Якщо власник земельної ділянки не згоден з викупною вартістю, питання вирішується в судовому порядку.

Загальна характеристика.Коментована стаття стосується як викупу земельних ділянок за згодою власника, так і примусового викупу. Можливість примусового викупу випливає також із положень п. "г" ст. 143 ЗКУ, де передбачено примусове припинення права власності шляхом викупу для суспільних потреб.

Викуп земельної ділянки для суспільних потреб може здійснюватися для визначених у ч. 1 ст. 146 ЗКУ потреб за умови дотримання наступної процедури:

погодження зацікавленою юридичною особою (майбутнім землекористувачем) питань, пов'язаних із викупом земельної ділянки (див. ст.ст. 150, 151 ЗКУ та коментар до них);

завчасного (не пізніше, ніж за рік до викупу) письмового попередження власника земельної ділянки про викуп (ч. 2 ст. 146 ЗКУ), яке може здійснюватися і в рамках "про­цедури погодження питань, пов'язаних із викупом земельної ділянки";

попереднього і повного відшкодування вартості земельної ділянки у тих випадках, коли власник заперечує проти викупу (ч. 5 ст. 41 Конституції України);

у випадку, коли викупається частина земельної ділянки, необхідними передумовами для укладення договору купівлі-продажу є її формування у окрему земельну ділянку (див. коментар до ч. 1 ст. 132 ЗКУ);

при незгоді власника з викупом (ціна, строк, інші умови викупу) звернення органу виконавчої влади або місцевого самоврядування до суду із позовом про викуп земельної ділянки (ч. 4 ст. 146, ч. 12 ст. 151 ЗКУ, ч. 1 ст. 350 ЦК України) та вирішення питання у судовому порядку. На наш погляд, позовні вимоги повинні передбачати спонукання власника до укладення відповідного договору.

Слід мати на увазі, що деякі із описаних стадій "відпадають" у випадку, коли викуп здійснюється за згодою власника земельної ділянки та/або без зміни цільового призна­чення земельної ділянки, або безпосередньо за ініціативою органу виконавчої влади чи місцевого самоврядування (без участі зацікавленої юридичної особи - майбутнього землекористувача).

До частини першої.Органи державної влади та органи місцевого самоврядування мають право викупу земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб у межах повноважень, визначених главами 2, З ЗКУ, з урахуванням п. 12 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ.

У разі згоди покупця і продавця питання про перехід права на земельну ділянку до дер­жави чи територіальної громади від приватного власника вирішується в загальному порядку укладення угоди купівлі-продажу з погодженням ціни продажу і визначенням предмету угоди. В такому разі сторони не обмежені переліком, наведеним у ч. 1 коментованої статті, і не обов'язково повинні дотримуватися строку, визначеного ч. 2 коментованої статті.

З іншого боку, при примусовому викупі земельних ділянок перелік, наведений у ч. 1, може використовуватися лише в сукупності із ч. 5 ст. 41 Конституції України, за якою "[п] римусове відчуження об 'єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності ...". Конституційні гарантії непорушності права власності підкріплюються і положеннями ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основних свобод 1950 p., ратифікованої ЗУ від 17.07.1997. Цілком очевидно, що далеко не всі потреби, перераховані у коментованій нормі, можуть розглядатися як "суспільна необхідність" (адже поняття "потреба" набагато ширше, ніж "необхідність"). Тому в частині, що суперечить ст. 41 Конституції України, коментована норма до відносин із примусового викупу застосована бути не може.

Певні особливості викупу земельних ділянок для суспільних потреб встановлені ЗУ "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду" від 22.12.2006. Так, ст. 1 визначає поняття "суспільної потреби" (в контексті Закону), ч.ч. З та 19 ст. 12 Закону регламентують викуп земельної ділянки для суспільних потреб, пов'язаних і реконструкцією.

До частини другої.На наш погляд, письмове попередження про викуп земельної ділянки за рік застосовується лише у випадку, коли йдеться про примусовий викуп земельної ділянки.

До частин третьої та четвертої.Із формулювань коментованої статті можна, на перший погляд, зробити висновок, що право органів державної влади та місцевого самоврядування на викуп при наявності перерахованих у ч. 1 статті потреб є безумовним. Згідно із ч. 4 статті, "якщо власник земельної ділянки не згоден з викупною вартістю, питання вирішується в судовому порядку". Це можна розуміти так, що власник може оспорювати лише викупну вартість, проте не сам викуп.

На наше переконання, так тлумачити ст. 146 не можна. Слід враховувати положення ч. 5 ст. 41 Конституції України (див. коментар до ч. 1).

У спеціальній літературі можна знайти і ще більш вузьке розуміння положень ч. 4 ст. 146 ЗКУ. За таким розумінням, власник має безумовне право відмовитися від викупу земельної ділянки, "за єдиним виключенням: у випадку незгоди власника із запропонованою викупною вартістю питання вирішується в судовому порядку. Оскарження відмови від викупу з будь-яких інших підстав (небажання залишати земельну ділянку і таке інше) не передбачене законом"^ш. На наш погляд, таке тлумачення є надто вузьким і не ґрунтується на законі, проте сам факт його наявності свідчить про нечіткість положень ЗКУ, що дозволяє тлумачити його прямо протилежно.

Стосовно співвідношення "грошової" та "експертної" оцінки земельних ділянок див. коментар до ч. 8 ст. 128 ЗКУ. Оскільки ч. З коментованої статті не дає чіткої відповіді на те, чи можуть сторони відступати від оцінки земельної ділянки при укладенні договору про викуп, вважаємо за можливе при вирішенні цього питання звернутися до ч. 4 ст. 350 ЦК України. Згідно із згаданою статтею, сторони не зв'язані оцінкою земельної ділянки, ціна визначається за домовленістю; крім того, власнику може бути надане не лише грошове відшкодування, а й інша земельна ділянка. Ч. 5 згаданої ст. 350 ЦК України передбачає, що викупна ціна включає "збитки, завдані власникові у зв 'язку з викупом земельної ділянки (у тому числі упущена вигода), у повному обсязі".

При визначенні розміру збитків, завданих землевласникам, слід керуватися ст.ст. 156, 157 ЗКУ та ПКМ "Про Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам" від 19.04.1993 №284.

Відносини щодо припинення права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно у зв'язку із її викупом врегульовані ст. 351 ЦК України, а особливості викупу пам'яток історії та культури - ст. 352 ЦК України.

 

Стаття 147. Примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності