законодавства вказує, що це здебільшого не так.

Водні об'єкти, ліси.Ч. 2 ст. 79 ЗКУ (див. також ч. З ст. 373 ЦК України) передбачає, що "fnjpaeo власності на земельну ділянку поширюється в ЇЇ межах на ... водні об'єкти, ліси ..., які на ній знаходяться". Крім того, ст. 13 ЛК України передбачає, що право власності на ліси посвідчується державним актом на право власності на землю, а право власності на ліси виникає з моменту одержання цього документа. На перший погляд, це свідчить про те, що поняття земля" та "земельна ділянка" охоплюють не лише відповідний простір, аі згадані природні ресурси, що розташовані у відповідних межах. Проте нам видається, що процитовані положення законодавства слід тлумачити інакше. Оскільки води та ліси є окремими природними ресурсами, мають відмінний від землі правовий режим, для їх використання закон зазвичай вимагає отримувати спеціальні дозволи незалежно від наявності у користувача прав на земельну ділянку, вважаємо, що слід розмежовувати землі, земельні ділянки, з одного боку, та ліси та води - з іншого. Тому проголошення власника земельної ділянки "автоматично" власником зазначених природних ресурсів фактично є декларацією, не наповненою реальним змістом: власник земельної ділянки (за деякими незначними виключеннями, що підтверджують правило) не має можливості на свій розсуд володіти, користуватися та розпоряджатися водами та лісами, розташованими в межах земельної ділянки. Отже, вважаємо, що води та ліси не охоплюються поняттям "земельна ділянка".

Надра.Коментована норма не описує співвідношення права власності на земельну ділянку із правом на надра в її межах. Ст. 23 Кодексу України про надра надає землевласнику та землекористувачу право без окремого дозволу та внесення плати здійснювати обмежене використання надр під його ділянкою: "Землевласники і землекористувачі в межах наданих їм земельних ділянок мають право без спеціальних дозволів та гірничого відводу видобувати для своїх господарських і побутових потреб корисні копалини місцевого значення і торф загальною глибиною розробки до двох метрів і прісні підземні води до 20 метрів та використовувати надра для господарських і побутових потреб". На перший погляд, це також може означати, що надра є складовими земельних ділянок. Проте, на нашу думку, немає достатніх підстав навіть для того, щоб вважати надра не лише складовою, але хоча б приналежністю земельної ділянки (як пропонує Р.С. Кірін²⁷⁴). До такого висновку слід дійти на тій підставі, що надра можуть перебувати виключно у власності народу України (ст. 4 Кодексу України про надра), а право надрокористування землевласників та землекористувачів обмежується лише кількома видами обмеженого користування вичерпним переліком копалин. Термін же "приналежність" вживається зазвичай для того, щоб показати, що якийсь об'єкт (річ) має спільний правовий режим з "основною" річчю (ст. 186 ЦК України). У випадку із надрами та земельною ділянкою це не так, отже, надра не є приналежністю земельної ділянки.

Поверхневий (ґрунтовий) шар.Ч. 2 ст. 79 ЗКУ (див. також ч. З ст. 373 ЦК України) передбачає, що "[п]раво власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар ...". На противагу водам, лісам та надрам, ґрунти мають спільний режим із земельною ділянкою, землею; їх використання, охорона та відтворення регла­ментуються саме земельним законодавством. Виходячи із цього, вважаємо, що поняття "земельна ділянка" та "земля" охоплюють не лише простір над та під земною поверхнею, але й розташований в межах цього простору ґрунтовий покрив. Отже, ґрунти - складові земель (земельних ділянок).

Цікаво, що законодавство Російської Федерації (п. 2 ст. 6 Земельного кодексу РФ) прямо вказує, що поверхневий (ґрунтовий) шар входить до поняття "земельна ділянка" ("земельна ділянка - частина поверхні землі (у тому числі ґрунтовий шар) ...").

Будівлі і споруди.Важливим, хоча і не вирішеним у коментованій частині, є питання співвідношення прав на землю із правом на розташовані на ній будівлі та споруди. З цього приводу слід зазначити наступне.

Межові споруди законодавство фактично відносить до приналежностей земельної ділянки (ст. 108 ЗКУ). Питання ж про співвідношення земельної ділянки та інших капітальних будівель та споруд, що на ній розташовані, є цікавим та неоднозначним.

У римському цивільному праві будівлі та споруди вважалися невід'ємною частиною земельної ділянки, діяв принцип "superficies solo cedit" (наземне майно приростає до земельної ділянки)²⁷⁵. Проте в подальшому, з ускладненням обороту, суспільних відносин, у правових системах багатьох європейських країн існування будівель на чужій землі стало реальністю²⁷⁶. У більшості сучасних країн будівлі та споруди визнаються приналежностями земельної ділянки, в Україні ж тривалий час було навпаки: ЗКУ 1990 р. передбачав, що земельна ділянка "автоматично" слідувала юридичній долі будівель і споруд, розташованих на ній (ст. 30). Судова практика розуміла це таким чином, що перехід права відбувався навіть незалежно від посвідчення державним актом права наступника²⁷⁷.

Згодом певний час за земельним законодавством України земельна ділянка та капітальні будівлі і споруди мали незалежний правовий режим (див. первісну редакцію ст. 120 ЗКУ). На наш погляд, незалежний режим земельних ділянок та нерухомого майна зберігався навіть після набрання чинності ЦК України, де у ст. 377 було передбачено "автоматичний" перехід права на земельну ділянку вслід за нерухомим майном (хоча судова практика здебільшого

йшла іншим шляхом).

Законом від 27.04.2007 до ст. 120 ЗКУ були внесені зміни, і у новій редакції стаття відповідає загальному підходу ЦК України (ст.ст. 377, 796, 1225 ЦК України), за яким земельна ділянка поділяє юридичну долю розташованого на ній нерухомого майна. Разом із тим, дане правило є непростим та проблемним у реалізації (див. коментар до ст. 120

ЗКУ).

Багаторічні насадження.Відповідно до ч. 2 ст. 79 ЗКУ (див. також ч. З ст. 373 ЦК

України), "[п]раво власності на земельну ділянку поширюється в її межах на ... багаторічні насадження, які на ній знаходяться". Вважаємо, що це дозволяє вважати багаторічні насадження приналежністю земельної ділянки, яка зазвичай слідує її юридичній долі. Проте є і винятки, прямо передбачені законодавством: так, при паюванні земель та майна колективних сільськогосподарських підприємств законодавство відносить багаторічні насадження до майна, яке не підлягає паюванню (п. 21 Методики уточнення складу і вартості пайових фондів майна членів колективних сільськогосподарських підприємств, у тому числі реорганізованих, затвердженої ПКМ від 28.02.2001 №177), земельні ж ділянки під насадженнями паюються між суб'єктами права на земельну частку (пай).

 

Стаття 80. Суб'єкти права власності на землю

 

Суб'єктами права власності на землю є:

а) громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності;

б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності;

в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.

До пункту "а". Питання щодо суб'єктів права приватної власності вирішується у ст.ст. 81, 82 ЗКУ (див. коментар). З урахуванням змісту ст. 81 та ін. норм ЗКУ, положення коментованої частини слід розуміти розширено, оскільки суб'єктами права приватної власності на землю визнаються, крім юридичних осіб та громадян України, також іноземні громадяни та особи без громадянства.

До пункту "б". Ст. 142 Конституції України, а на її підставі і коментована норма (а також ч. 2 ст. 327 ЦК України) визначають суб'єктом права комунальної власності відповідні територіальні громади, що здійснюють право власності або безпосередньо (за допомогою місцевого референдуму, загальних зборів громадян - ст.ст. 7, 8 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні"), або через органи місцевого самоврядування. Цими органами, відповідно ст.ст. 8-12, 80 та ін. ЗКУ, є відповідні місцеві ради: сільські, селищні, міські ~ щодо земель територіальних громад, районні, обласні та Верховна Рада АР Крим - щодо земель спільноївласності територіальних громад. Питання регулювання земельних відносин вирішується радами виключно на пленарних засіданнях (п. 34 ст. 26, п. 21 ст. 43 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні").

Відповідно до ч. 2 ст. 7 ЗУ "Про місцеве самоврядування", " [п]редметом місцевого референдуму може бути будь-яке питання, віднесене ... законами до відання місцевого самоврядування". Порядок призначення та проведення місцевого референдуму визначається ЗУ "Про всеукраїнський та місцеві референдуми" від 03.07.1991.

Що ж стосується загальних зборів громадян, вони лише "враховуються" органами місцевого самоврядування при прийнятті відповідних рішень (ч. 2 ст. 8 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні").

До пункту "в".Щодо суб'єктів, які розпоряджаються землями державної власності див. ч. 2 ст. 84 ЗКУ та коментар до неї.

 

Стаття 81. Право власності на землю громадян

1. Громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі:

а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б) безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності;

в) приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування;

г) прийняття спадщини;

Г) виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).

Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.

3. Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки відповідно до частини другої цієї статті у разі:

а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б) викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності;

В) прийняття спадщини.

Землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземними громадянами, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню.

(Стаття 81 зі змінами, внесеними згідно із Законом №997-Vвід 27 квітня 2007року)

Загальна характеристика.У коментованій статті визначені види земель, що можуть перебувати у власності фізичних осіб, та підстави, на яких такі землі можуть набуватися. Оскільки відносно громадян України обмеження по об'єктному складу земель не встановлені, це вказує на те, що вони відсутні взагалі. На противагу цьому, об'єктний склад земель, що можуть належати іноземним громадянам та особам без громадянства, даною статтею обмежений.

На наш погляд, при визначенні статусу фізичних осіб у відносинах власності на землю слід керуватися загальними положеннями цивільного законодавства про правоздатність та дієздатність фізичних осіб (глава 4 ЦК України), оскільки в земельному законодавстві спеціальні норми відсутні.

До частини першої.

До пункту "б".Щодо безоплатної передачі громадянам земельних ділянок із земель державної та комунальної власності див. ч.ч. 6-11 ст. 118,… До пункту "в". Щодо приватизації земельних ділянок, що були раніше… До пункту "г". Щодо прийняття земельних ділянок у спадщину, див. ст. 131 ЗКУ та коментар до неї.

До частини третьої.

До пункту "б".Щодо викупу іноземцями та особами без громадянства "земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що… До пункту "в". Щодо прийняття земельних ділянок у спадщину, див. ст.… До частини четвертої.З коментованої норми випливає, що іноземці та особи без громадянства можуть набувати земельні…

Г) виникнення інших підстав, передбачених законом.

2. Іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення:

а) у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні;

Б) за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна.

Спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб, можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у випадках, визначених частинами першою та другою цієї статті, та в порядку, встановленому цим Кодексом для іноземних юридичних осіб.

(Статтю 82 доповнено частиною третьою згідно із Законом M1103-IVвід 10.07.2003)

Землі сільськогосподарського призначення, отримані в спадщину іноземними юридичними особами, підлягають відчуженню протягом одного року.

До частини першої.У коментованій частині застосоване визначення "національності" юридичної особи за колом її засновників. Слід мати на… Формулювання коментованої статті, за яким визначальним є коло осіб, що… Положення ч. 1 ст. 82 ЗКУ в частині вказівки на "здійснення підприємницької діяльності" у практичній…

Землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю.

У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності.

3. До земель комунальної власності, які не можуть передаватись у приватну власність, належать:

а) землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця
знешкодження та утилізації відходів тощо);

б) землі під залізницями, автомобільними дорогами, об'єктами повітряного і трубопровідного транспорту;

в) землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом;

г) землі лісогосподарського призначення, крім випадків, визначених цим Кодексом;

ґ) землі водного фонду, крім випадків, визначених цим Кодексом;

Д) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності органів місцевого самоврядування.

4. Територіальні громади набувають землю у комунальну власність у разі:

а) передачі їм земель державної власності;

б) примусового відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;

в) прийняття спадщини;

г) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

Виникнення інших підстав, передбачених законом.

Територіальні громади сіл, селищ, міст можуть об'єднувати на договірних засадах належні їм земельні ділянки комунальної власності. Управління зазначеними земельними ділянками здійснюють районні або обласні ради.

(Стаття 83 із змінами, внесеними згідно із Законом №3404-IV від 08.02.2006) (Стаття 83 зі змінами, внесеними згідно із Законом №997-Vвід 27 квітня 2007року)

До частини першої.На даний час норма коментованої частини, як і положення щодо комунальної власності на землю ст. 142 Конституції України, залишається декларацією. Сьогодні в Україні земель комунальної власності практично не існує, оскільки не відбулося розмежування земель державної власності на землі державної та комунальної власності. Істотно, що розмежування повинно бути одноразовою процедурою²⁸⁴ в межах окремої адміністративно-територіальної одиниці (інакше "не працюватиме" ряд норм земельного законодавства, а у відносинах між розпорядниками державної та комунальної власності не буде визначеності). Серед фахівців землевпорядників та юристів зріє розуміння того, що без внесення змін до ЗУ "Про розмежування земель державної та комунальної власності"від 05.02.2004 зрушити з місця процедуру розмежування земель неможливо²⁸⁵. Автори переконані, що вирішити проблему розмежування земель державної та комунальної власності можливо, лише змінивши принципи розмежування²⁸⁶.

Станом на 01.01.2007 по всій Україні прийнято лише 574 рішення про розмежування земель та замовлено 372 проекти розмежування по 558 адміністративним одиницям²⁸⁷. Незважаючи на повідомлення про принаймні один випадок затвердження проекту розмежування земель державної та комунальної власності (див. Рішення Артемівської міської ради Донецької області від 27.02.2008 "Про затвердження проекту землеустрою щодо роз­межування земель державної та комунальної власності на території міста Артемівська"²⁸⁸), навіть в таких випадках сьогодні право комунальної власності на землю виникнути не може через відсутність форми державних актів на право комунальної власності на землю (лише з моменту видачі відповідного державного акту згідно із законом виникає право комунальної власності - див. ст.ст. 125, 126 ЗКУ, ст. 14 ЗУ "Про розмежування земель державної та комунальної власності").

З тих самих причин (неможливість оформлення права) не можуть перейти у комунальну власність сьогодні й земельні ділянки, набуті у порядку визнання спадщини відумерлою (див. коментар до п. "г" ч. 4 коментованої статті).

До частини другої.З урахуванням викладеного у коментарі до ч. 1 даної статті, положення коментованої частини можна розуміти лише таким чином, що у комунальну власність повинні бути передані (а не "перебувають") "усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також: земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності". Щодо передачі земель у комунальну власність див. п.п. 10-12 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ та коментар до них.

До частини третьої.У коментованій частині перераховуються певні землі комунальної власності, котрі не можуть передаватись у приватну власність.

Також ст. 28 ЗУ "Про поховання та похоронну справу" від 10.07.2003 дещо дублює наведену норму і передбачає, що "[з]емлі, на яких розташовані поховання, є об 'єктами права комунальної власності і не підлягають приватизації ...".

Зважаючи на те, що відповідні землі зараз перебувають у державній власності, виникає цікава ситуація: поки що землі, які не можна передавати з комунальної у приватну власність (наприклад, загального користування - п. "а" ч. З ст. 83 ЗКУ), можна передавати з державної власності у приватну, що на практиці іноді і трапляється.

Крім того, положення коментованої норми можуть бути легко "обійдені" шляхом попередньої зміни цільового призначення земельних ділянок, передавати які у приватну власність заборонено.

До частини четвертої.

До пункту "б". Щодо примусового відчуження земельних ділянок у комунальну власність з мотивів суспільної необхідності та для суспільних… До пункту "в".Щодо прийняття земельних ділянок у спадщину див. ст.… До пункту "г". Щодо придбання земельних ділянок у комунальну власність за цивільно-правовими угодами див.…

У державній власності перебувають усі землі України, крім земель комунальної та приватної власності.

Право державної власності на землю набувається і реалізується державою в особі Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських, районних державних адміністрацій, державних органів приватизації відповідно до закону.

(Частина друга статті 84 із змінами, внесеними згідно із Законами №3235-IV від 20.12.2005, №489-Veid 19.12.2006, №107-VI від 28.12.2007; в редакції Закону №309-VI від 03.06.2008)

3. До земель державної власності, які не можуть передаватись у комунальну власність, належать:

а) землі атомної енергетики та космічної системи;

б) землі оборони, крім земельних ділянок під об'єктами соціально-культурного, виробничого та житлового призначення;

в) землі під об'єктами природно-заповідного фонду та історико-культурними об'єктами, що мають національне та загальнодержавне значення;

г) землі під водними об'єктами загальнодержавного значення;

ґ) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галу­зевих академій наук;

д) земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

є) земельні ділянки, які закріплені за державними професійно-технічними навчальними закладами;

є) земельні ділянки, закріплені за вищими навчальними закладами державної форми власності;

Ж) земельні ділянки, на яких розташовані державні, в тому числі казенні підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі нале­жать частки (акції, паї"), об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти.

(Частину третю статті 84 доповнено пунктом "ж " згідно із Законами №3235-IV від 20.12.2005, №489-V від 19.12.2006, №107-VI від 28.12.2007; в редакції Закону №309-VI від 03.06.2008)

4. До земель державної власності, які не можуть передаватись у приватну власність, належать:

а) землі атомної енергетики та космічної системи;

б) землі під державними залізницями, об'єктами державної власності повітряного і трубопровідного транспорту;

в) землі оборони;

г) землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом;

ґ) землі лісогосподарського призначення, крім випадків, визначених цим Кодексом;

д) землі водного фонду, крім випадків, визначених цим Кодексом;

є) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук;

є) земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

ж) земельні ділянки, які закріплені за державними професійно-технічними навчальними закладами;

З) земельні ділянки, закріплені за вищими навчальними закладами державної і комунальної форм власності.

5. Держава набуває права власності на землю у разі:

а) відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;

б) придбання за договорами купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

в) прийняття спадщини;

г) передачі у власність державі земельних ділянок комунальної власності територіальними громадами;

Конфіскації земельної ділянки.

До частини першої.У сучасних умовах положення ч. 1 ст. 84 ЗКУ розумітися буквально не може. Не всі землі, які не мають у даний момент приватного або… По-перше, слід пам'ятати, що в Україні продовжуються існувати землі… Крім того, в Україні можуть існувати землі, власник яких не визначений.

До частини п'ятої.

До пункту "б".Щодо придбання земельних ділянок "за договорами купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими… До пункту "в".Щодо набуття земельних ділянок в порядку прийняття… До пункту "г". Щодо "передачі у власність державі земельних ділянок комунальної власності…

Іноземні держави можуть набувати у власність земельні ділянки для розміщення будівель і споруд дипломатичних представництв та інших, прирівняних до них, організацій відповідно до міжнародних договорів.

Коментована стаття проголошує можливість набуття земельних ділянок на праві власності в Україні іноземними державами відповідно до міжнародних договорів. ЗКУ передбачає спеціальну процедуру придбання земельних ділянок державної власності іноземними державами (див. ст. 129 ЗКУ та коментар до неї), проте не містить жодної вказівки, як повинно оформлюватися право власності на землю іноземної держави. Крім того, варто зважати на те, що процедура укладення міжнародного договору є достатньо складною і тривалою, особливо якщо враховувати процедуру ратифікації міжнародного договору в порядку законодавчої процедури (див. ЗУ "Про міжнародні договори України", зокр., ст.ст. З, 9).

Між тим, існує принаймні один випадок продажу земельної ділянки іноземній державі - йдеться про рішення Київської міської ради №350/3811 від 27.10.2005 "Про продаж земельної ділянки Сполученим Штатам Америки в Україні для будівництва, експлуатації та обслуговування комплексу будинків та споруд для розміщення дипломатичної місії Сполучених Штатів Америки в Україні та забезпечення її діяльності на вул. Танковій, 4 у Шевченківському районі м. Києва". При цьому характерно, що у первісній редакції рішення йшлося про продаж земельної ділянки не Сполученим Штатам Америки, а їх посольству. Рішення передбачає вказівку Головному управлінню земельних ресурсів "оформити та видати Сполученим Штатам Америки в Україні в установленому порядку державний акт на право власності на земельну ділянку" (п. 7.2.), проте маємо відзначити, що існуюча форма державного акту на право власності (затверджена ПКМ від 02.04.2002 №449) не передбачає можливості оформлення державного акту на державу.

 

Стаття 86. Спільна власність на землю

 

1. Земельна ділянка може знаходитись у спільній власності з визначенням частки кожного з учасників спільної власності (спільна часткова власність) або без визначеннячасток учасників спільної власності (спільна сумісна власність).

Суб'єктами права спільної власності на землю можуть бути громадяни та юридичні особи.

Суб'єктами права спільної власності на земельні ділянки територіальних громад можуть бути районні та обласні ради.

Право спільної власності на землю посвідчується державним актом на право власності на землю.

До частини першої.Право спільної власності прийнято визначати як "право двох або більше осіб на один об'єкт"²"'. Слід підкреслити, що право спільної власності передбачає саме поділ права на цілісний об'єкт, а не поділ об'єкту - тобто частку у праві, а не право на частку об'єкта. Саме тому некоректними є формулювання на зразок "право на 0,25 га без виділення в натурі", коли йдеться про 1/4 частку у праві власності на 1 га (що досить часто можна зустріти у державних актах про право власності на землю).

Щодо права спільної часткової власності див. ст.ст. 87-88 ЗКУ та коментар до них.

Щодо права спільної сумісної власності див. ст. 89 ЗКУ та коментар до неї.

До відносин спільної власності на земельні ділянки в частині, не врегульованій земельним законодавством, застосовуються також положення ЦК України (глава 26 кодексу "Право спільної власності").

До частини другої.Коментована частина передбачає можливість виникнення права спільної власності між громадянами та юридичними особами, а ч. З цієї ж статті - між територіальними громадами. Разом із тим, видається, що з урахуванням положень ч. 4 ст. 13 Конституції України про рівність усіх суб'єктів права власності дане положення не можна тлумачити як таке, що забороняє існування спільної власності також за участю держави, або із суб'єктним складом, що одночасно включає громадян, юридичних осіб та територіальні громади, та/або державу. Інша справа, що на сьогодні чинна форма державних актів на право власності на земельну ділянку (затверджена ПКМ від 02.04.2002 №449) не дозволяє належним чином оформити таке право.

До частини третьої.Положення ч. З коментованої статті про суб'єктів, що розпоряджаються землями спільної власності територіальних громад (районні та обласні ради, а також Верховну Раду АР Крим, про що "мовчить" коментована норма), відтворені у ст.ст. 7, 8, 10 ЗКУ (див. коментар).

За умови відсутності в Україні земель комунальної власності (до розмежування земель комунальної власності) право спільної власності на землю територіальних громад виникнути не може (див. коментар до ст. 83 ЗКУ). Між тим, слід визнати, що правове регулювання засад існування та здійснення права спільної власності територіальних громад фактично відсутнє.

До частини четвертої.Як вже зазначалося, існуюча форма державних актів на право власності на земельну ділянку (затверджена ПКМ від 02.04.2002 №449) не дозволяє належним чином оформити всі можливі різновиди права спільної власності на землю (зокрема, за участю держави та територіальних громад). Див. також ст.ст. 125, 126 ЗКУ та коментар до них.

 

Стаття 87. Виникнення права спільної часткової власності на земельну ділянку

 

1. Право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає:

а) при добровільному об'єднанні власниками належних їм земельних ділянок;

б) при придбанні у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами;

в) при прийнятті спадщини на земельну ділянку двома або більше особами;

Г) за рішенням суду.

Загальна характеристика. Перелік підстав виникнення спільної часткової власності, передбачений коментованою статтею, фактично розширюється іншими нормами законодавства. Так, ч. 4 ст. 120 ЗКУ передбачено виникнення права спільної часткової власності на земельну ділянку у випадку придбання кількома особами будівлі або споруди.

Як видається, недоліками існуючої редакції ст. 87 ЗКУ є відсутність вказівки на можливість виникнення права спільної часткової власності на земельну ділянку при приватизації земельних ділянок (наприклад, у випадку, якщо на земельній ділянці знаходиться будинок, що перебуває у власності кількох осіб). Це призводить до того, що з урахуванням положень п. "в" ч. 2 ст. 89 ЗКУ (див. коментар) земельна ділянка надається співвласникам житлового будинку (навіть якщо будинок належить їм на праві спільної часткової власності) у спільну сумісну власність. Це істотно ускладнює використання земельної ділянки і особливо - розпорядження часткою у праві власності на неї, яку спершу необхідно визначати.

До пункту "а". Слід враховувати, що відповідно до ч. 2 ст. 88 ЗКУ, "Щоговір про спільну часткову власність на земельну ділянку укладається в письмовій формі і посвідчується нотаріально ". Таким чином, об'єднання ділянок різних власників можливе лише шляхом укладення і нотаріального посвідчення договору. Між тим, слід зазначити, що в усі часи закон ставився до спільної власності як явища вимушеного та в принципі небажаного і допускав таку власність лише у крайніх випадках. Це пов'язано із тим, що у разі єдиного неподільного права власності ймовірність виникнення різного роду конфліктів, а отже - і зниження ступеню ефективності використання земельної ділянки - є істотно меншою.

До пункту "б". Щодо придбання земельних ділянок за цивільно-правовими угодами див. главу 30 "Придбання земельних ділянок на підставі цивільно-правових угод" ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "в". Щодо набуття земельних ділянок у спільну власність в порядку прийняття спадщини див. див. ст. 131 ЗКУ та коментар до неї. Спадкування є найбільшим "джерелом" утворення спільної часткової власності на землю в Україні.

До пункту "г". Закон закріплює як окремий спосіб набуття спільної часткової власності "рішення суду" без зазначення будь-яких підстав, за наявності яких суд може прийняти відповідне рішення. На наш погляд, за таких умов суд не може "створювати" спільної часткової власності, він може лише визнавати існування такої власності у випадках, коли вона вже виникла із передбачених законом підстав.

 

Стаття 88. Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності

 

Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення згоди - у судовому порядку.

Договір про спільну часткову власність на земельну ділянку укладається в письмовій формі і посвідчується нотаріально.

Учасник спільної часткової власності має право вимагати виділення належної йому частки із складу земельної ділянки як окремо, так і разом з іншими учасниками, які вимагають виділення, а у разі неможливості виділення частки - вимагати відповідної компенсації.

4.Учасник спільної часткової власності на земельну ділянку має право на отримання в його володіння, користування частини спільної земельної ділянки, що відповідає розміру належної йому частки.

Учасник спільної часткової власності відповідно до розміру своєї частки має право на доходи від використання спільної земельної ділянки, відповідає перед третіми особами за зобов'язаннями, пов'язаними із спільною земельною ділянкою, і повинен брати участь у сплаті податків, зборів і платежів, а також у витратах по утриманню і зберіганню спільної земельної ділянки.

При продажу учасником належної йому частки у спільній частковій власності на земельну ділянку інші учасники мають переважне право купівлі частки відповідно до закону.

До частини першої.Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, може здійснюватися співвласниками за їх згодою незалежно від наявності договору про спільну часткову власність на земельну ділянку (ч. 2 коментованої статті). Більш того, за усталеною судовою практикою, навіть існування договору про спільне користування земельною ділянкою не виключає можливості вирішення спору судом. Як зазначено у Постанові Пленуму Верховного Суду України від 16.04.2004 №7 "Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ" (п.п. 21 -22), суд лише "бере до уваги " договір (угоду) при вирішенні спору; він може не визнати її, "коли дійде висновку, що угода явно ущемляє законні права когось зі співвласників, позбавляє його можливості належно користуватися своєю частиною будинку, фактично виключає його з числа користувачів спільної земельної ділянки, суперечить архітектурно-будівельним, санітарним чи протипожежним правилам ". Більш того, суд "не може відмовити в позові або закрити провадження у справі про встановлення порядку користування земельною ділянкою з тих підстав, що його визначено угодою сторін. Якщо при вирішенні спору суд установить, що співвласники визначили порядок користування й розпорядження земельною ділянкою, для зміни якого підстав немає, він ухвалює рішення про встановлення саме такого порядку".

Спори щодо здійснення права спільної власності зазвичай зводяться до вимог щодо виділення частини ділянки у володіння та користування окремого співвласника (див. ч. 4 ст. 88 ЗКУ та коментар до неї).

Відносини спільної часткової власності за участю багатьох співвласників.Специфіка сучасної земельної реформи, а саме, її здійснення на засадах зрівняльного перерозподілу земель, обумовлює виникнення ситуації, коли одна земельна ділянка перебуває у власності не просто кількох, а багатьох осіб. Так, існує практика передачі у процесі паювання у спільну часткову власність земельних ділянок під багаторічними насадженнями, земельних ділянок із меліоративними системами. Така практика навіть стимулюється законодавцем -див., зокрема, ст. 4 ЗУ "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)". Кількість співвласників різна - від десятків до сотень осіб на кожний державний акт²'². За таких умов використання спільних земельних ділянок та розпорядження ними є практично неможливим, адже дехто із співвласників помер, і триває процедура оформлення права на успадковані ділянки, дехто просто не бере участі в управлінні успадкованим майном, місцезнаходження деяких співвласників взагалі невідоме, інші ж не можуть знайти згоди.

Сумнівів у тому, що земельні ділянки під багаторічними насадженнями та під меліоративними системами повинні бути неподільними, немає. Проте існуючі механізми здійснення права спільної часткової власності просто унеможливлюють володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, які перебувають у власності багатьох осіб. Таким чином, у подібних випадках необхідні або спеціальні правила здійснення права спільної власності, або обмеження на кількість співвласників земельної ділянки. Більш раціональним видається саме обрання першого варіанту - встановлення правила, за яким у разі, якщо співвласників більше певної кількості (наприклад, десяти), право спільної власності здійснюється за згодою співвласників, яким належать частки, що складають не менше, наприклад, 60 % у праві власності.

До частини другої.Коментованою нормою встановлено обов'язкову нотаріальну форму договору про спільну часткову власність на земельну ділянку. Договором зазвичай передбачається, які частини спільної ділянки закріплюються у володіння та користування за окремими учасниками спільної власності.

До частини третьої.Ч.З ст. 88 передбачає право на виділення частки учасника спільної власності в натурі або у вигляді грошової компенсації.

До відносин щодо виділення частки у праві спільної часткової власності на земельну ділянку слід субсидіарно застосовувати правила ЦК України: ст. 364 {"Виділ частки із майна, що є у спільній частковій власності"), 365 ("Припинення права на частку у спільному майні за вимогою інших співвласників"). Зразок договору про поділ земельної ділянки, яка перебуває у спільній частковій власності, наведений на компакт-диску, що додається.

В умовах реформування земельних відносин в Україні надзвичайно поширеною є ситуація, за якої певні будівлі та споруди розташовані на чужій земельній ділянці. У таких випадках виникає колізія між правами власника нерухомого майна та правами власника земельної ділянки. На жаль, на сьогодні законодавство не передбачає чітких правил вирішення таких колізій. Існує думка, що засобом повернення ситуації до правового русла є встановлення земельних сервітутів або суперфіцію, проте сервітутні відносини за своєю суттю не передбачають використання земельної ділянки для забудови. Можливість же "примусового" встановлення суперфіцію також є сумнівною (вона не передбачена законом).

На наш погляд, за існуючого правового регулювання права власників (земельної ділянки та будівлі або споруди) можуть бути "гармонізовані" шляхом розгляду земельної ділянки та розташованих на ній будівель і споруд як єдиного об'єкта права, і застосування до правовідносин, що виникають, правил про спільну часткову власність, включаючи пра­вила про примусове виділення частки. Звичайно, правила про спільну часткову власність не можуть бути застосовані "напряму", проте, на наш погляд, вони цілком можуть бути застосовані за аналогією права (ст. 8 ЦК України, ч. 8 ст. 8 ЦПК України).

До частини четвертої.Спори щодо надання у володіння та користування учаснику спільної власності частини земельної ділянки, що відповідає його частці, є надзвичайно поширеними, а судові процеси для їх вирішення б'ють рекорди заплутаності та тривалості.

Подібні спори виникають здебільшого щодо присадибних земельних ділянок, які надзвичайно важко рівномірно розділити між кількома особами. Спір щодо земельної ділянки в більшості випадків супроводжується аналогічним спором щодо будинку та господарських споруд.

Судова практика виходить із того, що для вирішення спору необхідним є проведення судово-технічної експертизи, на вирішення якої слід винести питання про можливі варіанти поділу земельної ділянки відповідно до часток учасників.

Рекомендації Пленуму Верховного Суду України щодо вирішення даної категорії справ викладені у Постанові від 16.04.2004 №7 "Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ" (див. п.п. 19-22).

До частини п'ятої.Правило щодо участі співвласників у доходах і витратах від спільної земельної ділянки видається нам зрозумілим та безспірним.

До частини шостої.Ч. 6 ст. 88 ЗКУ передбачає право переважної купівлі частки у праві спільної власності на земельну ділянку. Порядок реалізації права переважної купівлі частки у праві спільної часткової власності визначається ст. 362 ЦК України.

Субсидіарне застосування цивільного законодавства.До відносин спільної часткової власності на земельні ділянки, не врегульованих коментованою статтею та іншими нормами, вміщеними до актів земельного законодавства, слід субсидіарно застосовувати цивільне законодавство, наприклад, ст. 366 ЦК України, яка визначає правила звернення стягнення на частку у спільній частковій власності.

 

Стаття 89. Спільна сумісна власність на земельну ділянку

 

1. Земельна ділянка може належати на праві спільної сумісної власності лише громадянам.

2. У спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки:

а) подружжя;

б) членів фермерського господарства, якщо інше не передбачено угодою між ними;

В) співвласників жилого будинку.

Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою спільної сумісної власності здійснюються за договором або законом.

Співвласники земельної ділянки, що перебуває у спільній сумісній власності, мають право на її поділ або на виділення з неї окремої частки.

Поділ земельної ділянки, яка є у спільній сумісній власності, з виділенням частки співвласника, може бути здійснено за умови попереднього визначення розміру земельних часток, які є рівними, якщо інше не передбачено законом або не встановлено судом.

До частини першої.Ч. 1 ст. 89 ЗКУ передбачає, що земельна ділянка може належати на праві спільної сумісної власності лише громадянам. Вважаємо, що слід погодитися з 1.1. Каракашем²⁹³, який вважає, що дану норму слід тлумачити розширено, визнаючи можливість мати землю на праві спільної сумісної власності також за іноземними грома­дянами та особами без громадянства.

До частини другої.Коментована частина містить перелік випадків, у яких передбачено виникнення спільної сумісної власності. Як видається, він не може вважатися вичерпним і підлягає розширенню за рахунок інших випадків, коли закон передбачає виникнення права спільної сумісної власності. Зокрема, ч. 4 ст. 368 ЦК України передбачає, що у спільній сумісній власності перебуває майно, набуте "за спільні грошові кошти членів сім "і ... якщо інше не встановлено договором, укладеним у письмовій формі".

До пункту "а". Відповідно до ч. З ст. 368 ЦК України, "[м]айно, набуте подружжям за час шлюбу, є їхньою спільною сумісною власністю, якщо інше не встановлено договором або законом". Це правило конкретизується у ч. 1 ст. 60 Сімейного кодексу України, де передбачено, що режим спільно нажитого майна не залежить від того, "що один з них не мав з поважної причини (навчання, ведення домашнього господарства, догляд за дітьми, хвороба тощо) самостійного заробітку (доходу/'. Можливість передбачати у договорі інший режим спільно нажитого майна, ніж режим спільної сумісної власності, випливає із положень ст. 64 Сімейного кодексу України.

Не має однозначного вирішення у правовій доктрині питання про те, чи підпадатиме під режим об'єкта спільної сумісної власності подружжя земельна ділянка, приватизована під час шлюбу. Деякі дослідники відповідають на це питання ствердно²⁹⁴. На наш погляд, положення сімейного законодавства, що встановлюють режим спільної власності на майно, набуте під час шлюбу (ст. 60 Сімейного кодексу України), не поширюються на випадки безоплатної приватизації земельної ділянки. З положень спеціального земельного законодавства (ст.ст. 116, 121 та ін. ЗКУ) чітко випливає особистий характер права на приватизацію, і сімейне законодавство не містить положень, які дозволити б вважати, що законодавець мав на меті відступити від цього підходу. Нотаріальна практика здебільшого виходить із того, що набуте в порядку приватизації майно є роздільною власністю кожного із подружжя. Разом із тим, у Київській області існує і практика, коли на відчуження такого майна вимагають згоду іншого з подружжя.

До пункту "б".Слід звернути увагу, що положення п. "б" ч. 2 ст. 89 ЗКУ фактично не застосовуються, оскільки землі фермерських господарств набуваються конкретними громадянами у їх одноосібну власність (це передбачено спеціальними положеннями ст. 118 ЗКУ, ст. 7 ЗУ "Про фермерське господарство"), навіть у випадку, коли йдеться про членів подружжя (див. коментар до п. "а" вище).

До пункту "в". Положення даного пункту має дуже обмежену сферу застосування, оскільки у більшості випадків договірного набуття прав на земельну ділянку та при спадкуванні чітко визначається частка власників будинку у праві власності на земельну ділянку. Фактично, п. "в" ч. 2 коментованої статті "псує життя" лише співвласниками житлового будинку, що приватизують відповідну земельну ділянку. У правозастосовчій практиці, зокрема, у м. Києві, при приватизації земельні ділянки надаються таким особам у спільну сумісну власність. Практичної доцільності у цьому немає, між тим, це значно утруднює розпорядження часткою у спільній власності - без її визначення таке розпорядження просто неможливе.

Щодо застосування коментованої норми у відносинах з використання ділянки багатоквартирного житлового будинку див. ст. 42 ЗКУ та коментар до неї.

Дуже хотілося б витлумачити цю норму звужено, проте, на жаль, підстави для цього знайти досить важко.

Із приватизацією земельної ділянки у даному випадку також пов'язана проблема засто­сування ст. 121 ЗКУ. Виникає питання: чи застосовується норма з урахуванням того, що земельну ділянку отримує кілька осіб? На наш погляд, формально - без такого врахування, оскільки у власність насувається одна земельна ділянка, а не кілька ділянок відповідного розміру. З іншого боку, існують підстави для розширеного тлумачення норми. Вважаємо, що з урахуванням конституційного положення (ч. 2 ст. 3) про те, що "npaea і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави", громадяни повинні отримати ділянку у спільну власність з урахуванням норм безоплатної приватизації кожного з них.

Коментований пункт також не скасовує дії ч. 4 ст. 120 ЗКУ, яка передбачає виникнення спільної часткової власності на земельну ділянку у разі придбання будівлі або споруди кількома особами.

До частини третьої.Частина третя коментована статті не містить конкретних правил, які визначали б порядок розпорядження ділянками, що перебувають у спільній сумісній власності. Такі правила вміщені у ст. 369 "Здійснення права спільної сумісної власності ЦК України. Зокрема, передбачено, що володіння та користування здійснюється співвласниками спільно (ч. 1), а розпорядження - за спільною згодою (ч. 2). Положення щодо здійснення права спільної сумісної власності подружжя вміщено до ст. 63 Сімейного кодексу України.

До частини четвертої.Коментована частина фактично не встановлює конкретних правил щодо поділу (виділу частини) земельної ділянки, що перебуває у спільній сумісній власності. Такі правила передбачені у ч. 5 коментованої статті та інших актах законодавства (див. коментар до названої частини).

До частини п'ятої.Коментована частина передбачає загальне правило про визначення часток у праві спільної сумісної власності: вони "єрівними, якщо інше не передбачено законом або не встановлено судом".

Більш детальне регулювання відповідних правовідносин передбачене ст.ст. 370-372 ЦК України, які також виходять із рівності часток у праві спільної сумісної власності, допускаючи, проте, винятки із цього правила "з урахуванням обставин, що мають істотне значення". При застосуванні наведених норм важливе значення мають рекомендації Пленуму Верховного Суду України, викладені у Постанові від 16.04.2004 №7 "Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ". Слід особливо відзначити позицію, викладену в абз. З п. 21 Постанови, за якою "суду при визначенні частини спільної ділянки, право на користування якою має позивач (позивачі), слід виходити з розміру його (їх) частки у вартості будинку, господарських будівель та споруд на час перетворення спільної сумісної власності на спільну часткову чи на час виникнення останньої".

 

 

Стаття 90. Права власників земельних ділянок

 

1. Власники земельних ділянок мають право:

а) продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину;

б) самостійно господарювати на землі;

в) власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену продукцію;

(Пункт "в" частини першої статті 90 із змінами, внесеними згідно із Законом №3404-IV від 08.02.2006)

г) використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові насадження, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі;

ґ) на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом;

Д) споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.

2. Порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.

До частини першої.Ч. 1 ст. 90 ЗКУ містить перелік прав власника земельної ділянки. Перераховані права в основному охоплюються змістом права власності, а саме, право-мочностями володіння, користування та розпорядження. З іншого боку, деякі зі згаданих у ст. 90 прав залишаються поза межами класичної тріади, проте випливають з неї, наприклад, право на відшкодування збитків, або право використовувати корисні копалини, торф, багаторічні насадження тощо. Наведений перелік прав не є вичерпним, виходячи із природи права власності та виходячи із інших приписів ЗКУ та загального правила ч. 1 ст. 19 Конституції України.

До пункту "а". Щодо права на відчуження земельної ділянки, див. главу 20 ЗКУ та коментар до неї. Щодо права на передачу земельної ділянки в оренду, див. ст. 93 ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "б". Можливість самостійного господарювання на землі може здійснюватися лише шляхом її використання за цільовим призначенням (див. розділ II ЗКУ та коментар до нього) із дотриманням обмежень та обтяжень прав на землю (див. глави 16-18 ЗКУ).

До пункту "в". Як видається, до відносин власності на посіви та насадження на земельних ділянках слід застосовувати загальні правила, передбачені ст. 189 "Плоди і доходи" ЦК України. Зокрема, згідно із ч. 2 зазначеної статті, "[п]родукція, плоди та доходи належать власникові речі, якщо інше не встановлено договором або законом".

До пункту "г".У коментованому пункті надзвичайно важливе значення мають слова ^иу встановленому порядку", оскільки у більшості випадків такий порядок є дозвільним. Дозвільний порядок поширюється на усі випадки т.з. спеціального природокористування (див., відповідно, главу 2 та інші положення Кодексу України про надра, ст. 67 та ін. ЛК України, ст. 48 та ін. ВК України).

Без спеціального дозволу власники земельних ділянок можуть здійснювати загальне природокористування (як, проте, і будь-які інші особи - див. ст. 38 ЗУ "Про охорону навколишнього природного середовища"), а також (за певних умов) "видобувати для своїх господарських і побутових потреб корисні копалини місцевого значення і торф загальною глибиною розробки до двох метрів і прісні підземні води до 20 метрів та використовувати надра для господарських і побутових потреб" (ч. 1 ст. 23 Кодексу України про надра). Згадані у коментованому пункті "загальнопоширені копалини і торф" якраз і є "корисними копали­нами місцевого значення" (див. ПКМ від 12.12.1994 №827 "Про затвердження переліків корисних копалин загальнодержавного та місцевого значення").

До пункту "ґ".Щодо права власника на відшкодування заподіяних йому збитків, див. главу 24 "Відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам" ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "д". Забудова земельної ділянки здійснюється "за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил" і допускається лише у випадках, коли вона узгоджується із цільовим призначенням земельної ділянки (ч. З ст. 375 ЦК України) та "містобудівною документацією, місцевими правилами забудови" (ч. 2 ст. 22 ЗУ "Про планування та забудову територій") у дозвільному порядку. Правові засади отримання дозволу на будівництво передбачені ст. 24 ЗУ "Про планування та забудову територій". Окрім того, для забудови необхідна затверджена у встановленому порядку проектна документація на будівництво, а також дозвіл на виконання будівельних робіт (ст. ст. 28, 29 ЗУ "Про планування та забудову територій").

Правові наслідки самочинного будівництва передбачені ст. 376 ЦК України. За загальним правилом, "[о]соба, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього" (ч. 2 статті), проте за певних умов "[н]а вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній" (ч. 5).

У подібних справах певну складність являє собою визначення відповідача, оскільки по даній категорії справ не йдеться про порушення прав забудовника певним суб'єктом. На наш погляд, відповідачем має виступати орган, уповноважений законом надавати дозвіл на будівництво (ст. 24 ЗУ "Про планування та забудову територій").

До частини другої.Щодо відновлення порушених прав власників земельних ділянок див. розділ V "Гарантії прав на землю" ЗКУ та коментар до нього.

 

Стаття 91. Обов'язки власників земельних ділянок

 

1. Власники земельних ділянок зобов'язані:

а) забезпечувати використання їх за цільовим призначенням;

б) додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля;

в) своєчасно сплачувати земельний податок;

г) не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;

ґ) підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі;

д) своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом;

є) дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон;

Є) зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем.

Законом можуть бути встановлені інші обов'язки власників земельних ділянок.

До частини першої.

До пункту "б". Поза всяким сумнівом, обов'язок додержання законодавства України, і не лише про охорону довкілля, покладається на кожну… До пункту "в". Щодо обов'язку своєчасної сплати земельного податку,… До пункту "г". Часто здійснення прав власників суміжних та сусідніх земельних ділянок вступає у колізію.…

Глава 15

 

Право користування землею

Право землекористування можна розглядати в різних аспектах. У суб'єктивному розумінні право користування розглядається як правомочність користування…   Стаття 92. Право постійного користування земельною ділянкою

Право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.

2. Права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають:

а) підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності;

Б) громадські організації інвалідів України, їх підприємства (об'єднання), установи та організації.

в) релегійні організації статути (положення) яких зареесторовано у встановленому законом порядку, виключно для будівництва та обслуговування культових та інших будівель, необхідних для забезпечення іх діяльності. (доповнено згідно Закону від 15.01.09 № 875)

(Частина друга статті 92 в редакції Закону №17 09-IV від 12.05.2004)

Право постійного користування земельними ділянками є специфічним речовим правом. Воно характеризується обмеженим суб'єктно-об'єктним складом: об'єктом права власності можуть бути лише земельні ділянки державної або комунальної власності; суб 'єктами можуть бути лише юридичні особи, засновані на державній або комунальній власності та громадські організації інвалідів України, їх підприємства (об'єднання), установи та організації. Між тим, існуюче зараз право постійного користування інших суб'єктів, що виникло до набрання чинності ЗКУ від 25.10.2001, зберігається. Вимога щодо переоформлення такими суб'єктами права постійного користування на право власності або право оренди, встановлена п. 6 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ, визнана рішенням Конституційного Суду України неконституційною (Рішення Конституційного Суду №5-рп/2005 від 22.09.2005).

Загальні засади діяльності громадських організацій інвалідів передбачені ЗУ "Про основи соціальної захищеності інвалідів в Україні".

За колом користувачів окремими земельними ділянками можуть існувати спеціальні обмеження - наприклад, відносно земельних ділянок водного фонду, вони передбачені ст.ст. 59, 85 ВК України (право надається "державним водогосподарським організаціям"); земель лісогосподарського призначення - ст. 17 ЛК України та ст. 57 ЗКУ (право може надаватися державним або комунальним лісогосподарським підприємствам та іншим державним або комунальним "підприємствам, установам та організаціям, у яких створені спеціалізовані лісогосподарські підрозділи ").

Моментом виникнення права постійного землекористування є видача відповідного державного акту (див. ст.ст. 125, 126 ЗКУ; у ст. 125 мова йде про "видачу та реєстрацію" державного акту, проте існуючий порядок передбачає реєстрацію акту до його видачі).

На думку деяких дослідників²"⁷, існування права постійного користування з обмеженим суб'єктним складом знаходиться у суперечності із обов'язками України щодо адаптації вітчизняного законодавства до законодавства ЄС. Зокрема, з точки зору законодавства ЄС про конкуренцію (ст. 86.1 Угоди про заснування ЄС) надання права постійного користування може розглядатися як державна допомога. Така допомога допускається, але в обмежених випадках і для певної виправданої мети. В Україні ж надання земельних ділянок у постійне користування ніяк не прив'язується до певної мети - воно пов'язано виключно із організаційною формою суб'єкта.

З іншого боку, не можна не відзначити, що суб'єкти, які використовують земельні ділянки на праві постійного користування, поставлені у несприятливі умови при здійсненні господарської діяльності, не маючи можливості відчужувати земельні ділянки, залучати під них інвестиції тощо (див. коментар до ст. 82 ЗКУ).

 

Стаття 93. Право оренди земельної ділянки

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Оренда земельної ділянки може бути короткостроковою - не більше 5 років та довгостроковою - не більше 50 років.

4. Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноси­тися до статутного фонду власником земельної ділянки - на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом.(Статтю 93 доповнено частиною згідно із Законом N 509-VI від 16.09.2008)

Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда).

Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи.

Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.

Із легального поняття права оренди землі випливає 4 істотних умови відповідного договору: 1) об'єкт (земельна ділянка), 2) строк, 3) плата за… • об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); • строк дії договору оренди;

Для здійснення концесійної діяльності концесіонеру надаються в оренду земельні ділянки у порядку, встановленому цим Кодексом.

Види господарської діяльності, для яких можуть надаватися земельні ділянки у концесію, визначаються законом.

М.М. Бахуринська звертає увагу на неузгодженість земельного та концесійного законо­давства, що виражається у розриві між процедурами надання… До частини другої.Ч. 2 ст. 94 ЗКУ передбачає можливість надання земельних… Таким чином, на сьогодні концесія не є окремим різновидом права землекористування

Споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.

Порушені права землекористувачів підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.

До пункту "а". Можливість самостійного господарювання на землі може реалізовуватися лише шляхом використання земельної ділянки за цільовим… До пункту "б". Коментоване положення щодо власності на посіви… з ч. 2 зазначеної статті, "[п]родукція, плоди та доходи належать власникові речі, якщо інше не встановлено…

Підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості

землі;

д) своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом;

є) дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон;

Є) зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошуваль­них і осушувальних систем.

Законом можуть бути встановлені інші обов'язки землекористувачів.

Загальна характеристика.Наведеній у коментованій нормі перелік обов'язків землекористувачів повністю відтворює обов'язки власників земельних ділянок (див. ст. 91 ЗКУ та коментар до неї). Щодо обов'язку землекористувачів сплачувати орендну плату (не згаданий у ст. 91) див. ст. 206 ЗКУ та коментар до неї.

 

Стаття 97. Обов'язки підприємств, установ та організацій, що проводять розвідувальні роботи

Підприємства, установи та організації, які здійснюють геологознімальні, пошукові, геодезичні та інші розвідувальні роботи, можуть проводити такі роботи на підставі угоди з власником землі або за погодженням із землекористувачем.

Строки і місце проведення розвідувальних робіт визначаються угодою

Сторін.

Проведення розвідувальних робіт на землях заповідників, національних дендрологічних, ботанічних, меморіальних парків, поховань і археологічних пам'яток дозволяється у виняткових випадках за рішенням Кабінету Міністрів

України.

Підприємства, установи та організації, які проводять розвідувальні роботи, зобов'язані відшкодовувати власникам землі та землекористувачам усі збитки, в тому числі неодержані доходи, а також за свій рахунок приводити займані земельні ділянки у попередній стан.

Спори, що виникають при проведенні розвідувальних робіт, вирішуються у судовому порядку.

Деякі органи земельних ресурсів вимагають від підприємств, що здійснюють розвідувальні роботи, укладення договорів оренди землі, розуміючи ст. 97… Виходячи із наведеного, право користування земельними ділянками для проведення… До частини другої.Угода про використання земельної ділянки для проведення розвідувальних робіт повинна містити істотні…

Глава 16

 

Право земельного сервітуту

 

Стаття 98. Зміст права земельного сервітуту

1. Право земельного сервітуту - це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). ,

Земельні сервітути можуть бути постійними і строковими.

Встановлення земельного сервітуту не веде до позбавлення власника земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, прав володіння, користування та розпорядження нею.

4. Земельний сервітут здійснюється способом, найменш обтяжливим для власника земельної ділянки, щодо якої він встановлений.

 

До частини першої.Визначення, наведене у коментованій частині, не узгоджується із іншими нормами чинного законодавства. Зокрема, воно не враховує, що сервітут може належати не лише "власнику або землекористувачу земельної ділянки", а й іншій конкретно визначеній особі - т.з. "особистий сервітут" (ч. 2 ст. 401 ЦК України, ч. 1 ст. 100 ЗКУ).

Слід розрізняти поняття земельного сервітуту як встановленого договором або судом речового права, наслідком якого є обмеження прав власників інших ділянок, та законо­давчо встановлені обмеження прав власників земельних ділянок в інтересах сусідів, що не породжують речового права інших осіб³"⁰ (див. главу 17 "Добросусідство" ЗКУ та коментар

до неї).

У частині, не врегульованій главою 16 ЗКУ, земельні сервітутні відносини регулюються також положеннями цивільного законодавства, зокрема, ст.ст. 401-406 (глава 32) ЦК України. ЦК України оперує формулюванням "право користування чужим майном (сервітут)" (ч. 1 ст. 401 ЦК України), не розкриваючи визначення або ознак сервітуту.

Під "чужою" земельною ділянкою мається на увазі земельна ділянка, яка не нале­жить на титулах власності чи користування особі, зацікавленій у встановленні земельного сервітуту. Щодо платності або безоплатності земельного сервітуту див. ч.ч. З, 4 ст. 101 ЗКУ та коментар до неї.

До частини другої.Чинне законодавство не містить обмежень щодо граничного мінімального або максимального строку земельного сервітуту (див. також ч. 2 ст. 403 ЦК України).

Формулювання коментованої статті є не зовсім коректним. Антонімом слова "постійний" є "тимчасовий", тоді як терміну "строковий" відповідає поняття "безстроковий". Тому замість "строковий" у коментованій нормі слід було вжити термін "тимчасовий".

До частини третьої.Положення коментованої частини слід сприймати з урахуванням того, що встановлення земельного сервітуту обмежує можливості власника володіти, кори­стуватися та розпоряджатися земельною ділянкою. Із самої природи земельного сервітуту випливає, що у випадку колізій сервітуту із правом власності або іншими правами на земельну ділянку (оренди, емфітевзису тощо) сервітут має безумовну перевагу. Проте коли земельний сервітут унеможливлює використання земельної ділянки за цільовим призна­ченням, він може бути припинений (див. ч. 2 ст. 102 ЗКУ та коментар до неї).

До частини четвертої.Коментованою частиною встановлено важливу засаду здійснення права сервітуту - у спосіб, що є "найменш обтяжливим для власника земельної ділянки". Наприклад, право проходу має здійснюватися таким чином, щоб завдавати найменшої шкоди насадженням, що розташовані на земельній ділянці, не перешкоджати господарській діяльності, що ведеться на земельній ділянці тощо.

 

Стаття 99. Види права земельного сервітуту

 

Власники або землекористувачі земельних ділянок можуть вимагати вста­новлення таких земельних сервітутів:

а) право проходу та проїзду на велосипеді;

б) право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху;

в) право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку, трубо­
проводів, інших лінійних комунікацій;

г) право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку;

ґ) право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку;

д) право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право проходу до природної водойми;

є) право поїти свою худобу із природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право прогону худоби до природної водойми; є) право прогону худоби по наявному шляху;

ж) право встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд;

З) інші земельні сервітути.

Окремі науковці надають вживанню у п. "є" терміну "природної" [водойми] вели­кого значення, заперечуючи можливість встановлення… У коментованій статті поділ сервітутів здійснено за характером та обсягом… Не дістало чіткого законодавчого вирішення питання про те, чи можна встановити земельний сервітут на користь власника…

Сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій конкретно визначеній особі (особистий

Сервітут).

Земельний сервітут може бути встановлений договором між особою, яка вимагає його встановлення, та власником (володільцем) земельної ділянки.

Договір про встановлення земельного сервітуту підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на неру­хоме майно.

(Стаття 100 в редакції Закону №997-V від 27 квітня 2007 року)

До частини першої.Коментована частина передбачає чотири способи встановлення земельного сервітуту: (1) договором, (2) законом, (3) заповітом або (А) рішенням суду. Такі само способи встановлення сервітуту передбачені ч. 1 ст. 402 ЦК України.

(1) Щодо встановлення земельного сервітуту договором див. ч. 2 ст. 100 ЗКУ та комен­тар до неї.

(2) Щодо встановлення земельного сервітуту законом, на сьогодні подібна можливість залишається теоретичною. Чинне законодавство України не передбачає випадків, коли земельний сервітут виникав би безпосередньо на підставі закону (ipso iure). Разом із тим, потреба у подібному способі встановлення сервітутів, на наш погляд, існує, наприклад, у випадках, коли на приватній земельній ділянці на момент її приватизації розташовані певні лінійні споруди (лінії зв'язку, підземні трубопроводи тощо).

(3) Встановлення сервітуту заповітом по суті є різновидом його встановлення у договірному порядку. За своєю правовою природою заповіт є односторонньою угодою (правочином) щодо обтяження земельної ділянки заповідача. Така угода фактично укладена під відкладальною умовою (набуває чинності після смерті заповідача). Після смерті заповідача особа, на користь якої передбачено встановлення сервітуту, також має вчинити певний правочин - погодитися на встановлення сервітуту, прийнявши спадщину та вчинивши дій до його реєстрації (див. ч. 2 ст. 100 ЗКУ та коментар до неї). Таким чином, на наш погляд, на відносини із встановлення сервітуту заповітом поширюються положення
щодо реєстрації договорів про встановлення сервітутів. Положення про сервітут повинні бути сформульовані у заповіті з урахуванням тих самих вимог, що і стосовно договору (див. ч. 2 ст. 100 ЗКУ та коментар до неї).

(4) На жаль, чинне законодавство не визначає підстав, за наявності яких суд повинен задовольняти позов про встановлення сервітуту. У ч. 6 ст. 10 ЗУ "Про телекомунікації" перед­бачено право осіб, які "отримали ліцензію на здійснення діяльності у сфері телекомунікацій, ... вимагати від власників земельних ділянок або землекористувачів установлення сервітутів ... для прокладання під землею телекомунікаційних мереж та/або усунення їх пошкоджень", проте і в цьому випадку належної чіткості у підставах встановлення сервітуту немає.

На наш погляд, виходячи із принципів примусового відчуження об'єктів права приватної власності (ч. 5 ст. 41 Конституції України, ст. 1 Протоколу 1 до Європейської конвенції про захист прав людини та основоположних свобод 1950 року), підставою для рішення суду повинні бути (і) суспільна необхідність встановлення сервітуту, за умови (іі) поперед­нього повного відшкодування зниження вартості земельної ділянки (див. ч. З ст. 101 ЗКУ та коментар до неї). Як видається, суспільна необхідність у встановленні сервітуту матиме місце тоді, коли без встановлення сервітуту пануючу земельну ділянку буде неможливо використовувати за призначенням, а негативні наслідки від встановлення сервітуту будуть явно меншими від вигоди для пануючої ділянки.

До частини другої.Коментована частина передбачає, що сервітут може бути встанов­лений договором між зацікавленою особою та "власником (володільцем) земельної ділянки". З буквального розуміння наведеної норми випливає, що сервітут може бути встановлений

будь-якою особою, що володіє земельною ділянкою на якомусь титулі. На наш погляд, дане положення слід тлумачити обмежено, виходячи із того, що ніхто не може передати більше прав, ніж має сам, і договір у жодному разі не може створювати обов'язків для осіб, що не є його стороною. Тому, як видається, будь-який користувач земельної ділянки, окрім власника, може обтяжити земельну ділянку сервітутом лише на час свого користування, і лише у разі, коли законом або договором йому передане право розпорядження земельною ділянкою.

З іншого боку, вважаємо, що відносно земельної ділянки, наданої в користування третій особі, власник може встановити сервітут також лише за згодою користувача. В іншому разі користувач може ставити питання про відповідальність власника за порушення його прав.

Закон не визначає істотних умов договору про встановлення земельного сервітуту. Тому мінімально достатнім є описати характер сервітуту, що встановлюється, тобто обсяг прав, що надаються користувачеві, та порядок його здійснення. Якщо сервітут стосується частини земельної ділянки, на наш погляд, для коректного опису у договорі цієї частини необхідним є складання відповідної технічної документації із землеустрою (ст. 56 ЗУ "Про землеустрій"). При встановленні сервітуту сторонам доцільно визначитися щодо його строку (ч. 2 ст. 98 ЗКУ), плати за його встановлення (ч. З ст. 101 ЗКУ) та платності його подальшого здійснення.

Договір про встановлення сервітуту укладається в письмовій формі. Це випливає із ст.ст. 206, 208 ЦК України, а також необхідності державної реєстрації договору, передбаченої коментованою статтею, а також ст.ст. 182, 210 ЦК України (див. також ст. 202 ЗКУ, ЗУ "Про державну реєстрацію речових право на нерухоме майно та їх обмежень"). Більш того, на даний час, враховуючи, що положення ЗУ "Про державну реєстрацію речових право на нерухоме майно та їх обмежень" залишаються "непрацюючими", у правозастосовчій практиці як державна реєстрація прав у розумінні коментованої статті часто розглядається реєстрація відповідних угод згідно із ПКМ від 26.05.2004 №671 "Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів" (яка відбувається на сьогодні виключно при нотаріальному посвідченні правочинів). Такий підхід, на жаль, не спирається на закон.

Щодо реєстрації договорів про встановлення земельних сервітутів див. ст. 202 ЗКУ та коментар до неї.

Слід наголосити, що із викладенням ч. З коментованої статті у чинній редакції було "втрачене" положення про реєстрацію сервітутів, що встановлюються "не договірним" шляхом - насамперед, рішенням суду. На наш погляд, такий підхід є сумнівним, адже сервітут як абсолютне право повинен доводитися до загального відома шляхом його реєстрації.

Стаття 101. Дія земельного сервітуту

Дія земельного сервітуту зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку, щодо якої встановлений земельний сервітут, до іншої особи.

Земельний сервітут не може бути предметом купівлі-продажу, застави та не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та юридичним особам.

Власник, землекористувач земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено земельний сервітут, плату за його встановлення, якщо інше не передбачено законом.

Власник земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право на відшкодування збитків, завданих встановленням земельного сервітуту.

До частини першої.У ч. 1 коментованої статті відображена важлива ознака сервітуту -його речовий характер. Земельний сервітут як речове право передбачає можливість впливу уповноваженої особи на об'єкт права (земельну ділянку) безпосередньо, незалежно від волі інших осіб. Тому зміна власника земельної ділянки не має значення для права земельного сервітуту.

До частини другої.Реальний земельний сервітут є явищем вимушеним, обумовленим необхідністю усунути недоліки однієї земельної ділянки за рахунок іншої. Тому сама ідея "відриву" земельного сервітуту від пануючої ділянки суперечить його сутності.

Хоча закон допускає також існування особистих сервітутів, він закріплює їх виключно особистий і невідчужуваний характер. Такий підхід видається виправданим, оскільки сервітут загалом ускладнює існуючі правовідносини, передбачає високий ступень вірогідності виникнення конфлікту, може істотно знизити ефективність використання обтяженої земельної ділянки. Отже, можливість його "запуску" у вільний обіг слід виключити, що і зробив законодавець у коментованій нормі.

До частин третьої та четвертої.Конструкція ч. 1 ст. 98 та коментованої ч. З ст. 101 ЗКУ дозволяє зробити висновок, що (1) плата за встановлення земельного сервітуту та (2) плата за здійснення земельного сервітуту не тотожні³⁰². Крім того, закон (ч. 4 коментованої статті) згадує про (3) збитки, завдані встановленням земельного сервітуту. Виникає потреба провести чітке розмежування усіх згаданих термінів та їх правових режимів.

На наш погляд, встановлення сервітуту неминуче призводить до заподіяння збитків власнику земельної ділянки у вигляді зменшення вартості земельної ділянки та/або зни­ження ступеня прибутковості здійснюваної діяльності. Як видається, єдиним об'єктивним критерієм при визначенні розміру плати за встановлення сервітуту є розмір таких збитків. Отже, якщо договором передбачена плата за встановлення сервітуту, слід вважати, що вона покриває збитки, завдані встановленням сервітуту (власник розпорядився своїм правом на відшкодування збитків). Якщо сервітут встановлюється у судовому порядку, суд повинен вирішити питання про внесення плати за встановлення сервітуту таким чином, щоб покрити збитки власника. При встановленні сервітуту заповітом питання про плату та збитки не постає, оскільки набувач земельної ділянки отримає її "як є", разом із сервітутом.

Збитки, що завдані діями, що виходять за межі, які окреслені правом сервітуту, мають відшкодовуватися на загальних підставах (глава 82 "Відшкодування шкоди" ЦК України).

На наш погляд, плата за здійснення земельного сервітуту (ч. 1 ст. 98 ЗКУ) може бути передбачена договором за згодою сторін додатково до плати за встановлення сервітуту. Ч. 1 ст. 98 ЗКУ не дає власнику підстав вимагати плату за здійснення сервітуту.

