Ипотека

В соответствии со ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление. Доверительный управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). ОбЪектами доверительного управления могут выступать обЪекты недвижимости (принадлежащие на праве собственности физическим лицам жилые дома, квартиры, приватизированные комнаты в коммунальных квартирах, дачи, садовые домики, земельные участки), предприятия как имущественные комплексы, ценные бумаги и другое имущество.

Одним из основных преимуществ договора доверительного управления недвижимым имуществом является возможность для собственника привлечь управляющую компанию либо физическое лицо - предпринимателя, обладающих необходимой информацией, профессиональными знаниями, в том числе знанием конЪюнктуры рынка, для наиболее эффективного использования имущества и увеличения доходности. Управляющий недвижимостью по договору доверительного управления может осуществлять широкий спектр действий в отношении доверенного ему имущества от своего имени, но с обязательным упоминанием об учрежденном доверительном управлении - в подписываемых договорах ставится отметка <Д.У.>. Это позволяет отличать действия управляющего в отношении собственного и доверенного ему имущества. Для обособления имущества, переданного в управление, используется отдельный баланс.

Управляющий, заключая договор с пометкой <Д.У.>, выступает стороной совершенных сделок. Возникающие из этих сделок обязательства подлежат погашению управляющим прежде всего за счет переданного в управление имущества.

Гражданский кодекс РФ устанавливает особые требования к форме договора о доверительном управлении. Это должен быть письменный договор, подлежащий нотариальному заверению и регистрации органом государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Если вышеуказанные требования не соблюдаются, то заключенный договор является недействительным.

Доверительное управление является возмездным договором, согласно которому управляющему причитается определенное вознаграждение, а также возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом. Вознаграждение может определяться либо в процентах от среднего остатка управления, либо в процентах от прибыли (дохода), полученной в период управления имуществом.

Особо следует отметить регламентацию ответственности доверительного управляющего, так как ему передается имущество собственника, в отношении которого управляющий может производить широкий спектр различных действий. ГК РФ использует понятие <должная заботливость>, которую обязан проявить управляющий. В случае невыполнения этого условия доверительный управляющий должен возместить выгодоприобретателю, которым может быть и учредитель управления, упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а также убытки, причиненные утратой или повреждением имущества с учетом его естественного износа.

Если в результате использования имущества доверительным управляющим возникают долги, то они подлежат погашению за счет имущества, переданного в доверительное управление. Если этого имущества не хватает для погашения долгов, то взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности и этого имущества - на средства учредителя управления, которые не переданы в доверительное управление.

В ГК РФ представлен исчерпывающий перечень оснований для прекращения договора о доверительном управлении:

· смерть гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидация юридического лица-выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;

· отказ выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;

· смерть гражданина, являющегося доверительным управляющим;

· признание доверительного управляющего недееспособным или безвестно отсутствующим, а также признание индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);

· отказ доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;

· отказ учредителя управления от договора по иным причинам (относительно предыдущей) при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения;

· признание несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления (п. 1 ст. 1024 ГК РФ).

Учредитель управления может прекратить его и в иных случаях, но с обязательной выплатой управляющему вознаграждения, обусловленного договором. Поскольку четкая правовая регламентация договора о доверительном управлении утвердилась только с принятием второй части

ГК РФ, большого опыта в использовании этого вида договоров в нашей стране нет. Собственник может привлечь профессионалов к использованию своего имущества, предоставив им наибольшую свободу действий и обезопасив себя от отдельных негативных результатов такого управления. Это позволяет прогнозировать широкое использование доверительного управления.

Термин «ипотека» принято употреблять в нескольких значениях. Во-первых, ипотекой называется залог недвижимого имущества. Во-вторых, ипотекой называют закладную на заложенное имущество и долг по ипотечному кредиту. В гражданско-правовых отношениях термин ипотека употребляется в значении залога недвижимости.

Под ипотекой понимается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений и другого недвижимого имущества (п.2 ст.334 ГК). Ипотека является одним из способов обеспечения обязательств, видом залога, где предметом выступает недвижимое имущество. Залог, в том числе залог недвижимости, возникает как на основании договора, так и в силу закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в нем предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (п.3 ст.334 ГК). Так, п.1 ст. 587 ГК предусмотрено, что в что в обеспечение прав получателя ренты последний приобретает право залога на недвижимость, передаваемую под условие выплаты ренты, т.е. в данной ситуации ипотека является ни чем иным, как продажей всей ренты или ее части в виде процентов по ипотечному кредиту. Также ипотека в силу закона возникает при заключении договора купли-продажи недвижимости с оплатой в рассрочку, если иное не предусмотрено договором (ст. 488ГК), при заключении договора купли-продажи жилой площади за счет кредита банка, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 77 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - далее - Закон об ипотеке), и в других предусмотренных законом случаях.

По договору ипотеки одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (ст.1 Закона об ипотеке).

