По оценке рыночной стоимости

 

ОТЧЕТ № ХХХ

По оценке рыночной стоимости

Для кредитования под залог

Объектов недвижимости

(двухкомнатной квартиры)

От 22 января 2011 года.

 

Заказчик: Ххх

Исполнитель: Ххх

 

Г. Белгород

Г.

Содержание

Содержание......................................................................................................................................... 2

1. Общие сведения........................................................................................................................... 3

1.1 Основные факты и выводы........................................................................................................... 3

1.2. Задание на оценку........................................................................................................................ 5

1.3 Сведения о заказчике оценки....................................................................................................... 6

1.4 Сведения об оценщике и Исполнителе........................................................................................ 6

1.5 Сертификат качества оценки....................................................................................................... 8

1.6 Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки................................................................................................................................................................. 8

1.7 Основные этапы процесса оценки..................................................................................... 10

2. Анализ объектов оценки и их окружения................................................................ 12

2.1 Описание и анализ местоположения объектов оценки......................................................... 12

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования............. 16

4. Обзор социально-экономического развития Белгородской области... 19

5. Процесс оценки и используемая терминология................................................. 27

6. затратный подход.................................................................................................................... 32

6.1. Методы оценки земельных участков....................................................................................... 33

6.2. Определение восстановительной стоимости......................................................................... 35

7. Сравнительный подход........................................................................................................ 36

8. Доходный подход.................................................................................................................... 48

9. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости......... 49

10. Расчет ликвидационной стоимости......................................................................... 52

11. Список используемой литературы и использованной для оценки документации................................................................................................................................ 59

12. Приложения................................................................................................................................ 61

Общие сведения.

Основные факты и выводы.

Таблица 1

Номер Отчета об оценке (порядковый номер Отчета)	№ ХХХ
Основание для проведения оценки	Договор № ХХХ от 22 января 2011 года, заключенный со ххх
Краткое описание Объекта оценки	Двухкомнатная квартира общей площадью 48,59 кв.м., расположенная по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, м-н. Олимпийский, д. 39, кв. 26. Объект оценки расположен на пятом этаже в четырнадцатиэтажном кирпичном здании и представлен с удовлетворительным уровнем внутренней отделки помещений
Краткое описание имущественных прав	Право собственности
Используемые в Отчете иностранные валюты и их курсы, установленные ЦБ РФ на дату проведения оценки	Условные единицы (У.Е). – 1 доллар США по курсу ЦБ России на 22.01.2011г. составляет 29,7486 рублей
Наименование собственника Объекта оценки	Ххх ½ доли в праве собственности ххх ½ доли в праве собственности
Цель и задачи оценки	Определение рыночной и ликвидационной стоимости объекта оценки для целей залога
Дата оценки (дата определения стоимости Объекта оценки)	Оценка имущества произведена по состоянию на 22 января 2011 года.
Период проведения работ	С 21 января 2011 г. по 22 января 2011 г.
Дата составления Отчета	22 января 2011 г.
Дата осмотра Объекта оценки	21 января 2011 г.
Результаты оценки:
А) Затратный подход	Не применяется
Б) Сравнительный подход	1 505 568,44 рублей
В) Доходный подход	Не применяется
Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта	1 505 568,44 рублей (Один миллион пятьсот пять тысяч пятьсот шестьдесят восемь рублей 44 коп.), эквивалентно 50 609,72У.Е; (У.Е. доллары США по курсу ЦБ по состоянию на 22.01.10 г.)
Итоговая величина ликвидационной стоимости оцениваемого объекта	1 400 178,65 рублей (Один миллион четыреста тысяч сто семьдесят восемь рублей 65 коп.), эквивалентно 47 067,04У.Е; (У.Е. доллары США по курсу ЦБ по состоянию на 22.01.10 г.)

 

Оценка производилась на основании предоставленной документации, осмотра Объекта оценки, интервью с Заказчиком. Характеристики оцениваемого объекта приведены в отчете об оценке. Отдельные части данного отчета могут трактоваться только в связи с его полным текстом. Оценка была проведена, и отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, со стандартами оценки: ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №256; ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №255, ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №254.

 

 

Задание на оценку.