 

Стаття 102. Припинення дії земельного сервітуту

1. Дія земельного сервітуту підлягає припиненню у випадках:

а) поєднання в одній особі суб'єкта права земельного сервітуту, в інтересах якого він встановлений, та власника земельної ділянки;

б) відмови особи, в інтересах якої встановлено земельний сервітут;

в) рішення суду про скасування земельного сервітуту;

г) закінчення терміну, на який було встановлено земельний сервітут;

ґ) невикористання земельного сервітуту протягом трьох років;

Д) порушення власником сервітуту умов користування сервітутом.

2. На вимогу власника земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, дія цього сервітуту може бути припинена в судовому порядку увипадках:

а) припинення підстав його встановлення;

Б) коли встановлення земельного сервітуту унеможливлює використання земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, за її цільовим призначенням.

До частини першої.Недоліком коментованої норми є те, що у ній змішані (1) підстави, що повинні "автоматично" призводити до припинення дії земельного сервітуту безпосередньо в силу вимог закону {ipso iure), (2) підстави, які дозволяють зацікавленій особі лише вимагати припинення сервітуту в судовому порядку, та (3) підстави, за наявності яких для припинення сервітуту слід здійснити процедуру реєстрації його припинення.

До перших належать обставини, передбачені у п.п. "а" та "г"; до других - передбачені п.п. "ґ" та "д", а також ч. 2 коментованої статті, до третіх - передбачена у п. "б" відмова уповноваженої особи. З урахуванням викладеного у коментарі до ч. 2 ст. 100 ЗКУ, вважаємо, що відмова уповноваженої особи від права сервітуту повинна бути вчинена у письмовій формі і зареєстрована (див. ст. 202 ЗКУ та коментар до неї).

Згадане у п. "в" ч. 1 рішення суду, на наш погляд, взагалі слід розглядати не як підставу, а як спосіб припинення сервітуту за наявності інших підстав, передбачених п.п. "ґ" та "д" ч. 1 та ч. 2 коментованої статті.

На наш погляд, крім випадків, передбачених "а" та "г" коментованої частини, у усіх інших випадках сервітут слід вважати припиненим лише після державної реєстрації такого припинення (див. ст. 202 ЗКУ та коментар до неї).

Що ж стосується викладеної у п. "а" {"поєднання в одній особі суб 'єкта права земельного сервітуту, в інтересах якого він встановлений, та власника земельної ділянки") підстави для припинення сервітуту, маємо висловити сумнів у доцільності даного положення. Як видається, припинення сервітуту повинно здійснюватися лише у випадку, коли обтяжена та пануюча земельні ділянки консолідуються (об'єднуються). Якщо ж цього не відбувається, не виключене їх подальше роздільне відчуження, що знову породить необхідність встановлення сервітуту.

До частини другої.У коментованій частині передбачені підстави для припинення сервітуту у судовому порядку. Цей перелік невичерпний, він має включати також обставини, визначені п.п. "г" та "д" ч. 1 ст. 102 ЗКУ. Моментом припинення сервітуту є час набрання законної сили рішенням суду про це.

 

Глава 16-1

Право користування чужою земельною

Ділянкою для сільськогосподарських

Потреб або для забудови

(Кодекс доповнено главою 16-1 Законом №997-V від 27 квітня 2007 року)

 

Стаття 102-1.Підстави набуття і зміст права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) може виникати також на підставі заповіту.

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) можуть відчужуватися або передаватися в порядку спадкування, крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті.

(Частина друга статті 102-1 із змінами, внесеними згідно із Законом №509-VJ від 16.09.2008)

Право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди), внесено до статутного фонду, передано у заставу.

(Статтю 102-1 доповнено частиною згідно із Законом N509-VI від 16.09.2008)

Строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для сільськогосподарських потреб або для забудови не може перевищувати 50 років.

(Статтю 102-1 доповнено частиною згідно із Законом N509-VIвід 16.09.2008)

Укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу.

6. Право користування чужою земельною ділянкою для сільсько господарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються в разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2) спливу строку, на який було надано право користування;

3) викупу земельної ділянки у зв'язку з суспільною необхідністю в разі користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб;

Невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років.

(Кодекс доповнено главою 16-1 згідно із Законом N997-Vвід 27.04.2007)   До частини першої.Формулювання коментованої статті не дає чіткої відповіді на питання про природу емфітевзису та…

Глава 17

 

Добросусідство

 

Стаття 103. Зміст добросусідства

Власники та землекористувачі земельних ділянок повинні обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо).

Власники та землекористувачі земельних ділянок зобов'язані не використовувати земельні ділянки способами, які не дозволяють власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок використовувати їх за цільовим призначенням (неприпустимий вплив).

Власники та землекористувачі земельних ділянок зобов'язані співпрацювати при вчиненні дій, спрямованих на забезпечення прав на землю кожного з них та використання цих ділянок із запровадженням і додержанням прогресивних технологій вирощування сільськогосподарських культур та охорони земель (обмін земельних ділянок, раціональна організація територій, дотримання сівозмін, встановлення, зберігання межових знаків тощо).

Загальна характеристика.На думку П.Ф. Кулинича, "право добросусідства в суб'єктивному аспекті являє собою сукупність прав власників та користувачів земельних ділянок на найбільш повне, безпечне та комфортне користування земельними ділянками відповідно до їх цільового призначення. Цим правам кореспондує сукупність обов'язків власників та користувачів сусідніх (суміжних) земельних ділянок, які полягають у зміні характеру чи припиненні здійснюваної ними діяльності, яка хоча не суперечить цільовому призначенню належних їм земельних ділянок, але негативно впливає на сусідів (сусідні земельні ділянки)"™. На його думку, право добросусідства в об'єктивному розумінні є інститутом земельного права'⁰⁷.

Правила добросусідства, у т. ч. закріплені у коментованій статті, стосуються "сусідніх " землевласників та землекористувачів (не лише суміжних), тобто всіх, чия діяльність може справити негативний вплив на інші земельні ділянки.

Для регулювання сусідських відносин важливе значення мають загальні положення ст. 13 ЦК України щодо меж здійснення цивільних прав. Зокрема, "[н]е допускаються дії особи,що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах" (т.з. "шикана"). Проявом дії цього правила у сусідських відносинах може бути, наприклад, заборона зведення споруд, що зводяться власником земельної ділянки з єдиною метою дошкулити сусідам (заборона на такі споруди - "Neidbau" - була прямо передбачена, наприклад, будівельними статусами та міськими правами деяких міст Німеччини)³⁰⁸.

До частини першої.Положення коментованої частини мають, на жаль, характер заклику, а не формально-юридичного припису. Звичайно, повністю формалізувати відносини сусідства неможливо, проте термін "найменші незручності" є вочевидь непридатним для регулювання цих відносин. "Найменші незручності" будуть завдаватися лише тоді, коли земельна ділянка не буде використовуватися взагалі.

Тому буквально тлумачити коментовану норму вважаємо неможливим. На нашу думку, у коментованій частині йдеться про неможливість використання особою свого права на шкоду іншим особам. Відповідно до ст. 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині, не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні своїх прав особа повинна також додержуватися моральних засад суспільства.

Таким чином, зловживання правом або шикана є неприпустимою з боку власників земельних ділянок чи землекористувачів, якщо таке здійснення права може порушувати права інших осіб.

На наш погляд, з урахуванням історичного та зарубіжного досвіду при формулюванні законодавчих положень про правила добросусідства доцільно встановити загальне правило, за яким землевласник зобов'язаний використовувати свою власність "розумно"; якщо власність використовується незаконно або "нерозумно" - власник несе відповідальність за шкоду, заподіяну іншим. На противагу, власник зобов'язаний вживати заходів, щоб уникнути шкоди від "розумних" дій сусідів (наприклад, будівництво житла із відповідною інфраструктурою збільшило стікання води; власник нижче за течією зобов'язаний вжити розумних заходів для уникнення заподіяння йому шкоди).

В цілому правила добросусідства дають можливість оцінити зворотну сторону прав власності та землекористування з точки зору їх впливу на права інших осіб.

До частини другої.Коментована частина доповнює оціночні критерії для визначення забороненого впливу на суміжні ділянки, визначені у ч. 1 даної статті. Забороняється такий вплив, що, хоча за інших умов був би правомірним, у конкретних умовах призводить до неможливості використання земельної ділянки за цільовим призначенням. Прикладами такого впливу можуть бути, наприклад, викиди у навколишнє середовище промислового підприємства. Хоча підприємство може мати всі необхідні дозволи на викиди, якщо вони призводять до неможливості використання прилеглих земель сільськогосподарського призначення, відповідна діяльність має бути в силу коментованої норми заборонена.

До частини третьої.Однією з невід'ємних і істотних ознак земельної ділянки є її нерухомість, або незмінність місця розташування. З цим можуть бути пов'язані певні незручності у її використанні. Для розв'язання такої проблеми законодавець встановив обов'язок власників та користувачів земельних ділянок співпрацювати при запровадженні заходів, які не завжди можуть бути реалізовані одним власником, землекористувачем самостійно (раціональна організація меж та площі земельних ділянок, проведення сівозмін, зберігання спільних межових знаків тощо).

Цей обов'язок продубльована і у ст. 91, 96 ЗКУ.

Разом із тим, не можна не відзначити низький ступень формалізації обов'язку, що значно утруднює примушення до його виконання. Передбачений обов'язок щодо "сприяння обміну" взагалі не може розумітися буквально, оскільки за такого розуміння він порушуватиме загальні засади здійснення права власності та принцип добровільного розпорядження об'єктами такого права.

 

Стаття 104. Попередження шкідливого впливу на сусідню земельну ділянку

Власники та землекористувачі земельних ділянок можуть вимагати припинення діяльності на сусідній земельній ділянці, здійснення якої може призвести до шкідливого впливу на здоров'я людей, тварин, на повітря, земельні ділянки та інше.

Коментована норма надає право власникам та землекористувачам земельних ділянок вимагати припинення діяльності на сусідній земельній ділянці, якщо її здійснення якої може призвести до шкідливого впливу на здоров'я людей, тварин, на повітря, земельні ділянки тощо.

Передумовою реалізації закріпленого в коментованій нормі права є ст. 50 Конституції України, відповідно до якої "[к]ожен має право на безпечне для жшптя і здоров'я довкілля та на відшкодування завданої порушенням цього права шкоди". Діяльність фізичної та юридичної особи, що призводить до нищення, псування, забруднення довкілля, є незаконною. Кожен має право вимагати припинення такої діяльності.

Право на безпечні умови проживання та діяльності полягає у праві вимагати створення та підтримання таких умов, припиняти шкідливий вплив, що має місце, праві на відшкодування шкоди, а також праві реагувати на прояви небезпеки, що потенційно спроможні спричинити шкідливий вплив у майбутньому.

З урахуванням таких можливостей ст. 282,293 ЦК України передбачають, що діяльність фізичної та юридичної особи, яка завдає шкоди довкіллю, може бути припинена за рішенням суду. В той же час особа має право вимагати усунення небезпеки, створеної внаслідок підприємницької або іншої діяльності, яка загрожує життю та здоров'ю, і хоча не спричинила на даний момент шкідливого впливу, проте з великим ступенем ймовірності може його спричинити. Використання закріпленого у коментованій нормі права є заходом превентивного впливу і упередження правопорушення.

Передбачене коментованою статтею право вимагати припинення шкідливої діяльності у судовому порядку, на наш погляд, слід відрізняти від припинення, зупинення, обмеження, тимчасової заборони екологічно шкідливої діяльності в адміністративному порядку, що передбачена п. "в" ст. 13 ЗУ про охорону навколишнього природного середовища", ст. 246 ГК України, ст. 42 ЗУ "Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення", Постановою Верховної Ради України від 29.10.1992 "Про затвердження Порядку обмеження, тимчасової заборони (зупинення) чи припинення діяльності підприємств, установ, організацій і об'єктів у разі порушення ними законодавства про охорону навколишнього природного середовища", Наказом МОЗ України №65 від 14.04.1995 "Про затвердження Порядку зупинення або припинення інвестиційної діяльності при порушенні санітарного законодавства" та іншими актами чинного законодавства.

 

Стаття 105. Наслідки проникнення на земельну ділянку гілок і коренів дерев

У випадку проникнення коренів і гілок дерев з однієї земельної ділянки на іншу власники та землекористувачі земельних ділянок мають право відрізати корені дерев і кущів, які проникають із сусідньої земельної ділянки, якщо таке проникнення є перепоною у використанні земельної ділянки за цільовим призначенням.

Формулювання коментованої статті є вкрай невдалим, адже у випадку "проникнення коренів і гілокдерев" власники чи землекористувачі отримують право "відрізати коренідерев і кушів". Якщо розуміти коментовану норму буквально, кущі страждатимуть "за дерева", а гілки залишаться безкарними. Природно, що таке буквальне розуміння суперечить меті статті. Тому слід вважати, що у всьому її тексті йдеться і про гілки, і про коріння як дерев, так і кущів.

Якщо проникнення коренів та гілок не заважає використанню земельної ділянки за цільовим призначенням, закон не надає власникам та користувачам останніх відрізати такі корені та гілки.

Право на "обрізання" не стосується рослин, що підлягають охороні згідно із екологічним законодавством, зокрема, занесених до Зеленої (відповідно до ст. 31 ЗУ "Про рослинний світ", Положення про Зелену книгу України затверджено ПКМ від 29.08.2002 №1286) або Червоної книг України (ЗУ "Про Червону книгу України").

За своєю правовою природою право відрізати гілки та коріння, які перешкоджають використанню ділянки за цільовим призначенням, є формою самозахисту, в загальному вигляді регламентованою ст. 19 ЦК України. Воно також випливає зі змісту ст. 90, 95 ЗКУ

На наш погляд, реалізація такого права у межах, визначених законом, є правомірною дією, тому вона не може тягнути відповідальності навіть у разі, якщо внаслідок "обрізання" дерево чи кущ загине.

 

Стаття 106. Обов'язки щодо визначення спільних меж

 

Власник земельної ділянки має право вимагати від власника сусідньої земельної ділянки сприяння встановленню твердих меж, а також відновленню межових знаків у випадках, коли вони зникли, перемістились або стали невиразними.

Види межових знаків і порядок відновлення меж визначаються центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Витрати на встановлення суміжних меж несуть власники земельних ділянок у рівних частинах, якщо інше не встановлено угодою між ними.

Процедура встановлення та відновлення меж земельних ділянок регламентується ст. 55 ЗУ "Про землеустрій", а також Інструкцією про порядок… Беручи участь у межуванні, власники реалізують свої права. Проте така участь є… До частини другої. Повноваження щодо визначення видів межових знаків до цього часу центральним органом виконавчої…

Основою для відновлення меж є дані земельно-кадастрової документації.

У разі неможливості виявлення дійсних меж їх встановлення здійснюється за фактичним використанням земельної ділянки. Якщо фактичне використання ділянки неможливо встановити, то кожному виділяється однакова за розміром частина спірної ділянки.

У випадках, коли в такий спосіб визначення меж не узгоджується з виявленими обставинами, зокрема з встановленими розмірами земельних ділянок, то межі визначаються з урахуванням цих обставин.

До частини першої.Відновлення меж земельної ділянки на місцевості передбачає повторне винесення меж в натуру на підставі наявної земельно-кадастрової документації (див. главу 34 "Державний земельний кадастр" ЗКУ та коментар до неї).

За наявності земельно-кадастрової документації відновлення меж фактично здійснюється в порядку, передбаченому для їх встановлення відповідно до ст. 55 ЗУ "Про землеустрій" з дотриманням процедури, визначеної Інструкцією про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, затвердженою Наказом Державного Комітету України по земельних ресурсах від 04.05.1999 №43.

До частин другої та третьої.Ситуація, при якій особа користується земельною ділянкою правомірно, а документи, що мали б посвідчувати межі її користування відсутні, досить поширена. Вона зазвичай має місце тоді, коли земельна ділянка надавалася відповідно до чинного раніше законодавства (у 1980-і роки і раніше), коли правоустановчі документи не передбачали обов'язкового складання плану земельної ділянки.

За існуючою практикою, встановлення меж "за фактичним використанням земельної ділянки" проводиться в порядку земельно-кадастрової інвентаризації, проведення якої врегульовано Наказом Держкомзему України №85 від 26.08.1997 "Про затвердження Положення про земельно-кадастрову інвентаризацію земель населених пунктів", Тимчасовими методичними вказівками по кадастровому землеустрою (інвентаризації земель), затвердженими Першим заступником Голови Держкомзему України A.M. Третяком 04.08.1999 (останній акт формально не є нормативно-правовим актом, проте на практиці сприймається саме як такий).

При інвентаризації зазвичай фіксується фактичне користування земельною ділянкою (наприклад, за існуючими парканами). Якщо фактичне використання ділянки неможливо встановити, закон передбачає поділ "спірної" частини ділянки "порівну".

Проте можлива ситуація, коли такий підхід призведе до того, що отримані площі не узгоджуватимуться із документами, які містять відомості про площу наданих земельних ділянок (погосподарські книги, земельно-шнурові книги, реєстрові книги).

Наприклад, при поділі спірної частини в 0,02 га навпіл у власності одного сусіда в цілому опиниться 0,08 га, а іншого - 0,1 га, у той час, як за документами обом належить по 0,09 га. За таких обставин очевидно, що спірну частину слід повністю передати сусіду із меншою ділянкою. Підставою для цього будуть положення ч. З коментованої статті, за якими "у випадках, коли в такий спосіб визначення меж не узгоджується з виявленими обставинами, зокрема з встановленими розмірами земельних ділянок, то межі визначаються з урахуванням цих обставин".

 

Стаття 108. Спільне використання межових споруд

У випадках, коли сусідні земельні ділянки відокремлені рослинною смугою, стежкою, рівчаком, каналом, стіною, парканом або іншою спорудою, то власники цих ділянок мають право на їх спільне використання, якщо зовнішні ознаки не вказують на те, що споруда належить лише одному з сусідів.

Власники сусідніх земельних ділянок можуть користуватися межовими спорудами спільно за домовленістю між ними. Витрати на утримання споруди в належному стані сусіди несуть у рівних частинах. До того часу, поки один із сусідів зацікавлений у подальшому існуванні спільної межової споруди, вона не може бути ліквідована або змінена без його згоди.

До частини першої.В разі відсутності межових знаків межі земельних ділянок можуть позначитись за допомогою природних та штучних об'єктів, що мають поряд із протяжністю ширину і не становлять умовної лінії.

Встановлене коментованою нормою правило про спільне використання об'єкту, "якщо зовнішні ознаки не вказують на те, що споруда належить лише одному з сусідів", слід розуміти як встановлення презумпції права спільної власності на споруду. Якщо об'єкт був створений силами і засобами одного з суміжних власників, то він належить на праві власності особі, що його створила (ст. 331 ЦК України). Природно, що саме ця особа і має виключне право на використання об'єкта.

Презумпція спільної власності є спростовною, і при визначенні того, кому належить споруда, слід, звичайно, керуватися не лише "зовнішніми ознаками" (як зазначено у коментованій нормі). І хоча часто такі "ознаки" (знаходження споруди на території одного із сусідів, звернення лицьової сторони паркану назовні від якоїсь ділянки тощо) можуть з більшим чи меншим ступенем достовірності вказувати на належність споруди, вони не є незаперечними і можуть бути спростовані іншими засобами доказування. Навряд чи положення ч. 1 ст. 108 можна розуміти як такі, що встановлюють "зовнішні ознаки" як єдиний можливий доказ у спорах про належність межових споруд (nop. з ч. 1 ст. 218 ЦК України).

До частини другої.Друга частина коментованої статті, на наше переконання, стосується межових споруд, які є спільними і належать обом суміжним власникам. На це вказує їх правовий режим, що дозволяє кожному з суміжних власників користуватися межовими спорудами спільно і нести витрати на утримання споруди в належному стані у рівних частинах. Зауважимо, що такий самий режим за згодою сусідів може бути встановлений і щодо споруди, яка належить одному з них.

Спільні межові споруди використовується згідно із положенням глави 26 ЦК України "Право спільної власності".

Оскільки межова споруда позначає спільну межу, то її знищення є неможливим доти, доки хоча б одна сторона зацікавлена у позначенні межі своєї земельної ділянки такою спорудою. Згадані межові споруди виконують функцію межових знаків, а тому і мають схожий правовий режим. Разом із тим, ст. 55 ЗУ "Про землеустрій" розмежовує межові знаки та "природні та штучні лінійні споруди та рубежі", якщо останні використовуються для позначення меж земельних ділянок. З огляду на це, знищення межової споруди формально не підпадає під ознаки адміністративного правопорушення, передбаченого ст. 56 КУпАП (Знищення межових знаків").

 

Стаття 109.Використання дерев, які стоять на межі земельних ділянок

 

Дерева, які стоять на межі суміжних земельних ділянок, а також плоди цих дерев належать власникам цих ділянок у рівних частинах.

Кожен із сусідів має право вимагати ліквідувати дерева, які стоять на спільній межі. Витрати на ліквідацію цих дерев покладаються на сусідів у рівних частинах.

Сусід, який вимагає ліквідації дерев, які стоять на спільній межі, повинен один нести витрати на ліквідацію дерев, якщо інший сусід відмовляється від своїх прав на дерева.

Вимога на ліквідацію дерев (кущів) виключається, якщо вони служать межовими знаками і залежно від обставин не можуть бути замінені іншими межовими знаками.

До частини першої.Положення коментованої частини, на наш погляд, слід розуміти як такі, що встановлюють лише спростовну презумпцію спільної власності власників суміжних земельних ділянок на дерева, "які стоять на межі”. На це вказує те, що ч. З коментованої статті допускає ситуацію, коли "межове" дерево належить лише одному із сусідів.

Як видається, "дерева, які стоять на межі" - це дерева, через стовбур яких проходить межа земельних ділянок.

Режим спільних дерев визначається положеннями глави 26 ЦК України "Право спільної власності". Відповідно до п. "в" ч. 1 ст. 90 ЗКУ власники земельних ділянок мають право власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену продукцію. Плоди спільного дерева належатимуть співвласникам пропорційно до їх часток у власності - тобто у рівних частках (ст. 359 ЦК України). Розподіл плодів не залежатиме від того, що плоди можуть розподілятися по дереву нерівномірно тощо.

До частини другої.Коментована норма передбачає виняток із загальних правил щодо розпорядження спільним майном (за спільною згодою - ч. 1 ст. 358 ЦК України).

На відміну від випадку із межовими спорудами кожен із сусідів має безумовне право вимагати "ліквідації" дерев, які стоять на спільній межі.

Витрати на ліквідацію цих дерев покладаються на сусідів у рівних частинах у тому випадку, коли "ліквідація" провадиться за згоди обох власників суміжних земельних ділянок. У протилежному разі застосовуються правила, передбачені ч. З коментованої статті.

Право на "ліквідацію" не поширюється на дерева, що підлягають охороні згідно із екологічним законодавством, зокрема, занесених до Зеленої (відповідно до ст. 31 ЗУ "Про рослинний світ", Положення про Зелену книгу України затверджено ПКМ від 29.08.2002 №1286) або Червоної книг України (ЗУ "Про Червону книгу України").

До частини третьої.До форми "відмови від права на дерево", згаданої у коментованій нормі, мають застосовуватися загальні правила про форму правочину (ст.ст. 205-209 ЦК України). Як видається, відмова може бути вчинена усно (ст. 206 ЦК України).

До частини четвертої.На сьогодні законодавство (ст. 55 ЗУ "Про землеустрій", Інструкція про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, затверджена Наказом Державного Комітету України по земельних ресурсах від 04.05.99 №43) не встановлює механізму поширення на дерева (і тим більше кущі) правового режиму межових знаків. З огляду на це, знищення "межового" дерева формально не підпадає під ознаки адміністративного правопорушення, передбаченого ст. 56 КУпАП ("Знищення межових знаків").

Важко також уявити ситуацію, коли дерево не може бути замінено межовим знаком. З огляду на викладене, видається, що коментована частина ризикує залишитися "мертвона-родженою" нормою.

Глава 18

Обмеження прав на землю

Ще римському праву були відомі обмеження права власності на земельні ділянки. Так, право власності на публічні дороги обмежувалося правом всіх і… Власник будівлі повинен був залишати навколо неї вільний простір у 2,5 фути… Власник повинен був терпіти дим, пару, скалки, пил тощо, що летять на його ділянку з сусідніх володінь, якщо все це є…

На використання власником земельної ділянки або її частини може бути встановлено обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або

Перехід права власності на земельну ділянку не припиняє встановленого обмеження (обтяження).

Цивільне законодавство вживає термін обтяження і навіть визначає його стосовно рухомого майна як "право обтяжувана на рухоме майно боржника або… На думку В.В. Носіка, "обмеження права власності на земельні ділянки… Д. В. Бусуйок вважає, що "є всі підстави стверджувати, що обтяження прав на землю є різновидом обмежень прав на…

Є) умови здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки

дороги;

Ж) умови додержання природоохоронних вимог або виконання визначених

робіт;

З) умови надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому

порядку;

И) інших зобов'язань, обмежень або умов.

Обмеження використання земельної ділянки підлягають державній реєстрації і діють протягом терміну, встановленого законом або договором.

До пункту "а". Прикладами законодавчо встановлених обмежень даного виду є п. 15 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ, яким… Крім того, заборона на відчуження земельної ділянки може накладатися у… До пункту "б". Як приклад подібного обмеження можна навести положення ч. 7 ст. 8 ЗУ "Про оренду…

Б) уздовж ліній зв'язку, електропередачі, земель транспорту, навколо промислових об'єктів для забезпечення нормальних умов їх експлуатації, запобігання ушкодження, а також зменшення їх негативного впливу на людей та довкілля, суміжні землі та інші природні об'єкти.

Правовий режим земель охоронних зон визначається законодавством України.

• об'єктів природно-заповідного фонду (ч. 2 ст. 4, ст.ст. 18, 21, 39, 40 та ін. ЗУ "Про природно-заповідний фонд України"); • об'єктів культурної спадщини (ч. 2 ст. 54 ЗКУ, ст. 32 ЗУ "Про охорону… • об'єктів транспорту (ст.ст. 67-74 ЗКУ, ст. 41 Повітряного кодексу України, ст. 11 ЗУ "Про транспорт", ст.…

Зони санітарної охорони створюються навколо об'єктів, де є підземні та відкриті джерела водопостачання, водозабірні та водоочисні споруди, водоводи, об'єкти оздоровчого призначення та інші, для їх санітарно-епідеміологічної захищеності.

У межах зон санітарної охорони забороняється діяльність, яка може призвести до завдання шкоди підземним та відкритим джерелам водопостачання, водозабірним і водоочисним спорудам, водоводам, об'єктам оздоровчого при­значення, навколо яких вони створені.

Правовий режим земель зон санітарної охорони визначається законодавством України.

Ст. 93 ВК України вказує, що зони санітарної охорони встановлюються з метою охорони водних об'єктів у районах забору води для централізованого… До частин другої та третьої. Загальною рисою зон санітарної охорони є… Зони санітарної охорони джерел та об'єктів централізованого питного водопостачання входять до складу водоохоронних зон…

Санітарно-захисні зони створюються навколо об'єктів, які є джерелами виділення шкідливих речовин, запахів, підвищених рівнів шуму, вібрації, ультразвукових і електромагнітних хвиль, електронних полів, іонізуючих випромінювань тощо, з метою відокремлення таких об'єктів від територій житлової забудови.

У межах санітарно-захисних зон забороняється будівництво житлових об'єктів, об'єктів соціальної інфраструктури та інших об'єктів, пов'язаних з постійним перебуванням людей.

Правовий режим земель санітарно-захисних зон визначається законодавством України.

До частини першої. Санітарно-захисні зони - території з обмеженим режимом викори­стання, де забороняється будівництво житлових об'єктів, об'єктів… Спеціальні положення про зони санітарної охорони передбачені, зокрема, у ст.… Перелік об'єктів, що можуть потребувати створення санітарно-захисних зон, є відкритим, оскільки в цілому методика…

Зони особливого режиму використання земель створюються навколо військових об'єктів Збройних Сил України та інших військових формувань, утворених відповідно до законодавства України, для забезпечення функціонування цих об'єктів, збереження озброєння, військової техніки та іншого військового майна, охорони державного кордону України, а також захисту населення, господарських об'єктів і довкілля від впливу аварійних ситуацій, стихійних лих і пожеж, що можуть виникнути на цих об'єктах.

Уздовж державного кордону України встановлюється прикордонна смуга, у межах якої діє особливий режим використання земель.

Розмір та правовий режим прикордонної смуги встановлюються відповідно до закону.

Ст. З ЗУ "Про використання земель оборони" відносить до зон особливого режиму використання земель прикордонну смугу (див. ч. 2… Вже згаданою ст. З ЗУ "Про використання земель оборони" передбачено,… Деякі особливості використання земель у межах зон особливого режиму використання навколо військових об'єктів Збройних…

Глава 19

НАБУТТЯ І РЕАЛІЗАЦІЯ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ

 

 

Набуття права на землю громадянамита юридичними особами

 

Стаття 116. Підстави набуття права на землю

Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

(Абзац перший частини першої статті 116 із змінами, внесеними згідно із Законом N 509-VI від 16.09.2008)

Набуття права власності громадянами та юридичними особами на земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, відбувається в порядку, визначеному частиною першою статті 128 цього Кодексу

(Частина перша статті 116 із змінами, внесеними згідно із Законами №3235-IV від 20.12.2005, №489-Veid 19.12.2006, №107-VIeid 28.12.2007; в редакції Закону №309-VI від 03.06.2008)

Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

3. Безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян провадиться у разі:

а) приватизації земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян;

б) одержання земельних ділянок внаслідок приватизації державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;

в) одержання земельних ділянок із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації, визначених цим Кодексом.

Передача земельних ділянок безоплатно у власність громадян у межах норм, визначених цим Кодексом, провадиться один раз по кожному виду використання.

Надання у користування земельної ділянки, що перебуває у власності або у користуванні, провадиться лише після вилучення (викупу) її в порядку, передбаченому цим Кодексом.

До частини першої.Коментована норма містить загальне правило щодо підстав набуття права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності "громадянами" (а в деяких випадках - і іншими фізичними особами) та юридичними особами.

Підставою для набуття зазначених прав є прийняття рішень органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування чи державними органами приватизації. Компетенція цих органів поширюється на розпорядження земельними ділянками відповідно до правил, викладених у нормах глав 2 та 3 розділу І ЗКУ (див. коментар). Такі рішення у коментованій нормі помилково протиставляються результатам аукціону - адже при набутті права за результатами аукціону це також відбувається за умови прийняття відповідним органом рішення про продаж (надання в користування) земельної ділянки (див. коментар до Глави 21 кодексу.

Варто зауважити, що до розмежування земель державної та комунальної власності надання у власність та користування земельних ділянок підпорядковується правилам п. 12 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ.

Окремо можна виділити повноваження державних органів приватизації, які відповідно до ст. 17-1 ЗКУ наділені повноваженнями щодо продажу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, що підлягають приватизації. Якщо об'єкт підлягає приватизації, то його розта­шування відносно меж населених пунктів значення не має - розпорядження земельною ділянкою, на якій він знаходиться, покладено на державні органи приватизації.

Щодо розпорядження земельними ділянками державними органами приватизації див. ст. 17-1, ч. 1 ст. 128 ЗКУ та коментар до них.

Класичною для ЗКУ є помилка у вживанні та змістовному навантаженні поняття "гро­мадяни", адже особи без громадянства та іноземці також можуть в межах, передбачених законом (див. ст. 81 ЗКУ та коментар до неї) набувати земельні ділянки у власність та майже без обмежень - у користування на певних правових титулах.

До частини другої.Набуття прав на землю, котрі є різновидом земельних прав фізичних та юридичних осіб, здійснюється на правових титулах власності та користування (кількох видів). До останнього віднесені: право постійного користування, оренди, емфітевзису, суперфіцію, сервітуту (ст.ст. 92, 93, 98-102-1 ЗКУ). Деякі науковці серед правових титулів виділяють також концесію земельних ділянок (ст. 94 ЗКУ), а також надання останніх для проведення розвідувальних робіт (див. ст. 97 ЗКУ).

До частини третьої.Частина третя ст. 116 ЗКУ розкриває зміст різновидів безоплатної передачі земельних ділянок громадянам як форми переходу права власності.

До таких різновидів відносяться: приватизація земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян, одержання земельних ділянок внаслідок приватизації державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, одержання земельних ділянок із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації, визначених ст. 121 ЗКУ.

Поняття приватизації земельних ділянок.Таке явище, як приватизація земельних ділянок, займає надзвичайно важливе місце у реформуванні земельних правовідносин. В Україні приватизація земель розпочалася із прийняттям ЗУ "Про форми власності на землю" та нової редакції (від 13.03.1992) ЗКУ 1990 р. і триває досі. Законодавство не пішло шляхом приватизації на основі земельних бонів (такий спосіб первісно передбачався Концепцією роздержавлення і приватизації підприємств, землі та житлового фонду, ухваленою постановою ВР України 31.10.1991), натомість, приватизація здійснюється шляхом безоплатної передачі земель у власність громадянам.

Ні в законодавстві, ні у правовій доктрині остаточно не усталилося єдиного розуміння (не кажучи вже про поняття) приватизації земельних ділянок. Попри численність підходів, їх узагальнено можна поділити на дві групи: широке та вузьке розуміння приватизації

земель.

Широке розуміння передбачає розгляд приватизації як відчуження майна, що перебуває у державній (комунальній) власності, на користь фізичних та юридичних осіб. Саме таке визначення закріплене у ст. 1 ЗУ "Про приватизацію державного майна", який відносить до об'єктів приватизації "земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації" (ч. 1 ст. 5). Виходячи із такого розуміння викладені норми ст. 4 та ін. ЗУ "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" (який також передбачає приватизацію земельних ділянок). Широке розуміння приватизації використовують у своїх працях, зокрема, В.В. Носік, П.Ф. Кулинич³²² та ін. науковці).

За вузького розуміння приватизації вона розглядається як безоплатне, одноразове (в межах встановлених норм) відчуження земельних ділянок державної та комунальної власності виключно громадянам (саме в такому розумінні приватизація, на наш погляд, розглядається у коментованій статті). Інші випадки відчуження земельних ділянок державної та комунальної власності класифікуються як цивільно-правові угоди.

Варіантом ще більш вузького розуміння приватизації є підхід, висловлений П.Ф. Кулиничем, який в одній з робіт розглядав як приватизацію лише безоплатну передачу у приватну власність земельних ділянок, раніше наданих в користування громадян³²³ (п. "а" ч. 3).

До пункту "а".Приватизація земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян, відбувається на підставі документів, що посвідчують правомірність (або просто факт) користування нею, за процедурою, встановленою ч.ч. 1 та 2 ст. 118 ЗКУ.

Щодо процедури приватизації та проблеми граничних розмірів земельних ділянок, що приватизуються відповідно до коментованого пункту, див. коментар до ч.ч. 1 та 2 ст. 118

ЗКУ.

До пункту "б".Одержання земельних ділянок внаслідок приватизації державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій відбувається за правилами, встановленими ст. 25 ЗКУ, а також ч.ч. 3-5 ст. 118 ЗКУ.

До пункту "в".Одержання громадянами земельних ділянок із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації передбачає т.зв. повну процедуру приватизації, що на відміну від інших процедур також включає формування земельної ділянки як об'єкта права. Норми безкоштовної приватизації визначені у ст. 121 ЗКУ і стосуються конкретного цільового призначення земельної ділянки. Відтак, за даною процедурою, особа може приватизувати земельну ділянку лише того цільового призначення, котре передбачене у ст. 121 ЗКУ. Детальніше щодо процедури див. коментар до ч.ч. 6-11 ст. 118,121 ЗКУ.

До частини четвертої.Приватизація земельної ділянки можлива лише один раз по кожному виду цільового використання, передбаченого ст. 121 ЗКУ Право на приватизацію земельної ділянки одного виду використання є відособленим і незалежним від права на приватизацію ділянки для іншого виду використання.

Одноразовість приватизації означає і те, що особа, котра скористалась своїм правом і приватизувала земельну ділянку меншої від граничної, передбаченої ст. 121 ЗКУ, площі, не може приватизувати земельну ділянку цього цільового призначення вдруге, навіть площею, що складає "різницю" між гранично можливою та раніше приватизованою.

У правозастосовчій діяльності постає питання: як співвідносити "одноразовість" приватизації, передбачену ч. 4 ст. 116 ЗКУ, із фактом приватизації земельних ділянок відповідно до попереднього ЗКУ? Законодавство обходить дане питання стороною, що формально дає підстави для повторної безоплатної приватизації. Проблема законодавчо вирішена лише відносно земельних ділянок для ведення ОСГ: ч. 6 ст. 4 ЗУ "Про особисте селянське господарство" встановлює, що "громадяни України, які реалізували своє право на безоплатну приватизацію земельної ділянки для ведення особистого підсобного господарства в розмірі менше 2,0 гектара, мають право на збільшення земельної ділянки в межах норм, установлених статтею 121 ЗКУ для ведення особистого селянського господарства ".

До частини п'ятої.За загальним правилом, надання у користування земельної ділянки, що перебуває у власності або у користуванні, провадиться лише після її вилучення (викупу). Законодавство передбачає окремі винятки з цього правила: без викупу земельні ділянки можуть надаватися на праві емфітевзису та суперфіцію (ст. 102-1 ЗКУ), без викупу та вилу­чення - на праві земельного сервітуту (ст. 98 ЗКУ), для проведення розвідувальних робіт (ст. 97 ЗКУ). Не проводиться викуп та вилучення земельних ділянок при наданні лісів у тимчасове користування (ст. 18 ЛК України).

Необхідно мати на увазі, що земельні ділянки, надані в користування, можуть бути вилучені, а ті, що надані у власність, можуть бути тільки викуплені у їх власників. Щодо порядку вилучення та викупу земельних ділянок див. коментар до ст. 146, 147, 149-151 ЗКУ.

Земельні ділянки, що знаходяться у державній власності і можуть бути надані у власність за визначеними коментованою статтею процедурами, можуть перебувати у запасі (див. коментар до ст. 19 ЗКУ). У цьому випадку вилучення або викуп не проводяться. Землі запасу були сформовані головним чином в період формування територій сільських, селищних та міських рад (до 10 % земель були передані у запас). У запасі також можуть перебувати землі резервного фонду, що були сформовані під час передачі земель у колективну власність (відповідно до ст. 5 ЗКУ в ред. 1992 р. - до 15 % площі усіх сільськогосподарських угідь на території відповідних рад). Станом на 01.04.2006 резервний фонд становив 3271,4 тис. га, загальна площа земель запасу на 01.01.2006 становила 9,0 млн. га.

 

Стаття 117. Передача земельних ділянок державної власності у комунальну власність та земель­них ділянок комунальної власності у державну власність

Передача земельних ділянок державної власності у комунальну власність та земельних ділянок комунальної власності у державну власність провадиться у порядку, встановленому цим Кодексом для юридичних осіб.

 

Слід наголосити, що дана стаття не регулює тимчасових і специфічних відносин розме­жування земель комунальної та державної власності (див. п.п. 10-12 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ та коментар до них).

Коментована стаття бланкетного характеру залишає більше запитань, ніж надає відповідей, оскільки на даний час відсутній єдиний "встановлений для юридичних осіб" специфічний "порядок передачі земель у власність". З одного боку, юридичні особи можуть набувати земельні ділянки з різних підстав і в різному порядку, а з іншого - практично у всіх випадках поряд із ними земельні ділянки можуть набувати і фізичні особи. Незрозуміло навіть, на яких засадах - за плату чи безоплатно - має відбуватися передача тощо.

На наш погляд, найбільш вірогідно, що законодавець мав на увазі порядок передачі земельних ділянок у користування, передбачений ст. 123 ЗКУ. Напевно, мається на увазі, що при наданні земельної ділянки в користування державній або комунальній юридичній особі здійснюється і зміна форми власності на земельну ділянку.

Поки що стаття залишається "непрацюючою" через відсутність розмежування земель державної та комунальної власності (див. коментар до ст. 83 ЗКУ).

 

Стаття 118. Порядок безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами

Громадянин, зацікавлений у приватизації земельної ділянки, яка перебуває у його користуванні, подає заяву до відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради за місцезнаходженням земельної ділянки.

Рішення органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування щодо приватизації земельних ділянок приймається у місячний строк на підставі технічних матеріалів та документів, що підтверджують розмір земельної

Ділянки.

Громадяни - працівники державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, а також пенсіонери з їх числа, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельних ділянок, які перебувають у постійному користуванні цих підприємств, установ та організацій, звертаються з клопотанням про приватизацію цих земель відповідно до сільської, селищної, міської ради або районної, Київської чи Севастопольської міської державної

Адміністрації.

Відповідний орган місцевого самоврядування або орган виконавчої влади в місячний термін розглядає клопотання і надає дозвіл підприємствам, установам та організаціям на розробку проекту приватизації земель.

Передача земельних ділянок у власність громадянам - працівникам державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, а також пенсіонерам з їх числа провадиться після затвердження проекту приватизації земель у порядку, встановленому цим Кодексом.

Громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для ведення фермерсь­кого господарства, ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів у межах норм безоплатної приватизації, подають заяву про вибір місця розташування земельної ділянки до відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради за місцезнаходженням земельної ділянки. До заяви додаються матеріали, передбачені частиною п'ятою статті 151 цього Кодексу, а також висновки конкурсної комісії (у разі відведення земельної ділянки для ведення фермерського господарства).

(Частина шоста статті 118 із змінами, внесеними згідно із Законом N 509-VI від 16.09.2008)

Вибір місця розташування земельної ділянки та надання дозволу і вимог на розроблення проекту її відведення здійснюються у порядку, встановленому статтею 151 цього Кодексу.

(Частина сьома статті 118 в редакції Закону N 509-VI від 16.09.2008 )

Проект відведення земельної ділянки розробляється за замовленням громадян організаціями, які мають відповідні дозволи (ліцензії) на виконання цих видів робіт, у строки, що обумовлюються угодою сторін.

Проект відведення земельної ділянки погоджується з органом по земельних ресурсах, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органами архітектури і охорони культурної спадщини та подається на розгляд відповідних місцевої державної адміністрації або органу місцевого самоврядування.

(Частина дев'ята статті 118 в редакції Закону №1626-IV від 18.03.2004)

Районна, Київська чи Севастопольська міська державна адміністрація або сільська, селищна, міська рада у місячний строк розглядає проект відведення та приймає рішення про передачу земельної ділянки у власність.

11.У разі відмови органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування у передачі земельної ділянки у власність або залишення заяви без розгляду питання вирішується в судовому порядку.

Загальна характеристика.Коментована стаття розкриває процедуру приватизації земельних ділянок відповідно до ч. З ст. 116 ЗКУ.

До частин першої та другої.Ч.ч. 1та 2 коментованої статті регламентують спрощену процедуру приватизації - увипадку приватизації земельної ділянки, що знаходиться в користуванні громадянина України. Зазначена процедура має наступні стадії:

подача заяви з доданими до неї технічними матеріалами та документами, що підтверджують розмір земельної ділянки, до відповідної ради або адміністрації (ч. 1,2 ст. 118 ЗКУ). Виходячи з загальних положень про звернення громадян (ст. 5 ЗУ "Про звер­нення громадян"), а також положень коментованої статті заява має містити прізвище, ім'я, по батькові, місце проживання громадянина, суть порушеного питання, підпис заявника із зазначенням дати;

розгляд заяви відповідним органом (протягом місяця) та прийняття рішення про приватизацію земельної ділянки (ч. 2 ст. 118 ЗКУ). У випадку звернення до органу місцевого самоврядування передбачений законом місячний строк розгляду (див. також ч. 5 ст. 46 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні") в більшості випадків порушується, зважаючи на сесійний порядок роботи рад;

за потреби, відновлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та закріплення їх довгостроковими межовими знаками встановленого зразка за затвердженою відповідною технічною документацією (п. 1.13. Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі (див. наказ Держкомзему України №43 від 04.05.99);

замовлення, виготовлення, заповнення бланку, реєстрація та видача державного акту (ст. 125 ЗКУ, ст. 56 ЗУ "Про землеустрій", Наказ Держкомзему №43 від 04.05.1999 "Про затвердження Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасо­вого користування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі"). Фактично, дана стадія може бути достатньо тривалою.

У зв'язку із тим, що земельна ділянка, якою особа користується, визначена в натурі, за даною процедурою немає потреби у замовленні, розробці, погодженні, експертизі, затвердженні, що значно спрощує приватизацію (nop. з ч.ч. 7-10 ст. 118 ЗКУ).

В окремих населених пунктах існують спеціальні порядки подання та підготовки до розгляду заяв про приватизацію земельних ділянок (наприклад, у Києві діє Рішення Київради "Про затвердження Порядку набуття права на землю юридичними особами та громадянами в місті Києві" від 14.03.2002 №313/1747³²⁵).

За даними Держкомзему України, вже станом на 01.10.2006 11,8 млн. громадян на площі 3,7 млн. га реалізували своє право на приватизацію земельних ділянок, наданих їм у користування, що становить 87,1% від загальної кількості громадян, що мали ділянки в користуванні. Цим громадянам видано 4,2 млн. державних актів на право власності на землю, що становить 35,6% від кількості громадян, які приватизували свої земельні ділянки.

Документи, "що підтверджують розмір земельної ділянки'''. Цікавим є питання про те, яке користування - фактичне чи обов'язково правомірне (на підставі права) - є передумовою для застосування спрощеної процедури приватизації земельних ділянок. На наш погляд, враховуючи положення ч. 2 ст. 118 ЗКУ, за якими рішення приймається "на підставі технічних матеріалів та документів, що підтверджують розмір земельної ділянки", органи приватизації повинні виходити із презумпції правомірності фактичного користування, проте у разі виявлення відсутності у заявника права користування відповідною земельною ділянкою, спрощена процедури застосована бути не може, оскільки у ч.ч. 1 та 2 118 ЗКУ мається на увазі саме правомірне (на підставі права) користування земельною ділянкою. Останній висновок знаходить підтвердження й у судовій практиці: див., напри­клад, рішення Дарницького районного суду м. Києва від 12.01.2005 у справі за позовом Р. до Київської міської ради про неправомірне рішення, яке порушує права та охоронювані законом інтереси та захист права власності³²⁷, де зазначено таке: "технічний паспорт не посвідчує права користування земельною ділянкою, а лише відображає фактичний розмір земельної ділянки".

Для з'ясування, чи набула свого часу певна особа право користування земельною ділянкою, а отже, чи може вона приватизувати її за спрощеною процедурою, необхідним буває звернення до актів законодавства, що на даний момент втратили чинність - ЗКУ УРСР 1970 р. та ЗКУ 1990 р. Таким чином, факт користування може підтверджуватись правовстановлюючим документом (державний акт на право користування земельною ділянкою - ст. 126 чинного ЗКУ, ст. 23 ЗКУ в ред. 1992 року, витяг із земельно-шнурової книги, реєстрової книги, погосподарської книги - ст. 20 ЗКУ 1970 року), або документом, що підтверджує фактичне користування земельною ділянкою (матеріали інвентаризації земель, дані бюро технічної інвентаризації тощо). Щодо фактичного землекористування як підстави набуття права власності на земельні ділянки див. ст. 119 ЗКУ та коментар до неї.

Площа земельних ділянок, що приватизуються.Поширеною є ситуація, коли площа земельної ділянки, яка перебуває у користуванні, перевищує норми безоплатної приватизації, передбачені ст. 121 ЗКУ. Так, присадибні ділянки надавалися в користування у відповідності із раніше чинним законодавством (зокрема, ст.ст. 63, 77 ЗКУ УРСР 1970 р.³²⁸) у розмірах, більших, ніж норми безоплатної приватизації земельних ділянок, встановлені ст. 121 чинного ЗКУ. Вони призначалися не лише для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських споруд, але і для ведення підсобного господарства.

Практика зазвичай йде шляхом приватизації такої земельної ділянки як двох ділянок - присадибної та ділянки для ведення ОСГ або садівництва. Формально (див., зокрема, ст. 55 ЗУ "Про землеустрій", ст. 186 ЗКУ) у цьому випадку необхідною є розробка проекту відведення, що автоматично перетворило б процедуру приватизації на повну. Практично ж проект відведення не розробляється, відповідні межі встановлюються в процесі здійснення робіт зі складання державного акту на право власності на землю (в порядку ст. 56 ЗУ "Про землеустрій"). Іноді трапляються випадки, коли земельна ділянка надається навіть без її фактичного поділу на дві ділянки; у державному акті вказується, що він посвідчує право на дві ділянки, на плані ж зображена одна ділянка. Така практика здебільшого не знаходить заперечень з боку судових інстанцій, проте вважаємо, що таке вирішення не відповідає чинному законодавству.

На питання про те, чи поширюються на приватизацію земельних ділянок, наданих у користування, норми безоплатної приватизації, існують різні погляди.

З одного боку, ст. 121 ЗКУ, де вміщені норми безоплатної приватизації, сформульо­вана загально, безвідносно до певної процедури приватизації. Також логічно вважати, що законодавець не мав на увазі дозволити безоплатну приватизацію, скажімо, 10000 га, що вже перебувають у користуванні особи для ведення фермерського господарства на умовах оренди. Напевно, з цих мотивів у правовій доктрині висловлюються підходи, за якими норми безоплатної приватизації поширюються і на спрощену процедуру приватизації.

З іншого боку, ст. 116 ЗКУ розрізняє приватизацію "земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян" (п. "а" ч. 3) і "одержання земельних ділянок із земель державної і комунальної власності в межах нормбезоплатної приватизації" (п. "в" ч. 3). Так само, розділяються відповідні процедури у ч. 1 ст. 81, ст. 118 ЗКУ. Це свідчить про намір законо­давця не поширювати на "спрощену процедуру" норми безоплатної приватизації.

На наш погляд, ст. 121 не поширюється на приватизацію земельних ділянок, наданих у користування, але лише тих, що надані в користування до набрання чинності Декретом KM України "Про приватизацію земельних ділянок" (тобто до 15.01.1993). Такий висновок можна зробити виходячи із такого.

Декрет вперше закріпив у законодавстві спрощену процедуру для приватизації земель­них ділянок, наданих у користування. В силу буквального розуміння Декрету (п. 1), така процедура поширювалася лише на ділянки, вже надані громадянам на момент набрання ним чинності. Разом із тим, Декрет (п. 1) передбачав граничні норми для приватизації. Це в дуже багатьох випадках унеможливлювало спрощену приватизацію, оскільки ділянки, які підлягати приватизації, перевищували норми.

Положення ч. З ст. 116, ч.ч. 1 та 2 ст. 118 ЗКУ, які фактично замінили Декрет у регулюванні відносин із "спрощеної" приватизації, як ми вважаємо, явно спрямовані на зняття проблеми "перевищення норм". Разом із тим, це зроблено вкрай невдало, тому що, з одного боку, фор­мально у ст.ст. 116,118 ЗКУ норми зняті не лише для ділянок, що перебували у користуванні до 15.01.1993, а щодо всіх ділянок, наданих у користування, а з іншого - ст. 121 ЗКУ містить начебто норми для всіх випадків приватизації. Переконані, що при тлумаченні цих норм, не узгоджених між собою, слід застосувати цільове (телеологічне тлумачення), яке і може призвести нас до описаного вище висновку.

Автори наголошують на дискусійному характері запропонованого тлумачення, але вважають, що воно може виявитися корисним при узгодженні змісту норм глави 19 ЗКУ.

До частин третьої-п'ятої.Ч.ч. 3-5 ст. 118 ЗКУ присвячені процедурі приватизації земельних ділянок державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, яка детально описана у коментарі до ч. 2 ст. 25 ЗКУ.

До частини шостої.На відміну від попередніх частин, коментована частина присвя­чена приватизації земельних ділянок за т.зв. повною процедурою, коли земельна ділянка передається особі у власність з відведенням із земель державної (комунальної) власності.

ЗУ від 16.09.2008 року "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву" процедуру безоплатної приватизації було доповнено стадією вибору місця розташування земельної ділянки (див. ст. 151 ЗКУ та коментар до неї), що знайшло вираження у змінах до коментованої частини. На практиці це означає, що громадянину слід додатково зібрати ще до десятка підписів. Важко зрозуміти, як таке ускладнення процедури приватизації буде сприяти будівництву.

Повна процедура приватизації застосовується при отриманні земельних ділянок для ведення ФГ, ОСГ, для садівництва, будівництва і обслуговування жилого будинку, госпо­дарських будівель і споруд (присадибна ділянка), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів (ст. 121 ЗКУ), а також у випадку з наданням земель­них ділянок "чорнобильцям" (право на приватизацію цих осіб передбачене ст. 1 ЗУ "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", ч. З ст. 35 ЗУ "Про соціальний та правовий статус осіб, що постраждали внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС" та ПКМ від 13.12.2001 №1651 "Деякі питання реалізації громадянами, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи, права на отримання земельної частки (паю)"). Щодо останнього різновиду приватизації земельних ділянок, щоправда, прямої вказівки щодо поширення на неї положень ст. 118 ЗКУ немає.

У певних випадках законодавство передбачає переважне право на отримання земельних ділянок для таких категорій осіб:

• ветеранів війни:їм забезпечується першочергове відведення земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва, садівництва і городництва - див. ЗУ "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту" від 22.10.1993, п. 14 ч. 1ст. 12, абз. 2 п. 18 ч. 1 ст. 13, п. 13 ч. 1 ст. 14, абз. 2 п. 15 ч. 1 ст. 15;

• громадян, потерпілих від Чорнобильської катастрофи:п. 20 ч. 1 ст. 20, п. 1ч. 1ст. 21 ЗУ "Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи" від 28.02.1991 передбачають пільгу для громадян, віднесених до категорій 1, 2,у вигляді обов'язкового "(протягомроку після подання заяви) відведення місцевими Радами земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва для тих, хто потребує поліпшення житлових умов та перебуває на квартирному обліку, а також: відведення земельних ділянок для ведення особистого підсобного господарства, садівництва і городництва, будівництва індивідуальних гаражів і дач"; ч. 4 ст. 32 Закону передбачає право громадян, які евакуйовані, відселені (відселяються) або самостійно переселилися,"на індивідуальне житлове будівництво з позачерговим одержанням земельних ділянок (у м. Києві та курортних місцевостях - за наявністю прописки) ...";

• ветеранів праці- п. 7 ст. 7 ЗУ "Про основні засади соціального захисту ветеранів праці та інших громадян похилого віку в Україні" від 16.12.1993 передбачає "пере­важне право на ... відведення земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва, садівництва і городництва ...";

• молодих сімей- ч. 2 ст. 10 ЗУ "Про сприяння соціальному становленню та розвитку молоді в Україні" від 05.02.1993 передбачає, що "[п]при відведенні земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва органи місцевого самоврядування затвер­джують квоти ділянок, які надаються молодим сім'ям під будівництво житла";

• військовослужбовців, батьків та членів сімей військовослужбовців, які загинули (померли) або пропали безвісти під час проходження військової служби, а також звільненим з військової служби особам, які стали інвалідами під час проходження військової служби,якщо вони виявили бажання побудувати приватні жилі будинки - п. 6 ст. 12 ЗУ "Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей" від 20.12.1991 можна тлумачити як наявність у вказаних осіб безумовного права на отримання присадибної земельної ділянки;

• інвалідів із захворюваннями опорно-рухового апарату- ч. 5 ст. 30 ЗУ "Про основи соціальної захищеності інвалідів в Україні" від 21.03.1991 передбачає, що "органи місцевого самоврядування забезпечують виділення земельних ділянок ... під будівництво гаражів для автомобілів з ручним керуванням поблизу місця їх проживання".

У заяві зазначаються бажані розміри та мета її використання, а також реквізити, описані в коментарі до ч. 1 ст. 118 ЗКУ. Площа земельної ділянки повинна кореспондувати граничній площі земельної ділянки, яку особа має право безоплатно отримати відповідно до ст. 121 ЗКУ. До заяви також мають бути додані документи, передбачені ч. 5 ст. 151 ЗКУ (див. коментар).

До частини сьомої.Щодо вибору місця розташування земельної ділянки та надання дозволу і вимог на розроблення проекту її відведення див. ст. 151 ЗКУ та коментар до неї.

Як "вибір місця розташування земельної ділянки", так і "надання дозволу і умов" на виготовлення проекту відведення, на нашу думку, є етапами, що не відповідають змісту та сутності приватизації. Так, подальшим етапом є замовлення розробки проекту відведення земельної ділянки суб'єкту господарювання, що має ліцензію на виконання землевпоряд­них робіт, у строки, що обумовлюються угодою сторін, (див. коментар до ч. 8 ст. 118 ЗКУ). Між замовником та розробником виникають договірні відносини, обумовлення можливості виникнення яких дозволом владного суб'єкта є, на нашу думку, необґрунтованим і зайвим етапом. Дозвіл на розробку проекту відведення у будь-якому разі не зв'язує суб'єкта, уповноваженого надавати земельну ділянку, і рішення про надання може бути як позитивним, так і негативним без жодних наслідків для владного суб'єкта.

Передумовою надання дозволу на виготовлення проекту відведення при передачі земельної ділянки фермерському господарству є окрім всього висновок конкурсної комісії, оформлений відповідно до вимог ст. 6 ЗУ "Про фермерське господарство" від 19 червня 2003 року №973-IV та наказу Міністерства аграрної політики України, Міністерства праці та соціальної політики України від 17.12.2003 №452/335 "Про затвердження Положення про порядок проведення професійного відбору з питань створення фермерських господарств".

До частини восьмої.Проекти відведення можуть розроблятись організаціями, котрі отримали дозвіл на виконання землевпорядних робіт відповідно до ПКМ від 14.11.2000 р. "Про затвердження переліку органів ліцензування", ПКМ від 4.07.2001 "Про затвер­дження переліку документів, які додаються до заяви про видачу ліцензії для окремого виду господарської діяльності", і діють відповідно до затверджених Наказом Держпідприємництва, Держкомзему України від 13.02.2001 №28/18 Ліцензійних умов провадження господарської діяльності щодо проведення землевпорядних та землеоціночних робіт.

Виготовлення проекту відведення врегульовано ПКМ "Про затвердження Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок" від 26.05.2004 №677, а також відомчими актами ненормативного характеру - див., насамперед, "Ета­лоном проекту відведення земельної ділянки юридичним та фізичним особам для будь-яких потреб, затвердженим першим заступником голови Держкомзему А. Третяком 18.06.1999 (текст наведений на компакт-диску, що додається). Як вказано у вступі Еталону, він є "обов'язковим для всіх органів державної влади, органів місцевого самоврядування, державних та інших землевпорядних органів при розробці проектів відведення земельних ділянок", проте з юридичної точки зору цей документ взагалі не є нормативним актом, оскільки не затверджений наказом.

До частини дев'ятої.Обов'язковою стадією процедури приватизації є погодження про­екту відведення з (1) органом по земельних ресурсах, (2) природоохоронним і (3) санітарно-епідеміологічним органами (див. також п. "д" ч. 1 ст. 41 ЗУ "Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення"), (4) органом архітектури (див. також ч. 4 ст. З ЗУ "Про планування і забудову територій") та (5) органом охорони культурної спадщини (п. 17 ст. 5, п. 9 ч. 1 ст. 6 ЗУ "Про охорону культурної спадщини"). Крім того, законодав­ство передбачає в певних випадках також погодження з іншими органами: наприклад, відповідно до ст. 27 ЗУ "Про дорожній рух", у випадку, якщо проект передбачає зміни в організації дорожнього руху, необхідне погодження також з (6) Державтоінспекцією Міністерства внутрішніх справ України. Даний приклад погодження, не передбаченого у ЗКУ, не є єдиним. Крім випадків, коли погодження вимагаються законодавством, можуть існувати ситуації, коли погодження вимагаються практикою, що склалася у певному насе­леному пункті. Причому подекуди заявник сам зацікавлений у таких погодженнях - адже погодити проект відведення з енергопостачальною організацією може бути доцільніше, аніж вирішувати проблему енергопостачання тоді, коли в силу технічних причин підвести лінію електропередач до земельної ділянки виявиться неможливим.

Надання погоджень фрагментарно регламентується лише на підзаконному рівні. Так, наказом Міністерства охорони навколишнього природного середовища від 05.11.2004 №434 затверджено Порядок погодження природоохоронними органами матеріалів щодо вилучення (викупу), надання земельних ділянок.

Одночасне погодження матеріалів проекту відведення усіма перерахованими у коментованій частині органами неможливе. За практикою, що склалася, першим зазви­чай відбувається погодження органом земельних ресурсів, останнє - природоохоронним органом. Великою проблемою є те, що законодавство не встановлює підстав для відмови у погодженні. Крім того, у разі небажання погоджувати матеріали проекту державні органи практично ніколи не надають відмов; їм значно простіше просто покласти матеріали "у довгу шухляду" - адже навіть тоді, коли підстав для відмови немає, зацікавленій особі вкрай невигідно звертатись до суду.

За існуючою практикою погодження надаються головним чином у формі висновків.

До частини десятої.Затвердження проекту відведення відбувається відповідною радою або адміністрацією, що одночасно є рішенням про надання земельної ділянки. Варто відмітити, що місячний строк нерідко недотримується, зокрема, з підстав, викладених в коментарії до ч.ч. 1 та 2 даної статті.

До частини одинадцятої.Спірним є питання про те, чи може бути прийнято рішення про приватизацію земельної ділянки безпосередньо судом. За ЗКУ в ред. 1992 р. право задо­вольнити або відмовити у задоволенні заяви відносилося законом до виключної компетенції органу, що розпоряджався земельною ділянкою. Оскаржити до суду можна було хіба що бездіяльність щодо розгляду заяви протягом встановленого місячного терміну, крім випадку надання земельної ділянки для ведення ФГ, коли суд міг вирішувати по суті питання про надання земельної ділянки (в силу спеціальної вказівки не чинного нині ЗУ "Про селянське (фермерське) господарство"). Із набуттям чинності новим ЗКУ, вважаємо, ситуація змінилася: відповідно до ч. 11 ст. 118 ЗКУ, "[у] разі відмови ...у передачі земельної ділянки у власність або залишення заяви без розгляду питання вирішується в судовому порядку", що, на наш погляд, передбачає можливість вирішення питання про надання земельної ділянки безпо­середньо судом. Але у судовій практиці та у правовій доктрині (така позиція, наприклад О. І. Заєць, П. Ф. Кулинича³³¹, В. П. Яницького³³²), на наш погляд, "за інерцією", продовжує пере­важати попередній підхід, за яким суд не може вирішувати питання про надання земельної ділянки по суті (або ж він повинен відмовити у задоволенні відповідного позову). Нам видається це невірним. Приєднуємося до думки В.В. Носіка, який вважає, що в даному випадку суди можуть здійснювати права власника на землю³³³.

Питання є неоднозначним, враховуючи і позицію ВСУ з цього питання, який прямо визнає можливість суду прийняти рішення про передачу земельної ділянки заявникові, але лише у випадку надання ділянки для ведення фермерського господарства (п. 10 Поста­нови Пленуму ВСУ Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ від 16.04.2004 №7), коли спеціальна норма закону прямо вказує, що рішення суду є підставою для відведення земельної ділянки в натурі (ч. 4 ст. 7 ЗУ "Про фермерське господарство"). Щодо інших аналогічних ситуацій ВСУ своєї позиції однозначно не сформулював.

 

Стаття 119. Набуття права на земельну ділянку за давністю користування

(набувальна давність)

Громадяни, які добросовісно, відкрито і безперервно користуються земельною ділянкою протягом 15 років, але не мають документів, які б свідчили про наявність у них прав на цю земельну ділянку, можуть звернутися до органу державної влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність або надання у користування. Розмір цієї земельної ділянки встановлюється у межах норм, визначених цим Кодексом.

Передача земельної ділянки у власність або у користування громадян на підставі набувальної давності здійснюється в порядку, встановленому цим Кодексом.

До частини першої.Загальні положення про отримання майна у власність за набувальною давністю викладені у ст. 344 ЦК України. Проте коментована стаття фактично виключає можливість застосування цих положень до відносин із земельними ділянками.

Варто зауважити, що згідно із коментованою нормою набувальна давність взагалі не є окремою підставою для набуття земельної ділянки у власність. Стаття передбачає, що за пев­них умов особа начебто може "звернутися до органу державної влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність або надання у користування". Разом із тим, можливість подібного звернення абсолютно не залежить від дотримання вимог, обумовлених коментованою нормою (строку та характеру користування). Більш того, дотримання цих умов не означає і обов'язкового задоволення поданої заяви.

До частини другої.Передача земельної ділянки у власність або у користування громадян на підставі набувальної давності здійснюється "в порядку, встановленому цим Кодексом", тобто в загальному порядку. Такий порядок встановлений: щодо набуття земельних ділянок у власність - ст. 118 ЗКУ, щодо набуття в оренду - ст. 123 ЗКУ, ЗУ "Про оренду землі". Відтак, можна стверджувати про повне вихолощення у ст. 119 ЗКУ ідеї набуття прав на земельні ділянки за давністю - адже "давність", передбачена статтею, не дає будь-яких переваг чи пріоритетності при передачі земельної ділянки.