Предметом ипотеки является недвижимое имущество, перечень которого содержится в п.1 ст.130 ГК (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, леса и многолетние насаждения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты). Закон об ипотеке конкретизировал этот перечень, включив в него также дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, предприятия, квартиры и жилые дома, части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Недвижимость может быть предметом ипотеки лишь постольку, поскольку оборот этого имущества допускается федеральными законами. Так, п.2 ст.6 Закона об ипотеке установлено, что не может быть предметом залога недвижимое имущество, изъятое из оборот, имущество, на которое, в соответствие с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого в установленном законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Не допускается ипотека жилых домов и квартир, а также земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п.2 ст.74 и п.1 ст.63 Закона об ипотеке). В п.2 ст.63 Закона об ипотеке запрещается ипотека части земельного участка, площадь которого меньше установленного субъектом РФ минимума. Данные ограничения следует учитывать при заключении договора об ипотеке. В п.1 ст. 63 наложены ограничения на ипотеку земель сельскохозяйственного назначения.

При ипотеке зданий и сооружений следует учесть, что ипотека этой недвижимости возможна лишь с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (п.3 ст.340 ГК, ч.2 ст. 69 Закона об ипотеке). При отсутствии в договоре об ипотеке соответствующего условия о залоге земельного участка (его части) данный договор будет недействительным. Однако, договор об ипотеке здания (сооружения) не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок.

Приведем пример из практики. Между коммерческим банком и обществом с ограниченной ответственностью был заключен договор о предоставлении последнему кредита, и в качестве обеспечения данного обязательства был заключен договор залога нежилого здания. В установленные договором сроки кредит заемщиком возвращен не был. В связи с отсутствием у общества денежных средств коммерческий банк обратился в арбитражный суд с иском к этому обществу (залогодателю по договору ипотеки) об обращении взыскания на заложенное нежилое здание. Однако, решением суда в удовлетворении исковых требований было отказано со ссылкой на упомянутый выше п.3 ст. 340 ГК. Суд кассационной инстанции данное решение по делу совершенно справедливо отменил, так как общество с ограниченной ответственностью владело землей не праве собственности, а на праве постоянного пользования. Из п.1 ст.6 Закона об ипотеке следует, что залогодателем может быть только собственник закладываемого недвижимого имущества или лицо, которому данное имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения. К тому же из ч.3 ст.69 Закона об ипотеке следует, что на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества. Соответствующие разъяснения содержатся также в Информационном письме ВАС от 27.11.01. № 61.

Из вышеизложенного следует, что лицо, владеющее земельным участком на праве постоянного пользования, при заключении договора об ипотеке здания обременять ипотекой земельный участок (его часть) не должно.

В соответствии с требованиями Закона г.Москвы от 16.07.97. № 34 «Об основах землепользования в г.Москве» залог права аренды допускается с согласия Московского Земельного Комитета. При этом необходимо иметь в виду, что совершать сделки с правом аренды возможно только в случае выкупа такого права. При этом на договоре аренды земли ставится штамп Москомзема о выкупе. Выкуп не обязателен, если закладывается часть земельного участка, расположенная непосредственно под зданием.

С другой стороны, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения (п.1 ст.64 Закона об ипотеке). При этом залогодатель сохраняет за собой право возводить на заложенном по договору об ипотеке земельном участке здания и сооружения без согласия залогодержателя, (иное может быть предусмотрено в договоре об ипотеке) (п.1 ст.65 Закона об ипотеке).

На сегодняшний день объект недвижимости в период строительства (дом в целом или квартира) не может быть предметом ипотеки, что создает определенные препятствия для развития ипотечного жилищного кредитования, так как без соответствующего обеспечения банки отказываются в предоставлении кредита. В Постановлении Правительства г. Москвы от 16.01.01. № 24-ПП, предлагается распространить ипотеку на возводимые на заложенном участке здания.

Предмет в договоре об ипотеке является одним из существенных условий. Это значит, что при отсутствии в договоре сведений, индивидуально определяющих заложенное имущество, договор об ипотеке будет считаться незаключенным. При этом следует иметь в виду, что при залоге здания (сооружения) вместе с земельным участком в договоре об ипотеке должны содержаться сведения отдельно о здании (сооружении) и отдельно о земельном участке.

В договоре об ипотеке должна быть названа не только видовая принадлежность имущества - например, воздушное судно, но должны быть указаны индивидуальные характеристики предмета ипотеки, позволяющие его идентифицировать, вычленить его из однородных вещей - марка, заводской и регистрационный номера (данные правила содержит п.2 ст.93 Закона об ипотеке). Практике известны случаи, когда в договоре об ипотеке закладываемое имущество определялось, например, как «два воздушных судна, принадлежащих на праве собственности авиакомпании N». Очевидно, что авиакомпания N может быть собственником многих воздушных судов, и в случае неисполнения обязательства, в обеспечении которого была установлена ипотека, взыскание не будет обращено ни на одно из воздушных судов, принадлежащих авиакомпании, так как в договоре об ипотеке не были установлены индивидуализирующие воздушные суда признаки, следовательно, договор об ипотеке в подобных случаях признается незаключенным.

