(Стаття 84 із змінами, внесеними згідно із Законами №1158-IVeid 11.09.2003, №2229-lV від 14.12.2004, №3404-IVeid 08.02.2006)
До частини першої.У сучасних умовах положення ч. 1 ст. 84 ЗКУ розумітися буквально не може. Не всі землі, які не мають у даний момент приватного або комунального власника, повинні вважатися державною власністю.
По-перше, слід пам'ятати, що в Україні продовжуються існувати землі колективної власності (див. коментар до ч. З ст. 78 ЗКУ), можуть існувати також землі інших держав (ст. 85 ЗКУ).
Крім того, в Україні можуть існувати землі, власник яких не визначений.
Яскравий приклад - спадкування земельних ділянок. Спадкоємці навіть теоретично можуть отримати державний акт на право власності (з моменту видачі та реєстрації якого виникне їх право власності - див. ст. 125 ЗКУ) лише зі спливом шести місяців після моменту відкриття спадщини (тобто лише після спливу строку на прийняття спадщини - ст. 1270 ЦК України). Фактично ж час з моменту смерті спадкодавця до моменту оформлення державного акту спадкоємцем може складати кілька років. В описаній ситуації відсутні будь-які сумніви щодо того, що у період між смертю спадкоємця і оформленням державного акту земельна ділянка не перебуває у державній власності. Ділянка не має визначеного власника; вона може бути оформлена як у власність спадкоємця, так і (теоретично) обернена у власність територіальної громади як відумерла спадщина із дотриманням встановленої законом процедури (ст. 1277 ЦК України).
Аналогічною є ситуація у випадку реорганізації юридичної особи. Як і у випадку спадкування, до правонаступників переходять усі права і обов'язки припиненої юридичної особи (ч. 1 ст. 104 ЦК України, ч. 2 ст. 59 ГК України), тому землі припиненої юридичної особи у період до переоформлення не можуть вважатися державною власністю. До моменту оформлення відповідних державних актів існує невизначеність, яка ділянка переходить якому правонаступнику і чи такий перехід відбудеться. Цю невизначеність можуть усунути правонаступники, оформивши відповідний державний акт, або, якщо ж право правонаступників не буде оформлено у встановленому порядку, територіальна громада може обернути земельну ділянку у свою власність як безхазяйне майно (ст. 335 ЦК України).
До частини другої.Відповідно до ст. 80 ЗКУ, суб'єктом права власності на землі державної власності є держава, яка "реалізує це право через відповідні органи державної влади". "Відповідними органами державної влади" ЗКУ у ст.ст. 13, 16, 17, 17-1 тач. 2 ст. 84 визначає (1) KM України, (2) Раду Міністрів АР Крим, місцеві державні адміністрації - (3) районні і (4) обласні, міст Києва та Севастополя, та (5) державні органи приватизації (щодо продажу земельних ділянок під об'єктами, котрі приватизуються).
Повноваження органів виконавчої влади щодо розпорядження землями, які перебувають у державній власності, визначені ст.ст. 122, 149, 150 ЗКУ (передбачають загальні правила щодо розпорядження шляхом надання у власність або користування). Спеціальні правила передбачені ст. 118 ЗКУ щодо випадків безоплатної передачі (приватизації) земельних ділянок громадянам (ст. 118 ЗКУ), їх продажу іноземним державам та іноземним юридичним особам (ст. 129 ЗКУ). Щодо проблем, створених запровадженням до системи органів, що розпоряджаються державними землями, державних органів приватизації, див. ст. 17-1 ЗКУ та коментар до неї.
Період до розмежування земель державної та комунальної власності.На період до розмежування земель державної та комунальної власності чинне законодавство встановлює спеціальні правила щодо розпорядження землями державної власності (див. п. 12 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ та коментар до нього, п. 1 розділу VIII "Прикінцеві положення" ЗУ "Про оренду землі").
Практика делегування повноважень.В Україні існує практика делегування місцевими радами їх виконавчим органам або персонально міському (сільському) голові повноважень щодо розпорядження земельними ділянками. Разом із тим, п. 34 ст. 26 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачає вирішення питань "регулювання земельних відносин" виключно на пленарних засіданнях рад. На думку В.В. Носіка2'0, процитоване положення Закону стосується лише "визначення правил і порядку розпорядження землями" і не забороняє делегувати повноваження щодо власне розпорядження землями. З такою думкою погодитися не можемо, зважаючи на те, що на момент прийняття ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні" термін "регулювання земельних відносин" стосовно рад визначався чинним тоді ЗКУ в ред. 1992 р. і охоплював питання розпорядження конкретними земельними ділянками (ст.ст. 9, 10).
До частин третьої та четвертої.Протягом тривалого часу земля визнавалася об'єктом виключної власності держави (українського народу). Натомість, ст. 13 Конституції України проголошує землю об'єктом права власності українського народу, не вживаючи прикметника "виключної”.
Новий ЗКУ відійшов від жорсткого закріплення певних категорій земель у державній власності, передбачивши лише неможливість передачі певних видів земель із державної у інші форми власності (до зміни цільового призначення). Так, ч. З ст. 84 ЗКУ визначено перелік земель державної власності, які не можуть передаватись у комунальну власність, а ч. 4 статті - у приватну власність. Звичайно, у державній власності можуть перебувати будь-які землі, а не лише згадані у ч.ч. З та 4 ст. 84 ЗКУ.
Існування переліків, вміщених у ч.ч. З та 4 ст. 84 ЗКУ, не означає, що землі, згадані в цих переліках, не можуть перебувати у комунальній або приватній власності. Наприклад, цільове призначення земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка знаходиться у приватній власності, може бути змінене на цільове призначення "землі лісогосподарського призначення" без зміни форми власності на землю, що положенням ст. 84 ЗКУ не суперечитиме.
Окрім наведеного, перелік земель, що підлягають залишенню у державній власності, вміщено також у ЗУ "Про розмежування земель державної та комунальної власності" (ст. 6). Він в основному повторює положення ч. З ст. 84 ЗКУ.
Окрім перерахованих у ч. 4 коментованої статті, не можна передавати у приватну власність будь-які земельні ділянки під об'єктами нерухомості, що не підлягають приватизації, оскільки при такій передачі порушуватиметься принцип цільового використання земель. Також п. З ст. 4 ЗУ "Про державний матеріальний резерв" передбачає, що земельні ділянки, на яких розміщені об'єкти системи державного резерву, "є державною власністю і не підлягають приватизації та іншим видам відчуження".
Мотиви закріплення певних різновидів земель у власності держави зрозумілі: державна власність на земельні ділянки повинна забезпечувати реалізацію певних функцій держави (оборона тощо), в інших випадках для збереження певних особливо цінних категорій земель може бути необхідно, щоб землі знаходилися у безпосередньому управлінні держави.