Підсумовуючи викладене, можна констатувати, що ст. 119 ЗКУ є "мертвою" нормою.

 

Стаття 120. Перехід права власності на земельну ділянку при переході права на житловий будинок, будівлю або споруду

(Назва статті 120 в редакції Закону №997-V від 27 квітня 2007року)

До особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.

Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

(Частини 1,2 статті 120 в редакції Закону №997-V від 27 квітня 2007 року)

У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких вона належала попередньому власнику.

При переході права власності на будівлю та споруду до кількох осіб право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі і споруди.

При переході права власності на будівлю або споруду до громадян або юридичних осіб, які не можуть мати у власності земельні ділянки, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля чи споруда.

Зміни у правовому регулюванні земельних відносин при відчуженні будівель та споруд.Правила про долю земельної ділянки у разі відчуження розташованої на ній будівлі або споруди протягом останніх двох десятиліть змінювалися неодноразово.

Зокрема, при відчуженні нерухомого майна під час дії ст. 30 ЗКУ в ред. 1992 року відбувався "автоматичний" перехід права власності на земельну ділянку до набувача з необхідністю подальшого оформлення переходу права.

Відчуження об'єктів нерухомого майна в період з 01.01.2002 року по 20.06.2007 року (під час дії ст. 120 ЗКУ в ред. від 25.10.2001 року) не тягнуло автоматичного переходу права власності на земельну ділянку під будівлями та спорудами.

Існує думка, за якою після 01.01.2004 року автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі або споруди відбувався в силу ст. 377 діючого ЦК України, що набув чинності із вказаної дати. Хоча даний підхід отримав відображення у правозастосовчій практиці, вважаємо, що він спростовується положеннями ст. 9 ЦК України, за якими кодекс застосовується до земельних відносин лише тоді, якщо вони не врегульовані спеціальними актами законодавства. Таким спеціальним актом є ЗКУ, ст. 120 якого у первісній редакції не передбачала автоматичного переходу прав на земельну ділянку.

Нарешті, поточна редакція ст. 120 ЗКУ знову передбачила "автоматичний" перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі або споруди (якщо доля земельної ділянки не вирішена у договорі), фактично продублювавши ст. 377 ЦК України.

До частини першої.

Розмір земельної ділянки повинен визначатися відповідно до чинних будівельних норм та правил, санітарних норм та правил, інших нормативних… Визначення "частини" земельної ділянки за відсутності вказівки на… Можливість зміни цільового призначення земельної ділянки.Закон чітко передбачає, що зміна цільового призначення…

Д) для будівництва індивідуальних гаражів - не більше 0,01 гектара.

Розмір земельних ділянок, що передаються безоплатно громадянину для ведення особистого селянського господарства, може бути збільшено у разі отримання в натурі (на місцевості) земельної частки (паю).

До частини першої.Коментована стаття безпосередньо пов'язана з ст. 116, 118 ЗКУ і стосується приватизації земельних ділянок громадянами України із земель, що перебувають у державній чи комунальній власності.

Площа конкретної земельної ділянки не може перевищувати передбаченої у коментованій нормі, проте може бути меншою, що законом не заборонено. Площа конкретної ділянки, що приватизується, залежатиме від наявності вільних земель, призначених для передачі у власність громадянам України, встановлених обмежень, планувальної документації конкретного масиву земель тощо.

У коментованій статті не згаданий принаймні ще один випадок безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами - отримання особами, що постраждали внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС земельної ділянки в розмірі земельної частки (паю) із земель державної власності (земель запасу або резервного фонду) - див. ч. З ст. 35 ЗУ "Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи", ст. 1 ЗУ "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)".

До пункту "а". Розмір земельної частки (паю), визначеної для членів сільсько­господарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство, визначається по кожному підприємству шляхом поділуземель, котрі підлягали паюванню, на кількість осіб, що мали право на одержання земельної частки (паю), відповідно до Указу Президента України "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям від 08.08.1995 №720/95.

Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільсько­господарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У коментованій нормі під територією сільської, селищної, міської ради мається на увазі відповідна адміністративно-територіальна одиниця, сформована відповідно до Указу Президії Верховної Ради УРСР "Про порядок вирішення питань адміністративно-територіального устрою УРСР" від 12.03.1981 (на даний час не узгоджується із положеннями ст. 133 Конституції України).

У разі відсутності сільськогосподарських підприємств, землі яких розпайовувались, розмір земельної частки (паю) має визначатись як середній по району. При цьому можуть застосовуватися різні методики обчислення розміру паю (див. коментар до ч. 2 ст. 32 ЗКУ).

Під сільськогосподарськими підприємствами у коментованій нормі, на наш погляд, маються на увазі державні та комунальні сільськогосподарські підприємства, землі яких розпайовані (див. ст. 25 ЗКУ), а також сільськогосподарські підприємства, яким свого часу землі були передані у колективну власність і потім розпайовані, в тому числі у разі, якщо згодом ці підприємства були ліквідовані та навіть якщо всі паї вже виділено в натурі (див. п. 16 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ та коментар до нього).

Не зовсім зрозумілим є співвідношення п. "а" ч. 1 коментованої статті з ч. 2 ст. 32 ЗКУ. В силу буквального тлумачення останньої, вона не дозволяє безоплатно приватизувати земельні ділянки для ведення фермерського господарства тим особам, "які раніше набули права на земельну частку (пай)" і мають земельну ділянку для ведення фермерського господарства у користуванні. Формально заборона не поширюється на випадки приватизації земельної ділянки іншими особами, які не мають ділянок в користуванні (ч.ч. 6-11 ст. 118 ЗКУ).

Розширене тлумачення ч. 2 ст. 32 ЗКУ, яке призводить до обмеження прав громадян, є дуже небажаним. Тому автори схиляються до того, що ч. 2 ст. 32 ЗКУ все-таки не забороняє громадянам, що набули право на земельну частку (пай), приватизувати земельну ділянку для ведення фермерського господарства за "повною" процедурою (тобто приватизувати земельну ділянку, не надану в користування).

До пункту "б".Для ведення особистого селянського господарства земельна ділянка може бути надана з урахуванням вимог ст. 33 ЗКУ, ст. 5 ЗУ "Про особисте селянське господарство". Громадяни України, які до 01.01.2002 реалізували своє право на безоплатну приватизацію земельної ділянки для ведення особистого підсобного господарства в розмірі менше 2,0 гектара, мають право "доприватизувати" ділянку для ведення особистого селянського госпо­дарства у розмірі, що складає різницю між 2 га та площею вже приватизованої ділянки.

До пунктів "в", "г", "ґ", "д".Детальніше щодо правового режиму земельних ділянок, розміри яких обмежуються коментованими пунктами, див. ст.ст. 35, 40, 52 ЗКУ.

До частини другої.Ідея коментованої норми - аж ніяк не встановлення якихось розмірів земельних ділянок, що можуть приватизуватися безоплатно (тому вона у наведеній статті абсолютно зайва). Натомість, при запровадженні норми малося на увазі створення можливості для оформлення "пайових" земель (виділених в рахунок земельної частки (паю)) як ділянок з цільовим призначення "для ведення ОСГ" (на відміну від іншого варіанту, що широко прак­тикувався - як земель "для ведення товарного сільськогосподарського виробництва").

Оформлення ділянки для ведення ОСГ давало селянам певні переваги при оподаткуванні, робило можливим відчуження цих земельних ділянок (див. первісну редакцію п. 15 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ щодо мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення тощо). Проте потім мораторій було поширено і на землі для ведення ОСГ (див. чинну редакцію п. 15 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ), а ЗУ "Про податок з доходів фізичних осіб" доповнено положенням, за яким особи, що збільшили розмір свого ОСГ за рахунок пайових земель, повинні були сплачувати податок з доходів фізичних осіб на загальних засадах (п. 4.3.36). Тому значення коментованої норми на сьогодні повністю зведене нанівець.

 

Стаття 122. Повноваження органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування щодо передачі земельних ділянок у власність або у користування

(Назва статті 122 із змінами, внесеними згідно із Законом N 509-VI від 16.09.2008)

Сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

(Частина перша статті 122 із змінами, внесеними згідно із Законом №509-VI від 16.09.2008)

Верховна Рада Автономної Республіки Крим, обласні, районні ради передають земельні ділянки у власність або у користування із відповідних земель спільної власності територіальних громад для всіх потреб.

(Частина друга статті 122 із змінами, внесеними згідно із Законом №509-VI ( 509-17 ) від 16.09.2008)

3. Районні державні адміністрації на їх території передають земельні ділянки із земель державної власності у власність або у користування у межах сіл, селищ, міст районного значення для всіх потреб та за межами населених пунктів для:

а) сільськогосподарського використання;

б) ведення водного господарства, крім випадків, передбачених частиною сьомою цієї статті;

(Пункт "б" частини третьої статті 122 із змінами, внесеними згідно із Законом №3404-IVeid 08.02.2006)

В) будівництва об'єктів, пов'язаних з обслуговуванням жителів територіальної громади району (шкіл, закладів культури, лікарень, підприємств торгівлі тощо), крім випадків, визначених частиною сьомою цієї статті.

(Пункт "в" частини третьої статті 122 із змінами, внесеними згідно із Законом №3404-IV від 08.02.2006) (Частина третя статті 122 із змінами, внесеними згідно із Законом №509- VI від 16.09.2008)

Обласні державні адміністрації передають земельні ділянки на їх території із земель державної власності у власність або у користування у межах міст обласного значення та за межами населених пунктів для всіх потреб, крім випадків, визначених частинами третьою, сьомою цієї статті.

(Частина четверта статті 122 із змінами, внесеними згідно із Законом №509-VI від 16.09.2008)

Київська та Севастопольська міські державні адміністрації передають земельні ділянки із земель державної власності у власність або у користування у межах їх територій для всіх потреб, крім випадків, визначених частиною сьомою цієї статті.

(Частина п'ята статті 122 із змінами, внесеними згідно із Законом №509- VI від 16.09.2008)

Рада міністрів Автономної Республіки Крим передає земельні ділянки із земель державної власності у власність або у користування у межах міст республіканського (Автономної Республіки Крим) значення та за їх межами для всіх потреб, крім випадків, визначених частинами третьою, сьомою цієї статті.

(Частина шоста статті 122 із змінами, внесеними згідно із Законом №509- VI від 16.09.2008)

Кабінет Міністрів України передає земельні ділянки із земель державної власності у власність або у користування у випадках, визначених статтями 149,150 цього Кодексу.

(Частина сьома статті 122 із змінами, внесеними згідно із Законом №509-VIвід 16.09.2008).

Загальна характеристика.Лише після змін, внесених ЗУ від 16.09.2008 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву", розподіл повноважень щодо надання у власність та користування земельних ділянок державної та комунальної власності, передбачений коментованою статтею, став універсальним (раніше він стосувався лише надання земельних ділянок у постійне користування). До цього існувала прогалина у питанні про те, які саме державні органи уповноважені розпоряджатися земель­ними ділянками державної власності за межами населених пунктів.

Коментована стаття у чинній редакції визначає повноваження органів державної влади та місцевого самоврядування у тому числі щодо відчуження земельних ділянок або "прав на них" на конкурентних засадах (див. Главу 21 ЗКУ). Разом із тим, вона не поширюється на відносини щодо безоплатної приватизації, оскільки ст. 118 ЗКУ передбачено спеціальні положення з цього приводу.

До частини першої.Сільські, селищні, міські ради мають право передавати земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Оскільки землі комунальної власності перебувають у стані формування, до розмежування їх із землями державної власності дана норма застосована бути не може. Натомість, місцеві ради на даний час здійснюють повноваження щодо розпорядження земельними ділянками державної власності відповідно до п. 12 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ.

До частини другої.Верховна Рада Автономної Республіки Крим, обласні, районні ради передають земельні ділянки у власність або у користування із відповідних земель спільної власності територіальних громад для всіх потреб.

Порядок утворення земель спільної власності визначений ч. 5 ст. 83 ЗКУ, відповідно до якої територіальні громади сіл, селищ, міст мають право (що не обов'язково матиме місце) об'єднувати на договірних засадах належні їм земельні ділянки комунальної власності для передачі функцій щодо володіння, користування, розпорядження ними районній чи обласній раді. Разом із тим, враховуючи, що поки що відсутні навіть землі комунальної власності окремих територіальних громад, неможливе і утворення земель спільної власності територіальних громад. Тому коментована норма поки що лишається непрацюючою.

До частини третьої.Надання у власність та користування державних земель для потреб, визначених коментованою частиною, після розмежування земель державної та комунальної власності здійснюватиметься районними державними адміністраціями в межах території відповідного району як в межах, так і за межами населених пунктів. До розмежування земель державної та комунальної власності районні державні адміністрації можуть роз­поряджатися лише землями державної власності, визначеними коментованою нормою, за межами населених пунктів (п. 12 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ).

Об'єктами, пов'язаними з обслуговуванням жителів територіальної громади району відповідно до ЗКУ можуть бути не тільки перелічені у коментованій статті (школи, заклади культури, лікарні, підприємства торгівлі), а й інші. Коло об'єктів є невичерпним, а можливість віднесення запланованого для будівництва об'єкта до таких, що пов'язані з обслуговуванням жителів територіальної громади району, законом не врегульована.

У правозастосовчій практиці складається неодноманітна практика щодо розуміння терміну "для ведення водного господарства", вжитого у п. 2 коментованої частини. Зокрема, іноді під цим терміном розуміється не лише ведення водного господарства, але і рибогосподарські потреби.

Іноді для рибогосподарських потреб земельні ділянки надаються в порядку коментованої норми як "для сільськогосподарського використання". Така практика Ґрунтується, зокрема, на тому, що Розпорядженням КМУ від 10.05.1999 №391-р визначено, що центральним та місцевим органам виконавчої влади у взаємовідносинах з рибницькими та рибальськими, включаючи риболовецькі, господарствами, що займаються риборозведенням, вирощуван­ням товарної риби, виловом, переробкою та збутом власної рибопродукції (незалежно від організаційно-правових форм) виходити з того, що ці підприємства є сільськогосподарськими товаровиробниками.

На наш погляд, для рибогосподарських потреб земельні ділянки у власність або користування мають надаватися обласними державними адміністраціями та Радою міністрів Автономної Республіки Крим згідно із ч.ч. 4 та 6 коментованої статті, оскільки водне господарство та риборозведення - це істотно різні поняття, а Розпорядження КМУ не може корегувати положень закону.

До частини четвертої.Обласні державні адміністрації надають земельні ділянки в межах території областей із земель державної власності "для всіх потреб, крім випадків, визначених частинами третьою, сьомою цієї статті". Слід мати на увазі, що до розме­жування земель державної та комунальної власності обласні державні адміністрації не можуть розпоряджатися земельними ділянками "у межах міст обласного значення" (див. п. 12 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ).

До частини п'ятої.Київська та Севастопольська міські державні адміністрації надають земельні ділянки із земель державної власності у власність та користування у межах територій відповідних міст для всіх потреб. Виняток стосується компетенції KM України (див. коментар до ч. 7 ст. 122 ЗКУ). Проте варто пам'ятати, що дане повноваження адміністрації зможуть здійснювати лише після розмежування земель державної та комунальної власності (див. п. 12 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ).

До частини шостої.В межах території АРК (у межах міст республіканського значення та за їх межами для всіх потреб) повноваження щодо розпорядження земельними ділянками державної власності шляхом їх надання у власність та користування належать Раді міністрів Автономної Республіки Крим. Аналогічно до інших органів виконавчої влади, повноваження Ради міністрів Автономної Республіки Крим обмежуються компетенцією KM України, повноваження якого є пріоритетними.

До розмежування земель державної та комунальної власності обласні державні адміністрації не можуть розпоряджатися земельними ділянками "у межах міст республіканського (Автономної Республіки Крим) значення" (див. п. 12 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ).

До частини сьомої.Ч. 7 ст. 122 ЗКУ має відсильний характер. Вона визначає, що KM України передає земельні ділянки із земель державної власності у власність та користування "у випадках, визначених статтями 149, 150 цього кодексу". У згаданих статтях йдеться про вилучення певних земельних ділянок. На наш погляд, положення коментованої частини слід тлумачити таким чином, що KM України надає земельні ділянки у користування лише у тих з передбачених у ст.ст. 149, 150 ЗКУ випадків, коли саме він їх вилучає (ч. 9 ст. 149, ч. 2 ст. 150 ЗКУ).

 

Стаття 123. Порядок надання земельних ділянок державної або комунальної

власності у користування

Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.

Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі:

зміни цільового призначення земельних ділянок;

Надання в користування земельних ділянок, межі яких не встановлені в натурі (на місцевості).

Надання у користування земельної ділянки, межі якої встановлені в натурі (на місцевості), без зміни її цільового призначення, здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо складання документа, що посвідчує право користування земельною ділянкою.

Особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом її відведення, звертається з клопотанням про вибір місця розташування земельної ділянки до відповідної сільської, селищної, міської, районної, обласної ради, Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації.

До клопотання додаються матеріали, передбачені частиною п'ятою статті 151 цього Кодексу.

Вибір місця розташування земельної ділянки та надання дозволу і вимог на розроблення проекту її відведення здійснюються у порядку, встановленому статтею 151 цього Кодексу.

Умови і строки розроблення проектів відведення земельних ділянок визначаються договором, укладеним замовником з виконавцем цих робіт відповідно до типового договору. Типовий договір на розробку проекту відведення земельної ділянки затверджується Кабінетом Міністрів України.

Розроблений проект відведення земельної ділянки погоджується з територіальним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів, органом містобудування і архітектури та охорони культурної спадщини, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, а також з відповідним територіальним органом виконавчої влади з питань лісового або водного господарства (у разі вилучення (викупу), надання, зміни цільового призначення земельних ділянок лісогосподарського призначення чи водного фонду).

Погоджений проект відведення земельної ділянки після одержання пози­тивного висновку державної землевпорядної експертизи у випадках, передба­чених законом, подається разом з клопотанням про надання земельної ділянки до відповідної державної адміністрації, Ради міністрів Автономної Республіки Крим або сільської, селищної, міської, районної, обласної ради, які розглядають його в місячний строк і в межах своїх повноважень, визначених цим Кодексом, приймають рішення про надання земельної ділянки у користування.

При наданні земельної ділянки у користування Кабінетом Міністрів України клопотання разом з проектом відведення земельної ділянки подається відповідно до Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій, які розглядають його і в місячний строк подають свої пропозиції до Кабінету Міністрів України.

При наданні земельної ділянки у користування Верховною Радою Автономної Республіки Крим клопотання разом із проектом відведення земельної ділянки подається до Ради міністрів Автономної Республіки Крим, яка розглядає його і в місячний строк подає свої пропозиції до Верховної Ради Автономної Республіки Крим.

10. Рішенням про надання земельної ділянки у користування за проектом її відведення здійснюється:

затвердження проекту відведення земельної ділянки;

вилучення (викуп) земельних ділянок у землекористувачів (землевласників) із затвердженням умов вилучення (викупу) земельних ділянок (у разі необхідності);

Надання земельної ділянки особі у користування з визначенням категорії земель та її використання і затвердженням умов надання, у тому числі (у разі необхідності) вимог щодо відшкодування втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, встановлення обґрунтованих граничних термінів забудови земельної ділянки.

Відмову органів місцевого самоврядування або органів державної влади в наданні земельної ділянки у користування або залишення клопотання без роз­гляду в установлений законом строк може бути оскаржено в судовому порядку. Рішення про відмову в наданні земельної ділянки в користування має містити мотивовані пояснення з посиланням на відповідні положення нормативно-правових актів, затвердженої містобудівної документації та документації із землеустрою.

(Стаття 123 із змінами, внесеними згідно із Законом №1119-IV від 11.07.2003; в редакції Закону №509-VIвід 16.09.2008).

Загальна характеристика.Слід врахувати, що відповідно до ст. 124 ЗКУ набуття земельних ділянок державної та комунальної власності в оренду здійснюється насамперед на конкурентних засадах (див. главу 21 ЗКУ та коментар до неї), що виключає застосування процедури, передбаченої коментованою статтею. Таким чином, її положення застосовуються лише у випадках, коли набуття можливе не на конкурентних засадах.

До частини першої.Повноваження щодо надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування визначені ст. 122 ЗКУ (див. коментар).

Частина друга коментованої частини встановлює випадки, коли рішення уповноваженого органу повинно прийматися на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (в інших положеннях ЗКУ згаданого також як "проект відведення" -див, зокрема, ч. 5 коментованої статті). Це випадки, коли цільове призначення земельної ділянки змінюється, та коли межі земельної ділянки не визначені в натурі (на місцевості). Разом із тим, коментована норма не дає чіткої відповіді на питання про те, чи завжди межі земельної ділянки слід встановлювати на підставі проекту відведення. Зокрема, можлива ситуація, коли земельна ділянка була надана в користування для розташування певного об'єкту, проте встановлених меж земельної в натурі не збереглося. Можлива і ситуація, коли за допомогою наявних документів місцезнаходження цих меж встановити неможливо. Чи необхідна в цих випадках тривала і обтяжлива процедура відведення?

У правозастосовній практиці поширений підхід, за яким виготовлення проекту відведення розглядається як єдиний спосіб встановлення меж земельної ділянки. В обґрунтування такого підходу зазвичай наводиться посилання на п. 2 Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 №677. У цьому пункті передбачено, що "проект відведення земельної ділянки не розробляється у разі, коли ... земельна ділянка надувається у власність шляхом купівлі-продажу, дарування, міни, на підставі інших цивільно-правових угод, успадкування, без зміни її меж: та цільового призначення". Звідси висновок: якщо межі змінюються, необхідна розробка проекту відведення.

Між тим, на наш погляд, ні із процитованого положення, ні з будь-яких інших норм чинного законодавства не слідує, що межі земельної ділянки можуть встановлюватися лишешляхом розробки проекту відведення. Такі межі можуть бути встановлені відповідно до такого різновиду землевпорядної документації, як технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), вимоги до якої визначені ст. 55 ЗУ "Про землеустрій".

Абзац третій частини першої передбачає, що "надання у користування земельної ділянки, межі якої встановлені в натурі (на місцевості), без зміни її цільового призначення, здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо складання документа, що посвідчує право користування земельною ділянкою". Дане положення є дуже невдалим. Якщо його розуміти буквально, можна зробити висновок, що рішення відповідного органу щодо надання земельної ділянки в користування має прийматися лише за наявності "технічної документації із землеустрою щодо складання документа, що посвідчує право користування земельною ділянкою", а отже, фактично і за наявності заповненого бланку правоустановчого документу. На наш погляд, таке буквальне тлумачення суперечить природі правоустановчого документу, який може бути виготовлений лише після відповідного рішення.

Крім того, згідно із положеннями п. "ґ" ст. 56 ЗУ "Про землеустрій" рішення про надання земельної ділянки в користування є складовою відповідної технічної документації. Таким чином, якщо тлумачити абзац третій буквально, набути право користування земельними ділянками, визначеними в натурі, буде неможливо: без рішення не можна скласти технічної документації, без технічної документації - прийняти рішення. На наш погляд, законодавець не міг переслідувати такої мети, тому коментоване положення абзацу третього слід розуміти таким чином, що технічна документація із землеустрою щодо складання документа, що посвідчує право користування земельної ділянки, є підставою для видачі набувачеві право-установлюючого документа або укладення з ним договору оренди, а отже, і для виникнення у набувача права користування. Рішення про надання земельної ділянки приймається не на підставі технічної документації, а, навпаки, є підставою для її виготовлення.

До частин другої-четвертої.Щодо правового регулювання вибору місця знаходження земельної ділянки див. ст. 151 ЗКУ та коментар до неї.

На жаль, коментовані положення вимагають застосовування процедури вибору місця знаходження земельної ділянки і у випадках, коли набувається право оренди, наприклад, для обслуговування існуючих будівель і споруд, що, звичайно, є абсолютно недоцільним.

До частини п'ятої.Термін виготовлення проекту регулюється договором і законодавчо не визначений. Щодо правового регулювання розроблення проекту відведення (або "про­екту землеустрою щодо відведення земельної ділянки) див. ст. 50 ЗУ "Про землеустрій", Типовий договір про розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, затверджений ПКМ від 04.03.2004 №266 (фактично, Типовий договір містить лише набір реквізитів договору, не визначаючи конкретно його умов), Порядок розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затверджений ПКМ від 26.05.2004 №677. У постанові вказується, що вимоги до складу, змісту та оформлення проекту відведення земельної ділянки встановлюються нормативно-технічною документацією із землеустрою. На даний час така "нормативно-технічна документація" відсутня. Виготовлення проекту відведення врегульовано головним чином відомчими актами ненормативного характеру -див., насамперед, "Еталон проекту відведення земельної ділянки юридичним та фізичним особам для будь-яких потреб"™, затверджений першим заступником голови Держкомзему А. Третяком 18.06.1999 (текст наведений на компакт-диску, що додається). Хоча, як вказано у вступі Еталону, він є "обов 'язковим для всіх органів державної влади, органів місцевого самоврядування, державних та інших землевпорядних органів при розробці проектів відведення земельних ділянок", тобто має принаймні міжвідомче значення, у Міністерстві юстиції Еталон не зареєстрований (та і затвердження його не оформлене наказом), але на практиці використовується.

До частини шостої.Погодження проекту відведення обов'язкове із (1) органом земель­них ресурсів, (2) органом містобудування і архітектури, (3) охорони культурної спадщини, (4) природоохоронним органом, (5) санітарно-епідеміологічним службою органом, а у разі вилучення (викупу), надання або зміни цільового призначення земельної ділянки лісогосподарського призначення або водного фонду - (6) органом виконавчої влади з питань лісового або (6) водного господарства.

Надання погоджень фрагментарно регламентується лише на підзаконному рівні. Так, наказом Міністерства охорони навколишнього природного середовища від 05.11.2004 №434 затверджено Порядок погодження природоохоронними органами матеріалів щодо вилучення (викупу), надання земельних ділянок.

Відповідно до п. 9 Порядку розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затвердженого ПКМ від 26.05.2004 №677, погодження забезпечується організацією, котра розробляє проект відведення.

До частини сьомої.Лише після погодження проекту відведення відповідно до ч. 6 коментованої статті та проведення державної землевпорядної експертизи у випадках, встановлених законом, зацікавлений суб'єкт може звернутися із клопотанням про надання йому земельної ділянки.

ЗУ від 16.09.2008 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спри­яння будівництву" була скасована вимога щодо проведення обов'язкової землевпорядної експертизи усіх проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Відповідно до нової редакції ст. 9 ЗУ "Про державну експертизу землевпорядної документації", експертизі тепер підлягають лише "проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок особливо цінних земель, земель лісогосподарського призначення, а також: земель водного фонду, при­родоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення".

Державна землевпорядна експертиза проекту відведення проводиться за процедурою, визначеною ЗУ "Про державну експертизу землевпорядної документації", наказом Держ­комзему України від 03.12.2004 №391 "Про затвердження Методики проведення державної експертизи землевпорядної документації".

Рішення про затвердження проекту відведення одночасно є рішенням про надання земельної ділянки та про припинення права попереднього землевласника (землекористувача) шляхом викупу або вилучення - див. ч. 10 ст. 123 ЗКУ. Це ж рішення одночасно є дозволом на будівництво (ч. 4 ст. 24 ЗУ "Про планування та забудову територій");

До частин восьмої та дев'ятої.Згадані у коментованій нормі "пропозиції" мають містити позицію відповідного органу щодо можливості надання земельної ділянки у користування. Якщо відповідний орган заперечує проти надання земельної ділянки, він має подати пропозицію про відмову у наданні. Така пропозиція має формулюватися із ураху­ванням положень ч. 2 ст. 19 Конституції України та ч. 11 коментованої статті, тобто у разі пропозиції відмови в наданні земельної ділянки в користування має містити "мотивовані пояснення з посиланням на відповідні положення нормативно-правових актів, затвердженої містобудівної документації та документації із землеустрою". Разом із тим, існує практика ухилення органів, зазначених у коментованій статті, від подачі будь-яких "пропозицій" (за попередньою редакцією норми - "висновків") до KM України або ВР АР Крим у разі їхньої незгоди із наданням земельної ділянки. Така бездіяльність є незаконною.

На наш погляд, KM України та ВР АР Крим не зв'язані "пропозицією", поданою в порядку коментованих норм. За наявності передбачених законом підстав вони можуть прийняти рішення, протилежне отриманій пропозиції.

До частини десятої.В сукупності із положеннями ст. 132 ЗКУ положення коментованої норми щодо того, що рішенням "здійснюється викуп земельної ділянки", слід розуміти таким чином, що відповідне рішення є лише підставою для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки на умовах, визначених цим рішенням.

Умови вилучення (викупу), як і умови передачі (надання) земельної ділянки визначаються на стадії погодження питань, пов'язаних з вилученням (викупом) та вибором земельних ділянок (див. ст. 151 ЗКУ та коментар до неї). Такі умови можуть, серед іншого, включати "обгрунтовані граничні терміни забудови земельної ділянки".

Визначати "категорію земель" та "використання" земельної ділянки відповідний орган може лише у відповідності із розробленим та затвердженим проектом відведення.

Щодо підстав та порядку відшкодування втрат сільськогосподарського (лісогосподарського) виробництва див. ст.ст. 207-209 ЗКУ та коментар до них.

До частини одинадцятої.Формулювання коментованої норми, яка вимагає обґрунтування рішення про відмову у наданні земельної ділянки у користування "посиланням на відповідні положення нормативно-правових актів, затвердженої містобудівної документації та документації із землеустрою", має важливе значення, оскільки свідчить про те, що межі розсуду органу, що приймає рішення, є вузькими. За змістом ч. 11 ст. 123 ЗКУ, відмова у наданні земельної ділянки допускається пише з підстав, передбачених законодавством, і не може бути обґрунтованою, наприклад, тим, що орган вважає надання земельної ділянки недоцільним тощо.

Спір з приводу відмови у наданні земельної ділянки в користування або "залишення клопотання без розгляду" розглядаються у порядку адміністративного судочинства (ст. 17 Кодексу адміністративного судочинства України).

У законодавстві, правовій доктрині та правозастосовчій практиці немає єдиної думки з приводу того, які саме способи захисту можуть бути застосовані при судовому вирішенні спору. Поза всяким сумнівом, суд може визнати рішення про відмову чи бездіяльність щодо "залишення клопотання без розгляду" протиправними, скасувати рішення про відмову, зобов'язати розглянути клопотання (ч. 2 ст. 162 КАС України). Проте чи може суд зобов 'язати відповідний орган надати земельну ділянку у користування? На наш погляд, на це питання слід відповісти ствердно, враховуючи, що ч. 2 ст. 162 КАС України надає суду повноваження щодо "зобов 'язання відповідача вчинити певні дії". З іншого боку, виконати таке рішення буде дуже проблематично - адже рішення ради приймається шляхом голосування, а кожен окремий депутат не зв'язаний рішенням суду.

Разом із тим, до компетенції суду не віднесено безпосереднє прийняття рішення про надання земельної ділянки у користування, що було б достатньою підставою для її відведення (nop. із ч. 11 ст. 118 ЗКУ, ч. 4 ст. 7 ЗУ "Про фермерське господарство").

Окрім рішення про відмову у наданні земельної ділянки у користування, бездіяльності щодо прийняття рішення, до суду можуть оскаржуватися й інші акти та дії, що мають місце у процесі надання земельної ділянки у користування. Між тим, звернення до суду у цих випадках не є ефективним засобом захисту, оскільки ще більше затягує процедуру.

 

Стаття 124. Порядок передачі земельних ділянок в оренду

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шля­хом укладення договору оренди земельної ділянки.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним части­нами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, вста­новленому статтею 123 цього Кодексу.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності гро­мадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

(Стаття 124 іззмінами, внесеними згідно із Законами N107-VIвід 28.12.2007, N309-VI від 03.06.2008; в редакції Закону N 5'09-VI від 16.09.2008)

До частини першої.Компетенція органів державної влади та місцевого самоврядування щодо передачі в оренду земельних ділянок державної та комунальної власності визначається ст. 122 ЗКУ (див. коментар). Слід враховувати, що на даний момент не здійснено розподілу земель на землі комунальної і державної власності, тому землі комунальної власності не сформовані. До розмежування діють норми п. 1 розділу VIII "Прикінцеві положення" ЗУ "Про оренду землі", п. 12 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ, що надають право зда­вати в оренду землі державної власності в межах населених пунктів місцевим радам, а за межами - органам виконавчої влади.

Згадку про "договір купівлі-продажу права оренди" у коментованій нормі слід визнати некоректною. Право оренди виникає лише після укладення відповідного договору оренди, у тому числі у разі проведення аукціону (ст.ст. 125, 126 ЗКУ, ст. 6 та ін. ЗУ "Про оренду землі"). Тому "продати" це право до того, як воно виникне, неможливо. Крім того, термін "право оренди" традиційно позначає зобов'язальне право, яке не може "продаватися". Не хотілося б, щоб нова невдала редакція даної норми (ред. ЗУ від 16.09.2008 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву") була використана для того, щоб, наприклад, у випадку проведення аукціону перед укладенням договору оренди укладати ще якийсь договір "купівлі-продажу права оренди", який не матиме жод­них правових наслідків.

За загальним правилом, договірні відносини будуються за засадах рівності сторін, і право вимагати укладення з ним договору оренди земельної ділянки виникає у суб'єкта лише у випадках, визначених законом або договором. Так, ч. З ст. 27 ЗУ "Про приватизацію державного майна" передбачає "пріоритетне право " власників "приватизованих об 'єктів на довгострокову оренду (на строк не менше десяти років) займаних ними земельних ділянок з наступним викупом земельних ділянок відповідно до законодавства України, якщо на це немає прямої заборони Кабінету Міністрів України або відповідної місцевої ради". Іншим випадком є переважне право на поновлення договору орендаря, "який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору" (ч. 1 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі").

До частини другої.За загальним правилом, передача в оренду земельних ділянок державної або комунальної власності проводиться за результатами проведення земельних торгів у формі аукціону. Щодо винятків із даного правила див. ч.ч. 2, 3 ст. 134 ЗКУ та коментар до них.

Говорити про "продаж права оренди" на таких торгах некоректно. По-перше, право оренди на момент проведення торгів ще не існує - воно виникне лише після укладення відповідного договору оренди (див., зокрема, ст.ст. 125, 126 ЗКУ та ін.). По-друге, "оренда" як зобов'язальне право продаватися взагалі не може. У разі проведення торгів з продажу права оренди в момент оголошення переможця фактично укладається попередній договір (загальні положення про такий договір викладені у ст. 635 ЦК України) про укладення в подальшому договору оренди земельної ділянки. Тому правила про проведення торгів з "продажу" права оренди земельних ділянок державної та комунальної власності слід розуміти як такі, що встановлюють спеціальні правила щодо укладення попереднього договору. Оскільки проведення торгів за існуючою практикою передбачає укладення в подальшому договору оренди земельної ділянки, розглядати перемогу на конкурсі певної особи як прийняття оферти орендодавця підстав немає.

На даний час процедура проведення торгів з "продажу" права оренди законодавством передбачена лише у загальних рисах (див. главу 21 ЗКУ та коментар до неї). Ч. 5 ст. 137 ЗКУ вимагає визначення порядку проведення торгів законом, який на сьогодні не прийнятий.

У 2008 році KM України двічі затверджував порядки проведення земельних торгів, але обидва рази вони були зупинені указами Президента України (див. ПКМ від 22.02.2008 №90 "Деякі питання проведення земельних аукціонів" та від 17.04.2008 №394 "Про затвердження Порядку проведення у 2008 році земельних аукціонів").

Оскільки порядок укладення договорів оренди землі на конкурсних засадах загально­державним законодавством не визначено, такий порядок подекуди визначається локальними нормативно-правовими актами. Наприклад, у м. Києві на сьогодні відповідні відносини врегульовані Рішенням Київради №810/3385 від 19.07.2005 "Про затвердження Тимчасового порядку набуття права на землю на конкурентних засадах в м. Києві". Законність таких рішень виглядає сумнівною з огляду на згадані вище положення ч. 5 ст. 137 ЗКУ. Аргумен­том на користь такої позиції може стати і рішення КС України у справі за конституційним поданням Президента України щодо відповідності Конституції України (конституційності) Постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження Порядку проведення у 2008 році земельних аукціонів" (справа про земельні аукціони) від 11.11.2008 №25-рп/2008, в мотивувальній частині якого констатується, що "такі питання мають врегульовуватися тільки законом".

За практикою, яка складається, у більшості випадків право на укладення договору оренди земельної ділянки надається особі, що сплачує вищу ціну за право укладення договору. Між тим, на наш погляд, більш доцільно було б вести конкурентний відбір шляхом відбору пропозиції з найвищою орендною платою.

До частини третьої.Коментована частина відсилає до ст. 123 ЗКУ у випадках, коли надання земельної ділянки державної або комунальної власності в оренду здійснюється не на конкурентних засадах.

До частини четвертої.Щодо договору оренди земельної ділянки, у т.ч. щодо некоректності положень про "відчуження" права оренди див. коментар до ст. 93 ЗКУ.

 

Стаття 125. Виникнення права власності та права користування земельною ділянкою

Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. "{стаття 125 із змінами, внесеними згідно із Законом 05.03.2009 N 1066-VI}

1. Право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації.

Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

2.Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється. (РЕДАКЦІЯ НЕ ЧИННА)

До частини першої.Умовами виникнення права власності та право постійного користування на земельну ділянку є: (1) одержання її власником або користувачем державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування земельною ділянкою відповідно (форми цих документів затверджені ПКМ від 02.04.2002 №449), (2) державна реєстрація цих документів структурними підрозділами Цен­тру державного земельного кадастру при Держкомземі України (п. 3.2. наказу Держкомзему України Про затвердження Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі №43 від 04.05.1999). Фактично, на відміну від змісту коментованої норми, реєстрація державних актів передує їх видачі власникові, постійному користувачеві.

Правило, за яким право власності на землю виникало виключно після його оформлення відповідними документами, було закріплено і у первинній редакції ЗКУ УРСР 1990 p., і в редакції 1992 р. (ст.ст. 22, 23). Таке ж правило було закріплено у ЗКУ УРСР 1970 р. (ст. ст. 20-22). ЗКУ УСРР 1922 р. аналогічного правила не містив, хоча й передбачав видачу пев­них посвідчуючих документів після державного запису (державної реєстрації) утворених землекористувань (ст. 193), вказуючи при цьому, що інші документи є недійсними та не є доказами законності землекористування (ст. 194). Викладене необхідно враховувати, маючи справу із земельними ділянками, права на які могли виникнути під час дії нечинних нині актів законодавства.

Проблемою є забюрократизованість процедури видачі державних актів та, як наслідок, її дорожнеча і тривалість. Зокрема, відповідно до п. 1.16. Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, технічна документація зі складання державного акта на право власності на земельну ділянку включає 11 документів, а п. 1.17 Інструкції вимагає додавати до цієї документації ще й копію справи щодо підготовки рішення про передачу земельної ділянки у приватну власність. Відповідно, така ситуація дає можливість землевпорядним організаціям збирати достатньо великі гроші лише за підготовку технічної документації із видачі державного акту, що перетворює безоплатну приватизацію на платну. Використовуючи необізнаність громадян та часто фактично монопольне становище певних землевпорядних організацій в регіоні, ці організації часто надають послуги за завищеними цінами³³⁵. Гострота ситуації зумовила прийняття 20.01.2005 спеціального ЗУ "Про захист конституційних прав громадян на землю", який обмежив вартість землевпорядних робіт. Проте землевпорядні організації в таких умовах або змушують замовників до "доплат", затягуючи виконання робіт чи нав'язуючи надання "додаткових послуг", або взагалі відмовляються виконувати роботи.

Проблемою є також те, що реєстрація правоустановлюючих документів, що технічно має займати не більше ЗО хв., на практиці триває по чотири місяці й більше³³⁶.

Існує неузгодженість положень щодо реєстрації прав на землю ЗКУ, ЦК України та ЗУ "Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень". Зокрема, ЗКУ передбачає державну реєстрацію земельних ділянок (державних актів про право власності на землю) у складі державного земельного кадастру (ст.ст. 125, 202 ЗКУ). Так, при видачі державного акту він реєструється у Книзі записів реєстрації державних актів (ст. 202 ЗКУ, форма державного акту на право власності на земельну ділянку, затверджена ПКМ від 02.04.2002 №449), після чого виникає право власності на землю (ст. 125 ЗКУ). Натомість, ЗУ "Про дер­жавну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" передбачає реєстрацію прав на нерухомість у Державному реєстрі прав на нерухоме майно (розділ III та ін. норми Закону). Для реєстрації права подають серед іншого і державні акти (ст. 19 Закону), які при їх видачі вже були зареєстровані. Після реєстрації права видається свідоцтво про державну реєстрацію речових прав (ст.ст. 8, 26 Закону). Закон передбачає обов'язковість реєстрації права власності (ст. 3), проте не передбачає правила, за яким право власності виникає з моменту реєстрації. Більш того, він прямо допускає існування незареєстрованих прав: див. ч. 7 ст. З Закону. Таким чином, передбачена Законом процедура реєстрації прав не виключає і не заміщає процедури реєстрації державних актів відповідно до ЗКУ.

Крім того, існує ще й третя реєстраційна процедура — реєстрація правочинів про відчуження нерухомого майна, що передбачена ст.ст. 657 та ін. ЦК України, яка на сьогодні здійснюється нотаріусами при нотаріальному посвідченні відповідних угод згідно із ПКМ від 26.05.2004 №671 "Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів".

Отже, на даний час існує три паралельних реєстраційних процедури, що є недоцільним. Всі реєстраційні процедури, на наш погляд, цілком можливо звести до однієї - реєстрації у Державному реєстрі прав на нерухоме майно.

До частини другої.Відповідно до ст. 126 ЗКУ документом, що посвідчує право оренди землі, є договір. Вимоги до форми та змісту договору оренди землі викладені у коментарі до ст. 93 ЗКУ.

Державна реєстрація договору є обов'язковою і проводиться в тому ж порядку, що і реєстрація державних актів на право власності та право постійного користування (див. ст. 202 ЗКУ та коментар до неї).

До частини третьої.Дана частина самостійного регулятивного значення не має. Зрозуміло, що приступати до використання земельної ділянки слід лише після виник­нення права не неї. Момент же виникнення прав на земельну ділянку визначений ч.ч. 1 та 2 коментованої статті.

Засади встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) визначаються ст. 55 ЗУ "Про землеустрій", Наказом Держкомзему №43 від 04.05.1999 "Про затвердження Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користу­вання землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі".

Складання державного акта на право власності на земельну ділянку або право постійного користування земельною ділянкою при передачі або наданні земельних ділянок громадянам, підприємствам, установам, організаціям та об'єднанням громадян всіх видів прово­диться після перенесення в натуру (на місцевість) меж земельної ділянки та закріплення їх довгостроковими межовими знаками за затвердженим в установленому порядку проектом відведення цієї ділянки. Варто зазначити, що у ч. 2 ст. 106 ЗКУ йдеться про те, що види межових знаків має затверджувати "центральний орган виконавчої влади з питань земель­них ресурсів", а у Наказі Держкомзему №43 від 04.05.1999 передбачено позначення меж "довгостроковими межовими знаками встановленого зразка". Проте до цього часу "зразків" чи "видів" межових знаків Держкомзем України не затвердив³³⁷.

 

Стаття 126. Документи, що посвідчують право на земельну ділянку

Право власності на земельну ділянку посвідчується державним актом, крім випадків, визначених частиною другою цієї статті.

2. Право власності на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без зміни її меж, цільового призначення, посвідчується:

а) цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, укладеною в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою;

Б) свідоцтвом про право на спадщину.

Право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державним актом на право постійного користування земельною ділянкою.

Форми державних актів на право власності на земельну ділянку, право постійного користування земельною ділянкою затверджуються Кабінетом Міністрів України.

Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.

При набутті права власності на земельну ділянку на підставі документів, визначених частиною другою цієї статті, державний акт на право власності на земельну ділянку, що відчужується, долучається до документа, на підставі якого відбувся перехід права власності на земельну ділянку, в кожному такому випадку відчуження земельної ділянки.

На державному акті про право власності на земельну ділянку нотаріус, який посвідчує (видає) документ, та орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, роблять відмітку про відчуження земельної ділянки із зазначенням документа, на підставі якого відбулося відчуження.

Орган, який здійснює реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, робить відмітку про реєстрацію прав на земельну ділянку на підставі документа про її відчуження, складеного та посвідченого в порядку, встановленому законом, протягом 14 календарних днів з дня подання до цього органу зазначеного документа. Забороняється вимагати для здійснення відмітки та державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень документи, не передбачені цією статтею.

У разі зміни співвласника або набуття права спільної власності на земельну ділянку орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, також вносить зміни до державного акта на право власності на землю щодо співвласників земельної ділянки.

Відчуження частини земельної ділянки з виділенням її в окрему земельну ділянку здійснюється після отримання її власником державного акта, що посвідчує право власності на сформовану нову земельну ділянку.

У разі якщо державним актом на право власності на земельну ділянку було посвідчено право власності на декілька земельних ділянок, відчуження однієї з цих ділянок здійснюється після виготовлення державного акта, що посвідчує право власності на кожну з цих ділянок.

Державний акт на право власності та право постійного користування земельною ділянкою видається на одну земельну ділянку.

Право постійного користування на декілька земельних ділянок, наданих під будівництво та обслуговування лінійних об'єктів (доріг, трубопроводів, ліній електропередачі та зв'язку), може посвідчуватися одним державним актом"; "{стаття 126 із змінами, внесеними згідно із Законом 05.03.2009 N 1066-VI}

1. Право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державними актами. Форми державних актів затверджуються Кабінетом Міністрів України.

2. Право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону. (РЕДАКЦІЯ НЕ ЧИННА)

До частини першої.Правопосвідчуючими документами щодо оформлення прав власності на земельну ділянку і постійного користування земельною ділянкою є держав­ний акт на право власності на земельну ділянку та державний акт на право постійного користування земельною ділянкою (форма та зміст цих документів затверджені ПКМ від 02.04.2002 №449).

Щодо державної реєстрації державних актів див. ст. 202 ЗКУ та коментар до неї.

Коментована стаття, а також ст. 125 ЗКУ не встановлюють ніяких винятків щодо посвідчення права державної та комунальної власності на земельні ділянки. Формально, право власності на землю держави та територіальних громад також має виникати після отри­мання державного акта. Між тим, форми державних актів, якими можна було б посвідчити право державної або комунальної власності, на сьогодні не існує (очевидно також, що посвідчувати такі права державними актами навряд чи можливо і вже точно - недоцільно). У таких умовах слід вважати, що ст.ст. 125, 126 ЗКУ поступаються дією спеціальним поло­женням ч. 1 ст. 84 ЗКУ, яка передбачає існування права державної власності безпосередньо в силу вимог закону. З цих міркувань ми вважаємо помилковою позицію Міністерства юстиції України, викладену у п. 62 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженою наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 №20/5, за якою слід вимагати підтвердження права державної та комунальної власності державним актом. Очевидно, так само вважають і багато нотаріусів, які часто ігнорують вимоги Інструкції, посвідчуючи договори про відчуження державних земель.

До частини другої.Щодо договорів оренди землі див. коментар до ст. 93 України. Щодо реєстрації договорів оренди землі див. ст. 202 ЗКУ та коментар до неї.

 

Глава 20

Продаж земельних ділянок або прав

На них на підставі цивільно-правових

Договорів

(Назва глави 20 в редакції Закону N 509-VI від 16.09.2008)

 

Щодо тлумачення вислову "продаж права на земельну ділянку" в розумінні надання ділянки в користування див. коментар до ч. 2 ст. 124 ЗКУ.

 

Стаття 127. Продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них

Органи державної влади та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) гро­мадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом.

Продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) на конкурентних засадах у формі аукціону здійснюється у випадках та порядку, встановлених главою 21 цього Кодексу.

(Стаття 127 із змінами, внесеними згідно із Законами N 3235-IVeid 20.12.2005, N 489- V від 19.12.2006, N 107-VI від 28.12.2007; текст статті 127 в редакціїЗакону N 309-VI від 03.06.2008; в редакції Закону N 509-VI від 16.09.2008)

Загальна характеристика.Після змін, внесених ЗУ від 16.09.2008 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву", коментована стаття фактично втратила регулятивне значення.

Разом із тим, вважаємо за необхідне звернути увагу на декілька моментів, пов'язаних із продажем земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них.

За загальним правилом, земельна ділянка державної або комунальної власності або "право на неї" відчужується "на конкурентних засадах у формі аукціону" (див. ч. 1 ст. 134 ЗКУ та коментар до неї). Порядок відчуження визначається главою 21 ЗКУ.

Винятки із правила про продаж на аукціоні передбачені насамперед ч.ч. 2, 3 ст. 134 ЗКУ та іншими нормами законодавства (див. коментар до вказаних частин ст. 134). Порядок неконкурентного продажу у цьому випадку визначається ст. 128 ЗКУ. Порядок неконкурент-ного надання земельних ділянок у користування визначено ст. 123 ЗКУ

Оскільки право власності на землю набувається виключно відповідно до закону (ст. 14 Конституції України), а органи державної влади та місцевого самоврядування зобов'язані діяти "лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України" (ст. 19 Конституції України), на нашу думку, земельні ділянки державної та комунальної власності відчужуються виключно за договорами купівлі-продажу (законодавство не передбачає можливості відчуження земельних ділянок за іншими договорами).

Стаття 128. Порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної власності

громадянам та юридичним особам

Продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної (крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації) та комунальної власності для потреб, визначених цим Кодексом, провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень.

Продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, здійснюється державними органами приватизації у порядку, що затверджує Кабінет Міністрів України.

(Частина перша статті 128 із змінами, внесеними згідно із Законами N 3235-IVeid 20.12.2005, N489-Veid 19.12.2006, N107-VI від 28.12.2007; в редакції Закону N 309-VI від 03.06.2008)

2. Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації. У заяві (клопотанні) зазначаються місце розташування земельної ділянки, їїцільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки. До заяви (клопотання) додаються:

(Частину другу статті 128 доповнено абзацом другим згідно із Законом N 509-V1 від 16.09.2008)

а) документ, що посвідчує право користування земельною ділянкою (у разі його наявності), та документи, що посвідчують право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розташоване на цій земельній ділянці;

(Частину другу статті 128 доповнено абзацом третім згідно із Законом N 509-V1 від 16.09.2008)

б) копія установчих документів для юридичної особи, а для громадянина - копія документа, що посвідчує особу;

(Частину другу статті 128 доповнено абзацом четвертим згідно із Законом N 509-V1 від 16.09.2008)

В) свідоцтво про державну реєстрацію суб'єкта підприємницької діяльності у разі продажу земельної ділянки суб'єкту підприємницької діяльності.

(Частину другу статті 128 доповнено абзацом п 'ятим згідно із Законом N 509- VI від 16.09.2008) (Частина друга статті 128 із змінами, внесеними згідно із Законами N 3235-IV від 20.12.2005, N489-Veid 19.12.2006, N107-VI від 28.12.2007; в редакції Закону N 309-VI від 03.06.2008; із змінами, внесеними згідно із Законом N 509-VI від 16.09.2008)

Орган державної влади або орган місцевого самоврядування у місячний строк розглядає заяву (клопотання) і приймає рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий проект відсутній) та/або про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки чи про відмову в продажу із зазначенням обґрунтованих причин відмови.

(Частина третя статті 128 із змінами, внесеними згідно із Законами N 3235-IV від 20.12.2005, N489-Veid 19.12.2006. N 107-VI від 28.12.2007; в редакції Законів N 309-VI від 03.06.2008, N509-VIeid 16.09.2008)

(Частину четверту статті 128 виключено на підставі Закону N 509-VI від 16.09.2008)

5. Підставою для відмови в продажу земельної ділянки є:

а) неподання документів, необхідних для прийняття рішення щодо продажу такої земельної ділянки;

б) виявлення недостовірних відомостей у поданих документах;

в) якщо щодо суб'єкта підприємницької діяльності порушена справа про банкрутство або припинення його діяльності;

г) встановлена цим Кодексом заборона на передачу земельної ділянки у приватну власність;

(Частину п 'яту статті 128 доповнено пунктом "г " згідно із Законом N 509- VI від 16.09.2008)

Відмова від укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.

(Частину п 'яту статті 128 доповнено пунктом "т" згідно із Законом N 509- VI від 16.09.2008)

Рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Укладання договорів купівлі-продажу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, здійснюється відповідно до порядку, визначеного частиною першою цієї статті.

(Частина шоста статті 128 із змінами, внесеними згідно із Законами N 3235-IV від 20.12.2005, N489-Veid 19.12.2006, N 107-VI від 28.12.2007; в редакції Закону N 309-VI від 03.06.2008)

Договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню. Документ про оплату або про сплату першого платежу (у разі продажу земельної ділянки з розстроченням платежу) є підставою для видачі державного акта на право власності на земельну ділянку та її державної реєстрації.

(Частина сьома статті 128 із змінами, внесеними згідно із Законом N 509- VI від 16.09.2008)

Ціна земельної ділянки визначається за експертною грошовою оцінкою, що проводиться організаціями, які мають відповідну ліцензію на виконання цього виду робіт, на замовлення органів державної влади або органів місцевого самоврядування. Фінансування робіт з проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки здійснюється за рахунок внесеного покупцем авансу, що не може бути більшим ніж 20 відсотків вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки.

Сума авансового внеску зараховується до ціни продажу земельної ділянки. У разі відмови покупця від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки сума авансового внеску не повертається.

(Частина восьма статті 128 в редакції Закону N 509-V1від 16.09.2008)

Розрахунки за придбання земельної ділянки можуть здійснюватися з розстроченням платежу за згодою сторін, але не більше ніж на п'ять років. Порядок здійснення розрахунків з розстроченням платежу визначається Кабінетом Міністрів України.

(Частина дев'ята статті 128 в редакції Закону N 509-VI від 16.09.2008)

Рішення про відмову продажу земельної ділянки може бути оскаржено в суді.

Кошти, отримані від продажу земельних ділянок державної або комунальної власності, зараховуються органами державної влади або органами місцевого самоврядування відповідно до державного та/або місцевих бюджетів у порядку, визначеному законом.

(Статтю 128 доповнено частиною одинадцятою згідно із Законами N 3235-IV від 20.12.2005, N489-Veid 19.12.2006, N 107-VI від 28.12.2007; в редакції Закону N 309-VI від 03.06.2008, N509-VIвід 16.09.2008)

Загальна характеристика.На думку авторів, процедура викупу земельних ділянок державної та комунальної власності, передбачена коментованою статтею (крім ч. 1), повинна застосовуватися в усіх випадках, коли продаж земельних ділянок повинен здійснюватися не на конкурентних засадах (див. коментар до ч. ст. 134 ЗКУ).

Щодо загальних вимог до договору купівлі-продажу земельної ділянки див. ст.ст. 130-132 ЗКУ та коментар до них.

До частини першої.Загальна компетенція органів державної влади та місцевого самоврядування щодо розпорядження земельними ділянками державної та комунальної власності визначена ст. 122 ЗКУ. Положення коментованої частини встановлюють винятки із загаль­ного правила, передбачаючи компетенцію державних органів приватизації. Зокрема, продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, здійснюється цими органами у порядку, що затверджує KM України. Практика реалізації даної норми йде шляхом щорічного затвердження KM України відповідного порядку продажу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації на виконання норм прийнятого державного бюджету на поточний рік. Так, у 2008 році це питання врегульовано ПКМ "Про затвердження Порядку продажу у 2008 році державними органами приватизації земельних ділянок державної власності, на яких розташовані об'єкти, що підлягають приватизації" від 22.02.2008 №110.

У коментованій нормі серед органів, що розпоряджаються земельними ділянками державної власності, не згадано KM України та ВР АР Крим. На наш погляд, дане положення є виключно недоліком юридичної техніки і не скасовує положень ст. 122, яка надає цим органам певні повноваження щодо надання земельних ділянок у власність та користування. Такий висновок випливає із того, що коментованою нормою не передбачено, яким органам має бути "передана" компетенція KM України та ВР АР Крим.

До частини другої.У заяві має бути зазначено "місце розташування земельної ділянки". Заявник не є повністю вільним при виборі такого місця та інших характеристик земельної ділянки, враховуючи, що право на викуп земельної ділянки надається лише у випадках, визначених законом (див. коментар до ст. 134 ЗКУ). Цю ж обставину слід враховувати і органу, що розглядає заяву чи клопотання.

Цільове призначення, розмір (площа та конфігурація) та розташування земельної ділянки можуть описувати земельну ділянку, що вже перебуває у користуванні заявника. В іншому випадку потенційний покупець зазначає бажані параметри земельної ділянки, які в процесі відведення земельної ділянки підлягають зміні або уточненню (ч. 5 коментованої статті).

Щодо документів, які посвідчують право користування (постійного користування або оренди) земельною ділянкою, див. ст. 126 ЗКУ та коментар до неї. Слід також враховувати, що земельна ділянка могла бути надана в користування відповідно до чинного раніше зако­нодавства. В Україні продовжують існувати права довічного успадковуваного та постійного володіння землею (ст. 6 ЗКУ УРСР в редакції 1990 p.), що має посвідчуватися державними актами (ст. 23 ЗКУ УРСР в ред. 1990 p.). Також ЗКУ 1990 року, у т.ч. в ред. 1992 року було передбачено (ст. 7) існування права тимчасового користування землею, що посвідчувалося договором (ст. 24 ЗКУ УРСР 1990 року). У разі набуття права користування земельною ділянкою під час дії ЗКУ УРСР 1970 року право землекористування має бути підтверджено документами, передбаченими ст. 20 кодексу.

Перелік правоустановлюючих документів, що підтверджують право власності на будівлю або споруду, у загальному вигляді наведений у Додатку 1 до пункту 2.1 Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 №7/5. При цьому на документі має бути відмітка (штамп) про реєстрацію відповідних прав, а "невід'ємною частиною" такого документа - витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно (п. 3.8 згаданого Тимчасового положення).

Враховуючи те, що продаж земельних ділянок в порядку коментованої норми є винятком із загального правила про конкурентний продаж земельних ділянок (див. ст. 134 ЗКУ та коментар до неї), а також те, що однією з підстав для відмови у продажу є "неподання документів, необхідних для прийняття рішення", може виникнути потреба у поданні документів, хоча і не передбачених коментованою частиною, але "необхідних для прийняття рішення", тобто для доведення того, що у конкретному випадку продаж може відбуватися не на конкурентних засадах.

До частини третьої.Після подачі заяви (клопотання) та пакету документів, перед­бачених ч. 2 коментованої статті, і до прийняття рішення, передбаченого коментованою частиною вочевидь необхідно укласти "договір про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки", оскільки відмова від укладання такого договору є підставою для відмови у продажу земельної ділянки (див. ч. 5 коментованої статті). Такий договір є досить екзотичним явищем, оскільки передбачає виконання обов'язку за договором купівлі-продажу (внесення ціни) до того, як сам договір буде укладений. Із положень коментованої статті випливає, що такий договір має встановлювати самі лише обов'язки для майбутнього покупця, про жодні обов'язки для продавця не згадано. На наш погляд, потенційному покупцю слід принаймні спробувати добитися включення до договору положень про обов'язок орендодавця протягом певного строку замовити грошову експертну оцінку земельної ділянки та про обов'язок протягом певного строку після проведення оцінки укласти договір купівлі-продажу. Разом з тим, можна прогнозувати, що включення відповідних положень до договору досягти буде дуже важко.

Положення щодо надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у випадку, "якщо такий проект відсутній", слід розуміти звужено. Необхідність у розробці проекту відведення, поза всяким сумнівом, існує лише тоді, коли змінюється цільове призначення земельної ділянки або її межі не визначені в натурі (див. також коментар до ч. 1 ст. 123 ЗКУ).

ЗКУ не визначені вимоги щодо погодження проекту відведення земельної ділянки саме у разі його розробки у випадку придбання земельної ділянки за коментованою статтею. Між тим, такі вимоги встановлені п. 9 Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 №677, за яким "[п]роект відведення земельної ділянки виконавець погоджує із землевласником або землекористувачем, органом земельних ресурсів, природоохоронним органом, санітарно-епідеміологічною службою, органом містобудування і архітектури та охорони культурної спадщини".

Щодо правового регулювання проведення експертної грошової оцінки див. ст. 201 ЗКУ

та коментар до неї.

Можливі "причини" (або "підстави") відмови наведені у ч. 5 коментованої статті.

До частини п'ятої.Коментована норма встановлює вичерпний перелік підстав для відмови у продажу земельної ділянки. До них віднесено:

"неподання документів, необхідних для прийняття рішення щодо продажу такої земельної ділянки". Враховуючи, що продаж земельних ділянок в порядку коментованої норми є винятком із загального правила про конкурентний продаж земельних ділянок (див. ст. 134 ЗКУ та коментар до неї), "необхідними для прийняття рішення", тобто для вста­новлення того, що у конкретному випадку продаж може відбуватися не на конкурентних засадах, можуть бути і документи, не згадані у ч. 2 коментованої статті;

"виявлення недостовірних відомостей у поданих документах". Враховуючи те, що ч. З ст. 2 КАС України, яка фактично встановлює принципи діяльності суб'єктів владних повноважень, передбачено здійснення таких повноважень "пропорційно " (тобто "з дотри­манням необхідного балансу між: будь-якими несприятливими наслідками для прав, свобод та інтересів особи і цілями, на досягнення яких спрямоване це рішення"), видається, що під такими "відомостями" маються на увазі лише ті відомості, що є істотними для прийняття рішення;

порушення справи про банкрутство або припинення діяльності покупця - суб 'єкта підприємницької діяльності з різних причин (в т.ч. не пов'язаних з порушеннями). Підстави для порушення справи про банкрутство визначені ст. 6 ЗУ "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" - це наявність безспірних вимог кредитора (кредиторів) до боржника, що "сукупно складають не менше трьохсот мінімальних розмірів заробітної плати, які не були задоволені боржником протягом трьох місяців після встановленого для їх погашення строку". Водночас, справа "про припинення діяльності" може бути порушена незалежно від того, чи справді існують підстави для такого припинення (такими підставами можуть бути допущені при створенні юридичної особи порушення, які не можна усунути - див. ст. 110 ЦК України). Тому пов'язування негативних наслідків із самим порушенням справи про припинення діяльності видається невірним;

"заборона на передачу земельної ділянки у приватну власність " певних земельних ділянок встановлена ч. З ст. 83, ч. 4 ст. 84 ЗКУ. Крім того, неможливість передачі у приватну власність окремих суб'єктів (наприклад, спільних підприємств чи іноземних юридичних осіб) певних ділянок певним може випливати із положень ст.ст. 81, 82 ЗКУ;

"відмова від укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки". Щодо даного договору див. коментар до ч. З ст. 128 ЗКУ.

Слід вважати, що відмова з перерахованих підстав може мати місце як при розгляді питання про надання дозволу на розробку проекту відведення і проведення експертної грошової оцінки (ч. З коментованої статті), так і при прийнятті рішення власне про продаж земельної ділянки (ч. 6 коментованої статті).

До частини шостої.Зі змісту статті випливає, що для продажу земельної ділянки в порядку, передбаченому нею, необхідно два рішення органу, уповноваженого розпоряд­жатися відповідною земельною ділянкою: (1) про надання дозволу на розробку проекту відведення і проведення експертної грошової оцінки (ч. З коментованої статті) та (2) власне про продаж земельної ділянки (коментована частина).

Хоча закон не встановлює строку для укладення договору на виконання рішення відповідного органу, вважаємо, що такий строк повинен бути "розумним" (п. 10 ч. З ст. 2 КАС України, що фактично визначає вимоги до здійснення дискреційних владних повно­важень). Вважаємо, що у будь-якому разі ухилення уповноваженої особи орендодавця про­тягом місяця від укладення договору слід вважати протиправним - адже саме такий строк зазвичай вживається як "стандартний" для прийняття певних управлінських рішень.

До частини сьомої.Договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню в порядку, визначеному Наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 №20/5 "Про затвердження Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України".

На відміну від загального порядку видачі правопосвідчуючих документів, підставою для видачі державного акта на право власності на земельну ділянку за розглядуваною про­цедурою є не лише договір купівлі-продажу, але і документ про оплату вартості земельної ділянки.

Щодо продажу земельної ділянки з розстроченням платежу див. ч. 9 коментованої статті.

У коментованій нормі йдеться про державну реєстрацію земельної ділянки, тоді як у ч. 1 ст. 125 ЗКУ - про державну реєстрацію правопосвідчуючого документа. Вважаємо, що це недолік юридичної техніки, адже державний акт на право власності на земельну ділянку в будь-якому разі має бути зареєстрований. І тільки в такому разі відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 125 ЗКУ виникає право власності, і особа має право приступати до використання земельної ділянки. Таким чином, вважаємо, що насправді законодавець у коментованій нормі мав на увазі саме реєстрацію державного акта (а не земельної ділянки).