Таблица 2

Объект оценки	Жилая двухкомнатная квартира общей площадью 48,59 кв. м
Цель оценки	Определение рыночной, и ликвидационной стоимости объекта оценки для целей залога
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения	Использование объекта оценки в качестве залога.
Вид стоимости	Определения вида стоимости дано в Федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденном приказом Министерства экономического развития и торговли в Российской Федерации от 20.07.07 г. № 255. При определении прогнозируемой стоимости Объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой Объект оценки может быть отчужден на дату окончания строительства и оформления в собственность на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать Объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных Объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за Объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за Объект оценки выражен в денежной форме.
Дата оценки	22 января 2011 г.
Срок проведения оценки	Два дня
Ключевые особые допущения (не более двух), оказывающие существенное влияние на получаемый результат	Не зарегистрировано
Правоустанавливающие документы:	Договор дарения от 19 декабря 2009 г.
Документы, устанавливающие качественные и количественны характеристики:	Технический паспорт жилого помещения от 07 ноября 2006 г.

Сведения о заказчике оценки

Таблица 3

ФИО	Ххх
Серия и номер документа, удостоверяющего личность, кем и когда выдан	ххх

Сведения об оценщике и Исполнителе

 

Сертификат качества оценки

Факты, изложенные в Отчете, верны и соответствуют действительности. Содержащиеся в Отчете анализ, мнения, и заключения принадлежат самим Оценщикам… Оценщики не имеют ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действуют непредвзято и без…

Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки.

Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь для указанных в нем целей. Оценщики не несут ответственности за юридическое описание права собственности… Чертежи и схемы, если таковые приведены в Отчете, являются приблизительными, призваны помочь пользователю получить…

Основные этапы процесса оценки.

    Анализ представленной Заказчиком информации

Анализ объектов оценки и их окружения.

Описание и анализ местоположения объектов оценки.

Объектом оценки является жилое помещение (двухкомнатная квартира) общей площадью (по внутреннему обмеру) 48,59 кв. м., расположенная на пятом этаже четырнадцатиэтажного жилого кирпичного здания. Жилой дом располагается в Белгородской области, г. Старый Оскол в МКР Олимпийский.

Местоположение Объекта оценки.

 

Описание дома.

 

Описание оцениваемой квартиры.

  3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой при определении рыночной…

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как незастроенного

Первый из них - законодательно разрешенное использование (юридическая правомочность). Так как земельный участок находится в муниципальной… Исходя из этого, дальнейшие критерии могут нами не рассматриваться. В соответствии с вышесказанным, наилучшим и наиболее эффективным способом использования данного земельного участка…

Наиболее эффективное использование улучшений.

Законодательно разрешенное использование (юридическая правомочность). Оценщик не располагает информацией о наличии каких-либо ограничений в… Физически возможные варианты использования. Такое возможное использование,… Варианты использования, приносящие прибыль (экономическая приемлемость). Для перепрофилирования здания под иные цели…

Обзор социально-экономического развития Белгородской области.

Область расположена на юго-западных и южных склонах Среднерусской возвышенности, в бассейнах рек Днепра и Дона, в лесостепной зоне на приподнятой… Белгородчина - высокоразвитый индустриально-аграрный регион, экономика… Индекс промышленного производства в 2008 году по сравнению с 2007 годом составил 110,5%, в декабре 2008 года по…

Рынок жилой недвижимости

Начиная с середины 2008 г., темп роста цен на жилую недвижимость снизился, особенно ярко это проявилось в сегменте вторичного жилья. Снижение цен на… Цены на квартиры в новостройках снизились на 3-5%. Незначительное снижение… Элитное жилье практически не подешевело. Стоимость одного квадратного метра составляет от 50 до 80 тыс. рублей.…

Процесс оценки и используемая терминология.

Определение рыночной стоимости

наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки… одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не… стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

Определение ликвидационной стоимости

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. [1]

Определение инвестиционной стоимости.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на… Оцениваемые права Целью оценки является определение рыночной стоимости имущества. Право собственности в соответствии с Гражданским…

Процесс оценки

Оценка рыночной стоимости Объекта оценки включала в себя следующие этапы: а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; … б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

Затратный подход.

Затратный подход в оценке недвижимости основывается на принципе замещения, который гласит, что осведомлённый инвестор не заплатит за объект большую… Затратный подход использует полную стоимость воспроизводства или полную…

Сравнительный подход.

В сравнительном подходе для того, чтобы получить наиболее вероятную цену продажи оцениваемой собственности, анализируются данные о недавних продажах… Трудность в использовании рыночного подхода для оценки собственности… Рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как правило, нельзя…

Доходный подход.

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно… Доходный подход, как правило, используется для оценки всего делового…

Затратный подход.

