В течение 2007-2009 годов рынок жилой недвижимости в Белгороде, равно как и в городах Черноземья сначала характеризовался устойчивым ростом цен, затем в связи с мировым финансовым кризисом снижением спроса на недвижимость и падением цен. До середины 2008 года темп роста цен на жилую недвижимость постоянно увеличивался. Такая динамика была обусловлена, в первую очередь, постепенной активизацией спроса, которая особенно проявилась в наиболее ликвидных сегментах жилой недвижимости.
Начиная с середины 2008 г., темп роста цен на жилую недвижимость снизился, особенно ярко это проявилось в сегменте вторичного жилья. Снижение цен на вторичное жилье составило от 15 до 21 %.
Цены на квартиры в новостройках снизились на 3-5%. Незначительное снижение вызвано большими процентами по кредитам, закупкой материалов еще по старым докризисным ценам, нежеланием строительных компаний терять прибыль.
Элитное жилье практически не подешевело. Стоимость одного квадратного метра составляет от 50 до 80 тыс. рублей. Стоимость трехкомнатной квартиры в таких домах в среднем 4-5 млн. рублей. Не падает цена и на коттеджи. Их цена варьирует от 3 до 12 млн. рублей.
В настоящее время ценовые параметры рынка недвижимости Белгорода и области в целом можно охарактеризовать как стабильные: после кризисного падения цен во всех городах области наблюдается сохранение устойчивого положения цен на качественное вторичное жилье и новостройки, продолжается постепенное увеличение покупательской активности.
В 2009 г. средняя цена на рынке вторичной недвижимости Белгорода и пригорода составляет 44 000 руб./кв.м. (колеблется в среднем от 35 000 руб. до 49 000 руб. за 1 кв.м., что зависит, в основном, от местоположения объекта и его площади). На рынке первичной недвижимости стоимость 1 кв. метра составляет, в основном, 42 000 руб./кв. м. рыночная стоимость элитного жилья в новостройках – 55 000 руб./кв.м. Отклонения также связаны с местоположением объекта, а также степенью его готовности и срока сдачи в эксплуатацию.
Изменение средней стоимости жилья в Белгороде и регионе в 2007-2009 гг. представлено в таблице
Таблица 10
| Наименование объекта недвижимости | Местоположение объекта недвижимости | Рыночная стоимость 1 кв. м. (руб.) | ||
| Однокомнатные, двухкомнатные квартиры, первичный рынок | г. Белгород, Центральный район | 45 000 | 62 000 | 55 000 |
| г. Белгород, район Харьковской горы | 42 000 | 48 000 | 42 000 | |
| г. Белгород, Северный район | 35 000 | 45 000 | 39 000 | |
| г. Белгород, Крейда | 20 000 | 35 000 | 35 000 | |
| Белгородский район, пос. Дубовое | 40 000 | 45 000 | 44 000 | |
| Трехкомнатные и более квартиры, первичный рынок | г. Белгород, Центральный район | 45 000 | 62 000 | 53 000 |
| г. Белгород, район Харьковской горы | 42 000 | 47 000 | 38 000 | |
| г. Белгород, Северный район | 35 000 | 45 000 | 40 000 | |
| г. Белгород, Крейда | 20 000 | 35 000 | 34 000 | |
| Белгородский район, пос. Дубовое | 40 000 | 45 000 | 43 000 | |
| Однокомнатные, двухкомнатные квартиры, вторичный рынок | г. Белгород, Центральный район | 42 000 | 52 000 | 45 000 |
| г. Белгород, район Харьковской горы | 36 000 | 44 000 | 42 000 | |
| г. Белгород, Северный район | 31 000 | 42 000 | 41 000 | |
| г. Белгород, Крейда | 27 000 | 32 000 | 34 000 | |
| Белгородский район, пос. Дубовое | 35 000 | 51 000 | 41 000 | |
| Трехкомнатные и более квартиры, вторичный рынок | г. Белгород, Центральный район | 40 000 | 50 000 | 46 000 |
| г. Белгород, район Харьковской горы | 34 000 | 42 000 | 41 000 | |
| г. Белгород, Северный район | 31 000 | 40 000 | 39 000 | |
| г. Белгород, Крейда | 26 000 | 30 000 | 35 000 | |
| Белгородский район, пос. Дубовое | 33 000 | 48 000 | 34 000 | |
| Таун-хаусы, первичный рынок | г. Белгород, район Харьковской горы | 30 000 | 31 000 | 27 000 |
| Белгородский район | 35 000 | 35 000 | 33 000 |
По-прежнему, из-за дефицита в Белгороде качественного жилья в секторе вторичной недвижимости, покупатели предпочитают приобретать строящееся жилье, которое по своим характеристикам значительно превосходит предлагаемые готовые квартиры (в основном, старый жилищный фонд). Наблюдается переориентация покупательского спроса на более качественное жилье (как городское, так и загородное), соответствующее современным требованиям (по планировочным решениям, площадям, инженерии и т. д.).