До частини восьмої.Експертна грошова оцінка проводиться за методикою, затвердженою ПКМ від 11.10.2002 №1531 "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок". Детальніше про грошову оцінку земельних ділянок див. у коментарі до ст. 201 ЗКУ.

За існуючою практикою, у більшості випадків замовником експертної грошової оцінки є особа, зацікавлена у викупі земельної ділянки. Як відомо, "хто платить, той і замовляє музику", тому у більшості випадків експертна оцінка виявляється істотно нижчою від нормативної. Очевидно, саме з цих міркувань зміни, внесені ЗУ від 16.09.2008 року "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву", встано­вили, що замовником експертної грошової оцінки виступає відповідний орган державної влади або місцевого самоврядування. Джерелом коштів для цього має бути "авансовий внесок" ("аванс"), що сплачується відповідно до "договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки" (див. коментар до ч. З статті). Між тим, на наш погляд, внесені зміни навряд чи досягають мети, оскільки не встановлюють заборони на замовлення експертної грошової оцінки зацікавленою особою. Жодних негативних наслідків у випадку, якщо саме ця особа виступить замовником, закон не передбачає.

Щодо природи та правового регулювання нормативної грошової оцінки земельної ділянки див. ст. 201 ЗКУ та коментар до неї.

Цілком можлива ситуація, коли експертна оцінка земельної ділянки ("ціна продажу земельної ділянки") буде меншою від 20 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки. За таких умов вважаємо, що "надлишок" "авансового внеску" повинен бути повер­нутий покупцеві як майно, набуте безпідставно (ст. 1212 ЦК України).

Правила щодо "неповернення" "авансового внеску" у разі відмови "покупця" від придбання земельної ділянки виглядають явно несправедливими. Особа має сплатити "ціну продажу" ще до того, як договір укладено, не отримуючи натомість жодних прав. Такий підхід не стимулюватиме осіб, які можуть скористатися ст. 128 ЗКУ, насамперед, власників нерухомого майна, до викупу земельних ділянок, внаслідок чого держава (територіальна громада) недоотримає чималі кошти.

До частини дев'ятої.За своєю економічною природою розстрочення платежу є своєрідним наданням бюджетного кредиту. Із попередньої редакції коментованої частини (до змін, внесених ЗУ від 16.09.2008 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву") випливало, що такий кредит був безпроцентним. Вочевидь, така ситуація не могла вважатися задовільною, адже відкривала можливості для надання необгрунтованих переваг окремим покупцям.

Відповідно до внесених змін, порядок розрахунків з розстроченням платежу має визначити KM України. Поки що цього не відбулося. Можна очікувати, що відповідний порядок передбачить нарахування відсотків на "відстрочені платежі". В іншому випадку потреби

у "порядку" просто не існує.

Спеціальні правила щодо придбання земельних ділянок із розстрочкою платежу передбачені для громадян України, які до 01.01.2002 року отримали у постійне користу­вання або оренду земельні ділянки для ведення фермерського господарства (ч. 4 ст. 13 ЗУ "Про фермерське господарство") - таке придбання "здійснюється з розстрочкою платежу до 20 років".

До частини десятої.Рішення про відмову від продажу земельної ділянки може бути оскаржено до адміністративного суду (ст. 6 КАС України). Обґрунтованість позову зале­жить від наявності порушень в діях продавця земельної ділянки та дотримання ним вимог коментованої статті, зокрема ч. 5.

Неоднозначним є питання про те, які способи захисту порушеного права можуть бути застосовані у випадку відмови. Поза всяким сумнівом, суд може зобов'язати відповідача прийняти рішення про продаж земельної ділянки або навіть зобов'язати його укласти договір купівлі-продажу. Це випливає із повноважень адміністративного суду при прийнятті рішення зобов'язати відповідача вчинити певні дії (п. 2 ч. 2 ст. 162 КАС України). Проте існує практика захисту прав позивачів шляхом "визнання договору укладеним". Хоча такий спосіб захисту прямо не передбачений законом, можлива ситуація, коли лише такий спосіб захисту зможе призвести до відновлення прав позивача (наприклад, коли відповідачем є колективний орган - місцева рада, виконати рішення про зобов'язання якої до вчинення певної дії - прийняття рішення тощо - досить проблематично). З огляду на те, що КАС України (ч. 2 ст. 162) надає суду право "прийняти іншу постанову, яка б гарантувала дотримання і захист прав, свобод, інтересів людини і громадянина, інших суб 'єктів у сфері публічно-правових відносин від порушень з боку суб'єктів владних повноважень", видається, що практика "визнання договорів укладеними" судом закону не суперечить.

З іншого боку, існує тенденція, за якою спори з приводу договорів не визнаються адміністративними. Видається, що на договори купівлі-продажу, передбачені коментованою статтею, такий підхід поширювати не можна, оскільки у даному випадку договір укладається у публічно-правових відносинах, і на продавця принцип свободи договору не поширюється.

До частини одинадцятої.Коментована норма регулятивного навантаження не несе. Кошти, отримані від продажу земельних ділянок державної або комунальної власності, зараховуються до державного та/або місцевих бюджетів у порядку, визначеному законом про Державний бюджет України на той рік, в якому відбувається продаж земельної ділянки. Зокрема, на 2008 рік дане питання вирішене положеннями п. 22 ст. 2, п. 29 ст. 7, п. 1 ст. 52 ЗУ "Про Державний бюджет України на 2008 рік".

 

Стаття 129. Особливості продажу земельних ділянок державної або комунальної власності іноземним державам, іноземним юридичним особам

(Назва статті 129 із змінами, внесеними згідно із Законом N 509-VI від 16.09.2008)

Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави, крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється Кабінетом Міністрів України за погодженням з Верховною Радою України.

Продаж земельних ділянок, що перебувають у державній власності, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється державними органами приватизації за погодженням з Кабінетом Міністрів України.

(Частина перша статті 129 із змінами, внесеними згідно із Законами №3235-IVeid 20.12.2005, №489-Veid 19.12.2006, №107-VIeid 28.12.2007; в редакції Закону №309-Vl від 03.06.2008)

Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності територіальних громад, іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється відповідними радами за погодженням з Кабінетом Міністрів України.

Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави та територіальних громад, іноземним юридичним особам допускається за умови реєстрації іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.

Іноземні держави, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність із земель державної або комунальної власності, подають клопотання до Кабінету Міністрів України.

Іноземні юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок, подають клопотання до Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради і державного органу приватизації. До клопотання додається документ, що посвідчує право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розташоване на цій земельній ділянці, копія свідоцтва про реєстрацію іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.

(Частина п 'ята статті 129 із змінами, внесеними згідно із Законами N 3235-IV від 20.12.2005, N489-Veid 19.12.2006, N107-VI від 28.12.2007; в редакції Закону N 309-VI від 03.06.2008; іззмінами, внесеними згідно із Законом N509-VIвід 16.09.2008)

Розгляд клопотання і продаж земельних ділянок здійснюються сільськими, селищними, міськими радами після отримання погодження Кабінету Міністрів України.

Розгляд клопотання і продаж земельних ділянок, що перебувають у державній власності, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, здійснюються державними органами приватизації після отримання погодження Кабінету Міністрів України.

(Частину шосту статті 129 доповнено абзацом другим згідно із Законами №3235-lV від 20.12.2005, №489-V від 19.12.2006, №107-УІвід 28.12.2007; в редакції Закону № З 09-V1 від 03.06.2008).

До частини першої.Ч. 1ст. 129 ЗКУ передбачає особливий суб'єктний склад осіб, уповноважених приймати рішення про відчуження земельних ділянок державної власності іноземним державам та іноземним юридичним особам. Таке рішення приймається KM України за погодженням з Верховною Радою України. Продаж земельних ділянок, що пере­бувають у державній власності, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється державними органами приватизації (якими є Фонд держмайна України та його територіальні органи) за погодженням з KM України. Правила коментованої норми щодо компетенції є спеціальними по відношенню до загальних правил, визначених ст. 122 ЗКУ. _; До розмежування земель державної та комунальної власності рішення про продаж земельних ділянок іноземним державам та юридичним особам приймається з урахуванням положень п. 12 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ. Наприклад, рішенням Київської міської ради №350/3811 від 27.10.2005 земельна ділянка була продана Сполученим Штатам Америки.

Щодо поняття іноземних юридичних осіб див. коментар до ч. 2 ст. 82 ЗКУ.

Згідно зі ст. 85 ЗКУ, іноземні держави мають право набувати у власність земельні ділянки "для розміщення будівель і споруд дипломатичних представництв та інших, прирівняних до них, організацій відповідно до міжнародних договорів".

Слід наголосити, що процедура, передбачена коментованою статтею, в силу вимог ч. 4 ст. 82 ЗКУ, поширюється також і на т.з. "спільні підприємства" (див. коментар до ч. 4 ст.

82 ЗКУ).

До частини другої.Продаж земельних ділянок комунальної власності іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється місцевими радами, що мають право відповідно до глави 2, ст. 83 ЗКУ розпоряджатись такими земельними ділянками. Проте на даний час землі комунальної власності в Україні відсутні, місцеві ради здійснюють розпо­рядження землями державної власності в межах населених пунктів відповідно до правил п. 12 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ.

Передумовою прийняття рішення має бути отримання погодження KM України у формі розпорядження (ч. З ст. 53 ЗУ "Про Кабінет Міністрів України"). Прикладом такого акту є роз­порядження KM від 27.06.2006 №433-р "Про погодження продажу земельної ділянки").

До частини третьої.Щодо поняття іноземної юридичної особи див. коментар до ч. 2 ст. 82 ЗКУ.

Чинним законодавством України передбачено обов'язкову реєстрацію представництв нерезидентів в якості платників податку на прибуток підприємств (п. 2.5. ст. 2 ЗУ "Про оподаткування прибутку підприємств"). Хоча реєстрація постійного представництва іноземної юридичної особи (у Міністерстві зовнішньоекономічних зв'язків і торгівлі) передбачена також ч.ч. 16,18 ст. 5 ЗУ "Про зовнішньоекономічну діяльність", які є формально чинними, відповідно до ст. 22.20 ЗУ "Про оподаткування прибутку підприємств", "у зв'язку з введенням обоє 'язковоїреєстрації постійних представництв нерезидентів в якості платників податку державна реєстрація таких постійних представництв нерезидентів з моменту набрання чинності цим Законом не застосовується у тому числі в Міністерстві зовнішніх економічних зв 'язків та торгівлі України або інших органах державної влади". Таким чином, достатньо реєстрації представництва як платника податку.

До частини четвертої.Закон обмежується вказівкою на те, що "Щноземні держави, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність із земель державної або комунальної власності, подають клопотання до Кабінету Міністрів України". Цим правове регулювання відповідних відносин вичерпується.

Наведене положення далеке від міжнародної практики вирішення питань про продаж земельних ділянок іноземним державам, що базується на положеннях Віденської конвенції про дипломатичні зносини від 18.04.1961. Згідно із Конвенцією, продаж земельних ділянок зазвичай відбувається на підставі міжнародних угод на умовах взаємності без "клопотань іноземної держави" (див., зокрема, Угоду між Кабінетом Міністрів України та Урядом Словацької Республіки про розміщення і обслуговування дипломатичних представництв України в Словацькій Республіці та Словацької Республіки в Україні, затверджену ПКМ №133 від 04.02.2004, яка передбачає передачу 2-х ділянок у власність Словацької сторони"за умовну плату 1 долар США", враховуючи, що за таку ж плату Україні в Словаччині також будуть передані дві ділянки).

До частини п'ятої.Відповідно до ч. 2 ст. 82 ЗКУ іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення, у т.ч. "у межах населених пунктів у разі придбання об 'єктів нерухомого майна та для спорудження об 'єктів, пов 'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні".

На наш погляд, хоча коментована норма передбачає, що до клопотання додається "доку­мент, що посвідчує право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розташовані на цій земельній ділянці", в сукупності із процитованою вище ч. 2 ст. 82 ЗКУ цю вимогу не можна тлумачити як таку, що вимагає для купівлі земельної ділянки обов'язково мати на земельній ділянці певне нерухоме майно. Тому "документ, що посвідчує право власності на нерухоме майно", має додаватися лише у тих випадках, коли таке майно наявне. Якщо земельна ділянка набувається "для спорудження об'єктів, пов 'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні", такі документи можуть не подаватися.

Щодо документів, що можуть посвідчувати право власності на нерухоме майно, див. коментар до ч. 2 ст. 128 ЗКУ.

Крім цього, до клопотання додається копія свідоцтва про реєстрацію іноземною юри­дичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України (див. коментар до ч. 3). Щодо визначення органу, до якого слід подавати клопотання, див. коментар до ч. 1 ст. 129 ЗКУ.

До частини шостої.Надання земельної ділянки може відбутися тільки після отримання погодження KM України, тому перед цим відповідний орган повинен прийняти рішення про направлення запиту до KM України. Див. наприклад, запит щодо отримання погодження KM України від Київради, оформлений Рішенням №190/3281 від 09.03.2006 "Про питання погодження з Кабінетом Міністрів України продажу земельних ділянок".

 

Стаття 130. Покупці земель сільськогосподарського призначення

1. Покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути:

а) громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва;

Б) юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва.

Переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, а такожвідповідні органи місцевого самоврядування.

До частини першої.Ч. 1 ст. 130 ЗКУ обмежує коло покупців земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Ними можуть бути тільки громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва, юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва.

Проте, на даний час через мораторій на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного виробництва дані положення фактично не діють.

Маємо зауважити, що за відсутності мораторію застосування коментованої норми буде ускладнене.

По-перше, п. "а" містить нечіткі критерії для визначення громадян України, що мають переважне право. Зокрема, не розкрите поняття "сільськогосподарська освіта". На наш погляд, даний термін за відсутності законодавчої конкретизації означає сільськогосподарську освіту будь-якого освітнього, освітньо-кваліфікаційного рівня (ст. 30 ЗУ "Про освіту").

Так само, не конкретизовано вимогу щодо наявності досвіду роботи у сільському господарстві - категорії посади, часу роботи тощо. Під "зайняттям веденням товар­ного сільськогосподарського виробництва" можна, на наш погляд, розуміти наявність у особи земельної ділянки відповідного призначення, роботу за наймом у сфері товарного сільськогосподарського виробництва, зайняття фермерством тощо.

По-друге, критерій, покладений в основу п. "б", теж видається не зовсім коректним. На даний час цивільне законодавство передбачає правила про загальну правоздатність юридичної особи (ст. 91 ЦК України). Правило, передбачене п. "б", виглядає у цьому відношенні невиправданим винятком. З іншого боку, за існуючою практикою в установчих документах більшості юридичних осіб вказуються усі теоретично можливі види діяльності, що навряд чи є запорукою їх ефективного та професійного здійснення.

Реалізацію коментованої норми ускладнює те, що поняття "земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського вироб­ництва" законодавчо не визначене. До таких земель можна віднести насамперед землі, надані для ведення фермерського господарства (виходячи із визначення фермерського господарства - див. коментар до ст. 31 ЗКУ), та земельні ділянки, виділені в рахунок права на земельну частку (пай), за умови, що у відповідних державних актах було зазначено саме таке цільове призначення (див. коментар до п. 17 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ).

Враховуючи те, що угоди щодо відчуження земельних ділянок мають укладатися в нотаріальній формі (ч. З ст. 132 ЗКУ), а відповідно до ч. 2 ст. 54 ЗУ "Про нотаріат" нотаріус при посвідченні угоди повинен перевірити відповідність змісту угоди закону, перевірка відповідності набувача вимогам, викладеним у коментованій статті, має здійснюватися саме нотаріусом при посвідченні угоди. Проте враховуючи неясність положень ст. 130 ЗКУ та відсутність роз'яснюючих положень у Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженій наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 №20/5, прогнозуємо, що при реалізації коментованої статті виникнуть значні проблеми.

До частини другої.Коментованою нормою передбачене переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Можливість застосування цього правила вважаємо сумнівною, оскільки закон не встановлює механізму його реалізації.

Застосування за аналогією норм ЦК України щодо права переважної купівлі частки у спільній частковій власності (ст. 362) є неможливим з огляду на широке коло суб'єктів права переважної купівлі: видається сумнівною можливість їх письмового повідомлення про майбутній продаж. Так само, через численність суб'єктів права не працюватиме і механізм переведення на суб'єкта, що має переважне право, прав і обов'язків покупця у разі порушення права переважної купівлі (ч. 4 ст. 362 ЦК України).

Єдино можливим випадком застосування коментованої норми вбачається надання пріоритету на купівлю земельної ділянки сільськогосподарського призначення громадянам України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, або органу місцевого самоврядування, якщо на пропозицію продажу земельної ділянки було запропоновано однакову ціну одним з вказаних суб'єктів та особою, що не входить до переліченого кола. У такому разі продаж має бути здійснений на користь громадянина України, який постійно проживає на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, або органу місцевого самоврядування цієї територіальної громади.

 

Стаття 131. Набуття права власності на земельні ділянки на підставі інших цивільно-правових угод

Громадяни та юридичні особи України, а також територіальні громади та держава мають право набувати у власність земельні ділянки на підставі міни, ренти, дарування, успадкування та інших цивільно-правових угод.

Укладення таких угод здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу.

(Стаття 131 зі змінами, внесеними згідно із Законом №997-Vвід 27 квітня 2007 року)

До частини першої.Особливістю коментованої норми є суб'єктний склад, до якого віднесено громадян та юридичних осіб України, а також територіальні громади та українську державу. Інші суб'єкти земельних правовідносин (іноземні громадяни, юридичні особи, апатриди, іноземні держави) під дію даної норми формально не підпадають. Проте інші норми ЗКУ дозволяють таким суб'єктам набувати у власність земельні ділянки на підставі цивільно-правових угод в межах, встановлених земельним законодавством. Тому існуюче формулювання коментованої частини, на нашу думку, є недоліком юридичної техніки.

В цілому процедуравиникнення (переходу) права власності на земельні ділянки за цивільно-правовими угодами включає:

• укладення у письмовій нотаріальній формі угоди та її реєстрація(необхідність саме такої форми передбачена ч. 1 ст. 132 ЗКУ). Нотаріальне посвідчення угоди регламентується ЗУ "Про нотаріат" від 2.09.1993, Інструкцією про порядок вчи­нення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженою Міністерством юстиції України Наказом від 03.03.2004 №20/5. Реєстрація угоди (правочину) відбувається при її нотаріальному посвідченні (п. 6 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого ПКМ від 26.05.2004 №671);

• замовлення та виготовлення технічної документації із землеустрою щодо складання державного акту на право приватної власності на землю,що включає відновлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) (ст. 56 ЗУ "Про землеустрій", Наказ Держкомзему України "Про затвердження Інструкції про поря­док складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового корй^ стування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі" від 04.05.1999 №43);

• видача державного акту та його державна реєстрація(фактично послідовність зворотна: акт реєструється, і зареєстрований видається) регламентуються ст.ст. 125, 126 ЗКУ, Наказом Держкомзему України "Про затвердження Інструкції про поря­док складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового кори­стування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі" від 04.05.1999 №43;

• реєстрація речового прававідповідно до ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" (на даний час фактично не здійснюється через відсутність механізму реалізації Закону).

Термін "угоди", що вживається у коментованій статті та інших нормах ЗКУ, є застарілим відповідником терміну "правочин", що вживається у ЦК України (поняття правочину визна­чене у ч. 1 ст. 202 ЦК України як "дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обоє 'язків".

До частини другої.Особливості застосування ЦК України до угод із земельними ділянками полягають в наступному.

Купівля-продаж.На відносини купівлі-продажу земельних ділянок поширюються загальні положення цивільного законодавства (глави 54 ЦК України). Згідно зі ст. 655 кодексу, "[з]а договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов 'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов 'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. "

Особливості купівлі-продажу земельних ділянок державної або комунальної власності визначаються окремими главами 20-22 ЗКУ, а особливості викупу земельних ділянок приватної власності для суспільних потреб та з мотивів суспільної необхідності - ст.ст. 146, 147 ЗКУ.

Особливості продажу іпотекодержателем предмету іпотеки (у разі, якщо таке право передбачене договором про задоволення вимог іпотекодержателя або рішенням суду) врегульовані ст. 38 ЗУ "Про іпотеку".

Міна.Правове регулювання міни земельних ділянок регламентується положеннями ст.ст. 715-716 ЦК України. Відповідно до ч. 1 ст. 715 ЦК України, "[з]а договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар".

Положення ч. 4 ст. 715 ЦК України щодо одночасного переходу права власності після виконання зобов'язань щодо передання майна обома сторонами слід застосовувати з ура­хуванням норм ст.ст. 125, 126 ЗКУ, за якими право власності на земельну ділянку виникає лише після видачі та реєстрації державного акту на право власності.

До відносин міни, у т.ч. земельних ділянок (на інше майно), а також міни земельними ділянками (одних ділянок на інші) "застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, положення про договір поставки, договір контрактації або інші договори, елементи яких містяться в договорі міни, якщо це не суперечить суті зобов 'язання" (ст. 716 ЦК України). Опис правового регулювання відносин купівлі-продажу земельних ділянок див. вище.

Рента.Чинне цивільне законодавство України передбачає можливість відчуження земель­них ділянок за договором ренти (глава 56 ЦК України). Згідно із ч. 1 ст. 731 ЦК України, "[з] а договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично випла­чувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі. "

До відносин ренти можуть застосовуватися правила про купівлю-продаж (якщо майно передається у власність платника ренти за плату) або дарування (якщо майно передається безоплатно) - ч. 2 ст. 734 ЦК України. Встановлюються правила про забезпечення виплати ренти (ст. 735 кодексу): "[у] разі передання під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти набуває право застави на це майно ".

В Україні існує і практика укладення таких договорів

Дарування.Положення, що регулюють відносини дарування, вміщені до глави 55 ЦК України. Згідно зі ст. 717 ЦК України, "[з]а договором дарування одна сторона (даруваль-ник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність."

Ч. 2 ст. 719 підтверджує правило ЗКУ щодо необхідності нотаріального посвідчення договору дарування земельної ділянки як нерухомого майна та передбачає його державну реєстрацію.

ЦК України встановлює деякі обмеження щодо сторін договору дарування (ст. 720), регламентує відносини сторін у разі укладення договору дарування з обов'язком передати дарунок у майбутньому (ст.ст. 723,724), передбачає можливість встановлення обов'язку обда­рованого на користь третьої особи (ст. 725) та правові наслідки порушення цього обов'язку (ст. 726). У певних випадках договір дарування може бути розірваний на вимогу дарувальника (ст. ст. 727,728). Кодексом передбачена пожертва як різновид договору дарування (ст. 729): "дарування нерухомих та рухомих речей, зокрема грошей та цінних паперів для досягнення певної, наперед обумовленої мети ".

Деякі положення ЦК України про договір дарування вступають у суперечність із нормами ЗКУ і тому не можуть застосовуватися. Так, відповідно до ч. 2 ст. 729 договір про пожертву є укладе­ним з моменту прийняття пожертви. Проте ч. З ст. 132 ЗКУ встановлює, що угоди про відчуження земельних ділянок вважаються укладеними "з дня їх нотаріального посвідчення".

Згідно із ч. 1 ст. 722 ЦК України, право обдарованого на дарунок виникає з моменту його прийняття. Цю норму слід застосовувати з урахуванням ст.ст. 125, 126 ЗКУ, які передбачають, що право власності на земельну ділянку виникає з моменту видачі та реєстрації відповідного державного акту.

Спадкування.Відносини спадкування врегульовані Книгою шостою ЦК України "Спадкове право". Згідно зі ст. 1216 ЦК України, "[спадкуванням є перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців)"

Таке визначення усталилося і в цивільному законодавстві, і у правовій доктрині. Тому формулювання ст. 131 ЗКУ, де спадкування назване "угодою", видається некоректним. Цілком очевидно, що говорити про "істотні умови" та письмову нотаріальну форму (ст. 132 ЗКУ) спад­кування неправильно. Таким чином, видається, що вимоги ст. 132 ЗКУ не можуть поширюватися на спадкування повною мірою. Не можна вважати також, що ці вимоги стосуються заповіту.

Спадкування здійснюється за заповітом або за законом. Обидва види спадкування детально врегульовані ЦК України.

Підставою для видачі державних актів на право власності на землю при спадкуванні є свідоцтва про право на спадщину, видані нотаріусами. Підстави та порядок видачі таких свідоцтв регламентуються ЗУ "Про нотаріат" (глава 7, ст.ст. 66-69), а також Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженою наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 №20/5 (розділ 22, насамперед, п.п. 216,217).

Хоча в спадкоємців право власності на земельну ділянку виникає лише з моменту отримання державного акту (ст.ст. 125, 126 ЗКУ), держава також не може вважати земельну ділянку своєю, оскільки законодавство передбачає спеціальну процедуру визнання спадщини відумерлою у судовому порядку, причому заява про визнання спадщини відумерлою подається лише по спливу одного року з часу відкриття спадщини (ст. 1277 ЦК України), і у разі визнання спад­щини відумерлою переходить у комунальну (а не державну) власність. Таким чином, після смерті спадкодавця до моменту отримання спадкоємцем державного акту про право власності на землю або до моменту визнання спадщини відумерлою земельна ділянка має невизначений правовий режим, є нібито "нічийною".

Перелік угод, зазначений у ч. 1 ст. 131 ЗКУ, не є вичерпним, що дозволяє укладати і інші угоди (наприклад, договір довічного утримання - див. главу 27 ЦК України). Загальні засади щодо змісту та порядку укладення таких угод визначені цивільним законодавством.

Зразки окремих угод щодо відчуження земельних ділянок, що використовуються у нотаріальній практиці, наведені на компакт-диску, що додається.

 

Стаття 132. Зміст угод про перехід права власності на земельні ділянки

Угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються.

2.Угоди повинні містити:

а) назву сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина, назва юридичної особи);

б) вид угоди;

в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);

г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;

ґ) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;

д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);

є) договірну ціну;

Є) зобов'язання сторін.

Угоди про перехід права власності на земельні ділянки вважаються укла­деними з дня їх нотаріального посвідчення.

До частини другої.Поряд із умовами угод, зазначена норма містить і вказівку на їх реквізити (наприклад, назву сторін, документи, що підтверджують… Деякі із вимог коментованої норми є хоча й недоцільними, проте цілком… Предмет угоди.Предметом угоди є земельна ділянка, що має визначене місце розташування, зазначеної площі, цільового…

У заставу можуть передаватися земельні ділянки, які належать громадянам та юридичним особам на праві власності, а також права на них - право оренди земельної ділянки, право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), якщо інше не передбачено законом.

Земельна ділянка, що перебуває у спільній власності (або право спільної оренди земельної ділянки), може бути передана (передано) у заставу за згодою всіх співвласників (співорендарів).

Передача в заставу частини земельної ділянки (або права на частину земельної ділянки) здійснюється після виділення її в натурі (на місцевості) відповідно до документації із землеустрою.

Заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) можуть бути лише банки.

Порядок застави земельних ділянок та прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) визначається законом.

До частини першої.Відповідно до ст. 572 ЦК України, "[в] силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником… У заставу можуть передаватися земельні ділянки, які належать громадянам та… Щодо можливості передачі в заставу права оренди див. коментар до ч. 4 ст. 93 ЗКУ.

Глава 21

Продаж земельних ділянок або прав на

Них на конкурентних засадах

(Назва глави 21 в редакції Закону N 509-VI від 16.09.2008)

 

Стаття 134. Обов'язковість продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них на конкурентних засадах (земельних торгах)

Земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

2. Не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі:

розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, в яких відсутні акції (частки, паї), що належать державі, крім випадків відмови власника розташованого на земельній ділянці нерухомого майна від її викупу або укладення договору оренди;

використання земельних ділянок для користування надрами та спеціального водокористування відповідно до отриманих спеціальних дозволів (ліцензій);

використання релігійними організаціями, які легалізовані в Україні, земель­них ділянок під культовими будівлями;

перебування в користуванні земельних ділянок або розташованих на них будівель підприємств, установ та організацій, що належать до державної та комунальної власності, підприємств і громадських організацій у сферах культури і мистецтв (у тому числі національних творчих спілок);

розміщення дипломатичних та прирівняних до них представництв іноземних держав і міжнародних організацій згідно з міжнародними договорами України;

будівництва та обслуговування лінійних об'єктів транспортної та енергетичної інфраструктури (доріг, газопроводів, водопроводів, ліній електропередачі, аеропортів, нафто- та газових терміналів, електростанцій тощо);

проведення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду відповідно до закону;

Будівництва соціального та доступного житла.

(Абзац дев'ятий частини другої статті 134 із змінами, внесеними згідно із Законом № 800-УІвід 25.12.2008) "

Земельні торги не проводяться при наданні (передачі) земельних ділянок громадянам у випадках, передбачених статтями 34, 36 та 121 цього Кодексу.

До частини першої.В цілому слушне правило, за яким земельні ділянки державної та комунальної власності "або права на них" мають… чомусь передбачає продаж земельних ділянок "окремими лотами" (лот -… Згідно із ч. 1 ст. 135 ЗКУ, земельні торги проводяться виключно у формі аукціону. Порядок продажу в загальних рисах…

Земельні торги проводяться у формі аукціону.

(Частина перша статті 135 в редакції Законів №107-VI від 28.12.2007, N309-VI від 03.06.2008)

У земельних торгах можуть брати участь громадяни і юридичні особи, які сплатили реєстраційний та гарантійний внески і можуть бути покупцями відповідно до законодавства України.

(Частину третю статті 135 виключено на підставі Закону №309-VI від 03.06.2008)

Земельні торги можуть проводитися за рішенням суду.

На даний час порядок проведення зміст поняття "земельний аукціон" не визначений. В.В. Носік пропонує визначати земельний аукціоняк… До частини другої.Умовами участі у земельних торгах є сплата реєстраційного та… За існуючою практикою, реєстраційний внесок, як правило, є внеском на технічне обслуговування процесу торгів, видачу…

Органи державної влади або органи місцевого самоврядування, уповноважені приймати рішення про відчуження земельних ділянок державної чи комунальної власності, у тому числі разом з розташованими на них об'єктами нерухомого майна (будівлями, спорудами) державної або комунальної власності, або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису), визначають перелік таких земельних ділянок для продажу на земельних торгах окремими лотами. Забороняється вносити до зазначеного переліку призначені під забудову земельні ділянки без урахування у випадках, передбачених законом, результатів громадського обговорення містобудівного обґрунтування розміщення об'єкта.

Добір земельних ділянок державної або комунальної власності для фор­мування переліку, зазначеного в частині першій цієї статті, здійснюється на підставі затверджених містобудівної документації та документації із землеу­строю, регіональних або місцевих правил забудови. При доборі земельних ділянок враховуються маркетингові дослідження, інвестиційна привабливість, звернення громадян та юридичних осіб щодо намірів забудови.

3.Земельна ділянка, у тому числі та, на якій розташовані об'єкти нерухомого майна (будівлі, споруди) державної або комунальної власності, виставляється на земельні торги окремим лотом після:

а) визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та закріплення їх межовими знаками;

б) визначення вартості лота, при чому вартість земельної ділянки дорівнює її нормативній грошовій оцінці;

В) виготовлення технічного паспорта об'єкта продажу.

4. У технічному паспорті містяться відомості про:

а) розміри земельної ділянки;

б) місце розташування (адресу);

в) форму власності (державна чи комунальна);

г) грошову оцінку земельної ділянки або прав на неї (оренди, суперфіцію,
емфітевзису) та оцінку розташованого на ній об'єкта нерухомого майна і стартову ціну лота;

ґ) природний і господарський стан земельної ділянки;

д) цільове призначення земельної ділянки;

Є) містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки; є) інвентаризаційний опис будівель і споруд (для забудованої земельної ділянки).

5. Технічний паспорт об'єкта продажу (лота), умови його продажу, у тому числі (у разі необхідності) вимоги щодо граничних термінів забудови земельної ділянки, розміру відшкодування втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, визначення розміру пайової участі (внеску) у створення і розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, затверджуються органом державної влади або органом місцевого самоврядування.

Положення про технічний паспорт об'єкта продажу (лота), який виставляється на земельні торги, затверджується Кабінетом Міністрів України.

Технічний паспорт об'єкта продажу (лота) та документація із землеустрою, необхідна для підготовки земельної ділянки до аукціону, виготовляються на замовлення органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування чи державних органів приватизації, відповідно до їх повноважень щодо продажу земель, та після укладення договору купівлі-продажу об'єкта продажу (лота) передаються безоплатно покупцю цього об'єкта продажу (лота).

( Частина сьома статті 136 в редакції Закону № 800- VI від 25.12.2008 )

Загальна характеристика.При конкурентному продажу земельної ділянки укладенню договору купівлі-продажу повинно передувати:

• рішення органу місцевого самоврядування або виконавчої влади про включення земельної ділянки до переліку ділянок, що підлягають продажу на торгах (ч. 1 ст. 136 ЗКУ),

• визначення меж земельної ділянки в натурі, закріплення їх межовими знаками (ч. 2 ст. 136 ЗКУ),

• виготовлення технічного паспорту земельної ділянки (ч. 2 ст. 136 ЗКУ, Положення про технічний паспорт земельної ділянки, яка виставляється на земельні торги, затверджене ПКМ від 16.05.2002 №648),

• оголошення про проведення земельних торгів (ст. 137 ЗКУ),

• проведення торгів та перемога у них покупця (процедура проведення земельних торгів повинна бути в майбутньому визначена законом - див. ч. 5 ст. 137 ЗКУ).

До частини першої.Щодо розподілу компетенції з продажу земельних ділянок державної (комунальної) власності та прав на них див. ст. 122, п. 12 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ та коментар до них.

Відповідно до повноважень із розпорядження земельними ділянками в межах своєї компетенції органи державної влади або органи місцевого самоврядування, державні органи приватизації, уповноважені приймати рішення про відчуження земель, що перебувають у державній або комунальній власності, до проведення земельних торгів формують переліки земельних ділянок та прав на них, що можуть бути реалізовані на таких торгах. Знаходження земельної ділянки у переліку дає можливість підготувати її до виставлення на земельні торги: провести оцінку, замовити виготовлення необхідної документації, виготовити технічний паспорт земельної ділянки тощо.

При цьому перелік земельних ділянок під об 'єктами, що підлягають приватизації, формується на основі переліку відповідних об'єктів приватизації (див. п. 4 Порядку продажу у 2008 році державними органами приватизації земельних ділянок державної власності, на яких розташовані об'єкти, що підлягають приватизації, затверджений ПКМ 22.02.2008 №10).

Із другого речення коментованої частини не зовсім зрозуміло, коди відносяться слова "у випадках, передбачених законом": до врахування результатів громадського обговорення чи до наявності самого містобудівного обгрунтування.

Відповідаючи на це питання, слід врахувати, що законодавство встановлює випадки, коли необхідною є розробка містобудівного обгрунтування. Містобудівне обгрунтування - це "вид містобудівної документації, в якому відповідно до державних будівельних та інших норм, стандартів і правил, положень містобудівної документації визначаються містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки (об 'єкта будівництва), обов 'язкові для вра­хування при відведенні земельної ділянки та/або проектуванні цього об'єкта" (ст. 1 ЗУ "Про планування і забудову територій"). Містобудівне обгрунтування повинно розроблятися "[у] разі відсутності місцевих правил забудови або при намірах забудови за межами населених пунктів", у тому числі і при продажу ділянки (прав на неї) на земельних торгах (ч. З ст. 23 Закону). Слід зазначити, що на сьогодні місцеві правила забудови у більшості населених пунктів відсутні, а там, де є, вони здебільшого не є повноцінними, оскільки не містять графічної частини. За таких умов необхідність розробки містобудівного обгрунтування зберігається, оскільки лише воно забезпечить визначення "містобудівних умов і обмежень забудови земельних ділянок".

Водночас, не передбачено випадків, коли можна "не враховувати" результати обгово­рення містобудівного обґрунтування.

З огляду на викладене, вважаємо, що враховувати результати громадського обговорення містобудівного обґрунтування слід у всіх випадках, коли розробка такого обґрунтування вимагається законодавством.

Порядок замовлення, розробки, громадського обговорення та затвердження містобудівного обґрунтування визначається ЗУ "Про планування і забудову територій". Порядок урахування результатів громадського обговорення визначається ст. 30-6 Закону.

Неоднозначним є питання про те, який орган має затверджувати містобудівне обґрунтування у разі продажу земельної ділянки за межами населеного пункту. Виходячи із положень ч. 4 ст. 19 ЗУ "Про планування і забудову територій", ("[р]ежші забудови та іншого використання земель, визначених для містобудівних потреб за межами населених пунктів, встановлюється відповідними радами"), такими органами слід вважати "відповідні ради". Які ради є "відповідними", не зовсім зрозуміло, враховуючи, що повноваження рад на сьогодні обмежуються територією населеного пункту.

До частини другої.Коментована частина позбавлена самостійного регулятивного значення. Дотримуватися "затверджених містобудівної документації та документації із землеустрою", "регіональних або місцевих правил забудови" слід у будь-якому випадку, і окрема згадка про це в законі не потрібна. Характеристику даних різновидів документації див. у коментарі до ст. 39 ЗКУ (щодо містобудівної документації, регіональних та місцевих правил забудови) та у ЗУ "Про землеустрій" (щодо документації із землеустрою). Див. також ст. 186 ЗКУ та коментар до неї.

Положення щодо врахування "маркетингових досліджень, інвестиційної привабливості, звернень громадян та юридичних осіб щодо намірів забудови" мають декларативний характер.

Слід врахувати те, що у сучасних умовах ініціатива щодо продажу земельних ділянок на торгах зазвичай належить певним інвесторам, які не мають іншої альтернативи, ніж придбати необхідну їм земельну ділянку на торгах. За таких умов інвестори найчастіше виступають замовниками документації, необхідної для проведення торгів. Хоча ч. 7 коментованої статті передбачає, що замовником документації виступають "органи виконавчої влади або органів місцевого самоврядування", прямої заборони на замовлення документації зацікавленою особою немає. Цікаво, що у випадку, коли з ініціативою проведення торгів звертається зацікавлена особа, її іноді змушують здійснити вибір місця розташування земельної ділянки в порядку, визначеному ст. 151 ЗКУ. На наш погляд, така практика не ґрунтується на законі.

До частини третьої.Щодо визначення меж земельної ділянки див. ст. 125 ЗКУ та коментар до неї.

Коментована норма не встановляє жодних вимог до визначення вартості "лота" у вигляді прав на земельну ділянку. Хоча можливе замовлення оцінки цих об'єктів відповідно до ЗУ "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", робити це не обов'язково.

Щодо нормативної оцінки земельних ділянок див. ст. 201 ЗКУ та коментар до неї. Встановлення "вартості земельної ділянки" на рівні її нормативної грошової оцінки слід визнати дуже непродуманим рішенням, адже нормативна грошова оцінка в кілька разів може перевищувати реальну ринкову вартість ділянки. За таких умов можна прогнозувати, що значна кількість торгів просто не відбудеться через відсутність покупців.

Виготовлення технічного паспорта земельної ділянки переслідує мету забезпечення учасників торгів необхідною інформацією про виставлений на них об'єкт. Відповідно до ПКМ "Про затвердження Положення про технічний паспорт земельної ділянки, яка

виставляється на земельні торги" від 16.05.2002 №648 "технічний паспорт є офіційним документом, що використовується організатором торгів для підготовки повідомлення про кількісні та якісні характеристики земельної ділянки, яка виставляється на земельні торги" (п. 8 Положення).

До частини четвертої.Технічний паспорт заповнюється відповідно до ПКМ "Про затвер­дження Положення про технічний паспорт земельної ділянки, яка виставляється на земельні торги" від 16.05.2002 №648 та Інструкції про загальні вимоги до оформлення технічного паспорта земельної ділянки, яка виставляється на земельні торги, затвердженої Наказом Держкомзему України відЮ.07.2002 №114. У названих документах вимоги коментованої статті деталізуються.

До частини п'ятої.Коментована частина передбачає можливість встановлення "вимог щодо граничних термінів забудови земельної ділянки". Розглянемо правові наслідки пору­шення зазначених вимог.

Ст. 1 ЗУ "Про державний контроль за використанням та охороною земель" передбачає, що "порушення особою встановлених при передачі у власність або у користування земельної ділянки граничних термінів її забудови" є "невикористанням земельної ділянки", а "неви­користання земельної ділянки" є, в свою чергу, "невиконанням вимог щодо використання земель за цільовим призначенням". Проте наслідки такої словесної еквілібристики є не зовсім зрозумілими, адже законодавство відповідальності за таке "невиконання вимог" не передбачає (ст. 53 КУпАП передбачає відповідальність за "використання земель не за цільовим призначенням").

Негативні наслідки порушення "граничних термінів" передбачені ч.ч. 10, 13 ст. 7 ЗУ "Про плату за землю": у разі "перевищення строку, встановленого для будівництва об 'єкта містобудування при наданні земельної ділянки або визначеного умовами проведення земель­них торгів" податок справляється у п'ятикратному розмірі.

Щодо відшкодування втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва див. ст.ст. 207-209 ЗКУ та коментар до них.

Пайова участь (внесок) у створення і розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту регламентуються насамперед ст. 27-1 ЗУ "Про планування і забудову територій". Фактично, пайова участь є своєрідним податком на будівництво, що не передбачений системою оподаткування. Навряд чи запровадження такого податку слід вважати оптимальним способом залучення коштів на створення інфраструктури.

До частини шостої.Як вказувалося вище, положення про технічний паспорт земельної ділянки, яка виставляється на земельні торги, на виконання коментованої норми ЗКУ затвер­джено ПКМ від 16.05.2002 №648 "Про затвердження Положення про технічний паспорт земельної ділянки, яка виставляється на земельні торги". Між тим, існує потреба у приведенні Положення у відповідність до нової редакції ст. 135 України (в ред. ЗУ від 16.09.2008 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву"), зокрема, щодо відображення ідеї продажу не лише земельних ділянок, але і прав на них.

До частини сьомої.У значній кількості випадків ініціатива передачі земельної ділянки державної або комунальної власності в оренду виходить від конкретного інвестора. Через відсутність у відповідному бюджеті коштів на розробку технічної документації, необхідної для проведення аукціону, саме такі інвестори найчастіше виступають замовниками технічної документації. На перший погляд, це зручно для органу державної влади або місцевого самоврядування. Проте з іншого боку, замовляючи документацію, інвестор отримує певний "контроль над процесом" і може створити умови, завідомо виграшні для себе, що зведе нанівець конкуренцію на аукціоні.

Саме з цих мотивів, мабуть, і було включено до ст. 124 ЗКУ коментовану частину. Разом із тим, в існуючій редакції ч. 7 навряд чи може розглядатися як заборона зацікавленим особам (не органам місцевого самоврядування та виконавчої влади) висту­пати замовниками відповідної документації. Тому регулятивного значення коментована норма практично не має.

 

Стаття 137. Оголошення про проведення земельних торгів

Земельні торги проводяться не раніше ЗО днів з моменту опублікування у пресі офіційної інформації про виставлення на земельні торги земельних ділянок, а також розміщення на земельних ділянках рекламних щитів з офіційною інформацією про об'єкт продажу (лот).

(Частина перша статті 137 із змінами, внесеними згідно із Законами N 509-VI від 16.09.2008)

2. Офіційна інформація про об'єкт продажу (лот) повинна містити відомості
про:

а) розміри земельної ділянки;

б) цільове призначення, а для містобудівних потреб - також види викори­
стання (пріоритетні та допустимі);

в) умови продажу та стартову ціну;

г) місце і час проведення торгів;

ґ) містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки;

Д) найменування та адресу установи, прізвище та посаду, номер телефону особи, в якої можна ознайомитися з технічним паспортом об'єкта продажу (лота).

(Частина друга статті 137 із змінами, внесеними згідно із Законами N107-VI від 28.12.2007, N309- VI від 03.06.2008; в редакції Закону N 509-VI від 16.09.2008)

Організатором земельних торгів є орган державної влади чи орган місцевого самоврядування, чи державний орган приватизації, уповноважений здійснювати відчуження земельної ділянки, призначеної для продажу, або дер жавний виконавець відповідно до рішення суду. Проведення земельних торгів здійснює юридична особа, яка має дозвіл (ліцензію) на проведення земельних торгів, на підставі договору з відповідним органом державної влади чи органом місцевого самоврядування, чи державним органом приватизації.

(Частина третя статті 137 із змінами, внесеними згідно із Законами №3235-IVeid 20.12.2005, №489-Veid 19.12.2006; в редакції Законів №107-VI від 28.12.2007, №309-VI від 03.06.2008)

Організатор земельних торгів має право відмовитися від їх проведення не пізніше, ніж за 10 днів до їх проведення з обов'язковою публікацією офіційної інформації про скасування земельних торгів із зазначенням причини скасування.

Земельні торги проводяться у порядку, встановленому законом.

Інформація також повинна бути розміщена на рекламних щитах на земельних ділянках, що підлягають продажу. Зміст інформації для дотримання коментованої норми повинен відповідати ч. 2… До частини другої."Офіційна" інформація про розмір земельної ділянки повинна включати відомості про її площу…

В) несплати в установлений термін переможцем земельних торгів належної суми за придбану земельну ділянку.

Загальна характеристика.ЗКУ вирізняє тільки три підстави визнання земельних торгів такими, що не відбулися. Перелік є вичерпним, що унеможливлює прийняття організатором торгів рішення про визнання земельних торгів такими, що не відбулися за будь-яких інших, не передбачених у коментованій статті підстав.

Визнання земельних торгів такими, що не відбулися, слід відрізняти від визнання торгів недійсними, що спеціально ЗКУ не регламентується. Оскільки торги є дією, "що спрямо­вана на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов 'язків", тобто правочином у розумінні ч. 1 ст. 202 ЦК України, вважаємо, що вони можуть бути визнані недійсними з будь-яких підстав, передбачених для недійсності правочинів (див. ст. 215 та ін. ЦК України). Водночас, відзначимо, що у правовій доктрині питання про те, чи можна визнавати торги правочином, є дискусійним.

До пункту "а". Відсутність покупців унеможливлює продаж земельної ділянки, тому те, що за відсутності покупців торги відбутися не можуть, сумнівів не викликає.

Наявність одного покупця нібито дозволяє відчужити земельну ділянку, проте згідно із законом є підставою для оголошення торгів такими, що не відбулися. За обраного підходу при реальній можливості продати об'єкт за справедливу ціну продавець нею нехтує, відповідно, значні витрати на підготовку аукціону марнуються. З цих міркувань обґрунтованість коментованої норми є небезспірною.

До пункту "б". ЗКУ визнає обов'язковою умову продажу земельної ділянки на земель­них торгах за ціною, що перевищує стартову. Таке вирішення викликає сумніви з точки зору його обґрунтованості (див. коментар до попереднього пункту).

Деякі локальні порядки проведення земельних торгів встановлюють ще більш жорсткі правила порівняно із коментованою нормою. Так, Рішення Київради "Про затвердження Тимчасового порядку набуття права на землю на конкурентних засадах в м. Києві" №810/3385 від 19.07.2005 встановлює обов'язковість підвищення стартової ціни земельної ділянки мінімум на три кроки. В протилежному разі торги по земельній ділянці визнаються такими, що не відбулися. Таке положення явно суперечить коментованій статті, не кажучи про сумнівність врегулювання процедури проведення земельних торгів локальними актами за відсутності відповідного закону (див. ч. 5 ст. 137 ЗКУ).

До пункту "в".Земельні торги визнаються такими, що не відбулися, в разі невико­нання переможцем земельних торгів свого обов'язку щодо сплати належної суми за прид­бану земельну ділянку. Такий факт невиконання головної умови переходу права власності на земельну ділянку свідчить про те, що потенційний покупець не зможе набути права власності та оформити його. Право власності на земельну ділянку не переходить, а отже торги є такими, що не відбулися, оскільки їх мета - перехід права на земельну ділянку на платних засадах, досягнута не була.

 

Стаття 139. Відчуження земельних ділянок за рішенням суду

У разі звернення стягнення на земельну ділянку, що перебуває у власності громадянина чи юридичної особи, земельна ділянка підлягає продажу на земельних торгах, що проводяться у формі аукціону.

Звернення стягнення на земельні ділянки, призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, допускається у випадках, коли у власників таких ділянок відсутнє інше майно, на яке може бути звернене стяг­нення, якщо інше не запропоновано власником земельної ділянки.

 

До частини першої.Відповідно до ч. 5 ст. 50 ЗУ "Про виконавче провадження", звернення стягнення на земельну ділянку за виконавчими документами, у т.ч. і насамперед за рішенням суду, допускається у разі відсутності у боржника коштів та цінностей, достатніх для задоволення вимог стягувача.

Особливості звернення стягнення визначаються ст. 62 Закону, яка підлягає застосуванню з урахуванням коментованої статті, зокрема, ч. 2, за якою звернення стягнення на земельні ділянки, призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, проводиться лише у визначених випадках. "Прилюдні торги", згадані у ст. 62 Закону, мають обов'язково проводитися у формі земельних торгів.

Різниця між ціною продажу земельної ділянки і розміром боргу після вирахування сум, передбачених ст. 43 ЗУ "Про виконавче провадження", підлягає поверненню колишньому власникові земельної ділянки, у якого вона була відчужена (ч. 4 ст. 43).

На сьогодні відсутній порядок продажу земельних ділянок на земельних торгах, що формально мало б перешкоджати зверненню стягнення на земельні ділянки у відповідності до вимог закону. Між тим, за відсутності відповідного закону існує практика звернення стяг­нення на земельні ділянки відповідно до положень Інструкції про проведення виконавчих дій (п. 5.Ю.4.), затвердженої Наказ Міністерства юстиції України №74/5 від 15.12.1999, та Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України №68/5 від 27.10.1999. Як видається, в силу положень ч. 5 ст. 137 ЗКУ визначення процедури проведення стосовно земельних ділянок прилюдних (а по суті - земельних) торгів підзаконним актом Міністерства юстиції за відсутності відповідного закону є незаконним.

До частини другої.За умови зняття мораторію на відчуження земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (п. 15 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ) таке відчуження допускатиметься у випадках, коли у власників ділянок відсутнє інше майно, на яке може бути звернене стягнення. Це відповідає загальному правилу, передбаченому ч. 5 ст. 50 ЗУ "Про виконавче провадження" щодо порядку звернення стягнення на нерухоме майно. Дана норма не є імперативною і застосовується "якщо інше не запропоновано власником земельної ділянки". На нашу думку, дане словосполучення варто розуміти як можливість власникам земельної ділянки добровільно погодитись на звернення стягнення на земельну ділянку, не зважаючи на наявність іншого майна, на яке може бути звернуте стягнення.

Можливість звернення стягнення на земельні ділянки, призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, у умовах мораторію на відчуження цих земель (пп. "б" п. 15 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ) є предметом дискусій. Норма, що забороняє будь-яким способом відчуження земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, не передбачає винятків для звернення стягнення на земельну ділянку. З іншого боку, на думку, наприклад, Т. О. Коваленко, на випадки звернення стягнення на земельні ділянки в рахунок боргів мораторій не поширюється³⁴³. Подібні підходи обґрунтовуються, зокрема, тим, що при зверненні стягнення йдеться не стільки про право власника відчужити земельну ділянку, скільки про його обов'язок погасити борг.

 

Глава 22

Припинення прав на землю

Стаття 140. Підстави припинення права власності на земельну ділянку

Підставами припинення права власності на земельну ділянку є:

а) добровільна відмова власника від права на земельну ділянку;

б) смерть власника земельної ділянки за відсутності спадкоємця;

в) відчуження земельної ділянки за рішенням власника;

г) звернення стягнення на земельну ділянку на вимогу кредитора;

ґ) відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;

д) конфіскація за рішенням суду;

Є) невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених цим Кодексом.

До пункту "б".Смерть власника земельної ділянки - фізичної особи з юридичної точки зору є припиненням існування суб'єкта права, моментом… Коментована норма виписана не досить вдало, адже за її змістом припинення… Якщо ж законодавець мав на увазі припинення права власності не у конкретного суб'єкта, а "взагалі", то він,…

Д) систематична несплата земельного податку або орендної плати.

 

Загальна характеристика.Підстави припинення права землекористування окрім коментованої статті передбачені ст.ст. 142-144, 149-151 ЗКУ, ст.ст. 31, 32 ЗУ "Про оренду землі".

Маємо зауважити, що наведений у коментованій статті перелік, виходячи із змісту інших норм земельного законодавства, не є вичерпним. Так, строкові види права земле­користування припиняються по закінченню строку користування; право користування зазвичай припиняється поєднанням в одній особі власника та землекористувача, зі смертю землекористувача, із загибеллю земельної ділянки тощо.

До пункту "а".Механізм добровільної відмови від права постійного користування земельною ділянкою передбачений у ст. 142 ЗКУ. Щодо права оренди земельної ділянки, то відповідно до ст. 31 ЗУ "Про оренду землі" договір оренди землі, за загальним правилом, може бути розірваний тільки за згодою обох сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду з підстав, визначених законом (зокрема, ст. 32 Закону) або договором. Законом встановлені і спеціальні правила припи­нення права земельного сервітуту, емфітевзису та суперфіцію (див. коментар до ст.ст. 102, 102-1 ЗКУ).

До пункту "б". Порядок і підстави вилучення земельної ділянки, що має наслідком припинення права постійного землекористування, визначені ст. 149 ЗКУ (див. коментар).

До пункту "в".На наш погляд, у земельному законодавстві поняття "припинення діяльності підприємств, установ та організацій" варто розуміти у тому значенні, у якому воно вживається у цивільному та господарському законодавстві - як реорганізацію (злиття, приєднання, поділу, перетворення), тобто припинення діяльності з переходом усіх майно­вих прав і обов'язків до правонаступників, або ліквідацію - як припинення діяльності без правонаступництва (ст. 104 ЦК України, ст. 59 ГК України).

Коментована норма сформульована вкрай невдало.

Насамперед, не зовсім зрозуміло, як законодавець хотів використати термін "припинення права": щодо конкретного суб'єкта чи "взагалі". На наш погляд, мається на увазі припинення права користування "взагалі", коли земельна ділянка підлягає поверненню власнику (на відміну від припинення у конкретного суб'єкта, коли право може переходити до іншого суб'єкта).

Також незрозуміло, чому повинно припинятися право користування земельною ділянкою, наприклад, у разі припинення діяльності підприємства шляхом реорганізації.

Як видається, можна впевнено стверджувати, що у коментованому пункті законодавець мав на увазі лише право постійного користування. Лише відносно цього права має значення форма власності, на якій заснована юридична особа-землекористувач (див. ст. 92 ЗКУ). Слід зазначити, що право постійного користування, набуте до 01.01.2002 суб'єктами, які не виз­наються ст. 92 ЗКУ суб'єктами права постійного користування (див. коментар до п. 6 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ), у разі припинення їх діяльності також припинятиметься (навіть у випадку реорганізації). Хоча дана стаття формально цього не передбачає, проте перехід прав постійного користування до правонаступника суперечитиме ст. 92 ЗКУ.

Що ж стосується, наприклад, права оренди, то спеціальна (і прийнята пізніше) норма ч. 4 ст. 32 ЗУ "Про оренду землі" встановлює, що "реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землГ. Таким чином, вважаємо, що у разі реорганізації державної або комунальної юридичної особи її право оренди не припиняється.

Слід також мати на увазі, що у випадку припинення юридичної особи шляхом ліквідації припиняються усі належні такій особі права землекористування — оренди, постійного користування тощо. Це випливає із суті ліквідації (ст. 104 ЦК України, ст. 59 ГК України) і стосується всіх без винятку юридичних осіб.

До пункту "г". Використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам, може бути підставою припинення права оренди (ст.ст. 24, 32 ЗУ "Про оренду землі"), права постійного користування (ст. 143 ЗКУ) в судовому порядку.

Для припинення права користування земельними ділянками закон вимагає додержання процедури, закріпленої у ст. 144 ЗКУ. На наш погляд, ця процедура не поширюється на припинення права оренди (див. коментар до ст. 144 ЗКУ).

До пункту "ґ". Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням тягне можливість припинення права оренди (ст.ст. 24, 32 ЗУ "Про оренду землі", ст. 96 ЗКУ) або постійного користування (ст.ст. 96, 143, 144 ЗКУ) у судовому порядку. Щодо поняття цільового призначення земельної ділянки та його співвідношення із суміжними поняттями див. коментар до ст. 19 ЗКУ.

До пункту "д". Систематична несплата земельного податку може стати підставою примусового припинення права постійного користування у судовому порядку, а систематична несплата орендної плати - для припинення права оренди.

Варто звернути увагу, що зміст терміну "систематична несплата земельного податку або орендної плати" як підстави для припинення права землекористування конкретизується у ч. 5 ст. 17 ЗУ "Про плату за землю": це несплата "за земельні ділянки державної і комунальної власності виробниками сільськогосподарської і рибної продукції та громадянами протягом року, іншими платниками - протягом півроку.... " Не має підстав вважати, що відносно інших земель законодавець розуміє систематичність якось інакше.

 

Стаття 142. Добровільна відмова від права власності або права постійного користування земельною ділянкою

Припинення права власності на земельну ділянку у разі добровільної відмови власника землі на користь держави або територіальної громади здійснюється за його заявою до відповідного органу.

Органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування у разі згоди на одержання права власності на земельну ділянку укладають угоду про передачу права власності на земельну ділянку. Угода про передачу права власності на земельну ділянку підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Припинення права постійного користування земельною ділянкою у разі добровільної відмови землекористувача здійснюється за його заявою до влас­ника земельної ділянки.

Власник земельної ділянки на підставі заяви землекористувача приймає рішення про припинення права користування земельною ділянкою, про що повідомляє органи державної реєстрації.

До частини першої.Юридично значимою відмова власника земельної ділянки від права власності стає після її оформлення у заяві до "відповідного" органу.

У випадках, коли особа бажає відмовитися від права власності на користь територіальної громади, визначення "відповідного" органу складнощів на являє - це відповідна місцева рада. Разом із тим, при відмові на користь держави виникає проблема, оскільки землями державної власності можуть розпоряджатися принаймні кілька органів (див. ст.ст. 13, 16, 17 ЗКУ), між якими компетенція щодо "прийняття" у державну власність земельних ділянок не розподілена

До частини другої.Хоча закон не називає угоду, згадану у ч. 2 коментованої статті, договором дарування, на наш погляд, саме так слід її кваліфікувати (згідно із ч. 1 ст. 717 ЦК України, "за договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов 'язується передати в майбутньому другій стороні (обдарованому) безоплатно майно (дарунок) у власність"). Тому у частині, не врегульованій ЗКУ, на описані у коментованій статті відносини мають поширюватись загальні правила цивільного законодавства про дарування.

Такий висновок підтверджується положенням закону про те, що органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування вправі дати згоду на одержання права власності на земельну ділянку, а можуть цього і не зробити, що унеможливить добровільну відмову.

Зустрічне волевиявлення сторін, одна з яких бажає відмовитись від права, а інша набути його, має бути закріплене в угоді, яка відповідно до ч.І ст. 132 ЗКУ має бути укладеною у письмовій формі та нотаріально посвідчена.

Крім того, угода має бути зареєстрована нотаріусом у порядку, встановленому ПКМ "Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів" від 26.05.2004 №671. Відомості про припинення права мають бути також внесені у державний реєстр земель (див. коментар до ст. 202 ЗКУ). На наш погляд, лише після цього право відповідного суб'єкта може вважатися припиненим.

До частини третьої.Припинення права постійного користування земельною ділянкою у разі добровільної відмови землекористувача здійснюється за його письмовою та оформ­леною належним чином заявою до суб'єкта, який здійснює функції власника земельної ділянки (див. ст.ст. 13,16, 17 ЗКУ).

До частини четвертої.На відміну від ч. 2 коментованої статті можливість власника земельної ділянки відмовити у прийнятті останньої від постійного користувача не перед­бачена. Це обумовлено його статусом власника, який зберігається і не змінюється при відмові користувача від подальшого здійснення свого права. Власник повинен повідомити про припинення прав постійного користування Центр державного земельного кадастру (що на сьогодні є "органом державної реєстрації" - див. коментар до ст. 202 ЗКУ) за місцем знаходження земельної ділянки для внесення в державний реєстр земель відомостей про припинення права постійного землекористування. Незважаючи на нечіткість коментованого формулювання, вважаємо, що в силу загальних засад виникнення та припинення прав на землю право постійного користування слід вважати припиненим після внесення відповідного запису до державного реєстру земель (див. ст. 202 ЗКУ та коментар до неї).

 

Стаття 143. Підстави для примусового припинення прав на земельну ділянку

Примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі:

а) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

Б) неусунення допущених порушень законодавства (забруднення земель радіоактивними і хімічними речовинами, відходами, стічними водами, забруднення земель бактеріально-паразитичними і карантинно-шкідливими організмами, засмічення земель забороненими рослинами, пошкодження і знищення родючого шару ґрунту, об'єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, порушення встановленого режиму використання земель, що особливо охороняються, а також використання земель способами, які завдають шкоди здоров'ю населення) в терміни, встановлені вказівками спеціально уповноважених органів виконавчої влади з питань земельних

ресурсів;

в) конфіскації земельної ділянки;

Г) викупу (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності

та для суспільних потреб;

ґ) примусового звернення стягнень на земельну ділянку по зобов'язаннях власника цієї земельної ділянки;

Д) невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених цим Кодексом.

Загальна характеристика.Спірним є питання про те, яких правових титулів стосуються підстави для примусового припинення прав на землю, передбачені коментованою статтею. Вважаємо, що коментована норма містить перелік підстав припинення як права власності, так і прав користування, проте не кожна підстава може бути застосована для припинення обох видів прав. З'ясування того, яке право може припинятися з конкретних підстав, мож­ливе на підставі комплексного аналізу коментованої та інших норм кодексу.

На наш погляд, право власності на земельну ділянку не може бути припинено з підстав, передбачених у п.п. "а" та "б" ст. 143 ЗКУ. Такий висновок слід зробити, виходячи із того, що, по-перше, закон не містить чіткої вказівки, що з цих підстав може бути припинене саме право власності (див. ст. 140 ЗКУ, яка присвячена підставам припинення права власності). По-друге, закон не встановлює процедури припинення права власності з підстав, передбачених у п.п. "а" та "б" ст. 143 ЗКУ. Оскільки право власності на землю держави виникає виключно відповідно до закону (ч. 2 ст. 14 Конституції України), а "[о]ргани державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов 'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень тау спосіб, що передбачені Конституцією та законами України" (ч. 2 ст. 19Конституції України), то за відсутності відповідної процедури припинити право власності на земельну ділянку з підстав, передбачених п.п. "а" та "б" ст. 143 ЗКУ, не можна.

До пункту "а". Під використанням земельної ділянки не за цільовим призначенням потрібно розуміти її використання з порушенням правил, передбачених у ст. 19 ЗКУ, деталізованих відповідно до підвидів конкретної категорії земель (глави 5-13 ЗКУ).

До пункту "б".Неусунення викладених у коментованій нормі порушень у терміни, встановлені вказівками спеціально уповноважених органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів, варто тлумачити у поєднанні з ст. 144 ЗКУ (див. коментар).

До пункту "в".Конфіскація земельної ділянки є санкцією, що полягає в примусовому безоплатному вилученні у власність держави земельної ділянки, яка є власністю особи, у встановлених законом випадках. Відтак вона не застосовується до права землекористування. Види, підстави та порядок конфіскації див. у коментарі до ст. 148 ЗКУ.

До пункту "г". Викуп у власників (вилучення у землекористувачів) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб також є підставою для приму­сового припинення зазначених прав. Порядок визначено відповідно у ст.ст. 147, 149 ЗКУ (див. коментар).

До пункту "г". Примусове звернення стягнення на земельну ділянку по зобов'язаннях власника цієї земельної ділянки, як видно з формулювання самої підстави, може бути застосоване тільки до припинення права власності. Детальніше щодо звернення стягнення на земельної ділянки див. ст. 139 ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "д". Невідчуження іноземними особами та особами без громадянства земельної ділянки, яку вони не мають права мати на праві власності, у встановлений строк кореспондує обов'язку, закріпленому у ч. 4 ст. 81, ч. 4 ст. 82 ЗКУ. Закріплення коментованої підстави припинення права власності, нажаль, не обумовлено існуванням належного порядку припинення такого права (див. ст. 145 ЗКУ та коментар до неї).

 

Стаття 144. Порядок припинення права користування земельними ділянками, які використовуються з порушенням земельного законодавства

У разі виявлення порушення земельного законодавства державний інспектор по використанню та охороні земель складає протокол про порушення та видає особі, яка допустила порушення, вказівку про його усунення у 30-денний строк. Якщо особа, яка допустила порушення земельного законодав­ства, не виконала протягом зазначеного строку вказівки державного інспектора щодо припинення порушення земельного законодавства, державний інспектор по використанню та охороні земель відповідно до закону накладає на таку особу адміністративне стягнення та повторно видає вказівку про припинення правопорушення чи усунення його наслідків у 30-денний строк.