Затратный подход основывается на изучении возможности инвестора в приобретении конкретного объекта основных фондов и исходит из того, что инвестор,… Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на создание… Алгоритм затратного подхода имеет следующий вид:

Методы оценки земельных участков.

Существует несколько методик для определения рыночной стоимости земельных участков, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются: … - метод сравнения продаж, - метод выделения,

Метод сравнения продаж.

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

 

Метод выделения.

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Неотъемлемым условием применения данного метода является наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса).

 

Метод распределения.

Условиями применения данного метода являются: - наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости,… - наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; …

Метод остатка.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

 

Метод предполагаемого использования.

Состояние рынка земельных участков на дату оценки: рынок купли-продажи права собственности аналогичных земельных участков находится в стадии… Состояние рынка аренды земельных участков на дату оценки: основным… Состояние рынка нежилых зданий на дату оценки: рынок купли-продажи нежилых зданий является пассивным, сделки…

Ввиду того, что оцениваемый объект является лишь отдельным помещением в жилом доме и земельный участок находится в муниципальной собственности, стоимость земельного участка нами не определяется.

 

 

 

Определение восстановительной стоимости.

 

Расчет затрат на возведение нового, аналогичного оцениваемому, объекта.

  Стоимость восстановления определяется как стоимость воспроизводства точной…  

Ввиду этого расчет стоимости затратным подходом не производился во избежание получения некорректных результатов.

 

 

 

Сравнительный подход.

Применение подхода основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, сходными с оцениваемым объектом по физическим…   отдельно стоящие здания, преимущественно пятиэтажные и девятиэтажные (реже десяти и четырнадцатиэтажные) панельные и…

Расчет рыночной стоимости объекта оценки при помощи сравнительного подхода.

Таким образом, рыночная стоимость жилой двухкомнатной квартиры, рассчитанная с…

Рублей

(Один миллион пятьсот пять тысяч пятьсот шестьдесят восемь рублей 44 коп.)

Доходный подход.

При применении данного метода анализируется возможность недвижимости приносить определенный доход, который выражается в форме дохода от эксплуатации… Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости,… Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости

Общие положения

2) уменьшить погрешность итоговой, представляемой заказчику оценки текущей стоимости (ТС). (По результатам расчета обычно имеется три вида оценок,… Методика согласования. 1) Количественно выразить надежность отдельных результатов, полученных тремя подходами

Рублей

(Один миллион пятьсот пять тысяч пятьсот шестьдесят восемь рублей 44 коп.), эквивалентно 50 609,72 У.Е.; (У.Е. – доллары США по курсу ЦБ на 22.01.2011 г.)

 

 

Расчет ликвидационной стоимости.

Исходя из того, что требуется определить стоимость имущества в условиях вынужденной ускоренной продажи (сроки продажи объекта меньше обычного срока… ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению… Из приведенных выше определений рыночной и ликвидационной стоимостей, можно сделать вывод о том, что единственным…

1 400 178,65

(Один миллион четыреста тысяч сто семьдесят восемь рублей 60 коп.), эквивалентно 47 067,04 У.Е.; (У.Е. – доллары США по курсу ЦБ на 22.01.2011 г.)

11. Список используемой литературы
и использованной для оценки документации.

Нормативные документы.

2. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135. 3. Федеральный закон Российской Федерации «Земельный Кодекс Российской… 4. Федеральный закон Российской Федерации «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» от 25…

Методическая литература.

1. Дж. Фридман, Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.:1995.

2. Г. Харрисон. Оценка недвижимости. – М.:1994.

3. Е.И. Тарасевич. Методы оценки недвижимости. Спб.: ТОО «Технобалт», 1995.

4. Л.Н. Темпман. Оценка недвижимости: учебное пособие ./ под ред. В.А. Швандара. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДИАНА, 2006 – 463с.

Справочная литература.

1. Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости здания и сооружений для переоценки основных фондов.

2. Сборники УПВС – Укрупненных показателей восстановительной стоимости для переоценки основных фондов. Москва – 1970 г.

3. Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости. – РУТИ, Москва, 1995 год

4. Правила оценки физического износа зданий – ВСН 53 – 86 (р.), Госгражданстрой, Москва, 1990 год.

5. Ежеквартальный журнал «Вопросы оценки» 2000 – 2011 г.

6. Еженедельный журнал “ Эксперт” 2011 г.

 

 

 

Приложения

 

[1] Согласно ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 255.

[2] Согласно ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 255.

[3] Согласно ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 256.

 

[4] Согласно ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 256.

[5] Согласно ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 256.

[6]Согласно ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 256.