Рынок земельных участков под ИЖС
Рынок земельных участков для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) на территории г. Белгорода и Белгородской области в последнее время получил свое стремительное развитие в рамках национальных проектов и губернаторских программ развития ИЖС.
За 2008 год в Белгородской области население региона на собственные и заемные средства построило более 250 тыс. кв. м общей площади индивидуальных домов, что составляет более 65% от общей введенной площади.
Всего на территории области в соответствии с губернаторской программой развития ИЖС планируется предоставить для целей индивидуального строительства около 20 тыс. га земель. Из них г. Белгород – 1,1 тыс. га земли. Для приобретения участка по социальной программе необходимо совокупно проживать в городе Белгороде, Белгородском районе или в Белгородской области не менее 3-х лет. Минимальный размер земельного участка – 15 соток. Предоставление земельного участка в собственность Застройщику осуществляется безвозмездно, за исключением компенсации затрат, связанных с проведением землеустроительных и градостроительных работ в размере 10 000 рублей. Застройщик обязан компенсировать часть расходов, связанных со строительством и подведением инженерных сетей к земельному участку в размере 70000 рублей (предполагается рассрочка).
Единственное требование к застройщикам – построить дома не более чем за пять лет. Кроме того, в рамках программы «Счастливая семья» область компенсирует часть кредита. Если в семье рождается третий ребенок, погашается 100 тыс. руб. кредита, после рождения четвертого ребенка – 200 тыс. руб., за пятого – 300 тыс. По инициативе мэра Белгорода многодетным семьям жилье строится за счет города. Если в начале действия программы бесплатным жильем обеспечивались семьи, в которых 10–12 детей, то сейчас – уже семьи с шестью детьми.
Наиболее престижными районами для застройки индивидуальным жильем являются южный и северный районы пригорода.
Южное направление в сторону поселка Дубовое для Белгорода становится престижным и получает наиболее динамичное развитие.
Подтверждением тому служат динамично развивающиеся микрорайоны.
1) Жилой район поселок Дубовое – современный респектабельный комплекс, соединяющим городской комфорт и экологичность загородного жилья. Поселок Дубовое расположен в трех километрах южнее г. Белгорода. Его население составляет более семи тысяч человек.
2) Жилой район «Улитка» представляет собой 9 секторов–микрорайонов, объеденных единой инженерной и социальной инфраструктурой вокруг малоэтажного делового и рекреационного центра.
3) В микрорайоне Таврово, расположенном к югу от Белгорода, на площади 283 га под строительство индивидуальных жилых домов выделено 1012 участков. Общая площадь возведенного жилья – 118 680 кв. м, число жителей – 3264 человека.
Динамика рыночной стоимости земельных участков для ИЖС представлена в таблице.
Таблица 11
| Наименование объекта недвижимости | Местоположение объекта недвижимости | Рыночная стоимость ( руб./1 кв. м.) | ||
| Земельные участки под ИЖС (15-20 соток) вторичный рынок | Белгородский район | 350,0 | 600,0 | 900,0 |
| Земельные участки под ИЖС – для массовой застройки (от 3 Га) | Белгородский район | 200,0 | 420,0 | 500,0 |
В III квартале 2009 года средняя рыночная стоимость участков под ИЖС в Белгородском районе составляла от 500 руб./1 кв. м. до 1500 руб./1 кв. м. Средняя рыночная стоимость участка под ИЖС в поселке Таврово – составляла 550 руб./1 кв. м., в поселке Новосадовый – 520 руб./1 кв. м., в поселке Дубовое – 1100 руб./1 кв. м.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что наиболее развитым в Белгородском регионе является рынок земельных участков предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Существует множество предложений на продажу, с указанием площадей участков, цен и прочих условий совершения сделок. Цена на земельные участки в значительной мере зависит от месторасположения участков. Стоимость земельных участков наиболее высока в зеленой зоне города Белгорода (район п. Дубовое,
п. Таврово, п. Репное, п. Северный). Земельные участки представленные на продажу в данных районах имеют высокую коммерческую привлекательность и отвечают всем требованиям предъявляемым покупателями. Можно отметить, что единственным наиболее развитым сегментом рынка земли является рынок земельных участков предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Всего в 2009 году планируется освоить под застройку около 1200 земельных участков.