У разі неусунення порушення земельного законодавства у 30-денний строк державний інспектор по використанню та охороні земель звертається до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про припинення права користування земельною ділянкою.

Рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про припинення права користування земельною ділянкою може бути оскаржене землекористувачем у судовому порядку.

До частини першої.Протокол про порушення земельного законодавства складається державними інспекторами з контролю за використанням та охороною земель.

Щодо підстав та порядку застосування адміністративної відповідальності за порушення земельного законодавства див. ст. 211 ЗКУ та коментар до неї.

Інспекторами з контролю за використанням та охороною земель є посадові особи Державної інспекції з контролю за використанням і охороною земель, яка діє у складі Держкомзему України (див. коментар до ст. 15 ЗКУ). Відповідно до ПКМ "Про утворення Державної інспекції з контролю за використанням і охороною земель" від 25.12.2002 №1958 начальник Держземінспекції за посадою є заступником Головного державного інспектора України з контролю за використанням і охороною земель, заступники начальника, а також керівники структурних підрозділів Держземінспекції, на яких покладено здійснення державного контролю за використанням та охороною земель, є одночасно старшими державними інспекторами з контролю за використанням та охороною земель, головні та провідні спеціалісти, які безпосередньо здійснюють державний контроль за використанням та охороною земель, є одночасно державними інспекторами з контролю за використанням та

охороною земель.

Порядок складання протоколів про адміністративні правопорушення у галузі земельних відносин визначено главою 19 КУпАП, а також Інструкцією з оформлення органами Дер­жавного комітету України по земельних ресурсах матеріалів про адміністративні правопо­рушення, затвердженою Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 18.05.2004 №147, Методичними рекомендаціями щодо здійснення провадження у справах про адміністративні правопорушення при притягненні до відповідальності порушників земельного законодавства, затвердженими наказом Держземінспекції України від 11.05.2005 №40.

Питання видачі приписів, згаданих у коментованій статті, врегульоване Положенням про порядок оформлення, видачі і реєстрації приписів у разі виявлення порушень земельного законодавства, затвердженим Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від.09.03.2004 №67.

До частини другої.Після дотримання процедури, передбаченої ч. 1 коментованої статті, інспектор має право ініціювати припинення права постійного користування при неусуненні порушень постійним землекористувачем вимог закону перед "відповідним органом виконавчої влади або місцевого самоврядування".

Закон не містить ясності щодо того, чи є рішення "відповідного органу" безпосередньою підставою для внесення до державного земельного кадастру даних про припинення відповідного права, чи з метою припинення права слід все-таки звертатися до суду. Перший варіант тлумачення начебто випливає із положення коментованої норми, яка нічого не каже про звернення до суду "відповідного органу", а навпаки, передбачає можливість оскарження до суду рішення "відповідного органу" зацікавленою особою (ч. З коментованої статті). Зіншого боку, ст. 143 ЗКУ, що встановлює підстави для примусового припинення прав на земельну ділянку, веде мову про те, що право припиняється "у судовому порядку".

П. 8 Постанови Пленуму Верховного Суду України "Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ" від 16.04.2004 №7 роз'яснено, що припинення права користування земельними ділянками, у т.ч. відповідно до поло­жень коментованої статті, має здійснюватися у судовому порядку, "недодержання якого є підставою для визнання рішення цього органу та виданих державних актів недійсними". Приєднуємося до такого підходу вищої судової інстанції.

Враховуючи судову практику розгляду земельних спорів, потрібно відмежовувати розглянутий вище випадок припинення права землекористування від скасування влас­ного рішення органом виконавчої влади чи місцевого самоврядування, за яким земельна ділянка була неправомірно одержана у власність чи користування. У цьому разі питання про недійсність документів, виданих на підставі переглянутого рішення, вирішується в судовому порядку (див. п. 8 Постанови Пленуму ВСУ "Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ" від 16.04.2004 №7).

До частини третьої.Відповідно до ст. 124 Конституції України юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі. Тому рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування може бути оскаржене на підставах та в порядку, передбаченому КАС України, до адміністративного суду.

 

Стаття 145. Припинення права власності на земельну ділянку особи, якій земельна ділянка не може належати на праві власності

Якщо до особи переходить право власності на земельну ділянку, яка за цим Кодексом не може перебувати в її власності, ця ділянка підлягає відчуженню її власником протягом року з моменту переходу такого права.

У випадках, коли земельна ділянка цією особою протягом встановленого строку не відчужена, така ділянка підлягає примусовому відчуженню за рішенням суду.

Особа, до якої переходить право власності на земельну ділянку і яка не може набути право власності на землю, має право отримати її в оренду.

Виконання передбаченого коментованою нормою обов'язку наштовхується на ряд колізій земельного кодексу (див., зокрема, коментар до ч. 4 ст. 81… До частини другої.Примусовий продаж земельної ділянки за рішенням суду має… Зазначимо, що до прийняття Закону, який визначатиме порядок проведення земельних торгів (ч. 5 ст. 137 ЗКУ), реалізація…

Є) під міські парки, майданчики відпочинку та інші об'єкти загального користування, необхідні для обслуговування населення.

Власник земельної ділянки не пізніше, ніж за один рік до майбутнього викупу має бути письмово попереджений органом, який приймає рішення про її викуп.

Викуп земельної ділянки здійснюється за згодою її власника. Вартість земельної ділянки встановлюється відповідно до грошової та експертної оцінки земель, яка проводиться за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Якщо власник земельної ділянки не згоден з викупною вартістю, питання вирішується в судовому порядку.

Викуп земельної ділянки для суспільних потреб може здійснюватися для визначених у ч. 1 ст. 146 ЗКУ потреб за умови дотримання наступної процедури: … погодження зацікавленою юридичною особою (майбутнім землекористувачем) питань,… завчасного (не пізніше, ніж за рік до викупу) письмового попередження власника земельної ділянки про викуп (ч. 2 ст.…

У разі введення воєнного або надзвичайного стану земельні ділянки, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб, можуть бути відчужені (вилучені) з мотивів суспільної необхідності у порядку, встановленому законом.

Припинення права власності на земельну ділянку у таких випадках здійснюється за умови повного відшкодування її вартості.

Особа, у якої була примусово відчужена земельна ділянка, після припинення дії обставин, у зв'язку з якими було проведено примусове відчуження, має право вимагати повернення цієї земельної ділянки.

У разі неможливості повернення примусово відчуженої земельної ділянки власнику за його бажанням надається інша земельна ділянка.

У коментованій статті ЗКУ вживає поняття "суспільна необхідність", проте зовсім у несподіваному (на фоні положень Конституції України)… Загалом, сам підхід щодо припинення права власності, закріплений у ст. 147… Необхідно зазначити, що ЦК України також містить деякі положення про викуп земельної ділянки за надзвичайних обставин…

Земельна ділянка може бути конфіскована виключно за рішенням суду у випадках, обсязі та порядку, встановлених законом.

суду" ("в судовому порядку"). Згідно із ч. 6 ст. 41 Конституції України, "конфіскація майна може бути… Законом, який передбачає "випадки, обсяги та порядок" конфіскації майна, є насамперед КК України. Відповідно…

Земельні ділянки, надані у постійне користування із земель державної та комунальної власності, можуть вилучатися для суспільних та інших потреб за рішенням органів державної влади та органів місцевого самоврядування.

Вилучення земельних ділянок провадиться за згодою землекористувачів на підставі рішень Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевих державних адміністрацій, сільських, селищних, міських рад відповідно до їх повноважень.

Сільські, селищні, міські ради вилучають земельні ділянки комунальної власності відповідних територіальних громад, які перебувають у постійному користуванні, для всіх потреб, крім особливо цінних земель, які вилучаються (викупляються) ними з урахуванням вимог статті 150 цього Кодексу.

Верховна Рада Автономної Республіки Крим, обласні, районні ради вилучають земельні ділянки спільної власності відповідних територіальних громад, які перебувають у постійному користуванні, для всіх потреб.

5.Районні державні адміністрації на їх території вилучають земельні ділянки державної власності, які перебувають у постійному користуванні, в межах сіл, селищ, міст районного значення для всіх потреб та за межами населених пунктів для:

а) сільськогосподарського використання;

б) ведення водного господарства, крім випадків, визначених частиною дев'ятою цієї статті;

(Пункт "б" частини п'ятої статті 149 із змінами, внесеними згідно із Законом №3404-lVeid 08.02.2006)

В) будівництва об'єктів, пов'язаних з обслуговуванням жителів територіальної громади району (шкіл, лікарень, підприємств торгівлі тощо), крім випадків, визначених частиною дев'ятою цієї статті.

(Пункт "в " частини п 'ятої статті 149 із змінами, внесеними згідно із Законом №3404-IV від 08.02.2006)

Обласні державні адміністрації на їх території вилучають земельні ділянки державної власності, які перебувають у постійному користуванні, в межах міст обласного значення та за межами населених пунктів для всіх потреб, крім випадків, визначених частинами п'ятою, дев'ятою цієї статті.

Київська, Севастопольська міські державні адміністрації вилучають земельні ділянки державної власності, які перебувають у постійному користуванні, в межах їх територій для всіх потреб, крім випадків, визначених частиною дев'ятою цієї статті.

Рада міністрів Автономної Республіки Крим вилучає земельні ділянки державної власності, які перебувають у постійному користуванні, в межах міст республіканського (Автономної Республіки Крим) значення та за межами насе­лених пунктів для всіх потреб, крім випадків, визначених частинами п'ятою, дев'ятою цієї статті.

Кабінет Міністрів України вилучає земельні ділянки державної власності, які перебувають у постійному користуванні, - ріллю, багаторічні насад­ження для несільськогосподарських потреб, ліси площею понад 1 гектар для нелісогосподарських потреб, а також земельні ділянки природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного призначення, крім випадків, визначених частинами п'ятою - восьмою цієї статті, та у випадках, визначених статтею 150 цього Кодексу.

(Частина дев'ята статті 149 в редакції Закону №3404-1V від 08.02.2006)

У разі незгоди землекористувача з вилученням земельної ділянки питання вирішується в судовому порядку.

Вилучення є фактично повноваженням власника земельної ділянки, право, яке належить власникові та постійному користувачеві не передається. При цьому… Якщо земельна ділянка надана в постійне користування із земель державної… Варто відзначити формулювання цілей, для яких може бути вилучена земельна ділянка - "для суспільних та інших…

До особливо цінних земель відносяться: чорноземи нееродовані несолонцюваті на лесових породах; лучно-чорноземні незасолені несолон-цюваті суглинкові ґрунти; темно-сірі опідзолені та чорноземи опідзолені на лесах і глеюваті; бурі гірсько-лісові та дерновобуроземні глибокі і середньоглибокі; дерново-підзолисті суглинкові ґрунти; торфовища з глибиною залягання торфу більше одного метра і осушені незалежно від глибини; коричневі ґрунти Південного узбережжя Криму; дернові глибокі ґрунти Закарпаття; землі дослідних полів науково-дослідних установ і навчальних закладів; землі природно-заповідного фонду; землі історико-культурного при­значення. Вилучення особливо цінних земель для несільськогосподарських потреб не допускається, за винятком випадків, визначених частиною другою цієї статті.

Земельні ділянки особливо цінних земель, що перебувають у державній або комунальній власності, можуть вилучатися (викуплятися) для будівництва об'єктів загальнодержавного значення, доріг, ліній електропередачі та зв'язку, трубопроводів, осушувальних і зрошувальних каналів, геодезичних пунктів, житла, об'єктів соціально-культурного призначення, нафтових і газових свердловин та виробничих споруд, пов'язаних з їх експлуатацією, за постановою Кабінету Міністрів України або за рішенням відповідної місцевої ради, якщо питання про вилучення (викуп) земельної ділянки погоджується Верховною Радою України.

Погодження матеріалів вилучення (викупу) земельних ділянок особливо цінних земель, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, провадиться Верховною Радою України за поданням Верховної Ради Автономної Республіки Крим, обласної, Київської і Севастопольської міських рад.

До частини першої.Класифікація грунтів за групами здійснюється на підставі даних природно-сільськогосподарського районування території України (див. ст. 179 ЗКУ та коментар до неї). Наказом Держкомзему України від 06.10.2003 №245 "Про затвердження переліку особливо цінних груп ґрунтів" визначено склад, кількість та групи ґрунтів кожної провінції України. Документом, що містить різні, в тому числі визначальні для оцінки якості земель, показники ґрунту, є паспорт ґрунту, що складається відповідно до ГОСТ 17.4.2.03-86 "Охрана природи. Почви. Паспорт появ".

Віднесення земель до особливо цінних відбувається не тільки на підставі їх природних якостей, а й з урахуванням їх використання для певних соціально значимих потреб. Так, особливо цінними є землі дослідних полів науково-дослідних установ і навчальних закладів; землі природно-заповідного фонду; землі історико-культурного призначення, які не завжди є цінними з точки зору якості ґрунту.

Вилучення перелічених у коментованій нормі цінних земель задля використання для несільськогосподарських потреб здійснюється тільки у випадках, визначених ч. 2 ст. 150 ЗКУ. На наш погляд, розглядаючи коментовану частину разом із іншими положеннями ст. 150, слід вважати, що сказане про "вилучення" повністю стосується також викупу.

Нагадаємо, що порушення порядку зміни цільового призначення земель є підставою для визнання недійсними рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування про надання (передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам, а також притягення винних у порушенні порядку зміни цільового призначення осіб до відповідальності (ст. 21 ЗКУ).

До частини другої.Коментована частина закріплює коло випадків, коли земельні ділянки особливо цінних земель, що перебувають у державній або комунальній власності, можуть вилучатися (викуплятися) як виняток із загальної заборони на викуп (вилучення) таких земель, передбаченої ч. 1 коментованій статті.

Особливо цінні землі державної власності можуть бути вилучені тільки за ПКМ, а комунальної власності - за рішенням відповідної місцевої ради, "якщо питання про вилучення (викуп) земельної ділянки погоджується Верховною Радою України" (див. ч.ч. З, 8, 11 ст. 151 ЗКУ). У разі, якщо погоджується "розташування об'єктів власності інших держав, міжнародних організацій", Верховна Рада погоджує питання про розташування такого об'єкта незалежно від того, у якій власності перебуває відповідна земельна ділянка (ч. Зет. 151 ЗКУ).

Під відповідною місцевою радою слід розуміти ту раду, котра розпоряджається відповідними землями (див. главу 2 ЗКУ та коментар до неї).

До частини третьої.Вилучення (викуп) земельних ділянок особливо цінних земель, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за ініціативою Київської і Севастопольської міських рад, Верховної Ради Автономної Республіки Крим. При цьому вимагається погодження матеріалів вилучення (викупу) Верховною Радою України.

Варто зауважити, що законодавець припустився неточності, визначивши можливість вилучення земельних ділянок особливо цінних земель, що перебувають у власності грома­дян і юридичних осіб. Вилучення земель, що перебувають у приватній власності, навіть особливо цінних, відповідно до Основного закону (ст. 41) є неможливим - детальніше див. коментар до ст.ст. 146, 147 ЗКУ. Мова може йти лише про викуп таких земель з мотивів суспільної необхідності.

 

Стаття 151. Порядок погодження питань, пов'язаних з вилученням (викупом)та вибором земельних ділянок

Особи, зацікавлені у вилученні (викупі), виборі земельних ділянок, зобов'язані погодити з власниками землі і землекористувачами та органамидержавної влади або органами місцевого самоврядування, згідно з їх повно­важеннями, розміри земельних ділянок, передбачені для вилучення (викупу), умови їх вилучення (викупу), а також розміри земельної ділянки, передбачені для її передачі (надання), умови її передачі (надання) з урахуванням комплексного розвитку території, який би забезпечував нормальне функціонування на цій ділянці і прилеглих територіях усіх об'єктів та умови проживання населення і охорону довкілля.

Вибір місця розташування земельних ділянок здійснюють відповідні сільські, селищні, міські, районні, обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, місцеві державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, Кабінет Міністрів України відповідно до їх повноважень щодо вилучення та передачі (надання) цих ділянок.

Погодження матеріалів вибору місця розташування земельних ділянок на особливо цінних землях, а також для розміщення та обслуговування будівель і споруд іноземних держав, міжнародних організацій провадиться Верховною Радою України.

Особи, зацікавлені у вилученні (викупі) земельних ділянок, звертаються із заявою (клопотанням) про вибір місця розташування земельних ділянок до відповідної сільської, селищної, міської, районної, обласної ради, Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації. Клопотання щодо вибору місця розташування земельних ділянок за рахунок земель, вилучення (викуп) яких провадиться Кабінетом Міністрів України та Верховною Радою Автономної Республіки Крим, подаються відповідно до Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій.

5.До заяви (клопотання) додаються:

а) обґрунтування необхідності вилучення (викупу) та/або відведення земельної ділянки;

б) позначене на відповідному графічному матеріалі бажане місце розташування земельної ділянки з її орієнтовними розмірами;

в) засвідчена нотаріально письмова згода землекористувача (землевласника) на вилучення (викуп) земельної ділянки (її частини) із зазначенням розмірів передбаченої для вилучення (викупу) земельної ділянки та умов її вилучення (викупу);

Г) копія установчих документів для юридичних осіб, а для громадянина - копія документа, що посвідчує особу.

Типова форма заяви (клопотання) про вибір місця розташування земельної ділянки затверджується Кабінетом Міністрів України.

Відповідний орган державної влади або орган місцевого самоврядування згідно із своїми повноваженнями розглядає заяву (клопотання) і в тижневий строк з дня її реєстрації направляє її копії на розгляд територіальних органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів, органів містобудування і архітектури та охорони культурної спадщини, природоохоронних і санітарно-епідеміологічних органів, а також до відповідних територіальних органів виконавчої влади з питань лісового або водного господарства (у разі вилучення (викупу), надання, зміни цільового призначення земельних діляноклісогосподарського призначення чи водного фонду).

У разі вилучення органами виконавчої влади земельних ділянок державної власності у межах населеного пункту матеріали заяви (клопотання) подаються для розгляду до відповідного органу місцевого самоврядування.

Зазначені органи протягом трьох тижнів з дня одержання заяви (клопо­тання) надають відповідній сільській, селищній, міській, районній, обласній раді чи Кабінету Міністрів України, Раді міністрів Автономної республіки Крим, місцевій державній адміністрації висновок про можливість відведення земельної ділянки для цілей, зазначених у заяві (клопотанні), граничні розміри земельної ділянки та її площу, склад угідь земель, вимоги щодо відведення земельної ділянки.

Вимоги щодо відведення земельної ділянки надаються цими органами межах їх повноважень, визначених законом.

Склад та зміст вимог щодо відведення земельної ділянки, які надають уповноваженими органами, визначаються Кабінетом Міністрів України.

Якщо вилучення (викуп) земельних ділянок провадиться за погоджен, з Верховною Радою України, відповідні органи державної влади або орган місцевого самоврядування готують свої висновки і подають матеріали вибору місця розташування земельної ділянки до Кабінету Міністрів України, розглядає ці матеріали і подає їх до Верховної Ради України для прийн відповідного рішення.

Якщо вилучення (викуп) земельних ділянок здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, матеріали вибору місця розташування земельної ділянки подаються Радою міністрів Автономної Республіки Крим, розглядає ці матеріали і в місячний строк подає свої пропозиції до Верховної Ради Автономної Республіки Крим.

Після отримання висновків органів, зазначених у частині сьомій цієї статті, про можливість відведення земельної ділянки для цілей, зазначу J"' у заяві (клопотанні), та рішення Верховної Ради України (у разі необхідну * відповідний орган державної влади або орган місцевого самоврядування'' згідно із своїми повноваженнями, у двотижневий строк розглядає матеріали вибору земельної ділянки і приймає рішення про затвердження зазначу и матеріалів та надає дозвіл і вимоги на розроблення проекту відведу земельної ділянки або мотивоване рішення про відмову.

Строк дії дозволу на розроблення проекту відведення земельної ділянки та вимог щодо її відведення становить один рік і може бути продовжено однаразово на такий самий строк. У разі якщо протягом встановленого строку проект відведення земельної ділянки не подано на затвердження до відповідного органу, дозвіл на розроблення проекту відведення земельної ділянки та вимоги щодо її відведення вважаються анульованими.

12.Спори, пов'язані з вилученням (викупом) та вибором земельних ділянок вирішуються в судовому порядку.

(Стаття 151 із змінами, внесеними згідно із Законами N 7'62'-IV від 15.05.2003, від 11.07.2003, N3404-IV 08.02.2006; в редакції Закону N 509-VI від 16.09.2008)

Загальна характеристика.Інститут "погодження питань, пов 'язаних із вилученням (викупом) та вибором земельних ділянок" (колишня назва - "попереднє погодження") було запроваджено вперше Основами земельного законодавства СРСР та союзних республік 1968 року Для уникнення ситуацій, коли після здійснення проектування і витрачання на це держав державних коштів відповідний орган відмовляв у наданні земельної ділянки, або, навпаки приймав необгрунтоване рішення про надання, щоб уникнути марнування коштів, вистрачених на проектування.

Зараз погодження, на наш погляд, втратило актуальність, адже проходження всіх стадій погодження (вибору місця знаходження земельної ділянки) ніяк не гарантує зацікавленій особі позитивного остаточного рішення про надання земельної ділянки. Разом із тим даний час погодження вимагається не лише у разі вилучення (викупу) земельної ділянки, а і у випадку приватизації земельної ділянки в порядку відведення (ч. 6 ст. 118 ЗКУ), у випадку надання земельної ділянки державної власніості у користування (ч.2 ст. 123 ЗКУ) Хоча закон не вимагає здійснювати "погодження питань" (або "вибору") в інших випадках, на практиці дуже поширене висунення вимог про вибір місця розташування земельної ділянки у всіх випадках зміни цільового призначення земельної ділянки або навіть у випадках оформлення права власності на земельну ділянку під існуючими спорудами.

До частини першої.Перелік та повноваження органів, згаданих у коментованій статті, щодо "погодження питань" визначаються ч.ч. 7-9 коментованої статті.

Положення коментованої норми про необхідність погодження місця розташування з власником (користувачем) земельної ділянки слід розглядати з урахуванням того, що закон допускає вирішення питання про погодження без згоди останніх на підставі рішення суду (ч. 12 коментованої статті). Слід також враховувати, що прийняття рішення про непогод­ження матеріалів вибору земельної ділянки відповідними органами має спиратися на певну підставу, передбачену законом. Незаконною буде відмова у погодженні з підстав, наприклад, недоцільності викупу (вилучення) земельної ділянки або надання її для певних потреб (ч. 6 ст. 118, ч. 2 ст. 123 ЗКУ). Це випливає із положень ч. 2 ст. 19 Конституції України.

До частини другої.Повноваження органів щодо вилучення та передачі (надання) земельних ділянок визначені ст.ст. 122, 149 та 150 ЗКУ.

Із тексту статті не зовсім зрозуміло, як співвідноситься між собою "вибір земельних ділянок" (ч. 2) та "погодження матеріалів вибору", про яке йдеться у решті тексту статті. На наш погляд, ці поняття слід розглядати як тотожні. Чинна редакція статті (в ред. ЗУ від 16.09.2008 N 509-VI) не дає підстав розглядати вибір земельних ділянок як окрему проце­дуру, що передує "погодженню". Відповідно, чинна редакція коментованої статті заміщає положення ПКМ від від 31.03.2004 №427 "Про затвердження Порядку вибору земельних ділянок для розміщення об'єкті", із ч. 2 статті вилучена згадка про можливість врегулювання KM України відповідних питань.

До частини третьої.Щодо погодження Верховною Радою України матеріалів вилучення (викупу) земельних ділянок особливо цінних земель див. ст. 150 ЗКУ, а щодо погодження матеріалів вилучення (викупу) земельних ділянко для розміщення та обслуговування будівель і споруд іноземних держав, міжнародних організацій - ст. 129 ЗКУ та коментар до неї.

До частини четвертої.Клопотання слід подавати до органу, який уповноважений приймати рішення про вибір місця розташування земельних ділянок (затвердження матеріалів вибору земельних ділянок). Щодо компетенції з цього питання див. ч. 2 статті, яка фактично відсилає "ще далі" - до ст.ст. 122, 149, 150 ЗКУ.

До частини п'ятої.Коментована частина вимагає додавати до заяви (клопотання) обгрунтування необхідності вилучення (викупу) та/або відведення земельної ділянки. На наш погляд, таке обґрунтування може складатися у довільній формі. Разом із тим, на практиці трапляються випадки, коли від зацікавлених осіб вимагають подачі обґрунтування у формі т.зв. містобудівного обґрунтування, що є різновидом містобудівної документації (визначення див. у ст. 1 ЗУ "Про планування та забудову територій", а вимоги до такої документації - у ч.ч. 2-4 ст. 26 цього Закону). Вважаємо подібні вимоги незаконними.

З іншого боку, слід врахувати, що в переважній кількості випадків зацікавлена особа все-рівно не має альтернативи складанню містобудівного обґрунтування - адже його наявність вимагається у випадку відсутності місцевих правил забудови. Такі правила в більшості населених пунктів України на сьогодні відсутні, а ті, що наявні, часто є неповноцінними через відсутність графічної частини правил. За таких умов подання "обґрунтування необхідності вилучення (викупу) та/або відведення земельної ділянки" у формі містобудівного обґрунтування слід визнати доцільним, хоча і не обов'язковим, кроком.

Коментована норма, як і інші акти законодавства, не встановлює вимог щодо графічного матеріалу, на якому слід позначати бажане місце розташування земельної ділянки з її орієнтованими розмірами. Тому заявникові не обов'язково замовляти складання відповідного плану в суб'єкта господарювання, що має ліцензію на виконання топографо-геодезичних і картографічних робіт. Достатньо дістати будь-яку карту (план) та власноруч відмітити на ньому (наприклад, маркером) бажану земельну ділянку. У разі розроблення містобудівного обґрунтування цілком достатньо графічних матеріалів, наявних у його складі.

Засвідчена нотаріально письмова згода землекористувача (землевласника) на вилученим (викуп) земельної ділянки є необхідною, оскільки дозволяє застосувати процедуру без порушення ст. 41 Конституції України та ст. 147 ЗКУ (див. коментар).

До частини шостої.Типова форма заяви (клопотання) про вибір місця розташування земельної ділянки на даний час KM України не затверджена, а тому, на нашу думку, форма заяви повинна відповідати вимогам ЗУ "Про звернення громадян", тоді як зміст має фіксувати усі передбачені коментованою статтею та необхідні для прийняття рішення дані.

До частини сьомої.Коментована норма передбачає "розгляд" заяви (клопотання) органом, що вправі вилучати земельні ділянки, яке передує її направленню для отримання висновків відповідних органів. При цьому законодавець не передбачив, що результатом такого розгляду має бути рішення даного органу, що робить положення абзацу першого частини не зовсім зрозумілими. З одного боку, "розгляд" загалом передбачає прийняття за його результатами певного рішення; з іншого боку, дотриматись встановленого тижневого строку прийняття рішення, наприклад, місцевій раді просто неможливо. Крім того, незрозуміло, про що має йтись у прийнятому рішенні - адже закон імперативно вимагає у тижневий строк розіслати копії заяви (клопотання) відповідним органам. Виходячи із зазначеного, вважаємо, що на даному етапі заяви (клопотання) по суті (наприклад, на сесії ради) розглядатися не повинні. Під словом "розгляд" у даному випадку мається на увазі фор­мальний розгляд документів як вхідної кореспонденції із наданням доручення відповідним працівникам організувати їх розсипку відповідно до коментованої норми. Разом із копією власне заяви (клопотання) мають бути розіслані і копії доданих до неї (нього) матеріалів, які повинні розглядатися як невід'ємна частина заяви (клопотання).

Слід мати на увазі, що положення абз. 2 коментованої частини діятимуть лише після розмежування земель державної та комунальної власності (див. п. 12 розділу X "Перехідні положення" кодексу). Необгрунтованим ускладненням процедури, на нашу думку, можна вважати вимогу подання матеріалів заяви (клопотання) до органу місцевого самоврядування у разі вилучення земельної ділянки органами виконавчої влади земельних ділянок державної власності у межах населеного пункту. На наш погляд, наявність навіть негативного висновку має враховуватися органами виконавчої влади, але як суб'єкт, що розпоряджається землями державної власності, орган виконавчої влади не є зв'язаний позицією органу місцевого самоврядування.

Законодавством не передбачена форма висновку про можливість відведення земельної ділянки. Останній має включати обґрунтування можливості/неможливості надання земельної ділянки для цілей, зазначених у заяві (клопотанні) з урахуванням компетенції відповідного органу. Склад та зміст вимог щодо відведення земельної ділянки на даний момент KM України не визначені.

На наш погляд, відсутність визначеної KM України форми висновків, а також складу та змісту вимог щодо відведення земельних ділянок не можуть перешкоджати вибору відповідних земельних ділянок. На даний час висновки мають складатися у довільній формі, проте оскільки органи, що надають висновки, діють "лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України" (ч. 2 ст. 19 Конституції України), вони не можуть довільно "вигадувати" якісь вимоги щодо відведення земельної ділянки; натомість, вони можуть лише "озвучити" ті вимоги, що випливають із чинного законодавства, затвердженої містобудівної або землевпорядної документації.

Аналогічно, не може бути перешкодою для вибору земельної ділянки те, що відповідні органи протягом встановленого строку не нададуть своїх висновків. Із положень коментованої статті, а також із самої назви документа, що має надаватися відповідними органами - "вис­новок" - слідує, що орган, який здійснює вибір земельної ділянки (затвердження матеріалів вибору), не зв'язаний ні позицією органу, що надав висновок, ні самим фактом ненадання висновку протягом встановленого строку. До уваги мають братися лише аргументи, наведені у висновках, щодо відповідності (або невідповідності) пропонованого використання земельної ділянки чинному законодавству.

До частин восьмої, дев'ятої.Дані норми передбачають розподіл повноважень щодо надання висновків відповідних органів та прийняття рішення іншим органами державної

влади, місцевого самоврядування. Відтак вирішення питання про вилучення (викуп) земельної ділянки обумовлюється наявністю висновку іншого органу.

Закон прямо не визначає, чи є зазначені висновки обов'язковими для органу, що приймає остаточне рішення. На наш погляд, слід вважати, що сам по собі негативний висновок не є підставою для прийняття негативного висновку щодо вибору земельної ділянки (затвер­дження матеріалів вибору). Як видається, для прийняття негативного рішення необхідна наявність законодавчо визначених підстав (наприклад, слід відмовити у виборі земельної ділянки під житлове будівництво у межах санітарно-захисної зони - див. ст. 114 ЗКУ та коментар до неї). Якщо ж негативний висновок обумовлений лише певними суб'єктивними мотивами, це не може бути підставою для відмови у виборі земельної ділянки (затвердження матеріалів вибору).

До частини десятої.Орган, що приймає рішення про погодження, за наявності передбачених законом підстав зобов'язаний відмовити у наданні погодження (у разі, якщо ставиться питання про таке використання земель, що суперечитиме комплексному "розвитку території, який би забезпечував нормальне функціонування на цій ділянці і прилеглих територіях усіх об'єктів та умови проживання населення і охорону довкілля " - ч. 1 коментованої статті, або за наявності інших передбачених законом підстав). Такі рамки розсуду випливають із положень ч. 2 ст. 19 Конституції України. Що ж стосується власника або землекористувача, вони можуть відмовити у погодженні з будь-яких мотивів.

Щодо оцінки при прийнятті рішення висновків, наданих органами, визначеними ч.ч. 7-9 коментованої статті, див. коментар до ч. 9.

Вимоги на розроблення проекту відведення земельної ділянки можуть включати обов'язок дотримання режиму використання територій, що особливо охороняються, пам'яток історії та культури, режиму джерел централізованого водопостачання тощо. Очевидно, ці вимоги мають відповідати вимогам, наданим уповноваженими органами (див. ч. 7 та коментар до неї). Як видається, орган, що приймає остаточне рішення, не повинен механічно включати до вимог на розроблення проекту відведення вимоги уповноважених органів (ч. 7), які є незаконними.

До частини одинадцятої.На наш погляд, із положень коментованої частини випливає, що до спливу передбаченого нею річного терміну відповідна земельна ділянка не може бути "вибрана" для потреб іншого зацікавленого суб'єкта.

До частини дванадцятої.Коментована норма не має самостійного значення, оскільки лише підтверджує наявність можливостей, зафіксованих у ч. 2 ст. 124 Конституції України та конкретизованих ст. 158 ЗКУ. Позивач може вимагати визнання відмови протиправною, вимагати спонукання відповідача до вчинення певних дій (затвердити матеріали вибору земельної ділянки) тощо. Спірним є питання про можливість безпосередньо просити суд "визнати місце розташування погодженим", що дозволить замовити проект відведення безпосередньо на підставі рішення суду - на наш погляд, така можливість існує. Вона випливає із положень ч. 2 ст. 162 КАС України, які дозволяють адміністративному суду "прийняти іншу постанову, яка б гарантувала дотримання і захист прав, свобод, інтересів людини і громадянина, інших суб'єктів у сфері публічно-правових відносин від порушень з боку суб'єктів владних повноважень".

 

Розділ V

ГАРАНТІЇ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

Глава 23

Захист прав на землю

Поняття "гарантії" (від французького "garantir" - поручатися, забезпечувати) у юридичній літературі розглядається як створення умов і надання таких юридичних засобів державою, за яких особа вільно і безперешкодно мала б можливість реалізувати закріплене за нею право.

 

Стаття 152. Способи захисту прав на земельні ділянки

Держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захи­сту прав власності на землю.

Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

3. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянкиздійснюється шляхом:

а) визнання прав;

б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав;

в) визнання угоди недійсною;

г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування;

ґ) відшкодування заподіяних збитків;

Д) застосування інших, передбачених законом, способів.

До частини першої.Вказівка на рівні умови захисту прав власності на землю є дублю-ванняц _ч. 4 ст. 13 Конституції України, відповідно до якої "усі суб'єкти права власності рівні перед законом". Коментована норма продубльована також у ч. 2 ст. 318 тач. 1 ст. 386 ЦК України.

Рійність умов захисту прав окрім викладених норм випливає і з норм ст.ст. 21, 55 Конституції України.

До частини другої.Коментована стаття наголошує на тому, що власники та землекористувачіі користуються захистом не лише від порушень, пов'язаних із позбавленням права володіння (у цих випадках способом захисту традиційно вважається т.з. віндикаційний позов -. вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння - див. ст. 212 ЗКУ, а також ст.ст. 387, 388 ЦК України), а й від порушень, не пов'язаних з позбавленням володіння (спосіб захисту - т.з. негаторний позов, вимога про усунення перешкод у здійсненні права власності - див., окрім коментованої норми, ст. 391 ЦК України).

Сіїід наголосити, що фізична неможливість переміщення земельної ділянки у просторі унеможливлює, на нашу думку, фактичне позбавлення власника правомочності володіння земельною ділянкою. Навіть самовільне зайняття земельної ділянки слід розглядати лише як створення певних перешкод, обмеження для здійснення права власності (а отже - триваюче порушення, щодо якого не застосовуються строки позовної давності). Розрізняють фактичні обмеження ( наприклад, здійснення на земельній ділянці робіт, що унеможливлюють користування нею) та юридичні (незаконне прийняття рішень, що обмежують право власності).

Натомість, теоретично можливим є юридичне позбавлення власника або користувача володіння - наприклад, шляхом знищення або підробки правоустановчих документів (дер­жавних актів, договорів оренди тощо -див. ст.ст. 125, 126 ЗКУ та коментар до них).

До частини третьої.

До пункту "б".Відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, є різновидом відновлення становища, що існувало до… Щодо відновлення стану земельної ділянки див. ст. 166, 168 ЗКУ та коментар до… До пункту "в".Визнання угоди (правочину за термінологією ЦК України) недійсною передбачає можливість…

Власник не може бути позбавлений права власності на земельну ділянку, крім випадків, передбачених цим Кодексом та іншими законами України.

У випадках, передбачених цим Кодексом та іншими законами України, допускається викуп земельної ділянки. При цьому власникові земельної ділянки відшкодовується її вартість.

Колишній власник земельної ділянки, яка викуплена для суспільних потреб, має право звернутися до суду з позовом про визнання недійсним чи розірвання договору викупу земельної ділянки та відшкодування збитків, пов'язаних з викупом, якщо після викупу земельної ділянки буде встановлено, що земельна ділянка використовується не для суспільних потреб.

До частини першої.Ст. 41 Конституції України закріпила непорушність права приватної власності громадян. Примусове оплатне та безоплатне відчуження об'єктів права власності ( у нашому випадку земельних ділянок) допускається лише як виняток. Оскільки усі суб'єкти права власності рівні перед законом (ч. 4 ст. 13 Конституції України), то зазначені гарантії, закономірно, мають поширюватись і на інших суб'єктів земельних правовідносин. На захист права власності від свавільного його припинення спрямовані також положення ст. 1 Протоколу 1 до Європейської конвенції про захист прав людини та основоположних свобод 1950 року.

Згідно із ч. 5 ст. 41 Конституції України, "примусове оплатне відчуження об'єктів права власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, напідставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об'єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану. Щодо випадків примусового оплатного відчуження земельних ділянок див. коментар до ст. 140, 143, 145-147, 150-151 ЗКУ.

Щодо примусового безоплатного вилучення (конфіскації) земельної ділянки, яка може бути застосована виключно за рішенням суду у випадках, обсязі та порядку, встановлених законом, див. коментар до ст. 148 ЗКУ.

До частини другої.Як зазначалося вище, у коментарі до ч. 1 ст. 153 ЗКУ, засади викупу передбачені Конституцією України (ст. 41). детальніше щодо підстав та порядку припинення права власності на землю громадян та юридичних осіб внаслідок викупу див. ст. 146 ЗКУ та коментар до неї.

До частини третьої.Коментована норма опосередкована можливістю викупу земельної ділянки відповідно до ст. 146 ЗКУ і передбачає можливість захисту прав власника земельної ділянки від необгрунтованого її викупу шляхом розірвання чи визнання недійсним договору викупу у разі, якщо після викупу земельної ділянки буде встановлено, що земельна ділянка використовується не для суспільних потреб.

Договір може бути визнаний недійсним у судовому порядку, якщо буде доведено, що земельна ділянка завідомо викупалася не з метою використання її для суспільних потреб, тобто, за термінологією ЦК України (ст. 230 ЦК України) - внаслідок обману. В інших випадках мова має йти про розірвання договору (див. ст.ст. 651-654 ЦК України).

1 визнання договору недійсним, і розірвання договору дозволяє вимагати відшкодування заподіяних збитків (див. детальніше коментар до ст.ст. 156, 157 ЗКУ).

 

Стаття 154. Відповідальність органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування за по­рушення права власності на землю

Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування без рішення суду не мають права втручатись у здійснення власником повноважень щодо володіння, користування і розпорядження належною йому земельною ділянкою або встановлювати непередбачені законодавчими актами додаткові обов'язки чи обмеження.

Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування несуть відповідальність за шкоду, заподіяну їх неправомірним втручанням у здійснення власником повноважень щодо володіння, користування і розпо­рядження земельною ділянкою.

До частини першої."Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов 'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України" (ст. 19 Конституції України). У разі порушення даного конституційного принципу особа, природно, має право на захист свого порушеного права (див. коментар до ст. 152 ЗКУ), у т.ч. шляхом стягнення завданої шкоди (див. ч. 2 коментованої статті).

Забезпечення дії наведеної норми Конституції України та ч. 1 коментованої статті (що розвиває конституційні положення) здійснюється за допомогою норм кримінального та адміністративного законодавства. Зокрема, ст. 166-3 КУпАП встановлює відповідальність за дискримінацію підприємців органами влади і управління, ст. 364 КК України - кримінальну відповідальність за зловживання владою або службовим становищем, ст. 206 - за протидію законній господарській діяльності тощо.

До частини другої.Відповідальність органів виконавчої влади та органи місцевого самоврядування за шкоду, заподіяну їх неправомірним втручанням у здійснення власником повноважень щодо володіння, користування і розпорядження земельною ділянкою у вигляді відшкодування заподіяної їх діями шкоди передбачене ст. 152 ЗКУ (див коментар).

Відповідно до ст. 56 Конституції України, "кожен має право на відшкодування за рахунок держави чи органів місцевого самоврядування не лише матеріальної, а і моральної шкоди, завданої незаконними рішеннями, діями чи бездіяльністю органів державної влади, органів місцевого самоврядування, їх посадових і службових осіб при здійсненні ними своїх повноважень ".

Коментована норма безпосередньо пов'язана із ст.ст. 1173-1175 ЦК України, якими передбачена можливість відшкодування шкоди, заподіяної незаконними діями або актами органів виконавчої влади та місцевого самоврядування. Особливістю даних норм є те, що шкода відшкодовується незалежно від вини відповідних органів, їх посадових та службових осіб.

Маємо також відзначити зв'язок коментованої норми зі ст.ст. 13,41 Конституції України, за якими ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним і усі суб'єкти права власності (в тому числі держава) рівні перед законом.

 

Стаття 155. Відповідальність органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування за видання актів, які порушують права власників земельних ділянок

У разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним.

Збитки, завдані власникам земельних ділянок внаслідок видання зазначених актів, підлягають відшкодуванню в повному обсязі органом, який видав акт.

До частини першої.Див коментар до п. "г" ч. З ст. 152 ЗКУ.

До частини другої.Щодо порядку відшкодування збитків як способу захисту прав на земельні ділянки див. п. "г" ч. З ст. 152 ЗКУ. Маємо зазначити, що наявність коментованої норми не створює додаткової можливості для захисту земельних прав і є проявом дублювання норма­тивного матеріалу, адже норми земельного законодавства дозволяють вимагати відшкодування збитків на засадах рівності усіх суб'єктів земельних правовідносин від будь-якого суб'єкта, що порушив відповідне право. Додатково див. також коментар до ч. 2 ст. 154 ЗКУ.

 

Глава 24

Відшкодування збитків власникам землі

Та землекористувачам

Норми даної глави передбачають можливість відшкодування збитків, завданих як право­порушеннями, так і правомірними діями. Стаття 156. Підстави відшкодування збитків власникам землі та…

Д) неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.

Стаття стосується відшкодування збитків як при вчиненні правопорушень (п. "в", "г", "ґ", "д" ч.І ст. 156), так і при вчиненні деяких правомірних дій, котрі можуть спричинити збитки (п. "а", "б", "д" ч.І ст. 156 ЗКУ).

Слід пам'ятати, що збитки, заподіяні неправомірними діями, відшкодовуються незалежно від того, чи підпадають вони під положення коментованої норми, на підставі загальних положень цивільного та господарського законодавства - див., зокрема, ст.ст. 1166-1194, 1209-1211 ЦК України, ст.ст. 224-229 ГК України.

Збитки ж, заподіяні правомірними діями, за загальним правилом (ч. 4 ст. 1166 ЦК України), відшкодовуються лише у випадках, передбачених законом. Коментована норма якраз і передбачає деякі такі випадки.

Збитками відповідно до ст. 22 ЦК України вважаються "втрати, яких особа зазнала у зв 'язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також: витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки) "; "доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода) ".

Окрім викладеного, потрібно мати на увазі, що відповідно до ст. 69 ЗУ "Про охорону навколишнього природного середовища", якщо дії спричинили порушення норм законодавства про охорону навколишнього природного середовища, то така шкода "підлягає компенсації, як правило, в повному обсязі без застосування норм зниження розміру стягнення".

Крім того, загальне правило цивільного законодавства про відшкодування шкоди "у повному обсязі" (ст. 1166 ЦК України) в екологічному законодавстві заміщається правилом про відшкодування шкоди "в розмірах, встановлених законодавством" (ч. 4 ст. 68 ЗУ "Про охорону навколишнього природного середовища"). На реалізацію цієї норми Міністерства охорони навколишнього природного середовища та ядерної безпеки України наказом №171 від 27.10.1997 затвердило Методику визначення розмірів шкоди, зумовленої забрудненням і засміченням земельних ресурсів через порушення природоохоронного законодавства. Згодом KM України ухвалив постанову "Про затвердження Методики визначення розміру шкоди, заподіяної внаслідок самовільного зайняття земельних ділянок, використання земельних ділянок не за цільовим призначенням, зняття ґрунтового покриву (родючого шару грунту) без спеціального дозволу" від 25.07.2007 №963.

Щодо порядку та розмірів відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам див. також ст. 157 ЗКУ та коментар до неї.

 

Стаття 157. Порядок відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам

Відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам здійснюють органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, громадяни та юридичні особи, які використовують земельні ділянки, а також органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, громадяни та юридичні особи, діяльність яких обмежує права власників і землекористувачів або погіршує якість земель, розташованих у зоні їх впливу, в тому числі внаслідок хімічного і радіоактивного забруднення території, засмічення промисловими, побутовими та іншими відходами і стічними водами.

Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі і землекористувачам встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Деякі аспекти застосування цивільної відповідальності за земельні правопорушення розглядаються у Роз'ясненні Вищого арбітражного суду України… До частини другої.ПКМ від 19.04.1993 №284 "Про затвердження порядку… Варто відзначити, що згадана вище постанова прийнята задовго до набуття чинності ЗКУ, а тому діє в частині, що не…

Глава 25

Вирішення земельних спорів

 

Стаття 158. Органи, що вирішують земельні спори

Земельні спори вирішуються судами, органами місцевого самовряду­вання та органами виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Виключно судом вирішуються земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, а також спори щодо розмежування територій сіл, селищ, міст, районів та областей.

Органи місцевого самоврядування вирішують земельні спори у межах населених пунктів щодо меж земельних ділянок, що перебувають у власності і користуванні громадян, та додержання громадянами правил добросусідства, а також спори щодо розмежування меж районів у містах.

Органи виконавчої влади з питань земельних ресурсів вирішують земельні спори щодо меж земельних ділянок за межами населених пунктів, розташування обмежень у використанні земель та земельних сервітутів.

У разі незгоди власників землі або землекористувачів з рішенням органів місцевого самоврядування, органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів спір вирішується судом.

До частини першої.Відповідно до ч. 1ст. 124 Конституції України "[правосуддя в Україні здійснюється виключно судами. Делегування функцій судів, а також привласнення цих функцій іншими органами чи посадовими особами не допускаються."

Проте, відповідно до ч.І. ст. 158 ЗКУ, земельні спори вирішуються не лише (1) судом, а і (2) органами місцевого самоврядування та (3) виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Деякі вчені вказують на неконституційність даного положення. На їх думку, воно суперечить наведеній ст. 124 Конституції України, за якою правосуддя здійснюється виключно судом.

На нашу думку, суперечність у даному випадку відсутня. Слід відрізняти поняття "вирішення спору" та "правосуддя". Вважаємо, що ці поняття співвідносяться між собою як ціле і частина. Відмежувальною ознакою правосуддя є те, що при його здійсненні вирішення спору характеризується остаточністю і неможливістю оскарження прийнятого рішення до іншої системи органів.

З іншого боку, на наш погляд, норми ст. 158 ЗКУ, які дозволяють вирішувати земельні спори іншим органам, крім суду (а відповідно, і ст. 159-161 ЗКУ, які регламентують різні аспекти вирішення спорів цими органами), є декларативними і не мають практичного засто­сування. Практично всі спори, вирішення яких віднесено до компетенції органів місцевого самоврядування та органів земельних ресурсів (ч.ч. З та 4 ст. 158 ЗКУ), підпадають під категорію спорів, вирішення яких ч. 2 цієї ж статті віднесено до виключної компетенції суду - спорів з приводу володіння, користування та розпорядження земельними ділянками.

До частини другої.ЗКУ не передбачив можливості розгляду в адміністративному порядку спорів з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, а також спорів щодо розмежування територій сіл, селищ, міст, районів та областей. Отже, дані спори можуть бути предметом розгляду виключно суду.

Як відзначає О.С. Снідевич, "залежно від способу захисту земельних прав позивача позови у справах, що виникають із земельних правовідносин, поділяються на позови про визнання, про присудження та перетворюванні позови".

Відповідно до ст. 125 Конституції України "система судів загальної юрисдикції в Україні будується за принципами територіальності і спеціалізації". Зміст цих принципів розкритий у ст. 18, 19 ЗУ "Про судоустрій".

Земельні спори розглядаються в порядку цивільного, господарського та адміністративного судочинства.

Процесуальний порядок вирішення спорів в порядку цивільного судочинства визначається Цивільним процесуальним кодексом України. На деякі особливості його застосування звертається увага у Постанові Пленуму ВС України від 16.04.2004 №7 "Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ".

Спори, що розглядаються в порядку адміністративного судочинства, вирішуються відповідно до КАС України. Серед спорів, на які згідно із законом (ст. 17 КАС України) поширюється компетенція адміністративних судів, слід виділити насамперед (1) спори фізичних чи юридичних осіб із суб'єктом владних повноважень щодо оскарження його рішень (нормативно-правових актів чи правових актів індивідуальної дії), дій чи бездіяльності, а також (2) спори за зверненням суб'єкта владних повноважень у випадках, встановлених законом.

До першої групи спорів належать спори з приводу набуття в оренду, приватизації або придбання (в основному шляхом викупу) земельних ділянок державної власності. До другої групи належать насамперед спори щодо припинення права користування (у т. ч. оренди) земельними ділянками державної власності з підстав, встановлених законом.

Слід, проте, мати на увазі, що у практиці адміністративних судів намітилася тенденція, за якою не вважаються адміністративними спори, що виникають з приводу договорів оренди земельних ділянок державної власності, оскільки у відносинах, що випливають зі змісту відповідного договору "відсутні відносини влади і підпорядкування, ...а кожний суб'єкт такого договору виступає як рівний один до одного" (див., напр., ухвалу Вищого адміністративного суду України від 14.02.2007 у справі №3/510³⁵⁰). Щодо проблем розме­жування адміністративних спорів із спорами, що розглядаються в порядку цивільного та господарського судочинства див. також коментар до п. "г" ч. З ст. 152 ЗКУ.

Існує думка, що спори, які виникають з приводу приватизації земельних ділянок, не є земельними, оскільки не пов'язані із порушенням права на конкретну земельну ділянку³⁵¹. Ця думка не знаходить підтримки у правовій доктрині України³⁵².

Земельні спори розглядаються також в порядку господарського судочинства. Відповідно до ч. 1 ст. 1 Господарського процесуального кодексу України, "підприємства, уста­нови, організації, інші юридичні особи (у тому числі іноземні), громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому порядку набули статусу суб'єкта підприємницької діяльності (далі - підприємства та організації), мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також: для вжиття передбачених цим Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням ". Ч. 2 тієї ж статті передбачає, що " у випадках, передбачених законодавчими актами України, до господарського суду мають право також: звертатися державні та інші органи, громадяни, що не є суб'єктами підприємницької діяльності. "

Насамперед, господарським судам підвідомчі спори, що виникають при укладанні, зміні, розірванні і виконанні господарських договорів "та з інших підстав" (ст. 12 ГПК України). Це, зокрема, спори, пов'язані з укладенням, виконанням та припиненням договорів оренди земельних ділянок, спори щодо встановлення земельних сервітутів, спори про захист прававласності та користування земельними ділянками тощо. Особливості вирішення таких спорів розглядаються у Роз'ясненні Вищого арбітражного суду України №02-5/743 від 27.06.2001 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності на землю і землекористування".

До частини третьої.Спори щодо меж земельних ділянок, що перебувають у власності і користуванні громадян, вирішуються органами місцевого самоврядування. Дана норма має тлумачитись системно з урахуванням пп. 5 п. "б" ч. 1 ст. 33 ЗУ "Про місцеве самовря­дування в Україні", яким вирішення земельних спорів у порядку, встановленому законом віднесено до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад (див. також п.

"й"ч. 1 ст. 12 3КУ).

Між тим, слід зважати, що закріплена норма майже не має практичного застосування. Враховуючи, що будь-яке рішення органу місцевого самоврядування не є остаточним і не має механізму примусового виконання, за вирішенням спору до органів місцевого само­врядування зацікавлені особи звертаються хіба що тоді, коли бажають формалізувати наявність спору, усунути можливість закриття провадження в суді через відсутність предмету спору.

Поняття "спори... щодо меж земельних ділянок" не має чіткого змісту і при бажані конкретний спір може бути витлумачений і як суперечка щодо меж земельних ділянок, і як спір з приводу володіння та користування земельною ділянкою, що за формальними ознаками може бути предметом розгляду виключно у суді відповідно до ч. 2 ст. 158 ЗКУ.

Крім того, повноваження з вирішення земельних спорів обласними, районними радами, передбачені ст.ст. 8, 10 ЗКУ, чинним законодавством не конкретизуються.

Поняття "земельні спори у межах населених пунктів щодо меж: земельних ділянок ..." є невдалим, адже малися на увазі вочевидь не "спори в межах населених пунктів", а спори щодо "меж земельних ділянок, розташованих в межах населених пунктів". Традиційно невдалим є вживання у нормі терміну "громадяни", що обумовлює необхідність розшире­ного тлумачення норми (поширення її на інших фізичних осіб) тощо.

До частини четвертої.Можливість вирішення земельних спорів органами виконавчої влади з питань земельних ресурсів (Держкомземом України та його органами - див. ст. 15 ЗКУ та коментар до неї) є декларативною, як і положення попередньої частини, відповідні положення характеризуються низкою техніко-юридичних недоліків.

Зокрема, не йдеться про те, органи якого рівня мають право розглядати земельні спори. Не йдеться про це і у положеннях про територіальні органи земельних ресурсів, затвер­джених наказом Держкомзему України від 17.06.2008 №123. Аналогічно до попередньої частини, маємо висловити зауваження щодо сутності земельних спорів, вирішення яких має підпадати під дію коментованої норми. Існує ймовірність виникнення колізії із нормами ч. З та ч. 2 коментованої статті. В доповнення до цього можна стверджувати, що спори з приводу розташування обмежень у використанні земельних ділянок можуть вважатись спорами з приводу користування ними (відповідно до ч. 2 ст. 158 ЗКУ).

До частини п'ятої.Відповідно до ст. 124 Конституції України "ю]рисдикція судів поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі". Іншими словами, будь-яке рішення органу місцевого самоврядування чи органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів, прийняте відповідно до ч.ч. З, 4 ст. 158 ЗКУ, не є остаточним і може бути пере­глянуте у суді.

Крім того, протлумачивши ст. 124 Конституції України, Конституційний Суд України у Рішенні по справі за конституційним зверненням Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий Дім "Кампус Коттон клаб" щодо офіційного тлумачення положення частини другої статті 124 Конституції України (справа про досудове врегулювання спорів) від 9.07.2002 №15-рп/2002 постановив, що "... право особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства, юридичної особи) на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами. Встановлення законом або договором досудового врегулювання спору за волевиявленням суб 'єктів правовідносин не є обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист".

Таким чином, навіть при наявності можливостей відповідно до коментованої статті звернутись за вирішенням спору до органу місцевого самоврядування чи органу виконавчої влади, особа не може бути обмежена у своєму праві звертатись безпосередньо до суду.

 

Стаття 159. Порядок розгляду земельних спорів органами місцевого самоврядування та органами виконавчої влади з питань земельних ресурсів

Земельні спори розглядаються органами виконавчої влади з питань земельних ресурсів та органами місцевого самоврядування на підставі заяви однієї із сторін у місячний термін з дня подання заяви.

Земельні спори розглядаються за участю зацікавлених сторін, які повинні бути завчасно повідомлені про час і місце розгляду спору. У разі відсутності однієї із сторін при першому вирішенні питання і відсутності офіційної згоди на розгляд питання розгляд спору переноситься. Повторне відкладання розгляду спору може мати місце лише з поважних причин.

Відсутність однієї із сторін без поважних причин при повторному розгляді земельного спору не зупиняє його розгляд і прийняття рішення.

У рішенні органу місцевого самоврядування або органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів визначається порядок його виконання.

Рішення передається сторонам у 5-денний термін з часу його прийняття.

До частини першої.Підставою для початку процедури вирішення земельного спору є подання належним чином оформленої заяви, у якій викладено сутність… До частини другої.У коментованій нормі ЗКУ передбачив процесуальні норми… Разом із тим, норми коментованої частини ст. 159 не є настільки чіткими, як норми відповідно цивільного,…

Сторони, які беруть участь у земельному спорі, мають право знайомитися з матеріалами щодо цього спору, робити з них виписки, брати участь у розгляді земельного спору, подавати документи та інші докази, порушувати клопотання, давати усні і письмові пояснення, заперечувати проти клопотань та доказів іншої сторони, одержувати копію рішення щодо земельного спору, і, у разі незгоди з цим рішенням, оскаржувати його.

Загальна характеристика.Коментована стаття вміщена в главу "Вирішення земельних спорів". З назви, а так само зі змісту прямо не випливає, що яких процедур розгляду земельних спорів (судової, адміністративної чи обох) дана норма може бути застосована.

Логічно припустити, що вона стосується процедури розгляду земельних спорів орга­нами виконавчої влади з питань земельних ресурсів та органами місцевого самоврядування, оскільки ст.159 ЗКУ, що передує коментованій статті, присвячена розгляду спорів цими органами, і наступна ст. 161 також. Отже, система побудови глави свідчить на користь висловленого припущення. Крім того, права та обов'язки сторін у судовому процесі чітко (набагато чіткіше та детальніше, ніж у коментованій нормі) передбачені у спеціальному процесуальному законі (ст.ст. 27, 31 ЦПК України, ст.ст. 49, 51 КАС України, ст. 22 ГПК України), яким суд і буде керуватись відповідно до ст. 2 ЦПК України, ст. 5 КАС України, ст. 4 ГПК України, незважаючи на зміст норм ЗКУ з цього питання. Відтак щодо судового розгляду земельних спорів наявність коментованої норми ніяк не впливає на реалізацію прав осіб, що беруть участь у судовому розгляді.

 

Стаття 161. Виконання рішення органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів...

Рішення відповідних органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів, органів місцевого самоврядування вступає в силу з моменту його прийняття. Оскарження зазначених рішень у суді призупиняє їх виконання.

Виконання рішення щодо земельних спорів здійснюється органом, який прийняв це рішення.

Виконання рішення не звільняє порушника від відшкодування збитків або втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва внаслідок порушення земельного законодавства.

Виконання рішення щодо земельних спорів може бути призупинено або його термін може бути продовжений вищестоящим органом або судом.

Конкретизацією коментованої норми є також положення п. 8 Положення про Державний комітет із земельних ресурсів України, затвердженого ПКМ від… Призупинення виконання рішення, передбачене коментованою статтею, на наш… Закон не передбачає обов'язкового повідомлення судом органу, що виконує рішення органів виконавчої влади з питань…

Розділ VI

ОХОРОНА ЗЕМЕЛЬ

Глава 26

За вда н н я, змісті порядок охорони земель

 

Стаття 162. Поняття охорони земель

Охорона земель - це система правових, організаційних, економічних та інших заходів, спрямованих на раціональне використання земель, запобігання необгрунтованому вилученню земель сільськогосподарського і лісогосподарського призначення, захист від шкідливого антропогенного впливу, відтворення і підвищення родючості ґрунтів, підвищення продуктивності земель лісогосподарського призначення, забезпечення особливого режиму використання земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

(Стаття 162 із змінами, внесеними згідно із Законом M3404-IV від 08.02.2006)

Аналогічне наведеному у коментованій статті визначення (за винятком незначних редакційних відмінностей) міститься й у ст. 1 ЗУ "Про охорону земель".

ГОСТ 26640-85 "Охрана природи. Земли. Термини и определения" визначає охорону земель як "комплекс организационно-хозяйственньїх агрономических, технических, мелио-ративних, жономических и правових мероприятий по предотвращению и устранению процессов, ухудшающий состояние земель, а также случаев нарушения порядка пользо-вания землями".

Регулятивного значення визначення охорони земель не має.

 

Стаття 163. Завдання охорони земель

Завданнями охорони земель є забезпечення збереження та відтворення земельних ресурсів, екологічної цінності природних і набутих якостей земель.

  Стаття 1 64. Зміст охорони земель

Д) консервацію деградованих і малопродуктивних сільськогосподарських угідь.

Порядок охорони земель встановлюється законом.

Забезпечення раціонального використання та охорони земель проголошено ст. 5 ЗКУ принципом земельного законодавства. До пункту "а".На даний час аграрна наука сформулювала детальні… Наприклад, ч. 2 ст. 165 ЗКУ передбачено існування нормативу оптимального співвідношення земельних угідь. На сьогодні…

Стандартизація і нормування в галузі охорони земель та відтворення родючості ґрунтів здійснюється з метою забезпечення екологічної і санітарно-гігієнічної безпеки громадян шляхом прийняття відповідних нормативів і стандартів, які визначають вимоги щодо якості земель, допустимого антропогенного навантаження на ґрунти та окремі території, допустимого сільськогосподарського освоєння земель тощо.

2.У галузі охорони земель та відтворення родючості ґрунтів встановлю­ються такі нормативи:

а) оптимального співвідношення земельних угідь;

б) якісного стану ґрунтів;

в) гранично допустимого забруднення ґрунтів;

Г) показники деградації земель та ґрунтів.

Нормативні документи із стандартизації в галузі охорони земель та відтворення родючості ґрунтів встановлюються Кабінетом Міністрів України.

Аналогічно, відсутні єдині підходи з визначення нормування та його сутності у спеціальній правовій літературі. Існують підходи, за якими нормування… За відсутності чіткого законодавчого визначення поняття та враховуючи… Вузьке розуміння нормування ґрунтується на тому, що термін "нормування" вживається в законодавстві зазвичай…

Рекультивація порушених земель - це комплекс організаційних, технічних і біотехнологічних заходів, спрямованих на відновлення ґрунтового покриву, поліпшення стану та продуктивності порушених земель.

Землі, які зазнали змін у структурі рельєфу, екологічному стані ґрунтів і материнських порід та у гідрологічному режимі внаслідок проведення гірничодобувних, геологорозвідувальних, будівельних та інших робіт, підлягають рекультивації.

Для рекультивації порушених земель, відновлення деградованих земельних угідь використовується ґрунт, знятий при проведенні гірничодобувних, геологорозвідувальних, будівельних та інших робіт, шляхом його нанесення на малопродуктивні ділянки або на ділянки без ґрунтового покриву.

До частини першої.Більш детальні положення про рекультивацію вміщені у ст. 52 ЗУ "Про охорону земель". Згідно із ч. 5 статті, рекультивація "здійснюється шляхом пошарового нанесення на малопродуктивні земельні ділянки або ділянки без ґрунтового покриву знятої ґрунтової маси, а в разі потреби - і материнської породи в порядку, який забезпечує найбільшу продуктивність рекультивованих земель ".

Слід наголосити, що і в коментованій нормі, і у ст. 52 ЗУ "Про охорону земель" йдеться лише про один напрямок рекультивації - сільськогосподарський. Між тим, рекультивація може здійснюватися також за лісогосподарським, водогосподарським, санітарно-гігієнічним, рекреаційним та будівельним напрямками³⁸⁷.

Детальні положення про рекультивацію, у тому числі сільськогосподарську, вміщені у постанові Ради Міністрів СРСР від 02.06.1976 №407 "Про рекультивацію земель, збереження та раціональне використання родючого шару ґрунту при розробці родовищ корисних копалин та торфу, проведенні геологорозвідувальних, будівельних та інших робіт"³⁸⁸, постанові Ради Міністрів Української РСР "Про рекультивацію земель, збереження і раціональне викори­стання родючого шару грунту при розробці родовищ корисних копалин і торфу, проведенні геологорозвідувальних, будівельних та інших робіт" від 14.07.1976 №327, Основних положен­нях про рекультивацію земель, порушених при розробці родовищ корисних копалин та торфу, проведенні геологорозвідувальних, будівельних та інших робіт, затверджених Державним комітетом Ради Міністрів СРСР з науки та техніки, Державним комітетом Ради Міністрів СРСР у справах будівництва, Міністерства сільського господарства СРСР та Державним комітетом лісового господарства СРСР 16.05.1977, а також чинних міждержавних стандартах: ГОСТ 17.5.1.01-83 ("Рекультивация земель. Терминьї и определения"У^т, ГОСТ 17.5.1.02-85 ("Классификация нарушенних земель для рекультивации"™) ", ГОСТ 17.5.1.03-86 ("Класси­фикация раскривних и вмещающих пород для биологическойрекультивации земель ")³", ГОСТ 17.5.3.04-83 ("Охрана природи. Земли. Общие требования крекультивации земель")³⁹², ГОСТ 17.5.3.05-84 ("Охрана природи. Рекультивация земель. Общие требования к землеванию")^ш, ГОСТ 17.5.3.06-85 ("Охрана природи. Земли. Требования к определению норм снятия пло-дородного слоя почвьі при проведений землянихработ")^т, ГОСТ 17.5.4.01-84 ("Охрана природи. Рекультивация земель. Метод определения рН водяной витяжки раскривних и вмещающих пород")^т, ГОСТ 17.5.4.02-84 ("Охрана природи. Рекультивация земель. Метод измерения и расчета сумми токсичних солей в раскривних и вмещающих породах")'⁹⁶ (неофіційний текст частини із наведених актів наведено на компакт-диску, що додається), настанові Мінвуглепрому України СОУ-Н 10.1.05420037.001:2007 "Правила біологічної рекультивації породних відвалів вугільних шахт України" та ін.

