Час – гроші. Тому економічну ефективність капітальних вкладень визначають з урахуванням фактора часу, тобто проводять розрахунок впливу неодночасності капітальних витрат на їхню ефективність. З цією мстою інвестиції пізніших років приводять до одного розрахункового року (як правило, це перший рік інвестування) множенням їх на коефіцієнт дисконтування, який обчислюється за формулою:
де і – норматив приведення різночасних витрат (ставка дисконту);
n – період приведення (n-й рік).
Якщо капітальні вкладення мають відношення розрахункового року, то їх приводять до нього множенням на коефіцієнт дисконтування:
де Кn— капітальні вкладення в n-ому році їх освоєння, грн.;
Т — загальний термін реалізації інвестиційного проекту, років.
Якщо капітальні вкладення здійснюються після розрахункового року, то їх приводять до нього діленням на коефіцієнт дисконтування:
Дисконтування капіталовкладень здійснюється за кожним з можливих варіантів інвестування за роками. Найкращим вважається той варіант, у якому дисконтовані капіталовкладення мінімальні.
Грошовий потік – це сума чистого доходу підприємства та амортизаційних відрахувань.
Ставка дисконту – це відсоткова ставка, що характеризує норму прибутку, на який щорічно розраховує інвестор.
Розрахунки комерційної ефективності припускають встановлення фінансової обґрунтованості інвестиційних проектів шляхом аналізу потоку реальних грошей.
Розрізняють три види діяльності: інвестиційну, операційну (виробничу) і фінансову.
Потік реальних грошей від інвестиційної діяльності зумовлюється купівлею або одержанням в оренду землі, зведенням будинків і споруд, придбанням машин і механізмів, зміною оборотного капіталу, ліквідацією основних фондів і т. п.
Операційна (виробнича) діяльність забезпечує доходи від реалізації продукції і надання послуг, позареалізаційні доходи, поточні витрати, амортизацію будівель і устаткування, податки і т. п.