На основании п.2 ст.9 Закона об ипотеке, в договоре об ипотеке должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Данное условие также является существенным условием договора об ипотеке.

Но если право на закладываемый объект возникло до введения в действие Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации прав), и было зарегистрировано в порядке, установленном действовавшим на тот момент законодательством, то, учитывая положения п.1 ст.6 Закона о государственной регистрации прав, в договоре об ипотеке могут быть указаны зарегистрированное в соответствии ранее действовавшим законодательством право и наименование органа (организации), зарегистрировавшего право залогодателя. Вместе с тем государственная регистрация ипотеки жилого помещения осуществляется только при наличии записей в Едином государственном реестре прав о государственной регистрации права залогодателя на жилое помещение (п.1 ст.29 Закона о государственной регистрации прав). При этом право, возникшее до введения в действие Закона, регистрируется в порядке, установленном Законом (ст.2, п.2 ст.6, п.2 ст. 13, п.1 ст. 29 Закона о государственной регистрации прав).

Существенным условием договора об ипотеке, без которого договор не может считаться заключенным, является оценка предмета ипотеки, а также размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п.1 ст.9 Закона об ипотеке).

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем при соблюдении требований законодательства и указывается в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлторскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества. Стоит заметить, что сегодня при оценке одной и той же квартиры в разных фирмах разница может достигать одного - полутора десятков тысяч долларов.

При залоге здания (сооружения) вместе с земельным участком в договоре об ипотеке должна быть определена отдельно стоимость здания (сооружения) и отдельно стоимость земельного участка.

К существенным условиям, включаемым в договор об ипотеке, относятся также права и обязанности сторон. В этой связи следует отметить, что в соответствии с п.1 ст.1 Закона об ипотеке имущество, на которое установлена ипотека, всегда остается у залогодателя в его владении и пользовании, и условия договора об ипотеке, ограничивающие право залогодателя использовать заложенное имущество, ничтожны (т.е. применению не подлежат). Данные правила содержатся в п.1 ст.29 Закона об ипотеке.

Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (ст.10 Закона об ипотеке). Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу именно с момента его государственной регистрации, и с этого же момента у залогодержателя возникает право залога на заложенное имущество (предмет ипотеки). Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, то заложенная недвижимость будет считаться обремененным с момента возникновения этого обязательства (ст.11 Закона об ипотеке).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст.2 Закона о государственной регистрации прав). Несоблюдение предусмотренных законодательством норм об обязательном нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его ничтожность. Как отмечалось, государственная регистрация ипотеки возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на закладываемый объект.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимости обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях ее определения. В записях Единого государственного реестра прав указывается также сумма выданного кредита.

При государственной ипотеки, возникшей на основании договора, в Единый государственный реестр прав вносится регистрационная запись как о договоре об ипотеке, так и об обременении права собственности залогодателя на недвижимое имущество, являющееся предметом договора об ипотеке.

Вместе с заявлением залогодателя предъявляется документ об оплате регистрации, а также нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия, приложения к договору, документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства (ст.20 Закона об ипотеке).

К примеру, для регистрации договора об ипотеке жилого помещения в учреждение юстиции по регистрации прав (в г. Москве данные функции осуществляются Московским городским комитетом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) необходимо представить следующие документы (перечень утвержден инструкцией «О порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам», утвержденной приказом Минюста России, Госстроя России, ФКЦБ России от 16.10.2000 г. N 289/235/290):

· заявление залогодателя о регистрации ипотеки (в заявлении должны содержаться, в том числе данные о залогодателе и залогодержателе, а также аналогичные данные о представителе залогодателя);

· подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию ипотеки и его копия;

· документ, удостоверяющий личность физического лица (для предъявления);

· подлинники и копии правоустанавливающих документов (учредительных документов юридического лица с изменениями и дополнениями, свидетельства о регистрации юридического лица;

· подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа о постановке на учет налогоплательщика, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица, документ, удостоверяющий личность представителя юридического лица (для предъявления);

· подлинники и копии плана жилого помещения, плана жилого помещения и земельного участка (для жилых домов), а также подлинники и копии документов, содержащих описание жилого помещения, являющегося предметом договора об ипотеке, удостоверенных БТИ;

· подлинники (в количестве, равном числу сторон сделки) и копия договора об ипотеке вместе с приложениями;

· подлинник и копия закладной (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной) вместе с приложениями;

· кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой (подлинник и копия);

· подлинник и копия документа, подтверждающего возникновение обеспеченного ипотекой обязательства (в случаях, когда право залогодержателя на имущество, заложенное по договору об ипотеке (право залога), возникает не с момента заключения договора об ипотеке, а с момента возникновения обеспеченного ипотекой обязательства (п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке).

Следует обратить внимание, что в случаях, предусмотренных законом, на регистрацию ипотеки должны быть представлены и иные документы.

Так, п.1 ст.7 Закона об ипотеке установлено, что на имущество, находящееся в общей совместной собственности, ипотека может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников. Следовательно, в орган юстиции по регистрации прав должно быть представлено упомянутое письменное согласие собственников.