З метою проведення окреслених у даній нормі заходів розробляються робочі проекти землеустрою щодо рекультивації порушених земель.

Рекультивація земель може передбачати організаційні, технічні і біотехнологічні заходи, зміст яких залежатиме від особливостей порушених земель та методів рекультивації.

До частини другої.Землі, які зазнали змін у структурі рельєфу, екологічному стані грунтів і материнських порід та у гідрологічному режимі внаслідок проведення гірничодобувних, геологорозвідувальних, будівельних та інших робіт, підлягають рекультивації. Даний обов'язок випливає зі змісту ст. 14 Конституції України, відповідно до якої земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, а також із закріпленого у п. "г" ч. 1. ст. 5 ЗКУ принципу земельного законодавства, відповідно до якого при регулюванні земельних відносин повинно забезпечуватись раціональне викори­стання та охорона земель.

Формальні критерії віднесення земель до порушених, у зв'язку із чим виникає обов'язок їх рекультивації, встановлені ГОСТ 17.5.1.02-85 "Классификация нарушенних земель для рекультивации" (неофіційний текст документа наведено на компакт-диску, що додається), який також визначає можливі напрямки рекультивації, окреслюючи можливі види викори­стання земель після рекультивації.

За даними Держкомзему України, у 2005 р. в Україні проведено рекультивацію 2098,0 га - цифра, в масштабах держави мізерна³⁹⁸.

До частини третьої.Для рекультивації порушених земель, відновлення деградованих земельних угідь використовується грунт, знятий при проведенні гірничодобувних, геологорозвідувальних, будівельних та інших робіт, шляхом його нанесення на малопродуктивні ділянки або на ділянки без ґрунтового покриву.

Детальні вимоги до процедури та правових засад зняття та нанесення родючого шару ґрунту при подальшій рекультивації визначаються ст. 52 ЗУ "Про охорону земель". Зокрема, зняття і раціональне використання родючого шару ґрунту при виконанні земляних робіт необхідно здійснювати на землях всіх категорій. "Роботи із зняття, складування, збереження та нанесення ґрунтової маси на порушені земельні ділянки здійснюються за рахунок фізичних та юридичних осіб, з ініціативи або вини яких порушено ґрунтовий покрив, а роботи з нанесення знятої ґрунтової маси на малопродуктивні землі здійснюються за бажанням власників або землекористувачів, у тому числі орендарів, цих земельних ділянок за їх рахунок" (ч. 6 ст. 52 ЗУ "Про охорону земель").

Технічні вимоги до зняття родючого шару ґрунту при проведенні земляних робіт визначені ГОСТ 17.4.3.02-85 "Требования к охране плодородного слоя почви при проведений земляних работ", ГОСТ 17.5.3.06-85 "Охрана природи. Земли. Требования к определению норм снятия плодородного слоя почви при проведений земляних работ", іншими нормативними документами, згаданими у коментарі до ч. 1 цієї статті.

Ст. 53 ЗУ "Про охорону земель" імперативно передбачає, що вивезення ґрунтової маси за межі території України, крім зразків для проведення наукових досліджень, забороняється.

Роботи з рекультивації порушених земель виконують поетапно і поділяють на гірничотехнічну та біологічну рекультивацію. Гірничотехнічна рекультивація — це ком­плекс інженерних робіт, до складу якого входять:

знімання та складування родючого шару грунту і потенційно родючих порід;

• формування відвалів шахт, кар'єрів, а також гідровідвалів;

• вирівнювання поверхні, виположування, терасування та закріплення укосів відвалів, бортів і кар'єрів, засипання шахтних провалів, закріплення їхніх бортів;

• хімічна меліорація токсичних ґрунтів;

• покриття вирівняної поверхні шаром родючого ґрунту або потенційно родючих порід;

• інженерне впорядкування рекультивованої території (дренажна мережа, дороги, виїзди тощо);

• вирівнювання дна та бортів кар'єру при створенні водойм³".

Біологічна рекультивація — це комплекс заходів щодо створення сприятливого водно-повітряного та поживного режимів ґрунту для сільськогосподарських і лісових культур. Комплекс заходів біологічної рекультивації земель для сільськогосподарського використання визначається фізико-хімічними властивостями підстеляючих порід і нанесеного родючого шару ґрунту або потенційно родючої породи. Цей комплекс охоплює запровадження сівозмін, насичених культурами на сидеральне добриво, внесення підвищених норм органічних і мінеральних добрив, мульчування тощо⁴⁰⁰.

 

Стаття 167. Охорона земель від забруднення небезпечними речовинами

Господарська та інша діяльність, яка зумовлює забруднення земель і ґрун-тів понад встановлені гранично допустимі концентрації небезпечних речо­вин, забороняється.

Нормативи гранично допустимих концентрацій небезпечних речовин у ґрунтах, а також перелік цих речовин затверджуються спеціально уповноваженими органами виконавчої влади у галузі охорони здоров'я та санітарного нагляду, екології та природних ресурсів.

Забруднені небезпечними речовинами земельні ділянки використовуються з дотриманням встановлених обмежень, вимог щодо запобігання їх небезпечному впливу на здоров'я людини та довкілля.

Рівень забруднення ґрунтів враховується при наданні земельних ділянок у користування, вилученні з господарського обігу та зміні характеру і режиму використання.

До частин першої та другої.Заборона здійснення господарської діяльності, котра зумовлює забруднення земель і ґрунтів понад встановлені гранично допустимі концентрації небезпечних речовин передбачена і іншими нормами чинного законодавства (див., зокрема, ст.ст. 33, 40, ч. 6 ст. 51 ЗУ "Про охорону навколишнього природного середовища".

На даний час нормативи гранично допустимих концентрацій шкідливих речовин у ґрунті встановлені як санітарно-гігієнічні нормативи (тобто орієнтовані на охорону життя та здоров'я лише людини). Вони закріплюються у т.з. санітарних нормах, що затверджуються Головним державним санітарним лікарем України (п. "а" ст. 40 ст. ЗУ "Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення").

На даний час "спеціально уповноважений орган у галузі екології та природних ресурсів" (Мінприроди України) не здійснює встановлення нормативів ГДК.

Санітарними нормами передбачаються також нормативи гранично допустимих (ГДК) та орієнтовно допустимих концентрацій (ОДК) шкідливих речовин у ґрунті:

До частини третьої.Використання забруднених небезпечними речовинами земель­них ділянок, порядок поводження з ними визначений у главі 27 ЗКУ (див. коментар до цієї глави). Крім того, норми, що встановлюють порядок використання таких земельних ділянок, передбачені і іншими актами законодавства. До таких можна віднести, наприклад, ЗУ "Про правовий режим території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи". Даним законом визначено критерії віднесення територій до радіоактивно забруднених з диференціацією на чотири зони і визначено правовий режим цих територій.

До частини четвертої.Врахування рівня забруднення ґрунтів при наданні земельних ділянок у користування, вилученні з господарського обігу та зміні характеру і режиму використання передбачає:

• встановлення, зміну цільового призначення земель з урахуванням їх природних та набутих якісних показників (ст. 20 ЗКУ);

• проведення консервації деградованих земель(ст. 171 ЗКУ);

• проведення рекультивації порушених земель (ст. 166 ЗКУ);

• встановлення особливостей правової охорони особливо цінних земель (ст.150, 151 ЗКУ);

• визначення пріоритетності земель за певним видом цільового призначення в залежності від їх якісного стану (ст. 23 ЗКУ);

 

Стаття 168. Охорона ґрунтів

Рунти земельних ділянок є об'єктом особливої охорони.

Власники земельних ділянок та землекористувачі не мають права здійснювати зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок без спеціального дозволу органів, що здійснюють державний контроль за використанням та охороною земель.

При здійсненні діяльності, пов'язаної з порушенням поверхневого шару ґрунту, власники земельних ділянок та землекористувачі повинні здійснювати зняття, складування, зберігання поверхневого шару ґрунту та нанесення його на ділянку, з якої він був знятий (рекультивація), або на іншу земельну ділянку для підвищення її продуктивності та інших якостей.

До частини першої.Особлива цінність грунтів обумовлюється тим, що саме їх характеристики визначають родючість земельної ділянки, її здатність бути основним засобом виробництва у сільському та лісовому господарстві, складовою більшості природних комплексів.

Ґрунтом є верхній шар земної кори, який складається з мінеральних частинок, органічної речовини, води, повітря, мікроорганізмів (ДСТУ ISO 11074-1:2004 "Якість ґрунту. Словник термінів. Частина 1. Забруднення та охорона ґрунтів"⁴⁰²), тоді як ґрунтовий покрив земельних ділянок - це поверхневий шар ґрунту, який характеризується родючістю (Порядок видачі та анулювання спеціальних дозволів на зняття та перенесення ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) земельних ділянок, затверджений Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 04.01.2005 №1).

Щодо співвідношення поняття "ґрунт" із поняттям "земельна ділянка" див. коментар до ч. 2 ст. 79 ЗКУ.

Питанню охорони ґрунтів безпосередньо присвячено поодинокі норми ЗКУ, ЗУ "Про охорону навколишнього природного середовища" (ст. 45), ЗУ "Про охорону земель" (ст.ст. 52-54), ст.ст. 54, 59, 141 КУпАП та ін.

Більше уваги проблемі охорони ґрунтів приділялося у нормативних документах колишнього СРСР (див. коментар до ст. 167 ЗКУ). Серед сучасних нормативних документів можна назвати ДСТУ 3866-99 "Ґрунти. Класифікація ґрунтів за ступенем вторинної солонцюватості", ДСТУ ISO 11269-1:2004 "Якість ґрунту. Визначення дії забрудників на флору ґрунту. Частина 1. Метод визначення інгібіторної дії на ріст коренів" (ISO 11269-1:1993, IDT), ДСТУ ISO 11269-2-2002 "Якість ґрунту. Визначання дії забрудників на флору ґрунту. Частина 2. Вплив хімічних речовин на проростання та ріст вищих рослин" (ISO 11269-2:1995, IDT), ДСТУ ISO 22030:2007 "Якість ґрунту. Біологічні методи. Хронічна токсичність для вищих рослин" (ISO 22030:2005, IDT) та ін.

До частини другої.Дозвіл на зняття родючого шару ґрунту при виконанні робіт, пов'язаних з його порушенням, видається на підставі затвердженого в установленому законом порядку проекту землеустрою і дає право власнику земельної ділянки чи землекористувачу на зняття та перенесення ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) земельної ділянки.

Органом, уповноваженим видавати такий дозвіл, відповідно до п. "г" ст. 6 ЗУ "Про державний контроль за використанням та охороною земель" є Держкомзем України. У складі Держкомзему України повноваження із видачі дозволів покладені на Державну інспекцію з контролю за використанням і охороною земель (пп. З п. 4 Положення про Державну інспекцію з контролю за використанням і охороною земель, затвердженого ПКМ від 25.12.2002 №1958).

Порядок видачі дозволів на зняття і нанесення родючого шару ґрунту врегульовано Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 04.01.2005 №1, яким затверджено Порядок видачі та анулювання спеціальних дозволів на зняття та перенесення ґрунтового покриву (родючого шару грунту) земельних ділянок.

Відповідно до норм цього Порядку, дозвіл не вимагається тільки у тих "випадках, якщо переміщення ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) здійснюється в межах однієї й тієї самої земельної ділянки, що надана для ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), індивідуального дачного будівництва та будівництва індивідуальних гаражів" (п. 3.2.). "Дозвіл видається на підставі затвердженого в установле­ному законом порядку проекту землеустрою, у якому повинні бути визначені умови зняття, збереження і використання родючого шару ґрунту та порядок проведення рекультивації порушених земель. Якщо в проекті ці умови не визначені чи визначені в неповному обсязі ... ", дозвіл не видається (п. 3.3.).

Позиція Держземінспекції щодо окремих питань видачі дозволу роз'яснюється у листі віл 08.09.2008 №6-8-2857/1272 "Щодо надання роз'яснення". Зокрема, вказується, що для о і римання дозволу обов'язковою є подача агротехнічного паспорту земельної ділянки, що складаються "обласними державними проектно-технологічними центрами охорони родючості ґрунтів та якості продукції" і "організаціями, які мають відповідні ліцензії".

Проблемним є питання щодо необхідності отримання дозволу на зняття ґрунту суб'єктами, що не є землевласниками або землекористувачами - наприклад, підприємствам трубопровідного транспорту, що здійснюють роботи з обслуговування підземного магістрального трубопроводу в охоронній зоні (для розміщення лінійної частини підземних трубопроводів земельні ділянки підприємствам трубопровідного транспорту не відводяться). Формально вимоги ст. 168 щодо отримання дозволу на таких суб'єктів не поширюються. Разом із тим, в силу загальних вимог "не заподіювати шкоди природі" (ст. 66 Конституції України та численні положення екологічного та земельного законодавства) фактично вима­гають і в цих випадках вживати такі самі заходи з охорони ґрунтів, що передбачені для власників та землекористувачів земельних ділянок (див. ч. З коментованої статті).

До частини третьої.Коментована норма кореспондує положенням ч. З ст. 166 ЗКУ.

Правила зняття, складування, зберігання поверхневого шару ґрунту та нанесення його на ділянку, з якої він був знятий (рекультивація), або на іншу земельну ділянку для підвищення її продуктивності та інших якостей визначені у ГОСТ 17.4.3.02-85 "Требования к охране пло-дородного слоя почвьі при проведений земляньїх работ" (див. коментар до ст. 166 ЗКУ).

Порушення обов'язку, закріпленого у коментованій нормі тягне настання відповідальності, зокрема, за ст.ст. 54, 141 КУпАП.

Органи місцевого самоврядування іноді встановлюють більш детальні правила зняття та нанесення родючого шару ґрунту (див., наприклад, Рішення Київської міської ради "Про використання поверхневого шару рослинного ґрунту земельних ділянок на територіях забудови та кар'єрів у м. Києві" від 27.12.2001 №191/1625).

 

Глава 27

Використання техногеннозабруднених земель

Стаття 169. Поняття техногенно забруднених земель

Техногенно забруднені землі - це землі, забруднені внаслідок господарської діяльності людини, що призвела до деградації земель та її нега­тивного впливу на довкілля і здоров'я людей.

До техногенно забруднених земель відносяться землі радіаційно небезпечні та радіоактивно забруднені, землі, забруднені важкими металами, іншими хімічними елементами тощо. При використанні техногенно забруднених земель враховуються особливості режиму їх використання.

Особливості режиму і порядку використання техногенно забруднених земель встановлюються законодавством України.

При вирішенні питання про те, чи є земельна ділянка забрудненою, слід керуватися нормативами гранично допустимих концентрацій (див. ч.ч. 1 та 2 ст.… До частини другої. Радіаційно-небезпечні землі - це землі, на яких неможливе… На сьогодні законодавчо закріплений правовий режим земель, забруднених внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС у 1986…

Техногенно забруднені землі сільськогосподарського призначення, на яких не забезпечується одержання продукції, що відповідає встановленим вимогам (нормам, правилам, нормативам), підлягають вилученню із сільськогосподарського обігу та консервації.

Порядок використання техногенно забруднених земельних ділянок встановлюється законодавством України.

До частини першої. Щодо поняття техногенно забруднених земель див. ч.ч. 1, 2 ст. 169 ЗКУ та коментар до неї.

Щодо поняття земель сільськогосподарського призначення див. ст. 22 ЗКУ та коментар до неї.

Критерії безпечності продукції, тобто її відповідності встановленим вимогам (нормам, правилам, нормативам), а відтак критерії вилучення із сільськогосподарського обігу та консервації відповідних земель передбачені нормативними документами, що встановлюють вимоги до харчових продуктів (ГОСТ, ТУ, технічні регламенти тощо), а також санітарними нормами та правилами (див. ЗУ "Про безпечність та якість харчових продуктів", "Про молоко та молочні продукти", "Про зерно та ринок зерна в Україні", "Про стандартизацію", "Про захист прав споживачів").

До частини другої. Дана норма частково дублює норму ч. 2 ст. 169 ЗКУ - див. коментар.

 

Глава 28

Консервація земель

За оцінками фахівців, в Україні необхідно зменшити загальну площу земель в інтенсивному обробітку мінімум на 8,6 млн. га і трансформувати їх у…   Стаття 171. Деградовані і малопродуктивні землі

Б) земельні ділянки з еродованими, перезволоженими, з підвищеною кислотністю або засоленістю, забрудненими хімічними речовинами ґрунтами та інші.

До малопродуктивних земель відносяться сільськогосподарські угіддя, ґрунти яких характеризуються негативними природними властивостями, низькою родючістю, а їх господарське використання за призначенням є економічно неефективним.

До частини першої. Класифікація деградованих земель здійснюється законодавцем за критерієм змісту чинників, що призвели до деградації. Першу групу становлять земельні ділянки, поверхня яких зазнала шкідливих змін та фізично не дозволяє провадити ефективну господарську діяльність унаслідок утворення ярів, провалів, тріщин, карст тощо. Перелік шкідливих змін не є виче рпним і може бути доповненим за викладеним вище критерієм.

До другої групи віднесені земельні ділянки, ґрунти яких за своєю змістовною характеристикою не можуть бути ефективно використані.

Слово "ерозія" походить від латинського "erosio", що означає "роз'їдати" або "вигризати". В залежності від причин, що» обумовлюють розвиток ерозії, виділяють водну й вітрову ерозію.

Водна ерозія відбуваються внаслідок змивання й вимивання частин грунту опадами, поверхневими водами.

Вітрова ерозія пошироена там, де немає перешкод сильним вітрам, і де відсутній природний рослинний покриїв, що захищає поверхневий шар грунту, розораного на великих площах від вивітрювання:.

Крім водної та вітрової ерозії, на схилах різної крутості спостерігається спливна ерозія. Вона полягає у тому, що ґрунтовий покрив перенасичений Ґрунтовими водами, може поступово або й раптово сплизати, внаслідок чого зносяться його родючі шари. Така ерозія призвела до значної шкоди на Закарпатті у 1998 p., 2001 p. (див.: Постанову ВРУ "Про невідкладні заходи, пов'язані з катастрофічними повенями в Закарпатті" від 15.03.2001 № 2290-Ш, ПКМ "Про фінансування заходів, пов'язаних з ліквідацією наслідків стихійного лиха у Закарпатській області" від 29.03.2001 №306).

Перезволоження земель може бути штучним (внаслідок науково не обгрунтованого проведення заходів по меліорації), або природнім. В свою чергу це породжує підвищену кислотність або засоленість ґрунтів. Так, подекуди спостерігається іригаційна ерозія від зрошування ґрунту (зокрема, за допомогою дощувальних машин). Внаслідок неправиль­ного зрошування Грунтові води піднімаються до поверхні, і після випаровування води розчинні солі, що містяться в ній, залишаються в приповерхневих шарах, що зумовлює їх засолення.

Забруднення земель хімічними речовинами, якщо використання земель стає небезпечним, є підставою для вилучення таких земель з господарського обігу з метою проведення консервації та відновлення попереднього безпечного стану (див. коментар до ст. 172 ЗКУ).

Науковці у сфері ґрунтознавства виділяють таки типи деградації грунтів: Сич В.А. виділяє 4 типи деградації грунтів га земель з урахуванням їх природи, реального розповсюдження і природно-господарської значимості наслідків: 1) технологічна (експлуатаційна) деградація, що включає наступні підтипи: а) порушення земель, б) фізична (землеробська) деградація грунтів, в) агровиснажєння земель; 2) ерозія; 3) засолення, що включає: а) власне засолення, б) осолонцювання; 4) заболочування⁴⁰⁴.

Юридичні критерії, за якими землі відносяться до деградованих, викладені у Основних показниках, що характеризують ґрунтові властивості і зумовлюють необхідність консервації земель за природно-сільсьзсогосподарськими зонами, затверджених Наказом Держкомзему України від 17.10.2002 №175 "Про Порядок консервації земель".

Інформація про наявність деградованих земель збирається, аналізується та узагальнюється Мінприроди України згідко із ПКМ від 19.07.2006 №998 "Про затвердження Порядку збирання, використання, поширення інформації про опустелювання та деградацію земель".

До частини другої. На відміну від ч. 1 коментованої статті, ч. 2 може бути застосована тільки до земель сільськогосподарського призначення, а саме тих з них, що віднесені до сільськогосподарських угідь на підставі ч.2 ст. 22 ЗКУ (див. коментар до цієї статті).

Критерії, за якими малопродуктивні землі можуть підлягати консервації, визначені Основними показниками, що характеризують ґрунтові властивості і зумовлюють необхідність консервації земель за природно-сільськогосподарськими зонами, затвердженими Наказом Держкомзему України від 17.10.2002 №175 "Про Порядок консервації земель".

Необхідно також пам'ятати, що низька родючість, економічна неефективність господарського використання за призначенням можуть бути не тільки наслідком незадовільного стану земель, а й спричиняться неефективним веденням сільського господарства, застосування застарілих технологій чи вирощуванням видів флори, яка не є пристосованою для даного виду ґрунту чи природно-кліматичної зони.

 

Стаття 172. Консервація деградованих, малопродуктивних і техногенно забруднених земель

Консервації підлягають деградовані і малопродуктивні землі, господарське використання яких є екологічно небезпечним та економічно неефективним. Консервації підлягають також техногенно забруднені земельні ділянки, на яких неможливо одержати екологічно чисту продукцію, а перебування людей на цих земельних ділянках є небезпечним для їх здоров'я.

Консервація земель здійснюється шляхом припинення їх господарського використання на визначений термін та залуження або заліснення.

Консервація земель здійснюється за рішеннями органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування на підставі договорів з власниками земельних ділянок.

Порядок консервації земель встановлюється законодавством України.

Можлива консервація як конкретних земельних ділянок, так і великих масивів земель. Загальнодержавні й регіональні програми консервації земель можуть… Відповідно до ст. 172 ЗКУ консервації підлягають деградовані, малопродуктивні… Відповідно до розділу 3 "Загальнодержавної програми формування національної екологічної мережі України на…

Розділ VII

УПРАВЛІННЯ В ГАЛУЗІ ВИКОРИСТАННЯ І ОХОРОНИ ЗЕМЕЛЬ

 

Традиційно, при аналізі такої правової категорії як управління йде мова про організаційно-правове забезпечення (систему органів, що здійснюють управління, та її правове закріплення) та функціонально-правове забезпечення (тобто правове закріплення відповідних функцій). Перша складова відповідно до змісту ЗКУ розкрита в коментарі до розділу 1 ЗКУ.

У коментованому розділі йдеться власне про функції управління, тобто його функціонально-правове забезпечення.

Функції управління у галузі земельних відносин у доктрині визначаються як види (напрями) діяльності уповноважених органів щодо забезпечення раціонального й ефективного використання, охорони та відтворення земель (за основу взяте визначення А. П. Гетьмана⁴⁰⁷).

Глава 29

Встановлення та зміна меж адміністративно-територіальних утворень

На момент проголошення незалежності України багато населених пунктів не мали встановлених меж. В офіційних документах можна знайти твердження, що і… Систему адміністративно-територіального устрою України складають такі… Крім того, мають місце випадки включення сіл в межі міст, що також не відповідає нормам Конституції України (див.,…

Межа району, села, селища, міста, району у місті - це умовна замкнена лінія на поверхні землі, що відокремлює територію району, села, селища, міста, району у місті від інших територій.

Межі району, села, селища, міста, району у місті встановлюються і змінюються за проектами землеустрою, які розробляються відповідно до техніко-економічного обґрунтування їх розвитку, генеральних планів населених пунктів.

Включення земельних ділянок у межі району, села, селища, міста, району у місті не тягне за собою припинення права власності і права користування цими ділянками, якщо не буде проведено їх вилучення (викуп) відповідно до цього Кодексу.

До частини першої.Ч. 1 статті, що коментується, визначає межу адміністративно-територіальних утворень, (району, села, селища, району у місті) як "умовну замкнену лінію на поверхні землі, що відокремлює територію району, села, селища, міста, району у місті від інших територій".

Відповідно до ч. 1 ст. 133 Конституції України разом із районами, містами, районами в містах та селищами і селами систему адміністративно-територіального устрою України складають області та Автономна Республіка Крим. З незрозумілих причин ні у коментованій статті, ні в інших статтях ЗКУ про межі цих адміністративно-територіальних утворень жодних приписів не вміщено.

Від території селища і села як населеного пункту потрібно відрізняти поняття "сільська (селищна) рада , існування яких як адміністративно-територіальних одиниць було передба­чено Указом Президії Верховної Ради УРСР "Про порядок вирішення питань адміністративно-територіального устрою УРСР" від 12.03.1981 і які поки-що фактично існують в Україні, принаймні для цілей обліку, всупереч положенням Конституції України.

До частини другої.Ст. 175 ЗКУ передбачає, що "[м]ежі адміністративно-територіальних утворень встановлюються в порядку та відповідно до закону". Очевидно, мається на увазі спеціальний закон "Про адміністративно-територіальний устрій України", поки що не прийнятий (див. коментар до ст. 175 ЗКУ).

Тим не менш, у ч. 2 коментованої статті вміщено окремі положення щодо порядку встановлення та зміни меж районів, селищ, міст, районів у містах. Ці межі "встановлю­ються і змінюються за проектами землеустрою, які розробляються відповідно до техніко-економічного обгрунтування їх розвитку, генеральних планів населених пунктів".

Проекти землеустрою щодо встановлення та зміни меж адміністративних утворень ст. 186 ЗКУ, яка регламентує порядок розгляду та затвердження землевпорядних проектів, окремо не передбачені. Деякі декларативні положення щодо таких проектів вміщені у ст. 46 ЗУ "Про землеустрій". Особливості розгляду та затвердження проектів землеустрою щодо встановлення і зміни меж адміністративно-територіальних утворень в майбутньому можуть бути передбачені законом "Про адміністративно-територіальний устрій України".

Законодавство не передбачає особливих вимог до змісту, форми, порядку розробки та затвердження "техніко-економічних обгрунтувань розвитку", відповідно до яких повинні розроблятися землевпорядні проекти щодо встановлення і зміни меж районів, селищ, міст, районів у містах. Виходячи із цього, техніко-економічні обґрунтування розвитку слід вва­жати робочою документацією при складанні проектів землеустрою, що може виконуватися у довільній формі будь-якими виконавцями, що володіють достатньою кваліфікацією.

Як "техніко-економічне обґрунтування" можуть використовуватися ТЕО розвитку населеного пункту, що розробляються у вигляді концепції розвитку міста, селища як стадія розробки генерального плану міського населеного пункту (п.п. 2.1-2.3. ДБН Б.1-3-97 "Склад, зміст, порядок розроблення, погодження та затвердження генеральних планів міських населених пунктів")⁴¹⁴.

Слід наголосити на тому, що розробка проекту землеустрою щодо зміни меж населеного пункту без розробки генерального плану населеного пункту суперечить законодавству, проте на практиці такі випадки достатньо поширені⁴¹⁵.

Генеральні плани населених пунктів, на підставі яких повинні розроблятися землевпорядні проекти щодо встановлення і зміни меж районів, селищ, міст, районів у містах, є різновидом містобудівної документації, "яка визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання території населеного пункту" (ст. 1 ЗУ "Про планування і забудову територій"). Зокрема, Генеральним планом населеного пункту визначаються потреби в територіях для забудови та іншого використання, а також потреба у зміні межі населеного пункту (ч. 1 ст. 12 ЗУ "Про планування і забудову територій"). Детальніше щодо правового режиму генеральних планів населених пунктів див. коментар до ст. 39 ЗКУ.

Технічні аспекти встановлення меж регламентуються різного роду методичними та рекомендаційними актами: див., наприклад, Технічні вказівки по складанню проектів встановлення меж сільських населених пунктів, схвалені науковою радою Українського науково-дослідного і проектно-вишукувального інституту по землеустрою і затверджені Держкомземом України 30.10.1991.

До частини третьої.При включенні земельних ділянок в межі району, села, селища, міста, району у місті на відповідну земельну ділянку поширюється комплекс правових вимог, передбачених у містобудівній та землевпорядній документації для відповідного адміністративно-територіального утворення, вимоги нормативно-правових актів, загальнообов'язкових на даній території. Вони можуть вступати (і найчастіше дійсно вступають) у суперечність із існуючим використанням земельної ділянки, її цільовим призначенням.

Проте, відповідно до ст.ст. 14, 19, 41 Конституції України, ч. 1 ст. 153, ч. 1 ст. 155 та ін. ЗКУ права на землю можуть бути обмежені або припинені виключно в порядку, встановле­ному законом. Закон не передбачає припинення прав на земельні ділянки у разі їх включення до меж району, села, селища, міста, району у місті. Більш того, у ч. З коментованої статті наголошено, що "[в]ключення земельних ділянок у межі району, села, селища, міста, району у місті не тягне за собою припинення права власності і права користування цими ділянками, якщо не буде проведено їх вилучення (викуп) відповідно до цього Кодексу". Щодо вилучення та викупу земельних ділянок див. ст.ст. 146, 147, 149-151 ЗКУ та коментар до них.

 

Стаття 174. Органи, які приймають рішення про встановлення та зміну меж адміністративно-територіальних утворень

Рішення про встановлення і зміну меж районів і міст приймається Верховною Радою України за поданням Верховної Ради Автономної Республіки Крим, обласних, Київської чи Севастопольської міської рад.

Рішення про встановлення і зміну меж сіл, селищ приймаються Верховною Радою Автономної Республіки Крим, обласними, Київською чи Севастопольською міською радами за поданням районних та відповідних сільських, селищних рад.

Рішення про встановлення і зміну меж районів у містах приймається міською радою за поданням відповідних районних у містах рад.

Дане положення відповідає п. 29 ч. 1 ст. 85 Конституції України, яка відносить до повно­важень Верховної Ради України встановлення і зміну меж… До частини другої.Ч. 2 статті, що коментується, надає повноваження щодо… Конституція України (ст.ст. 133, 140) та інші акти чинного законодавства не передбачають існування сіл і селищ у…

Межі адміністративно-територіальних утворень встановлюються в порядку та відповідно до закону.

Верховною Радою України розглядався проект Закону "Про адміністративно-територіальний устрій" (04.12.1997 Закон було прийнято Верховною… Загальним у встановленні меж будь-якого адміністративно-територіального… Порядок визначення меж районів і міст.За умови відсутності спеціального закону про адміністративно-територіальний…

Межі адміністративно-територіальних утворень посвідчуються державним актом України.

Форма та порядок видачі державного акта України на межі адміністративно-територіального утворення встановлюються Верховною Радою України.

Об'єктом переважної більшості земельних правовідносин, і не лише відносин власності, є не земля як загальне поняття, а земельна ділянка -… З іншого боку, реалії правового регулювання такі, що механізм посвідчення меж… До частини другої. Посвідчення меж адміністративно-територіальних утворень за допомогою державного акту є засобом…

Глава З0

Планування використання земель

Формами планування використання земель є розробка та затвердження програм використання земель (державних, регіональних), планування територій,… На сучасному етапі у розвинених країнах світу територіальне планування є…  

Загальнодержавні програми використання та охорони земель розробляються з метою забезпечення потреб населення і галузей економіки у землі та її раціонального використання і охорони.

Загальнодержавні програми використання та охорони земель розробляються відповідно до програм економічного, науково-технічного і соціального розвитку України.

Загальнодержавні програми використання та охорони земель затверджуються Верховною Радою України.

До частини першої.Правовою основою складання та затвердження державних та регіональних програм використання та охорони земель є норми Конституції України, ст.ст. 177-180 ЗКУ, ЗУ "Про державні цільові програми", ЗУ "Про державне прогнозування та розроблення програм економічного і соціального розвитку України", ст. 6 ЗУ "Про охорону навколишнього природного середовища".

Прикладом програм, що стосуються використання та охорони земель, є ЗУ "Про загальнодержавну програму формування екологічної мережі", ЗУ "Про загальнодержавну програму розвитку водного господарства", Основні напрями державної політики України у галузі охорони довкілля, використання природних ресурсів та забезпечення екологічної безпеки, затверджені Постановою ВР України від 05.03.1998, Постанова Верховної Ради України "Про Національну програму екологічного оздоровлення басейну Дніпра та поліпшення якості питної води" від 27.02.1997, ПКМ "Про затвердження Комплексної програми захисту сільських населених пунктів і сільськогосподарських угідь від шкідливої дії вод на період до 2010 року та прогноз до 2020 року" від 03.07.2006 №901, ПКМ "Про Комплексну про­граму розвитку меліорації земель і поліпшення екологічного стану зрошуваних та осушених угідь на період до 2010 року" від 16.11.2000 №1704, ПКМ "Про затвердження Програми комплексного протипаводкового захисту в басейні р. Тиси у Закарпатській області на 2002-2006 роки та прогноз до 2015 року" від 24.10.2001 №1388, ПКМ "Про затвердження Комплексної програми ліквідації наслідків підтоплення територій в містах і селищах України" від 15.02.2002 №160.

Разом із тим, власне Загальнодержавної програми використання та охорони земель в Україні досі не прийнято.

Держкомземом підготовлено проект спеціальної Загальнодержавної програми використання та охорони земель на 2005-2015 pp.⁴²⁷. Програма схвалена KM України та подана як законопроект до ВР України⁴²⁸.

До частини другої.Відповідно до ст.ст. 85, 116, Конституції України, програми економічного, науково-технічного і соціального розвитку України повинні розроблятися KM України, а затверджуватися Верховною Радою України. Відносини щодо розроблення таких програм врегульовані також ЗУ "Про державні цільові програми", ЗУ "Про державне прогнозування та розроблення програм економічного і соціального розвитку України".

В Україні склалася стійка практика, за якою KM України на виконання ст. 8 ЗУ "Про державне прогнозування та розроблення програм економічного і соціального розвитку України" щорічно розробляє такі програми та подає їх на затвердження Верховній Раді України, а остання не встигає вчасно розглянути та затвердити відповідну програму.

До частини третьої.Коментована норма дублює положення п. 6 ч. 1 ст. 85 Конституції України.

 

Стаття 178. Регіональні програми використання та охорони земель

Регіональні програми використання та охорони земель розробляються Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласними державними адміністраціями і затверджуються Верховною Радою Автономної Республіки Крим та обласними радами.

Програми використання та охорони земель міст Києва і Севастополя розробляються Київською і Севастопольською міськими державними адміністраціями та затверджуються відповідними радами.

До частини першої.Відповідно до повноважень, наданих Раді міністрів Автономної Республіки Крим, обласним державним адміністраціям на підставі ст. 138 Конституції України (щодо Ради міністрів АР Крим), ст.ст. 16,17 ЗКУ, даними органами здійснюється роз­робка, а якщо бути точним "участь у розробленні та забезпеченні виконання" регіональних програм використання та охорони земель. Обов'язок затвердження таких програм ст.ст. 7, 8 ЗКУ покладає на Верховну Раду Автономної Республіки Крим та відповідні обласні ради (див. також ст. 143 Конституції України, п. 16 ч. 1 ст. 43 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні").

До регіональних програм, розроблених та затверджених на виконання коментованої норми, належать, наприклад, Програма розвитку земельних відносин і охорони земель в Донецькій області на 2006-2010 роки, затверджена Рішенням обласної ради від 23.12.2005 №4/31-73 9⁴²', Програма розвитку земельних відносин у Дніпропетровській області на 2001 2010 роки, затверджена Рішенням обласної ради від 16.02.2001 №346-15/ХХШ⁴³⁰ тощо.

До частини другої.Аналогічно до ч. 1 коментованої статті ч. 2 визначає порядок розроблення та затвердження програм використання та охорони земель міст Києва і Севастополя. Однак ст. 9 ЗКУ, яка визначає повноваження Київської і Севастопольської міських рад у галузі земельних відносин, не містить вказівки на правомочність із затвердження регіональних програм використання та охорони земель. Це право хоча і може бути виведене із загальних повноважень рад у галузі земельних відносин, проте його відсутність в одній статті ЗКУ і наявність в іншій, що кореспондують одна одній, є недоліком юридичної техніки.

 

Стаття 179. Природно-сільськогосподарське районування земель

Природно-сільськогосподарське районування земель - це поділ території з урахуванням природних умов та агробіологічних вимог сільськогосподарських культур.

Природно-сільськогосподарське районування земель є основою для оцінки земель і розроблення землевпорядної документації щодо використання та охорони земель.

Використання та охорона сільськогосподарських угідь здійснюються відповідно до природно-сільськогосподарського районування.

Порядок здійснення природно-сільськогосподарського районування визначається Кабінетом Міністрів України.

До частини першої.Природно-сільськогосподарське районування земель "здійснюється з урахуванням природних умов, агробіологічних особливостей… Районування є основою для розробки землевпорядної документації відносно земель… За часів СРСР при проведенні природно-сільськогосподарського районування території України було виділено п'ять…

Зонування земель здійснюється у межах населених пунктів.

При зонуванні земель встановлюються вимоги щодо допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон відповідно до місцевих правил забудови.

Зонування земель здійснюється відповідно до закону.

Правовою основою територіального планування, окрім коментованої норми, є ЗУ "Про основи містобудування", "Про планування та забудову… До частини другої.ЗУ "Про планування і забудову територій", містить… Так, зонування територій для забудови та іншого використання визначається місцевими правилами забудови -…

Глава 31

Землеустрі й

Стаття 181. Поняття землеустрою

Землеустрій - це сукупність соціально-економічних та екологічних заходів, спрямованих на регулювання земельних відносин та раціональної організації території адміністративно-територіальних утворень, суб'єктів господарювання, що здійснюються під впливом суспільно-виробничих відносин і розвитку продуктивних сил.

Визначення, аналогічне вміщеному у коментованій статті, міститься у ст. 1 ЗУ "Про землеустрій". Фактично, таке визначення ототожнює землеустрій із регулюванням земельних відносин, тож, на наш погляд, воно є надто широким.

Широкий спектр визначень землеустрою пропонується у спеціальній літературі. Землеустрій визначається як "цілісна система взаємопов 'язаних (організаційних, правових, організаційно-господарських, інженерно-технічних, еколого-економічних і соціальних) заходів і дій, спрямованих в кінцевому результаті на зміну або вдосконалення існуючого порядку і змісту використання або володіння землею. Він здійснюється з метою організації раціонального та найбільш ефективного використання землі (земельної власності) як в інтересах окремої людини, так і групи людей та суспільства в цілому" (Л.Я. Новаковсь-кий, A.M. Третяк)"-; "сукупність заходів правових, економічних і технічних, спрямованих на раціональну організацію як території усієї країни в цілому, так і окремих її частин, з метою поліпшення прогресивного розвитку народного господарства" (С.П. Кавелін)⁴⁴³; "стан певного територіального устрою визначеної частини просторового базису, що створюється в результаті формування земельних об'єктів"; натомість, "землевпоряд­кування - територіально-функціональне планування землекористування сформованих земельних об'єктів" (Войтенко С.П., Володін М.О.)⁴⁴⁴ тощо.

На наш погляд, при формулюванні визначення землеустрою потрібно виходити із того, що дане поняття на сьогодні об'єктивно несе певне смислове навантаження, яке обумовлюється законодавчо визначеним змістом землеустрою - див. ст. 184 ЗКУ, конкретизація якої здійснена у ЗУ "Про землеустрій". Як видно із названих норм, зміст землеустрою склада­ють насамперед різноманітні технічні заходи, причому до змісту землеустрою включається розробка землевпорядної документації, проте не включається її затвердження.

Виходячи із сказаного, вважаємо, що землеустрій доцільно визначати як сукупність технічних заходів, що включають підготовку, складання, виконання та нагляд за виконанням проектної документації у сфері використання, охорони та відтворення земель.

У законодавстві та правозастосовчій практиці термін "землевпорядний" вживається виключно в контексті землеустрою, тому для розмежування термінів "землеустрій" та "землевпорядкування" підстав немає, вони можуть вживатися як синоніми.

Залежно від завдань, змісту та методів проведення прийнято виділяти дві форми землеустрою: внутрігосподарський (організація території сільськогосподарських підприємств із запровадженням сівозмін, упорядкування сільськогосподарських угідь, розробка заходів щодо боротьби з ерозією тощо) та міжгосподарський землеустрій (утворення нових землеко-ристувань, ліквідація черезсмужжя, встановлення меж населених пунктів тощо)⁴⁴⁵. Синонімом терміну "міжгосподарський землеустрій" є термін "територіальний землеустрій"'"''. A.M. Третяк виділяє також т.з. "зокремлений землеустрій", що передбачає складання робо­чих проектів з метою деталізації проектів внутрігосподарського землеустрою, виконаних на рівні схеми⁴⁴⁷.

Роботи із землеустрою як різновид підприємницької діяльності підлягають ліцензуванню (п. 58 ст. 9 ЗУ "Про ліцензування певних видів господарської діяльності"). Ліцензійні умови щодо проведення землевпорядних та землеоціночних робіт затверджені наказом Держпідприємництва та Держкомзему України від 13.02.2001 №28/18.

Щодо правового регулювання землеустрою див. насамперед ЗУ "Про землеустрій", "Про топографо-геодезичну і картографічну діяльність", "Про планування і забудову територій", ПКМ від 26.05.2004 №677 "Про затвердження Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок", від 25.08.2004 №1094 "Про затвердження Порядку розроблення проектів землеустрою з організації та встановлення меж територій природно-заповідного фонду, іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення", від 17.11.2004 №1553 "Про затвердження Положення про Державний фонд документації із землеустрою", Інструкцію з внутрігосподарського землеустрою колгоспів, радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств Української РСР, затверджену Міністерством сільського господарства УРСР 28.03.79, Наказ Державного комітету України по земельних ресурсах 12.08.2004 №264 "Про затвердження Граничних розмірів плати з виконання землевпорядних робіт".

 

Стаття 182. Мета землеустрою

Мета землеустрою полягає в забезпеченні раціонального використання та охорони земель, створенні сприятливого екологічного середовища та поліпшенні природних ландшафтів.

 

Коментоване визначення мети землеустрою не є загальноприйнятим у науці. Так, на думку М.М. Шульгіна⁴⁴⁸, землеустрій переслідує "поліпшення порядків землеволодіння і землекористування"; за І.Є Германом⁴⁴', він спрямований на "поліпшення стану поземель­них відносин".

Мета землеустрою може бути розкрита і за допомогою принципів землеустрою, перелічених у ст. 6 ЗУ "Про землеустрій". Зокрема, землеустрій базується на принципах забезпечення науково обґрунтованого розподілу земельних ресурсів між галузями економіки з метою раціонального розміщення продуктивних сил, комплексного економічного і соціального розвитку регіонів, формування сприятливого навколишнього природного середовища; організації використання та охорони земель із врахуванням конкретних зональних умов, узгодженості екологічних, економічних і соціальних інтересів суспільства, які забезпе-

чують високу економічну і соціальну ефективність виробництва, екологічну збалансованість і стабільність довкілля та агроландшафтів.

Мета землеустрою досягається шляхом вирішення його завдань (див. ст. 183 ЗКУ та коментар до неї).

 

 

Стаття 1 83. Завдання землеустрою

Основними завданнями землеустрою є:

а) реалізація політики держави щодо науково обґрунтованого перерозподілу земель, формування раціональної системи землеволодінь і землекористувань з усуненням недоліків у розташуванні земель, створення екологічно сталих ландшафтів і агросистем;

б) інформаційне забезпечення правового, економічного, екологічного і містобудівного механізму регулювання земельних відносин на національному, регіональному, локальному, господарському рівнях шляхом розробки пропозицій по встановленню особливого режиму і умов використання земель;

в) встановлення на місцевості меж адміністративно-територіальних утворень, територій з особливим природоохоронним, рекреаційним і заповідним режимами, меж земельних ділянок власників і землекористувачів;

г) здійснення заходів щодо прогнозування, планування, організації раціонального використання та охорони земель на національному, егіональному, локальному і господарському рівнях;

ґ) організація територій сільськогосподарських підприємств із створенням просторових умов, що забезпечують еколого-економічну оптимізацію вико­ристання та охорони земель сільськогосподарського призначення, впровад­ження прогресивних форм організації управління землекористуванням, удо­сконалення співвідношення і розміщення земельних угідь, системи сівозмін, сінокосо- і пасовищезмін;

д) розробка системи заходів по збереженню і поліпшенню природних ландшафтів, відновленню і підвищенню родючості ґрунтів, рекультивації порушених земель і землюванню малопродуктивних угідь, захисту земель від ерозії, підтоплення, висушення, зсувів, вторинного засолення і заболочення, ущільнення, забруднення промисловими відходами і хімічними речовинами та інших видів деградації, по консервації деградованих і малопродуктивних земель, попередженню інших негативних явищ;

є) організація територій несільськогосподарських підприємств, організацій і установ з метою створення умов ефективного землекористування та обмежень і обтяжень у використанні земель.

Загальна характеристика.Визначені коментованою нормою "завдання землеустрою" з незначними варіаціями продубльовані у ст. 2 ЗУ "Про землеустрій" як "призначення землеустрою".

До пункту"а". Одним з принципів земельного законодавства, закріплених у ст. 5 ЗКУ, є забезпечення раціонального використання та охорони земель (див. коментар до ст.5 ЗКУ). Раціональне використання зумовлюється не в останню чергу поділом земель на відповідні категорії за цільовим призначенням з урахуванням природних характеристик земель та доцільності їх використання під конкретні цілі. Усунення недоліків у розташуванні земель є ціллю проведення таких дій, як внутрігосподарське та міжгосподарське землевпорядку­вання, одним з важливих результатів планування використання територій населених пунктів, розробки проектів щодо організації і встановлення меж територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення тощо.

До пункту "б". Для формування раціональної системи землеволодінь і землекористувань, створення екологічно сталих ландшафтів і агросистем використовуються дані, отримані у процесі виконання землевпорядних робіт.

Законодавство передбачає існування Державного фонду документації із землеустрою (див. ПКМ від 17.11.2004 №1553 "Про затвердження Положення про Державний фонд документації із землеустрою"), який сформований "на основі збирання, обробки, обліку матеріалів, отриманих у результаті проведення землеустрою незалежно від місця роз­ташування земельних ділянок та форми власності на них, може використовуватись орга­нами державної влади та органами місцевого самоврядування, а також: підприємствами, установами, організаціями і громадянами" для отримання і опрацювання інформації, яка накопичується у фонді у встановленому порядку.

Отримання при здійсненні землевпорядних дій інформації може бути безпосередньою підставою її використання для розробки пропозицій по встановленню особливого режиму і умов використання земель. Це можливо, зокрема, при розробці схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних утворень, що розробляються з метою визначення перспективи використання та охорони земель, для підготовки обґрунтованих пропозицій у галузі земельних відносин, організації раціонального використання та охорони земель, перерозподілу земель з урахуванням потреби сільського, лісового та водного господарств, розвитку сіл, селищ, міст, територій оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення, природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення (ст. 47 ЗУ "Про землеустрій"); проектів землеустрою щодо створення нових землеволодінь та землекористувань, які розробляються з метою обґрунтування розмірів і меж земельних ділянок з урахуванням вимог щодо раціонального використання та охорони земель (ст. 51 Закону); проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь, які відповідно до закону розробляються з метою організації сільськогосподарського виробництва і впо­рядкування сільськогосподарських угідь у межах землеволодінь та землекористувань для ефективного ведення сільськогосподарського виробництва, раціонального використання та охорони земель, створення сприятливого екологічного середовища і покращання природних ландшафтів тощо (ст. 52 Закону).

До пункту "в".Реалізація передбаченого даним пунктом завдання землеустрою знайшла відображення у закріпленні законом таких видів землевпорядних дій, як встановлення і зміна меж адміністративно-територіальних утворень (ст. 46 ЗУ "Про землеустрій"), скла­дання проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі надання, передачі, вилучення (викупу), відчуження земельних ділянок (ст. 50 Закону), встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) (ст. 55 ЗУ "Про землеустрій"), складання проектів землеустрою щодо організації і встановлення меж територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення (ст. 47 ЗУ "Про землеустрій").

До пункту "г". Розробка загальнодержавних і регіональних програм використання та охорони земель сприяє визначенню складу та обсягів першочергових і перспективних заходів з використання та охорони земель, а також обсягів і джерел ресурсного забезпечення їх реалізації (ст. 44 ЗУ "Про землеустрій".). Щодо стану із виконанням даного завдання див. коментар до ст.ст. 177, 178 ЗКУ

Схеми землеустрою і техніко-економічні обґрунтування використання та охорони земель адміністративно-територіальних утворень також сприяють досягненню поставленої у коментованому пункті мети, оскільки розробляються з метою визначення перспективи щодо використання та охорони земель, а також підготовки обґрунтованих пропозицій у галузі земельних відносин, організації раціонального використання та охорони земель, перерозподілу земель з урахуванням потреби сільського, лісового та водного господарств, розвитку сіл, селищ, міст, територій оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного при­значення, природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення тощо (ст. 45 ЗУ "Про землеустрій".).

До пункту "г". Еколого-економічна оптимізація використання та охорони земель сільськогосподарського призначення, впровадження прогресивних форм організації управління землекористуванням, удосконалення співвідношення і розміщення земельних угідь, системи сівозмін, сінокосо- і пасовищезмін забезпечується розробкою проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обгрунтування сівозміни та впоряд­кування угідь з метою організації сільськогосподарського виробництва і впорядкування сільськогосподарських угідь у межах землеволодінь та землекористувань для ефективного ведення сільськогосподарського виробництва, раціонального використання та охорони земель, створення сприятливого екологічного середовища і покращання природних ландшафтів (ст. 52 ЗУ "Про землеустрій").

Також можливе складання робочих проектів землеустрою як кінцевих документів на виконання заходів, передбачених схемами використання та охорони земель, що потребують капітальних вкладень (ст. 54 ЗУ "Про землеустрій").

До пункту "д". Розробка системи заходів по збереженню і поліпшенню природних ландшафтів, відновленню і підвищенню родючості ґрунтів, рекультивації порушених земель і землюванню малопродуктивних угідь, захисту земель від ерозії, підтоплення, висушення, зсувів, вторинного засолення і заболочення, ущільнення, забруднення промис­ловими відходами і хімічними речовинами та інших видів деградації, по консервації дегра-дованих і малопродуктивних земель, попередженню інших негативних явищ забезпечується переліченими вище видами землевпорядних робіт, а саме складанням загальнодержавних і регіональних програм використання та охорони земель, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних утворень, проектів землеустрою щодо організації і встановлення меж територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь, спеціальних тематичних карт і атласів стану земель, робочих проектів землеустрою тощо (ст.ст. 44, 45, 47, 52, 54, 57 ЗУ "Про землеустрій").

До пункту "є". Внутрігосподарський землеустрій територій несільськогосподарських підприємств, організацій і установ найчастіше здійснюється при розробці технічної документації із землеустрою щодо складання документів, які посвідчують право на земельну ділянку, а так само при встановленні меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), що проводиться відповідно до наявних топографо-геодезичних і картографічних матеріалів, на яких відображені межі обмежень і обтяжень у використанні земель (ст.ст. 55, 56 ЗУ "Про землеустрій").

 

Стаття 1 8 4. Зміст землеустрою

Землеустрій передбачає:

а) встановлення (відновлення) на місцевості меж адміністративно-територіальних утворень, землеволодінь і землекористувань;

б) розробку загальнодержавної і регіональних програм використання та охорони земель;

в) складання схем землеустрою, розроблення техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель відповідних адміністративно-територіальних утворень;

г) обґрунтування встановлення меж територій з особливими природоохоронними, рекреаційними і заповідними режимами;

ґ) складання проектів впорядкування існуючих землеволодінь і землеко­ристувань та створення нових;

д) складання проектів відведення земельних ділянок;

є) встановлення в натурі (на місцевості) меж земельних ділянок;

є) підготовку документів, що посвідчують право власності або право користування землею;

ж) складання проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозмін, упорядкування угідь, а також розроблення заходів щодо охорони земель;

з) розроблення іншої землевпорядної документації, пов'язаної з використанням та охороною земель;

и) здійснення авторського нагляду за виконанням проектів з використання та охорони земель;

І) проведення топографо-геодезичних, картографічних, ґрунтових, геоботанічних та інших обстежень і розвідувань земель.

Документація, розроблена при виконанні одних землевпорядних робіт, іноді може використовуватись для проведення інших, адже інформація, отримана при… До пункту "а". Встановлення на місцевості меж земельних ділянок… Розробка і реалізація проектів землеустрою щодо встановлення (відновлення) на місцевості меж…

Землеустрій здійснюється державними та іншими землевпорядними організаціями за рахунок коштів Державного бюджету України, бюджету Автономної Республіки Крим і місцевих бюджетів, а також коштів громадян та юридичних осіб.

Землеустрій здійснюється відповідно до закону.

ПКМ від 14.11.2000 "Про затвердження переліку органів ліцензування" органом ліцензування щодо здійснення землевпорядних робіт визначено… Здійснення землевпорядних робіт можливе лише при дотримання ліцензійних умов -… Оскільки здійснення землевпорядних робіт передбачає укладення відповідного договору, це дає можливість сторонам…

Робочі землевпорядні проекти, пов'язані з упорядкуванням, докорінним поліпшенням та охороною земель, раціональним їх використанням, розгляда­ються і затверджуються замовниками цих проектів.

Зміни до землевпорядних проектів та інших матеріалів з питань зем­леустрою вносяться за рішенням органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування або власників землі та землекористувачів, які затвердили ці проекти.

3. Прогнозні матеріали використання і охорони земель, проекти землеустрою, матеріали державного земельного кадастру, проекти з питань використання і охорони земель, реформування земельних відносин, а також техніко-економічні матеріали обґрунтувань використання і охорони земель підлягають державній експертизі, яка здійснюється органом по земельних ресурсах відповідно до закону.

До частини першої."Документація із землеустрою розробляється на основі завдання на розробку відповідного виду документації, затвердженого замовником" (ст. 29 ЗУ "Про землеустрій"). Розроблені відповідно до правил ст. 185 ЗКУ та ЗУ "Про землеустрій" проекти землеустрою підлягають затвердженню суб'єктами, переліченими в коментованій нормі відповідно до їх компетенції. Реалізація документації із землеустрою можлива лише після її затвердження.

До частини другої.Внесення змін до проектної документації із землеустрою здійснюється розробниками документації із землеустрою, тобто юридичними чи фізичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою відповідно до закону. Підставами можуть бути рішення органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування; укладені договори між землевласниками і землекористувачами та розробни­ками документації із землеустрою, судові рішення тощо, що стали передумовою розробки змінюваної документації.

До частини третьої.Коментована норма визначає, що деякі види землевпорядних матеріалів підлягають державній експертизі, яка здійснюється органом по земельних ресурсах відповідно до закону. Таким законом є ЗУ "Про державну експертизу землевпорядної документаці'ї". Державна землевпорядна експертиза (експертиза землевпорядної документації) — "діяльність, метою якої є дослідження, перевірка, аналіз та оцінка об 'єктів експертизи на предмет їх відповідності вимогам законодавства, встановленим стандартам, нормам і правилам, а також: підготовка обґрунтованих висновків для прийняття рішень щодо об 'єктів експертизи" (ст. 1 ЗУ "Про державну експертизу землевпорядної документації"). Здійснення експертизи регламентується ч. З ст. 186 ЗКУ, ЗУ "Про державну експертизу землевпорядної документації"", Наказом Держкомзему України "Про затвердження Методики проведення державної експертизи землевпорядної документації" від 03.12.2004 №391, ПКМ від 12 липня 2006 р. №974 "Про затвердження Порядку реєстрації об'єктів державної експертизи землевпорядної документації та типової форми її висновку".

Види землевпорядної документації, що підлягають обов'язковій державній експертизі, визначаються ст. 9 Закону. Можлива також вибіркова експертиза землевпорядної документаці'ї, експертиза якої не є обов'язковою (ст. 10 Закону).

Виконавцями державної експертизи є експерти, якими можуть бути спеціалісти, котрі мають вищу освіту, відповідну спеціальність, кваліфікацію і професійні знання, володіють навичками аналізу експертної інформації, а також мають практичний досвід у відповідній сфері не менше трьох років (ст. 23 ЗУ "Про державну експертизу землевпорядної документації").

Відповідно до ст. 32 ЗУ "Про державну експертизу землевпорядної документації" державна експертиза проводиться шляхом розгляду документації та матеріалів, а за необхідності - шляхом проведення обстежень у натурі (на місцевості). При проведенні державної експертизи досліджуються, перевіряються, аналізуються та оцінюються дотримання вимог законодавства та встановлених стандартів, норм і правил при прийнятті проектних рішень, відповідність передбачених документацією заходів вимогам раціонального використання та охорони земель, а також дотриманню законних прав та інтересів власників земельних ділянок та землекористувачів, держави і суспільства, еколого-економічна ефективність проектних рішень щодо запобігання їх негативного впливу на стан земельних ресурсів, суміжні земельні ділянки, ландшафт тощо.

Процедура проведення експертизи врегульована Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах 03.12.2004 №391 "Про затвердження Методики проведення державної експертизи землевпорядної документації" і включає власне перевірку наявності та повноти необхідних документів і матеріалів щодо об'єктів державної експертизи та їх реєстрацію, аналітичне опрацювання документів чи матеріалів, а в разі необхідності - проведення обстежень у натурі (на місцевості). Результатом проведення державної експертизи є висновок державної експертизи, який повинен містити оцінку допустимості та можливості прийняття рішення щодо об'єкта державної експертизи. Висновок затверджується "спеціально упо­вноваженим органом виконавчої влади у сфері державної експертизи" (ч. 8 ст. 35 Закону), на сьогодні - територіальним органом Держкомзему України обласного рівня.

Статистичні дані щодо проведення державної землевпорядної експертизи такі: у Держкомземі України в 2006 році проведено державну землевпорядну експертизу 1800 одиниць проектно-технічної документації, в т. ч. оцінено: позитивно - 839 (46,6 %), нега­тивно - 239 (13,3 %), повернуто на доопрацювання - 722 (40,1 %)⁴⁵⁰.

 

Глава 32

 

Контроль за використанням

Та охороною земель

Загальна характеристика. Контроль за використанням та охороною земель, за законодавчим визначенням, "полягає в забезпеченні додержання органами… У доктрині земельного права державний контроль за використання і охороною… На наш погляд, контроль за використанням та охороною земель більш доцільно визначити як діяльність уповноважених…

Контроль за використанням та охороною земель полягає в забезпеченні додержання органами державної влади, органами місцевого самоврядування, підприємствами, установами, організаціями і громадянами земельного законо­давства України.

Традиційно під контролем розуміється перевірка, облік діяльності кого-, чого-небудь, нагляд за кимось, чимось⁴⁵². Зміст та завдання контролю за використанням та охороною земель, окрім наведеного тлумачення, опосередковуються ще й змістом коментованої статті. Так, контроль спрямовується на два головні різновиди земельних відносин: використання земель та їх охорону.

Завданням контролю є перевірка діяльності усіх суб'єктів земельних правовідносин незалежно від форми власності та галузевої належності. І хоча буквальне тлумачення норми дозволяє стверджувати, що до таких суб'єктів не віднесені, приміром, іноземні держави, особи без громадянства, системний аналіз інших норм ЗКУ у їх сукупності приводить до іншого висновку. Відсутність у коментованій нормі згадки про деяких суб'єктів є швидше недоліком юридичної техніки, адже і за змістом і за призначенням контролю діяльність останніх також має підпадати під дію норм глави 32 ЗКУ.

Регламентація земельних відносин, враховуючи публічний характер більшості земельно-правових норм, як правило, знаходиться під значною увагою державних органів, покликаних відслідковувати ступінь дотримання суб'єктами земельних правовідносин таких норм. Це зумовлюється значенням землі як об'єкта земельних правовідносин (див. коментар до ст. 2 ЗКУ).

Шляхи забезпечення додержання органами державної влади, органами місцевого самоврядування, підприємствами, установами, організаціями і громадянами земельного законодавства України, а також правове регулювання відповідних правовідносин розкриті у коментарі до ст.ст. 188-190 ЗКУ

 

Стаття 188. Державний контроль за використанням та охороною земель

Державний контроль за використанням та охороною земель здійснюється уповноваженими органами виконавчої влади по земельних ресурсах, а за додержанням вимог законодавства про охорону земель - спеціально уповноваженими органами з питань екології та природних ресурсів.

Порядок здійснення державного контролю за використанням та охороною земель встановлюється законом.

Держкомзему України ("уповноважений орган виконавчої влади по земельних ресурсах"). У складі Держкомзему діє спеціальний "урядовий… Мінприроди України ("спеціально уповноважений орган з питань екології та… Мінагрополітики України (у його складі - Державний технологічний центр охорони родючості грунтів Міністерства аграрної…

Самоврядний контроль за використанням та охороною земель здійснюється сільськими, селищними, міськими, районними та обласними радами.

Оскільки на законодавчому рівні засади здійснення самоврядного контролю визначаються лише в загальному вигляді, існує практика деталізації положень… П. "б" ч. 1 ст. 33 ЗУ "Про місцеве самоврядування в… припиняти право користування земельною ділянкою відповідно до ст.ст. 141, 143 ЗКУ у випадку наявності порушень у діях…

Громадський контроль за використанням та охороною земель здійснюється громадськими інспекторами, які призначаються відповідними органами місцевого самоврядування і діють на підставі положення, затвердженого цен­тральним органом виконавчої влади по земельних ресурсах.

Здійснення громадського контролю відповідно до коментованої норми провадиться громадськими інспекторами, які призначаються відповідними органами місцевого самоврядування і діють на підставі положення, затвердженого центральним органом виконавчої влади по земельних ресурсах. На сьогодні відповідне положення поки що не затверджене, а громадських інспекторів не існує.

З іншого боку, громадський контроль за використанням та охороною земель на даний час може здійснюватися в рамках громадського контролю у галузі охорони навколишнього природного середовища. Законодавчою основою для здійснення такого контролю є ст. 36 ЗУ "Про охорону навколишнього природного середовища" та Наказ Міністерства екології та природних ресурсів України №88 від 27.02.2002 "Про затвердження Положення про громадських інспекторів з охорони довкілля".

Відповідно до норм наведеного Положення діяльність громадських інспекторів організовують та координують Державна екологічна інспекція та територіальні органи Мінприроди.

Громадські інспектори мають право здійснювати громадський контроль за дотриманням, зокрема, земельного законодавства, проте спільно з працівниками органів Мінприроди чи інших державних органів, які здійснюють контроль за охороною, раціональним викори­станням та відтворенням природних ресурсів, а також органів державної виконавчої влади та місцевого самоврядування. Так, спільно з наведеними особами громадський інспектор має право брати участь у проведенні перевірок додержання підприємствами, установами, організаціями всіх форм власності та громадянами вимог земельного як частини при­родоохоронного законодавства. Право на проведення перевірок і складання актів за їх результатами може бути реалізоване за направленням органу Мінприроди, який призначив громадського інспектора.

При виявленні порушень чинного земельного законодавства інспектор має право складати протоколи про адміністративні правопорушення, з поміж іншого у галузі земельних відносин, за які передбачена відповідальність ст.ст. 65-1, 77, 77-182, 85, 91,91-2,153 КУпАП і подавати їх відповідному органу Мінприроди для притягнення винних до відповідальності.

Крім цього, інспектори мають право доставляти осіб, які вчинили порушення природоо­хоронного законодавства, до органів місцевого самоврядування, органів внутрішніх справ та штабів громадських формувань з охорони громадського порядку і державного кордону, якщо особу порушника не може бути встановлено на місці порушення, проводити у випадках, установлених законом, фотографування, звукозапис, кіно- і відеозйомку як допоміжний засіб для попередження і розкриття порушень законодавства в галузі раціонального використання і відтворення земельних ресурсів.

 

Глава 33

Моніторинг земель

Моніторинг земель (від англ. "to monitor" - "спостерігати") є системою "спостереження за станом земель з метою своєчасного… Здійснення моніторингу земель, окрім ст.ст. 191-192 ЗКУ, регламентують ст. 22… Незважаючи на достатньо розвинене правове регулювання, через низку об'єктивних та суб'єктивних факторів спостереження…

Моніторинг земель - це система спостереження за станом земель з метою своєчасного виявлення змін, їх оцінки, відвернення та ліквідації наслідків негативних процесів.

У системі моніторингу земель проводиться збирання, оброблення, передавання, збереження та аналіз інформації про стан земель, прогнозування їх змін і розроблення науково обґрунтованих рекомендацій для прийняття рішень щодо запобігання негативним змінам стану земель та дотримання вимог екологічної безпеки.

Моніторинг земель є складовою частиною державної системи моніторингу довкілля.

Залежно від цілей, спостережень і охоплення територій моніторинг земель може бути національним, регіональним і локальним.

Ведення моніторингу земель здійснюється уповноваженими органами виконавчої влади з питань земельних ресурсів, з питань екології та природних ресурсів.

