ПРИЛОЖЕНИЯ

 

РАЗДЕЛ 10 «ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ»

Ликвидационная стоимость объекта оценки – это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок, меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Срок экспозиции, обязательный для отчуждения составляет 2 месяца (срок процедуры продажи арестованного имущества службой судебных приставов).

На определение ликвидационной стоимости влияют два фактора - обязательность реализовать данное имущество в определенный срок и ликвидность данного имущества, накладывающие ограничение на сроки экспозиции.

На основании анализа цен предложений объектов недвижимости риэлторскими компаниями г. Перми и Пермского края, установлено, что коэффициент ликвидности зависит от срока экспозиции и функционального использования объекта.

С точки зрения спроса рынок жилой недвижимости в 2010 году восстановился до нормального для Перми уровня, как на квартиры эконом-, так и бизнес-класса. Продавались хорошо и дешевые квартиры, и дорогие, не только по новостройкам, но и на рынке вторичной недвижимости. Срок экспонирования на вторичном рынке снизился с полугода до трех-четырех месяцев. Новостройки, которые были далеки до стадии завершения строительства, продавались несколько сложнее. Основной объем продаж шел через передачу подрядчикам, которые в свою очередь продавали квартиры через риэлторов с небольшим дисконтом от цены застройщика.

На текущий момент спрос на достаточно высоком уровне держится на малоформатные квартиры (1-но и 2-х комнатные «хрущевки» в хорошем состоянии не далее районов средней удаленности от центра, либо на 1-но комнатные квартиры в сдающихся новостройках). На квартиры большего формата (3-х комнатные) спрос зафиксирован небольшой, на 4-х комнатные квартиры он практически отсутствует.

Источник: http://www.pro-roo.ru/index.php/news/permnews/416---------2010-2011---i---

На величину ликвидационной стоимости влияют два фактора - обязательность реализовать данное имущество в определенный срок и ликвидность данного имущества, накладывающие ограничение на сроки экспозиции. При определении ликвидационной стоимости нами использована модель, предлагаемая Козырем Ю.В.^[2]

Ликвидационная стоимость объекта определена по формуле:

ЛС= РС × β_ВП = РС ×

где: ЛС - ликвидационная стоимость оцениваемого объекта;

РС - его рыночная стоимость;

β_ВП - коэффициент, учитывающий воздействие фактора вынужденной продажи;

γ - требуемая норма доходности;

t_э - типичный срок экспозиции объекта;

t - заданное (установленное) время продажи объекта;

Т - период времени, к которому привязана ставка доходности.