Согласно ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 256; ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 255; ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 254., «Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки».Подход к оценке по доходу основывается на принципе ожидания, согласно которого все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.
При применении данного метода анализируется возможность недвижимости приносить определенный доход, который выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи.
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, основываясь на том принципе, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи. Формализуется этот метод путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
Оценка потенциального валового дохода для одного года, начиная со времени оценки. Оценка потерь от неполной загрузки. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовый доход.
Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.
Пересчет чистого операционного дохода и дохода от реверсии в текущую стоимость объекта. Существуют два метода пересчета дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированных денежных потоков.
Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.
Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.
Так как объект оценки – двухкомнатная жилая квартира - является недоходным видом недвижимости и не предполагает получения дохода от ее коммерческого использования, доходный подход нами не применялся во избежание получения некорректных результатов.