Порядок проведення моніторингу земель встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Забезпечення здійснення моніторингу покладається на Держкомзем України як центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів (ст. 16 ЗУ… земель"). Складовою частиною моніторингу земель є моніторинг Грунтів. Моніторинг родючості ґрунтів здійснює Мінагрополітики…

Основними завданнями моніторингу земель є прогноз еколого-економічних наслідків деградації земельних ділянок з метою запобігання або усунення дії негативних процесів.

Ведучи мову про "завдання" (в множині), законодавець чомусь навів лише одне завдання - прогноз наслідків деградації земельних ділянок.

Деградацією є погіршення властивостей, якостей земель внаслідок негативних явищ природного чи техногенного характеру.

На наш погляд, завдання моніторингу полягають також у прогнозуванні самих негативних явищ, що можуть спричинити деградацію земель внаслідок водної чи вітрової ерозії, підтоплення, висушення, зсувів, вторинного засолення, закислення, заболочення, ущільнення грунтів, забруднення земель промисловими відходами та хімічними речовинами тощо.

Необхідність здійснення відповідного прогнозування підкреслювалася у ряді загально­державних (національних) та регіональних програм, зокрема, в Загальнодержавній програмі розвитку водного господарства, затвердженій ЗУ від 17.01.2002, Комплексній програмі захисту від шкідливої дії вод сільських населених пунктів та сільськогосподарських угідь в Україні у 2001-2005 роках та прогнозом до 2010 року, схваленій ПКМ від 26.07.2000 №1173, Комплексній програмі розвитку меліорації земель та поліпшення екологічного стану зрошуваних та осушених угідь у 2001-2005 роках та прогнозом до 2010, схваленій ПКМ від 16.11.2000 №1704, Комплексній програмі ліквідації наслідків підтоплення територій в містах і селищах України, затвердженій ПКМ від 15.02.2002 №160, Загальнодержавній програмі поводження з токсичними відходами, затвердженій ЗУ від 14.09.2000⁴⁵⁴.

 

Глава 34

Державний земельний кадастр

 

Стаття 193. Визначення державного земельного кадастру

Державний земельний кадастр - це єдина державна система земельно-кадастрових робіт, яка встановлює процедуру визнання факту виникнення або припинення права власності і права користування земельними ділянками та містить сукупність відомостей і документів про місце розташування та пра­вовий режим цих ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, кількісну та якісну характеристику, розподіл серед власників землі та землекористувачів.

Державний земельний кадастр є основою для ведення кадастрів інших природних ресурсів.

До частини першої.Як бачимо, у законодавчому визначенні поєднані одразу три різних підходи до визначення кадастру - через "роботи", "відомості" та "документи", що навряд чи можна вважати послідовним. На наш погляд, державний земельний кадастр - це сукупність юридично значимих задокументованих відомостей про земельні ділянки. А от ведення державного земельного кадастру - це, дійсно, система робіт.

У спеціальній землевпорядній літературі кадастр також визначається як "методично організований публічний реєстр даних про всі юридичні об'єкти на земній поверхні у межах певної країни або регіону, який ґрунтується на зніманні кордонів цих об 'сктів"⁴".

У міжнародній практиці⁴⁵⁶ земельний кадастр визначається як заснована зазвичай на земельних ділянках (парцелах) сучасна земечьно-інформаиійна система, що містить записи про права на нерухомість. Як правило, вона включає геометричний опис земельної ділянки, пов'язаний із іншими записами, що описують сутність прав, вартість земельної ділянки та її поліпшень. Призначається кадастр для фіскальних, правових цілей, для організації управління землями, створює можливості для сталого розвитку га охорони навколишнього середовища⁴⁵⁷.

Слово "кадастр" походить від латинських слів caput ('предмет, що оподатковується"), capitastrum ("опис предметів, що оподатковуються"). Пізніше від цих слів утворилося французьке слово cadastre⁴⁵*. У багатьох державах кадастр як звід відомості про об'єкти оподаткування є ровесником систем оподаткування, а отже, і самих держав⁴⁵'. Так, у Китаї кадастр існував вже 4000 років тому⁴⁶⁰.

До частини другої.Державний земельний кадастр є основою не лише для ведення кадастрів інших природних ресурсів та містобудівного кадастру населених пунктів, але і для ведення кадастру особливо охоронюваних територій та об'єктів. Існування кадастрів різних природних ресурсів передбачено у загальному вигляді ст. 23 ЗУ "Про охорону навколишнього природного середовища". Ведення кадастрів окремих природних ресурсів регламентується положеннями природоресурсного законодавства, законодавства про охо­рону окремих територій та об'єктів:

• ст. 56 ЗУ "Про тваринний світ", ПКМ "Про порядок ведення державного кадастру тваринного світу" від 15.11.1994 №772;

• ст. 43 Кодексу України про надра, ПКМ "Про затвердження Порядку державного обліку родовищ, запасів і проявів корисних копалин" від 31.01.1995 №75;

• главою 9 ЛК України, ПКМ "Про затвердження Порядку ведення державного лісового кадастру та обліку лісів" 20.06.2007 №848;

• ст. 28 ВК України, ПКМ "Про затвердження Порядку ведення державного водного кадастру" 08.04.1996 №413;

• ст.ст. 36, 37 ЗУ "Про курорти", ПКМ "Про затвердження порядку створення і ведення Державного кадастру природних територій курортів" 23.05.2001 №562; ПКМ "Про затвердження Порядку створення і ведення Державного кадастру природних лікувальних ресурсів" від 26.07.2001 №872;

• ПКМ "Про затвердження Положення про регіональні кадастри природних ресурсів" від 28.12.2001 №1781;

• ст. 23 ЗУ "Про основи містобудування", ПКМ "Про містобудівний кадастр населених пунктів" від 25.03.1993 №224.

•

Стаття 194. Призначення державного земельного кадастру

Призначенням державного земельного кадастру є забезпечення необхідною інформацією органів державної влади та органів місцевого самоврядування, заінтересованих підприємств, установ і організацій, а також громадян з метою регулювання земельних відносин, раціонального використання та охорони земель, визначення розміру плати за землю і цінності земель у складі природ­них ресурсів, контролю за використанням і охороною земель, економічного та екологічного обґрунтування бізнес-планів та проектів землеустрою.

Інформація, яка міститься у державному земельному кадастрі, включає дані та відомості, а також документи про місце розташування та правовий режим цих ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, кількісну та якісну характеристику, розподіл серед власників землі та землекористувачів (див. ч. 1 ст. 193 ЗКУ).

Склад земельно-кадастрової документації визначається п. 7 Положення про порядок ведення державного земельного кадастру, затвердженого ПКМ від 12.01.1993 №15. Структура та перелік земельно-кадастрової документації, що ведеться на різних рівнях органами земельних ресурсів, визначені додатком №2 до наказу Держкомзему від 03.09.1999 №83 "Про удосконалення ведення державного земельного кадастру в зв'язку з його автоматизацією".

Правовий режим земельно-кадастрової інформації та порядок її надання зацікавленим особам визначаються ЗУ "Про інформацію", "Про топографо-геодезичну і картографічну діяльність". Порядок забезпечення земельно-кадастровою інформацією органів державної влади та органів місцевого самоврядування, заінтересованих підприємств, установ і організацій, а також громадян частково врегульовано нормами ПКМ "Про затвердження Положення про Державний фонд документації із землеустрою від 17.11.2004 №1553. Вико­ристання матеріалів Державного фонду здійснюється з дотриманням вимог законодавства про авторські права, державну таємницю (відповідно до наказу СБУ Про затвердження Зводу відомостей, що становлять державну таємницю від 12.08.2005 №440). Зокрема, до відомостей, що складають державну таємницю, віднесені відомості про топографічні карти і плани масштабу 1:50000 та крупніших масштабів, спеціальні карти (незалежно від форми та виду носія інформації), похідні від матеріалів аеро- космічних зйомок, які створені в державній системі координат на територію України.

 

Стаття 195. Завдання ведення державного земельного кадастру

Основними завданнями ведення державного земельного кадастру є:

а) забезпечення повноти відомостей про всі земельні ділянки;

б) застосування єдиної системи просторових координат та системи ідентифікації земельних ділянок;

В) запровадження єдиної системи земельно-кадастрової інформації та її достовірності.

До пункту "а".Земельний кадастр як системний звід відомостей про земельні ділянки в межах території України покликаний містити інформацію по усіх об'єктах (земельних ділянках). Повноту потрібно розглядати у двох розуміннях - як наявність відомостей про усі земельні ділянки в межах території України та як наявність усіх відомостей про кожну конкретну земельну ділянку.

Наприклад, відповідно до ч. З ст. 125, ст.ст. 196, 202 ЗКУ приступати до використання земельної ділянки не можна до реєстрації документа, що посвідчує право на неї у державному реєстрі земель, який є складовою державного земельного кадастру.

Повнота відомостей державного земельного кадастру на сьогодні має опосередковуватись застосуванням новітніх інформаційних технологій обліку документів та відомостей, що в них вміщені. Дана робота має вестись на підставі ПКМ "Про Програму створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру" від 02.12.1997 №1355, наказу Держкомзему України "Про удосконалення ведення державного земельного кадастру в зв'язку з його автоматизацією" від 03.09.1999 №83 тощо.

До пункту "б".Використання єдиної системи просторових координат для ведення державного земельного кадастру забезпечується створенням та підтримання єдиної системи просторових координат на території України. Для цієї мети створюється державна геодезична мережа.

Державна геодезична мережа - це "сукупність її пунктів, рівномірно розміщених на території країни і закріплених на місцевості спеціальними центрами, які забезпечують їх збереження та стійкість у плані і за висотою протягом тривалого часу". Ця мережа "є носієм геодезичної системи координат і висот України" (п. 2 Основних положень створення Державної геодезичної мережі України, затверджених ПКМ від 08.06.1998 №844).

"Складовими частинами мережі є планова і висотна геодезичні мережі, пункти яких повинні бути суміщені або мати між: собою надійний геодезичний зв 'язок" (п. 2 Основних положень створення Державної геодезичної мережі України, затверджених ПКМ від 08.06.1998 №844). Така мережа створюється, зокрема, для встановлення єдиної геодезичної системи координат та висот на території країни, геодезичного забезпечення ведення дер­жавного земельного кадастру.

Питання застосування єдиної системи просторових координат на території України регулюється ЗУ "Про топографо-геодезичну і картографічну діяльність", постановами KM "Про Порядок охорони геодезичних пунктів" від 19.07.1999 №1284, "Деякі питання застосування геодезичної системи координат" від 22.09.2004 №1259, "Про затвердження основних положень створення Державної геодезичної мережі України" від 08.06.1998 №844, наказом Головного управління геодезії, картографії та кадастру при KM України "Про затвердження Інструкції про типи центрів геодезичних пунктів" (ГКНТА-2.01.02-01-93) №23 від 19.05.1993 тощо.

Ідентифікація земельних ділянок, що забезпечувала б відсутність помилок, дублювань та максимальну інформативність, побудована на основі використання так званого кадастрового номера земельної ділянки - див. Вказівку Державного комітету України по земельних ресурсах 16.02.1998 №9 "Про створення єдиної системи нумерації земельних ділянок для ведення державного земельного кадастру". Згаданий документ визначає, що кадастровий номер земельної ділянки - "унікальний (не повторюється на всій території України) номер, який присвоюється при формуванні земельної ділянки і зберігається за нею на весь час її існування" (п. 1 Вказівки).

Структура кадастрового номера земельної ділянки є однорідною на всій території України і має ієрархічну структуру. По території України для всіх без винятку об'єктів адміністративно-територіального устрою України земельним ділянкам присвоюється када­стровий номер, який має чотири рівні ієрархії. Позиційна структура кадастрового номера земельної ділянки має такий вигляд (де "х" - є цифрою): <хххххххххх>:<хх>:<хх>:<ххх>. Перші десять цифр - код адміністративно-територіального устрою України, наступні дві - номер кадастрової зони, ще дві - номер кадастрового кварталу і трьохзначний номер земельної ділянки в ньому (п. 3.1. Вказівки, Доповнення до Вказівки від 12.05.1998). Присвоєння кадастрових номерів врегульовано вказівкою Держкомзему України від 20.03.2002 №12 "Про присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам для ведення Державного реєстру земель".

До пункту "в". Інформатизація та автоматизація ведення державного земельного кадастру в Україні передбачена ПКМ від 02.12.1997 №1355 "Про Програму створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру", Розпорядженням KM України "Про проведення у Львівській області експерименту із створення єдиної інформаційної системи реєстрації земельних ділянок, об'єктів нерухомого майна та прав на них" від 09.08.2001 №355-р та ін. актами.

На думку фахівців, одним з головних недоліків існуючого земельного кадастрового обліку слід вважати його статистичний характер (починаючи з радянських часів, актуалізація кадастрових даних підмінялася веденням статистичної звітності з кількісного обліку земель за формами №6-зем, ба-зем, 2-зем), просторові характеристики обліковувалися з недостатньою точністю та ретельністю. У діючих автоматизованих кадастрових системах, впровадження яких спорадично почалося з 1990-х pp., кадастровий план, як правило, містить ва базові інформаційні шари: (1) межі земельних ділянок (з характеристиками об'єктів нерухомості) та (2) межі земельних угідь. Вчені-землевпорядники пропонують доповнити ці дані відомостями про належність ділянки до певного природно-сільськогосподарського регіону, межі захисних, охоронних та інших зон із особливим режимом, межі ділянок, включених до екологічної мережі, перспективні напрямки розвитку територій⁴⁶².

 

Стаття 196. Складові частини державного земельного кадастру

Державний земельний кадастр включає:

а) кадастрове зонування;

б) кадастрові зйомки;

в) бонітування ґрунтів;

г) економічну оцінку земель;

ґ) грошову оцінку земельних ділянок;

д) державну реєстрацію земельних ділянок;

є) облік кількості та якості земель.

Особливості кожного виду земельно-кадастрових робіт, визначених даною статтею, розкрито у ст.ст. 197-203 ЗКУ та коментарі до них.

 

Стаття 197. Кадастрове зонування

Кадастрове зонування включає встановлення:

а) місця розташування обмежень щодо використання земель;

б) меж кадастрових зон та кварталів;

в) меж оціночних районів та зон;

Г) кадастрових номерів (території адміністративно-територіальної одиниці).

На відміну від поняття "зонування територій" (різновид планування використання земель), передбаченого ст. 180 ЗКУ, кадастрове зонування не встановлює прав та обов'язків, а лише фіксує існуючий правовий режим та є технічним засобом обліку земель.

Кадастрове зонування як спосіб обліку земель та систематизації даних про них передбачає комплекс заходів, детальніше про які буде зазначено нижче.

До пункту "а". Обмеженнями щодо використання земель відповідно до норм ЗКУ є охоронні зони навколо відповідних об'єктів, зони санітарної охорони водних об'єктів, санітарно-захисні зони навколо джерел шкідливого впливу, зони особливого режиму вико­ристання земель, пов'язаного з обороною та забезпеченням територіальної цілісності, земельні сервітути тощо (див. главу 18 ЗКУ).

До пункту "б".Відповідно п. 1 Вказівки Державного комітету України по земельних ресурсах 16.02.1998 №9 "Про створення єдиної системи нумерації земельних ділянок для ведення державного земельного кадастру",

• кадастровий квартал - "це компактне об 'єднання земельних ділянок у населеному пункті, яке обмежене інженерними спорудами або природними межами";

• кадастрова зона ~ "сукупність (об 'єднання) земельних ділянок, які знаходяться за межами населених пунктів на території сільської (селищної) ради, або об'єднанням кадастрових кварталів у населених пунктах";

Кадастровий квартал та кадастрова зона разом із земельною ділянкою, адміністративно-територіальною одиницею вважаються кадастровими обліковими одиницями.

В ідеалі межі кадастрових кварталів (зон), за твердженнями фахівців, повинні проходити по зовнішніх межах земельних ділянок (кварталів). Таким чином, межі всіх об'єктів будуть топологічно узгодженими, а координати меж кадастрових кварталів (зон) будуть співпадати з координатами відповідних пунктів меж земельних ділянок*³. На практиці када­строве зонування і розробка індексних карт передує проведенню суцільної інвентаризації земельних ділянок, а тому спочатку розробляються орієнтовні (проектні) меж кадастрових зон і кварталів, виходячи з наявних топографічних планів та містобудівної документації відносно території міста. При розробці проектних меж кадастрових кварталів може бути використана схема містобудівних кварталів, схеми червоних ліній та ліній регульованої забудови, а також схеми землеоціночної структуризації території, яка виконувалася в процесі грошової оцінки земель міста.

Кадастровий номер лишається незмінним протягом всього часу існування земельної ділянки, несе в собі інформацію щодо місця розміщення земельної ділянки (код адміністративно-територіальної одиниці, номер кадастрового кварталу в межах кадастрової зони та номер земельної ділянки в межах кадастрового кварталу). Поділ чи об'єднання земельних ділянок спричиняють зміну кадастрових номерів, оскільки свідчать про формування нового об'єкта права.

До пункту "в". Оціночний район та оціночна зона - території, що характеризується більшою чи меншою однорідністю агрокліматичних, геоморфологічних, грунтово-меліоративних і природно-технологічних характеристик, які враховуються при їх оцінці (таке розуміння цих термінів випливає із положень законодавства про оцінку земель).

Наприклад, рішенням Київради "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Києва та порядку її визначення" від 26.07.2007 №43/1877, затверджено Схему економіко-планувального зонування м. Києва, яка включає 741 зону.

До пункту "г". Кадастрова нумерація земельних ділянок - це створення системи кадастрових номерів, присвоєння кожній ділянці унікального номера за правилами і у системі, розкритій у коментарі до п. "б" ст. 195 ЗКУ.

Відповідно до Порядку присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам для ведення Державного реєстру земель (додаток до вказівки Держкомзему від 20.02.2002 № 12 – неофіційний текст див. на компакт-диску, щоб дадається) призначенням кадастрового номера земельної ділянки є її однозначна ідентифікація в базах даних та на кадастрових планах для мети створення та ведення земельного кадастру, системи реєстрації земельних ділянок тоо. Головною вимогою до формування кадастрового номера є його унікальність в межах України та часі.

Кадастровий номер лишається незмінним протягом всього часу існування земельної ділянки, несе в собі інформацію щодо місця розміщення земельної ділянки (код адміністративно- територіальної одиниці, номер кадастрового кварталу в межах кадастрової зони та номер земельної ділянки в межах кадастрового кварталу). Поділ чи обєднання земельних ділянок спричиняють зміну кадастрових номерів, оскільки свідчать про формування нового об’єкта.

Стаття 198. Кадастрові зйомки

Кадастрові зйомки - це комплекс робіт, виконуваних для визначення та відновлення меж земельних ділянок.

2. Кадастрова зйомка включає:

а) геодезичне встановлення меж земельної ділянки;

б) погодження меж земельної ділянки з суміжними власниками та землекористувачами;

в) відновлення меж земельної ділянки на місцевості;

г) встановлення меж частин земельної ділянки, які містять обтяження та обмеження щодо використання землі;

Виготовлення кадастрового плану.

Визначення меж відбувається у випадку, коли таких меж не існувало, тоді як їх відновлення відбувається у випадку повної або часткової втрати на… Відновлення меж земельних ділянок може виконуватися або як самостійний вид… Встановлення чи відновлення в натурі (на місцевості) меж адміністративно-територіальних утворень, меж земельних…

Бонітування ґрунтів - це порівняльна оцінка якості ґрунтів за їх основними природними властивостями, які мають сталий характер та суттєво впливають на врожайність сільськогосподарських культур, вирощуваних у конкретних природно-кліматичних умовах.

Бонітування ґрунтів проводиться за 100-бальною шкалою. Вищим балом оцінюються ґрунти з кращими властивостями, які мають найбільшу природну продуктивність.

До частини першої. "Дані бонітування Грунтів є складовою частиною державного земельного кадастру та є основою проведення економічної оцінки сільськогосподарських угідь і враховуються при визначенні екологічної придатності ґрунтів для вирощ­вання сільськогосподарських культур, а також: втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва" (ст. 5 ЗУ "Про оцінку земель"). Ці положення частково відображені і у ст. 37 ЗУ "Про землеустрій".

Підставою для проведення бонітування ґрунтів є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. За результатами бонітування грунтів складається технічна документація. Технічна документація з бонітування грунтів у межах населених пунктів затверджується відповідною місцевою радою. Технічна документація з бонітування грунтів на земельних ділянках, розташованих за межами населених пунктів, затверджується районними радами (ст.ст. 15, 20 ЗУ "Про оцінку земель"). Технічна документація з бонітування ґрунтів підлягає державній експертизі відповідно до ЗУ "Про державну експертизу землевпорядної документації"'.

Відповідно до ст. 16 ЗУ "Про оцінку земель", який визначає основні засади про­цедури здійснення бонітування грунтів, останнє проводиться на землях не лише сільськогосподарського (не рідше як раз на 7 років), а й лісогосподарського призначення (без встановленої Законом періодичності) юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою. Таким чином, Закон фактично відносить процедуру бонітування ґрунтів до землеустрою, а не до ведення державного земельного кадастру.

Ст. 5 ЗУ "Про оцінку земель" відносить бонітування ґрунтів до різновидів оцінки земель Дані бонітування ґрунтів є складовою частиною державного земельного кадастру та є основою проведення економічної оцінки сільськогосподарських угідь і враховуються при визначенні екологічної придатності ґрунтів для вирощування сільськогосподарських культур, а також втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва.

До частини другої. Фахівці зазначають, що основна мета бонітування - кількісне визначення відносної якості ґрунтів за їх родючістю, тобто наскільки один ґрунт краще чи гірше за інший здатний забезпечувати екологічні вимоги сільськогосподарських культур. Після розрахунків балів бонітету земельних угідь і територіальних одиниць розраховують коефіцієнт позитивної якості (добротності) земель, який відображає, у скільки разів землі того чи іншого підрозділу (бригади, відділення) кращі або гірші у порівнянні з якістю їх у цілому на даній території.

Суцільні роботи з бонітування грунтів на землях сільськогосподарського призначення в Україні вперше проведені у 1993 р.⁴⁶⁷. За результатами першого туру великомасштабних обстежень ґрунтів України було виявлено близько 5 тис. ґрунтових відмін. Було здійснено агровиробниче групування ґрунтів, що базується на уніфікації ознак і стандартному кодуванні агровиробничих груп та їхніх підрозділів. Об'єднані в номенклатурний список агрогрупи ґрунтів (загальна кількість 222 одиниці) покладено в основу бонітування ґрунтів⁴⁶⁸. Отримані показники використано при грошовій оцінці земель сільськогосподарського призначення⁴⁶⁹.

 

Стаття 200. Економічна оцінка земель

Економічна оцінка земель - це оцінка землі як природного ресурсу і засобу виробництва в сільському і лісовому господарстві та як просторового базису в суспільному виробництві за показниками, що характеризують продуктивність земель, ефективність їх використання та дохідність з одиниці площі.

Економічна оцінка земель різного призначення проводиться для порівняльного аналізу ефективності їх використання. Дані економічної оцінки земель є основою грошової оцінки земельної ділянки різного цільового призначення.

Економічна оцінка земель визначається в умовних кадастрових гектарах або у грошовому виразі.

Економічна оцінка земель визначається за продуктивністю, окупністю затрат, диференційним доходом, місцезнаходженням, екологічним значенням,… Слід визнати невдалим використане у ЗУ "Про оцінку земель"… Економічна оцінка земель була проведена в Україні ще у 1988 р. і на сьогодні практично повністю втратила…

Грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі.

Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо.

Експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.

Грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України.

До частини першої.Зі змісту коментованої норми випливає, що грошова оцінка земельних ділянок - це визначення їх грошового еквіваленту на рентній основі. Законодавство містить також і інші дефініції грошової оцінки земельних ділянок: так, грошова оцінка визначається як "капіталізований рентний доход із земельної ділянки" (ст. 1 ЗУ "Про плату за землю"), як "капіталізований рентний дохід, що забезпечується раціональним викори­станням земельної ділянки" (Наказ Держкомзему Про удосконалення ведення державного земельного кадастру в зв'язку з його автоматизацією 03.09.1999 №83). В цілому наведені визначення є схожими і за змістом відтворюють ч.І ст. 201 ЗКУ.

Під "рентною основою" розуміється визначення вартості земельної ділянки виходячи із доходу, який може приносити земельна ділянка. Земельна рента є економічною категорією, що відображає економічну форму реалізації права власності на землю як засобу виробництва, відносини привласнення додаткового продукту власником землі у формі орендної плати за право користування землею тощо. Проте рента не тотожна орендній платі.

З урахуванням викладених підходів зазначимо, що грошова оцінка сільськогосподарських угідь проведена в повному обсязі станом на 01.07.1995. З урахуванням індексації на 01.01.2003 в цілому по Україні вона становила 363557 млн. грн.⁴⁷² За даними Держкомзему України, станом на 01.01.2007 грошову оцінку земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів проведено лише на площі 271,93тис. га (2,4 % від їх загальної площі). Із загальної кількості населених пунктів України (29904) нормативну грошову оцінку земель проведено по 20067 населених пунктах, що становить 67,1% від їх кількості, на площі 5352,1 тис. га, (73,0% від їх загальної площі)⁴⁷³. За оцінками фахівців, орієнтовна вартість всіх земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів становить 2258928 млн. грн., всіх земель населених пунктів - 1388384 млн. грн., усіх земель України - 4010869 млн. грн

До частини другої.Наведені різновиди оцінки земельних ділянок розрізняються законодавцем за призначенням та порядком проведення.

Призначення нормативної грошової оцінки полягає у використанні її результатів для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель (ст. 5 ЗУ "Про оцінку земель"). Випадки обов'язкового проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок передбачені ст. 13 ЗУ "Про оцінку земель".

Призначенням експертної грошової оцінки є визначення вартості об'єкта оцінки. Загалом експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них. Випадки обов'язкового проведення експертної грошової оцінки передбачені у ст. 13 ЗУ "Про оцінку земель".

Порядок проведення розглядуваних видів грошової оцінки визначений різними нормативними актами.

До частини третьої.Нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це "капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими норма­тивами" (ст. 1 ЗУ "Про оцінку земель").

Ч. 1 ст. 23 ЗУ "Про плату за землю" передбачає здійснення нормативної грошової оцінки органами Держкомзему України (див. Положення про Державний комітет із земельних ресурсів України, затверджене ПКМ від 19.03.2008 №224), натомість, ч. З ст. 18 прийнятого пізніше ЗУ "Про оцінку земель" передбачає її здійснення "юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою".

Практика "самостійної переоцінки" земельних ділянок податковими органами, як і землекористувачами, є незаконною, що визнано судовою практикою: наприклад, у рішенні Вищого господарського суду України від 16.10.2002 №12/388 підтверджується відсутність обов'язку платників податків самостійно додатково нараховувати собі суми земельного податку у зв'язку із зміною цільового призначення земельної ділянки⁴⁷⁵.

Відповідно до ч. 2 ст. 23 ЗУ "Про плату за землю", грошова оцінка земельної ділянки щороку станом на 1 січня уточнюється на коефіцієнт індексації, порядок проведення якої затверджується KM України (див. ПКМ "Про проведення індексації грошової оцінки земель" від 12.05.2000 №783⁴⁷⁶).

У зв'язку зі зміною умов землекористування оцінка земельної ділянки може застаріти і втратити актуальність, у зв'язку із чим виникає необхідність переоцінки. На сьогодні чинне законодавство встановлює лише періодичність здійснення такої переоцінки (ст. 18 ЗУ "Про оцінку земель"): земель сільськогосподарського призначення "не рідше як один раз у 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше як один раз у 7-10 років". Формулювання Закону є не зовсім вдалим і не дає чіткої відповіді на те, чи можна і чи потрібно проводити переоцінку до спливу 5 або, відповідно, 7 років у разі зміни обставин, що впливають на оцінку земельної ділянки (наприклад, зміни функціонального використання земельної ділянки або її розташування відносно шляхів сполучення).

Для визначення розміру земельного податку згідно зі ст. 13 ЗУ "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка використовується у рамках механізму обчислення земельного податку, адже ст. 2 ЗУ "Про плату за землю" передбачає, що "... плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель". Ставки земельного податку з одиниці площі земельних угідь встановлюються у відсотках від їх грошової оцінки.

Розрахунок втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва підпорядкований нормам ПКМ "Про розміри та Порядок визначення втрат сільсько­господарського і лісогосподарського виробництва, які підлягають відшкодуванню" від 17.11.1997 №1279, що прийнята на підставі ч. 5 ст. 207 ЗКУ. Даний порядок не згадує без­посередньо показники нормативної оцінки земельних ділянок, проте в ньому йдеться про використання для розрахунків, зокрема, балів бонітету земель, які є основою для розрахунку нормативної грошової оцінки земель.

Щодо різновидів та порядку економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель див. коментар до глави 35 ЗКУ.

Відповідно до ч. 5 ст. 201 ЗКУ, ч. 1 ст. 23 ЗУ "Про плату за землю", ст. 12 ЗУ Про оцінку земель", методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджуються KM України. На сьогодні діють Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджена ПКМ від 23.03.1995 №213, та Методика нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призна­чення (крім земель населених пунктів), затверджена ПКМ від 30.05.1997 №525, крім того діє ПКМ від 12.05.2000 №783 "Про проведення індексації грошової оцінки земель".

Положення названих Методик деталізовані наказами Держкомзему України, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України, Української академії аграрних наук "Про Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" від 27.01.2006 №18/15/21/11 та Держкомзему України, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України, Держкомлісгоспу України, Держводгоспу України, Української академії аграрних наук "Про Порядок нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів)" від

27.01.2006 №19/16/22/11/17/12.

До частини четвертої.Експертна грошова оцінка земельних ділянок - "результат визначення вартості земельної ділянки та пов 'язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформ­лення результатів у вигляді звіту" (ст. 1 ЗУ "Про оцінку земель"); використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок (ч. 4 ст. 201 ЗКУ).

Загальні засади проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок визначені у ст. 19 ЗУ "Про оцінку земель", відповідно до якої оцінка здійснюється на основі таких методичних підходів: (1) капіталізація чистого операційного або рентного доходу від вико­ристання земельних ділянок; (2) зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок; (3) врахування витрат на земельні поліпшення.

Коло цивільно-правових угод, для яких є обов'язковою проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, визначене ст. 13 ЗУ "Про оцінку земель". Дана норма встановлює вичерпний перелік випадків обов'язковості проведення експертної оцінки земель при укладанні певних видів угод. В інших випадках це можливо, якщо прямо передбачено зако­нами України. Тому вважаємо необгрунтованою існуючу практику, за якою деякі нотаріуси вимагають при нотаріальному посвідченні будь-яких угод щодо відчуження земельних ділянок надання звітів про експертну грошову оцінку земельних ділянок.

Проведення експертної грошової оцінки підпорядковується нормам ПКМ від 11.10.2002 №1531 "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок", ПКМ від 05.10.2004 №1303 "Про затвердження Порядку визнання Державним комітетом по земельних ресурсах статусу саморегулівної організації оцінювачів, що проводять експертну грошову оцінку земельних ділянок", ПКМ "Про затвердження Положення про наглядову раду з питань експертної грошової оцінки земельних ділянок" від 17.11.04 №1552, наказів Державного комітету України по земельних ресурсах "Про затвердження Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок" №2 від 09.01.2003, "Про затвердження Положення про порядок роботи Екзаменаційної комісії з експертної грошової оцінки земельних ділянок" від

10.08.2007 №117, "Про затвердження Порядку стажування фізичних осіб, які пройшли навчання за програмою базової підготовки оцінювачів з експертної грошової оцінки земель них ділянок" від 10.08.07 №118, "Про проведення рецензування звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок" №211 від 25.07.2005.

До частини п'ятої.Нормативна грошова оцінка земель здійснюється відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої ПКМ від 23.03.1995 №213 та Методики нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженої ПКМ від 30.05.1997 №525. Нажаль, положення даних методик були затверджені до набуття чинності чинним ЗКУ, як і ЗУ "Про оцінку земель". У зв'язку із цим вони можуть застосовуватись у частині, що не суперечить ЗКУ та названому Закону.

Експертна грошова оцінка підпорядковується нормам ПКМ від 11.10.2002 №1531 "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок", якою затверджена Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок.

 

Стаття 202. Державна реєстрація земельних ділянок

Державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі державного реєстру земель.

2.Державний реєстр земель складається з двох частин:

а) книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазна ченням кадастрових номерів земельних ділянок;

Б) Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку.

Загальна характеристика.Складність проблеми реєстрації "земельних ділянок" обумовлює необхідність розглянути її в комплексі. Тому пропонуємо коментар до статті в цілому.

Термін "реєстрація" походить від слова "реєстр", яке з'явилося в українській мові через польське "rejestr" від латинського "regestrum" - внесене, записане. Воно означає список, письмовий перелік кого-небудь або чого-небудь; книгу для запису справ, документів, майна, земельних володінь тощо⁴⁷⁷. Реєстрація потрібна насамперед для оголошення прав на майно широкому, заздалегідь невизначеному колу осіб у випадках, коли з фактичного стану речей наявність прав не очевидна. Так, якщо права на нерухоме майно оголошуються іншим особам самим фактом знаходження рухомої речі у власника, то щодо нерухомого майна "фактичного володільця" визначити може бути дуже важко. Саме тому практично в усьому світі права на нерухоме майно підлягають реєстрації. Виходячи із призначення реєстрації, вважаємо, що вона повинна застосовуватися саме щодо прав на майно. Реєстрація самого майна, правочинів щодо нього тощо позбавлена сенсу.

У регулюванні реєстраційних відносин існує певна неузгодженість між собою різних положень ЗКУ. Ст. 202 ЗКУ вживає термін "реєстрація земельних ділянок", ст. 100 - веде мову про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, ст. 125 - про реєстрацію документів, що посвідчують права на земельні ділянки. Жоден із цих термінів в ЗКУ не визначається.

Натомість ст. 210 ЦК України передбачає реєстрацію правочинів щодо земельних ділянок, а ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обме­жень" - реєстрацію прав на земельні ділянки. Розглянемо, що ж саме реєструється, та яке співвідношення різних реєстраційних процедур на прикладі переходу права на земельну ділянку при її відчуженні за цивільним договором.

Реєстрація правочину.Договори про відчуження земельних ділянок підлягають нотаріальному посвідченню (ч. 1 ст. 132 ЗКУ). При цьому відбувається реєстрація договору у Тимчасовому реєстрі правочинів відповідно до Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого ПКМ від 26.05.2004 №671. Така реєстрація (запис до Реєстру вносить нотаріус одночасно з нотаріальним посвідченням договору) є, по перше, "не зовсім" законною, оскільки ст. 210 ЦК України вимагає здійснення реєстрації правочинів відповідно до "закону". По-друге, у випадку із правочинами щодо земельних ділянок така реєстрація позбавлена будь-якого сенсу, тому що вчинення правочину не означає виник­нення у набувача права власності - таке право виникне набагато пізніше, після реєстрації та видачі відповідного державного акту (ст.ст. 125, 126 ЗКУ). Ніяк не впливає реєстрація правочину і на момент вчинення правочину - адже у випадку із відчуженням земельних ділянок відповідний правочин вважається вчиненим не з моменту його реєстрації (ст. 210 ЦК України), а з моменту його нотаріального посвідчення (в силу ст. 9 ЦК України застосовується спеціальна норма - норма ч. 1ст. 132 ЗКУ).

Реєстрація правоустановчого документа.Після укладення та реєстрації правочину набувач повинен замовити технічну документацію із землеустрою щодо складання державного акту на право власності на земельну ділянку (ст. 56 ЗУ "Про землеустрій"). В процесі виготовлення документації відбувається обтяжлива та забюрократизована про­цедура отримання бланку державного акту, його заповнення та реєстрація державного акту Центром державного земельного кадастру при Держкомземі України відповідно до положень коментованої статті, а також Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі, затвердженої наказом Держкомзему України від 04.05.1999 №43, та Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Держ­комзему України від 02.07.2003 N 174.

Формальна обов'язковість останнього нормативно-правового акту є сьогодні сумнівною. Так, Державним комітетом України з питань регуляторної політики та підприємництва було прийнято рішення від 18.04.2007 №35 "Про необхідність усунення порушень Державним комітетом України по земельних ресурсах принципів державної регуляторної політики згідно з вимогами ЗУ від 11.09.2003 N 1160-IV "Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності"⁴⁷⁸ щодо скасування згаданого наказу №174 як такого, що не відповідає основним принципам державної регуляторної політики. Оскільки наказ №174 скасовано не було, 27.06.2007 Держкомпідприємництва України направило повідомлення⁴⁷" про припинення дії наказу з 18.06.2007. Це повідомлення було оприлюднене і, до речі, зараз міститься у деяких правових базах даних. Між тим, Центр Державного земельного кадастру оскаржив дії Держкомпідприємництва у суді, і за його клопотанням в порядку забезпечення позову дія наказу №174 була відновлена, хоча якраз про цю обставину на сьогодні широкій громадськості невідомо. Як наслідок, наразі реєстрація земельних ділянок здійснюється відповідно до нормативно-правового акту сумнівної законності та обов'язковості, на що вже зверталася увага у публікаціях інших авторів⁴⁸⁰.

Хоча альтернативи наказу №174 сьогодні немає, і його скасування або припинення дії призведе до неможливості набуття права власності на земельні ділянки взагалі, відзначимо, що регулювання процедури реєстрації правоустановчих документів наказом в принципі не відповідає чинному законодавству України.

Як зазначено у коментованій нормі, реєстрація земельних ділянок (а фактично - право-установчих документів) здійснюється у складі державного земельного кадастру. Ведення державного земельного кадастру відповідно до ч. 2 ст. 204 ЗКУ повинно здійснюватися виключно на підставі акта рівня закону, а ніяк не наказу.

Крім того, ст. 204 кодексу однозначно відносить ведення державного земельного кадастру до компетенції "уповноваженого органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів". За наказом же реєстрація "земельних ділянок" (правоустановчих документів) здійснюється підрозділами спеціалізованого підприємства (хоч і державного) - Центру Державного земельного кадастру (Центр ДЗКУ).

Центр ДЗКУ діє на підставі Статуту, затвердженого наказом Держкомзему України від 23.05.2003 №135 "Про створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру та удосконалення структури державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держав­ному комітеті України по земельних ресурсах". Діяльність Центру ДЗКУ регулюється також наказом Держкомзему України від 31.10.2003 №279 "Про схвалення Типових положень про регіональну філію державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" та про районний (міський) відділ регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах".

Слід наголосити, що реєстрація державних актів за існуючою процедурою передує їх видачі. А згідно зі ст. 125 ЗКУ, лише після видачі державного акту виникає відповідне право власності. Тому виникає ситуація, коли реєстрація державного акту також не означає виникнення відповідного права.

Реєстрація права.ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" передбачає реєстрацію прав на нерухомість (існуючих) у Державному реєстрі прав на нерухоме майно (розділ III та ін. норми Закону). Для реєстрації права подають серед іншого і державні акти (ст. 19 Закону), які при їх видачі вже зареєстровані у Книзі записів реєстрації державних актів. Після реєстрації видається свідоцтво про державну реєстрацію речового права (ст.ст. 8, 26 Закону). Таким чином, передбачена Законом процедура реєстрації не виключає і не заміщає процедури реєстрації державних актів відповідно до ЗКУ. На наш погляд, існування двох паралельних реєстраційних процедур є недоцільним.

Через те, що Державного реєстру прав до сих пір не створено, реєстрація прав відповідно до Закону сьогодні не здійснюється - права просто немає де реєструвати, тому застосовується п. 5 Прикінцевих положень Закону - "до створення єдиної системи органів реєстрації прав, а також: до формування Державного реєстру прав у складі державного земельного кадастру реєстрація об 'єктів нерухомості проводиться комунальними підприємствами бюро технічної інвентаризації'''. При цьому зауважимо, що права на земельні ділянки ніколи підприємствами БТІ не реєструвались і, з усією очевидністю, цих прав викладена норма не стосується. Натомість реєстрація прав на земельні ділянки (точніше, відповідних правоустановчих документів) продовжує здійснюватись в порядку, передбаченому Тимча­совим порядком ведення державного реєстру земель, затвердженим наказом Держкомзему України від 02.07.2003 N 174, тобто не у відповідності до ч. 2 ст. 204 ЗКУ.

Суб'єкт, на якого покладена функція "реєстрації земельних ділянок".Серйозні суперечності при регулюванні реєстраційних відносин виникають між приписами земельного законодавства та положеннями законодавства про місцеве самоврядування. Наприклад, за ЗКУ (ст. 202), державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі державного земельного кадастру; ведення якого покладається на "уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів" (ст. 204 ЗКУ).

Насправді реєстрацію "земельних ділянок" (а фактично - прав на них) сьогодні здійснює державне підприємство "Центр державного земельного кадастру" при Держкомземі України (Центр ДЗКУ). Центр ДЗКУ діє на підставі Статуту, затвердженого наказом ДержкомземуУкраїни від 23.05.2003 №135 "Про створення єдиної системи державної реєстрації земель­них ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру та удосконалення структури державного підприємства "Центр державного земельного када­стру при Державному комітеті України по земельних ресурсах". Діяльність Центру ДЗКУ регулюється також наказом Держкомзему України від 31.10.2003 №279 "Про схвалення Типових положень про регіональну філію державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" та про районний (міський) відділ регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах". Із прийнят­тям ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 01.07.2004 реєстраційна діяльність Центру ДЗКУ отримала законодавче підґрунтя, проте лише щодо ведення відсутнього нині Державного реєстру прав; натомість повноважень щодо ведення державного реєстру земель Закон Центру не надає.

Водночас, деякі органи місцевого самоврядування (зокрема, Київська міська рада рішенням від 23.05.2002 №18/18 "Про питання управління земельними ресурсами в місті Києві"⁴⁸¹), посилаючись на пп. З п. "б" ст. 33 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні" (який надає виконавчим органам місцевих рад повноваження щодо ведення земельно-кадастрової документації), претендують на те, що повноваження із ведення державного земельного кадастру повинні здійснювати саме їх виконавчі органи. Про серйозність колізії свідчить те, що за позовом Кабінету Міністрів України питання вирішувалося у судовому порядку⁴⁸². Суд став на бік Київської міської ради, і в результаті сьогодні реєстрація правоустановчих документів на землю в м. Києві здійснюється не Центром державного земельного кадастру, а Київським міським головним управлінням земельних ресурсів, що є підрозділом виконав­чого органу Київської міської ради - Київської міської державної адміністрації. Аналогічна ситуація склалася у деяких інших великих містах України.

Таким чином, можна констатувати, що у питанні визначення суб'єкта, який повинен реєструвати права на земельні ділянки, на сьогодні панує цілковитий хаос.

На наш погляд, слід докорінно реформувати реєстраційну систему, що стосується неру­хомого майна. Слід відмовитися від реєстрації правочинів та правоустановчих документів і провадити реєстрацію прав, яка повинна мати правоустановчий характер. Лише тоді реєстрація виконуватиме функцію, що на неї покладається.

 

Стаття 203. Облік кількості та якості земель

Облік кількості земель відображає відомості, які характеризують кожну земельну ділянку за площею та складом угідь.

Облік якості земель відображає відомості, які характеризують земельні угіддя за природними властивостями та набутими властивостями, що впливають на їх родючість, а також за ступенем забруднення ґрунтів.

Згідно зі ст. 203 ЗКУ, облік кількості земель "відображає відомості, які характеризують кожну земельну ділянку за площею та складом угідь ", а облік якості земель "відображає відомості, які характеризують земельні угіддя за природними властивостями та набутими властивостями, що впливають на їх родючість, а також: за ступенем забруднення Грунтів".

Наказом Держкомзему України "Про первинний облік земельних ділянок на основі застосування кадастрових номерів та стандарту бази даних автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру" від 12.10.2000 №133 облік земельних ділянок на основі кадастрових номерів було запроваджено у складі державного земельного кадастру.

Облік кількості та якості земель сам по собі не має легалізуючого (правоустановчого) значення, крім випадків, коли він здійснюється у формі реєстрації. Реєстрація земель є не єдиною формою обліку, облік земель ведеться також на основі різного роу обстежень, даних статистичної звітності тощо: див. ст. 12 ЗУ "Про державну статистику", накази Держкомстату №126 від 27.07.1992 "Про затвердження форм державної статистичної звітності по земельних ресурсах", №377 від 05.11.1998 "Про затвердження форм державної статистичної звітності з земельних ресурсів та Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№6-зем, ба-зем, 6б-зем, 2-зем)".

Дані статистичної звітності широко використовують органи земельних ресурсів для визначення правового режиму тієї чи іншої земельної ділянки, органи податкової служби для стягнення земельного податку за фактичне використання земельних ділянок. Слід вра­ховувати, що такий підхід не в усіх випадках може вважатися вірним. У разі розбіжностей облікових даних із правоустановчими документами, затвердженою містобудівною та землев­порядною документацією безумовну перевагу мають саме останні документи, документація. Тому абсолютно безпідставним є, наприклад, оподаткування як сільськогосподарських угідь площі газону на території промислового підприємства лише тому, що за даними статистичної звітності дана ділянка рахується як "сіножать" (подібні ситуації у правозастосовчій практиці є непоодинокими).

У спеціальній літературі⁴⁸³ слушно зазначається, що наявний матеріал з обліку земель (форми 2-зем, 6-зем) насправді є обліком землекористувачів, а не земель. Статистична звітність виходить із припущення, що землекористувач здійснює землекористування згідно із основними видами своєї економічної діяльності. Це припущення є слушним, проте воно не завжди справджується.

Відомості обліку земель переважно призначені вміщувати інформацію про площі земельних угідь різного цільового призначення.

Дані про якість земель отримуються під час їх інструментального та інших видів обстеження. Наприклад, метою інвентаризації земель (кадастрового землеустрою) є збір інформації про функціональне призначення та фактичне використання земельної ділянки, інформації про наявні обмеження, перелік правових, агротехнологічних, екологічних обмежень (див. Вказівки Держкомзему Про склад вихідної інформації з інвентаризації земель в населених пунктах (кадастровий землеустрій) 25.09.1997 №50).

 

Стаття 204. Порядок ведення державного земельного кадастру

Державний земельний кадастр ведеться уповноваженим органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Порядок ведення державного земельного кадастру встановлюється законом.

Разом з тим, відповідно до Положення про Державний комітет України із земельних ресурсів, затвердженого ПКМ від 19.03.2008 №224 (п. 3) на Держкомзем… Зокрема, надзвичайно важлива складова кадастру - реєстрація - покладена на… Таким чином, положення ч. 1 коментованої статті вже значною мірою "знецінено" прийнятим пізніше від ЗКУ…

Глава 35

Економічне стимулювання раціонального

Використання та охорони земель

  Стаття 205. Зміст економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель

Г) компенсацію з бюджетних коштів зниження доходу власників землі та землекористувачів внаслідок тимчасової консервації деградованих та мало продуктивних земель, що стали такими не з їх вини.

До пункту "а".

Зокрема, п. 8.1.2. ЗУ "Про оподаткування прибутку підприємств" від 28.12.1994 передбачає, що витрати на капітальне поліпшення якості… Кредитні пільги. На даний час законодавство не передбачає механізму пільгового… Потреба у розробці такого механізму існує. На наш погляд, його основою повинно стати надання коштів державного бюджету…

Використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю с земельна ділянка.

Плата за землю справляється відповідно до закону.

Під однією назвою ("плата за землю") законодавець об'єднав різні за своєю правовою природою платежі - земельний податок та орендну… Значення плати за землю полягає не лише у наповненні відповідних бюджетів або… За своєю природою плата за землю є одним з видів збору за спеціальне використання природних ресурсів (див. ст.ст.…

Глава 36

Відшкодування втрат сільськогосподарського

Та лісогосподарського виробництва

 

Стаття 207. Умови відшкодування втрат сільськогосподарського

та лісогосподарського виробництва

Втрати сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва включають втрати сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників, а також втрати, завдані обмеженням у землекористуванні та погіршенням якості земель.

Відшкодуванню підлягають втрати сільськогосподарських угідь (ріллі, багаторічних насаджень, перелогів, сінокосів, пасовищ), лісових земель та чагарників як основного засобу виробництва в сільському і лісовому господарстві внаслідок вилучення (викупу) їх для потреб, не пов'язаних із сільськогосподарським і лісогосподарським виробництвом.

Відшкодуванню підлягають також втрати, завдані обмеженням прав власників землі і землекористувачів, у тому числі орендарів, або погіршенням якості угідь внаслідок негативного впливу, спричиненого діяльністю гро­мадян, юридичних осіб, органів місцевого самоврядування або держави, а також у зв'язку з виключенням сільськогосподарських угідь, лісових земель і чагарників із господарського обігу внаслідок встановлення охоронних, санітарних та інших захисних зон.

Втрати сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва компенсуються незалежно від відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам.

Втрати сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва визначаються у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

Інститут відшкодування втрат є вагомим економічним важелем забезпечення пріоритетності земель сільськогосподарського призначення та лісових земель… Варто наголосити, що втрати сільськогосподарського та лісогосподарського… Відшкодування втрат може бути різновидом позитивної відповідальності (відповідальності за правомірні дії)489, але може…

Від відшкодування втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва звільняються громадяни та юридичні особи у разі використання земельних ділянок для будівництва шкіл, дошкільних закладів, державних об'єктів охорони здоров'я, культури, фізкультури та спорту, соціального забезпечення, державних об'єктів дорожнього будівництва, культових спо­руд релігійних організацій, кладовищ, меліоративних систем, протиерозійних, протизсувних і протиселевих споруд, під будівництво і обслуговування жилих будинків і господарських будівель, для розміщення внутрігосподарських об'єктів сільськогосподарських, рибогосподарських і лісогосподарських підприємств, організацій та установ, видобування торфу за умови повернення земельних ділянок у стані, придатному для попереднього використання, під об'єкти і території природно-заповідного фонду.

Здійснення внутрігосподарського будівництва сільськогосподарськими або лісогосподарськими підприємствами, організаціями, установами, а також громадянами провадиться без відшкодування втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва.

До частини першої. Законом встановлюється перелік випадків звільнення від відшкодування втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва. Про згадані випадки йдеться також у ПКМ від 17.11.1997 №1279 "Про розміри та Порядок визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, які підлягають відшкодуванню".

Варто зауважити, що спостерігаються відмінності між змістом постанови та коментованою нормою. Ч. 1 ст. 208 ЗКУ передбачила закритий перелік випадків звільнення від відшкодування втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, який не може бути змінений або розширений у постанові. За змістом ч. 5 ст. 207 ЗКУ втрати сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва визначаються у порядку визначеномученому KM України. Іншими словами, KM України має встановлювати порядок обрахунку втрат, а не підстави звільнення від їх відшкодування.

Згідно із п. З розділу IX "Прикінцеві положення" ЗКУ, інші норма і прийняті до набрання чинності ЗКУ, діють у частині, що не суперечить ю які відхилення змісту ПКМ від коментованої норми теж підпорядковую цьому правилу.

З аналізу згаданих норм випливає наступне.

Відповідно до п. З постанови від відшкодування втрат сільського і лісогосподарського виробництва звільняються юридичні та фізичні особи у разы вилучених сільськогосподарських і лісових угідь у тимчасове користування, в і на умовах оренди, на період будівництва об'єктів (комунікацій, ліній електроні і тимчасових під'їзних шляхів, майданчиків для складання грунту та будівельних матерії тощо. Дане положення відсутнє у коментованій нормі ЗКУ. Звільнення від відшкодування у випадку надання земель для будівництва доріг державного та місцевого значення також не відповідає ЗКУ, положення якого значно ширше і включає усі державні об'єкти дорожнього будівництва.

Аналогічно, не йдеться у ЗКУ про надання земель для будівництва адміністративних будівель органів державної влади та органів місцевого самоврядування, аеропортів (за винятком ділянок під капітальні споруди).

Неточність можна побачити і у згадці про надання земельних ділянок під індивідуальне житлове і гаражне будівництво, адже у ЗКУ йдеться тільки про будівництво і обслуговування жилих будинків і господарських будівель.

З іншого боку, надання земельних ділянок для розміщення рибогосподарських підприємств, організацій та установ чомусь не знайшло відображення у нормах постанови.

До частини другої. Внутрігосподарське будівництво включає в себе дії по впорядкуванню території земельних ділянок як правило сільськогосподарських товаровиробників з метою ефективного, раціонального використання площі останніх з урахуванням земле охоронних норм та вимог до підвищення ефективності функціонування такого суб'єкта. Відтак, можливою є зміна місця розміщення господарських будівель та споруд в межах земельної ділянки, зміна площі, місця розташування посівних площ тощо.

При дотриманні суб'єктом норм земельного законодавства щодо цільового використання такої земельної ділянки здійснення заходів по внутрігосподарському землеустрою не тягне обов'язку відшкодування втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва.

Разом із тим, коментоване положення часто використовується з метою недобросовісного уникнення обов'язку щодо відшкодування втрат сільськогосподарського виробництва. Зокрема, існують випадки будівництва на території фермерських господарств речових ринків тощо, які вочевидь не пов'язані із веденням сільськогосподарського виробництва. Це ставить під сумнів її доцільність.

 

Стаття 209. Використання коштів, які надходять у порядку відшкодування втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва

(Дію частини першої статті 209 зупинено на 2002 рік в частині спрямування коштів, що надходять у порядку відшкодування втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, Автономній Республіці Крим, обласним, Київській та Севастопольській міським радам згідно із Законом №2905-111 від 20.12.2001)

1. Втрати сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, зумовлені вилученням сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників, підлягають відшкодуванню і зараховуються на спеціальні рахунки відповідних місцевих рад у таких розмірах:

Автономній Республіці Крим, обласним радам - 25 відсотків;

районним радам - 15 відсотків;

Міським, сільським, селищним радам - 60 відсотків, міським радам Києва та Севастополя - 100 відсотків.

Кошти, які надходять у порядку відшкодування втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, використовуються виключно на освоєння земель для сільськогосподарських і лісогосподарських потреб, поліпшення відповідних угідь, охорону земель відповідно до розроблених програм та проектів землеустрою. Використання цих коштів на інші цілі не допускається.

До частини першої. За змістом коментованої статті варто було би вести мову про зарахування на спеціальні рахунки відповідних місцевих рад коштів, а не втрат. Коментована норма пов'язана з ч. 2 ст. 209 ЗКУ в частині цільового використання отриманих коштів. Передумовою можливого цільового використання коштів відповідно до ч. 7 ст. 13 Бюджетного кодексу України є норма про те, що на відповідну мету можуть бути використані кошти спеціального фонду за рахунок платежів та в межах коштів, що надійшли до цього фонду.

До частини другої. Відповідно до ст. 13 Бюджетного кодексу України бюджет може складатися із загального та спеціального фондів. Розподіл бюджету на загальний та спеціальний фонди визначається законом про Державний бюджет України на відповідний рік.

Коментована норма визначає, що кошти, які надходять у порядку відшкодування втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, використовуються виключно на освоєння земель для сільськогосподарських і лісогосподарських потреб, поліпшення відповідних угідь, охорону земель відповідно до розроблених програм та проектів землеу­строю. Використання цих коштів на інші цілі не допускається. Таким чином, їх зарахування має відбуватись до спеціального фонду відповідних бюджетів.

П. 8 ст. 52 ЗУ "Про Державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів України" підтверджує, що надходження коштів від відшкодування втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва є джерелами формування спеціального фонду місцевих бюджетів.

 

Розділ VIII

ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ ЗА ПОРУШЕННЯ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАВСТВА

Глава 37

Відповідальність за порушення земельного законодавства

Існує велика кількість визначень юридичної відповідальності, які умовно можна поділити на два підходи: (1) широкий, за якого юридична… Другий підхід видається більш вірним. На наш погляд, юридичну відповідальність… Традиційно виділяють такі основні види юридичної відповідальності (вони перераховані, зокрема, у ст. 92 Конституції…

Угоди, укладені із порушенням встановленого законом порядку купівлі-продажу, ренти, дарування, застави, обміну земельних ділянок, визнаються недійсними за рішенням суду.

(Стаття 210 зі змінами, внесеними згідно із Законом №997-Vвід 27 квітня 2007 року)

Невідповідність угод із земельними ділянками вимогам закону може виражатися у різних порушеннях. Можуть бути порушені вимоги закону до сторін угоди, до порядку укладення угоди, до змісту істотних умов угоди, нарешті, в угоді можуть бути відсутні істотні умови, наявність яких вимагається законом.

При цьому правова кваліфікація відсутності в угоді істотних умов заслуговує на окремий розгляд.

Відсутність в угоді істотних умов - це, з одного боку, порушення закону. Наприклад, ст. 15 ЗУ "Про оренду землі" вимагає наявності у договорі оренди земельної ділянки наявності одинадцяти (!) істотних умов, і відсутність у договорі хоча б однієї істотної умови - це порушення названої норми Закону.

З іншого боку, положення ч. 1 ст. 638, ст. 639 ЦК України передбачають, що "договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору". Такі норми дають підстави для висновку, що за відсутності в угоді хоча б однієї із істотних умов угода є неукладеною, тобто угоди як такої не існує.

Тривалий час в Україні існувала практика визнання угод, в яких були відсутні істотні умови, неукладеними. Позовні вимоги про визнання таких угод недійсними зазвичай не задовольнялися. Ця практика дістала закріплення (і підґрунтя) у роз'ясненні Вищого арбітражного суду України від 12.03.99 №02-5/111, яке передбачало, що "недійсною може бути визнана лише укладена угода".

На наш погляд, у випадку, якщо у договорі відсутні істотні умови, такий договір як волевиявлення сторін існує, проте не може вважатися дійсним. На це по окремим різновидам договорів вказують положення цивільного законодавства.

Наприклад, недодержання нотаріальної форми сторонами означає, що сторони в належній формі не досягли згоди з усіх істотних умов договору, тобто договір в силу положень ч. 1 ст. 638 ЦК України, начебто, повинен вважатися неукладеним. Натомість, ст.ст. 219, 220 ЦК України чітко й однозначно встановлюють нікчемність (а не неукладеність) договорів, укладених без додержання нотаріальної форми.

Аналогічно, відсутність хоча б однієї істотної умови в договорі оренди землі "є підставою для визнання його недійсним" (ч. 2 ст. 15 ЗУ "Про оренду землі"), а не неукладеним. Ці окремі приклади, на наш погляд, є достатніми аргументами для спростування загального висновку судів про те, що "недійсною може бути визнана лише укладена угода".

Вважаємо, що в наведених випадках законодавчий підхід щодо визнання недійсними угод, за якими сторони "не досягли згоди з істотних умов в належній формі", є цілком вірним з теоретичної точки зору. У разі, якщо має місце волевиявлення сторін, спрямоване на виникнення, зміну або припинення прав і обов'язків, проте при цьому сторони не визначилися щодо всіх істотних умов або не дотрималися форми, що вимагається законом, волевиявлення сторін все-таки підпадає під визначення правочину, наведеного у ст. 202 ЦК України: "fnj равочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов 'язків". Отже, в описаному випадку правочин має місце, проте через свої дефекти (форми або волевиявлення тощо) він в силу закону не може породжувати правові наслідки, тобто є недійсним. Говорити ж про неукладеність правочину можна лише тоді, коли будь-які дії сторін, спрямовані на виникнення цивільних прав і обов'язків, не матимуть місця.

Таким чином, при застосуванні коментованої норми потрібно мати на увазі, що у разі відсутності у договорах щодо земельних ділянок істотних умов правомірно говорити не про неукладеність, а саме про недійсність таких договорів.

Окрім відсутності істотних умов в договорах щодо земельних ділянок порушення можуть мати місце і у зв'язку з недотриманням процедури переходу прав (відсутність нотаріального посвідчення, коли воно є обов'язковим, укладання угод про перехід прав до суб'єктів, котрі відповідно до закону не мають права набувати земельні ділянки, а так само відчуження земельних ділянок всупереч забороні закону, продаж земельних ділянок без проведення земельних торгів, коли вони є обов'язковими, передача земельної ділянки в заставу особі, яка не може бути заставодержателем і т. ін.). В даному разі також застосовуються наслідки, передбачені коментованою нормою.

ЦК України передбачає поділ недійсних правочинів на нікчемні та оспорювані (див. ст. 215). Водночас, ЗКУ (ст. 211) передбачає для правочинів із земельними ділянками (у тому числі тих, що за ЦК України визнаються нікчемними) їх "визнання" недійсними, що характерно для оспорюваних угод. На наш погляд, таке положення ЗКУ не означає, що угоди із земельними ділянками, що мають ознаки нікчемності, є оспорюваними. Визнання правочину недійсним за ЗКУ за своєю юридичною природою є різновидом визнання права: без визнання права судом воно не припиняє свого існування, так само, відсутність вимоги про визнання нікчемного правочину недійсним не означає, що з нікчемного правочинувиникли якісь права і обов'язки. З іншого боку, для усунення спірності у правовідносинах можливе визнання судом недійсним і нікчемного правочину⁴".

Разом із тим, стосовно угод із земельними ділянками у правовій доктрині висловлюється й інша думка: А. В. Луняченко та О. О. Погрібний вважають, що "особа, яка вважає, що її права порушено, звертаючись до суду, повинна вимагати не тільки застосування наслідків недійсності угоди, а й попереднього визнання її недійсною"™. У будь-якому випадку, відзначимо, що з міркувань доцільності при судовому розгляді варто заявляти вимогу щодо визнання недійсною навіть нікчемної угоди.

На даний час в Україні склалася практика визнання договорів оренди землі недійними лише на майбутнє, тому що, мовляв, "оскільки зі змісту договору оренди випливає можливість його припинення лише на майбутнє, так як за договором оренди неможливо повернути вже здійснене користування орендованим майном" (див., наприклад, постанову Вищого господарського суду України у справі N 366/10-06 за позовом ТОВ "СГП "Промінь" до Бориспільської райдєржадміністрації, Бориспільської міської ради, СГ ТОВ "Украгро-промгосп" про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 28.11.2003, постанову Верховного Суду України від 13.03.2007 у справі N 3/583-05). Такий висновок видається нам помилковим: неможливість реституції "користування" абсолютно не означає, що між сторонами не повинні відбутися певні розрахунки, що випливають із недійсності договору (наприклад, у разі, коли оренда плата явно нижча від вартості користування).

Щодо правового регулювання угод із земельними ділянками див. ст. 93, главу 20 ЗКУ та коментар до них.

 

 

Стаття 211. Відповідальність за порушення земельного законодавства

1. Громадяни та юридичні особи несуть цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність відповідно до законодавства за такі порушення:

а) укладення угод з порушенням земельного законодавства;

б) самовільне зайняття земельних ділянок;

в) псування сільськогосподарських угідь та інших земель, їх забруднення хімічними та радіоактивними речовинами і стічними водами, засмічення промисловими, побутовими та іншими відходами;

г) розміщення, проектування, будівництво, введення в дію об'єктів, що негативно впливають на стан земель;

ґ) невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням;

д) порушення строків повернення тимчасово займаних земель або невиконання обов'язків щодо приведення їх у стан, придатний для використання за призначенням;

є) знищення межових знаків;

є) приховування від обліку і реєстрації та перекручення даних про стан земель, розміри та кількість земельних ділянок;

ж) непроведення рекультивації порушених земель;

з) знищення або пошкодження протиерозійних і гідротехнічних споруд, захисних насаджень;

и) невиконання умов знімання, збереження і нанесення родючого шару ґрунту;

і) самовільне відхилення від проектів землеустрою;

ї) ухилення від державної реєстрації земельних ділянок та подання недостовірної інформації щодо них;

Й) порушення строків розгляду заяв щодо відведення земельних ділянок.

Законом може бути встановлено відповідальність і за інші порушення земельного законодавства.

До пункту "а". Порушення при укладенні угод можуть полягати як у недодержанні вимог щодо порядку укладення, так і у суперечності змісту… До пункту "б".З огляду на численність та суспільну небезпеку… Разом з тим, у наведених актах (КУпАП та КК України) значення терміну "самовільне зайняття" не…

Самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними.

Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.

До частини першої.Щодо змісту терміну "самовільне зайняття земельної ділянки" див. коментар до п. "а" ч. 1 ст. 211 ЗКУ.… На наш погляд, у ст. 212 ЗКУ самовільне зайняття земельної ділянки означає… Отже, користування земельною ділянкою без додержання викладених вимог є неправомірним. Оскільки відповідно до ст. 125…

ПРИКІНЦЕВІ ПОЛОЖЕННЯ

Загальна характеристика розділу. Прикінцеві положення ЗКУ відповідно до законотворчої практики, що склалася на сьогодні, містять норми, якими ЗКУ "вписується" в систему діючого законодавства. Це положення про межі його дії, про співвідношення ЗКУ із іншими нормативними актами, а також у разі необхідності про узгодження діючих нормативних актів з новоприйнятим ЗКУ, та розробку нормативних актів, направлених на реалізацію норм кодексу.

 

Цей Кодекс набирає чинності з 1 січня 2002 року.

Поняття "чинності" ЗКУ охоплює характеристики дії цього нормативного акта. Іншими словами, ЗКУ як нормативний акт почав діяти з… Напрям дії ЗКУ встановлюється на майбутнє, тобто по відношенню до тих… Момент припинення дії чинного ЗКУ в цілому не встановлено - він діє безстроково до: скасування іншим законом,…

Визнати таким, що втратив чинність, Земельний кодекс України

До юридичних фактів, що мають та матимуть місце після 01.01.2002. ЗКУ 1990 poку не застосовується. Застосування норм останнього можливе тільки по… 3. Закони та інші нормативно-правові акти, прийняті до набрання чинності цим… Поза всяким сумнівом, вирішення питання про застосування норм ЗКУ та норм ІНШИХ актів, що прийняті раніше та вступають…

Є) розробити та затвердити методику експертної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення.

Проаналізуємо по пунктах стан виконання викладених у них вказівок. До пункту "а".Нажаль, робота з розробки та прийняття нормативних… До пункту "б". Приведення нормативних актів KM України у відповідність до норм чинного ЗКУ включає в себе…

Верховній Раді Автономної Республіки Крим, Раді міністрів Автономної Республіки Крим привести свої нормативно-правові акти у відповідність з цим Кодексом.

На виконання коментованого пункту Верховною Радою АР Крим (постанова від 20.02.2002 №2282-2/02) було визнано такою, що втратила чинність, постанову "Про поло­ження про порядок розгляду у Верховній Раді Автономної Республіки Крим питань про вилучення та надання земельних ділянок" від 16.02.2000 №912-2/2000, а також (постанова від 16.11.2005 №1505-4/05) постанову від 19.12.2001 №2200-2/01 "Про дотримання на території Автономної Республіки Крим законодавства України в частині охорони та раціонального використання земельних ресурсів при розробці корисних копалин загальнодержавного значення".

Кабінету Міністрів України створити Державний земельний (іпотечний) банк з відповідною інфраструктурою та запровадити державну реєстрацію прав на землю відповідно до статті 202 цього Кодексу.

У частині створення Державного земельного (іпотечного) банку даний пункт на сьогодні лишається невиконаним. Перш за все, залишається неприйнятим закон про державний земельний (іпотечний) банк (див. пп. "в" п. 4 даного розділу). Поза сумнівом, потреба у правовому закріпленні статусу банку дійсно існує. Як вказує Н. Грищук на основі зарубіжного досвіду (насамперед, Німеччини), доцільно законодавчо встановити організаційно-правові форми спеціалізованого іпотечного банку, встановити перелік можливих його операцій (відмінний від аналогічного в неспеціалізованому банку), визначити спеціальні вимоги сто­совно нагляду за такими банками⁵²³. Проте, як слушно звертає увагу 1.1. Каракаш, "найбільш складним завданням є не розробка відповідного нормативно-правового акта щодо створення земельного (іпотечного) банку, а саме заснування такої державної банківської установи"™. Необхідність створення державного земельно-іпотечного банку в новітній історії української держави було офіційно визнано вперше ще в Указі Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва" від 10.11.1994, коли Кабінету Міністрів України було доручено розробити відповідно нормативно-правову базу; у коментованому розділі це доручення відтворено; проте про­блема, очевидно, полягає не у площині нормативно-правового регулювання, а у фінансовій, організаційній сфері.

Не набагато краща ситуація із державною реєстрацією прав на землю - див. ст. 202 ЗКУ та коментар до неї.

 

Розділ X

ПЕРЕХІДНІ ПОЛОЖЕННЯ

Рішення про надання в користування земельних ділянок, а також про вилучення (викуп) земель, прийняті відповідними органами, але не виконані на момент введення у дію цього Кодексу, підлягають виконанню відповідно до вимог цього Кодексу.

Установити, що рішення про передачу громадянам України безоплатно у приватну власність земельних ділянок, прийняті органами місцевого самоврядування відповідно до Декрету Кабінету Міністрів України від 26 грудня 1992 року "Про приватизацію земельних ділянок", є підставою для виготовлення та видачі цим громадянам або їх спадкоємцям державних актів на право власності на земельну ділянку за технічною документацією щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку.

(Пункт 1 розділу X доповнено абзацом другим згідно із Законом №509-VI від 16.09.2008)

У разі прийняття відповідними органами рішення про погодження місця розташування об'єкта або про надання дозволу на розроблення проекту відведення земельної ділянки до 1 січня 2008 року передача в оренду таких земельних ділянок із земель державної та комунальної власності здійснюється без проведення земельних торгів (аукціонів).

(Пункт 1 розділу Xдоповнено абзацом третім згідно із Законом №509-VIвід 16.09.2008 - діє протягом одного року з дня набрання чинності, див. п.2 розділу II Закону N 509-VI від 16.09.2008)

Вживання у коментованому пункті терміну "рішення" та посилання на "органи" вказує, що мова йде лише про землі державної власності (з урахуванням відсутності в Україні на момент набрання кодексом чинності земель комунальної власності - див. ст. 83 ЗКУ та коментар до неї). У такому контексті можна вести мову лише про такі види права користу­вання, як постійне користування та оренда.

Процедура надання земельних ділянок у користування описана у ст.ст. 123, 125, 126, 149-151 кодексу та коментарі до них. Регулювання порядку надання земельної ділянки в оренду має свої особливості (див. ст. 124 ЗКУ та коментар до неї).

Виконання рішень про вилучення земельних ділянок відповідно до ст. 149 ЗКУ стосується постійних користувачів таких ділянок. Власне реалізація такого рішення відбувається порядку, передбаченому ст.ст. 149-151 кодексу (див. коментар до відповідних статей). Щодо викупу земельних ділянок див. ст.ст. 146, 147 ЗКУ та коментар до них.

Правило абз. 2 коментованого пункту внесено ЗУ від 16.09.2008 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву", який запровадив вибір місця знаходження земельних ділянок при т.зв. "повній" процедурі приватизації земельних ділянок (див. ч. 6 ст. 118 ЗКУ та коментар до неї). Водночас, доцільності у внесенні до кодексу коментованого абзацу немає абсолютно ніякої, оскільки із ч.ч. 1 та 2 ст. 118 ЗКУ навіть після внесених змін випливає абсолютно такий самий висновок: державний акт при "спрощеній" процедурі приватизації видається "за технічною документацією щодо складання документів, що посвідчують право на земечьну ділянку".

Абз. 3 коментованого пункту виправив ситуацію, створену спочатку ЗУ "Про Державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів України" від

16.09.2007(відповідні положення були згодом визнані неконституційними), а згодом - ЗУ від 03.06.2008 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України". За буквального тлумачення цих актів погодження місця розташування об'єкта та надання дозволу на роз­роблення проекту відведення земельної ділянки, що відбулися до 1 січня 2008 року, після цієї дати фактично втратили правове значення, що є вочевидь несправедливим і суперечить принципу правової визначеності (складова принципу верховенства права, проголошеного ст. 8 Конституції України). Виправлення ситуації, хоч і з 10-місячним запізненням, ЗУ від слід вітати.

Клопотання і заяви щодо відведення земельних ділянок, не вирішені на момент введення в дію цього Кодексу, реалізуються органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування відповідно до їх компетенції у порядку та з додержанням вимог цього Кодексу.

Під процедурою "відведення земельних ділянок", згаданою у даній статті, вочевидь, маються на увазі процедури приватизації земельних ділянок громадянами України із земель запасу (див. ч.ч. 6-11 ст. 118 ЗКУ), надання земельних ділянок у постійне користування та в оренду в порядку відведення (ст.ст. 122-124 ЗКУ), продаж земельних ділянок шляхом викупу (ст. 128 ЗКУ). Саме до таких різновидів можна звести всі клопотання, що могли бути подані відповідно до законодавства, чинного на момент набрання ЗКУ чинності.

Положення наведених вище норм ЗКУ слід застосовувати з урахуванням п. 12 даного розділу, що діє до розмежування земель державної та комунальної власності (див. коментар).

У випадках, коли земельні ділянки надані в оренду до введення в діюцього Кодексу органами, повноваження яких з надання земельних ділянок з прийняттям цього Кодексу змінені, продовження строку оренди зазначених земельних ділянок здійснюється органами, що мають право надання вказаних земель за цим Кодексом.

Розподіл повноважень щодо надання земельних ділянок в оренду, передбачений чинним ЗКУ (див., зокрема, глави 2, 3, ст.ст. 83, 84, п. 12 Розділу X "Перехідні положення" та ін. норми ЗКУ та коментар до них), відрізняються від розподілу повноважень, передбачених ЗКУ в ред. 1992 року (див. ст. 19 останнього).

Із коментованого пункту опосередковано випливає, що зміни у розподілі повноважень, що відбулися внаслідок ухвалення ЗКУ, ніяк не впливають на чинність договорів, проте продовження їх строку здійснюється вже на нових (загальних) засадах, передбачених чинним ЗКУ.

Матеріали погодження питань, пов'язаних з вилученням (викупом) земель, щодо яких на момент введення в дію цього Кодексу не прийнято відповідних рішень, підлягають розгляду відповідно до цього Кодексу.

Порядок розгляду питань щодо вилучення (викупу) земельних ділянок ви іначсні 149-151 ЗКУ, а щодо викупу - також ст.ст. 146, 147 ЗКУ (див. коментар до цих сілі. Коментований пункт не несе самостійного правового навантаження і є практично прямим наслідком застосування положень п. 1 розділу IX "Прикінцеві положення" щодо конкретної ситуації.

Право на проведення розвідувальних робіт на земельних ділянках за дозволами, одержаними до введення в дію цього Кодексу, зберігається до закінчення строку, обумовленого дозволами.

Згідно із чинним ЗКУ (див. ст. 97 та коментар до неї), земельні ділянки можуть використовуватися для проведення т.з. розвідувальних робіт "на підставі угоди з власником землі або за погодженням із землекористувачем".

ЗКУ в ред. 1992 року у ст. 25 було передбачено, що земельні ділянки для проведення розвідувальних робіт можуть використовуватися "на підставі дозволу на проведення розвідувальних робіт і договору, що укладається із власником землі, землекористувачем" (ч. 1). Дозвіл видавався "органом державної адміністрації району або виконавчим комітетом міської, в адміністративному підпорядкуванні якої є район, Ради народних депутатів ..." (ч. 2). Саме про збереження чинності цих дозволів веде мову коментована норма.

(Положення пункту б розділу X втрачають чинність, як такі, що не відповідають Конституції України (є неконституційними) в частині зобов 'язання переоформити право постійного користування земельною ділянкою на право власності або право оренди без відповідного законодавчого, організаційного та фінансового забезпечення на підставі Рішення Конституційного Суду №5-рп/2005 від 22.09.2005)

Громадяни та юридичні особи, які мають у постійному користуванні земельні ділянки, але за цим Кодексом не можуть мати їх на такому праві, повинні до 1 січня 2008 року переоформити у встановленому порядку право власності або право оренди на них.

(Абзац перший пункту 6 розділу X із змінами, внесеними згідно із Законом №2Q59-IV від 06.10.2004)

При переоформленні права постійного користування земельними ділянками, наданими для ведення селянських (фермерських) господарств, у довгострокову оренду строк оренди визначається селянським (фермерським) господарством відповідно до закону. При цьому розмір орендної плати за земельні ділянки не повинен перевищувати розміру земельного податку.

Коментований пункт визначає механізм та строк заміни права постійного користування земельними ділянками на інші правові титули по відношенню до суб'єктів, котрі відповідно до чинного ЗКУ вже не мають права набувати земельні ділянки на праві постійного користу­вання (див. ст. 92 ЗКУ), але мали таке право відповідно до законодавства, що діяло раніше (див. ст. 7 ЗКУ в ред. 1992 року).

Оскільки ЗКУ на момент прийняття не встановив чітких матеріально-правових і процесуальних гарантій зміни громадянами юридичного титулу права постійного користування земельною ділянкою на право власності або на право оренди, тому виникло питання щодо відповідності положення п. 6 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ Конституції України. У зв'язку із цим питання було предметом розгляду Конституційним судом України.

Результатом розгляду такого питання стало Рішення Конституційного Суду України у справі за конституційним поданням 51 народного депутата України щодо відповідності Конституції України (конституційності) положень статті 92, пункту 6 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України (справа про постійне користування земельними ділянками) від 22.09.2005 №5-рп/2005.Ним визнано таким, що не відповідає Конституції України (є неконституційним), положення п. 6 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ "в частині зобов'язання переоформити право постійного користування земельною ділянкою на право власності або право оренди без відповідного законодавчого, організаційного та фінансового забезпечення".

Хоча переоформлення права постійного користування не є на сьогодні обов'язком, проте користувач може його здійснити за власним бажанням. Абз.2 коментованого пункту визначає принципи визначення строків оренди та розміру орендної плати у випадку переоформлення права постійного користування на право оренди селянськими (фермерськими) господарствами. Строк оренди визначається селянським (фермерським) господарством відповідно до норм ст. 93 ЗКУ та ст. 19 ЗУ "Про оренду землі" і не може перевищувати 50 років. При цьому розмір орендної плати за земельні ділянки не повинен перевищувати розміру земель­ного податку, що є логічним, адже не погіршує становище орендаря порівняно із постійним користувачем, який мав би сплачувати земельний податок.

На наш погляд, переоформлення права постійного користування на право власності відповідно до коментованого пункту має здійснюватися шляхом викупу відповідно до поло­жень ст. 128 ЗКУ (див. коментар) або шляхом безоплатної приватизації (див. ст. 118 ЗКУ) у випадках, коли особа має таке право (див. ст.ст. 116, 121 ЗКУ та коментар до них).

Вважаємо, що переоформлення може здійснюватися не лише шляхом набуття права на земельну ділянку селянським (фермерським) господарством як юридичною особою (як сказано у коментованій нормі), а і шляхом переоформлення цього права головою госпо­дарства, якому згідно із чинним раніше законодавством (ст.ст. 50, 51 ЗКУ в ред. 1992 року, ст. 5 ЗУ "Про селянське (фермерське) господарство") надавалася відповідна ділянка. Така можливість випливає із змісту самого терміну "переоформлення".

Громадяни та юридичні особи, що одержали у власність, у тимчасове користування, в тому числі на умовах оренди, земельні ділянки у розмірах, що були передбачені раніше діючим законодавством, зберігають права на ці ділянки.

Положення щодо збереження права на земельну ділянку, навіть якщо її граничний розмір за чинним законодавством є відмінним від передбаченого діючим земельним законом, кореспондує нормам Конституції України і є їх логічним втіленням у законі. Так, за ст. 41 Конституції України кожен має право, зокрема, володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом; ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності, право приватної власності є непорушним. Також згідно зі ст. 22 Конституції України конституційні права і свободи гарантуються і не можуть бути скасовані. При прийнятті нових законів або внесенні змін до чинних законів не допускається звуження змісту та обсягу існуючих прав і свобод.

Заборона одномоментного свавільного скасування майнових прав випливає також із положень ст. 1 Протоколу 1 до Європейської конвенції про захист прав людини та осново­положних свобод 1950 року.

Виходячи зі змісту наведених конституційних положень є очевидним, що прийняття чинного ЗКУ не мало вплинути на обсяг прав власності, тимчасового користування, в тому числі на умовах оренди, набутих до вступу в дію ЗКУ від 25.10.2001.

Сільськогосподарські підприємства, які до введення у дію цього Кодексу клали з власниками земельних часток (паїв) договори оренди, можуть, за бажанням власників цих часток (паїв), замовити землевпорядній організації виконання землевпорядних робіт, необхідних для виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості), видачі їх власникам державних актів на право власності на землю та оплатити виконання таких робіт. Сільськогосподарське підприємство має переважне право на оренду земельних ділянок у таких громадян на строк, що був обумовлений у договорі оренди земельної частки (паю), або, за погодженням сторін, на інший строк.

Члени колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств та працівники державних і комунальних закладів освіти, культури та охорони здоров'я, розташованих на території відповідної ради, а також пенсіонери і u числа, які на час набрання чинності цим Кодексом не приватизували земельні ділянки шляхом оформлення права на земельну частку (пай), мають право на їх приватизацію в порядку, встановленому статтями 25 та 118 цього Кодексу. В сільськогосподарських акціонерних товариствах право на земельну частку (пай) мають лише їх члени, які працюють у товаристві, а також пенсіонери з їх числа.

(Пункт 8 розділу Xдоповнено абзацом згідно із Законом №675-IVвід 03.04.200J; і змінами, внесеними згідно із Законом №1694-IV від 20.04.2004)

При обчисленні розміру земельної частки (паю) враховуються сільськогосподарські угіддя, які були передані в оренду із земель державної чи комунальної власності або які на час набрання чинності Земельним кодек­сом України належали цим підприємствам на праві колективної власності чи перебували у постійному користуванні, за винятком земель, що не підлягають приватизації або залишаються у державній чи комунальній власності відповідно до цього Кодексу.

(Пункт 8 розділу Xдоповнено абзацом згідно із Законом №675-IVeid 03.04.2003).

До абзацу першого.Щодо правової природи права на земельну частку (пай) та їх т.з. "оренди" див. п. 17 коментованого розділу та коментар до нього.

Право сільськогосподарського підприємства (як і будь-якого іншого суб'єкта) замовити "виконання землевпорядних робіт, необхідних для виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості), видачі їх власникам державних актів на право власності на землю та оплатити виконання таких робіт" не потребує спеціального підтвердження і випливає із загальних положень ст. 636 ЦК України.

Що ж стосується "переважного права" оренди, яке надане сільськогосподарським підприємствам, воно фактично не має механізму реалізації. Напевно, саме у зв'язку із цим у розділі IX "Перехідні положення" ЗУ "Про оренду землі" в ред. від 02.10.2003 було передбачено більш вагомі гарантії для сільськогосподарських підприємств, що уклали договори "оренди" земельних часток (паїв). Абз. 2 розділу було передбачено, що "[п]ісля виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін". Таким чином, незважаючи на всю сумнівність конструкції "оренди" земельних часток (паїв), на наш погляд, законодавець легітимізував відповідні відносини і, більш того, передбачив їх обов'язкову трансформацію у "класичну" оренду після виділення земельної частки (паю) на місцевості.

Проте мусимо відзначити, що нещодавно Верховний Суд України чомусь витлумачив процитоване положення ЗУ "Про оренду землі" у зовсім незрозумілий для нас спосіб -пославшись на нього, фактично проігнорував його зміст, вважаючи, що "переукладення" договорів оренди після виділення земельної частки (паю) в натурі є нічим не обмеженим правом власника ділянки, а не його обов'язком⁵²⁵.

До абзаців другого та третього.Коментовані абзаци є невдалою спробою поширити право на отримання земельної частки (паю) в землях державних або комунальних підприємств (ст.ст. 25, 118 ЗКУ) або в землях колективних сільськогосподарських підприємств (див. п. 17 даного розділу та коментар до нього) на осіб, що такого права не мають. Залишаючи на совісті законодавця очевидні недоречності при формулюванні коментованих норм (чого лише варте "приватизували земельні ділянки шляхом оформлення права на земельну частку (пай) та "члени акціонерних товариств"), зазначимо, що вони сформульовані настільки непродумано та суперечливо, що фактично не можуть бути реалізовані.

Тобто із перерахованих у абз. 2 осіб можливість отримати земельну частку (пай) на сьогодні мають лише ті особи, хто й так підпадає під положення ст. 25 ЗКУ, або ті, хто набув право на земельну частку (пай) у землях колективної власності згідно із законодавством про паювання (див. п. 17 розділу та коментар до нього).

Громадяни - власники земельних часток (паїв) можуть виділяти земельні ділянки в натурі (на місцевості) єдиним масивом.

Формулювання "виділення єдиним масивом" (див. також Указ Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки" від 03.12.1999 № 1529, ст. 4 ЗУ "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", Рекомендації щодо виділення єдиним масивом земельних ділянок групі власників земельних часток (паїв), затверджені наказом Держ-комзему України від 30.12.1999 №130) на практиці розуміється по-різному: як виділення в одному місці кількох суміжних земельних ділянок⁵²⁶ або як виділення однієї земельної ділянки у спільну часткову власність. На наш погляд, можуть існувати обидва види єдиних земельних масивів⁵²⁷. Вважаємо, що коментоване положення дозволяє при формуванні "єдиного масиву" не здійснювати винесення в натуру меж між ділянками, що складають "єдиний масив".

Щодо права на земельну частку (пай) та його правової природи див. коментар до п. 17 розділу.

Утворена внаслідок виділення "єдиного масиву" земельна ділянка (якщо вона оформлена дійсно як єдина ділянка, а не як кілька ділянок без встановлена меж між ними) підпадає під правовий режим спільної часткової власності (у випадку виділення єдиним масивом єдиної ділянки кільком особам), а тому її використання, як і припинення спільної власності, відбувається на підставі та з урахуванням норм ст. 88 ЗКУ (див. коментар). Великою про­блемою є те, що часто земельна ділянка передавалася у спільну власність надзвичайно великій кількості осіб - до кількох сотень. У такій ситуації здійснення права спільної власності фактично є заблокованим.

Рішення про розмежування земель державної і комунальної власності в межах населених пунктів приймають відповідні сільські, селищні, міські ради за погодженням з органами виконавчої влади, а за межами населених пунктів - органи виконавчої влади за погодженням з відповідними органами місцевого самоврядування.

Кабінет Міністрів України здійснює:

а) визначення меж земельних ділянок, на яких розміщені об'єкти нерухомого майна, що належать до сфери управління Президента України, Верховної Ради України, Конституційного Суду України, Верховного Суду України, Вищого господарського суду України, Генеральної прокуратури України, центральних органів виконавчої влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук, інших державних наукових установ та організацій;

(Підпункт "а" абзацу другого пункту 10розділу Xіз змінами, внесеними згідно із Законом №762-1Увід J5.05.2003).

Б) визначення меж земельних ділянок, на яких розміщені об'єкти нерухомого майна, що перебувають у сфері управління Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської і Севастопольської міських державних адміністрацій.

Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації визначають межі земельних ділянок, на яких розміщені об'єкти нерухомого майна, що перебувають у сфері управління районних державних адміністрацій.

Положення коментованого пункту, як і прийнятого згодом ЗУ "Про розмежування земель державної та комунальної власності", до цих пір залишаються нереалізованими (див. ч. 1 ст. 83 ЗКУ).

ЗУ "Про розмежування земель державної та комунальної власності" прийнятнії ще

05.02.2004. Ще раніше, 01.08.2002, було прийнято ПКМ "Про затвердження Тимчасового прядку розмежування земель права державної та комунальної власності", яка Ґрунтувалася на тих самих засадах.

Причиною фактичного блокування процесу розмежування є те, що концепція розмежування ґрунтується на необхідності одномоментного розподілу між державою та територіальними громадами величезних площ земель, що з технічної та фінансової точки зору практично неможливо, оскільки потребує складання величезного масиву землевпорядної документації, а також проведення робіт з виконання (перенесення в натуру) цієї документації.

Одним з авторів коментарю було розроблено законопроект⁵²⁸, в якому запропоновано змінити концепцію розмежування, провівши його безпосередньо законом та звільнивши державу від колосальних витрат на виконання землевпорядних робіт. Прийняття закону, на наш погляд, дозволить ввести в дію норми Конституції України (ст. 142) про право територіальних громад мати землю на праві комунальної власності, що з часу ухвалення Конституції фактично не діють. За оцінками фахівців, витрати на реалізацію чинної редакції ЗУ "Про розмежування земель державної та комунальної власності" у чинній редакції становитимуть щонайменше З млрд. грн. - це насамперед витрати на розробку та перенесення в натуру (на місцевість) відповідної землевпорядної документації. Прийняття законопроекту дозволить заощадити ці кошти, оскільки розробка землевпорядної документації передбачається за законом лише у випадках, коли у цьому зацікавлені відповідні землекористувачі, і відповідно, за їхній рахунок.

Витрати, пов'язані із розмежуванням земель державної та комунальної власності, здійснюються за рахунок коштів відповідних бюджетів.

Див. коментар до п. 10 розділу X.

До розмежування земель державної та комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями (крім земель, переданих у приватну власність, та земель, зазначених в абзаці третьому цього пункту) в межах населених пунктів здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.

Державні органи приватизації здійснюють розпорядження (крім відчуження земель, на яких розташовані об'єкти, що не підлягають приватизації) землями, на яких розташовані державні, в тому числі казенні, підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі належать частки (акції, паї), об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, а також продаж земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації.

(Пункт 12 розділу X із змінами, внесеними згідно із Законами №3235-IV від

20.12.2005, №489-Veid 19.12.2006; в редакції Законів №107-VI від 28.12.2007, №309-VI від 03.06.2008)

Загальна характеристика.Землі комунальної власності в Україні поки що відсутні, після націоналізації земель у часи радянської влади з державної власності у комунальну земельні ділянки поки що не передавалися. Незважаючи на повідомлення про принаймні один випадок затвердження проекту розмежування земель державної та комунальної власності (див. Рішення Артемівської міської ради Донецької області від 27.02.2008 "Про затвердження проекту землеустрою щодо розмежування земель державної та комунальної власності на території міста Артемівська"⁵²"), навіть в таких випадках сьогодні право комунальної власності на землю виникнути не може через відсутність форми державних актів на право комунальної власності на землю (лише з моменту видачі відповідного державного акту згідно із законом виникає право комунальної власності - див. ст.ст. 125, 126 ЗКУ, ст. 14 ЗУ "Про розмежування земель державної та комунальної власності").

Таким чином, сьогодні всі землі, що мають бути розмежовані, перебувають поки що у державній власності. Згідно із нормами основної частини ЗКУ (див. ст. 84 та ін.), розпорядження землями державної власності повинні здійснювати органи виконавчої влади. Положення коментованого пункту становлять свого роду компроміс між інтересами органів державної влади та місцевого самоврядування на період до розмежування земель державної та комунальної власності.

Ефективність застосування даної норми знижується через невстановлення меж населених пунктів, що унеможливлює розпорядження "спірними" землями (див. ст.ст. 173-176 ЗКУ та коментар до них).

До абзацу першого.Загальна ідея коментованої норми полягає у тому, щоб покласти на період до розмежування земель державної та комунальної власності розпорядження землями державної власності в межах населених пунктів на органи місцевого самоврядування, а за межами населених пунктів - на "відповідні" органи виконавчої влади (виняток передбачено щодо земель, якими розпоряджаються державні органи приватизації). Дана ідея втілена в п. 12 не найкращим чином, тому його положення не слід розуміти буквально. Звичайно ж, органи місцевого самоврядування не можуть розпоряджатися в межах населених пунктів не лише "землями, переданими у приватну власність", а й іншими "недержавними" землями: землями, що перебувають у колективній власності (див. коментар до ч. З ст. 78 ЗКУ) та землями, переданими у власність іноземних держав (ст. 85 ЗКУ).

Крім того, у коментованому абзаці є посилання на відсутній у чинній редакції пункту абзац третій, що є наслідком поспішності внесення змін до ЗКУ при викладенні його у редакції ЗУ від 03.06.2008 №309-VI. Є підстави вважати, що мається на увазі абзац другий, який у попередній редакції був третім.

Серйозні складнощі становить визначення співвідношення положень абзацу першого п. 12 із абзацем другим цього ж пункту (див. нижче коментар).

Трапляються випадки, коли у міжнародних угодах KM України розпоряджається міськими землями, право розпорядження якими надано місцевим радам - див., напр., Протокол між Кабінетом Міністрів України та Урядом Турецької Республіки про взаємне виділення земель­них ділянок в Анкарі та Києві для спорудження приміщень іноземних місій від 19.06.2003, затверджений ПКМУ №1674 від 29.10.2003. Як видається, для подібних дій відсутні правові підстави. З іншого боку, органи місцевого самоврядування не можуть укладати міжнародні договори України (ст. З ЗУ "Про міжнародні договори України").

До абзацу другого.Щодо правового статусу державних органів приватизації див. коментар до ст. 17-1 ЗКУ.

Системне тлумачення даної норми (зокрема, з урахуванням ст. 80 ЗКУ) свідчить, що державні органи приватизації можуть розпоряджатися лише державними землями, "на яких розташовані державні, в тому числі казенні, підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі належать частки (акції, паї), об 'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, а також: ...на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації хоча пряма вказівка на це в коментованому абзаці відсутня.

Повноваження державних органів приватизації, встановлені коментованим пунктом на період до розмежування земель державної та комунальної власності, істотно ширші від повноважень, передбачених "основною" частиною кодексу. Так, ст. 17-1 ЗКУ надає державним органам приватизації право лише продавати (а не "розпоряджатися", як в коментованій нормі) і лише земельними ділянками "під об'єктами, що підлягають приватизації" (а не земельними ділянками, "на яких розташовані державні, в тому числі казенні, підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі належать частки (акції, паї), об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти", як у коментованій нормі).

Таким чином, протягом "перехідного" періоду державні органи приватизації можуть не лише відчужувати земельні ділянки під об'єктами, що підлягають приватизації, а і, напри­клад, здавати в оренду земельну ділянку під об'єктом підприємства, у статутному фонді якого державі належить хоча б одна акція. Доцільність такого підходу викликає великий сумнів, особливо враховуючи, що державні органи приватизації дуже неефективно здійснюють свої земельні повноваження (див. коментар до ст. 17-1 ЗКУ).

При цьому складним є питання про співвідношення норм абзаців першого та другого п. 12. На наш погляд, абзац другий встановлює виняток із правил, передбачених абзацом першим. Відсилка в абзаці першому на "абзац третій" (якого в пункті немає) скоріш за все має розумітися як посилання на абзац другий, що у попередній редакції був третім.

На даний час повноваження державних органів приватизації щодо розпорядження земельними ділянками, "на яких розташовані державні, в тому числі казенні, підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі належать частки (акції, паї), об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти", практично не реалізуються, оскільки переважає думка, за якою законодавство не передбачає порядку реалізації даних повноважень (крім випадку продажу земельних ділянок разок із об'єктами приватизації - ст. 17-1,ч. 1 ст. 128 ЗКУ). На наш погляд, це не так, оскільки до відповідних відносин мають застосовуватися "процедурні" статті ЗКУ, які визначають порядок здійснення відповідних повноважень іншими органами (насамперед, ст. 123)

З іншого боку, Фонд державного майна України, схоже, вважає, що акції як "об'єкти, які підлягають приватизації", також знаходяться на земельній ділянці (відповідного підприємства). Саме про такий підхід свідчить видання наказів Фонду від 22.06.2007 №1022 (затверджено Примірний договір купівлі-продажу земельної ділянки разом з пакетом акцій відкритого акціонерного товариства за аукціоном (конкурсом з використанням відкритості пропонування ціни за принципом аукціону) та від 11.10.2007 №1643 (затверджено Примірний договір про надання послуг виконавця аукціону при проведенні аукціону з продажу земельних ділянок разом з пакетом акцій відкритого акціонерного товариства).

На наш погляд, акції не є "об'єктом, що розташований на земельній ділянці", тому продаж земельної ділянки разом з акціями здійснюватися не повинен. Крім того, цілком очевидно, що покупець акцій не потребує земельної ділянки під об'єктами підприємства. Продаж акціонеру земельних ділянок підприємства порушить принцип цільового викори­стання земельних ділянок. Натомість, доцільно перед приватизацією оформити право на земельну ділянку відповідного підприємства.

На період до 1 січня 2015 року громадяни і юридичні особи можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 гектарів. Ця площа може бути збільшена у разі успадкування земельних ділянок за законом.

(Пункт 13 розділу X із змінами, внесеними згідно із Законом №2059-IV від 06.10.2004)

Даний пункт із внесеними у нього змінами передбачає, що тимчасово громадяни і юридичні особи можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення площею не більше 100 гектарів. Дана норма в деякій мірі покликана запобігати надмірній концентрації земель сільськогосподарського призначення в одних руках. Протеварто зазначити, що мета її не може бути досягнута, адже формулювання норми є досить недосконалим. Так, жодна норма закону не забороняє суб'єктові набути прав на викори­стання земельних ділянок через пов'язаних осіб. Крім того, якщо вести мову про фізичних осіб, то оренда строком на максимальний термін і відповідне використання земельного масиву протягом цього часу у багатьох випадках може замінити набуття земельної ділянки у власність.

Варто також додати, що коментована заборона на сьогодні не узгодження з дієвим механізмом її впровадження. Так, при купівлі земельної ділянки не здійснюється перевірка на наявність у покупця земель в обсязі, що не перевищував би вказаний у коментованому пункті. Не розв'язаною лишається і ситуація, при якій земельна ділянка купується у спільну власність декількох осіб. Чи вираховуватиметься гранична площа по відношенню до кожного з них окремо чи разом - закон наразі відповіді не дає.

З іншого боку, обмеження, передбачене цією статтею, є перешкодою на шляху становлення ефективних сільськогосподарських виробників, адже невеликі селянські господарства (сільськогосподарські підприємства) приречені на збитковість та неконкурентоспроможність. Оптимальний розмір, наприклад, господарства зернового та зерново-буряківничого напрямів визначається на рівні 300-400 гектарів, а при розмірі фермерського господарства у 55 гектарів тваринництво у ньому буде збитковим⁵³". Варто згадати вітчизняний досвід запобігання надмірному подрібненню земель⁵", а також ту обставину, що т. з. "розвинені" держави вже з другої половини XIX сторіччя вживали землевпорядні заходи щодо зверстання (з'єднання) дрібних ділянок у великі⁵³², що принесло свої позитивні результати. Механізми запобігання подрібненню фермерських господарств (і не лише окремих ділянок цих господарств) існують у законодавстві більшості країн ЄО".

До набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель забороняється внесення права на земельну частку (пай) до статутних фондів господарських товариств.

(Пункт 14 розділу X із змінами, внесеними згідно із Законом №2059-IV від 06.10.2004; в редакції Закону №490-V від 19.12.2006; із змінами, внесеними згідно із Законом №107 -VI від 28.12.2007; в редакції Закону №309-Vlвід 03.06.2008)

Щодо поняття та правової природи права на земельну частку (пай) див. коментар до п. 17 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ.

Внесення права на земельну частку (пай) до статутного фонду господарського товариства фактично означає передачу цього права такій юридичній особі. Так, відповідно до ст. 190 ЦК України майнове право (яким, очевидно, є право на земельну частку (пай)) відноситься до категорії майна як об'єкту цивільних прав. Майно, передане як внесок до статутного фонду господарського товариства, є його власністю (ст. 85 ГК України).

Отже, внесення права на земельну частку (пай) до статутного фонду є відчуженням земельної частки (паю). П. 15 Перехідних положень ЗКУ передбачає цілковиту заборону будь-якого відчуження земельних часток (паїв) до "[д]о набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель", таким чином нівелюючи значення коментованої норми.

15. До набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель не допускається:

(Абзац перший пункту IS розділу А і і імшам, від 28.12.2007; в редакції Закону №304-17 від 03.06

а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення з земель державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;

(Підпункт "а" пункту 15 в редакції Закону №309-VI від І)

Б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб.

Купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту, запроваджується за умови набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель, визначивши особливості обігу земель державної та комунальної власності і земель товарного сільськогосподарського виробництва.

(Абзац другий підпункту "б" пункту 15розділу Xіз змінами, внесеними згідно із Законом №107-VIeid 28.12.2007; в редакції Закону №309-VI від 03.06.2008)

Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту, в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

(Пункт 15 розділу X із змінами, внесеними згідно із Законами №2059-IV від 06.10.2004, №3415-IVeid 09.02.2006; в редакції Закону №490-V від 19.12.2006)

Загальна характеристика.На сьогодні положення коментованого пункту діють в редакції з неодноразовими змінами, що мали місце після набрання чинності ЗКУ.

Запровадження мораторію не знаходить підтримки і у багатьох правознавців⁵¹⁴. У літературі обґрунтовано відзначається⁵³⁵, що існування мораторію має цілу низку негативних наслідків:

• заблокована оптимізація землеволодінь і землекористувань, що утворюються внаслідок паювання земель сільськогосподарського призначення, стимулюються негативні явища землекористування - черезсмужжя, вкраплення, малоземелля, далекоземелля тощо;

• селяни старших вікових груп, їх спадкоємці, що проживають у іншій місцевості тощо не можуть реалізувати своє право власності на землю;

• блокується створення великих, конкурентоспроможних сільськогосподарських підприємств;

• знижується кредитоспроможність сільськогосподарських виробників через неможливість іпотечного кредитування.

Зазначається, що через відсутність повноцінного ринку земель щорічно не використовується понад 2 млн. га орних земель⁵³⁶.

Статистика свідчить, що використання земель сільськогосподарського призначення є гранично неефективним. У сфері сільськогосподарського виробництва сьогодні працюють близько 20 % усіх зайнятих в економіці, що суттєво (у 3-7 разів) перевищує параме­три зарубіжних країн. Наприклад, в Угорщині ця частка становить 6,3 %, у Чехії - 4,8 %, Франції - 3,6 %, Канаді - 2,8 %⁵" (!). На наш погляд, ці цифри свідчать, що альтернативи концентрації земель немає, задача держави - зробити цей процес якомога менш безболісним для селян.

За приблизними оцінками, загальна вартість сільськогосподарських угідь в Україні вже на 2004 р. становила 361,3 млрд. грн.; земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів - близько 2258,9 млрд. грн., земель населених пунктів - 1388,4 млрд. грн. Орієнтовна вартість земель в Україні становить 4008,6 млрд. грн.⁵³⁸ Ці цифри свідчать про те, який обсяг інвестицій можна залучити у сільське господарство лише за допомогою іпотечного кредитування у разі запровадження обігу земельних ділянок.

У разі запровадження обігу земельних ділянок товаровиробники отримають можливість стати справжніми господарями на землі, у той час, як на даний момент, як слушно відзначає Г.І. Балюк, "майже всі агроформування, крім хіба що фермерських господарство, створені на засадах орендних відносин, до того ж більш як 80 відсотків паїв передано в короткострокове користування ... У такий спосіб відбувається процес відчуження реальних власників землі від своїх наділів"™.

Якщо звернутися до Конституції України, то її ст. 14 передбачає, що право власності на землю гарантується. Це право "набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону". Звідси логічно випливає те, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності (ч. 1 ст. 41 Конституції України).

У відповідності до норм Конституції Земельний кодекс України у ч. 1 ст. 78 також визначає, що право власності на земельну ділянку включає правомочність розпорядження, тобто можливість власника земельної ділянки вирішувати її юридичну долю⁵⁴⁰. Норма є загальною і не містить винятків для власників земельних ділянок тієї чи іншої категорії земель.

За умови існування принципу рівності права власності на землю різних суб'єктів (ст. 5 ЗКУ), важко пояснити, чому власники земельних ділянок сільськогосподарського призначення, на які поширюється мораторій (а це близько 41,1 млн. га, або 68% площі земельного фонду країни) не можуть взагалі ними розпоряджатися у встановлений законом спосіб, на відміну від власників земельних ділянок інших категорій земель.

До підпункту "а".У пп. "а" п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України йдеться про виняток із правила про заборону продажу земельних ділянок державної та комунальної власності: "... крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб". Наведена норма є некоректною, адже відповідно до ч. 1 ст. 146 ЗКУ викуп можливий тільки щодо земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб. Отже, це аж ніяк не можуть бути земельні ділянки державної чи комунальної власності.

Формулювання даної норми дає підстави для віднесення "вилучення" земельних ділянок до її "продажу". Відповідно до ЗКУ це не так. П. "б" до ч. 1 ст. 141 ЗКУ визначає вилучення підставою припинення тільки права землекористування, тоді як викуп до права землекористування не застосовується. І тільки у випадку з викупом ЗКУ у ст. 146 згадує про викупну вартість. У ст. 149 ЗКУ, присвяченій вилученню земельних ділянок, ні про який викуп або викупну вартість не йдеться. Виходячи з викладеного, вважаємонекорек­тно викладеною норму коментованого підпункту, яка дозволяє змішання купівлі-продажу і вилучення земельних ділянок.

До підпункту "б".Підпункт "б" теж викликає низку зауважень. Так, забороняється "купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв) ...". Побудова норми дозволяє стверджувати, що, якщо земельна ділянка спочатку виділена в натурі (намісцевості) власнику земельної частки (паю) для ведення особистого селянського господарства, а потім придбана іншою особою, то вона не підпадає під дію мораторію і може відчужуватись і далі. Більш того, будь-яка "підмораторна" земельна ділянка, виділена в рахунок земельної частки (паю), може бути виведена з-під дії мораторію за допомогою, наприклад, міни, що допускається коментованим пунктом (див. нижче).

Закріплений законом виняток з правила, що дозволяє обмін земельних ділянок, дозволив повернутися до ситуації, яка вже мала місце до внесення до п. 15 розділу X ЗКУ змін ЗУ "Про внесення змін до Земельного кодексу України" №2059-IV від 06.10.2004 із усіма наслідками такого регулювання.

Так, важко заперечити той факт, що норм, котрі забороняють доплачувати за об'єкт меншої вартості у процесі обміну, чинне законодавство не містить.

Аналогічно підпункту "а" п. 15, проаналізованому вище, важко зрозуміти законодавця, котрий встановив наступний виняток з правила про заборону відчуження земельних ділянок в частині їх можливого "вилучення". Оскільки в нормі пп. "б" п. 15 закону йдеться про земельні ділянки приватної власності, то можливість їх вилучення прямо суперечить ст. 149 ЗКУ та ст. 41 Конституції України, а тому наведена вище норма у відповідній частині не може бути застосована.

Спірним єпитання про те, як співвідноситься мораторій із обов'язком іноземних фізичних та юридичних осіб відчужити земельні ділянки сільськогосподарського призна­чення, отримані ними у спадщину (ч. 4 ст. 81, ч. 4 ст. 82 ЗКУ). Поділяємо думку П.Ф. Кули-нича, за якою на вказані випадки мораторій не поширюється, виходячи із системного тлу­мачення кодексу та з урахуванням ступеню пріоритетів, які забезпечуються його окремими нормами⁵⁴¹.

До абзацу другого.Абзац другий п. 15 розділу X ЗКУ, дублюючи з якоюсь незрозумілою метою абзац перший, пов'язує зняття мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення з набранням чинності законами про державний земельний кадастр та про ринок земель та з "визначенням особливостей обігу земель державної та комунальної власності й земель товарного виробництва". Вважаємо дане законодавче рішення необгрунтованим.

Щодо закону про державний земельний кадастр, то варто нагадати, що його розробка повинна була бути здійснена ще протягом першого півріччя 2002 року (пп. "в" п. 4 розділу IX ЗКУ). Згідно зі ст. 193 ЗКУ, державний земельний кадастр призначений для збирання та акумулювання відомостей про земельні ділянки усіх категорій та форм власності. Тим не менше, розпорядження земельними ділянками інших категорій не було зупинене до прийняття закону про державний земельний кадастр.

З іншого боку, система прав на земельні ділянки хоча і в недосконалому вигляді, але все ж існує сьогодні і охоплює, знову ж таки, землі усіх категорій. Важко зрозуміти, що ж особливого привнесе даний закон до регулювання розпорядження земельними ділянками сільськогосподарського призначення порівняно з ділянками інших категорій земель.

Необхідність прийняття закону про ринок землі для зняття мораторію також є сумнівною, зважаючи на аналогічну обставину. Невиконання закріпленого вже близько 5 років у чинному ЗКУ обов'язку розробки такого закону не заважає здійснювати перехід прав на земе іьні ділянки інших категорій.

До абзацу третього.Абз. З п. 15 розділу X ЗКУ імперативно визначила недійсна' 11, "ч моменту укладення (посвідчення) угод (у тому числі довіреностей), укладених під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє". Існування подібної норми має місце в ЗКУ з початку 2006 року.

З часу впровадження в законодавство норми науковцями вже зазначалося, що на практиці проблематично без судового розгляду стверджувати про недійсність відповідних угод⁵⁴². Підтримуємо ми позицію і про те, що сумнівною є конституційність запроваджених змін, які передбачають фактично відповідальність для суб'єктів земельних відносин "заднім числом", адже за загальним правилом, закони не мають зворотної дії в часі (ст. 58 Конституції України).

Громадянам - власникам земельних часток (паїв) за їх бажанням виділяються в натурі (на місцевості) земельні ділянки з видачею державних актів на право власності на землю.

Щодо поняття та правової природи права на земельну частку (пай) див. коментар до п. 17 розділу X ЗКУ.

Процедура виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок.Виділення земельних часток (паїв) в натурі із земель, переданих у колективну власність, регламентується ЗУ "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", ПКМ від 04.02.2004 №122 "Про організацію робіт та методику розподілу земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв)", наказом Держкомзему України №130 від 30.12.1999 "Про затвердження рекомендацій щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки".

Процедура виділення земельних ділянок включає такі стадії:

• звернення суб'єкта права на земельну частку (пай) із заявою до місцевої ради або районної державної адміністрації про виділення земельної частки (паю) в натурі (ч. 2 ст. З Закону);

• у разі подання заяв більшістю власників земельних часток (паїв) у межах одного сільськогосподарського підприємства відповідний орган приймає рішення про розробку проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) (ч. 4 ст. З Закону). Розробка і затвердження проекту регламентується ст. 7 Закону (до прийняття Закону роль таких проектів виконували т. з. "схеми поділу земель колективної власності на земельні частки (паї)");

• розроблення документації із землеустрою щодо виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) (включає (1) проект землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) та (2) технічну документацію із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку;

• погодження та державну землевпорядну експертизу документації із землеустрою (особливості експертизи передбачені ст. 8 Закону);

• розподіл земельних ділянок між: власниками земельних часток (паїв) (ч. ч. 1-3 ст. 9 Закону);

• затвердження протоколу про розподіл земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв) відповідною радою чи районною державною адміністрацією (ч. 4 ст. 9 Закону);

• прийняття рішення щодо виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) (ч. 4 ст. 9 Закону);

• видачу та pet страцію державних актів на право власності на земельну ділянку власникам ісмсіьних часток (паїв).

Права на виділення земельної ділянки в розмірі земельної частки (паю) "чорнобильців".Згідно із ч. З ст. 35 ЗУ "Про статус і соціальний захист громадян, що постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи" від 28.02.1991, "[г]ромадяни, евакуйовані із зони відчуження, відселені із зони безумовного (обов 'язкового) або зони гарантованого добровільного «і()селення, а також: громадяни, що самостійно переселилися з територій, які зазнали радіоактивного забруднення і які на момент евакуації, відселення або самостійного переселення були членами колективних або інших сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонери з їх числа, що до набрання чинності цим Законом проживали у сільській місцевості, мають право на отримання земельної частки (паю) [виділення наше - A.M., P.M. J за новим місцем роботи (проживання) із земель запасу та резервного фонду в розмірі та в порядку, визначених законодавством" (дане правило встановлено ЗУ від 26.04.2001). Існування прав зазначених осіб визнане ЗУ "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" (ст. 1 та ін.), проте приватизація земельних ділянок чорнобильцями не вписується у процедуру, встановлену Законом.

На наш погляд, земельні ділянки в рахунок земельних часток (паїв) "чорнобильців" повинні виділятися в порядку, встановленому ст. 118 ЗКУ.

"Додаткові вимоги".Участь у паюванні значних груп осіб, проблемні і спірні питання підтвердження членства у КСП призводять до висування численних вимог про визнання права на земельну частку (пай) вже після того, як видача сертифікатів відбулася (проблема т.з. "додаткових вимог"). Окремим питанням є задоволення вимог представників депор­тованих народів.

Задоволення подібних вимог, навіть при повній їх обґрунтованості, на сьогодні є серйоз­ною проблемою. Процедура паювання означає зміну обсягу прав значних груп громадян -членів відповідних підприємств; як правило, йдеться про кілька сотень осіб. Коли ці особи набули певних прав, позбавити їх цих прав або зменшити їх обсяг практично неможливо. Не торкаючись всіх проблем на шляху "перепаювання", уявімо собі лише один з можливих його аспектів: судовий процес, де відповідачами виступають сотні осіб. У такій ситуації задово­лення додаткових вимог щодо права на земельну частку (пай) є вкрай проблематичним.

ВС України (абз. З п. 24 Постанови Пленуму ВС України "Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ" від 16.04.2004 №7) була висловлена думка, що вимоги щодо земельних часток (паїв) можуть задовольнятися за рахунок земель резервного фонду на підставі положень п. 7 Указу Президента України від 08.08.1995 №720 "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям", яким встановлено, що резервний фонд використовується для передачі у приватну власність земельних ділянок переважно громадянам, зайнятим у соціальній сфері на селі, а також іншим особам, яких приймають у члени сільськогосподарських підприємств, або які переселяються у сільську місцевість для постійного проживання.

Даний підхід видається нам невірним (хоча на практиці дозволяє відновити справедливість), оскільки Указ не передбачає надання будь-яким особам земельних часток (паїв) і регулює якісно інші земельні відносини - приватизаційні. На наш погляд, на сьогодні законодавство не передбачає задовільного механізму розв'язання проблеми "додаткових вимог". Для вирішення проблеми слід законодавчо передбачити те, що на сьогодні робиться на практиці без достатніх правових підстав: "додаткові вимоги" повинні задовольнятися за рахунок державних земель запасу чи резервного фонду (аналогічно вимогам громадян, що були евакуйовані або переселилися з територій, що постраждали внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС - ст. 1 ЗУ "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власниками земельних часток (паїв)"). У разі відсутності такої можливості⁵⁴³ або

Цільове призначення (використання) земельних ділянок, виділених в рахунок паю.

За відсутності прямої законодавчої вказівки у державних актах, що видаються при виділенні земельних часток (паїв) у натурі, зазначаються різні види цільового використання: "для ведення товарного сільськогосподарського виробництва" або "для ведення особистого селянського господарства", іноді навіть поза волею суб'єктів права на земельну частку (пай).

Сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства.

Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.

Загальна характеристика.За даними Держкомзему України на 01.01.2006, в Україні розпайовано 27,3 млн. га земель, право на земельну частку (пай) набули 6,9 млн. громадян, з яких - 6,8 млн. (98,6 %) отримали сертифікати на право на земельну частку (пай). Понад 5,9 млн. громадян посвідчили право власності на земельні ділянки державними актами (87,2% від кількості громадян, які одержали сертифікати на право на земельну частку (пай)). Вру­чено та зареєстровано державні акти майже 5,3 млн. громадян (77,8 %). Згідно з поданими заявами громадян здійснюється заміна понад 0,5 млн. сертифікатів (7,3 %) на державні акти. Кількість громадян, які набули право на земельну частку (пай), але не отримали з різних причин сертифікати на право на земельну часту (пай) становить 100 тис, а ті, чиї земельні паї залишаються невитребуваними, або власники яких не виявили бажання щодо заміни сертифікатів на державні акти на право власності на земельну ділянку - 359 тис. (5,3 %)⁵⁴⁴. Середній розмір земельного паю складає 4 га⁵⁴⁵, мінімальний - 1,1 га (Івано-Франківська обл.), максимальний - 9,3 га (Луганська обл.)⁵⁴".

Для більш глибокого розуміння змісту коментованої норми спершу доцільно розглянути, на яких правових засадах свого часу виникало право на земельну частку (пай), оскільки чинний ЗКУ змісту цього процесу не розкриває.

Розвиток правового регулювання відносин паювання.Правове регулювання відносин щодо права на земельну частку (пай) у землях, переданих у колективну власність, пройшло досить довгий та складний шлях, на якому можна умовно виділити кілька етапів.

1. Закріплення правил про т.з. "середню земельну частку".Із прийняттям ЗКУ у редакції від 13.03.1992 була передбачена передача земельних ділянок державної власності, що перебували у користуванні колективних сільськогосподарських підприємств (КСП), сільськогосподарських кооперативів, садівницьких товариств, сільськогосподарських акціонерних товариств, у колективну власність цих суб'єктів.

При цьому декларувалося право членів підприємств при виході з них одержати свою частку землі в натурі (на місцевості) в розмірі, визначеному ч.ч. 6, 7 ст. 6 кодексу (крім ст. 5 ЗКУ в ред. 1992 p., аналогічні норми містилися у ст. 10 ЗУ "Про колективне сільськогосподарське підприємство", ст. 7 ЗУ "Про селянське (фермерське) господарство"). Ці норми передбачали правила розрахунку т.з. "середньої земельної частки".

Право на отримання середньої земельної частки не мало механізму своєї реалізації, крім того, передбачений механізм визначення середніх земельних часток не враховував постійних змін у складі осіб, що мали право на частку, а також того, що частки однакової площі мали різну вартість через різну якість земель. Ці обставини призвели до того, що право на середню земельну частку фактично не реалізовувалося.

2. Встановлення правил про "право на земельну частку (пай)" (паювання земель)В

умовах, коли положення ЗКУ щодо права на вихід із господарств і отримання "своєї частки землі в натурі" не реалізовувалися, Указами Президента України був запроваджений МОХІЯІ їм визначення права на земельну частку (пай), відмінний від передбаченого ЗКУ механізму визначення середньої земельної частки. Зокрема, ст. 2 Указу Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарської о виробництва" від 10.11.1994 №№666/94 (зараз у цій частині нечинний) було передбачене. Що "кожному члену підприємства, кооперативу, товариства видається сертифікат на право приватної власності на земельну частку (пай) із зазначенням у ньому розміру частки (паю) в умовних кадастрових гектарах, а також: у вартісному виразі". Механізм реалізації даної о положення був передбачений Указом Президента України "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям" від 08.08.1995 №720/95. Даний акт передбачив, що "fnjpaeo на земельну частку (пай) мають члени колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, в тому числі пенсіонери, які раніше працювали в ньому і залишаються членами зазначеного підприємства, коопе­ративу, товариства, відповідно до списку, що додається до державного акта на право колективної власності на землю ".

Указ також передбачив процедуру паювання, тобто визначення розміру права на земельну частку (пай) та посвідчення його сертифікатом (ст.ст. 3-5).Форма сертифікату на право на земельну частку (пай) визначається ПКМ від 12.10.1995 №801 "Про затвердження форми сертифіката на право на земельну частку (пай) і зразка Книги реєстрації сертифікатів на право на земельну частку (пай)".

власності

Право на земельну частку (пай), передбачене Указами Президента, істотно відрізнялося від права на середню земельну частку, передбаченого чинним на той час ЗКУ, як за об'єктом (землями, що підлягали паюванню), так і за колом осіб, що мали право на частку. Законність та конституційність Указів викликала і викликає великий сумнів, проте процес паювання набув незворотного характеру, й існування прав на земельні частки (паї) було згодом визнано законодавчо (п.п. 16, 17 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ, ЗУ "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" та ін.).

Механізми, передбачені Указами Президента, мали істотну прогалину: вони не визначали порядку виділення земельної частки (паю) в натурі, хоча й проголошували таку можливість.

3. Встановлення механізму виділення права на земельну частку (пай) в натурі (на місцевості) (розпаювання земель).Тривалий час у питанні регулювання процедури виділення земельних ділянок в рахунок земельних часток (паїв) в натурі (на місцевості) існувала прогалина. За умов нормативно-правової неврегульованості застосовувалися Методичні рекомендації щодо порядку передачі земельної частки (паю) в натурі із земель колективної власності членам колективних сільськогосподарських підприємств і організацій, затверджені наказом Держкомзему, Міністерства сільського господарства і продовольства України, Української академії аграрних наук від 04.06.1996 № 47/172/48, що не мали харак­теру обов'язкового нормативно-правового акту, проте застосовувалися саме як такий акт різними правозастосовчими органами, у т.ч. судами. 05.06.2003 було прийнято ЗУ "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", яким прогалина була ліквідована.

Правова природа права на земельну частку (пай) у землях, переданих свого часу у колективну власність.Дискусійність питання про правову природу права на земельну частку (пай) у землях, що були передані у колективну власність сільськогосподарських підприємств, обумовлена насамперед суперечливістю законодавства, що визначає суб'єкта права колективної власності на землю (ст. 5 ЗКУ в ред. 1992 p., ст. 10 ЗУ "Про колективне сільськогосподарське підприємство"): з одного боку, закон проголошував, що земельна ділянка належить "співвласникам" - громадянам, але в той же час суб'єктом права називається відповідна юридична особа - колективне сільськогосподарське підприємство (КСП)⁵⁴⁷.

Природно, що за таких умов думки науковців також розділилися. Одні визнавали право громадян речовим, обґрунтовували свої погляди на тій частині законодавчих положень, що називали громадян співвласниками, і з тих чи інших підстав не брали до уваги положення про юридичну особу як суб'єкта права колективної власності⁵⁴⁸. Інші вчені (більшість) обирали прямо протилежний підхід і визнавали за громадянами лише зобов'язальне право вимоги до власника - юридичної особи⁵⁴⁹.

На наш погляд, право на земельну частку (пай) є речовим правом вимагати виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки, що за вартістю відповідає частці особи у сільськогосподарських угіддях, переданих у колективну власність відповідної юридичної особи.

Право на земельну частку (пай) як речове право вимоги є своєрідним різновидом т. з "прав на чужі речі". На речову природу права на земельну частку (пай) вказує:

(1)його існування незалежно від можливої ліквідації суб'єкта права колективної власності (право слідує за земельною ділянкою). Про це свідчать положення абз. 2 п. 17 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ, прийнятого вже після того, як більшість суб'єктів права колективної власності було ліквідовано, за якими право існує "до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю";

(2)його пріоритет над правом власності (колективної або державної) та правом кори­стування відповідною земельною ділянкою. Такий пріоритет випливає із процитованих вище положень відповідних Указів Президента щодо паювання, п. 17 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ, а також із ст. 13 ЗУ "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" (передбачає можливість здачі в оренду неви-требуваних земельних ділянок за рішенням місцевої ради або райдержадміністрації).

Момент виникнення права на земельну частку (пай).У правовій доктрині не має однозначного вирішення питання, на який момент особа повинна бути членом відповідного господарства, щоб набути прав на земельну частку (пай). Наприклад, на думку П.Ф. Кули-нича, для отримання права на земельну частку (пай) особа повинна бути членом господар­ства на момент паювання (складання списків на видачу сертифікатів)⁵⁵⁰. Не можемо пого­дитися з таким підходом. З процитованих вище формулювань Указу Президента України від 08.08.1995 №720/95 випливає, що сертифікат на право на земельну частку пай має не правоустановлююче, а правопосвідчуюче значення, тобто право на земельну частку пай виникає у члена господарства з моменту виникнення відповідного права колективної власності на земельну ділянку та існує незалежно від його посвідчення сертифікатом. Такий висновок підтверджується також і положеннями ст. 2 ЗУ "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", яка передбачає, що сертифікат не є єдиним документом, що посвідчує право на земельну частку (пай).

Оренда земельний часток (паїв).Враховуючи ту обставину, що у коментованому пункті йдеться про сертифікат на право на земельну частку (пай) як правовстановлюючий документ, то необхідно зауважити і щодо поширених сьогодні у практиці відносин оренди земельних часток (паїв). їх існування не в останню чергу зумовлене нечіткістю розглянутої вище правової природи земельної частки (паю).

Так, Указом Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки" від 03.12.1999 №1529 було передбачено (пп. "а" ст. 1) "запровадження обов 'язкового укладання договорів оренди земельної частки (паю) з виплатою орендної плати у натуральній або грошовій формах)...".

"Оренда" земельних часток (паїв) регламентується значним масивом законодавства: див. Указ Президента України "Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального забезпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай)" від №1353, "Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки" від 03.12.1999 №1529, "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)" від 02.02.2002 №92, ПКМ від 12.10.1995 №801 "Про затвердження форми сертифіката на право на земельну частку (пай) і зразка Книги реєстрації сертифікатів на право на земельну частку (пай)", від

23.04.1998№672 "Про проведення перерахунку обсягів натуральної та відробіткової форм плати за оренду земельної частки (паю) у грошову", від 24.01.2000 №119 "Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)" тощо.

У спеціальній літературі справедливо зазначалося, що про "оренду" земельних часток (паїв) мова може йти з надзвичайно великою долею умовності, таку "оренду" в жодному разі не можна вважати орендою землі⁵⁵¹. Зазначимо, що укладення договорів "оренди" земельних часток (паїв) не може бути підставою виникнення права на використання землі. На наш погляд, такі договори "оренди" можуть застосовуватися в одному єдиному випадку: коли "орендарі" є суб'єктами права колективної власності на землю, що виникло в них на підставі положень ЗКУ в редакції 1992 р. - у такому випадку "оренда" фактично передбачає стимулювання суб'єкта права на земельну частку (пай) до того, щоб він утримувався від реалізації свого права на виділення земельної частки (паю) в натурі. Суб'єкт же права колективної власності продовжує використовувати земельну ділянку, що й так належить йому на праві власності. Якщо, наприклад, свого часу КСП було реорганізовано у СгАТ і переоформило відповідний державний акт на право колективної власності, укладення дого­вору "оренди", відповідно до якого за час, поки громадяни не реалізовуватимуть своє право вимагати виділення в натурі земельної ділянки, вони отримуватимуть певну платню, закону не суперечитиме (проте договір і не дає підстав для користування земельною ділянкою; він лише сприяє збереженню існуючих прав господарства, що посвідчені відповідним державним актом).

З іншого боку, якщо КСП ліквідоване, а права на земельні частки (паї) передані "в оренду" новоствореному підприємству, користування останнім земельною ділянкою колишнього КСП є самовільним і незаконним. З ліквідацією КСП земельна ділянка перейшла у власність держави, а громадяни зберегли речове право вимагати виділення своєї земельної частки (паю) в натурі, у тому числі єдиним масивом. Лише отримавши відповідний дер­жавний акт, вони зможуть передати земельну ділянку в оренду.

Проте практика подібної "оренди" земельних часток (паїв) набула надзвичайно великого поширення. В умовах, коли місцезнаходження ділянки, належної на земельну частку (пай) в принципі можна було визначити відповідно до схем паювання, договори "оренди" паїв фактично стали договорами оренди земельних ділянок, хай і не сформованих та не виділених у встановленому порядку.

Попри очевидну незаконність подібної практики вона набула величезних масштабів. За таких умов держава вже не могла формально "відмахнутися" від подібної практики. Навпаки, із викладенням ЗУ "Про оренду землі" у новій редакції у 2003 році законодавець розглядав договори "оренди" земельних часток (паїв) як законні та навіть спробував надати їм певної стабільності (див. коментар до абз. 1 п. 8 розділу X ЗКУ).

Слід наголосити, що укладення договору "оренди " права на земельну частку (пай) не може перешкодити громадянину реалізувати вимогу про виділення земельної частки (паю) в натурі навіть до закінчення строку дії договору. Це випливає, серед іншого, із положень коментованого пункту. Таким чином, у випадку дострокового виділення земельної частки паю можна ставити питання про позбавлення "орендодавця" права на плату за відповідний період, про стягнення передбаченої договором неустойки тощо, але не про те, що його вимога не підлягає задоволенню. Таким чином, договір "оренди" не може забороняти; він лише заохочує.

Наказом Держкомзему України від 17.01.2000 №5 затверджено Типовий договір оренди земельної частки (паю). На нашу думку, така типова форма фактично має правову природу примірного договору і обов'язкового значення не має, оскільки закон не передбачає існування типової форми даного виду договору, як і не надавав Держкомзему України права встановлювати її. Проте у правовій доктрині існує і протилежна думка (її дотримується, наприклад, М.В. Шульга, який вважає Типовий договір оренди земельної частки (паю) обов'язковим). Крім того, на цих же позиціях знаходиться і судова практика (див., напри­клад, ухвалу ВС України від 11.03.2004 у справі за позовом Є. до товариства з обмеженою відповідальністю ім. Ведути Березівського району Одеської області про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою⁵⁵²).

Реєстрація договорів оренди земельних часток (паїв) передбачена Указом Президента України від 03.12.1999 №1529 (шляхом вказівки KM України "вжити організаційні заходи" щодо "запровадження спрощеного порядку реєстрації договорів"), порядок реєстрації встановлений ПКМ "Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)" від 24.01.2000 №119. Відповідно до ч. 1 ст. 210 ЦК України, "правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом". Згадана ПКМ, а також Указ Президента законом не є, тому, на наш погляд, договори оренди земельних часток (паїв) є укладеними з моменту, коли сторони досягай згоди з усіх істотних умов (ст. 638 ЦК України), нереєстрація договорів правових наслідків не тягне.

За даними Держкомзему України, станом на 01.10.2006 укладено 4,5 млн. договорів оренди земельних часток (паїв). Середній розмір орендної плати на рік за 1 гектар складає 130,3 грн.. Загальна сума виплат за оренду земельних часток (паїв) згідно із укладеними договорами на 2006 рік становить 2,3 млрд. грн.⁵⁵³ Більшість договорів укладено з госпо­дарствами, із земель яких виділено земельну частку (пай)⁵⁵⁴.

На жаль, у цю статистику включаються і договори класичної оренди земельних ділянок, виділених в натурі в рахунок права на земельну частку (пай), тому реальний обсяг оренди земельних часток (паїв) визначити важко.

 

Развернуть

Открыть в широком формате